某某工作室策劃案之劍法流程全圖

1、王志剛工工作室策策劃案理理論推索索-之劍法法流程全全圖目 錄思維樹(shù)狀狀圖 市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研資資料收集集和訪談?wù)勀K SWWOT分分析 項(xiàng)目目機(jī)遇與與特有優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源源梳理 項(xiàng)目目資源因因子分析析及項(xiàng)目目細(xì)分市市場(chǎng)選擇擇表 項(xiàng)目目定位 中國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)階階段論 目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)模模型 開(kāi)發(fā)發(fā)模式選選擇 開(kāi)發(fā)發(fā)方案選選擇 主題題概念操操作模 開(kāi)發(fā)發(fā)推廣模模型 以?shī)W奧園為例例的最終終產(chǎn)品的的生產(chǎn)模模型 企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略選選擇 國(guó)內(nèi)內(nèi)外零售售業(yè)各種種模式一、思維維樹(shù)狀圖圖二、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研資資料收集集和訪談?wù)勀K項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容容調(diào)查方式式調(diào)查渠道道調(diào)查結(jié)論論宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)背景城市概況況：資源源，區(qū)位位，面積積、人口口，主要要經(jīng)濟(jì)

2、發(fā)發(fā)展指標(biāo)標(biāo)、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，主要知知名企業(yè)業(yè)分布，文化特特色；資料收集集網(wǎng)站：當(dāng)當(dāng)?shù)厝嗣衩裾?、統(tǒng)計(jì)局局、中經(jīng)經(jīng)網(wǎng)。城市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒、近近兩年社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公公報(bào)對(duì)比全國(guó)國(guó)和周邊邊主要城城市，了了解城市市在區(qū)域域和全國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展格局局中的地地位，了了解城市市經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)情況況判斷城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展走走勢(shì)，以以宏觀把把握項(xiàng)目目的區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展背景景和投資資環(huán)境。居民消費(fèi)費(fèi)水平：人均可可支配，社會(huì)消消費(fèi)零售售，商品品價(jià)格指指數(shù)，居居民儲(chǔ)蓄蓄余額，恩格爾爾系數(shù)；主要發(fā)展展計(jì)劃：十五五發(fā)展展計(jì)劃|、相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)行行業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略和和計(jì)劃；城市規(guī)劃劃建設(shè)情況況城市發(fā)展展現(xiàn)狀：總體功功能和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局局，土地地

3、利用，交通情情況；城城市總體體規(guī)劃：未來(lái)發(fā)發(fā)展格局局、城市市主要發(fā)發(fā)展方向向、各組組團(tuán)新區(qū)區(qū)定位、交通規(guī)規(guī)劃；城城市房地地產(chǎn)土地地供求情情況；重重大城市市建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目和舊舊城改造造情況；資料收集集訪談市志，市市城建志志，城市建建設(shè)年鑒鑒，房地產(chǎn)產(chǎn)年鑒城市規(guī)規(guī)劃局、國(guó)土局局權(quán)威人人士重大大市政建建設(shè)項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)考考察詳細(xì)了解解項(xiàng)目區(qū)區(qū)域的現(xiàn)現(xiàn)狀和未未來(lái)發(fā)展展定位、交通條條件、分分析主要要建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的影影響。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展概概況近幾年房房地產(chǎn)（主要是是商品住住宅）總總體供應(yīng)應(yīng)和成交交數(shù)據(jù)、各片區(qū)區(qū)數(shù)據(jù)、明星樓樓盤、明明星開(kāi)發(fā)發(fā)商、價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)資料收集集訪談踩盤盤調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)年鑒、政府府房地產(chǎn)產(chǎn)

