廣州藍(lán)湖郡營(yíng)銷推廣案(提案)課件

1、廣州 藍(lán)湖郡項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司二00六年二月1第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目定位第三部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)第四部分品牌建議第五部分 營(yíng)銷策略 第六部分 項(xiàng)目整體推廣策略目 錄2第一部分 市場(chǎng)分析305年前11個(gè)月廣州市商品房預(yù)售批出面積為804.75萬(wàn)平方米，比04年同期增長(zhǎng)3.66；05年前11個(gè)月廣州市商品房成交面積為987.49萬(wàn)平方米，比04年同期下降了4.50；一、廣州樓市總體概況1.1 廣州商品房供求狀況405年前11個(gè)月廣州市商品房成交均價(jià)為5478.7元/平方米，比04年同期增長(zhǎng)10.29；商品房成交均價(jià)增速與04年相比已放緩；1.2 廣州商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)505年住宅市

2、場(chǎng)特征：市場(chǎng)供不應(yīng)求、樓價(jià)堅(jiān)挺增幅放緩 6小結(jié)： 05年樓市需求旺盛，調(diào)控影響不大。上半 年成交放緩，下半年貨增價(jià)抑。 樓價(jià)堅(jiān)挺購(gòu)買承接力增強(qiáng)，近年來(lái)出現(xiàn)的 洋房貴族化，別墅平民化現(xiàn)象，將會(huì)有更 多中高收入人群擁有別墅購(gòu)買力。72.2 廣州別墅市場(chǎng)主要分布 市中心（二沙島、珠江別墅、華僑新村、新河浦）區(qū)域代表樓盤戶型面積區(qū)間價(jià)格二沙島宏城花園、金亞花園350-8003-4萬(wàn)/平方米珠江新城珠江別墅330-900600萬(wàn)3300萬(wàn)/套環(huán)市東路華僑新村220-400極少放盤二手單價(jià)超2萬(wàn)廣州軍區(qū)后新河浦別墅190-350極少放盤二手單價(jià)超2萬(wàn)特征：地處市中心地段極為優(yōu)越，交通便利配套齊全，景 觀相

3、對(duì)有限。保值能力強(qiáng)，租金回報(bào)高，戶型偏大。 目前市中心別墅產(chǎn)品無(wú)新貨。10近郊（南湖板塊、華南板塊、廣園東板塊）區(qū)域代表樓盤戶型面積區(qū)間價(jià)格南湖板塊江南世家1602807000-8000元/平方米南湖半山豪/平方米廣園東板塊匯景新城34595020000元/平方米鳳凰城2808001003000萬(wàn)/套翡翠綠洲200780803300萬(wàn)/套華南板塊廣州雅居樂(lè)峰會(huì)140600200萬(wàn)900萬(wàn)/套華南碧桂園190500100500萬(wàn)/套特征：湖色山景別墅價(jià)格在近郊別墅中較高。開(kāi)發(fā)規(guī)模較 大，多為知名發(fā)展商開(kāi)發(fā)。廣園東未來(lái)貨量較多， 華南板塊貨量相對(duì)輝煌時(shí)期大大減少。11 遠(yuǎn)

4、郊（花都、清遠(yuǎn)、從化、蘿崗）區(qū)域代表樓盤戶型面積區(qū)間價(jià)格花都雅居樂(lè)雍華廷138298700011000元/平方米雅居樂(lè)雍逸豪廷133475950012000元/平方米五溪御龍灣2575685500元/平方米金碧御水山莊1785415000元/平方米清遠(yuǎn)假日半島18438043006000元/平方米廣州后花園1803504000元/平方米從化東方夏灣拿1404004300元/平方米逸泉山莊1432504500元/平方米蘿崗林語(yǔ)山莊170600700011000元/平方米帝景山莊2106001200015000元/平方米特征：蘿崗原屬黃埔天河，城市東進(jìn)貨量缺乏，價(jià)格高。 花都經(jīng)過(guò)近年發(fā)展，逐漸形成

5、規(guī)模效應(yīng)，價(jià)格較以 往漲幅不小。清遠(yuǎn)從化目前別墅價(jià)格還在5000元以 下。未來(lái)清遠(yuǎn)從化的供應(yīng)量將大增，產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià) 格亦有所提升。124.2 清遠(yuǎn)概況 清遠(yuǎn)市面積1.9萬(wàn)平方公里，人口385萬(wàn)，下轄清城區(qū)、英德市、連州市，佛岡縣、陽(yáng)山縣、清新縣、連山壯族瑤族自治縣、連南瑤族自治縣。 2005年在全省公布的八大主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，清遠(yuǎn)市除地方財(cái)政預(yù)算收入增長(zhǎng)排第二位外，GDP、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)進(jìn)出口 等7個(gè)指標(biāo)增長(zhǎng)均居全省第一。其中固定資產(chǎn)投資總額225.9億元，增長(zhǎng)44.02； 廣東省委省政府領(lǐng)導(dǎo)指出，清遠(yuǎn)要做強(qiáng)做大工業(yè)，大力發(fā)展農(nóng)業(yè)，將繼續(xù)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

6、，發(fā)揮特色資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。16 清遠(yuǎn)是全省重點(diǎn)的糧產(chǎn)區(qū)，重要用材林、水源林產(chǎn)區(qū)，是新興蠶桑、水果、茶葉、甘蔗、煙草、中藥材、反季節(jié)蔬菜出口基地。有豐富的土地資源、礦產(chǎn)資源、水力資源、旅游資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、人力資源等，具有巨大的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?，為?jīng)濟(jì)騰飛提供了不可多得的物質(zhì)基礎(chǔ)和生產(chǎn)條件。 清遠(yuǎn)不斷培育規(guī)模經(jīng)濟(jì)，不斷壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量。一是培育規(guī)模園區(qū)，為工業(yè)發(fā)展提供更加廣闊的平臺(tái)。二是培育規(guī)模產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。要因勢(shì)利導(dǎo)，加大扶持、培育力度，做大做強(qiáng)建材、陶瓷、能源、生物醫(yī)藥、電子家電、紡織服裝、汽車配件、金屬制品、農(nóng)副產(chǎn)品加工、制鞋皮革等十大產(chǎn)業(yè)。三是抓

