物業(yè)管理公司房屋設(shè)備維修管理案例分析

1、物業(yè)管理理公司房房屋設(shè)備備維修管管理案例例分析【案例】某物業(yè)業(yè)管理公公司為了了加強(qiáng)設(shè)設(shè)備管理理，延長(zhǎng)長(zhǎng)設(shè)備的的使用壽壽命，降降低成本本，減少少損耗，提高設(shè)設(shè)備的完完好率與與利用率率，維護(hù)護(hù)物業(yè)使使用價(jià)值值，更好好地服務(wù)務(wù)于客戶戶，對(duì)設(shè)設(shè)備管理理和維修修做了如如下規(guī)定定：物業(yè)項(xiàng)目目?jī)?nèi)供配電電、給排排水、電電梯、中中央空調(diào)調(diào)、消防防、通信、弱電、公共照照明、智智能化等等系統(tǒng)設(shè)設(shè)備由管管理處指指定專人人負(fù)責(zé)管管理。各系統(tǒng)設(shè)設(shè)備從管管理處接接管驗(yàn)收收之日起起建立設(shè)設(shè)備資料料期就設(shè)設(shè)備的名名稱、型型號(hào)、功功率、產(chǎn)產(chǎn)地、編編號(hào)、生生產(chǎn)廠商商、出廠廠時(shí)間、安裝時(shí)間間進(jìn)行詳詳細(xì)登記記。設(shè)備購(gòu)買買合同與與安裝協(xié)

2、協(xié)議、設(shè)設(shè)備使用用說(shuō)明書(shū)書(shū)、質(zhì)量量檢驗(yàn)合合格證、出廠證證號(hào)、生生產(chǎn)廠商商聯(lián)系人人、聯(lián)系系電話等等原始技技術(shù)資料料由公司司工程部部統(tǒng)一收收集歸檔檔管理。物業(yè)項(xiàng)目目?jī)?nèi)各系系統(tǒng)設(shè)備備，由公公司工程程部按規(guī)規(guī)定統(tǒng)一一進(jìn)行編編號(hào)掛牌牌，銘牌牌上標(biāo)注注設(shè)備名名稱、型型號(hào)、功功率、廠廠名、產(chǎn)產(chǎn)地、出出廠日期期、編號(hào)號(hào)、管理理人。 物業(yè)項(xiàng)目目各系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備實(shí)實(shí)行年度度、季度度、月度度檢修計(jì)計(jì)劃工作作制度，由公司司工程部部會(huì)同管管理處共共同制定定設(shè)備定定期檢修修計(jì)劃，維保班班按計(jì)劃劃實(shí)施。檢修維護(hù)護(hù)重要大大型設(shè)備備時(shí)，應(yīng)應(yīng)制定詳詳細(xì)可行行的方案案，方案案應(yīng)送交交公司相相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)審批，并由工工程部開(kāi)開(kāi)展，工工程技術(shù)

3、術(shù)人員現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)組織織、指導(dǎo)導(dǎo)、監(jiān)督督檢修。檢修維護(hù)護(hù)電氣設(shè)設(shè)備時(shí)，應(yīng)由組組織者采采取相應(yīng)應(yīng)的安全全組織措措施和技技術(shù)措施施，實(shí)施施前要對(duì)對(duì)作業(yè)人人員進(jìn)行行安全技技術(shù)交底底，防止止發(fā)生安安全事故故。檢修維護(hù)護(hù)電源干干線、高高低壓、配電盤盤、配電電箱等電電氣設(shè)備備應(yīng)安排排專業(yè)電電工進(jìn)行行，并派派專人監(jiān)監(jiān)護(hù)，操操作前必必須拉閘閘并驗(yàn)電電，懸掛掛警示標(biāo)標(biāo)志牌，必要時(shí)時(shí)須加裝裝柵欄隔隔離。檢修維護(hù)護(hù)設(shè)備工工作結(jié)束束后，必必須經(jīng)專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員檢檢查驗(yàn)收收合格后后，拆除除設(shè)置的的安全措措施，在在確定萬(wàn)萬(wàn)無(wú)一失失的情況況下方可可試車并并投運(yùn)。物業(yè)項(xiàng)目目機(jī)電設(shè)設(shè)備實(shí)行行日常維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)、一級(jí)級(jí)保養(yǎng)和和二級(jí)保保養(yǎng)

