江蘇省物業(yè)管理條例(修訂草案)

1、PAGE PAGE 28江蘇省物物業(yè)管理理條例（修訂草草案）（修改稿稿20112.44.199）第一章總總則第一條為為了規(guī)范范物業(yè)管管理活動動，維護護當事人人的合法法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)關(guān)法律、行政法法規(guī)，結(jié)合本本省實際際，制定定本條例例。第二條本本條例所所稱物業(yè)業(yè)管理，是指業(yè)業(yè)主通過過選聘物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)，由業(yè)主主和物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)按照照物業(yè)服服務(wù)合同同約定，對房屋屋及配套套的設(shè)施施設(shè)備和和相關(guān)場場地進行行維修、養(yǎng)護、管理，維護物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境境衛(wèi)生和和相關(guān)秩秩序的活活動。第三條本本省行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)的物業(yè)管管理活動動適用本本條例。第四條省省人民政政府住房房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)行行政主管管部門是是

2、本省物物業(yè)管理理的行政政主管部部門。設(shè)區(qū)的市市、縣（市、區(qū)區(qū)）建設(shè)設(shè)（房產(chǎn)產(chǎn)）行政政主管部部門是本行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)物業(yè)管管理的行政主主管部門門?？h級以上上地方人人民政府府其他有有關(guān)部門門，應(yīng)當當依照各各自的職職責分工工，共同同做好有有關(guān)管理理工作。第五條街街道辦事事處、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府應(yīng)應(yīng)當將物物業(yè)管理理納入社社區(qū)社會會管理和和公共服服務(wù)體系系，加強轄區(qū)區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)管理工工作的指指導(dǎo)、協(xié)協(xié)助和監(jiān)監(jiān)督，協(xié)協(xié)調(diào)物業(yè)業(yè)管理與與社區(qū)管管理、社社區(qū)服務(wù)務(wù)的關(guān)系系。第六條縣縣級以上上地方人人民政府府應(yīng)當支支持物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)的發(fā)發(fā)展，建建立和完完善專業(yè)業(yè)化、社社會化、市場化化的物業(yè)業(yè)管理機機制，提提高物業(yè)業(yè)管

3、理水水平，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)按按照國家家和地方方有關(guān)規(guī)規(guī)定享受受優(yōu)惠政政策。第七條物物業(yè)管理理行業(yè)協(xié)協(xié)會應(yīng)當當發(fā)揮橋橋梁和紐紐帶作用用。加強強行業(yè)自自身建設(shè)設(shè)與管理理，制訂訂行業(yè)自自律規(guī)范范，促進進行業(yè)誠誠信經(jīng)營營和服務(wù)務(wù)體系建建立，維維護市場場秩序和和公平競競爭，促促進行業(yè)業(yè)健康發(fā)發(fā)展。第二章 業(yè)主主、業(yè)主主大會與與業(yè)主委委員會第八條房房屋的所所有權(quán)人人為業(yè)主主。業(yè)主在物物業(yè)管理理活動中中，享有有下列權(quán)權(quán)利：（一）按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，接接受物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)提供供的服務(wù)務(wù)；（二）提提議召開開業(yè)主大大會，并并就物業(yè)業(yè)管理的的有關(guān)事事項提出出建議；（三）提提出制定定和修改改管理規(guī)規(guī)約、業(yè)

4、業(yè)主大會會議事規(guī)規(guī)則的建建議；（四）參參加業(yè)主主大會，行使投投票權(quán)；（五）選選舉業(yè)主主委員會會成員，并享有有被選舉舉權(quán)；（六）監(jiān)監(jiān)督業(yè)主主委員會會的工作作；（七）監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)履行行物業(yè)服服務(wù)合同同；（八）對對物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備和相相關(guān)場地地使用情情況享有有知情權(quán)權(quán)和監(jiān)督督權(quán)；（九）監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備專專項維修修資金（以下簡簡稱專項項維修資資金）的的管理和和使用；（十）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他權(quán)利。第九條業(yè)業(yè)主在物物業(yè)管理理活動中中，履行行下列義義務(wù)：（一）遵遵守管理理規(guī)約、業(yè)主大大會議事事規(guī)則；（二）遵遵守物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)物物業(yè)共用用部位和

5、和共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的使用用、公共共秩序和和環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的維維護等方方面的規(guī)規(guī)章制度度；（三）執(zhí)執(zhí)行業(yè)主主大會的的決定和和業(yè)主大大會授權(quán)權(quán)業(yè)主委委員會作作出的決決定；（四）按按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定交納納專項維維修資金金；（五）按按時交納納物業(yè)服服務(wù)費用用；（六）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他義務(wù)。第十條物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)業(yè)主組成成業(yè)主大大會，一一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域成立立一個業(yè)業(yè)主大會會。第十一條條物業(yè)管管理區(qū)域域的劃分分以有利于于實施物物業(yè)管理理為原則，綜合考考慮規(guī)劃劃條件、建筑物物規(guī)模、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備、業(yè)主主人數(shù)、自然界界限、社社區(qū)布局局、社區(qū)區(qū)建設(shè)等等因素確確定。第十二條條新建項項目的建

6、建設(shè)單位位在房屋屋銷售前前，根據(jù)據(jù)本條例例規(guī)定，提出物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域劃分分方案，報街道道辦事處處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府及物物業(yè)管理理行政主主管部門門備案；在房屋屋銷售時時，應(yīng)當當將物業(yè)管管理區(qū)域域劃分情情況作為為房屋買買賣合同同的內(nèi)容容。已投入使使用但尚尚未劃分分物業(yè)管管理區(qū)域域的，由由物業(yè)管管理行政政主管部部門會同同街道辦辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府確定物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的劃劃分方案案。第十三條條一個物物業(yè)管理理區(qū)域成成立一個個業(yè)主大大會。但但是，只只有一個個業(yè)主的的，或者者業(yè)主人人數(shù)較少少且經(jīng)全全體業(yè)主主一致同同意，決決定不成成立業(yè)主主大會的的，由業(yè)業(yè)主共同同履行業(yè)業(yè)主大會會、業(yè)主主委員會會職責。

7、符合下列列條件之之一的，應(yīng)當在在物業(yè)所所在地的的縣（市、區(qū)區(qū)）物業(yè)管管理行政政主管部部門、街街道辦事事處、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府的的指導(dǎo)協(xié)協(xié)助下，召開首首次業(yè)主主大會：（一）房房屋出售售并交付付使用的的建筑面面積達到到百分之之五十以以上；（二）業(yè)業(yè)主已入入住戶數(shù)數(shù)的比例例達到百百分之五五十以上上；（三）首首套房屋屋出售并并交付使使用已滿滿二年的。第十四條條符合成成立業(yè)主主大會條條件的，縣（市市、區(qū)）物業(yè)管管理行政政主管部部門、街街道辦事事處、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府應(yīng)應(yīng)當在收收到建設(shè)設(shè)單位或或者業(yè)主主五人以上上公開聯(lián)名名，提出籌籌備業(yè)主主大會書書面申請請后六十十日內(nèi)，組織成成立首次次業(yè)主大大會籌備備組?；I備

