民法典物權(quán)編解讀課件

1、民法典物權(quán)編解讀民法典物權(quán)編解讀概述主要修改內(nèi)容1. 加強(qiáng)對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)2. 增加規(guī)定居住權(quán)相關(guān)修改1. 完善物權(quán)變動(dòng)規(guī)則2. 補(bǔ)充按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)現(xiàn)方式3. 增加添附規(guī)則4. 農(nóng)村土地使用權(quán)改革（土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入典）5. 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)續(xù)期概述主要修改內(nèi)容第一分編 通則 第一分編 通則 第一章 一般規(guī)定第二百零六條 國(guó)家堅(jiān)持和完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，按勞分配為主體、多種分配方式并存，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制等社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度。國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利

2、。第一章 一般規(guī)定第二百零六條 國(guó)家堅(jiān)持和完善公有制為主體、第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記新增條文：第二百一十九條【不動(dòng)產(chǎn)登記資料的合理使用】利害關(guān)系人不得公開(kāi)、非法使用權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。第二百二十三條【不動(dòng)產(chǎn)登記的費(fèi)用】不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付修改條文第二百二十六條【簡(jiǎn)易交付】動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自民事法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。第二百二十七條【指示交付】動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該

3、動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。第三節(jié) 其他規(guī)定修改條文第二百三十條【因繼承取得物權(quán)】因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。原條文第二十九條 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。 第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二節(jié) 動(dòng)產(chǎn)交付第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十六條【簡(jiǎn)易交付】甲的電腦遭竊，數(shù)日后發(fā)現(xiàn)為乙所得，乙又將該電腦借給丙使用（丙與乙之間是否構(gòu)成占有媒介關(guān)系？）。在乙向甲支付補(bǔ)償費(fèi)用后，甲同意由乙取得該電腦的所有權(quán)。這里的占有是否為“依法占有”？ 乙（盜竊人、買(mǎi)受人）丙 買(mǎi)賣(mài) 租賃合同 合同 甲（所有人、出賣(mài)

4、人）第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十六條【簡(jiǎn)易交第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十六條【簡(jiǎn)易交付】物權(quán)法第25條的文義所要求的占有前提必須為“依法”占有。如果受讓人在所有權(quán)移轉(zhuǎn)之前占有的動(dòng)產(chǎn)屬于盜贓物、遺失物，可能因不符合依法占有而難以適用簡(jiǎn)易交付。當(dāng)事人在訂立旨在物權(quán)變動(dòng)的法律行為時(shí)，由于占有狀態(tài)已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)，僅基于合意便可引起物權(quán)法上的效果。受讓人是否基于出讓人的意思獲得占有，在此并不重要。受讓人就非基于出讓人意思而占有的動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易交付，也符合簡(jiǎn)易交付的規(guī)范目的。第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十六條【簡(jiǎn)易交第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百

5、二十七條【指示交付】第一種情形：出讓人間接占有轉(zhuǎn)讓物出讓人將基于占有媒介關(guān)系所生的返還請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，使后者取得間接占有。返還請(qǐng)求權(quán)的移轉(zhuǎn)不必到期，也可附有抗辯權(quán)，比如租賃合同即使尚未屆滿(mǎn)，出租人也可將基于租賃合同對(duì)承租人的租賃物返還請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十七條【指示交第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十七條【指示交付】第二種情形：出讓人未間接占有所有物，如何轉(zhuǎn)讓該物的所有權(quán)？若第三人之前系有權(quán)占有， 之后他與出讓人的占有媒介關(guān)系由于違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效， 致使該第三人因喪失占有本權(quán)而不再 “ 依法占有動(dòng)產(chǎn)”。

6、若第三人自始便為無(wú)權(quán)占有， 如某人侵奪所有人的占有物致后者失去占有， 則所有人與該非法的無(wú)權(quán)占有人之間并無(wú)占有媒介關(guān)系， 自然也不存在基于占有媒介關(guān)系的返還請(qǐng)求權(quán)。 第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十七條【指示交第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十七條【指示交付】由此可見(jiàn)，立法者將讓與返還請(qǐng)求權(quán)限于“ 第三人依法占有動(dòng)產(chǎn)”的場(chǎng)合，毫無(wú)合理依據(jù)。而且在第三人初始為有權(quán)占有， 嗣后變?yōu)闊o(wú)權(quán)占有的場(chǎng)合，這一弊端體現(xiàn)得尤為明顯。 學(xué)者認(rèn)為這一規(guī)定純屬“ 作繭自縛”， 阻礙交易便利。指示交付的目的是為了在轉(zhuǎn)讓間接占有的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，免去無(wú)效率的現(xiàn)實(shí)交付，直接移轉(zhuǎn)第三人占有物的所有權(quán)。 占

7、有媒介人究竟有權(quán)占有還是無(wú)權(quán)占有，都不應(yīng)成為適用指示交付的障礙。 舉凡出讓人享有原物返還請(qǐng)求權(quán)的情形都應(yīng)允許出讓人自由轉(zhuǎn)讓。 第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百二十七條【指示交第二章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百三十條【因繼承取得物權(quán)】因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。本條刪除“遺贈(zèng)”的相關(guān)表述。繼承從被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始，遺產(chǎn)的物權(quán)就移轉(zhuǎn)于繼承人，即使遺產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，也不發(fā)生影響。有學(xué)者認(rèn)為，遺贈(zèng)是單方法律行為，不是合同行為，物權(quán)法以登記和交付為生效要件的是基于合同的物權(quán)變動(dòng)。然而，因遺贈(zèng)而取得物權(quán)，是基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，不應(yīng)與繼承一同規(guī)定，而適用交付原則及相關(guān)規(guī)定。第二

