水悅城招商手冊(cè)

1、世界如此，城央僅此水悅城，城陽發(fā)出世界聲音，造就青島第一個(gè)原味歐美街區(qū)城市北曲商圈國(guó)貨商圈水悅城城陽區(qū)政府利客來商圈城陽驕傲 Chengyang pride北曲商圈-包含了利群百貨、青特廣場(chǎng)、家佳源超市.主要業(yè)態(tài)傳統(tǒng)百貨、超市影院、部分餐飲，定位為中檔消費(fèi)人群。 國(guó)貨商圈-總體定為中低消費(fèi)人群包含了國(guó)貨百貨、超市、步行街，主要是傳統(tǒng)百貨，步行街店鋪為低端無知名度品牌類產(chǎn)品。利客來商圈-獨(dú)立的商業(yè)綜合體類型廣場(chǎng),傳統(tǒng)百貨加超市,總體消費(fèi)定位中檔消費(fèi)人群。城陽各商圈分析城陽驕傲 Chengyang pride位置區(qū)域價(jià)值經(jīng)營(yíng)環(huán)境商業(yè)機(jī)會(huì)國(guó)貨商圈高人流密集，消費(fèi)頻次較高，商業(yè)相對(duì)集中。環(huán)境一般，缺乏

2、規(guī)劃，消費(fèi)水平偏低。商圈逐漸敗落北曲商圈較高消費(fèi)水平中檔，周邊商業(yè)也比較集中,商圈屬于傳統(tǒng)商業(yè)模式，交通方便.高速發(fā)展期已過利客來商圈一般交通狀況良好，城鄉(xiāng)結(jié)合商業(yè)廣場(chǎng)傳統(tǒng)百貨+超市 消費(fèi)水平一般未知水悅城商圈高是未來城陽CBD商業(yè)中心大型城市綜合體，商業(yè)功能符合，配套齊全。即將成熟前的絕佳商業(yè)時(shí)機(jī)商圈商業(yè)價(jià)值分析城陽驕傲 Chengyang pride高檔消費(fèi)場(chǎng)所和品牌的出現(xiàn)，形成和培育一批新生高消費(fèi)特殊群體市場(chǎng)群體和特征高檔消費(fèi)場(chǎng)所的共性 優(yōu)越的地理位置，交通方便，充足車位停留場(chǎng)地 靜、雅的環(huán)境氛圍，營(yíng)造高質(zhì)量的生活空間； 突出品牌文化、建筑、商業(yè)的融合，重視內(nèi)部的裝修特色，增加其商業(yè)附加

3、價(jià)值；隨著青島外貿(mào)業(yè)的增長(zhǎng)，出現(xiàn)一批高素質(zhì)、高收入的新生代企業(yè)家，因?yàn)榻?jīng)常往來國(guó)外，具有廣闊的視野面，能迅速接受與國(guó)際同步的流行和品牌商業(yè)，需要品位的消費(fèi)平臺(tái)作為商務(wù)交流的場(chǎng)所；本地外貿(mào)加工型企業(yè)主，收益穩(wěn)定，并形成固有的社交圈子，在品牌商業(yè)和高消費(fèi)場(chǎng)所的引導(dǎo)下，具有互相攀比的習(xí)氣特征；長(zhǎng)住城陽的國(guó)內(nèi)外貿(mào)易商務(wù)人士，需要高檔消費(fèi)場(chǎng)所作為社交平臺(tái)；各個(gè)政府職能機(jī)關(guān)的交際溝通平臺(tái)城陽驕傲 Chengyang pride對(duì)于城陽而言，時(shí)尚、個(gè)性商業(yè)正處于起步階段，提升空間大雖然時(shí)尚、個(gè)性商業(yè)在城陽已出現(xiàn)，而且呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但仍存在眾多缺陷，其中包括：各自為陣的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)理念，雜而散的分布形態(tài)，淹沒在眾多

4、的低檔商業(yè)包圍之中，沒有形成同一類型商業(yè)的聚集，導(dǎo)致整體人氣量不足，傳播不廣；經(jīng)營(yíng)粗糙, 形式單一，沒有形成各自獨(dú)特的餐廳文化，而且有呈向單一方面發(fā)展的趨勢(shì)，導(dǎo)致客戶的流失。服務(wù)質(zhì)量層次不齊，在檔次和品位上跟大都市存在很大差距。時(shí)尚、個(gè)性的品牌來源單一，基本為本土化，外來時(shí)尚個(gè)性商業(yè)進(jìn)入渠道不廣，與都市流行的潮流具有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔。城陽驕傲 Chengyang pride城陽商業(yè)癥結(jié)2：商業(yè)供應(yīng)量的增大，導(dǎo)致商業(yè)投資回報(bào)率的低迷 大量商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，在一定時(shí)段內(nèi)受城市人口增長(zhǎng)速度的影響，所顯現(xiàn)的問題集中表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：商業(yè)出租與商業(yè)購(gòu)買之間的投資回報(bào)低迷；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的利潤(rùn)呈下