7、住旅游業(yè)和物流業(yè)這兩個(gè)“龍頭”，打響品牌，推動(dòng)發(fā)展壯大第三產(chǎn)業(yè)。切實(shí)完善商貿(mào)流通專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。要把專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)和城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃作為城市總體規(guī)劃的重要組成部分，并加快建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、花卉奇石市場(chǎng)、汽車及汽配市場(chǎng)、啤酒一條街等專業(yè)市場(chǎng)。充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，把清遠(yuǎn)建設(shè)成為三省邊境地區(qū)物流集散地。174.2.1 清遠(yuǎn)房地產(chǎn)概況清遠(yuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)處于剛起步階段，新文化公園、海逸華庭、金碧灣等樓盤開(kāi)發(fā)初具規(guī)模。城市東擴(kuò)發(fā)展迅猛。佛崗縣05年開(kāi)發(fā)8個(gè)項(xiàng)目，完成投資近3億元。廣州北部花都山前大道與之接壤區(qū)域有廣州后花園、假日半島兩個(gè)超級(jí)大盤隨著清遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，持續(xù)發(fā)展工業(yè)的同時(shí)，大力發(fā)展旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，加

8、上清遠(yuǎn)土地儲(chǔ)備充足，為房地產(chǎn)加速發(fā)展提供了有利條件預(yù)計(jì)花都樓市的火爆延續(xù)將帶動(dòng)清遠(yuǎn)樓市的發(fā)展，未來(lái)三至五年，清遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將上一個(gè)新的臺(tái)階。184.3 花都概況 花都下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北 興、芙蓉、梯面、花僑和雅瑤十一個(gè)鎮(zhèn), 總面積968平方公 里，常住人口72萬(wàn), 另有華僑、海外華人和港澳同胞近30 萬(wàn)人。加上外來(lái)人口，總?cè)丝跀?shù)超120萬(wàn)。 2005年，花都生產(chǎn)總值突破300億元，同比增長(zhǎng) 20%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)近10年新高。工業(yè)總產(chǎn)值突破700億元， 預(yù)計(jì)可達(dá)到722億元，增長(zhǎng)29.5%。 花都經(jīng)濟(jì)以汽車、皮具、金銀首飾為三大支柱，近年來(lái)得到大力發(fā)展。隨著新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)

9、、聯(lián)邦快遞亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心、現(xiàn)代商用車制造基地、地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)線、地鐵九號(hào)線等一批戰(zhàn)略投資發(fā)展項(xiàng)目的引進(jìn)，機(jī)場(chǎng)高速、山前大道等公路網(wǎng)日趨完善，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展提速奠定了基礎(chǔ)。隨著越來(lái)越多的品牌發(fā)展商進(jìn)駐，吸引眾多發(fā)展商積極拿地，形成廣州北部地產(chǎn)的亮點(diǎn)區(qū)域。19五、花都山前大道板塊及個(gè)盤分析 山前大道總長(zhǎng)60公里，東西走向連接321國(guó)道、廣清高速、機(jī)場(chǎng)高速北延線。近年來(lái)，花都房地產(chǎn)發(fā)展迅猛， 大多數(shù)主要樓盤均在山前大道沿線。樓盤名稱占地面積面積區(qū)間均價(jià)假日半島10000畝聯(lián)排別墅176-210獨(dú)立別墅184-439聯(lián)排3600元/、獨(dú)立6000元/帶裝修五溪御龍灣1500畝獨(dú)立別墅257-56850

10、00元/毛坯金碧御水山莊1500畝聯(lián)排別墅178-300 獨(dú)立別墅330-541聯(lián)排4500元/、獨(dú)立5500元/毛坯廣州后花園10000畝獨(dú)立別墅200-3504000元/毛坯23碧桂園假日半島地理位置：花都獅嶺山前大道總 占 地：667萬(wàn)平方米綠 化 率：67%樓盤形態(tài)：洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅在 售：第二期洋房、別墅別墅均價(jià)：6000元/平方米（帶裝修園藝）建筑形式：聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅面積范圍：聯(lián)排176-210平方米獨(dú)立184-439平方米主力戶型面積獨(dú)立184-380平方米基本資料24樓盤點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目定位假日半島夢(mèng)想島國(guó) 山水銷售情況一期基本全部售罄，二期春節(jié)開(kāi)賣，銷售逾1億園林特色夏威

11、夷風(fēng)情園林包裝風(fēng)格簡(jiǎn)約和諧歐式風(fēng)格景觀支持王子山和8000畝天然湖泊項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)36洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)假日酒店、故鄉(xiāng)里主題公園項(xiàng)目劣勢(shì)地處偏遠(yuǎn)，以假日功能為主，社區(qū)缺乏居住氛圍、非純別墅盤綜合分析1、產(chǎn)品定位符合目標(biāo)客戶群需求2、物業(yè)管理標(biāo)榜尊貴式服務(wù)3、發(fā)展商具相當(dāng)品牌實(shí)力，一貫低價(jià)搶市策略極 大地推動(dòng)了項(xiàng)目的銷售25南航碧花園北區(qū)五溪御龍灣地理位置：花都獅嶺山前大道總 占 地：160多萬(wàn)平方米總 建 面：50多萬(wàn)平方米容 積 率：0.32綠 化 率：67%樓盤形態(tài)：純別墅在售組團(tuán)：聽(tīng)濤半島余貨別墅均價(jià)：5000元/平方米（毛坯）建筑形式：聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅面積范圍：257-568平方

