工具型產(chǎn)品介紹與分析：悲觀情緒逐步修復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)供需回暖可期

1、1、 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀概覽：“保交樓”獲多部門聯(lián)合支持，市場情緒舒緩，利好地產(chǎn)股反彈當(dāng)前從中央到地方的各級政府對房地產(chǎn)行業(yè)政策支持力度均較強(qiáng)：5 月 25日全國穩(wěn)經(jīng)濟(jì)會(huì)議再次釋放利好信號，包括加大對民營企業(yè)支持力度，因城施策支持合理住房需求等，寬松政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段，進(jìn)一步提振居民與企業(yè)信心；同時(shí)，各地紓困政策不斷，多城通過放松“四限”、提高購房補(bǔ)貼、放寬人才落戶條件等激發(fā)市場需求活力。7 月，針對個(gè)別房企樓盤出現(xiàn)延期交付情況，政治局會(huì)議定調(diào)“保交樓”，銀保監(jiān)會(huì)及多地地方政府均采取積極措施保障居民權(quán)益、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、防范開發(fā)爛尾風(fēng)險(xiǎn)。8 月中旬，住建部、財(cái)政部、人民銀行等聯(lián)合出臺(tái)措施，通

2、過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。當(dāng)前，在多部門和房地產(chǎn)企業(yè)等的共同努力下，前期業(yè)主公開停貸的多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)樓盤已迎來逐步復(fù)工，市場開發(fā)爛尾風(fēng)險(xiǎn)得到一定程度消化。展望后續(xù)，停貸事件是對房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)外溢的一次警示，亦是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)模式新舊轉(zhuǎn)換的重要契機(jī)，我們相信，在黨中央、國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)下，在各級政府的精準(zhǔn)施策下，在社會(huì)各界人士的共同努力下，將合理解決“保交樓”問題，修復(fù)市場情緒，壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場中長期運(yùn)行平穩(wěn)有序發(fā)展。、 高能級核心城市房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇跡象較為明顯，整體市場筑底完成仍需時(shí)間政策寬松加碼疊加年中

3、房企推盤積極性較高，部分因疫情推遲的購房需求迎來釋放，6 月單月主流百強(qiáng)房企全口徑銷售迎來較大幅度量價(jià)環(huán)比雙增；但受高溫天氣、部分區(qū)域疫情反復(fù)等因素影響，作為傳統(tǒng)淡季的 7 月未能延續(xù) 6 月環(huán)比上漲勢頭，但累計(jì)同比降幅迎來進(jìn)一步收窄。從全國數(shù)據(jù)來看，7 月商品房銷售面積為 0.93 億平方米，單月同比-28.9%，環(huán)比-49.1%；商品房銷售額為 0.97萬億元，單月同比-28.2%，環(huán)比-45.4%。1-7 月，商品房銷售面積為 7.82 億平方米，累計(jì)同比-23.1%；商品房銷售額為 7.58 萬億元，累計(jì)同比-28.8%；商品房銷售均價(jià)為 9,691 元/平方米，累計(jì)同比-7.4%。我

4、們認(rèn)為短期高能級核心城市房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇跡象較為明顯，三四線城市因需求相對疲軟仍需一定筑底過程，但考慮到房企推盤節(jié)奏、疫情反復(fù)及市場信心尚未完全扭轉(zhuǎn)，Q3 整體銷售行情企穩(wěn)尚待進(jìn)一步觀察，Q4 在年末加速推盤疊加落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)主體責(zé)任后或有望迎來單月銷售同比轉(zhuǎn)正。中長期來看，我們認(rèn)為部分前期過度激進(jìn)房企的“風(fēng)險(xiǎn)”仍有暴露可能進(jìn)而影響銷售表現(xiàn)，但我國房地產(chǎn)市場“系數(shù)”健康穩(wěn)定的總體趨勢不會(huì)改變，堅(jiān)持“杠桿適度、穩(wěn)健經(jīng)營、品質(zhì)立身、有序發(fā)展”的優(yōu)質(zhì)房企將迎來“有序競爭”發(fā)展機(jī)遇。預(yù)期在疫情影響逐漸淡化下，房地產(chǎn)市場交易或逐步回歸正?；?，進(jìn)而推動(dòng)中長周期行業(yè)整體景氣度復(fù)蘇與估值修復(fù)。圖 1：商品房銷售