8、章 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第二百三十條【因繼承取附件：因遺贈(zèng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)物權(quán)法第29條規(guī)定的“自受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力”，究竟是從何時(shí)開(kāi)始？主流學(xué)說(shuō)認(rèn)為，根據(jù)繼承法第25條，受遺贈(zèng)人自其知道受遺贈(zèng)的兩個(gè)月內(nèi)表示接受遺贈(zèng)時(shí)取得遺產(chǎn)物權(quán)。在此期間，受遺贈(zèng)人沒(méi)有表示接受遺贈(zèng)的，或逾此期間才表示接受的，都不能取得遺產(chǎn)物權(quán)。問(wèn)題：如受遺贈(zèng)人自表示接受遺贈(zèng)時(shí)取得遺產(chǎn)物權(quán)，是否會(huì)與繼承法的繼承規(guī)則發(fā)生沖突？附件：因遺贈(zèng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)物權(quán)法第29條規(guī)定的“自受遺贈(zèng)附件：因遺贈(zèng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)假想題被繼承人甲有價(jià)值一百萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，他在遺贈(zèng)協(xié)議中將價(jià)值九十萬(wàn)元的特定遺產(chǎn)遺贈(zèng)給乙。甲死后，乙在獲悉甲死亡

9、后一周內(nèi)表示接受遺贈(zèng)。則遺贈(zèng)的遺產(chǎn)物權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)，剩余的十萬(wàn)元遺產(chǎn)由甲的法定繼承人丙享有。但甲死亡時(shí)尚欠債權(quán)人丁五十萬(wàn)的債務(wù)。丙認(rèn)為自己僅就十萬(wàn)元遺產(chǎn)的數(shù)額負(fù)有清償義務(wù)，其余四十萬(wàn)不應(yīng)由其清償。問(wèn)題：丁的債務(wù)如何得到清償？附件：因遺贈(zèng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)假想題附件：因遺贈(zèng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)繼承法相關(guān)規(guī)則：繼承法第19條：“繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，繳納稅款和清償債務(wù)以他的遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限?！崩^承法第33條：“執(zhí)行遺贈(zèng)不得妨礙清償遺囑人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。”對(duì)于遺產(chǎn)債務(wù)清償，該法對(duì)遺產(chǎn)債務(wù)和遺贈(zèng)所生債務(wù)的規(guī)則確定如下：（1）遺產(chǎn)債務(wù)只能在遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值范圍內(nèi)進(jìn)行有限清償（限定繼承

10、原則）；（2）清償稅款和債務(wù)的順序優(yōu)先于遺贈(zèng)；附件：因遺贈(zèng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)繼承法相關(guān)規(guī)則：附件：因遺贈(zèng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)我國(guó)繼承法只有限定繼承原則，沒(méi)有為受遺贈(zèng)人規(guī)定清償遺贈(zèng)人債務(wù)的義務(wù)。這是因?yàn)檫z產(chǎn)只有在清償被繼承人（遺贈(zèng)人）生前所欠債務(wù)和稅款后 ，受遺贈(zèng)人才能取得遺贈(zèng)物的物權(quán)。換言之，所謂受遺贈(zèng)人自其知道受遺贈(zèng)的兩個(gè)月內(nèi)表示接受遺贈(zèng)，只是使其獲得要求移轉(zhuǎn)遺贈(zèng)物所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)（負(fù)擔(dān)行為），并非使其獲得遺贈(zèng)物的所有權(quán)。他要獲得遺產(chǎn)物權(quán)，必須要向法定繼承人請(qǐng)求登記或交付遺贈(zèng)物，才能獲取物權(quán)。否則，遺贈(zèng)將以“物權(quán)移轉(zhuǎn)在先”，而繼承人僅負(fù)“限定繼承”義務(wù)，遺產(chǎn)債務(wù)人（?。o(wú)法獲得清償。附件：因遺贈(zèng)發(fā)生的

11、物權(quán)變動(dòng)我國(guó)繼承法只有限定繼承原則，沒(méi)有為附件：因遺贈(zèng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)有人建議，受遺贈(zèng)人既然在表示接受遺贈(zèng)時(shí)得到遺贈(zèng)物所有權(quán)，也應(yīng)在遺贈(zèng)物價(jià)值范圍內(nèi)負(fù)有清償義務(wù)。如上例中受遺贈(zèng)人乙也應(yīng)負(fù)擔(dān)清償九十萬(wàn)遺產(chǎn)債務(wù)的義務(wù)，這樣就能保護(hù)債務(wù)人的利益。即使如此，債權(quán)人丁的利益也不能得到足夠保護(hù)。因?yàn)樯侠幸业膫鶛?quán)人如果先行查封、扣押其財(cái)產(chǎn)或凍結(jié)乙的帳戶(hù)，將處于優(yōu)先受償?shù)牡匚?。若乙是企業(yè)，一旦其接受遺贈(zèng)后被宣告破產(chǎn)，那么丁對(duì)乙的債權(quán)只能作為普通債權(quán)，處于非常劣后的不利地位。因此，物權(quán)法第29條第2款不僅破壞遺產(chǎn)債務(wù)清償順序，而且損害了債權(quán)人利益，是失敗的立法例。附件：因遺贈(zèng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)有人建議，受遺贈(zèng)人既然

12、在表示接受遺第二分編 所有權(quán)第二分編 所有權(quán)第四章 一般規(guī)定第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。第二百四十五條【征用】因搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用組織、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。組織、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償

13、。第四章 一般規(guī)定第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法第五章 國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)第二百四十八條【無(wú)居民海島的國(guó)家所有權(quán)】無(wú)居民海島屬于國(guó)家所有，國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使無(wú)居民海島所有權(quán)。第二百六十四條【集體成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)的知情權(quán)】農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。集體成員有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)資料。第五章 國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)第二百四十八條【第五章 國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)第二百六十九條【法人財(cái)產(chǎn)權(quán)】營(yíng)利法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利