4、的三三級(jí)保養(yǎng)養(yǎng)制度。日常維護(hù)護(hù)保養(yǎng)由由管理處處維護(hù)人人員負(fù)責(zé)責(zé)。一級(jí)級(jí)保養(yǎng)要要在管理理處設(shè)備備主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)進(jìn)行，二二級(jí)保養(yǎng)養(yǎng)要在公公司工程程部專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員指導(dǎo)導(dǎo)下進(jìn)行行。一、二級(jí)級(jí)保養(yǎng)后后，由保保養(yǎng)人員員填寫(xiě)記記錄單并并由管理理處設(shè)備備主管和和工程部部領(lǐng)導(dǎo)簽簽字確認(rèn)認(rèn)作為管管理考核核依據(jù)，并將保保養(yǎng)資料料整理歸歸檔。建立由管管理處領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、主主管及各各系統(tǒng)專專業(yè)操作作人員參參加的每每天上班班后對(duì)物物業(yè)項(xiàng)目目?jī)?nèi)的設(shè)設(shè)備機(jī)站站房進(jìn)行行巡檢的的工作制制度，了了解設(shè)備備系統(tǒng)運(yùn)運(yùn)行狀況況和人員員值班、交接班班情況。設(shè)備巡檢檢工作中中如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)異常情情況或重重大事故故隱患，巡檢人人應(yīng)當(dāng)迅迅速報(bào)告告上級(jí)主

5、主管，如如危及人人身、設(shè)設(shè)備安全全時(shí)應(yīng)啟啟動(dòng)應(yīng)急急措施，處理理后向上上級(jí)主管管匯報(bào)并并詳細(xì)記記錄。設(shè)備巡檢檢應(yīng)嚴(yán)格格按照各各系統(tǒng)運(yùn)運(yùn)行的特特點(diǎn)，重重點(diǎn)沿巡巡檢路線線，對(duì)系系統(tǒng)運(yùn)行行狀況和和操作作作業(yè)進(jìn)行行巡檢，觀察設(shè)設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)行狀狀態(tài)及儀儀表，檢檢查設(shè)備備機(jī)站房房?jī)?nèi)清潔潔衛(wèi)生狀狀況和設(shè)設(shè)備運(yùn)行行記錄。開(kāi)展設(shè)備備巡檢工工作，以以一看(看設(shè)備備)二問(wèn)問(wèn)(問(wèn)運(yùn)運(yùn)行)(聽(tīng)動(dòng)動(dòng)靜)四四查(查查記錄)為主，切忌走走馬看花花般的形形式主義義和弄虛虛作假。物業(yè)項(xiàng)目目?jī)?nèi)出現(xiàn)現(xiàn)設(shè)備故故障由管管理處在在24小小時(shí)內(nèi)報(bào)報(bào)告。工工程部和和保險(xiǎn)公公司，以以得到確確認(rèn)，并并協(xié)助設(shè)設(shè)備故障障的調(diào)查查和取證證。設(shè)備故障障搶修

6、由由工程部部組織，重大設(shè)設(shè)備故障障搶修應(yīng)應(yīng)委托專專業(yè)設(shè)備備供貨單單位實(shí)施施，管理理處給予予協(xié)助、配合。發(fā)生停電電、停水水、停燃燃?xì)庵苯咏佑绊懣涂蛻粽３Ｉ畹牡脑O(shè)障，由管理理處迅速速報(bào)告供供水、供供電、供供氣公司司組織搶搶修，管管理予協(xié)協(xié)助、配配合。物業(yè)項(xiàng)目目發(fā)生突突發(fā)性供供水、供供電、供供燃?xì)庠O(shè)設(shè)備故障障后，處處在協(xié)助助、配合合相關(guān)單單位搶修修的同時(shí)時(shí)，要主主動(dòng)向客客戶提供供幫助，把對(duì)客客戶的影影響降低低到最小小程度。一般性的的設(shè)備故故障排除除應(yīng)由管管理處組組織維保保人員在在部技術(shù)術(shù)人員的的指導(dǎo)下下進(jìn)行，但必須須具備安安全技術(shù)術(shù)保障條條件。設(shè)備故障障搶修工工作所有有的技術(shù)術(shù)方案、圖片、記錄及