8、召開開首次業(yè)業(yè)主大會會所需費費用由建建設(shè)單位位承擔。第十五條條首次業(yè)業(yè)主大會會籌備組組由業(yè)主主、建設(shè)設(shè)單位、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)、街道道辦事處處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府、社區(qū)區(qū)居民委委員會等等派員組組成。籌籌備組中中的業(yè)主主代表由由街道辦辦事處或或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府組織業(yè)業(yè)主推薦薦產(chǎn)生。業(yè)主大會會籌備組組人數(shù)應(yīng)應(yīng)當為單單數(shù)，其其中業(yè)主主所占比比例不得得低于籌籌備組總總?cè)藬?shù)的的二分之之一?；I籌備組組組長由街街道辦事事處或者者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府代表擔擔任。業(yè)主大會會籌備組組應(yīng)當自自成立之之日起七七日內(nèi)，將成員員名單在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)進行行公示。業(yè)主對對籌備組組成員有有異議的的，由街街道辦事事處或者者鄉(xiāng)鎮(zhèn)

9、人人民政府府協(xié)調(diào)解解決。第十六條條業(yè)主大大會籌備備組履行行下列職職責：（一）確確定首次次業(yè)主大大會召開開的時間間、地點點和內(nèi)容容；（二）草草擬管理理規(guī)約、業(yè)主大大會議事事規(guī)則、業(yè)主委委員會工工作規(guī)則則；（三）確確認業(yè)主主身份，確定業(yè)業(yè)主在首首次業(yè)主主大會上上的投票票權(quán)數(shù)；（四）提提出首屆屆業(yè)主委委員會委委員候選選人條件件、名單單和選舉舉辦法；（五）召召開首次次業(yè)主大大會的其他他準備工工作。對前款規(guī)規(guī)定的內(nèi)內(nèi)容，籌籌備組應(yīng)應(yīng)當在首首次業(yè)主主大會召召開十五五日前，在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公告，并并書面通通知全體體業(yè)主。業(yè)主對對業(yè)主身身份和投投票權(quán)數(shù)數(shù)等提出出異議的的，籌備備組應(yīng)當當予以復(fù)復(fù)核并告告知

10、異議議人復(fù)核核結(jié)果。籌備組應(yīng)應(yīng)當自成成立之日日起六十十日內(nèi)組組織召開開首次業(yè)業(yè)主大會會。第十七條條下列事事項由業(yè)業(yè)主共同同決定：（一）制制定和修修改業(yè)主主大會議議事規(guī)則則；（二）制制定和修修改管理理規(guī)約；（三）選選舉業(yè)主主委員會會或者更更換業(yè)主主委員會會成員；（四）選選聘和解解聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)；（五）籌籌集和使使用專項項維修資資金；（六）改改建、重重建建筑筑物及其其附屬設(shè)設(shè)施；（七）有有關(guān)共有有和共同同管理權(quán)權(quán)利的其其他重大大事項。第十八條條業(yè)主大大會可以以采用集集體討論論的形式式，也可可以采用用書面征征求意見見的形式式召開。但是，應(yīng)當有有物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)專有有部分占占建筑物物總面積積過半

11、數(shù)數(shù)的業(yè)主主且占總總?cè)藬?shù)過過半數(shù)的的業(yè)主參參加。業(yè)主可以以委托代代理人參參加業(yè)主主大會。業(yè)主大會會決定本本條例第第十七條條第（五五）項和和第（六六）項規(guī)規(guī)定的事事項，應(yīng)應(yīng)當經(jīng)專專有部分分占建筑筑物總面面積三分分之二以以上的業(yè)業(yè)主且占占總?cè)藬?shù)數(shù)三分之之二以上上的業(yè)主主同意；決定本本條例第第十七條條規(guī)定的的其他事事項，應(yīng)應(yīng)當經(jīng)專專有部分分占建筑筑物總面面積過半半數(shù)的業(yè)業(yè)主且占占總?cè)藬?shù)數(shù)過半數(shù)數(shù)的業(yè)主主同意。業(yè)主大會會或者業(yè)業(yè)主委員員會的決決定，對對業(yè)主具具有約束束力。第十九條條業(yè)主大大會分為為定期會會議和臨臨時會議議。業(yè)主大會會定期會會議應(yīng)當當按照業(yè)業(yè)主大會會議事規(guī)規(guī)則的規(guī)規(guī)定召開開。經(jīng)百百分之二

12、二十以上上的業(yè)主主提議，業(yè)主委委員會應(yīng)應(yīng)當組織織召開業(yè)業(yè)主大會會臨時會會議。第二十條條召開業(yè)業(yè)主大會會，應(yīng)當當于會議議召開十十五日前前通知全全體業(yè)主主。住宅小區(qū)區(qū)的業(yè)主主大會，應(yīng)當同同時告知知相關(guān)的的居民委委員會。業(yè)主委員員會應(yīng)當當做好業(yè)業(yè)主大會會會議記記錄。第二十一一條業(yè)主委委員會執(zhí)執(zhí)行業(yè)主主大會的的決定事事項，履履行下列列職責：（一）召召集業(yè)主主大會，報告物物業(yè)管理理的實施施情況；（二）代代表業(yè)主主與業(yè)主主大會選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同；（三）及及時了解解業(yè)主、物業(yè)使使用人的的意見和和建議，監(jiān)督和和協(xié)助物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)履履行物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同；（四）監(jiān)監(jiān)督管理理規(guī)約的的實

13、施；（五）業(yè)業(yè)主大會會賦予的的其他職職責。第二十二二條業(yè)主委委員會應(yīng)應(yīng)當自選選舉產(chǎn)生生之日起起三十日內(nèi)內(nèi)，向物物業(yè)所在在地的縣縣（市、區(qū)區(qū)）物業(yè)管管理行政政主管部部門和街街道辦事事處或者者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府備案。業(yè)主委員員會委員員應(yīng)當由由熱心公公益事業(yè)業(yè)、責任任心強、具有一一定組織織能力的的業(yè)主擔擔任。業(yè)主委員員會主任任、副主主任在業(yè)業(yè)主委員員會成員員中推選選產(chǎn)生。第二十三三條管理規(guī)規(guī)約應(yīng)當當對有關(guān)關(guān)物業(yè)的的使用、維護、管理，業(yè)主的的共同利利益，業(yè)業(yè)主應(yīng)當當履行的的義務(wù)，違反管管理規(guī)約約應(yīng)當承承擔的責責任等事事項依法法作出約約定。管理規(guī)約約應(yīng)當尊尊重社會會公德，不得違違反法律律、法規(guī)規(guī)或者損損害