12、米主力戶型：350-510平方米基本資料26樓盤點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目定位打造頂級(jí)生活頭等艙雅舍銷售情況二期余貨不多，三期正在開(kāi)發(fā)450套獨(dú)立別墅園林特色亞熱帶風(fēng)情園林包裝風(fēng)格簡(jiǎn)約和諧歐式風(fēng)格景觀支持王子山和天然子母湖項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)五條自然溪流和王子山自然環(huán)境形成極佳居住風(fēng)水。完善社區(qū)配套、大面積戶型保證項(xiàng)目檔次。項(xiàng)目劣勢(shì)為南航碧花園北區(qū)，項(xiàng)目形象受影響。社區(qū)缺乏居住氛圍綜合分析1、先天優(yōu)越的自然環(huán)境，靠山面水的居住風(fēng)水極佳。2、產(chǎn)品定位符合目標(biāo)客戶群需求、走大面積路線，保證檔次27金碧御水山莊地理位置：花都獅嶺山前大道總 占 地：1500畝總 建 面：近90萬(wàn)平方米容 積 率：0.95綠 化 率：48%樓盤形態(tài)

13、：洋房、別墅在售組團(tuán)：御水灣、碧云天別墅均價(jià)：5200元/平方米（毛坯）建筑形式：聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅面積范圍：178-541平方米主力戶型面積：160-177平方米基本資料28樓盤點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目定位匯集世界經(jīng)典別墅的山水城目標(biāo)客戶廣州市區(qū)買家占70%、珠三角及外省占10%、港澳同胞20%銷售情況御水灣、碧云天組團(tuán)銷售率約90%園林特色歐洲、北美、澳大利亞異域風(fēng)情園林包裝風(fēng)格北美風(fēng)格景觀支持東接芙蓉嶂風(fēng)景旅游度假區(qū)、西面是六花崗水庫(kù)、南靠王子山項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)社區(qū)生活配套齊全、發(fā)展商品牌出眾項(xiàng)目劣勢(shì)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、對(duì)于純別墅項(xiàng)目而言建筑密度高、綜合分析1、恒大集團(tuán)在營(yíng)銷策略依然采用低價(jià)吸引買家，搶占市場(chǎng)先機(jī)2、項(xiàng)

14、目依山而建，天然山水人工園林有機(jī)結(jié)合，基本實(shí)現(xiàn)戶戶有景3、配套設(shè)施較齊備，是典型的渡假型別墅項(xiàng)目29結(jié)論銷售速度情況產(chǎn)業(yè)配套復(fù)合程度五溪御龍灣假日半島金碧御水山莊銷售速度與產(chǎn)業(yè)配套關(guān)系特征： 產(chǎn)業(yè)配套復(fù)合程度越高，綜合競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值越大，銷售速度也就越快。30第二部分 項(xiàng)目定位31怎樣的人才能買得起我們的產(chǎn)品？34別墅： 180-250萬(wàn)元/套洋房： 40-60萬(wàn)元/套產(chǎn) 品 售 價(jià) 區(qū) 間：35別墅受眾可支配流動(dòng)資金300萬(wàn)元以上 經(jīng)過(guò)經(jīng)緯市場(chǎng)部調(diào)研結(jié)果，我們的主力目標(biāo)客戶群最核心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)：洋房受眾家庭月收入在10000元以上36 我們的客戶在哪里？37經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)所得，當(dāng)?shù)谿DP及人

15、均消費(fèi)水平未能有效支撐別墅項(xiàng)目消化，客戶區(qū)域必然向外拓展；城市土地緊缺，別墅用地叫停，直接影響“圍城內(nèi)的人逃出去”；以上數(shù)據(jù)來(lái)自經(jīng)緯市場(chǎng)部提供38結(jié)合項(xiàng)目特性，通過(guò)以下兩方面珠三角經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展GDP不斷增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)投資環(huán)境加強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展上：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展上：別墅供應(yīng)日益減少我們認(rèn)為39立足廣州為大本營(yíng)輻射珠三角吸納海歸派項(xiàng)目珠三角海歸廣州40他們到底是群怎樣的人？41主力目標(biāo)客戶群共性分析：年齡：在3055歲之間家庭結(jié)構(gòu)：四口或以上為主，并附帶工人欣賞自然環(huán)境，講求生活品質(zhì)的高收入人群度假、旅游是他們的主要置業(yè)目的企業(yè)主、工業(yè)園主及專業(yè)市場(chǎng)主等42他們有著怎樣的個(gè)性？43意識(shí)形態(tài)喜好山水、原生態(tài)

16、 追求隱居生活職業(yè)表現(xiàn)畫家、書法家、 工作室從業(yè)人44意識(shí)形態(tài)養(yǎng)老度假為其購(gòu)房的首選職業(yè)表現(xiàn)醫(yī)生、軍區(qū)干部、政府高官45意識(shí)形態(tài)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多次置業(yè) 虛榮心強(qiáng)，房屋是他們的一張名片職業(yè)表現(xiàn)清遠(yuǎn)、花都等珠三角的企業(yè)家46意識(shí)形態(tài)知識(shí)淵博 注重自然環(huán)境 對(duì)物管要求高職業(yè)表現(xiàn)海歸族 從事企業(yè)高級(jí)管理職位 外籍人士47 他們?yōu)槭裁匆?gòu)買別墅？48身份與階層的象征 “同質(zhì)而居”、價(jià)錢、路程的要求決定了目標(biāo)客戶群與普羅大眾有著質(zhì)的區(qū)別49高質(zhì)量、自然鮮氧生活的追求 郊外擁有大面積的連片綠地，選擇別墅是選擇純天然健康生活、健康住宅的最高境界 50綜合描述：一群渴望自然、熱愛(ài)生活的“新圈地主義者”51二、