7、及驗(yàn)告由由管理處處負(fù)責(zé)收收集、整整理歸檔檔，投保保理賠由由工程部部負(fù)責(zé)。設(shè)備故障障搶修發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用應(yīng)在在進(jìn)行搶搶修排除除故障前前預(yù)算報(bào)報(bào)價(jià)并報(bào)報(bào)業(yè)委會(huì)會(huì)審核批批準(zhǔn)在維維修基金金中支出出，如遇遇緊急設(shè)設(shè)備，也也應(yīng)向業(yè)業(yè)委會(huì)報(bào)報(bào)告并辦辦理好書(shū)書(shū)面簽字字認(rèn)可手手續(xù)，技技術(shù)方案案等資料料后補(bǔ)。 【案例例分析】本案例例是如何何做好房房屋設(shè)備備管理的的案例，分析如如下。 1)房屋設(shè)設(shè)備管理理的作用用 房屋屋設(shè)備管管理是指指物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)運(yùn)用先先進(jìn)的技技術(shù)手段段和科學(xué)學(xué)的管理理方法對(duì)對(duì)房屋各各種設(shè)備備的使用用、維護(hù)護(hù)、維修修、保養(yǎng)養(yǎng)實(shí)施管管理，保保證房屋屋設(shè)備的的正常使使用，提提高房屋屋設(shè)備的的完好率率

8、，延長(zhǎng)長(zhǎng)房屋設(shè)設(shè)備的使使用壽命命，以最最大限度度地滿足足業(yè)主和和使用人人對(duì)房屋屋設(shè)備使使用的需需要，并并創(chuàng)造良良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)會(huì)效益。 房屋設(shè)設(shè)備是構(gòu)構(gòu)成房屋屋建筑實(shí)實(shí)體的有有機(jī)的重重要組成成部分。房屋建建筑內(nèi)部部附屬的的基本設(shè)設(shè)備，如如供水、排水、空調(diào)、通風(fēng)、供電、電梯等等，主要要是為了了滿足生生產(chǎn)和生生活的需需要和提提供舒適適、便捷捷的工作作和生活活條件。無(wú)論是是高樓大大廈，還還是普通通住宅，如果沒(méi)沒(méi)有各種種設(shè)備，房屋就就失去了了主要的的使用功功能。隨隨著科學(xué)學(xué)技術(shù)的的發(fā)展和和人民生生活水平平的提高高，房屋屋設(shè)備在在整個(gè)房房屋建筑筑中的作作用越來(lái)來(lái)越重要要，人們們對(duì)房屋屋設(shè)備的的依

9、賴性性也越來(lái)來(lái)越強(qiáng)。在物業(yè)業(yè)管理中中，房屋屋設(shè)備管管理已成成為極其其重要的的管理內(nèi)內(nèi)容，占占據(jù)核心心地位。房屋設(shè)設(shè)備管理理的好壞壞與否直直接影響響房屋的的使用水水平，直直接反映映物業(yè)管管理工作作的水平平和質(zhì)量量。物業(yè)業(yè)管理人人員必須須充分地地認(rèn)識(shí)到到房屋設(shè)設(shè)備在物物業(yè)管理理中的重重要作用用，全面面了解和和掌握各各種房屋屋設(shè)備的的工作原原理、性性能及其其維修管管理的內(nèi)內(nèi)容和方方法，以以最有效效地發(fā)揮揮設(shè)備的的使用功功能。 2】房房屋設(shè)備備管理的的內(nèi)容 房屋設(shè)設(shè)備管理理主要包包括使用用管理、維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理理、安全全管理、技術(shù)檔檔案管理理等。 (1)使用管管理 房屋設(shè)設(shè)備使用用管理是是對(duì)設(shè)備備的運(yùn)行