4、期刊、網(wǎng)站房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)人士士，包括括開(kāi)發(fā)、代理、媒體地地產(chǎn)版主主要片區(qū)區(qū)代表性性房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)調(diào)查了解房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展歷程程、總體體供求情情況、了了解代表表性樓盤盤情況，分析市市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)和成敗敗原因企業(yè)企業(yè)管理理構(gòu)架、發(fā)展構(gòu)構(gòu)想、核核心資源源和能力力資料收集集訪談企業(yè)簡(jiǎn)介介、刊物物企業(yè)主主要管理理人士了解企業(yè)業(yè)資源，評(píng)估其其開(kāi)發(fā)能能力項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀狀地形地地貌、地地質(zhì)水文文基本情情況、周周邊景觀觀資源和和配套設(shè)設(shè)施資料收集集訪談現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)踏勘項(xiàng)目資料料企業(yè)訪訪談了解項(xiàng)目目資源條條件三、SWWOT分分析四、項(xiàng)目目機(jī)遇與與特有優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源源梳理五、項(xiàng)目目資源因因子分析析及項(xiàng)目目細(xì)分市市場(chǎng)選擇擇表六、項(xiàng)目

5、目定位1、定位位坐標(biāo)系系2、定位位雷達(dá)圖圖七、中國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)階階段論八、目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)模模型包括模式式鎖定的的特定目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)群?？偪偨Y(jié)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)群群的年齡齡特征、行為特特征，得得出：如上圖所所示，設(shè)設(shè)收入水水平和文文化層次次兩個(gè)指指標(biāo)，按按低、中中、高三三個(gè)水平平層次，可以將將目標(biāo)市市場(chǎng)群劃劃分為99個(gè)組群群。以*花園園為例，那么，其主流流消費(fèi)群群由以下下5個(gè)組組群構(gòu)成成：A型型：高文文化中收收入的“知識(shí)英英才階層層”。BB型：高高文化低低收入的的“前衛(wèi)衛(wèi)另類階階層”。C型：中文化化高收入入的“社社會(huì)精英英階層”。D型型：中文文化中收收入的“高級(jí)白白領(lǐng)階層層”。EE型：低低文化中中收入的的“

6、普通通市民階階層”。對(duì)項(xiàng)目目來(lái)說(shuō)，不同組組群的角角色和作作用是不不同的：AA型：主主導(dǎo)型。是最核核心為的的骨干一一族，規(guī)規(guī)模最大大，是其其主力戶戶型產(chǎn)品品的主要要購(gòu)買者者，也是是奧園社社區(qū)文化化和生活活方式的的主要參參與者、促進(jìn)者者。是其其的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)客戶。年齡在在30歲歲左右，職業(yè)以以高級(jí)專專業(yè)人才才（尤其其是自由由職業(yè)者者）、高高級(jí)管理理人才（尤其是是職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人）和高級(jí)級(jí)公務(wù)員員為主。以第二二次置業(yè)業(yè)為主，購(gòu)買動(dòng)動(dòng)機(jī)為常常住型。BB型：標(biāo)標(biāo)志型。是其生生活方式式的追捧捧者和標(biāo)標(biāo)榜者，年齡在在25歲歲左右，收入不不高，但但年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛(ài)運(yùn)運(yùn)動(dòng)，追追求新的的生活方方式，多多屬超前前

7、消費(fèi)一一族，是是其中小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的主主要購(gòu)買買者。以以第一次次置業(yè)為為主，購(gòu)購(gòu)買動(dòng)機(jī)機(jī)為過(guò)渡渡型。C型型：提升升型。數(shù)數(shù)量不多多，但購(gòu)購(gòu)買力強(qiáng)強(qiáng)，落定定迅速，是奧園園大戶型型產(chǎn)品的的產(chǎn)要購(gòu)購(gòu)買者，對(duì)奧園園產(chǎn)品檔檔次、品品牌形象象形成有有力的提提升和拉拉動(dòng)。以以第二次次置業(yè)為為主，購(gòu)購(gòu)買動(dòng)機(jī)機(jī)為度假假型。D型型：跟進(jìn)進(jìn)型。是是A、CC型的市市場(chǎng)追隨隨者，隨隨著市場(chǎng)場(chǎng)推廣力力度的加加大和社社區(qū)品牌牌效應(yīng)的的擴(kuò)大，其數(shù)量量增加較較快，潛潛力較大大。E型：邊緣型型。數(shù)量量較少，其作用用是補(bǔ)充充性的，其中往往往又以以投資型型（炒家家）購(gòu)買買動(dòng)機(jī)為為主。*花園園目標(biāo)消消費(fèi)者分分析表（例）購(gòu)買類型型定位文