17、項(xiàng)目定位探討52對(duì)項(xiàng)目出路何在的探討：？不可以做什么？可以做什么？做什么更好？53我們對(duì)手是怎樣的？區(qū)域樓盤名稱定位概念賣點(diǎn)清遠(yuǎn)市假日半島給您一個(gè)五星級(jí)的家夢(mèng)想島國(guó)，山水之城復(fù)合型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)品牌旗艦輸出廣州后花園原生態(tài)、真別墅為文化人士打造理想居所自然山水風(fēng)光、DIY花都市五溪御龍灣王子山純別墅社區(qū)天鵝湖、王子山脈、天然溪水金碧御水山莊匯集世界經(jīng)典別墅的山水城發(fā)展商品牌、價(jià)格對(duì)于生態(tài)資源的傳播僅停留在“山水、自然”的原始描繪層面54從市場(chǎng)空白點(diǎn)尋找機(jī)會(huì)突破口55項(xiàng)目定位探討契合程度發(fā)展前景后續(xù)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值推廣難度硬件支持市場(chǎng)空間項(xiàng)目定位56投資型純度假常住型硬件支持不足交通狀況局限不宜難以提升項(xiàng)

18、目?jī)r(jià)值同質(zhì)化、差異性低不宜區(qū)域、地段未見(jiàn)利好不宜市場(chǎng)空間有限我們的出路究竟何在？57結(jié)論：地理位置競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目規(guī)模純地產(chǎn)項(xiàng)目58本案自然山水旅游資源美林基業(yè)、都市休閑主義的駐入可借之勢(shì)別墅用地限制核心競(jìng)爭(zhēng)力綜 合59歸納: 借助美林品牌導(dǎo)入，融匯自然山水風(fēng)光，引入綜合型都市休閑旅游主義，以復(fù)合性的旅游旗艦產(chǎn)業(yè)移植到項(xiàng)目，為項(xiàng)目發(fā)展注入源源不斷生命力！60旅游山水美林品牌主題娛樂(lè) 項(xiàng)目應(yīng)因地制宜，以市場(chǎng)空白點(diǎn)（主題旅游風(fēng)情）結(jié)合自身之所長(zhǎng)（都市旅游休閑主義倡導(dǎo)者）作為攻他人之石61結(jié)論：我們要打造集旅游、地產(chǎn)、娛樂(lè)一體的復(fù)合產(chǎn)業(yè)基地62項(xiàng)目在地產(chǎn)業(yè)態(tài)上需要營(yíng)造出：王子山下、陽(yáng)光海灘的藍(lán)湖郡63定

19、位解構(gòu)：“王子山下”表現(xiàn)項(xiàng)目地理位置；“藍(lán)湖郡”貼切形容，寓意項(xiàng)目藍(lán)天、白云、湖嶼的自然風(fēng)貌，“郡”更體現(xiàn)出項(xiàng)目的規(guī)模； “陽(yáng)光、海灘”寓意項(xiàng)目渾然天成，獨(dú)有的山水風(fēng)光；64 本案在旅游娛樂(lè)業(yè)上需倡導(dǎo)西班牙夢(mèng)幻不夜假期后選：365天夢(mèng)幻假期 全天候不夜城 365天夢(mèng)幻不夜城65西班牙式建筑形態(tài)建議：66西班牙風(fēng)情旅游節(jié)目建議：西班牙狂歡節(jié) 以其絢麗多彩和裝飾精美，足可與世界上其它地方的狂歡節(jié)相媲美 67活動(dòng)節(jié)目：西班牙奔牛節(jié) 斗牛被認(rèn)為是西班牙的“國(guó)粹”、“國(guó)技”，素有“斗牛王國(guó)”之稱。西班牙的斗牛，一向受到世界公眾的注目和贊賞。 68西班牙西紅柿節(jié)慶祝豐收的重大節(jié)日69第三部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及規(guī)劃

20、設(shè)計(jì)701.1. 整體開(kāi)發(fā)要點(diǎn)我司結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，用地規(guī)劃要點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)有以下幾點(diǎn)要點(diǎn)總結(jié)：一、整體開(kāi)發(fā)步驟集中開(kāi)發(fā)，以點(diǎn)帶面多元規(guī)劃，利益最大產(chǎn)業(yè)整合，復(fù)合增值71C-10D-04D-04D-05C-03FA-02E-03B-02B-04B-06集中開(kāi)發(fā)，以點(diǎn)帶面多元規(guī)劃，利益最大72D-04D-04D-05C-03FA-02E-03B-02B-04B-06體育場(chǎng)館C-10風(fēng)情食街五星級(jí)酒店高級(jí)私人會(huì)所主題公園餐飲娛樂(lè)中心釣魚(yú)場(chǎng)醫(yī)院玫瑰園農(nóng)莊產(chǎn)業(yè)整合，復(fù)合增值73集中有限資源，分批次、有重點(diǎn)地開(kāi)發(fā)區(qū)域板塊，并且達(dá)到“開(kāi)發(fā)一片，成熟一片”的以點(diǎn)帶面戰(zhàn)略，最大限度地將大盤的規(guī)模氣氛做大