14、社會會公共利利益。管理規(guī)約約對全體體業(yè)主具具有約束束力。第二十四四條業(yè)主大大會議事事規(guī)則應(yīng)應(yīng)當就業(yè)業(yè)主大會會的議事事方式、表決程程序、業(yè)業(yè)主委員員會的組組成和成成員任期期等事項項作出約約定。第二十五五條業(yè)主大大會、業(yè)業(yè)主委員員會應(yīng)當當依法履履行職責責，不得得作出與與物業(yè)管管理無關(guān)關(guān)的決定定，不得得從事與與物業(yè)管管理無關(guān)關(guān)的活動動。業(yè)主大會會、業(yè)主主委員會會作出的的決定違違反法律律、法規(guī)規(guī)的，物物業(yè)所在在地的物物業(yè)管理理行政主主管部門門、街道辦辦事處或或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府，應(yīng)應(yīng)當責令令限期改改正或者者撤銷其其決定，并通告告全體業(yè)業(yè)主。第二十六六條業(yè)主大大會、業(yè)業(yè)主委員員會應(yīng)當當配合公公安機關(guān)關(guān)，

15、與居居民委員員會相互互協(xié)作，共同做做好維護護物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的社社會治安安等相關(guān)關(guān)工作。在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)，業(yè)業(yè)主大會會、業(yè)主主委員會會應(yīng)當積積極配合合相關(guān)居居民委員員會依法法履行自自治管理理職責，支持居居民委員員會開展展工作，并接受受其指導(dǎo)導(dǎo)和監(jiān)督督。住宅小區(qū)區(qū)的業(yè)主主大會、業(yè)主委委員會作作出的決決定，應(yīng)應(yīng)當告知知相關(guān)的的居民委委員會，并認真真聽取居居民委員員會的建建議。第二十七七條具備成成立業(yè)主主大會條條件但未未成立的的住宅小小區(qū)，經(jīng)經(jīng)物業(yè)所所在地的的物業(yè)管管理行政政主管部部門、街道辦辦事處或或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府的指指導(dǎo)后仍仍不能成成立的，可以由由街道辦辦事處或或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府、社

16、社區(qū)服務(wù)務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單單位、業(yè)業(yè)主代表表等組成成所在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的物業(yè)業(yè)管理委委員會，代行業(yè)業(yè)主大會會和業(yè)主主委員會會職責。物業(yè)管理理委員會會的人員員組成，應(yīng)當公公開征求求所在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的業(yè)主主意見，公布實實施。第二十八八條街道辦辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府應(yīng)當建立物業(yè)業(yè)管理矛矛盾投訴訴調(diào)解站站、物業(yè)應(yīng)應(yīng)急維修修服務(wù)站站和物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心等社社區(qū)服務(wù)務(wù)機構(gòu)，完善社社區(qū)公共共服務(wù)體體系，為為不能實實施物業(yè)業(yè)管理活活動的業(yè)業(yè)主提供供基本服服務(wù)。第二十九九條實施物物業(yè)管理理的住宅宅區(qū)，實實行聯(lián)席席會議制制度。聯(lián)聯(lián)席會議議由街道道辦事處處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府負責責召集。聯(lián)席會會議由業(yè)主委委

17、員會委委員、業(yè)主代代表、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)、社區(qū)居居民委員員會、公公安派出出所、物物業(yè)管理理行政主主管部門門等參加加。住宅區(qū)物物業(yè)管理理工作聯(lián)聯(lián)席會議議主要協(xié)協(xié)調(diào)下列列事項：（一）業(yè)業(yè)主委員員會和有有關(guān)部門門未按照照規(guī)定履履行職責責的情況況；（二）物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在在履行退退出程序序以及交交接工作作中出現(xiàn)現(xiàn)的問題題；（三）物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)發(fā)生的的突發(fā)事事件；（四）物物業(yè)管理理與社區(qū)區(qū)管理的的銜接和和配合；（五）需需要協(xié)調(diào)調(diào)的其他他物業(yè)管管理事項項。第三章前前期物業(yè)業(yè)管理第三十條條在業(yè)主主、業(yè)主主大會選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)之前前，建設(shè)設(shè)單位選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的，應(yīng)當簽簽訂書面面的前期期物業(yè)

18、服服務(wù)合同同。前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同可以以約定期期限。但是，期限未未滿、業(yè)業(yè)主委員員會與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽簽訂的物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同生生效的，前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同終終止。第三十一一條住宅物物業(yè)的建建設(shè)單位位，應(yīng)當當通過招招標投標的的方式選選聘具有有相應(yīng)資資質(zhì)的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)。投標人人少于三三個或者者住宅規(guī)規(guī)模建筑筑面積小小于三萬平方方米的，經(jīng)物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門批批準，可可以采用用協(xié)議方方式選聘聘具有相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。第三十二二條建設(shè)單單位應(yīng)當當在銷售售物業(yè)之之前，制制定臨時時管理規(guī)規(guī)約，對對有關(guān)物物業(yè)的使使用、維維護、管管理，業(yè)業(yè)主的共共同利益益，業(yè)主主應(yīng)當履履行的義義務(wù)，違

19、違反臨時時管理規(guī)規(guī)約應(yīng)當當承擔的的責任等等事項依依法作出出約定。建設(shè)單位位制定的的臨時管管理規(guī)約約，不得得侵害物物業(yè)買受受人的合合法權(quán)益益。建設(shè)單位位應(yīng)當在在物業(yè)銷銷售前將將臨時管管理規(guī)約約向物業(yè)業(yè)買受人人明示，并予以以說明。第三十三三條物業(yè)買買受人在在與建設(shè)設(shè)單位簽簽訂物業(yè)業(yè)買賣合合同時，應(yīng)當對對遵守臨臨時管理理規(guī)約予予以書面面承諾。建設(shè)單位位與物業(yè)業(yè)買受人人簽訂的的買賣合合同應(yīng)當當包含前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定的內(nèi)容容。第三十四四條前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同生生效之日日至出售售房屋交交付之日日的當月月發(fā)生的的物業(yè)服服務(wù)費用用，由建建設(shè)單位位承擔。出售房屋屋交付之之日的次次月至前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合

20、合同終止止之日的的當月發(fā)發(fā)生的物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用，由物業(yè)業(yè)買受人人按照房房屋銷售售合同約約定的前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費標準準承擔。房屋銷銷售合同同未約定定的，由由建設(shè)單單位承擔擔。已竣工但但尚未售售出或者者尚未交交給物業(yè)業(yè)買受人人的物業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)費費由建設(shè)設(shè)單位交交納。第三十五五條新建住宅宅物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當按照照總建筑筑面積千千分之三三至千分分之四配配置物業(yè)業(yè)服務(wù)用用房，最少不不低于一一百平方方米，并無償償移交。物業(yè)服服務(wù)用房房不計入入分攤公公用建筑筑面積，其產(chǎn)權(quán)權(quán)屬全體體業(yè)主所所有，不不得轉(zhuǎn)讓讓和抵押押。物業(yè)服務(wù)務(wù)用房配配置，應(yīng)應(yīng)當為地地面以上上的非居居住房屋屋，方便便業(yè)