8、化收入作用年齡職業(yè)行為和心心理特征征置業(yè)類型型置業(yè)動(dòng)機(jī)機(jī)A型：主主導(dǎo)型知識(shí)英才才階層高中標(biāo)準(zhǔn)客戶戶、市場(chǎng)場(chǎng)主流、市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)頭羊；主要銷銷售對(duì)象象；核心心骨干一一族，規(guī)規(guī)模最大大；多購(gòu)購(gòu)主力戶戶型社區(qū)區(qū)文化和和生活方方式的主主要參與與者、促促進(jìn)者。三十歲歲歲左右高級(jí)專業(yè)業(yè)人才（尤其是是自由職職業(yè)者）、高級(jí)級(jí)管理人人才（尤尤其是職職業(yè)經(jīng)理理人）和和高級(jí)公公務(wù)員為為主有自己獨(dú)獨(dú)特的品品味，不不盲目從從流，懂懂得享受受生活，要求體體面、文文化感、情調(diào)，又希望望在享受受豪華、舒適的的同時(shí)享享受不高高的價(jià)格格；事業(yè)業(yè)已基本本定型，正處于于上升期期。三口口之家居居多。二次置業(yè)業(yè)常住型B型：標(biāo)標(biāo)志型前衛(wèi)另類類階

9、層高低市場(chǎng)領(lǐng)頭頭羊；對(duì)對(duì)樹(shù)立品品牌有重重要作用用；品牌牌與生活活方式的的追捧者者和標(biāo)榜榜者；中中小戶型型產(chǎn)品的的主要購(gòu)購(gòu)買者。二十五歲歲左右專業(yè)人才才，尤其其是從事事與信息息經(jīng)濟(jì)有有關(guān)的專專業(yè)人才才、自由由職業(yè)者者年輕、前前衛(wèi)、時(shí)時(shí)尚、新新潮，喜喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)動(dòng)，追求求新的生生活方式式，多屬屬超前消消費(fèi)一族族，多為為單身或或夫妻二二人小家家庭。一次置業(yè)業(yè)為主過(guò)渡型C型：提提升型社會(huì)精英英階層中高主要銷售售對(duì)象；數(shù)量不不多；多多買大戶戶型；對(duì)對(duì)產(chǎn)品檔檔次、品品牌形象象形成有有力的提提升和拉拉動(dòng)四十歲左左右私營(yíng)企業(yè)業(yè)家金領(lǐng)領(lǐng)階層（“打工工皇帝”）購(gòu)買力強(qiáng)強(qiáng)，落定定迅速二次置業(yè)業(yè)為主度假型D型：跟跟進(jìn)型高

10、級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)階層中中市場(chǎng)主流流；主要要銷售對(duì)對(duì)象；AA、C型型的市場(chǎng)場(chǎng)追隨者者；隨市市場(chǎng)推廣廣力度和和品牌效效應(yīng)的擴(kuò)擴(kuò)大，其其數(shù)量增增加較快快，潛力力較大三十五歲歲左右中高級(jí)管管理人員員正處于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型期，向高品品味英才才階層靠靠擾，易易受傳媒媒影響。二人之之家或子子女幼小小。要求求高素質(zhì)質(zhì)低價(jià)格格。一、二次次置業(yè)均均有常住型E型：邊邊緣 型型普通市民民階層低中數(shù)量較少少，其作作用是補(bǔ)補(bǔ)充性的的投資型炒炒家總之，從從規(guī)模數(shù)數(shù)量來(lái)看看，A、D型所所構(gòu)成的的中產(chǎn)階階級(jí)是市市場(chǎng)主流流；從市市場(chǎng)拉動(dòng)動(dòng)作用來(lái)來(lái)看，AA、B起起市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)頭羊的的作用；從銷售售的角度度來(lái)說(shuō)，A、DD、C型型是主要要打擊對(duì)對(duì)象；從從品