5、面積、銷售額、銷售均價(jià)（累計(jì)同比）圖 2：商品房銷售面積、銷售額、銷售均價(jià)（單月同比）WIND，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至 2022-07；注：由于 Wind 月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。WIND，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至 2022-07；注：由于 Wind 月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在細(xì)微變化的可能。、 二批次供地流拍率改善明顯，推動(dòng)百城土地成交量價(jià)迎來單月同比年內(nèi)首轉(zhuǎn)正截至 2022 年 8 月 16 日，共有 19 城完成了二輪土拍，合計(jì)供應(yīng) 430 宗涉宅地塊。其中，成交 405 宗，成交率高達(dá) 94.0%；成交建面約 3923 萬平，成交總價(jià)約5229.1 億元，對應(yīng)成交樓面均價(jià)133

6、28.9 元/平，成交溢價(jià)率均值約4.1%，未成交宗數(shù)占比約 6.0%（22 年首輪土拍流拍率約 15.4%）。7 月二輪集中供地高峰推動(dòng)百城土地成交迎來單月同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，2022 年 7 月百城土地成交建面為 15,943 萬平方米，單月同比+13.0%（對比 6 月-16.0%）；成交總價(jià)為4,150 億元，單月同比+60.6%。當(dāng)前土拍市場呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征：1.自去年年底以來房企拿地意愿（包括其他多元拿地模式）普遍偏弱，國央企及城投公司托底作用突出，但城投公司在產(chǎn)品開發(fā)能力欠缺下開工意愿不強(qiáng)。2.相較其他拿地模式，公開市場拿地因土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化、供地導(dǎo)向積極、地塊利潤空間提升而更受房

7、企青睞。3.現(xiàn)金流壓力下中部房企聯(lián)合拿地力度加大；頭部房企加速鞏固基本盤壁壘，在平衡規(guī)模的同時(shí)逐步優(yōu)化權(quán)益比。4.從拿地城市等級及區(qū)域分布來看，主流房企土地投資集中于去化風(fēng)險(xiǎn)較低的一二線城市及長三角區(qū)域，在加強(qiáng)優(yōu)勢區(qū)域深耕力度的同時(shí)，房企亦傾向于調(diào)整結(jié)構(gòu)，對現(xiàn)有布局城市汰劣存優(yōu)。圖 3：百城土地（當(dāng)月）成交規(guī)劃建面（萬平方米）、成交總價(jià)（億元）、成交均價(jià)（元/平方米，右軸）WIND，；截至 2022 年 7 月注：由于 Wind 月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能圖 4：百城土地成交規(guī)劃建面、成交總價(jià)、成交均價(jià)（當(dāng)月同比WIND，；截至 2022 年 7 月注：由于 Wind 月度更新

8、延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能圖 5：百城土地（累計(jì)）成交規(guī)劃建面（萬平方米）、成交總價(jià)（億元）、成交均價(jià)（元/平方米，右軸）WIND，；截至 2022 年 7 月注：由于 Wind 月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能圖 6：百城土地成交規(guī)劃建面、成交總價(jià)、成交均價(jià)（累計(jì)同比WIND，；截至 2022 年 7 月注：由于 Wind 月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能我們認(rèn)為當(dāng)前土地市場迎來回暖的主要原因是：1.得益于今年集中供地實(shí)施、供地規(guī)則優(yōu)化和拿地門檻降低，二輪集中供地成交環(huán)比回升，流拍現(xiàn)象明顯有所好轉(zhuǎn)。2.融資端傳遞破冰信號，供給側(cè)境內(nèi)外債發(fā)行邊際小幅回暖；需求側(cè)保障

9、居民合理購房需求進(jìn)入執(zhí)行階段，LPR 年內(nèi)三次下調(diào)，同時(shí)寬松預(yù)期（包括取消限購限售等）進(jìn)一步向高能級城市傳導(dǎo)信號加強(qiáng)，融資及銷售回款為房企到位資金輸血。3.行業(yè)資源向頭部房企加速傾斜，大型及部分優(yōu)質(zhì)中小房企仍有穩(wěn)定規(guī)模訴求及拿地能力。展望后續(xù)，考慮到三季度仍為核心房企償債高峰期，房企爆雷風(fēng)險(xiǎn)還未完全解除，行業(yè)的信用體系目前處于重構(gòu)期，進(jìn)而影響房企推盤及拿地鋪排。償債高峰后預(yù)期隨著融資環(huán)境改善，企業(yè)資金緊張狀況會(huì)逐步好轉(zhuǎn)，將逐步有民企回歸土地市場，在間隔時(shí)間段，或?qū)殡S著銷售邊際復(fù)蘇不定期出現(xiàn)類似近期的階段性回溫。、 融資端傳遞破冰信號，境內(nèi)外債發(fā)行邊際回暖2022 年 7 月房企境內(nèi)外單月合計(jì)