21、主，具備獨獨立、正正常使用用功能。第三十六六條業(yè)主依依法享有有的物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的的所有權(quán)權(quán)或者使使用權(quán)，建設(shè)單單位不得得擅自處處分。第三十七七條鼓勵物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)通通過參與與建設(shè)工工程的設(shè)設(shè)計、施施工、分分戶驗收收和竣工工驗收等等活動，向建設(shè)設(shè)單位提提供有關(guān)關(guān)物業(yè)管管理的建建議，為為實施物物業(yè)承接接查驗創(chuàng)創(chuàng)造有利利條件。第三十八八條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)承接物物業(yè)時，應(yīng)當對對物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備進行行查驗。物業(yè)承承接查驗驗應(yīng)當遵遵循誠實實信用、客觀公公正、權(quán)權(quán)責分明明以及保保護業(yè)主主共有財財產(chǎn)的原原則。第三十九九條實施承承接查驗驗的物業(yè)業(yè)，應(yīng)當當具備以以下條件件：

22、（一）建建設(shè)工程程竣工驗驗收合格格，取得得規(guī)劃、消防、環(huán)境保保護等主主管部門門出具的的認可或或者準許許使用文文件，并并經(jīng)建設(shè)設(shè)行政主主管部門門備案；（二）供供水、排排水、供供電、供供氣、供供熱、通通信、公公共照明明、有線線電視等等市政公公用設(shè)施施設(shè)備按按照規(guī)劃劃設(shè)計要要求建成成，供水水、供電電、供氣氣、供熱熱已安裝裝獨立計計量表具具；（三）教教育、郵郵政、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生、文化化、體育、環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生、社社區(qū)服務(wù)務(wù)等公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施已按按照規(guī)劃劃設(shè)計要要求建成成；（四）道道路、綠綠地和物物業(yè)服務(wù)務(wù)用房等等公共配配套設(shè)施施按照規(guī)劃劃設(shè)計要要求建成成，并滿滿足使用用功能要要求；（五）電電梯、二二次供水水、

23、高壓壓供電、消防設(shè)設(shè)施、壓壓力容器器、電子子監(jiān)控系系統(tǒng)等共共用設(shè)施施設(shè)備取取得使用用合格證證書；（六）物物業(yè)使用用、維護護和管理理的相關(guān)關(guān)技術(shù)資資料完整整齊全；（七）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他條件。第四十條條新建住住宅小區(qū)區(qū)，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當組織織有關(guān)部部門及專專業(yè)經(jīng)營營單位按按照本條條例第三三十九條條規(guī)定的條條件，進行綜綜合驗收收。驗收收結(jié)果應(yīng)應(yīng)當向物物業(yè)管理理行政主主管部門門備案。第四十一一條建設(shè)單單位交付付住宅物物業(yè)時，應(yīng)當向向業(yè)主提提供住宅宅質(zhì)量保保證書、住宅使使用說明明書等資資料。前期物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當當向業(yè)主主提供物物業(yè)服務(wù)務(wù)手冊，并可以以接受建建設(shè)單位位的委托托，協(xié)助助建設(shè)單

24、單位辦理理住宅物物業(yè)交付付的有關(guān)關(guān)具體事事宜。第四十二二條現(xiàn)場查查驗二十十日前，建設(shè)單單位應(yīng)當當向物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)移交交下列資資料：（一）竣竣工總平平面圖，單體建建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備竣工工圖，配配套設(shè)施施、地下下管網(wǎng)工工程竣工工圖等竣竣工驗收收資料；（二）設(shè)設(shè)施設(shè)備備的安裝裝、使用用和維護護保養(yǎng)等等技術(shù)資資料；（三）物物業(yè)質(zhì)量量保修文文件和物物業(yè)使用用說明文文件；（四）物物業(yè)管理理所必需需的其他他資料。未能全部部移交前前款所列列資料的的，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當列出出未移交交資料的的詳細清清單并書書面承諾諾補交的的具體時時限。第四十三三條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當自自物業(yè)交交接后三三十日內(nèi)內(nèi)，持下下列文件件

25、向物業(yè)業(yè)所在地地的縣（市、區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門辦辦理備案案手續(xù)：（一）前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同；（二）臨臨時管理理規(guī)約；（三）物物業(yè)承接接查驗協(xié)協(xié)議；（四）建建設(shè)單位位移交資資料清單單；（五）查查驗記錄錄；（六）交交接記錄錄；（七）其其他承接查查驗有關(guān)關(guān)的文件件。建設(shè)單位位和物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當當將物業(yè)業(yè)承接查查驗備案案情況，在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)公告告。第四十四四條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當將將承接查查驗有關(guān)關(guān)的文件件、資料料和記錄錄建立檔檔案，并妥善善保管。物業(yè)承接接查驗檔檔案屬于于全體業(yè)業(yè)主所有有。前期期物業(yè)服服務(wù)合同同終止，業(yè)主大大會選聘聘新的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的，解聘聘的物業(yè)業(yè)服務(wù)

26、企企業(yè)應(yīng)當當在前期期物業(yè)服服務(wù)合同同終止之之日起十十日內(nèi)，向業(yè)主主委員會會或者在業(yè)主主委員會會的監(jiān)督督確認下下，向選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)移移交物業(yè)業(yè)承接查查驗檔案案。第四十五五條建設(shè)單單位應(yīng)當當按照國國家規(guī)定定的保修修期限和和保修范范圍，承承擔物業(yè)業(yè)的保修修責任。建設(shè)單單位委托托物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)維修的的，應(yīng)當當與物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)另行行簽訂委委托協(xié)議議。第四十六六條新建住住宅物業(yè)業(yè)的建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當在房房屋所有有權(quán)初始始登記前前，向項項目所在在地的物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門交交存物業(yè)業(yè)質(zhì)量保保修金，專項用用于保修修期內(nèi)物物業(yè)維修修。質(zhì)量保修修金按照照當?shù)貍€個人交存存首期住住宅專項項維修資資金的

27、相同比比例交存存。質(zhì)量保保修金可可以采取取現(xiàn)金方方式，也也可以采采用擔保保方式。第四十七七條建設(shè)單單位不履履行住宅宅物業(yè)保保修義務(wù)務(wù)的，業(yè)業(yè)主、業(yè)業(yè)主委員員會或者者物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)可以提提出申請請，經(jīng)物物業(yè)管理理行政主主管部門門核實后后，在物物業(yè)質(zhì)量量保修金金中列支支維修費費用。保修期內(nèi)內(nèi)，物業(yè)業(yè)保修金金不足的的，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當補足足。第四十八八條住宅物物業(yè)工程程質(zhì)量保保修期限限屆滿前前三個月月，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當以書書面形式式在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)及及時公告告；保修修期限屆屆滿后，建設(shè)單單位履行行法定保保修責任任的，物物業(yè)管理理行政主主管部門門應(yīng)當將將與分部部工程相相對應(yīng)的的物業(yè)質(zhì)質(zhì)量保修修金