10、行使用管管理。通通過(guò)加強(qiáng)強(qiáng)使用管管理，保保證房屋屋設(shè)備的的正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)、水水電空調(diào)調(diào)的正常常供應(yīng)，滿足業(yè)業(yè)主和使使用人的的正常工工作和生生活的需需要，這這是物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的重重要任務(wù)務(wù)之一。房屋設(shè)設(shè)備根據(jù)據(jù)使用時(shí)時(shí)間的不不同，可可分為日日常使用用設(shè)備(如給排排水、供供電、電電梯等)、季節(jié)節(jié)性使用用設(shè)備(如供暖暖供冷設(shè)設(shè)備)、緊急情情況下使使用設(shè)備備(如消消防栓、自動(dòng)噴噴淋設(shè)備備)。要要通過(guò)制制定和實(shí)實(shí)施各類類設(shè)備使使用和管管理的各各項(xiàng)規(guī)章章制度，如設(shè)備備運(yùn)行值值班制度度、交接接班制度度、設(shè)備備操作使使用人員員的崗位位責(zé)任制制、設(shè)備備操作規(guī)規(guī)程等保保證設(shè)備備的正常常使用和和運(yùn)轉(zhuǎn)。 (22)維修修

11、養(yǎng)護(hù)管管理 維修修養(yǎng)護(hù)內(nèi)內(nèi)容主要要包括設(shè)設(shè)備定期期檢查、日常保保養(yǎng)、維維修制壓壓維修質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以及維維修人員員值班制制度等。 (3)安全管管理安全管理理是對(duì)設(shè)設(shè)備安全全使用、安全維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)的管理理。安全全管理在房房屋設(shè)備備管理中中占有重重要位置置，一旦旦出現(xiàn)設(shè)設(shè)備安全全事故，不僅影影響設(shè)備備的正常常使用，同時(shí)對(duì)對(duì)大廈、對(duì)企業(yè)業(yè)的聲譽(yù)譽(yù)都會(huì)帶帶來(lái)嚴(yán)重影影響。安安全管理理包括設(shè)設(shè)備合格格證制度度、設(shè)備備操作人人員和管管理員的的安全培培訓(xùn)、持持證上崗崗制度和和安全操操作規(guī)程程的實(shí)施施檢查和和監(jiān)督管理。 (4)設(shè)備技技術(shù)檔案案資料管管理 設(shè)備技技術(shù)檔案案資料包包括設(shè)備備登記卡卡、設(shè)備備使用說(shuō)說(shuō)明、

12、設(shè)設(shè)備保修修單、設(shè)設(shè)備技術(shù)術(shù)檔案、工作檔檔案、維維修檔案案等。3)房屋屋設(shè)備交交接 房屋設(shè)設(shè)備交接接是物業(yè)業(yè)交接的的重要內(nèi)內(nèi)容之一一。交接接時(shí)，由由工程部(維修部部)負(fù)責(zé)責(zé)組織各各專業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)人(給排水水、供電電、空調(diào)調(diào)通風(fēng)、電梯、通訊、消防、安保監(jiān)監(jiān)控)全全面檢查查對(duì)方提提供的設(shè)設(shè)備技術(shù)術(shù)資料（圖紙、產(chǎn)品合合格證、產(chǎn)品說(shuō)說(shuō)明書(shū)、操作手手冊(cè)等)和安裝裝、測(cè)試試、驗(yàn)收收資料，對(duì)技術(shù)術(shù)資料不不齊的，應(yīng)要求求對(duì)方提提供；對(duì)對(duì)達(dá)不到到設(shè)計(jì)要要求的應(yīng)應(yīng)配合對(duì)對(duì)方與供供應(yīng)商共共同協(xié)商商解決，并及時(shí)時(shí)做好相相關(guān)記錄錄。 4)房屋設(shè)設(shè)備的分分類、登登記、建建立設(shè)備備檔案要對(duì)房屋屋設(shè)備進(jìn)進(jìn)行規(guī)范范化管理理，首先先