11、牌的的角度來(lái)來(lái)說(shuō)，BB型是不不可忽視視的重要要因素。九、開(kāi)發(fā)發(fā)模式選選擇如圖所示示，按功功能價(jià)值值（有形形的、實(shí)實(shí)物的、實(shí)用的的、基本本的價(jià)值值）和文文化價(jià)值值（無(wú)形形的、心心理的、理念的的、品牌牌的、附附加的價(jià)價(jià)值）兩兩個(gè)指標(biāo)標(biāo)，以及及高、中中、低三三個(gè)水平平層次，可以將將房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)模模式劃分分為不同同的類型型：合生生創(chuàng)展：高功能能價(jià)值低低文化價(jià)價(jià)值。碧碧桂園：中高功功能價(jià)值值低文化化價(jià)值。萬(wàn)科、麗江：中高功功能價(jià)值值中高文文化價(jià)值值。奧園園：高功功能價(jià)值值高文化化價(jià)值?，F(xiàn)代城城：中功功能價(jià)值值高文化化價(jià)值。上河城城：低功功能價(jià)值值高文化化價(jià)值。 可見(jiàn)見(jiàn)，不同同的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)房房地產(chǎn)

12、有有不同的的開(kāi)發(fā)理理念和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略略。奧龍計(jì)劃劃：復(fù)合合型概念念地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、社社區(qū)健康康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，三三者之間間你中有有我，我我中有你你，相互互交叉融融合，三三者交叉叉疊加的的部分，就是奧奧龍公司司“品牌牌核心”之所在在。只有有將三者者有機(jī)結(jié)結(jié)合在一一起，奧奧龍計(jì)劃劃才有生生命力，才能形形成我們們的核心心競(jìng)爭(zhēng)力力。十、開(kāi)發(fā)發(fā)方案選選擇4種開(kāi)發(fā)發(fā)方向方案1方案2方案3方案4建筑形式式洋房、小小高層洋房、小小高層洋房、小小高層山地洋房房目標(biāo)客戶戶白領(lǐng)中產(chǎn)階層層小白領(lǐng)、工薪富裕階層層容積率1.51.31.51.0建筑面積積（萬(wàn)mm2）2723.552717.55主力戶型型面積1

13、00-1200100-120060-880150-2000單價(jià)（元元/m22）22000320002200030000單元總價(jià)價(jià)25萬(wàn)40萬(wàn)15萬(wàn)45萬(wàn)成本（元元/m22）15000240001500018000投入（億億元）4.0555.6444.0553.155靜態(tài)收益益率46%33.55%46%66.77%風(fēng)險(xiǎn)中較高較低中品牌同質(zhì)化超越性超越性超越性針對(duì)各方方案分析析機(jī)會(huì)和和風(fēng)險(xiǎn)。提出如如果項(xiàng)目目要啟動(dòng)動(dòng)的話，綜合考考慮品牌牌、利潤(rùn)潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、投入入，建議議采用方方案4。如圖所所示：該項(xiàng)目根根據(jù)開(kāi)發(fā)發(fā)模式的的選定和和各項(xiàng)收收入支出出等綜合合性分析析，進(jìn)行行了開(kāi)發(fā)發(fā)成本預(yù)預(yù)測(cè)，內(nèi)內(nèi)容包括括