28、本息息余額及及時退還還建設(shè)單單位。第四章物物業(yè)服務(wù)務(wù)第四十九九條從事物物業(yè)服務(wù)務(wù)活動的的企業(yè)應(yīng)應(yīng)當具有有獨立的的法人資資格。建建設(shè)單位位、業(yè)主主選聘的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當按按照國家家規(guī)定取取得物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)。第五十條條從事物物業(yè)服務(wù)務(wù)的人員員應(yīng)當按按照國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定，取取得職業(yè)業(yè)資格證證書。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當按照照物業(yè)服服務(wù)合同同指派項項目負責責人。更更換項目目負責人人的，應(yīng)應(yīng)當及時時告知業(yè)業(yè)主并進進行公示示。業(yè)主主共同決決定要求求物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)更換項項目負責責人的，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當及及時更換換。第五十一一條一個物物業(yè)管理理區(qū)域由由一個物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)實實施物業(yè)業(yè)管理。業(yè)主

29、委員員會應(yīng)當當與業(yè)主主大會選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)訂訂立書面面的物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同。物業(yè)服務(wù)務(wù)合同應(yīng)應(yīng)當對物物業(yè)管理理事項、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)費用用、雙方方的權(quán)利利義務(wù)、專項維維修資金金的管理理與使用用、物業(yè)業(yè)管理用用房、合合同期限限、違約約責任等等內(nèi)容進進行約定定。第五十二二條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，提提供相應(yīng)應(yīng)的服務(wù)務(wù)。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)未能能履行物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定，導(dǎo)致業(yè)業(yè)主人身身、財產(chǎn)產(chǎn)安全受受到損害害的，應(yīng)應(yīng)當依法法承擔相相應(yīng)的法法律責任任。第五十三三條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)可以將將物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的專專項服務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)委委托給專專業(yè)性服服務(wù)企業(yè)業(yè)，但不不得將該

30、該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的全部部物業(yè)管管理一并并委托給給他人。涉及人身身、財產(chǎn)產(chǎn)安全以以及其他他有特定定要求的的設(shè)施設(shè)設(shè)備，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當委托托專業(yè)單位位維修和和養(yǎng)護。第五十四四條物業(yè)服服務(wù)收費費應(yīng)當遵遵循合理理、公開開以及費費用與服服務(wù)水平平相適應(yīng)應(yīng)的原則則確定。物業(yè)服服務(wù)收費費實行政政府指導(dǎo)導(dǎo)價和市市場調(diào)節(jié)節(jié)價。鼓鼓勵物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)開展價價格競爭爭，形成成與市場場相適應(yīng)應(yīng)的價格格調(diào)節(jié)機機制。第五十五五條物業(yè)服服務(wù)收費費應(yīng)當區(qū)區(qū)分不同同物業(yè)的的性質(zhì)和和特點，分別實實行政府府指導(dǎo)價價和市場場調(diào)節(jié)價價。下列方式式選聘物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的，實行行政府指指導(dǎo)價：（一）新新建住宅宅實施前前期物業(yè)業(yè)管理，建

31、設(shè)單單位采取取邀請招招標方式式選聘前前期物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的；（二）新新建住宅宅實施前前期物業(yè)業(yè)管理，建設(shè)單單位經(jīng)批批準采取取協(xié)議方方式選聘聘前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的；（三）業(yè)業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會會決定采采取政府府指導(dǎo)價價選聘物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的；（四）法法律、法規(guī)另另有規(guī)定定的。第五十六六條價格行行政主管管部門應(yīng)應(yīng)當會同同物業(yè)管管理行政政主管部部門，綜合考考慮城市市物業(yè)服服務(wù)平均均成本、最低工工資標準準調(diào)整幅幅度以及及消費物物價指數(shù)數(shù)變動情情況，及及時制定定和調(diào)整整物業(yè)服服務(wù)等級級標準以以及相應(yīng)應(yīng)的基準準價與浮浮動幅度度的指導(dǎo)導(dǎo)價，每每年向社社會公布布。具體物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費標準準，由當當事人在在物

32、業(yè)服服務(wù)合同同中約定定執(zhí)行。第五十七七條業(yè)主應(yīng)應(yīng)當根據(jù)據(jù)物業(yè)服服務(wù)合同同的約定定交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用。業(yè)主與與物業(yè)使使用人約約定由物物業(yè)使用用人交納納物業(yè)服服務(wù)費用用的，從從其約定定，業(yè)主主負連帶帶交納責責任。物業(yè)發(fā)生生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或或者使用人人應(yīng)當及及時結(jié)清清物業(yè)服服務(wù)費。第五十八八條物業(yè)服服務(wù)費可可以采取取包干制制或者酬酬金制等等方式。包干制是是指由業(yè)業(yè)主向物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)支支付固定定物業(yè)服服務(wù)費用用，盈余余或者虧虧損均由由物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)享有或或者承擔擔的物業(yè)業(yè)服務(wù)計計費方式式。酬金制是是指在預(yù)預(yù)收的物物業(yè)服務(wù)務(wù)資金中中按照約約定比例例或者約約定數(shù)額額提取酬酬金支付付給物業(yè)業(yè)服務(wù)企

33、企業(yè)，其其余全部部用于物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約約定的支支出，結(jié)結(jié)余或者者不足均均由業(yè)主主享有或或者承擔擔的物業(yè)業(yè)服務(wù)計計費方式式。具體收費費方式由由物業(yè)服服務(wù)合同同約定。實行酬酬金制收收費方式式的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當按照照規(guī)定對對物業(yè)服服務(wù)的各各項資金金的收支支建立臺臺賬，并并接受業(yè)業(yè)主委員員會的核核查。第五十九九條物業(yè)服服務(wù)合同同約定采采取酬金金制收取取物業(yè)服服務(wù)費的的，免征征營業(yè)稅稅；物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)代收收專業(yè)經(jīng)經(jīng)營費用用所得的的報酬，免征營營業(yè)稅；物業(yè)服服務(wù)用房房免征房房產(chǎn)稅和和城鎮(zhèn)土土地使用用稅；物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)受受業(yè)主委委托向?qū)I(yè)經(jīng)營營單位繳繳納的公公共用水水、用電電等費用用，按照照

34、居民生生活用水水、用電電等方式式計價。第六十條條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)約定收收取的物物業(yè)服務(wù)務(wù)費，應(yīng)應(yīng)當明碼碼標價，在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的顯著位位置，將將服務(wù)內(nèi)內(nèi)容、服服務(wù)標準準以及收收費項目目、收費費標準等等有關(guān)情情況進行行公示。第六十一一條物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)，供供水、供供電、供供氣、供供熱、環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生、通信信、有線線電視等等單位應(yīng)應(yīng)當向最最終用戶戶收取有有關(guān)費用用。最終終用戶是是指接受受供水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生、通通信、有有線電視視等服務(wù)務(wù)的最終終分戶使使用人。上述單位位向業(yè)主主或者使使用人收收取費用用等服務(wù)務(wù)事項，可以委委托給物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)實實施。雙雙方應(yīng)當當簽訂有有償服務(wù)務(wù)合