14、。營(yíng)利法人以外的法人，對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。第二百七十條【社會(huì)團(tuán)體法人、捐助法人合法財(cái)產(chǎn)的保護(hù)】社會(huì)團(tuán)體法人、捐助法人依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保護(hù)。第五章 國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)第二百六十九條【第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)主要修改內(nèi)容：第一，強(qiáng)化業(yè)主對(duì)共有部分共同管理的權(quán)利。實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見(jiàn)擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營(yíng)利。民法典增加規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定（第278條第1款第8項(xiàng)）。第二，為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主作出決議難的問(wèn)題，適當(dāng)降低業(yè)主

15、作出決議的門(mén)檻，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門(mén)檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序（第278條第2款、第281條第2款）。第三，明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有（第282條）。第四，是結(jié)合疫情防控工作，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合（第285條第2款、第286條第1款）。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)主要修改內(nèi)容：第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百七十八條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑

16、物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百七十八條下列事項(xiàng)由業(yè)主(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決

17、定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第278條第1款第8項(xiàng)“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǚㄡ?0097號(hào)）第7條改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第278條第1款

18、第8項(xiàng)“改變共第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第278條第2款第1句增加業(yè)主共同決定事項(xiàng)的“表決前提”：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?！睒I(yè)主參與表決必須滿(mǎn)足雙重三分之二的前提：專(zhuān)有部分面積占比和人數(shù)占比均超過(guò)“三分之二”。第278條第2款第2句將重大共同決定事項(xiàng)的雙重三分之二上升至雙重四分之三；決定事項(xiàng)范圍增加第1款第8項(xiàng)“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，減少“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第278條第2款第1句增加業(yè)主第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百八十一條【建筑物及其

19、附屬設(shè)施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。第二百八十二條【共有部分的收入分配】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。第二百八十三條【建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分擔(dān)和收益分配】建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不

20、明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百八十一條【建筑物及其附第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法釋20097號(hào) 第十四條建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 屬于前款所稱(chēng)擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法釋20097號(hào) 第十四條第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二

21、百八十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢(xún)問(wèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百八十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或第二百八十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。（第2款無(wú)變化）業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向

22、有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理。第二百八十七條業(yè)主對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為，有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。第二百八十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為第八章 共有第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更】處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。第三百零六條【優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式】按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有

23、人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第八章 共有第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谑粭l 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒(méi)有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等

24、條件之日起十五日；（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無(wú)法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月。第十四條 兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)予支持。最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百一十八條【公告期滿(mǎn)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的遺失物歸屬】遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起一年內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。第三百二十二條【添附取得物的歸屬】因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定

25、。因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者確定物的歸屬造成另一方當(dāng)事人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百一十八條【公告期滿(mǎn)無(wú)人認(rèn)第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定民通意見(jiàn)第86條非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。 擔(dān)保法司法解釋第62條抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或

26、者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額。 第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定民通意見(jiàn)第86條第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 法釋200911號(hào)第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人

27、同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定1.附合司法解釋的問(wèn)題：附合時(shí)不僅考慮物理結(jié)合關(guān)系，而且首要考察的是當(dāng)事人對(duì)結(jié)合部分的意思，而非出租人是否同意承租人裝飾裝修租賃物。后者只能決定侵權(quán)責(zé)任是否發(fā)生，而不能決定附合的物權(quán)法效果。如果承租人在租賃期間對(duì)租賃物的裝飾裝修構(gòu)成物理上牢固結(jié)合物，裝飾裝修物推定為租賃物的表見(jiàn)成分，并不足以成為附合物，也不會(huì)發(fā)生附合的物權(quán)法效果。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定1.附合

28、第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定1.附合租賃期間屆滿(mǎn)后，承租人負(fù)有義務(wù)以自己的費(fèi)用取走該表見(jiàn)成分。若因其過(guò)失造成租賃物損害，承租人還要承擔(dān)侵權(quán)法上的損害賠償責(zé)任。租賃期間屆滿(mǎn)后，承租人也可向出租人轉(zhuǎn)移該裝飾裝修物的所有權(quán)或部分。雙方若達(dá)成移轉(zhuǎn)所有權(quán)的合意，該表見(jiàn)成分轉(zhuǎn)化為物的重要成分。思考：物的表見(jiàn)成分轉(zhuǎn)為物的重要成分需要滿(mǎn)足什么構(gòu)成要件？第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定1.附合第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定2.混合分屬不同主體的兩個(gè)以上的動(dòng)產(chǎn)，互相結(jié)合，不能識(shí)別或識(shí)別費(fèi)用過(guò)高。例如，固體的混合或液體的混合。各動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，按其動(dòng)產(chǎn)混合時(shí)的價(jià)值，共有混合物。除非混合的動(dòng)產(chǎn)可視為主物的，該主物所有權(quán)人取得

29、混合物的所有權(quán)（德民第947條）。如甲誤取乙的老干媽調(diào)料，放入掛面；甲養(yǎng)的母雞混入乙的雞群，不能分辨。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定2.混合第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定3.加工（1）定義：就他人動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行制作或改造，而成新物的物權(quán)變動(dòng)事實(shí)。（2）構(gòu)成要件A. 加工標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)B. 加工標(biāo)的物為他人所有C. 須因加工而成新物是否成立新物，并非按照價(jià)值判斷，而是根據(jù)交易觀念確定，其名稱(chēng)和用途常為重要標(biāo)準(zhǔn)。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定3.加工第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百二十二條【添附取得物的歸屬】評(píng)價(jià)：該條雖肯定意思自治優(yōu)先，但缺少具體的法定效果，不能為確定物的歸屬提供預(yù)測(cè)與指引。添附使得民法重新