14、土地成成本、前前期費(fèi)用用、配套套費(fèi)和規(guī)規(guī)費(fèi)、管管理費(fèi)、不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用、稅稅金等。十一、主主題概念念操作模模主題概念念推導(dǎo)圖圖主題概念念支持體體系-框圖廣告語(yǔ)組組合關(guān)系系十二、開(kāi)開(kāi)發(fā)推廣廣模型以?shī)W園為為例，如如果把廣廣州奧園園與一般般樓盤的的開(kāi)發(fā)推推廣行為為進(jìn)行對(duì)對(duì)比，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一般樓樓盤的開(kāi)開(kāi)發(fā)推廣廣行為模模型示意意：奧林匹克克花園開(kāi)開(kāi)發(fā)推廣廣行為的的內(nèi)在本本質(zhì)在于于：不僅僅把房子子及其配配套、服服務(wù)賣給給消費(fèi)者者，而且且引導(dǎo)他他們與發(fā)發(fā)展商一一起共同同營(yíng)造成成一種全全新的生生活方式式。圖：奧林林匹克花花園開(kāi)發(fā)發(fā)推廣行行為模型型營(yíng)造一種種生活方方式，即即指開(kāi)發(fā)發(fā)商在既既定的開(kāi)開(kāi)發(fā)理

15、念念指導(dǎo)下下，為一一個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入、文化傾傾向相對(duì)對(duì)趨同的的人群或或階層提提供以住住宅為中中心，包包括滿足足其需求求和偏好好的各種種生活配配套設(shè)施施和管理理服務(wù)的的生活空空間；并并由于這這一生活活空間具具有某種種功能上上、文化化上的傾傾向性，使用權(quán)權(quán)發(fā)展商商得以逐逐步引導(dǎo)導(dǎo)買家-業(yè)主實(shí)實(shí)現(xiàn)雙方方共同預(yù)預(yù)期的生生活形態(tài)態(tài)和社區(qū)區(qū)文化，最終共共同營(yíng)造造一個(gè)理理想的家家園。從從這一定定義看，對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)而言，所謂營(yíng)營(yíng)造生活活方式包包括以下下的要素素：一個(gè)個(gè)相對(duì)集集中的人人群相對(duì)對(duì)集中的的需求傾傾向體現(xiàn)現(xiàn)這種需需求傾向向，目標(biāo)標(biāo)明確的的開(kāi)發(fā)理理念滿足足這些傾傾向的生生活空間間引導(dǎo)人人們接受受和認(rèn)同同

16、這個(gè)空空間及其其價(jià)值取取向的工工作 發(fā)發(fā)展商與與消費(fèi)者者共同參參與對(duì)于于奧林匹匹克花園園的買家家來(lái)說(shuō)，他們要要的絕不不僅僅是是房子、設(shè)施和和管理服服務(wù)，而而是在這這個(gè)空間間里的生生活。這這種生活活夢(mèng)想一一直潛藏藏在他們們心中，被奧園園的推廣廣工作呼呼喚出來(lái)來(lái)。如果果按馬斯斯洛的需求金金字塔模型，我們可可以把業(yè)業(yè)主最終終在奧林林匹克花花園得到到的回報(bào)報(bào)概括為為以下模模型：圖：奧園園需求金金字塔模模型十三、以以?shī)W園為為例的最最終產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)模型不同性質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品品，有其其不同性性質(zhì)的生生產(chǎn)過(guò)程程。一般般樓盤開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的生產(chǎn)行行為見(jiàn)如如下模型型：圖：一般般樓盤開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的生產(chǎn)行行為模型型圖：奧園園開(kāi)