35、同，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)接受委委托代收收前款有有關(guān)費用用的，不不得向業(yè)業(yè)主收取取手續(xù)費費等額外外費用。第六十二二條物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當定定期公布布共用場場地、共共用設(shè)施施設(shè)備產(chǎn)產(chǎn)生的水水電用量量、單價價、金額額，并按照實實際費用用和約定定的方式式向全體體業(yè)主合合理分攤攤。沒有有約定或或者約定定不明確確的，按按照業(yè)主主專有部部分占建建筑物總總面積的的比例分分攤。業(yè)主或者者業(yè)主大大會對公公布的共共用場地地、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備產(chǎn)生生的水電電費的分分攤情況況提出異異議時，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當及及時答復(fù)復(fù)。第六十三三條物業(yè)服服務(wù)合同同期限屆屆滿三個個月前，業(yè)主委委員會應(yīng)應(yīng)當組織織召開業(yè)業(yè)主大會會，決定定選聘或

36、或者續(xù)聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)，將決定定書面告告知物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)、物物業(yè)所在在地的縣縣（市、區(qū)）物物業(yè)管理理行政主主管部門門和街道道辦事處處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府，并并在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公告。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)決決定不再再續(xù)簽物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的，應(yīng)當當在物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同期限限屆滿三三個月前前書面告告知業(yè)主主委員會會、物業(yè)業(yè)所在地地的縣（市、區(qū)區(qū)）物業(yè)業(yè)管理行行政主管管部門和和街道辦辦事處或或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府，并并在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公告。業(yè)主大會會決定續(xù)續(xù)聘的，業(yè)主委委員會應(yīng)應(yīng)當在物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同期期限屆滿滿一個月月前與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)續(xù)續(xù)簽物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同。第六十四四條業(yè)主共共同決定定解聘

37、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的，解聘聘的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)不得得以業(yè)主主欠交物物業(yè)服務(wù)務(wù)費用、對業(yè)主主共同決決定有異異議等為為由拒絕絕辦理交交接，強強行提供供物業(yè)服服務(wù)，不不得以事事實服務(wù)務(wù)為由向向業(yè)主收收取物業(yè)業(yè)服務(wù)費費用。解解聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)在在應(yīng)當辦辦理交接接至撤出出物業(yè)管管理區(qū)域域前的期期間內(nèi)，應(yīng)當維維持正常常的物業(yè)業(yè)管理秩秩序。解聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)拒拒不撤出出物業(yè)管管理區(qū)域域的，業(yè)業(yè)主委員員會應(yīng)當當與解聘聘的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)協(xié)商商解決；協(xié)商不不成的，應(yīng)當依依法提起起訴訟或或者申請請仲裁。選聘的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)不得強強行接管管。街道道辦事處處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府和物物業(yè)管理理行政主主管部門

38、門應(yīng)當加加強對物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)交交接工作作的監(jiān)管管。第六十五五條業(yè)主大大會決定定選聘新新的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的，解聘的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當在在物業(yè)服服務(wù)合同同終止之之日起十十五日內(nèi)內(nèi)，退出物物業(yè)管理理區(qū)域，并向業(yè)業(yè)主委員員會或者在業(yè)主主委員會會的監(jiān)督督確認下下與選聘聘的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)履行下下列交接接義務(wù)：（一）移移交物業(yè)業(yè)共用部部分；（二）移移交本條條例第四四十二條條規(guī)定的的相關(guān)資資料；（三）移移交物業(yè)業(yè)服務(wù)期期間形成成的物業(yè)業(yè)和設(shè)施施設(shè)備使使用、維維護保養(yǎng)養(yǎng)、定期檢檢驗等技技術(shù)資料料，運行行、維護護保養(yǎng)記記錄；（四）結(jié)結(jié)清預(yù)收收、代收收的有關(guān)關(guān)費用；（五）法法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章規(guī)定定和物業(yè)

39、業(yè)服務(wù)合合同約定定的其他他事項。物業(yè)服務(wù)務(wù)合同期期限屆滿滿，業(yè)主主大會未未作出選選聘或者者續(xù)聘決決定，原原選聘的的物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)自愿按按照原合合同約定定繼續(xù)提提供服務(wù)務(wù)的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同自自動延續(xù)續(xù)至業(yè)主主大會作作出選聘聘或者續(xù)續(xù)聘決定定之日。第六十六六條業(yè)主、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)、建設(shè)設(shè)單位和和有關(guān)部部門可以以委托物物業(yè)服務(wù)務(wù)評估監(jiān)監(jiān)理機構(gòu)構(gòu)，就物物業(yè)服務(wù)務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費費用和物物業(yè)共用用部分管管理狀況況等進行行評估和和監(jiān)理。物業(yè)服務(wù)務(wù)評估監(jiān)監(jiān)理機構(gòu)構(gòu)提供的的專業(yè)服服務(wù)，不不得出具具有虛假假內(nèi)容、誤導(dǎo)性性陳述和和重大遺遺漏的評評估監(jiān)理理報告。第六十七七條物業(yè)管管理行政政主管部門門應(yīng)當根根據(jù)物業(yè)

40、業(yè)服務(wù)企企業(yè)基本本狀況、服務(wù)合合同履行行、投訴訴處理和和日常檢檢查等情情況，建建立物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)信用用檔案庫庫。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)信信用檔案案庫遵循循統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、分分級建設(shè)設(shè)、分步步實施、資源共共享的原原則。具具體辦法法由省住住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)行政主主管部門門制定。第五章物物業(yè)的使使用和維維護第六十八八條物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)按照照規(guī)劃建建設(shè)的公公共建筑筑和共用用設(shè)施，不得擅擅自改變變用途。業(yè)主依法法確需改改變公共共建筑和和共用設(shè)設(shè)施用途途的，應(yīng)應(yīng)當在依依法辦理理有關(guān)手手續(xù)后告告知物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)；物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)確確需改變變公共建建筑和共共用設(shè)施施用途的的，應(yīng)當當提請業(yè)業(yè)主大會會討論決決定同意意后

41、，由由業(yè)主依依法辦理理有關(guān)手手續(xù)。第六十九九條業(yè)主、物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)不得擅擅自占用用、挖掘掘物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的道道路、場場地，損損害業(yè)主主的共同同利益。因維修物物業(yè)或者者公共利利益，業(yè)業(yè)主確需需臨時占占用、挖挖掘道路路、場地地的，應(yīng)應(yīng)當征得得業(yè)主委委員會和和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)的同意意；物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)確需需臨時占占用、挖挖掘道路路、場地地的，應(yīng)應(yīng)當征得得業(yè)主委委員會的的同意。業(yè)主、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當將臨臨時占用用、挖掘掘的道路路、場地地，在約約定期限限內(nèi)恢復(fù)復(fù)原狀。第七十條條業(yè)主或或者物業(yè)業(yè)使用人人在住宅宅裝飾裝裝修工程程開工前前，應(yīng)當當持有關(guān)關(guān)資料向向物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)辦理登登記手續(xù)續(xù)，簽

