2022年陜西省房地產(chǎn)估價師制度與政策物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成考試試題

1、2015年陜西省房地產(chǎn)估價師制度與政策：物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某項目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值見下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是年。 A：309 B：348 C：383 D：392 E：借款合同 2、全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖是。(2007年試題) A：宗地圖 B：房產(chǎn)分幅圖 C：房產(chǎn)分丘圖 D：房產(chǎn)分戶圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列有關(guān)標(biāo)志，表述錯誤的是。 A：品質(zhì)標(biāo)志是指不能用數(shù)量表現(xiàn)而只能用文字說明，但不能用符號或

2、代碼進(jìn)行說明的標(biāo)志 B：王某大專學(xué)歷是指其品質(zhì)標(biāo)志 C：王某今年40歲，是指其數(shù)量標(biāo)志 D：凡是反映品質(zhì)標(biāo)志單位組成的總體稱為屬性總體；凡是反映數(shù)量標(biāo)志組成的總體稱為變量總體 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要3年時間，目前市場對此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計在今后3年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會從目前的2上升至10左右。甲公司擬以其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是。 A：因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)比現(xiàn)時同類房屋售價高 B

3、：因?yàn)轭A(yù)計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)予以調(diào)低 C：該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值 D：該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格5、估價時點(diǎn)應(yīng)與的日期相一致。 A：簽訂估價合同 B：開始估價作業(yè) C：完成估價報告 D：估價結(jié)果所屬 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 6、城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起日內(nèi)給予答復(fù)。 A：10 B：30 C：45 D：60 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 7、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以_為單元建檔。 A街道 B房

4、號 C幢 D丘 8、由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離是。 A：建筑紅線后退距離 B：建筑控制高度 C：建筑密度 D：用地面積 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、某房地產(chǎn)的報酬率為8%，收益期限為30年時的價格為4000元/m2。若報酬率為6%，收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為（）元/m2。 A3800 B4500 C5200 D5600 10、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為100萬元，建筑物價值為250萬元，建筑物資本化率為15%，土地資本化率為12%。則運(yùn)用直接資本化法計算該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。 A520.83 B250 C770.83 D270.8311、對于同一估價對象和

5、同一估價時點(diǎn)，下列價值類型中評估價值最大的一般是。 A：謹(jǐn)慎價值 B：市場價值 C：殘余價值 D：快速變現(xiàn)價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 12、實(shí)物投資可分為。 A：固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資等 B：生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資 C：直接投資和間接投資 D：短期投資和長期投資 E：借款合同 13、2004年4月，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)項目資本金比例的通知，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由_提高到_。 A10%，20% B20%，30% C10%，35% D20%，35%14、企業(yè)償債能力包括長期償債能力和短期償債能力。下列四個衡量指標(biāo)，與其不同的是_。 A利息保障倍數(shù) B流動比率1

6、C速動比率 D流動比率2 15、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)2006年10月1日對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0則在估價時點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為【2006年考題】 A：4091萬元 B：4182萬元 C：4250萬元 D：5000萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 16、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價格在該區(qū)為

7、4000元，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元；則最合理的拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)以元為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。 A：4000 B：5000 C：6000 D：9000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為_。 A時間類參數(shù) B融資類參數(shù) C評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D收益類指標(biāo) 18、”五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、等設(shè)施或條件以及場地平整【2003年考題】 A：給水、排水、電力、通信 B：給水、排水、燃?xì)?、熱?C：排水、

8、電力、通信、燃?xì)?D：排水、電力、通信、熱力 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 19、為了不因房屋結(jié)構(gòu)差異而影響拆遷人和被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)姆课菀Y(jié)算。 A：房屋重置價格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價 B：商品房價格 C：房屋結(jié)構(gòu)差價 D：房屋重置價格結(jié)合成新差價 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、甲土地的樓面地價為2 000元，建筑容積率為5；乙土地的樓面地價為1500元，建筑容積率為7若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價相比。 A：甲等于乙 B：甲大于乙 C：甲小于乙 D：無法判斷大小 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 21、住房置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的倍。 A：10

9、B：20 C：25 D：30 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法，不動產(chǎn)登記費(fèi)按收取。(2009年試題) A：面積 B：套 C：成交價格 D：件 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、對于無差異曲線的特點(diǎn)說法錯誤的是_。 A無差異曲線是從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負(fù)值 B無差異曲線上的任意兩條無差異曲線不能相交 C無差異曲線凹向原點(diǎn) D無差異曲線中，同一條曲線上的各點(diǎn)代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用 24、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的。 A：密度 B：表觀密度 C：密實(shí)度 D：孔隙 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造