21、做強(qiáng)，并且通過(guò)規(guī)模化生產(chǎn)，最大限度地節(jié)約建筑成本，進(jìn)而提高項(xiàng)目整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。集中開(kāi)發(fā)，以點(diǎn)帶面74開(kāi)發(fā)速度保持均衡，產(chǎn)品類型多元化，不同類型如別墅與洋房和面積不同的產(chǎn)品混合搭配推出，滿足消費(fèi)者不同的需求，既滿足容積率最大化，也能夠從客觀上爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。多元規(guī)劃，利益最大75將五星級(jí)酒店（F）、高級(jí)私人會(huì)所（C-10）、主題公園（C-10）、玫瑰種植園（E-07與F地塊之間）和釣魚(yú)場(chǎng)（C-09）等產(chǎn)業(yè)整合，形成在區(qū)域內(nèi)極具吸引力的旅游產(chǎn)業(yè)復(fù)合增值，不但能夠使酒店具有長(zhǎng)足可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而且為整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)數(shù)年的開(kāi)發(fā)帶來(lái)源源不絕的人流量和口碑宣傳力。產(chǎn)業(yè)整合，復(fù)合增值761.2 開(kāi)發(fā)步驟

22、概要備注：總開(kāi)發(fā)周期歷時(shí)約 7年，具體時(shí)間會(huì)受到發(fā)展商工程進(jìn)度影響建設(shè)周期開(kāi)售時(shí)間開(kāi)發(fā)地塊2006年 3月-2006年12月 2006年10月C-10、D-04（部分）2006年 5月-2007年 2月2007年 1月-D-04（部分）2006月10月-2007年 9月2007年 5月A-02、F2007月10月-2008年 9月2008年 5月C-03、D-05（部分）2008月10月-2009年 9月2009年 5月E-03、D-05（部分）2009月10月-2010年 9月2010年 5月B-02、B-042010月10月-2011年 9月2011年 5月B-0677首期、二期產(chǎn)品：別墅

23、(130)公建：24小時(shí)便利店、釣魚(yú)場(chǎng)等2006年10月產(chǎn)品：C10別墅(984)、 D04洋房(2000)公建：高級(jí)私人會(huì)所、主題公園、餐飲娛樂(lè)中心、農(nóng)莊C-10D-04D-042007年 1月產(chǎn)品：D04洋房(1927)公建：無(wú)D-05C-032008年 5月產(chǎn)品：C03別墅、 D05洋房公建：無(wú)FA-022007年 5月產(chǎn)品：F別墅(2873)、A02洋房(847)公建：五星級(jí)酒店、風(fēng)情食街2009年 5月產(chǎn)品：別墅、洋房公建：體育場(chǎng)館E-03B-02B-042010年 5月產(chǎn)品：別墅、洋房公建：醫(yī)院B-062010年10月產(chǎn)品：別墅、洋房公建：無(wú)78二、建筑風(fēng)格建議 我司經(jīng)過(guò)綜合考慮，

24、認(rèn)為本項(xiàng)目可以參考西班牙地中海建筑風(fēng)格，以其濃烈、活潑的色彩元素，大量運(yùn)用多種符號(hào)元素在建筑細(xì)部中，從而營(yíng)造出項(xiàng)目休閑舒適的生活環(huán)境。793.1 項(xiàng)目周邊主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目戶型面積情況三、戶型面積及配比建議數(shù)據(jù)來(lái)源：經(jīng)緯市場(chǎng)資源部樓盤名稱占地面積面積區(qū)間開(kāi)發(fā)進(jìn)度假日半島10000畝洋房 90-130 疊加復(fù)式230-260聯(lián)排別墅176-210獨(dú)立別墅184-439已于春節(jié)推出二期，正在開(kāi)發(fā)第三期，開(kāi)發(fā)約10%五溪御龍灣1500畝獨(dú)立別墅257-568正在開(kāi)發(fā)450套獨(dú)立別墅，預(yù)計(jì)06年五一面市金碧御水山莊1500畝聯(lián)排別墅178-300 獨(dú)立別墅330-541正在開(kāi)發(fā)第三期，近500套別墅803.

25、2 項(xiàng)目戶型面積及配比如上所說(shuō)，針對(duì)項(xiàng)目未來(lái)06-07年即將開(kāi)發(fā)用地，我司對(duì)戶型面積及配比有以下建議：適用于：C-03、C-10、F 地塊81適用于：A-02、D-04、D-05 地塊82地塊名稱建筑面積 （）面積區(qū)間合計(jì)（套）170聯(lián)排190聯(lián)排250獨(dú)立300獨(dú)立400獨(dú)立500獨(dú)立C-10308,600989814829524698984C-03414,7001321321983973311321,323F900,7202874558291,7241,1975532,873合計(jì)（套）5186861,1752,4161,7747835,180別墅用地：備注:以上數(shù)據(jù)可能存在一定誤差,最終數(shù)

26、據(jù)以發(fā)展商提供數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)83地塊名稱建筑面積 （）面積區(qū)間合計(jì)（套）90洋房120洋房130洋房150洋房240疊復(fù)260疊復(fù)A-02131,22085852542548585847D-04763,7404934931,4781,4784934934,927D-05883,6205705701,7101,7105705705,701合計(jì)（套）1,1471,1473,4423,4421,1471,14711,475洋房用地：備注:以上數(shù)據(jù)可能存在一定誤差,最終數(shù)據(jù)以發(fā)展商提供數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)84第四部分集團(tuán)品牌與項(xiàng)目品牌85解構(gòu)美林基業(yè)品牌發(fā)展品牌繼承：從主品牌繼承來(lái)的品牌資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)品牌：競(jìng)爭(zhēng)品牌提供哪

27、些品牌特性消費(fèi)者：消費(fèi)者最需要什么樣的品牌品牌自身：自身品牌有哪些特性品牌定位品牌定位“金字塔”模型86美林基業(yè)集團(tuán) 品牌建設(shè)模型美林基業(yè)品牌高度品牌深度品牌寬度品牌高度:打造廣東乃至全國(guó)高檔房產(chǎn)項(xiàng)目第一品牌;品牌深度:成為消費(fèi)者首選品牌,高度品牌認(rèn)知度;品牌寬度:塑造成地產(chǎn)品牌旗艦，滿足不同客戶的不同需求;87項(xiàng)目品牌價(jià)值診脈：1、集團(tuán)品牌高度基本到位，但品牌寬度和品牌深度不夠；2、項(xiàng)目品牌價(jià)值（美林海岸花園、美林湖畔花園）大于集團(tuán)品牌價(jià)值；3、消費(fèi)者未能對(duì)美林基業(yè)的品牌核心價(jià)值(“都市休閑生活倡導(dǎo)者”) 形成清晰記憶；88對(duì)策：1、拓展集團(tuán)品牌寬度和品牌深度；2、明晰美林基業(yè)的品牌核心價(jià)值