13、要對(duì)所所接管的的房屋設(shè)設(shè)備進(jìn)行行準(zhǔn)確、科學(xué)的的分類、登記，建立設(shè)設(shè)備管理理檔案。 (11)房屋屋設(shè)備分分類 一般般來(lái)說(shuō)，房屋設(shè)設(shè)備可分分為以下下主要類類型：給水排排水設(shè)備備。給水水設(shè)備是是指提供供生產(chǎn)、生活和和消防三三用水的的設(shè)備。排水設(shè)設(shè)備是指指用來(lái)排排除生活活污水和和屋面雨雨、雪水水的設(shè)備備。 供電電及照明明設(shè)備。供電設(shè)設(shè)備包括括變壓器器設(shè)備、配電房房設(shè)備、發(fā)電機(jī)機(jī)組、供供電線路路、樓層層配電箱箱等。照照明設(shè)備備包括開(kāi)開(kāi)關(guān)、插插座和各各種照明明燈具。 電梯梯設(shè)備。電梯包包括客梯梯、貨梯梯、客貨貨梯、消消防梯及及各種專專用電梯梯。 空調(diào)調(diào)通風(fēng)設(shè)設(shè)備。通通常為高高層建筑筑中使用用集中空空調(diào)的設(shè)

14、設(shè)備，包包括鍋爐爐、冷水水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)機(jī)組、空空調(diào)風(fēng)管管、風(fēng)機(jī)機(jī)盤管及及一些凈凈化除塵塵設(shè)備等等。 消防防設(shè)備。高層建建筑采用用的消防防設(shè)備包包括煙感感器、溫溫感器、消防報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、緊急急廣播系系統(tǒng)、自自動(dòng)噴淋淋系統(tǒng)、消防栓栓系統(tǒng)、防火卷卷簾門、防火門門、抽煙煙送風(fēng)系系統(tǒng)、消消防電梯梯、消防防樓梯、消防緊緊急照明明系統(tǒng)等等。 一般民民用住宅宅小區(qū)常常配用的的消防設(shè)設(shè)備為供供水箱、消防箱箱、滅火火機(jī)、滅滅火瓶、消防栓栓等。 弱電電系統(tǒng)設(shè)設(shè)備。弱弱電系統(tǒng)統(tǒng)一般包包括綜合合布線系系統(tǒng)、樓樓宇自控控系統(tǒng)、通信系系統(tǒng)、電電腦網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)、共用天天線設(shè)備備及閉路路電視系系統(tǒng)、消消防報(bào)警警系統(tǒng)、安保系系統(tǒng)、

15、電電子門鎖鎖和門禁禁系統(tǒng)等等。弱電電系統(tǒng)由由各類配配套的設(shè)設(shè)備設(shè)施施構(gòu)成。隨著現(xiàn)現(xiàn)代化水水平的不不斷提高高，房屋屋設(shè)備中中的弱電電設(shè)備越越來(lái)越多多。其他設(shè)設(shè)備。如如避雷裝裝置、房房屋維護(hù)護(hù)維修設(shè)設(shè)備等。 (2)房房屋設(shè)備備登記 房屋設(shè)設(shè)備登記記主要是是建立設(shè)備登登記表和設(shè)設(shè)備臺(tái)賬賬。 設(shè)備備登記表表是在在設(shè)備分分類的基基礎(chǔ)上，對(duì)同類類設(shè)備所所做的登登記，登登記內(nèi)容容包括設(shè)設(shè)備編號(hào)號(hào)、設(shè)備備名稱、規(guī)格型型號(hào)、主主要參數(shù)數(shù)、安裝裝位置等等。建立立設(shè)備備登記表表，是是為了使使設(shè)備管管理部門門了解和和掌握各各類設(shè)備備的總的的概況。設(shè)備備登記表表格式式如表664所所示。表644 xx物業(yè)業(yè)管理公公司設(shè)備