10、的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，預(yù)計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，該宗房地產(chǎn)的價格為_萬元。 A833 B2500 C1250 D1067二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、下面四個選項中，說法不正確的是_。 A以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，可視為同一抵押物 B以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分 C鄉(xiāng)、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押

11、D以鄉(xiāng)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地作用權(quán)同時抵押 2、根據(jù)對比指標(biāo)的性質(zhì)差異和說明問題的特點(diǎn)，統(tǒng)計中的相對指標(biāo)包括。 (2007年試題) A：價值相對指標(biāo) B：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo) C：強(qiáng)度相對指標(biāo) D：動態(tài)相對指標(biāo) E：時期相對指標(biāo)3、合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3時，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，處理的原則是。 A：面積誤差比在3以內(nèi)(含3)的房價款由買受人補(bǔ)足 B：面積誤差比在5以內(nèi)(含5)的房價款由買受人補(bǔ)足 C：面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人 D：超出3部分的房價款由買受人補(bǔ)足，產(chǎn)權(quán)歸買受人 E：超出3部

12、分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人 4、成本法中，在計算投資利息時，應(yīng)計息項目包括。 A：土地取得成本 B：開發(fā)成本 C：管理費(fèi)用 D：銷售費(fèi)用 E：銷售稅費(fèi)5、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/m2。 A2427.18 B2500.00 C2575.00 D2659.57 6、某城市規(guī)劃將一個污染嚴(yán)重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資_的特性。 A區(qū)位選擇異常重要 B變現(xiàn)性差 C

13、需要適時的更新改造投資 D存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 7、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍包括。 A：主債權(quán)及利息 B：違約金 C：定金 D：損害賠償金 E：實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用 8、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有。 A：臨街狀況 B：是否便于動力取得 C：是否便于廢料處理 D：是否接近大自然 E：是否便于產(chǎn)品和原材料運(yùn)輸 9、某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利率是（）。 A8% B6.12% C12.62% D8.24% 10、在中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。 A：抵押貸款傳遞債券 B：抵押貸款支持債券 C：抵押貸款擔(dān)保債務(wù) D：抵押貸款支持證券

14、E：抵押貸款直付債券11、債券償還期限的確定，主要受發(fā)行者等因素的影響 A：過去一定期限內(nèi)所調(diào)配的資金規(guī)模 B：未來市場利率的發(fā)展趨勢 C：證券交易市場的發(fā)達(dá)程度 D：投資者的投資意向 E：心理狀態(tài)和行為偏好 12、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于_。 A自然折舊 B物質(zhì)折舊 C功能折舊 D經(jīng)濟(jì)折舊 13、股票與股單的相同點(diǎn)是_。 A適用范圍相同 B性質(zhì)相同 C都屬于證據(jù)證券 D表現(xiàn)形式相同14、民法通則規(guī)定，如果權(quán)利人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害，訴訟時效期間即不應(yīng)開始。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過_年的，人民法院不予保護(hù)。 A1 B5 C15 D20 15、某

15、市上期房屋預(yù)測銷售面積為200000m2，實(shí)際銷售220000m2，平滑指數(shù)為0.43。則本期預(yù)測銷售面積為_m2。 A208600 B380600 C211400 D239400 16、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的意義_。 A是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的客觀需要 B為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務(wù) C為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法違規(guī)行為提供投訴途徑的管理系統(tǒng) D是促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要 E是拉動國民經(jīng)濟(jì)增長和保持社會穩(wěn)定的客觀需要 17、某估價事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價

16、結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價的估價時點(diǎn)應(yīng)為_。 A1998年6月30日 B現(xiàn)在 C重新估價的作業(yè)日期 D要求重新估價的委托方指定的日期 18、征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴(yán)格遵守_等原則。 A珍惜耕地，合理利用土地 B保證國家建設(shè)用地 C有償使用土地 D無償使用土地 E依法征地 19、下列有關(guān)保險的表述中，正確的是_。 A社會保險采用合同的形式，運(yùn)用概率論和大數(shù)定律，根據(jù)保險的具體情況確定保費(fèi)及交付期限 B從本質(zhì)上說，保險體現(xiàn)一定的社會關(guān)系 C危險的存在是保險產(chǎn)生的必要條件 D在各種保險中，商業(yè)保險最能體現(xiàn)分配職能 20、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須具備_條件。 A具有2年房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)或相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn) B具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷 C具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)職稱 D具備房地產(chǎn)相關(guān)知識的專業(yè)技術(shù)人員 E考取房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T合格證 21、單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于。 A：是否考慮資金的時間價值 B：是否考慮本金的時間價值 C：是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值 D：采用名義利率還是實(shí)際利率 E：借款合同 22、確定各級支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高屬于_的內(nèi)容。 A城市總體規(guī)劃 B控制性詳細(xì)規(guī)劃 C修建性詳細(xì)規(guī)