28、，即集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力，從實(shí)處一點(diǎn)一滴地貫徹做對(duì)做強(qiáng)，讓客戶為自己說(shuō)話。89湖畔花園海岸花園項(xiàng)目特點(diǎn)針對(duì)追求休閑居住環(huán)境的大型山水社區(qū)客戶群定位追逐享受個(gè)性生活的一群成功人士需求城市生活的管理者或高級(jí)白領(lǐng)享受度假型自然生活的圈地主義者針對(duì)產(chǎn)品有獨(dú)特個(gè)性的中小型文化城市社區(qū)針對(duì)中心城市外超大型的山水項(xiàng)目集團(tuán)項(xiàng)目品牌一、拓展集團(tuán)品牌寬度和品牌深度項(xiàng)目可考慮開(kāi)發(fā)地區(qū)廣州、佛山、上海 廣州、番禺、中山、佛山北京、上海、廣州、清遠(yuǎn) 藍(lán)湖郡90二、明晰集團(tuán)的品牌核心價(jià)值，產(chǎn)品質(zhì)素物業(yè)管理核心競(jìng)爭(zhēng)力客戶關(guān)系 我司認(rèn)為美林基業(yè)集團(tuán)可考慮從以下三個(gè)方面入手，挖掘項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力： 集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力，從實(shí)處一點(diǎn)一滴地貫徹

29、做對(duì)做強(qiáng)，讓客戶為自己說(shuō)話。91第六部分 項(xiàng)目整體推廣策略92 房地產(chǎn)銷售只是項(xiàng)目沖擊市場(chǎng)的一部分，我們不單要獲得超出預(yù)期銷售業(yè)績(jī)，我們更高的目標(biāo)是借旅游產(chǎn)業(yè)的巨大商機(jī)，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)復(fù)合的成功典范，影響整個(gè)珠江三角洲。06-07年度整體營(yíng)銷目的： 93我們的整體推廣策略核心:產(chǎn)業(yè)復(fù)合，品牌運(yùn)作，擴(kuò)大輻射94 針對(duì)項(xiàng)目的銷售以及運(yùn)營(yíng)，指定針對(duì)性策略，從更加高的層面及階段上突破目前的市場(chǎng)營(yíng)銷模式。我們將：三大核心營(yíng)銷推廣攻略： 產(chǎn)業(yè)復(fù)合活動(dòng)攻略品牌攻略媒體宣傳攻略95一、 產(chǎn)業(yè)復(fù)合活動(dòng)攻略96西班牙體驗(yàn)之旅利用四大旅游產(chǎn)業(yè)基地成功突圍地中海農(nóng)莊地中?；ɑ茱L(fēng)采，西班牙生活預(yù)先體驗(yàn)海邊五星級(jí)酒店濱海酒店，

30、盡享歐洲豪華風(fēng)尚西班牙風(fēng)情會(huì)所西班牙體驗(yàn)居家生活西班牙休閑旅游大世界西班牙舒適旅程天天上演，珠三角旅游重鎮(zhèn)97核心內(nèi)容: 地中海農(nóng)莊繽紛系列活動(dòng)活動(dòng)思路: 在該階段，利用現(xiàn)有資源率先為整個(gè)西班牙旅游產(chǎn)業(yè)基地打響頭炮，初步建立市場(chǎng)形象與認(rèn)知度。在活動(dòng)中不斷滲透項(xiàng)目信息，為今后的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)定下基調(diào)。重點(diǎn)活動(dòng)安排:地中海風(fēng)情賞花節(jié)歐洲農(nóng)莊體驗(yàn)假期第一階段：預(yù)熱期（06年3-8月）98核心內(nèi)容: 西班牙體驗(yàn)之旅游系列活動(dòng)活動(dòng)思路: 充分利用西班牙休閑旅游大世界及西班牙主題公園開(kāi)放的資源優(yōu)勢(shì)，在旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)域做產(chǎn)品推介活動(dòng)，把整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)基地納入為項(xiàng)目的前期會(huì)所,體現(xiàn)項(xiàng)目的居住附加價(jià)值所在。重點(diǎn)活動(dòng)安排:西

31、班牙旅游文化節(jié)國(guó)際精英沙龍第二階段：首次公開(kāi)發(fā)售（06年9-12月）圖片99第三階段：持續(xù)期（07年1-4月）核心內(nèi)容: 07年,住到西班牙去活動(dòng)思路: 本階段主要是利用春節(jié)假期具備的廣大人流同時(shí)帶旺旅游產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)銷售，進(jìn)一步深化項(xiàng)目的西班牙風(fēng)情社區(qū)的概念重點(diǎn)活動(dòng)安排:春節(jié)歐洲風(fēng)情旅游周圖片100核心內(nèi)容: 水邊的西班牙活動(dòng)思路: 本階段主要是借助五星級(jí)大酒店的開(kāi)放，對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的檔次進(jìn)行提升，同時(shí)籍著項(xiàng)目旅游產(chǎn)業(yè)部分成熟的機(jī)會(huì)把項(xiàng)目產(chǎn)品推向海外，一舉創(chuàng)立品牌效應(yīng)，擴(kuò)大影響輻射面。重點(diǎn)活動(dòng)安排:尊貴客戶貴族雞尾酒會(huì)海外產(chǎn)品推介會(huì)（路演）第四階段：二次公開(kāi)發(fā)售（07年5-8月）圖片101核心內(nèi)容:

32、 歐洲貴族生活活動(dòng)思路: 本階段主要是借助整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)群的經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)銷售，兩種產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)已經(jīng)初具規(guī)模，構(gòu)成互利互惠的產(chǎn)業(yè)特性。重點(diǎn)活動(dòng)安排:2007西班牙旅游文化節(jié) （成為項(xiàng)目傳統(tǒng)節(jié)日）第五階段：旺銷期（07年9-12月）圖片圖片102二、 品牌攻略103美林產(chǎn)業(yè)基地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)居住環(huán)境優(yōu)越度假首選身份地位象征奢侈品消費(fèi)旅游產(chǎn)業(yè)休閑娛樂(lè)異國(guó)風(fēng)情購(gòu)物消費(fèi)旅游勝地 兩種產(chǎn)業(yè)各有特點(diǎn)與贏利模式，但都未來(lái)可以預(yù)見(jiàn)都具有巨大的品牌價(jià)值以及市場(chǎng)認(rèn)知度，因此我們利用旅游產(chǎn)業(yè)的先行積累的客戶資源，借勢(shì)邁出美林地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)勝利關(guān)鍵性一步。104我們的品牌策略客戶聯(lián)動(dòng)、實(shí)現(xiàn)共贏旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)如何共生共榮，現(xiàn)在是最關(guān)鍵的第

33、一步實(shí)現(xiàn)客戶資源復(fù)合的道路！105對(duì)本項(xiàng)目影響意義美林風(fēng)情會(huì)對(duì)美林集團(tuán)產(chǎn)業(yè)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響： 通過(guò)會(huì)員平臺(tái)組建，將有效人脈資源進(jìn)行組織并通過(guò)聯(lián)動(dòng)不同旅行組織，潛移默化中將美林旅游產(chǎn)業(yè)成功滲透社會(huì)，并在社會(huì)上形成廣泛的口碑。對(duì)項(xiàng)目的短期銷售影響： 會(huì)員平臺(tái)組建，借助美林的旅游產(chǎn)業(yè)平臺(tái)進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)推廣，估計(jì)能于短時(shí)間迅速引起當(dāng)?shù)啬繕?biāo)人群關(guān)注，制造營(yíng)銷話題，達(dá)致最終銷售效應(yīng)。 106美林風(fēng)情會(huì)“美林風(fēng)情會(huì)”客戶身份、品位的象征“美林” VIP群英會(huì)身份象征的再度提升！組建第一步：組織堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟伙伴，擴(kuò)大影響力聯(lián)系廣東各知名旅行社、航空公司、旅游相關(guān)企業(yè)達(dá)成互動(dòng)合作“美林風(fēng)情會(huì)”建立：借助旅游

34、產(chǎn)業(yè)直接獲得市場(chǎng)關(guān)注107組建第二步：滲透式入會(huì)宣傳會(huì)員權(quán)益： 在美林產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)購(gòu)物、娛樂(lè)消費(fèi)可以享受到額外的優(yōu)惠折扣； 可以免費(fèi)參加美林舉辦各類西班牙風(fēng)情活動(dòng)； 美林旗下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)房額外優(yōu)惠及現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。整合美林品牌資源，強(qiáng)勢(shì)打響美林產(chǎn)業(yè)基地品牌；全面提升企業(yè)品牌形象，制造市場(chǎng)話題，美林產(chǎn)業(yè)基地品牌形象全面滲透目標(biāo)市場(chǎng)?；顒?dòng)效果：108組建高端消費(fèi)群體組織 會(huì)員擴(kuò)展途徑： 前期旅游產(chǎn)業(yè)積累的高端客戶 利用美林酒店經(jīng)營(yíng)機(jī)遇，進(jìn)一步拓展高端客戶市場(chǎng) 分眾媒體的宣傳會(huì)員條件限制： 為保證及加強(qiáng)市場(chǎng)及客戶對(duì)“美林”精英會(huì)員尊貴性及認(rèn)同度，我們必須對(duì)非業(yè)主會(huì)員進(jìn)行條件限制及篩選、審核。“美林” VIP精

35、英會(huì)身份象征的再度提升！109三、創(chuàng)新媒體宣傳攻略110旅游節(jié)情景花車巡游目的： 結(jié)合政府大型促進(jìn)旅游業(yè)活動(dòng)，迅速引起社會(huì)廣泛關(guān)注，制造營(yíng)銷話題。111境外銷售拓展海外市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)境外銷售，拉升項(xiàng)目整體形象檔次112物業(yè)管理公司聯(lián)盟 聯(lián)系各豪宅項(xiàng)目之物業(yè)管理公司，組成聯(lián)盟，定期向各自樓盤派發(fā)宣傳資料或高檔雜志。113泛銷售營(yíng)銷策略 除銷售中心外，組建外拓隊(duì)伍，負(fù)責(zé)外展、團(tuán)購(gòu)和聯(lián)誼工作事宜114四、各階段營(yíng)銷推廣部署11506年38月：預(yù)熱期（品牌塑造）06年912月首次公開(kāi)發(fā)售（引爆）07年58月二次公開(kāi)發(fā)售（再次引爆）07年912月旺銷期（保溫）06-07年度推廣部署：07年14月持續(xù)銷售期(