17、發(fā)商商與消費(fèi)費(fèi)者共創(chuàng)創(chuàng)生活方方式的開(kāi)開(kāi)發(fā)推廣廣行為模模型而從奧林林匹克花花園的生生產(chǎn)行為為示意圖圖中我們們可以看看出：生生產(chǎn)行為為貫穿始始終。對(duì)對(duì)于生活活方式這這樣一種種產(chǎn)品來(lái)來(lái)說(shuō)，銷銷售是推推廣性生生產(chǎn)，社社區(qū)服務(wù)務(wù)管理是是服務(wù)性性生產(chǎn)，業(yè)主的的居住行行為也是是生產(chǎn)過(guò)過(guò)程-參與性性生產(chǎn)。發(fā)展商商的作用用由前期期到后期期從大到到小，而而消費(fèi)者者首先作作為需求求對(duì)象存存在，完完全被動(dòng)動(dòng)地被設(shè)設(shè)計(jì)到產(chǎn)產(chǎn)品中。但隨著著他們對(duì)對(duì)這種生生活方式式的認(rèn)同同和接受受，其參參與性越越來(lái)越強(qiáng)強(qiáng)，成為為業(yè)主后后，他們們由被動(dòng)動(dòng)轉(zhuǎn)為主主動(dòng)，從從被引導(dǎo)導(dǎo)，到拉拉動(dòng)著物物業(yè)管理理和服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)，成為生生活方式式的最終終營(yíng)

18、造者者。十四、企企業(yè)戰(zhàn)略略選擇一、一個(gè)個(gè)上市公公司介入入房地產(chǎn)產(chǎn)有三種種方式。其一：作房產(chǎn)產(chǎn)，即做做一個(gè)住住宅產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)商商。其二二：作地地產(chǎn)，即即城市開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的概念-在城城市總體體規(guī)劃發(fā)發(fā)展的前前提下，作好某某一區(qū)域域性的策策劃、定定位、規(guī)規(guī)劃、配配套等，把生地地作成熟熟地、旺旺地，再再引入其其他開(kāi)發(fā)發(fā)商共同同開(kāi)發(fā)。其三：作資產(chǎn)產(chǎn)，例如如華潤(rùn)介介入房地地產(chǎn)的方方式很簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，直直接控股股萬(wàn)科和和華遠(yuǎn)，進(jìn)行資資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)。人和和項(xiàng)目，企業(yè)有有兩種戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇擇，如圖圖示：從市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目幾幾個(gè)方面面對(duì)這幾幾種選擇擇進(jìn)行分分析：1、 不不啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目這種種策略選選擇是考考慮項(xiàng)目目現(xiàn)在地地塊不成成熟，

19、開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大；企業(yè)又又沒(méi)有團(tuán)團(tuán)隊(duì)、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和品品牌的現(xiàn)現(xiàn)狀，把把人和地地塊先放放2-33年，不不去動(dòng)它它。我們們可以作作一個(gè)基基本分析析，對(duì)這這塊地的的升值潛潛力進(jìn)行行預(yù)測(cè)。那麼以以最保守守的測(cè)算算，還按按前幾年年的增長(zhǎng)長(zhǎng)率，兩兩年之后后地價(jià)為為60萬(wàn)萬(wàn)每畝以以上，扣扣除資金金利息,到時(shí)出出讓土地地利潤(rùn)為為1.003億元元左右。可以估估算一下下，當(dāng)開(kāi)開(kāi)發(fā)容積積率為11.5，成本為為15000元/平方米米，售價(jià)價(jià)為20000元元/平方方米的普普通住宅宅，全部部賣完利利潤(rùn)也只只有1.5個(gè)億億，還要要投資22到3個(gè)個(gè)億的資資金（雖雖然資金金可以滾滾動(dòng)），但風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)還是有有的。顯顯而易見(jiàn)見(jiàn)，此種種選擇