10、發(fā)債 1017 億元，環(huán)比+80.6%（6 月+9.3%），同比+3.3%（6 月-36.8%），單月凈融資-58 億元（6 月-331 億元）。從結(jié)構(gòu)來看，7 月房企境內(nèi)發(fā)債融資以一般公司債和一般中期票據(jù)為主，分別發(fā)行 228.4 億元、189.3 億元，占當(dāng)月境內(nèi)債發(fā)行比重分別達(dá) 37.9%、31.4%；超短融、定向工具、私募債、一般短期融資券、證監(jiān)會(huì) ABS 發(fā)行有所減少；交易商協(xié)會(huì) ABN、一般企業(yè)債等均無發(fā)行。當(dāng)前各地房地產(chǎn)金融政策的密集調(diào)整不斷向市場釋放暖意，融資端傳遞出破冰信號，而 8 月中債增全額擔(dān)保地產(chǎn)民企發(fā)債再為民營房企提供有力信心支持；此外市場銷售改善仍有較大空間，行業(yè)存

11、量風(fēng)險(xiǎn)尚未化解，企業(yè)到期債務(wù)償債壓力不小，“借新還舊”意愿較強(qiáng)。受綜合因素影響，7 月整體融資規(guī)模邊際回暖，但仍處于歷史相對低位。隨著房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性持續(xù)舒緩，我們預(yù)期在疫情影響逐漸淡化下，商品房市場將更好滿足合理購房需求，市場主體信心將迎來進(jìn)一步修復(fù)，后續(xù)供給側(cè)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模將會(huì)逐漸回暖。圖 7：房企境內(nèi)債按類型拆分（2015-2022）圖 8：房企單季境內(nèi)發(fā)債、海外發(fā)債、境內(nèi)到期、海外到期金額Wind，；單位：億元注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至 2022-07；由于 Wind 月度更新延遲因素，后續(xù)數(shù)據(jù)或存在變化的可能Wind，；單位：億元表 1：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)基本信息2、 中證 800 地產(chǎn)指

12、數(shù)投資價(jià)值分析、 基本信息：反映房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的整體表現(xiàn)中證 800 地產(chǎn)指數(shù)綜合反映 A 股大中市值中房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的整體表現(xiàn)。中證 800 地產(chǎn)指數(shù)（代碼：399965.SZ，簡稱：中證全指電力指數(shù)）于 2012年 12 月 21 日正式發(fā)布，以 2004 年 12 月 31 日為基期。中證 800 地產(chǎn)指數(shù)以中證 800 指數(shù)為樣本空間，選取房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司證券作為指數(shù)樣本，目前指數(shù)成分股數(shù)量為 26 只。指數(shù)類型中證 800 地產(chǎn)指數(shù)指數(shù)英文名稱CSI 800 Real Estate Index指數(shù)簡稱中證 800 地產(chǎn)指數(shù)指數(shù)代碼399965.SZ發(fā)布日期2012 年 1

13、2 月 21 日基日2004 年 12 月 31 日基點(diǎn)1000成份數(shù)量26調(diào)樣頻率指數(shù)樣本每半年調(diào)整一次，樣本調(diào)整實(shí)施時(shí)間分別為每年 6 月和 12 月的第二個(gè)星期五的下一交易日。樣本空間中證 800 指數(shù)選樣方法將中證 800 指數(shù)樣本按中證行業(yè)分類為 11 個(gè)一級行業(yè)與 35 個(gè)二級行業(yè)。選取進(jìn)入房地產(chǎn)一級、二級行業(yè)的全部證券作為指數(shù)樣本。指數(shù)計(jì)算方法中證 800 地產(chǎn)指數(shù)的計(jì)算公式為：報(bào)告期指數(shù) =報(bào)告期樣本的調(diào)整市值/除數(shù) 1000其中，調(diào)整市值 (證券價(jià)格調(diào)整股本數(shù)權(quán)重因子)。調(diào)整股本數(shù)的計(jì)算方法、除數(shù)修正方法參見計(jì)算與維護(hù)細(xì)則權(quán)重因子介于 0 和 1 之間，由權(quán)重與調(diào)整后自由流通