30、確定所有權(quán)歸屬，并非法律上原因。1. 動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，使不動(dòng)產(chǎn)所有人取得所有權(quán)。2. 動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)附合或混合時(shí)，各動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，按其動(dòng)產(chǎn)混合時(shí)的價(jià)值，共有混合物或附合物。如有可視為主物的動(dòng)產(chǎn)，該動(dòng)產(chǎn)所有人取得合成物或混合物所有權(quán)。3. 加工時(shí)，由材料所有人或加工物增加的價(jià)值明顯高于材料價(jià)值的加工人獲得所有權(quán)。依添附遭受權(quán)利喪失者，得依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，向權(quán)利變動(dòng)的受益人請(qǐng)求金錢(qián)補(bǔ)償。第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百二十二條【添附取得物的歸第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百二十二條【添附取得物的歸屬】忽略問(wèn)題：擔(dān)保領(lǐng)域的新需求若擔(dān)保動(dòng)產(chǎn)附合于不動(dòng)產(chǎn)之上，擔(dān)保物權(quán)人能否將該擔(dān)保動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)分離

31、。即便造成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人損害，擔(dān)保物權(quán)人若能支付賠償，是否享有分離附合動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利？某擔(dān)保動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)之后所獲金錢(qián)被擔(dān)保人存于其銀行賬戶(hù)，與其賬戶(hù)中自己的金錢(qián)發(fā)生混合。此時(shí)，原擔(dān)保物的擔(dān)保物權(quán)人能否就該賬戶(hù)金錢(qián)主張優(yōu)先受償？第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定第三百二十二條【添附取得物的歸第三分編 用益物權(quán) 第三分編 用益物權(quán) 用益物權(quán) 類(lèi)型土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（第330-343條）建設(shè)用地使用權(quán)（第344-361條）宅基地使用權(quán)（第362-365條）增設(shè)“居住權(quán)”（第366-371條）地役權(quán)（第372-385條）用益物權(quán) 類(lèi)型土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（第330-343條）第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)完善農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)相關(guān)制度，

32、落實(shí)農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”改革的要求，對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的相關(guān)規(guī)定作了完善，增加土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定，并刪除耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，以適應(yīng)“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入市的需要（第二編第十一章、第三百九十九條）?？紤]到農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地制度改革正在推進(jìn)過(guò)程中，草案與土地管理法等作了銜接性規(guī)定（草案第三百六十一條、第三百六十三條）。第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)完善農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)相關(guān)制度，落實(shí)農(nóng)村承第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)背景：農(nóng)村土地承包法的重大修改鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的理論基礎(chǔ)就是“三權(quán)分置”。所謂“三權(quán)分置”， 就是要“落實(shí)集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶(hù)承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”，這一農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的改革思想被

33、 2014 年以來(lái)的政策文件具體化。 “落實(shí)三權(quán)分置制度， 是修改農(nóng)村土地承包法的主要任務(wù)。 在同時(shí)調(diào)整 “兩權(quán)分離”和“三權(quán)分置” 所產(chǎn)生的法律關(guān)系的前提下， 修改后的2018年農(nóng)村土地承包法將 “三權(quán)分置”下的承包地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)表達(dá)為：在土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) “兩權(quán)分離” 的基礎(chǔ)上，“從土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”。 第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)背景：農(nóng)村土地承包法的重大修改第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)我國(guó)當(dāng)前土地改革的核心問(wèn)題在于賦予相關(guān)權(quán)利人流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)就是其中的一項(xiàng)重要權(quán)利。民法典規(guī)定的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以在如下方面更好地釋放土地生產(chǎn)要素的活力。第一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以采取

34、多種形式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，如出租、入股或其他方式（第339條）。同時(shí)，受讓人獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)后，可以利用流轉(zhuǎn)的土地自主開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益（第340條）。第二、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以利用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行融資擔(dān)保（農(nóng)村土地承包法第47條）。民法典在不得抵押的財(cái)產(chǎn)中，在集體所有的土地使用權(quán)列舉內(nèi)容中刪除“耕地”（第399條第2項(xiàng)）。第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)我國(guó)當(dāng)前土地改革的核心問(wèn)題在于賦予相第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第三百三十九條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三百四十條土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益。第十一

35、章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第三百三十九條土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第三百四十一條 流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。第三百四十二條通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第三百四十一條 流轉(zhuǎn)期限為五年以上第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)村土地承包法第三十六條承包方可以自主決定依法采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，并向發(fā)包方備案。第三十七條 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限

36、內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益。第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)村土地承包法第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第四十一條 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。第五十三條通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第四十一條 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未決問(wèn)題：1.土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立擔(dān)保物權(quán)是否以登記為前提？2.流轉(zhuǎn)期限五年以下的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可否設(shè)立擔(dān)保物權(quán)？3.由集體土地所有權(quán)派生的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，究竟

37、適用農(nóng)村土地承包法第47條，還是抵押權(quán)的一般規(guī)定? 第十一章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未決問(wèn)題：第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)三百四十六條【建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立原則】設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。第三百四十八條【建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同】通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：(一)當(dāng)事人的名稱(chēng)和住所；(二)土地界址、面積等；(三)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；(四)土地用途、規(guī)劃條件；(五)建設(shè)用地使用權(quán)期限

38、；(六)出讓金等費(fèi)用及其支付方式；(七)解決爭(zhēng)議的方法。第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)三百四十六條【建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)第三百五十九條【建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。物權(quán)法第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，

39、按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。第十二章 建設(shè)用地使用權(quán)第三百五十九條【建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)第十四章 居住權(quán)立法背景黨的十九大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。為落實(shí)黨中央的要求，認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排，滿(mǎn)足特定人群的居住需求，草案在用益物權(quán)部分增加一章，專(zhuān)門(mén)規(guī)定居住權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿(mǎn)足其穩(wěn)定生活居住需要。這一制度安排有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)何為居住權(quán)？所謂居住權(quán)，即非所有人占有、使用他人房屋及