20、基基本無(wú)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)關(guān)鍵在于于企業(yè)能能否想辦辦法在22-3年年內(nèi)土地地不被回回收。但但是此種種選擇不不能幫助助公司出出品牌、出團(tuán)隊(duì)隊(duì)，與企企業(yè)進(jìn)軍軍房地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)略略方向相相離。 2、 快快做根據(jù)據(jù)目前的的市場(chǎng)和和項(xiàng)目資資源，迅迅速啟動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目，確定項(xiàng)項(xiàng)目的定定位，策策劃出差差異性和和市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)強(qiáng)的產(chǎn)品品，沖擊擊市場(chǎng)。它的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)是是：（11） 首首期如果果成功，市場(chǎng)影影響力較較大，能能夠迅速速出品牌牌、出團(tuán)團(tuán)隊(duì)、出出效益。（2） 可以以和黃項(xiàng)項(xiàng)目抱成成一團(tuán)，依仗它它們的聲聲勢(shì)炒熱熱地塊，在借勢(shì)勢(shì)的同時(shí)時(shí)可以很很明顯的的針對(duì)和和黃項(xiàng)目目作出差差異性。風(fēng)險(xiǎn)：（1） 政府府發(fā)展方方向不明明確；（2）

21、 地塊周周邊缺乏乏基本生生活配套套，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)在在此生活活信心不不足； （3） 即使使和黃啟啟動(dòng)項(xiàng)目目，我們們緊跟而而上，也也面臨兩兩個(gè)樓盤盤獨(dú)立啟啟動(dòng)一個(gè)個(gè)板塊，孤軍作作戰(zhàn)；（4） 如果和和黃買不不好，人人們將對(duì)對(duì)此板塊塊更不看看好，導(dǎo)導(dǎo)致強(qiáng)烈烈的觀望望態(tài)度；3、 慢慢做慢做做的開(kāi)發(fā)發(fā)策略是是先做項(xiàng)項(xiàng)目的前前期準(zhǔn)備備工作，包括策策劃工作作、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)以以及對(duì)部部分地塊塊的平整整和維護(hù)護(hù)，同時(shí)時(shí)對(duì)項(xiàng)目目所處的的板塊和和和黃項(xiàng)項(xiàng)目密切切關(guān)注，一有比比較好的的入市鍥鍥機(jī)，如如地塊周周邊的居居住配套套明顯好好轉(zhuǎn)、和和黃項(xiàng)目目熱銷等等，就可可以即刻刻入市。如果22-3年年后地塊塊情況改改變不大大，而和

22、和黃項(xiàng)目目滯銷的的話，可可以做其其他考慮慮。 這這種策略略進(jìn)可攻攻，退可可守，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小小，機(jī)遇遇把握的的好，絕絕對(duì)能夠夠轟動(dòng)市市場(chǎng)。并并且主動(dòng)動(dòng)權(quán)在手手，可以以根據(jù)不不同情況況進(jìn)行靈靈活處理理。但由由于時(shí)間間的不確確定性，對(duì)公司司的團(tuán)隊(duì)隊(duì)組織以以及迅速速出團(tuán)隊(duì)隊(duì)、品牌牌的出發(fā)發(fā)點(diǎn)難以以吻合；同時(shí)市市場(chǎng)的可可變性大大，前期期可能有有一定的的重復(fù)性性工作，需要按按當(dāng)時(shí)的的情況做做些策略略調(diào)整。 二、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)策策略開(kāi)發(fā)發(fā)節(jié)奏快做做還是慢慢做市場(chǎng)場(chǎng)策略火車車頭還是是火車廂廂產(chǎn)品策策略差異化化原則產(chǎn)產(chǎn)品角度度社區(qū)形形態(tài)文化化特色十五、國(guó)國(guó)內(nèi)外零零售業(yè)各各種模式式業(yè)態(tài)模式式主要特色色與功能能主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手已在中國(guó)國(guó)開(kāi)設(shè)的的店名（例）標(biāo)準(zhǔn)化食食品超市市（SMM）營(yíng)業(yè)面積積10000平方方米以上上，以經(jīng)經(jīng)營(yíng)生鮮鮮食品為為主，雜雜貨和家家居用品品為輔傳統(tǒng)食品品超市（不經(jīng)營(yíng)營(yíng)生鮮食食品的小小超市），食品品店，雜雜貨店，