14、市值的比值計(jì)算得出，單個(gè)樣本權(quán)重上限為 15%。資料來源：中證指數(shù)公司官網(wǎng)，數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日、 行業(yè)分布：聚焦住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)中證 800 地產(chǎn)指數(shù)成分股集中于房地產(chǎn)行業(yè)，重點(diǎn)覆蓋住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)兩個(gè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)。截至 2022 年 8 月 26 日，從中證 800 地產(chǎn)指數(shù)成分股行業(yè)權(quán)重占比看，住宅開發(fā)行業(yè)占比最高達(dá) 65.74%，商業(yè)地產(chǎn)以 26.21%次之，二者合計(jì)占比 91.95%。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理分別占比 6.32%、1.73%；從中證 800 地產(chǎn)指數(shù)成分股數(shù)量占比看，住宅開發(fā)占比位居第一，成分股數(shù)量為 16 只，其次是商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和

15、物業(yè)管理成分股數(shù)量分別為 6、3、1 只。圖 9：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)成分股行業(yè)權(quán)重占比圖 10：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)成分股行業(yè)數(shù)量占比資料來源：Wind，；數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日；注：行業(yè)分類采用申萬三級行業(yè)Wind，；數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日；注：行業(yè)分類采用申萬三級行業(yè)申萬三級行業(yè) 成分個(gè)數(shù)（個(gè)數(shù)） 總市值(億) 自由流通市值(億元) 權(quán)重（%）成分股代表表 2：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)細(xì)分行業(yè)成分股概況（按權(quán)重排序）住宅開發(fā)166454.453641.9765.74保利地產(chǎn)、萬科 A商業(yè)地產(chǎn)62737.66986.4226.21招商蛇口、華僑城 A產(chǎn)

16、業(yè)地產(chǎn)3640.05238.646.32上海臨港物業(yè)管理1186.269.851.73招商積余合計(jì)2610018.364936.88100.00Wind，；數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日表 3：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)前十大重倉股（按權(quán)重排名）排序代碼證券簡稱權(quán)重(%)總市值(億)自由流通市值(億)申萬三級行業(yè)1600048.SH保利發(fā)展16.571996.6771.23住宅開發(fā)2000002.SZ萬科 A14.771841.1464.75住宅開發(fā)3001979.SZ招商蛇口10.791130.6827.21商業(yè)地產(chǎn)4600383.SH金地集團(tuán)7.90517.3741.63住宅開發(fā)50

17、00069.SZ華僑城 A5.70441.2642.22商業(yè)地產(chǎn)6601155.SH新城控股4.71455.277.45商業(yè)地產(chǎn)7600606.SH綠地控股3.38434.2837.18住宅開發(fā)8600325.SH華發(fā)股份3.27169.1615.56住宅開發(fā)9002244.SZ濱江集團(tuán)2.95294.3411.45住宅開發(fā)10600848.SH上海臨港2.90320.368.65產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合計(jì)72.947600.53327.33資料來源：Wind，；數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日相比同類型指數(shù)，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)行業(yè)分布較為集中，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)權(quán)重占比達(dá) 98.28%。截至 20

18、22 年 8 月 26 日，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)申萬二級房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)權(quán)重占比為 98.28%，同類型指數(shù)中，國證地產(chǎn)指數(shù)和中證全指房地產(chǎn)指數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)重占比分別為 94.94%、93.68%。從申萬三級行業(yè)來看，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)聚焦住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等細(xì)分賽道；而國證地 產(chǎn)指數(shù)在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)上有所配置，中證全指房地產(chǎn)指數(shù)則還涉獵黃金、汽車經(jīng)銷商、線纜等其他領(lǐng)域。圖 11：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)與同類型指數(shù)申萬二級行業(yè)分布對比圖 12：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)與同類型指數(shù)申萬三級行業(yè)分布對比Wind，；數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日；注：按成分股所處行