40、其附屬設(shè)施之權(quán)利。它的原理，在于通過(guò)房屋所有權(quán)與使用權(quán)的分離，使權(quán)利人享有占有、使用他人房屋的權(quán)益。 居住權(quán)制度創(chuàng)設(shè)于古羅馬，為保障非繼承人對(duì)于住房的使用利益，家長(zhǎng)以遺囑方式將住房的使用收益權(quán)遺贈(zèng)給其需要照顧的人，使其獲得生活保障，這是創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度之初衷。因此，作為滿(mǎn)足家長(zhǎng)制背景下為無(wú)住宅家庭成員居住利益而設(shè)計(jì)之權(quán)利類(lèi)型，居住權(quán)自創(chuàng)設(shè)伊始便被貼上了主體限定的人役權(quán)、保障性權(quán)利標(biāo)簽。 第十四章 居住權(quán)何為居住權(quán)？第十四章 居住權(quán)立法背景回顧物權(quán)法制訂過(guò)程，居住權(quán)存廢之爭(zhēng)的焦點(diǎn)高度集中在“保護(hù)弱者”的問(wèn)題上，卻忽略了它的物權(quán)屬性。2003 年居住權(quán)的倡導(dǎo)者首先提出居住權(quán)的意義在于“解決三類(lèi)弱者的

41、居住問(wèn)題”。由此開(kāi)始居住權(quán)被看作是解決養(yǎng)老、喪偶、離婚時(shí)住房問(wèn)題的工具。隨后它保護(hù)弱者的功能被不斷強(qiáng)調(diào)，學(xué)者紛紛提出“設(shè)立居住權(quán)可以更好地保護(hù)弱勢(shì)群體利益”，或者“居住權(quán)為實(shí)現(xiàn)基本的住房權(quán)利提供保障”，更有人直接將居住權(quán)的本源看作是家庭的倫理性。但是當(dāng)它的主要功能被定位為家庭弱者保護(hù)時(shí)， 就必然與扶養(yǎng)功能重疊，從而缺乏適用空間。 第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)立法背景但是與立法者的設(shè)想完全不同，居住權(quán)的功能不是家庭扶養(yǎng)制度所能替代的。2012年人民法院報(bào)指出，由于房地產(chǎn)價(jià)格的攀升， 要求確認(rèn)對(duì)房屋享有居住權(quán)的訴訟請(qǐng)求不斷增多，“居住權(quán)類(lèi)糾紛的主體遠(yuǎn)超出了立法者對(duì)于老人、離婚一方以及保

42、姆三類(lèi)人群的預(yù)期”。民眾以不同的表達(dá)方式自發(fā)地創(chuàng)設(shè)出居住權(quán)，這大量存在于買(mǎi)賣(mài)、集資、贈(zèng)與、遺產(chǎn)繼承、家產(chǎn)分割的場(chǎng)合中。 另一方面，“以房養(yǎng)老”、度假投資、合資建房等投資性居住權(quán)的需求也逐步上升，使得居住權(quán)逐漸突破原先的人役權(quán)的屬性。第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)立法背景甚至在當(dāng)事人沒(méi)有明確設(shè)定居住權(quán)，法官也會(huì)通過(guò)意思表示解釋?zhuān)诎捶莨灿袇f(xié)議中推演出居住權(quán)的存在。在最高人民法院公報(bào)刊登的2016年“劉柯妤訴劉茂勇周忠容共有房屋分割案”中，法官利用物權(quán)法第7條的公序良俗，將父母5%房屋共有份額看作是一個(gè)默示的居住權(quán)，由此否認(rèn)女兒共有物分割的請(qǐng)求。 第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)

43、立法背景在民間居住權(quán)實(shí)踐中雖然主體之間都有親屬關(guān)系，但它與扶養(yǎng)義務(wù)中的居住性權(quán)利相比，有如下的特點(diǎn)： 第一， 這種權(quán)利是通過(guò)意思自治創(chuàng)設(shè)出來(lái)的，即便居住權(quán)的案例多數(shù)是發(fā)生在親屬關(guān)系中，但它不是來(lái)源于法定的義務(wù)，而是經(jīng)由自由意思創(chuàng)設(shè)出來(lái)。第二，從權(quán)利的內(nèi)容上看，居住權(quán)的設(shè)立體現(xiàn)出對(duì)于所有權(quán)權(quán)能的分割，將房屋的使用權(quán)歸屬于一方，而所有權(quán)歸屬于另一方。雙方通常在約定中明確地限制了居住權(quán)的范圍，比如不得繼承，不得出租，在居住權(quán)人死后所有權(quán)恢復(fù)到圓滿(mǎn)狀態(tài)。第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)立法背景第三，從民間居住權(quán)的設(shè)立方式上看，居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)是所有權(quán)人在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的同時(shí)為自己保留居住權(quán)，這直接體現(xiàn)

44、出對(duì)于財(cái)產(chǎn)的歸屬權(quán)能和使用權(quán)能直接進(jìn)行分割的效果，明顯地展示出它的物權(quán)性質(zhì)。第四，從民間居住權(quán)的期限體現(xiàn)出了一種實(shí)現(xiàn)終身穩(wěn)定居住的需求，在協(xié)議中經(jīng)常出現(xiàn)“永久居住權(quán)”、“終身居住權(quán)”“居住直至天年”、“自愿搬走”、“居住百年”這種表達(dá)，隱含著對(duì)抗第三人的效力。 第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)立法背景從合同自由的角度上看，當(dāng)事人約定的“居住權(quán)”毫無(wú)疑問(wèn)具有內(nèi)部效力，但從當(dāng)事人的目的上看，他們要建構(gòu)的不僅僅是一種在權(quán)利設(shè)定人之間彼此拘束的權(quán)利，他們需要的是一種更靈活的財(cái)產(chǎn)分割方式，一方面能夠?qū)⒎课莸乃袡?quán)進(jìn)行自由移轉(zhuǎn)；另一方面保障自己或者他人在房屋中終身穩(wěn)定居住的權(quán)利。整體而言，無(wú)論是設(shè)