42、訂住住宅裝飾飾裝修服服務(wù)協(xié)議議。變動動建筑主主體或者者承重結(jié)結(jié)構(gòu)的，需提交交原設(shè)計計單位或或者具有有相應(yīng)資資質(zhì)等級級的設(shè)計計單位提提出或者者城市房房屋安全全鑒定機機構(gòu)審定定的設(shè)計計方案，并按照照規(guī)定辦辦理批準準手續(xù)。業(yè)主或者者物業(yè)使用用人拒不不辦理登登記、批批準手續(xù)續(xù)的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)有有權(quán)按照照管理規(guī)規(guī)約或者者臨時管管理規(guī)約約，禁止止裝飾裝裝修施工工人員進進入物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域。第七十一一條業(yè)主或或者物業(yè)業(yè)使用人人裝飾裝裝修房屋屋，應(yīng)當當事先告告知物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當將房房屋裝飾飾裝修的的禁止行行為和注注意事項項告知業(yè)業(yè)主或者者物業(yè)使用用人。物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)發(fā)發(fā)現(xiàn)業(yè)主主或

43、者物物業(yè)使用用人有損損壞承重重結(jié)構(gòu)等等行為時時，應(yīng)當當及時勸勸阻，并并向有關(guān)關(guān)主管部部門報告告。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)對對住宅裝裝飾裝修修活動進進行巡查查時，業(yè)業(yè)主或者者物業(yè)使用用人不得得拒絕和和阻礙。第七十二二條建設(shè)單單位依法法取得的的車位、車庫應(yīng)應(yīng)當在辦理商商品房房房屋預(yù)銷銷售登記記后出售售或者附贈，并在物物業(yè)管理理區(qū)域的的顯著位位置公示示擬出售售車位、車庫的的產(chǎn)權(quán)證證明文件件和出售售價格。擬出售售車位、車庫數(shù)數(shù)量少于于本區(qū)域域房屋套套數(shù)時，每戶業(yè)業(yè)主只能能購買一一個車位位或者車庫。物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)劃用用于停放放汽車的的車位、車庫，應(yīng)當首首先滿足足業(yè)主的的停車需需要。未未出售或或者附贈的的，建

44、設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當優(yōu)先先出租給給本區(qū)域域業(yè)主、物業(yè)使用用人。在在滿足本本區(qū)域業(yè)業(yè)主、物物業(yè)使用用人需要要后，建建設(shè)單位位可以將將車位、車庫出出租給本本區(qū)域外外的其他他人，但但租賃合合同期限限應(yīng)當不不超過六六個月。第七十三三條占用業(yè)業(yè)主共有有的道路路或者其其他場地地用于停停放汽車車的車位位、車庫庫，由業(yè)業(yè)主大會會決定使使用。物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)停放車車輛，不不得占用用消防通通道，不不得影響響其他車車輛和行行人的正正常通行行。第七十四四條在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公共、共共用車庫庫、道路路、場地地停放汽汽車的專專有或者者承租人人，應(yīng)當當交納汽汽車停放放服務(wù)費費。其中中在公共共、共用用車庫內(nèi)內(nèi)，專有有車位、車

45、庫用用于出租租的，出出租人與與承租人人約定由由承租人人交納汽汽車停放放服務(wù)費費的，從從其約定定，出租租人負連連帶交納納責任。在公共、共用車車庫內(nèi)，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)提供汽汽車停放放公共服務(wù)務(wù)的，應(yīng)應(yīng)當在物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同中中約定。車位、車庫的的專有或或者承租人人對汽車車停放有有保管要要求的，應(yīng)當與與物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)另行簽簽訂保管管服務(wù)合合同。汽車停放放服務(wù)費費由物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)根據(jù)據(jù)物業(yè)服服務(wù)合同同收取。停放服服務(wù)費可可以按照照車位、車庫數(shù)數(shù)量計收收，也可可以按照照登記的的產(chǎn)權(quán)面面積計收收。住宅物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)汽汽車停放放服務(wù)費費的具體體標準，由價格格行政主主管部門門會同物物業(yè)管理理行政主主管部

46、門門制定，定期公公布。第七十五五條業(yè)主大大會成立立前，需需要滿足足業(yè)主停停放車輛輛需要，占用業(yè)業(yè)主共有有的道路路或者其其他場地地的，應(yīng)應(yīng)當在前前期物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)合同同中約定定。物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當當單獨列列賬，所得收收益的百分之之三十可以以用于補補貼物業(yè)業(yè)服務(wù)費費，百分分之七十十應(yīng)當納納入住宅宅專項維維修資金金。業(yè)主大會會成立后后，占用用業(yè)主共共有的道道路或者者其他場場地用于于停放汽汽車的車車位，以以及利用用業(yè)主共共有部分分、共用用設(shè)施從從事經(jīng)營營性活動動的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當提請請業(yè)主大大會討論論決定同同意后，由業(yè)主主依法辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)并并公示。收益按按照業(yè)主主大會決決定和合同約約定

47、使用用。第七十六六條業(yè)主、業(yè)主委委員會和和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當對對物業(yè)定定期維修修養(yǎng)護，當出現(xiàn)現(xiàn)危及安安全、影影響觀瞻瞻、侵害害公共利利益或者者影響他他人正常常使用的的情況時時，責任任人應(yīng)當當及時維維修養(yǎng)護護。物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)對對物業(yè)共共用部位位、共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備進行行維修養(yǎng)養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)業(yè)主和使使用人應(yīng)應(yīng)當給予予配合。因阻撓撓維修養(yǎng)養(yǎng)護造成成物業(yè)損損壞或者者財產(chǎn)損損失的，責任人人應(yīng)當負負責修復(fù)復(fù)或者賠賠償。第七十七七條住宅區(qū)區(qū)內(nèi)供水水、供電電、供氣氣、供熱熱、通信信、有線線電視等等專業(yè)經(jīng)經(jīng)營單位位，應(yīng)當當承擔分分戶計量量裝置或或者入戶戶端口以以外設(shè)施施設(shè)備的的維修、養(yǎng)護、更新等等責任及及相關(guān)費