19、業(yè)權(quán)重統(tǒng)計(jì)Wind，；數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日；單位：%注：按成分股所處行業(yè)權(quán)重統(tǒng)計(jì)、 盈利能力：多部門聯(lián)合政策支持下，盈利能力有望改善中證 800 地產(chǎn)指數(shù)短期業(yè)績承壓、盈利增速下滑，但隨著各地紓困政策不斷，市場情緒已逐漸舒緩，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，盈利能力有望改善。截至 2022Q1，中證800 地產(chǎn)指數(shù)營業(yè)收入（TTM）和歸母凈利潤TTM 分別為24520.22和 760.14 億元。從整體上看，中證 800 地產(chǎn)指數(shù) 2018 年以來營收多保持兩位數(shù)增長，2021 年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷疊加疫情影響盈利增速下滑。2022 年 5月隨著中央到地方各級政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策強(qiáng)

20、支持，市場情緒逐漸舒緩，龍頭房企表現(xiàn)出色，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)盈利增長空間廣闊。圖 13：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)營業(yè)收入-TTMWind，；數(shù)據(jù)截至：2022 年 3 月 31 日橫向?qū)Ρ葋砜?，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)的盈利能力高于同類行業(yè)指數(shù)。2021 年，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)凈資產(chǎn)收益率為 6.41%，同期中證全指地產(chǎn)指數(shù)和國證地產(chǎn)指數(shù)的凈資產(chǎn)收益率分別為 4.73%和 3.61%。在低迷房地產(chǎn)行情中，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)體現(xiàn)出強(qiáng)于同類指數(shù)的盈利能力。圖 14：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)與同類指數(shù) ROE 對比資料來源：Wind，；數(shù)據(jù)截至：2021 年 12 月 31 日；單位：%、 估

21、值水平：目前處于歷史低位，隨房地產(chǎn)市場回暖配置價(jià)值顯著提高中證 800 地產(chǎn)指數(shù)估值目前處于歷史較低水平，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場復(fù)蘇跡象明顯、土地市場迎來回暖，指數(shù)具備較大投資潛力。截至 2022 年 8 月 26日，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)市凈率（LF）為 0.86 倍，處于近三年來歷史估值的 7.28%分位數(shù)。相較同類指數(shù)和寬基指數(shù)，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)具備較高的安全邊際。對比同類房地產(chǎn)指數(shù)，截至 2022 年 8 月 26 日，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)市凈率（LF）略低于國證房地產(chǎn)指數(shù) 0.95 倍的市凈率和中證全指房地產(chǎn)指數(shù) 0.93 倍的市凈率；寬基指數(shù)中滬深 300 和中證 800 市凈

22、率分別為 1.44 倍和 1.50 倍，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)估值水平明顯低于寬基指數(shù)。圖 15：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)市凈率（LF）走勢圖 16：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)與部分指數(shù)歷史市凈率（LF）對比Wind；數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日；市凈率單位：倍Wind，；數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日；市凈率單位：倍、 業(yè)績表現(xiàn)：短期表現(xiàn)占優(yōu)，行業(yè)景氣度復(fù)蘇將推動(dòng)指數(shù)業(yè)績進(jìn)一步上調(diào)中證 800 地產(chǎn)指數(shù)自發(fā)布日以來跑贏其他同類指數(shù)，長期業(yè)績表現(xiàn)相對占優(yōu)。截至 2022 年 8 月 26 日，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)自 2012 年 12 月 21 日以來累計(jì)收益為 26.34%

23、，國證地產(chǎn)指數(shù)、中證全指房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)收益率分別為 13.20%、20.46%，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)年化收益率、年化夏普比率及最大回撤均相對占優(yōu)。近一年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)短期業(yè)績在低迷的市場行情中保持一定優(yōu)勢。近一年來（2021 年 8 月 27 日-2022 年 8 月 26 日），中證 800 地產(chǎn)指數(shù)年化收益率為-3.38%，相對滬深 300 和中證 800 超額收益分別為 11.52%、10.80%，同類指數(shù)國證地產(chǎn)指數(shù)、中證全指房地產(chǎn)指數(shù)年化收益率分別為-4.90%、-5.08%。綜合風(fēng)險(xiǎn)收益來看，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)近一年年化夏普比率高于其他同類指數(shù)和