36、品牌提升）11638月預(yù)熱期2006年912月首次公開(kāi)發(fā)售十一引爆14月58月912月2007年持續(xù)期二次公開(kāi)發(fā)售旺銷期第一階段：預(yù)熱期（06年3-8月）五一引爆推廣階段思路亮點(diǎn)營(yíng)銷軟文滲透以及戶外廣告預(yù)告項(xiàng)目形象預(yù)告及積累意向客戶。以旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步滲透項(xiàng)目知名度圍繞旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宣傳滲透活動(dòng)工程配合“地中海農(nóng)莊”開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，同時(shí)建設(shè)西班牙主題公園、會(huì)所及大型度假休閑中心等復(fù)合產(chǎn)業(yè)攻略“地中海農(nóng)莊”經(jīng)營(yíng)品牌攻略利用美林住宅、商業(yè)資源帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)公關(guān)活動(dòng)攻略地中海風(fēng)情賞花節(jié)歐洲農(nóng)莊體驗(yàn)假期推貨銷售C-02地塊別墅組團(tuán)剩貨為主117第一階段：預(yù)熱期推廣時(shí)間：06年3-8月階段核心策略：以旅游產(chǎn)業(yè)先行，

37、帶動(dòng)項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度全力推進(jìn)旅游設(shè)施的工程進(jìn)度，特別是硬件設(shè)施的建造以線下推廣對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期鋪墊，初步樹(shù)立市場(chǎng)形象；媒體推廣手法：在廣清高速以及通往珠三角的公路上增設(shè)大量戶外宣傳牌；通過(guò)報(bào)紙軟文針對(duì)旅游業(yè)的抄作，滲透項(xiàng)目形象；11838月預(yù)熱期2006年912月首次公開(kāi)發(fā)售十一引爆14月58月912月2007年持續(xù)期二次公開(kāi)發(fā)售旺銷期第二階段：首次公開(kāi)發(fā)售（06年9-12月）五一引爆推廣階段思路亮點(diǎn)營(yíng)銷廣告宣傳全面打響，覆蓋珠三角地區(qū)推廣全面鋪開(kāi)，一舉確立高檔市場(chǎng)形象成為區(qū)域旅游熱點(diǎn)，帶動(dòng)銷售開(kāi)展工程配合西班牙主題公園、會(huì)所以及大型度假休閑中心相繼投入經(jīng)營(yíng)，酒店加緊施工復(fù)合產(chǎn)業(yè)攻略西班牙主題公

38、園開(kāi)幕五星級(jí)別會(huì)所運(yùn)營(yíng)大型度假休閑中心運(yùn)營(yíng)品牌攻略成立美林風(fēng)情會(huì)，與旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聯(lián)接公關(guān)活動(dòng)攻略西班牙旅游文化節(jié)國(guó)際精英沙龍推貨推出C-10、D04部分單位119第二階段：首次公開(kāi)發(fā)售推廣時(shí)間：06年9-12月階段核心策略：旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不斷投入運(yùn)營(yíng)，大幅度提升市場(chǎng)知名度與客戶資源；項(xiàng)目開(kāi)售的時(shí)機(jī)已趨成熟，以集中開(kāi)售形式引爆市場(chǎng)；繼續(xù)推進(jìn)酒店等旅游設(shè)施的工程進(jìn)度。媒體推廣手法：利用“美林”會(huì)進(jìn)行客戶宣傳；開(kāi)售前在主流媒體大力度投放開(kāi)售廣告；結(jié)合項(xiàng)目形象主題與引爆式開(kāi)售，開(kāi)展主題文化活動(dòng)宣傳；120 引起市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注，為進(jìn)一步提高市場(chǎng)的關(guān)注度； 盡量吸引目標(biāo)客戶群的購(gòu)買意向，為后續(xù)集中開(kāi)售做鋪墊

39、； 準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的反應(yīng)，為價(jià)格策略提供指引。采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式，有意向的客戶可以下誠(chéng)意金，并享受相應(yīng)的折扣優(yōu)惠，但不可以選單位。下誠(chéng)意金的客戶才有資格參與之后的集中開(kāi)售。操作方式：作用：公開(kāi)發(fā)售策略121創(chuàng)新貴賓體驗(yàn)開(kāi)售模式VIP 優(yōu)先認(rèn)購(gòu)客戶專場(chǎng)操作方式：開(kāi)售日所有誠(chéng)意金客戶于銷售中心進(jìn)行集中銷售，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有西班牙文藝表演，水果、點(diǎn)心專人提供客戶享用，按設(shè)定時(shí)間順序抽取一定數(shù)量客戶進(jìn)入銷售區(qū)選購(gòu)單位。如非誠(chéng)意金客戶則不可內(nèi)進(jìn)及于當(dāng)日認(rèn)購(gòu)。吸引大批客戶前來(lái)，營(yíng)造熱烈的搶購(gòu)氣氛，帶動(dòng)成交量上揚(yáng)；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)表演，最有限度保持現(xiàn)場(chǎng)人流集中性及體現(xiàn)服務(wù)性；認(rèn)購(gòu)專場(chǎng)設(shè)置體現(xiàn)認(rèn)購(gòu)尊貴性；集中引爆式開(kāi)售更有利于銷售的均衡性，對(duì)后續(xù)的銷售有非常積極 的促進(jìn)作用；作用：122開(kāi)售價(jià)格策略 高開(kāi)平走、穩(wěn)步微升“高開(kāi)平走、穩(wěn)步微升”原因： 項(xiàng)目首開(kāi)不能給市場(chǎng)以價(jià)格下降的感覺(jué)，如以“低價(jià)”吸引銷售，則較易在市場(chǎng)上形成項(xiàng)目檔次不高的品牌印象， 同時(shí)需要與碧桂園假日半島拉開(kāi)差距，顯示本項(xiàng)目高其一等的檔次感。操作形式： 對(duì)誠(chéng)意金客戶追捧戶型及接受價(jià)格進(jìn)行摸底調(diào)查，作推貨單位及價(jià)格制定，視當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)客戶情況對(duì)銷售價(jià)格作現(xiàn)場(chǎng)提升，價(jià)格升幅建議于50100元/平方米內(nèi)。123480