48、費用。相相關(guān)專業(yè)業(yè)經(jīng)營單單位委托托物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)代為維維修養(yǎng)護護的，應(yīng)應(yīng)當支付付維修養(yǎng)養(yǎng)護費用用。第七十八八條房屋在在國家規(guī)規(guī)定的保保修期滿滿以后的的維修責責任，按按照下列列規(guī)定承承擔：（一）業(yè)業(yè)主專有有部分，由業(yè)主主自行維維修；（二）房房屋的基基礎(chǔ)、承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)、外墻墻、屋頂頂?shù)然颈窘Y(jié)構(gòu)部部分，通通道、樓樓梯、大大堂等公公共通行行部分，消防、公共照照明等附附屬設(shè)施施、設(shè)備備，避難難層、設(shè)設(shè)備層或或者設(shè)備備間等結(jié)結(jié)構(gòu)部分分，以及及其他不不屬于業(yè)業(yè)主專有有部分，也不屬屬于市政政公用部部分或者者其他權(quán)權(quán)利人所所有的場場所及共共用設(shè)施施設(shè)備等等，由物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)根根據(jù)合同同的約定定定期維維修養(yǎng)

49、護護。第七十九九條住宅物物業(yè)、住住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)的非非住宅物物業(yè)或者者與單幢幢住宅樓樓結(jié)構(gòu)相相連的非非住宅物物業(yè)的業(yè)業(yè)主，應(yīng)應(yīng)當按照照國家有有關(guān)規(guī)定定交納專專項維修修資金。維修資金金屬于業(yè)業(yè)主共同同所有，專項用用于物業(yè)業(yè)保修期期滿后物物業(yè)共用用部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備的維修修和更新新、改造造，不得得挪作他他用。高層住宅宅交付使使用時，建設(shè)單單位應(yīng)當當按照建建筑安裝裝總費用用的百分分之五，一次次性交納納專項用用于電梯梯、消防防等特種種設(shè)施設(shè)設(shè)備維護護更新所所需的資資金。該該資金列列入所在在項目物物業(yè)管理理區(qū)域住住宅專項項維修資資金管理理。第八十條條住宅專專項維修修資金管管理執(zhí)行行國家相相關(guān)規(guī)定定，實行

50、行專戶存存儲、專專款專用用、所有有權(quán)人決決策、政政府監(jiān)督督的原則則。第八十一一條住宅專專項維修修資金專專戶以物物業(yè)管理理區(qū)域為為單位設(shè)設(shè)賬，并并按照房屋屋戶門號號設(shè)立分戶賬賬。未劃劃定物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的，以幢為為單位設(shè)設(shè)賬，按按照房屋屋戶門號號設(shè)立分戶賬賬。第八十二二條住宅專專項維修修資金的的使用，應(yīng)當遵遵循方便便快捷、公開透透明、受受益人和和負擔人人相一致致的原則則。第八十三三條住宅專專項維修修資金的的管理和和使用，應(yīng)當依依法接受受審計部部門的審審計監(jiān)督督。第八十四四條下列費費用不得得從住宅宅專項維維修資金金中列支支：（一）依依法應(yīng)當當由建設(shè)設(shè)單位或或者施工工單位承承擔的住住宅共用用部位、共

51、用設(shè)設(shè)施設(shè)備備維修、更新和和改造費費用；（二）依依法應(yīng)當當由相關(guān)關(guān)單位承承擔的供供水、供供電、供供氣、供供熱、通通訊、有有線電視視等管線線和設(shè)施施設(shè)備的的維修、養(yǎng)護費費用；（三）應(yīng)應(yīng)當由當當事人承承擔的因因人為損損壞住宅宅共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備所所需的修修復(fù)費用用；（四）根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定，應(yīng)當當由物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)承擔擔的住宅宅共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的的維修和和養(yǎng)護費費用。第八十五五條發(fā)生危危及房屋屋安全，需要立立即對住住宅共用用部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備備進行維維修和更更新、改改造的下下列情形形，相關(guān)關(guān)的業(yè)主主不能形形成法定定多數(shù)意意見的，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)、業(yè)主主委員會會或者

52、相相關(guān)利害害關(guān)系人人可以提出出應(yīng)急處處置方案案，經(jīng)維維修資金金代管單單位復(fù)核核后應(yīng)急急維修：（一）屋屋面防水水損壞造造成滲漏漏的；（二）電電梯故障障危及人人身安全全的；（三）公公共護（圍）欄欄破損嚴嚴重，危危及人身身安全的的；（四）樓樓體單側(cè)側(cè)外立面面五分之之一以上上有脫落落危險的的；（五）專專用排水水設(shè)施因因坍塌、堵塞、爆裂等等造成功功能障礙礙，危及及人身財財產(chǎn)安全全的；（六）高高層建筑筑消防系系統(tǒng)出現(xiàn)現(xiàn)功能障障礙，消消防管理理部門要要求對消消防設(shè)施施設(shè)備維維修、更更新、改改造的。（七）危危及房屋屋安全的的其他情情形。應(yīng)急維修修所需費用用應(yīng)當經(jīng)經(jīng)過審計計并向業(yè)業(yè)主公示示后，從直接相關(guān)關(guān)業(yè)主的

53、的住宅專專項維修修資金分分戶賬中中按照專有面面積分攤攤列支；其中涉涉及已售售公有住住房的，從公有有住房住住宅專項項維修資資金中列列支。第六章法法律責任任第八十六六條違反本本條例規(guī)規(guī)定的行行為，法法律、法法規(guī)已作作出處罰罰規(guī)定的的，按照照其規(guī)定定執(zhí)行；法律、法規(guī)未未作出處處罰規(guī)定定的，按按照本條條例的規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。第八十七七條違反本本條例規(guī)規(guī)定，建建設(shè)單位位在銷售售物業(yè)之之前，未未制定臨臨時管理理規(guī)約或或者制定定的臨時時管理規(guī)規(guī)約侵害害了物業(yè)業(yè)買受人人的合法法權(quán)益的的，由縣縣（市、區(qū)）物物業(yè)管理理行政主主管部門門責令限限期改正正；逾期期不改正正的，對對建設(shè)單單位予以以通報，處一萬元以以上十萬萬元

54、以下下罰款。第八十八八條違反本本條例規(guī)規(guī)定，建建設(shè)單位位要求物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)承承接不符符合交用用條件或或者未經(jīng)經(jīng)查驗的的物業(yè)的的，以及及物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)擅自承承接未經(jīng)經(jīng)查驗的的物業(yè)的的；由縣縣（市、區(qū)）物物業(yè)管理理行政主主管部門門責令限限期改正正；逾期期不改正正的，對對建設(shè)單單位、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)予予以通報報，處五萬元以以上二十十萬元以以下罰款款。第八十九九條違反本本條例規(guī)規(guī)定，住住宅區(qū)建建設(shè)單位位未組織織有關(guān)部部門及專專業(yè)經(jīng)營營單位，或者未未按照規(guī)規(guī)定對住住宅區(qū)進進行綜合合驗收的的，由縣縣（市、區(qū)）建建設(shè)行政政主管部部門責令令限期改改正；逾逾期不改改正的，對建設(shè)設(shè)單位予予以通報報，處五五萬元以以上二十十萬元以以下罰款款。第九十條條違反本本條例規(guī)規(guī)定，建建設(shè)單位位和物業(yè)業(yè)服