16、備登記表表年 月月 日設(shè)備分類設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)號(hào)主要參數(shù)設(shè)備原值安裝位置備注 設(shè)設(shè)備臺(tái)賬賬是記記錄某個(gè)個(gè)設(shè)備的的具體數(shù)數(shù)據(jù)，反反映設(shè)備備的詳細(xì)細(xì)情況的的資料。建立設(shè)備臺(tái)臺(tái)賬，是為了了使設(shè)備備管理部部門了解解和某個(gè)個(gè)設(shè)備的的具體情情況，從從而為設(shè)設(shè)備管理理提供基基礎(chǔ)資料料。設(shè)設(shè)備臺(tái)賬格式如如表65所示示。 表65XX物業(yè)管管理公司司設(shè)備臺(tái)臺(tái)賬年 月月 日設(shè)備編號(hào)號(hào)設(shè)備名稱稱規(guī)格型號(hào)號(hào)制造國(guó)別別生產(chǎn)廠家家出廠日期期出廠編號(hào)號(hào)安裝日期期安裝地點(diǎn)點(diǎn)驗(yàn)收日期期使用日期期設(shè)備原值值外形尺寸寸總重量電機(jī)功率率主要技術(shù)術(shù)參數(shù)維修保養(yǎng)養(yǎng)要求主要零配配件零配件編編號(hào)名稱規(guī)格型號(hào)號(hào)數(shù)量供應(yīng)廠商商備注 (3)

17、建立設(shè)設(shè)備檔案案 建立設(shè)設(shè)備檔案案，是設(shè)設(shè)備管理理的基礎(chǔ)礎(chǔ)性工作作。設(shè)備備檔案包包括以下下幾方面面的資料料： 開(kāi)發(fā)發(fā)商移交交的設(shè)備備原始技技術(shù)資料料，如產(chǎn)產(chǎn)品合格格證、產(chǎn)產(chǎn)品說(shuō)明明書(shū)、操操作手冊(cè)冊(cè)，設(shè)備備安裝施施工圖紙紙、測(cè)試試和試運(yùn)運(yùn)行記錄錄，設(shè)備備驗(yàn)收記記錄。 設(shè)備備管理資資料，如如設(shè)備備登記表表、設(shè)備臺(tái)臺(tái)賬、設(shè)備零零配件清清單、設(shè)設(shè)備使用用操作規(guī)規(guī)程、設(shè)設(shè)備管理理制度等等。 設(shè)備備保養(yǎng)和和維修資資料，如如設(shè)備保保養(yǎng)、維維修計(jì)劃劃，設(shè)備備運(yùn)行記記錄，設(shè)設(shè)備保養(yǎng)養(yǎng)、維修修記錄，設(shè)備事事故分析析報(bào)告等等。5)人員員配備和和規(guī)章制制度 房屋設(shè)設(shè)備管理理，是技技術(shù)水平平和操作作技能要要求較高高的特

18、殊殊工種，必須由由一支高高素質(zhì)的的技術(shù)隊(duì)隊(duì)伍來(lái)完完成。因因此，各各專業(yè)部部門所配配備的專專業(yè)人員員需具有有專業(yè)資資質(zhì)，持持證上崗崗。 設(shè)備備管理的的規(guī)章制制度包括括： 設(shè)設(shè)備使用用制度。設(shè)備使使用制度度主要是是對(duì)使用用人在使使用設(shè)備備時(shí)提出出的具體體要求，如電梯梯使用制制度、空空調(diào)使用用制度、電氣設(shè)設(shè)備使用用制度等等。制定定設(shè)備使使用制度度是為了了引導(dǎo)使使用者正正確地、可靠地地、安全全地使用用設(shè)備。 設(shè)備備管理制制度。設(shè)設(shè)備管理理制度是是對(duì)設(shè)備備操作人人員和管管理人員員在操作作和管理理設(shè)備時(shí)時(shí)提出的的具體要要求，如如設(shè)備操操作規(guī)程程、配電電房管理理制度、水泵房房管理制制度、鍋鍋爐房管管理制度度