24、寬基指數(shù)。當(dāng)前房地產(chǎn)政策支持力度加強(qiáng)，融資端傳遞破冰信號，市場回暖跡象明顯，指數(shù)配置價(jià)值顯著提升。圖 17：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)與同類型指數(shù)自發(fā)布日以來業(yè)績表現(xiàn)圖 18：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)與部分指數(shù)近一年業(yè)績表現(xiàn)Wind，；統(tǒng)計(jì)區(qū)間：2012 年 12 月 21 日-2022 年 8 月 26 日Wind；數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日表 4：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)與同類型指數(shù)自發(fā)布日以來風(fēng)險(xiǎn)收益情況指數(shù)簡稱年化收益率(%)年化波動(dòng)率(%)最大回撤(%)年化夏普比率中證 800 地產(chǎn)2.4228.64-56.610.18國證地產(chǎn)1.2228.12-61.320.14中證全指房地

25、產(chǎn)1.9027.52-61.840.16Wind，；統(tǒng)計(jì)區(qū)間：2012 年 12 月 21 日-2022 年 8 月 26 日表 5：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)與部分指數(shù)近一年風(fēng)險(xiǎn)收益情況指數(shù)簡稱年化收益率(%)年化波動(dòng)率(%)最大回撤(%)年化夏普比率中證 800 地產(chǎn)-3.3832.27-27.300.02國證地產(chǎn)-4.9028.73-24.71-0.07中證全指房地產(chǎn)-5.0827.87-25.54-0.08滬深 300-14.9014.32-25.57-1.10中證 800-14.1714.10-26.33-1.08資料來源：Wind，；統(tǒng)計(jì)區(qū)間：2021 年 8 月 27 日-2022

26、年 8 月 26 日、 小結(jié)：中證 800 地產(chǎn)指數(shù)投資價(jià)值分析中證 800 地產(chǎn)指數(shù)綜合反映 A 股大中市值中房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的整體表現(xiàn)。指數(shù)成分股集中于房地產(chǎn)行業(yè)，聚焦住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)兩個(gè)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。相比同類指數(shù)和寬基指數(shù)，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)具備專注聚焦房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域、估值處于歷史低位、短期業(yè)績相對占優(yōu)的特點(diǎn)：行業(yè)分布方面，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)成分股集中于房地產(chǎn)行業(yè)，重點(diǎn)覆蓋住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)兩個(gè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)。相比同類型指數(shù)，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)專注房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，權(quán)重占比達(dá) 98.28%。盈利能力方面， 中證 800 地產(chǎn)指數(shù)短期盈利增速下滑，但隨著各地紓困政策不斷，市場

27、情緒已逐漸舒緩，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色，盈利能力有望改善。在行業(yè)整體低迷的2021 年，中證800 地產(chǎn)指數(shù)的盈利能力仍相比于同類指數(shù)占優(yōu)，隨著中央到地方各級政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策強(qiáng)支持，市場情緒逐漸舒緩，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)盈利增長空間廣闊。估值水平方面，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)估值目前處于歷史較低水平，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場復(fù)蘇跡象明顯、土地市場迎來回暖，指數(shù)具備較大投資潛力。目前中證 800 地產(chǎn)指數(shù)市凈率為 0.86 倍，處于近三年來歷史估值的 7.28%分位數(shù)。相較同類指數(shù)和寬基指數(shù)，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)具備較高的安全邊際。業(yè)績表現(xiàn)方面，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)自發(fā)布日以來跑贏其他同類指數(shù)

28、；近一年地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，指數(shù)短期業(yè)績在低迷的市場行情中保持一定優(yōu)勢。綜合風(fēng)險(xiǎn)收益來看，中證 800 地產(chǎn)指數(shù)近一年年化夏普比率高于其他同類指數(shù)和寬基指數(shù)。3、 華寶中證 800 地產(chǎn) ETF截至 2022 年 8 月 26 日，華寶中證 800 地產(chǎn) ETF（代碼：159707.OF）是市場上唯一一只跟蹤中證 800 地產(chǎn)指數(shù)的 ETF 產(chǎn)品，成立以來跟蹤誤差較小，具備較好的投資價(jià)值，我們建議關(guān)注其配置機(jī)會(huì)。誤差（%）資產(chǎn)規(guī)模(億元)成立以來月跟蹤 成立以來收益率（%）基金成立日基金簡稱表 6：跟蹤中證 800 地產(chǎn)指數(shù)的 ETF 產(chǎn)品華寶中證 800 地產(chǎn) ETF2021-11-041.4