45、定方式還是權(quán)利的內(nèi)容和期限，民間居住權(quán)的形態(tài)與民法典的居住權(quán)非常相近，顯著區(qū)別于既有的離婚居住權(quán)或者老年人居住權(quán)。 第十四章 居住權(quán)立法背景第十四章 居住權(quán)社會(huì)成因與功能單純的所有權(quán)的分配是一種非此即彼的關(guān)系，而居住權(quán)則使得財(cái)產(chǎn)分配更為多元，由此使得有限的資源滿(mǎn)足多個(gè)主體的需求：首先，所有權(quán)人可以在遺囑中把居住權(quán)移交給一人而所有權(quán)移交給另一人；其次，可以把空虛所有權(quán)人交給別人，自己保留居住權(quán)；再次，自己保留空虛所有權(quán)， 而居住權(quán)留給別人； 最后，將空虛所有權(quán)和居住權(quán)交給不同的主體。居住權(quán)的技術(shù)結(jié)構(gòu)可以游走于物權(quán)和家庭邏輯之間。就前者而言，它的邏輯結(jié)構(gòu)符合物權(quán)的要求，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)能的區(qū)分

46、關(guān)系符合現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序；就后者而言，它把家庭中的具體角色融入居住權(quán)人和空虛所有權(quán)人的邏輯中去。它不直接介入父母妻兒之間的身份關(guān)系，但可以把這種私人關(guān)系以形式理性的方式表達(dá)出來(lái)，由此滿(mǎn)足家庭財(cái)產(chǎn)代際分配中的兩難選擇。 第十四章 居住權(quán)社會(huì)成因與功能第十四章 居住權(quán)社會(huì)成因與功能1公租房所謂公租房，即國(guó)家或者公共機(jī)構(gòu)所有， 以較低價(jià)格租賃給中低收入群體的保障性住房。依傳統(tǒng)理論， 房屋使用人與所有人通過(guò)租賃合同約定彼此的權(quán)利和義務(wù)，承租人僅具有債法意義上的租賃權(quán)。2. 合資建( 買(mǎi)) 房依現(xiàn)行物權(quán)法，在合資建( 買(mǎi)) 房情況下， 出資人成立共有關(guān)系，出資人依約定或按出資比例成就按份共有。出資人若不為

47、房屋共有人， 則對(duì)于房屋不享有任何物權(quán)。此種安排將合資人置于非此即彼的境地，有悖于契約自由原則。 第十四章 居住權(quán)社會(huì)成因與功能第十四章 居住權(quán)社會(huì)成因與功能3. 房產(chǎn)投資分時(shí)度假酒店、酒店式公寓等房產(chǎn)投資行為近年興起。然在投資人通常只能選擇購(gòu)買(mǎi)公寓或酒店所有權(quán)，或與出售人以合同約定使用權(quán)的方式進(jìn)行投資。而以單獨(dú)所有權(quán)形式投資購(gòu)買(mǎi)一塊土地或一幢房屋，以用于度假，投資成本明顯過(guò)高； 合同約定之使用權(quán)則受制于債權(quán)相對(duì)性的限制，一旦出售人違約，投資人權(quán)益很難得到保障。第十四章 居住權(quán)社會(huì)成因與功能第十四章 居住權(quán)4.家庭成員墊資購(gòu)( 建) 房 我國(guó)民間長(zhǎng)期有父母墊資購(gòu)(建) 房的傳統(tǒng)，在子女購(gòu)置房屋

48、時(shí)，為幫助其克服資金上的困難，父母往往傾其所有幫其購(gòu)房。在子女不履行贍養(yǎng)義務(wù)或離異分割房屋的情況下，墊資行為經(jīng)常演化為借貸或贈(zèng)與性質(zhì)之紛爭(zhēng)，父母并不能就房屋提出任何主張。第十四章 居住權(quán)4.家庭成員墊資購(gòu)( 建) 房 我國(guó)民間長(zhǎng)第十四章 居住權(quán)社會(huì)成因與功能5. 以房養(yǎng)老 我國(guó)老齡化嚴(yán)重且房屋自有率奇高，無(wú)論是總體還是城鎮(zhèn)房屋自有率均遠(yuǎn)高于世界平均水平。老齡化產(chǎn)生了嚴(yán)重的養(yǎng)老危機(jī)：一方面養(yǎng)老資金入不敷出； 另一方面， 傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老不堪重負(fù)。而房屋的高價(jià)值、弱流通性決定老年人若要自食其力地籌措養(yǎng)老資金，最現(xiàn)實(shí)的途徑就是盤(pán)活房屋價(jià)值。 國(guó)外實(shí)踐中廣泛存在一種被稱(chēng)為“空虛所有權(quán)交易”的以房養(yǎng)老產(chǎn)品

49、。老年人以相對(duì)低的價(jià)格將房屋出售，但出售人仍保留有生之年對(duì)于房屋的居住權(quán)。在出售人死亡之前，購(gòu)買(mǎi)人雖為房屋所有人，但不能實(shí)際使用房屋。 第十四章 居住權(quán)社會(huì)成因與功能第十四章 居住權(quán)5. 以房養(yǎng)老 2009年12月華爾街雜志中一篇名為法國(guó)房產(chǎn)抵押的復(fù)興的財(cái)經(jīng)新聞，講述了一個(gè)法國(guó)82歲的老太太如何以自己的住宅設(shè)立特殊的抵押，獲得養(yǎng)老金的事情。她將巴黎的房子賣(mài)給貸款者，但自己仍然居住在這里，后者付給他相當(dāng)于市價(jià)18%的現(xiàn)金，而后每月再支付養(yǎng)老金，在她死后，貸款人獲得完整的所有權(quán)。文中還提到這種近似倒按揭的金融產(chǎn)品在歐洲國(guó)家，尤其是法國(guó)和意大利的市場(chǎng)狀況：“雖然市場(chǎng)仍然狹小，但這種類(lèi)型的交易正在逐漸