19、、冷水水機(jī)組管管理制度度、消防防中心管管理制度度、安全全監(jiān)控室室管理制制度等。制定設(shè)設(shè)備管理理制度是是為了加加強(qiáng)設(shè)備備管理，保證設(shè)設(shè)備的安安全、正正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。 設(shè)備備維修制制度。設(shè)設(shè)備維修修制度是是對(duì)設(shè)備備操作人人員和維維修人員員在設(shè)備備操作、設(shè)備保保養(yǎng)和設(shè)設(shè)備維修修時(shí)提出出的具體體要求，如設(shè)備備保養(yǎng)規(guī)規(guī)程、設(shè)設(shè)備維修修規(guī)程等等。制定定設(shè)備維維修制度度是為丁丁，加強(qiáng)強(qiáng)設(shè)備的的保養(yǎng)和和維修工工作，保保證設(shè)備備的正常常使用，延長(zhǎng)設(shè)設(shè)備的使使用壽命命。 設(shè)備備崗位責(zé)責(zé)任制度度。設(shè)備備崗位責(zé)責(zé)任制度度是對(duì)設(shè)設(shè)備操作作人員和管管理人員員履行其其崗位職職責(zé)提出出的具體體要求，如值班班人員崗崗自職責(zé)責(zé)、運(yùn)行

20、行人員崗崗位職責(zé)責(zé)、維修修人員崗崗位職責(zé)責(zé)、管理理人員崗崗位職責(zé)、交交接班制制度等。制定設(shè)設(shè)備崗位位責(zé)任制制度是為為了明確確操作人人員和管理理人員的的職責(zé)范范圍、責(zé)責(zé)任和崗崗位要求求，加強(qiáng)強(qiáng)分工與與協(xié)作，共同做好房房屋設(shè)備備的管理理工作。 6)設(shè)備備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng) 設(shè)備備運(yùn)行值值班人員員負(fù)責(zé)各各系統(tǒng)所所轄設(shè)備備、設(shè)施施的運(yùn)行行操作及及日常巡巡視檢查查工作，并做好好每天的的運(yùn)行記記錄，運(yùn)運(yùn)行中發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題題及時(shí)通知知有關(guān)人人員進(jìn)行行處理。 維修人員員負(fù)責(zé)各各系統(tǒng)所所轄設(shè)備備設(shè)施的的維護(hù)保保養(yǎng)工作作，并做做好維修保保養(yǎng)記錄錄，對(duì)維維修保養(yǎng)養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)較嚴(yán)重重的設(shè)備備、設(shè)施施故障及及時(shí)上報(bào)維維修部主主

21、管，由由各專業(yè)業(yè)工程師師組織有有關(guān)人員員進(jìn)行分分析、研研究制定定解決辦辦法。(1)房房屋設(shè)備備維修保保養(yǎng)的特特點(diǎn) 一是計(jì)計(jì)劃性維維修保養(yǎng)養(yǎng)與隨機(jī)機(jī)性維修修保養(yǎng)相相結(jié)合。房屋設(shè)設(shè)備一般都都有一定定的使用用壽命，其使用用時(shí)間、磨損程程度和故故障率之之間具有一一定的規(guī)規(guī)律性。設(shè)備使使用可以以分為設(shè)設(shè)備使用用初期、正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)期和和設(shè)備使使用后期期。在設(shè)設(shè)備使用用初期，設(shè)備需需要磨合合和調(diào)整整，出現(xiàn)故障障的情況況較多：正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)期設(shè)設(shè)備正常常使用，出現(xiàn)故故障的情情況較少；設(shè)備使使用后期期，設(shè)備備磨損嚴(yán)嚴(yán)重，出出現(xiàn)故障障的情況況多。可可以根據(jù)設(shè)備備使用時(shí)時(shí)間和故故障率之之間的內(nèi)內(nèi)在聯(lián)系系，制定定設(shè)備維維修