29、90.68-2.32Wind，；數(shù)據(jù)截至：202 2 年 8 月 26 日表 7：華寶中證 800 地產(chǎn) ETF 產(chǎn)品信息、 產(chǎn)品基本信息華寶中證 800 地產(chǎn) ETF（代碼：159707）于 2021 年 11 月 4 日成立，并于2021 年 11 月 12 日正式上市。基金以中證 800 地產(chǎn)指數(shù)（代碼：399965.SZ，簡稱：中證 800 地產(chǎn)）為標(biāo)的，主要投資于標(biāo)的指數(shù)成份股和備選成份股（比例不低于基金資產(chǎn)凈值的 90%，且不低于非現(xiàn)金基金資產(chǎn)的 80%），還可投資于非標(biāo)的指數(shù)成份股、債券、金融衍生品、資產(chǎn)支持證券等其他金融工具?；鹬饕捎媒M合復(fù)制策略，跟蹤標(biāo)的指數(shù)，其風(fēng)險(xiǎn)收益特

30、征與標(biāo)的指數(shù)所表征的市場組合的風(fēng)險(xiǎn)收益特征相似。基金全稱華寶中證800地產(chǎn)交易型開放式指數(shù)證券投資基金基金簡稱華寶中證 800 地產(chǎn) ETF跟蹤指數(shù)中證 800 地產(chǎn)指數(shù)基金代碼159707.OF基金經(jīng)理蔣俊陽托管人中國銀行股份有限公司管理人華寶基金管理有限公司基金類型被動(dòng)指數(shù)型股票基金投資目標(biāo)緊密跟蹤標(biāo)的指數(shù)，追求跟蹤偏離度和跟蹤誤差最小化。投資范圍本基金主要投資于標(biāo)的指數(shù)成份股、備選成份股。為更好地實(shí)現(xiàn)基金的投資目標(biāo)，本基金可能會(huì)少量投資于國內(nèi)依法發(fā)行上市的非成份股（包括中小板、創(chuàng)業(yè)板、存托憑證及其他經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)允許上市的股票）、債券（包括國內(nèi)依法發(fā)行和上市交易的國債、央行票據(jù)、金融債券、

31、企業(yè)債券、公司債券、中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券、次級債券政府支持機(jī)構(gòu)債、政府支持債券、地方政府債、可轉(zhuǎn)換債券及其他經(jīng)中國證監(jiān)會(huì)允許投資的債券）、貨幣市場工具、股指期貨、資產(chǎn)支持證券以及法律法規(guī)或中國證監(jiān)會(huì)允許基金投資的其他金融工具（但須符合中國證監(jiān)會(huì)的相關(guān)規(guī)定）。本基金可根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定參與轉(zhuǎn)融通證券出借業(yè)務(wù)和融資業(yè)務(wù)。如法律法規(guī)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)以后允許基金投資其他品種，基金管理人在履行適當(dāng)程序后，可以將其納入投資范圍。本基金投資于標(biāo)的指數(shù)成份股和備選成份股的資產(chǎn)比例不低于基金資產(chǎn)凈值的 90%，且不低于非現(xiàn)金基金資產(chǎn)的 80%；股指期貨及其他金融工具的投資比例依照法律法規(guī)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)的規(guī)定執(zhí)行。費(fèi)率結(jié)構(gòu)管理費(fèi)率0.50%托管費(fèi)率0.10%認(rèn)購費(fèi)率條件費(fèi)率金額50 萬0.80%50 萬=金額100 萬0.50%100 萬=金額1000.00 元/筆、Wind，；數(shù)據(jù)截至：2022 年 8 月 26 日、 基金管理人和基金經(jīng)理華寶基金管理有限公司成立于 2003 年 3 月 7 日，是國內(nèi)首批中外合資基金管理公司之一，也是國內(nèi)首家由信托公司和外方資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的中外合資基金管理公司。目前，華寶基金股東為華寶信托有限責(zé)任公司（持股 51%）、美國華平投資集團(tuán)（持股 29%）和江蘇省鐵路集團(tuán)有限公司（持股 20%），股東背景強(qiáng)大，股權(quán)結(jié)構(gòu)簡單穩(wěn)定。作為一家向客戶提供國