50、變得普及，在意大利它被稱(chēng)作空虛所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)，大多數(shù)交易是一次性的付款而非逐月的養(yǎng)老金支付。在2007年，意大利共有5000筆空虛所有權(quán)交易，占不動(dòng)產(chǎn)交易總額的6%。在法國(guó)，這一制度適用的數(shù)量仍然很小，但正在逐漸增大。根據(jù)法 國(guó)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，這一制度的適用從1997年到2001年有700例 ， 而在2002年到2006年間提升到1000例?！?第十四章 居住權(quán)5. 以房養(yǎng)老 第十四章 居住權(quán)居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)與人身要素的關(guān)系通過(guò)設(shè)定居住權(quán)，一個(gè)完整所有權(quán)區(qū)分為兩種獨(dú)立的權(quán)利， 一方面是按照個(gè)人需求對(duì)于房屋的使用權(quán)，另一方面則是享有最終歸屬的空虛所有權(quán)。后者實(shí)際的使用價(jià)值被掏空， 還仍然保持了一些沒(méi)

51、有被居住權(quán)所吸收的所有權(quán)的基本內(nèi)容，包括了特定情況下的占有權(quán)、請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利、排除妨害請(qǐng)求權(quán)以及監(jiān)督和控制的權(quán)利。這些針對(duì)現(xiàn)實(shí)內(nèi)容的權(quán)能使得期待利益能得以良好保持。 從對(duì)房屋的利用看，居住權(quán)人和所有權(quán)人之間是一種先后的關(guān)系：居住權(quán)人掌握著房屋的現(xiàn)實(shí)使用， 所有權(quán)人享有的是期待利益，只有在用益權(quán)結(jié)束之后，才可以獲得物的實(shí)際利益。 第十四章 居住權(quán)居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)與人身要素的關(guān)系居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)與人身要素的關(guān)系國(guó)內(nèi)學(xué)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，居住權(quán)體現(xiàn)出物隸屬于人的效力，具有人身性和社會(huì)保障性質(zhì)。但居住權(quán)的這種“人身性”是通過(guò)物權(quán)的規(guī)則體現(xiàn)出來(lái)的， 它只是權(quán)利的范圍和期限的體現(xiàn)。首先，居住權(quán)的權(quán)利期限默示為權(quán)

52、利人的終身。這只是一個(gè)默示期限，當(dāng)事人可以按照自己需要設(shè)定明確的權(quán)利期限。其次，居住權(quán)的專(zhuān)屬性意味著權(quán)利的范圍， “不可出租”是源于使用權(quán)的特性，居住人只能對(duì)房屋直接使用而不能獲取收益； “不可繼承性”則是由居住權(quán)的期限決定的，不能超過(guò)居住權(quán)人的生命周期， 否則所有權(quán)就無(wú)法回復(fù)到完滿(mǎn)的狀態(tài)。因此， 把居住權(quán)的“人身性”拆解開(kāi)來(lái)，實(shí)質(zhì)就是關(guān)于權(quán)利期限和權(quán)利范圍的問(wèn)題，這些要素與親屬身份無(wú)關(guān)， 符合物權(quán)邏輯并與交易秩序并行不悖。 居住權(quán)的物權(quán)性質(zhì)與人身要素的關(guān)系第十四章 居住權(quán)（一）居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的

53、需要。權(quán)利客體：他人住宅（能否擴(kuò)展為包括商業(yè)房屋的一切房屋？）這里的住宅不應(yīng)限于房屋的全部，如果房屋的部分能夠獨(dú)立居住，也同樣可以設(shè)立居住權(quán)，所以居住權(quán)與房屋所有權(quán)相比具有很大的靈活性。就此而言，居住權(quán)制度也是對(duì)傳統(tǒng)物權(quán)法上客體特定性原則的一項(xiàng)突破。如果僅就房屋的部分設(shè)立居住權(quán)， 就應(yīng)當(dāng)在合同、遺囑或者遺贈(zèng)中明確表示，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以明確。 第十四章 居住權(quán)（一）居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍第十四章 居住權(quán)（一）居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍權(quán)利性質(zhì)：用益物權(quán)。權(quán)利范圍：占有、使用。居住權(quán)服務(wù)于生活居住的目的， 應(yīng)當(dāng)包括占有、使用他人住宅的權(quán)能。居住權(quán)屬于限制性人役權(quán)，原則上不具有收益的內(nèi)容，所以本條

54、并未規(guī)定居住權(quán)的收益權(quán)能。但是，不得利用居住權(quán)進(jìn)行收益并非強(qiáng)制性規(guī)定，如果當(dāng)事人在合同中另有約定，或者在遺囑、遺贈(zèng)中另有表示，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)居住權(quán)的收益權(quán)能。所以，本條規(guī)定的只是居住權(quán)的典型樣態(tài)，并不是居住權(quán)的概念，具體情況下居住權(quán)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的意思確定。 第十四章 居住權(quán)（一）居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍（一）居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍思考：權(quán)利客體通常是他人的住宅。能否擴(kuò)大為一切房屋？有學(xué)者持?jǐn)U大的立場(chǎng)，主要基于兩方面的理由： 其一，在重商主義背景下，民、商交融乃不可否認(rèn)之事實(shí)，房屋的功能使用越來(lái)越多樣化， 住宅與商業(yè)性房產(chǎn)之壁壘趨于瓦解， 分時(shí)度假酒店、酒店式公寓上均可能成就居住權(quán)， 居住權(quán)之標(biāo)的