22、計(jì)劃劃確定設(shè)設(shè)備中修修和大修修的周期期，從而而恢復(fù)設(shè)設(shè)備的使使用性能能，延長(zhǎng)長(zhǎng)設(shè)備的使使用壽命命。因此此，設(shè)備備的維修修要強(qiáng)調(diào)調(diào)計(jì)劃性性，即有有計(jì)劃地地制定設(shè)備備的維修修保養(yǎng)周周期和時(shí)時(shí)間。 房屋設(shè)設(shè)備在使使用中因因操作使使用不當(dāng)當(dāng)或因設(shè)設(shè)備質(zhì)量量問(wèn)題等等原因，往往往會(huì)突突然發(fā)生生故障。一旦發(fā)發(fā)生故障障，應(yīng)及及時(shí)檢修修，盡快快排除故故障，所所以房屋屋設(shè)備的的維修又又有很強(qiáng)強(qiáng)的隨機(jī)機(jī)性，事事先很難難確定故故障究竟竟何時(shí)以以何種程程度發(fā)生生。因此此，房屋屋設(shè)備維維修具有有計(jì)劃性性維修與與隨機(jī)性性維修相相結(jié)合的的特性。 二是維維修保養(yǎng)養(yǎng)技術(shù)要要求高?，F(xiàn)代化化的房屋屋設(shè)備技技術(shù)全面面、功能能復(fù)雜、靈敏

23、度度和精確確度高，對(duì)維修修保養(yǎng)工工作也提提出了較較高的技技術(shù)要求求，維修修保養(yǎng)的的好壞會(huì)會(huì)直接影影響設(shè)備備技術(shù)性性能的正正常發(fā)揮揮。因此此，在設(shè)設(shè)備維修修管理中中，必須須要配備備具有相相應(yīng)技術(shù)術(shù)水平和和資質(zhì)的的專業(yè)技技術(shù)人員員從事維維修工作作，并建建立房屋屋設(shè)備維維修的責(zé)責(zé)任制度度。 三是設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)和和更新成成本較高高。房屋屋設(shè)備種種類繁多多，在房房屋建筑筑投資中中所占的的比重不不斷增加加，導(dǎo)致致設(shè)備維維修成本本也不斷斷提高。同時(shí)，由于相相對(duì)于房房屋建筑筑本體而而言，房房屋設(shè)備備的使用用年限較較短。一一方面房房屋設(shè)備備因使用用而發(fā)生生有形損損耗，致致使其使使用年限限縮短；另一方方面，由由

24、于科學(xué)學(xué)技術(shù)的的進(jìn)步，產(chǎn)生了了新的技技術(shù)水平平更高、性能更更好、使使用更舒舒適方便便的房屋屋設(shè)備使使得原房房屋設(shè)備備落后淘淘汰而發(fā)發(fā)生無(wú)形形損耗，導(dǎo)致其其使用年年限縮短短。房屋屋設(shè)備的的有形損損耗和無(wú)無(wú)形損耗耗，都會(huì)會(huì)引起房房屋設(shè)備備的維修修更新間間隔期的的縮短，從而使使維修更更新成本本增加。 (2)房屋設(shè)設(shè)備維修修 房屋設(shè)設(shè)備的維維修是通通過(guò)修復(fù)復(fù)或更換換零件、排除故故障、恢恢復(fù)設(shè)備備原有功功能所進(jìn)進(jìn)行的技技術(shù)活動(dòng)動(dòng)。房屋屋設(shè)備維維修根據(jù)據(jù)設(shè)備破破損程度度可分為為一般維維修、中中修、大大修、更更新改造造。 一般維維修又稱稱為零修修或報(bào)修修，通常常是房屋屋設(shè)備在在使用過(guò)過(guò)程中發(fā)發(fā)生故障障或一般般性損壞壞，而由由業(yè)主或或使用人人報(bào)修或或由管理理服務(wù)人人員報(bào)修修，維修修人員現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)采取取修理措措施，排排除故障障，使房房屋設(shè)備備恢復(fù)使使用功能能的活動(dòng)動(dòng)。 中修是是指對(duì)設(shè)設(shè)備進(jìn)行行定期全全面檢修修、設(shè)備備部