55、不宜限于住宅。其二，在房屋獨(dú)立利用已成趨勢(shì)情況下，居住權(quán)不過(guò)是適應(yīng)此一需要， 在存在“超前”隱憂(yōu)且前提性論證不足情形下，通過(guò)舊瓶裝新酒的方式表達(dá)之房屋使用權(quán)。作為用益物權(quán)，居住權(quán)雖名為“居住”之權(quán)，但對(duì)房屋的利用早已超越傳統(tǒng)“生活居住”的內(nèi)涵， 而成為投資的有效手段。條文僅將其定位為“生活居住”需要， 不利于鼓勵(lì)房屋上的投資行為，故此需要增加涵蓋“投資”事項(xiàng)。 （一）居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍第十四章 居住權(quán)（一）居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍在使用他人房屋的基礎(chǔ)上， 限定為“生活需求”。這里的生活需求并不是一個(gè)僵化的范圍：首先，權(quán)利的主體是居住權(quán)人，但是它的權(quán)利范圍應(yīng)該滿(mǎn)足當(dāng)事人自己使用和家庭使用； 其

56、次，當(dāng)事人身份的變化，應(yīng)該能夠滿(mǎn)足居住權(quán)人自己、家庭和醫(yī)護(hù)人員的居住需求。 思考：能否突破“生活居住的需要”？第十四章 居住權(quán)（一）居住權(quán)的定義和權(quán)利范圍第十四章 居住權(quán)（二）居住權(quán)的設(shè)立方式第三百六十八條居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。第三百七十一條以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。第366條規(guī)定居住權(quán)可以通過(guò)合同設(shè)立，而第371條又規(guī)定通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)，這一區(qū)分并無(wú)必要。物權(quán)法性質(zhì)的居住權(quán)是一種意定的權(quán)利，無(wú)論是單方還是雙方的法律行為都可以設(shè)立，并無(wú)單獨(dú)設(shè)立遺囑訂立的必要性。 第十四章 居住權(quán)（二）居

57、住權(quán)的設(shè)立方式（二）居住權(quán)的設(shè)立方式思考：居住權(quán)一定要通過(guò)法律行為設(shè)立嗎？物權(quán)法只規(guī)定了意定的居住權(quán)，但它也可以成為法定居住權(quán)和裁判居住權(quán)的基礎(chǔ)。居住權(quán)作為一項(xiàng)物權(quán)，既可以基于法律行為而設(shè)立，也可以基于法律行為以外的原因而設(shè)立，例如法國(guó)民法典規(guī)定，居住權(quán)可以依法律行為，也可依法律規(guī)定設(shè)立。還有的國(guó)家和地區(qū)規(guī)定可以依時(shí)效或者法院的判決取得。一方面，對(duì)法定的居住權(quán)形態(tài)而言，離婚居住權(quán)、老年人居住權(quán)或者遺留配偶的居住權(quán)可以參照物權(quán)法中的居住權(quán)的相關(guān)規(guī)范；另一方面，在司法裁判中，在無(wú)遺囑繼承或者夫妻財(cái)產(chǎn)分割的時(shí)候，可以通過(guò)判決設(shè)立居住權(quán)。 （二）居住權(quán)的設(shè)立方式（二）居住權(quán)的設(shè)立方式本條規(guī)定居住權(quán)的設(shè)

58、立模式采取“登記生效”模式。如果當(dāng)事人通過(guò)合同的方式設(shè)立居住權(quán)，則有義務(wù)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)只有記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，才能夠有效設(shè)立。否則，該約定只能約束雙方當(dāng)事人，不具有物權(quán)效力。除合同以外，居住權(quán)也可以通過(guò)遺囑方式設(shè)立，同樣需要登記居住權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立登記，是指將設(shè)立居住權(quán)的事實(shí)依法記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。因而，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是確定居住權(quán)的根本依據(jù)。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)保存，居住權(quán)人需要相應(yīng)的權(quán)利憑證，用以證明其對(duì)房屋享有的居住權(quán)。本次居住權(quán)立法未能照顧這一實(shí)際需求，只能等待以后完善。（二）居住權(quán)的設(shè)立方式（三）居住權(quán)內(nèi)容第三百六十七條設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)

59、面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的條件和要求；(四)居住權(quán)期限；(五)解決爭(zhēng)議的方法。（三）居住權(quán)內(nèi)容（三）居住權(quán)內(nèi)容書(shū)面形式：為保證當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的清晰明確，設(shè)立居住權(quán)的合同、遺囑或者遺贈(zèng)均應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，設(shè)立居住權(quán)的行為是一種要式法律行為。 必要條款：本條第2款所規(guī)定的5項(xiàng)內(nèi)容并非全部都必不可少， 而應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。其中“當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所”、“住宅的位置”是必備條款，如果欠缺這兩項(xiàng)內(nèi)容將導(dǎo)致居住權(quán)的主體和客體不明，不可能設(shè)立居住權(quán)。其他內(nèi)容均非必備條款，如果當(dāng)事人未作確定，可以根據(jù)本章或者其他法律的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)充，不影響居住權(quán)的設(shè)立如果合同沒(méi)有明確房屋的使用范圍，應(yīng)當(dāng)推定居住權(quán)的效力及于房屋的全部。如果合同沒(méi)有明確期限，一般推定為居住權(quán)人的生存期限。（三）居住權(quán)內(nèi)容（三）居住權(quán)內(nèi)容由于第368條的設(shè)立方式以無(wú)償設(shè)立為原則，所以第367條并未明確列舉房屋的使用費(fèi)及其支付方式。這是因?yàn)榫幼?quán)具有保護(hù)弱者的社會(huì)保障功能， 此時(shí)的居住權(quán)大多是無(wú)償?shù)摹＿@并不意味著居住權(quán)不可以通過(guò)有償?shù)姆绞皆O(shè)立，因?yàn)榈?68條雖以無(wú)償設(shè)立為原則，但也允