5、滑狀態(tài)；消費(fèi)者比較狹小，基本上同一消費(fèi)人群在同一類型商業(yè)下不同的場(chǎng)所的轉(zhuǎn)換，導(dǎo)致商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力低下；商業(yè)引入渠道單一，但靠本地經(jīng)營(yíng)商家，無法支撐本地大量的空置商鋪開業(yè)；同一路段中，同一品牌出現(xiàn)過多，導(dǎo)致人氣和人流的流動(dòng)受阻，沒有客流的引導(dǎo)性和延續(xù)性。城陽驕傲 Chengyang pride城陽區(qū)目前處在“著力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”的重要時(shí)期，從城陽區(qū)服務(wù)業(yè)現(xiàn)狀和未來的發(fā)展來分析，服務(wù)業(yè)應(yīng)該是除了科技制造產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)外，最能帶動(dòng)城陽區(qū)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，需要大力發(fā)展，大型商業(yè)體的開發(fā)無疑是支撐這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要部分。目前城陽區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀仍然基本停留在傳統(tǒng)模式

6、上，百貨加超市（利群、國(guó)貨、利客來）、超市加超外店鋪（大潤(rùn)發(fā)）、小型商業(yè)綜合體（家佳源）等。寶龍廣場(chǎng)由于定位等問題,經(jīng)營(yíng)不是很好,東方城比較偏遠(yuǎn),只能服務(wù)周邊人群.所以還沒有一個(gè)真正意義上大型的商業(yè)綜合體來帶動(dòng)整個(gè)城陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展。水悅城的出現(xiàn)改變了一切，嶄新的商業(yè)形式和運(yùn)營(yíng)模式，助力城陽商業(yè)大發(fā)展，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的跨越城陽驕傲 Chengyang pride一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目與其精準(zhǔn)的定位是分不開的，正如水悅城，其精準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)定位、消費(fèi)定位和產(chǎn)品定位，為其成功鋪墊了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三大特色定位，奠定水悅城成功之路水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth是具有現(xiàn)代都市消費(fèi)特征的中高檔、時(shí)尚、個(gè)性商業(yè)的

7、集散地根據(jù)不同消費(fèi)類群的分析判斷和發(fā)展趨勢(shì)的取舍，結(jié)合城陽商業(yè)的不足和市場(chǎng)空缺，我們可初步提煉出不同出發(fā)點(diǎn)/主題下的經(jīng)營(yíng)模式：精品化的購(gòu)物：聚集最時(shí)尚的人氣 尊貴化的實(shí)現(xiàn)：獨(dú)辟場(chǎng)所的新享受風(fēng)味化的品嘗：異地風(fēng)情特色餐飲 人文化的辦公：體驗(yàn)現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)涵超個(gè)性的體驗(yàn)：體驗(yàn)式個(gè)性商業(yè)只有在不同主題下實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，有效地控制客流走向；并依照嚴(yán)格的業(yè)態(tài)定位原則進(jìn)行實(shí)際操作，才能最大限度地保證本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。經(jīng)營(yíng)定位：全天候、全業(yè)態(tài)的一站式現(xiàn)代休閑娛樂購(gòu)物集群水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth大勢(shì)天成，全方位覆蓋70%消費(fèi)層30公里中心輻射，24.5萬固定消費(fèi)群體，日均

8、上萬客群流量 水悅城商業(yè)廣場(chǎng)位于城陽區(qū)核心區(qū)位，項(xiàng)目所在地總?cè)丝?45000人，周邊每天的車流量、人流量總超5萬次，30萬潛在消費(fèi)群。本項(xiàng)目核心商圈為項(xiàng)目本身所涵蓋范圍，即由正陽路和長(zhǎng)城路交叉所形成的“十字中心區(qū)”。本項(xiàng)目依托區(qū)政府 商務(wù)和住宅客戶穩(wěn)定消費(fèi)群體。次要商圈包括核心商圈在內(nèi)，擴(kuò)展到整個(gè)城陽商圈，商圈內(nèi)的利群百貨、國(guó)貨、利客來等幾家商業(yè)百貨帶來巨大的人流和客流不容忽視。與此同時(shí)，城陽周邊的城中村的改造將使區(qū)域內(nèi)新增超過幾千萬平方米的住宅。可以預(yù)見，在周邊消費(fèi)人群急速增長(zhǎng)的同時(shí)，對(duì)商業(yè)的需求也將達(dá)到前所未有的高度。本項(xiàng)目輻射商圈主要為正陽路CBD區(qū)域，輻射整個(gè)城陽區(qū)，此輻射商圈主要依托

9、環(huán)膠州灣經(jīng)濟(jì)區(qū)域及重慶路改造。西南區(qū)幾十萬居民將成為水悅城商業(yè)廣場(chǎng)的忠實(shí)消費(fèi)群體。消費(fèi)定位：以中高端消費(fèi)為主流的城市級(jí)商業(yè)中心聚核模式水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth產(chǎn)品定位：以歐美城市街區(qū)為場(chǎng)景意象的綜合性生活地區(qū)在當(dāng)前國(guó)內(nèi)綜合體的既定組合方式中，水悅城發(fā)掘出“城市街區(qū)活力”的代表性空間要素，借鑒歐美街區(qū)生活場(chǎng)景意象，并重新整合到多樣化建筑群落與現(xiàn)代都市核的伴生模式中，最終以人的尺度合理編排優(yōu)秀城市的棲居形態(tài)與生活形態(tài)。水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth水悅城的地段無疑是正陽路上最好的地塊，作為青島市北部經(jīng)濟(jì)圈的中心位置，優(yōu)越性無可替代的商業(yè)綜合體。項(xiàng)目所在地總?cè)丝?/p>

10、24.5萬人，每天周邊車流量 人流量總超過5萬人次 城陽周邊工業(yè)企業(yè) 農(nóng)業(yè)大學(xué)，商務(wù)區(qū) 政府行政中心等。配套成熟，交通便利，人口密集。建成后將會(huì)是一個(gè)新“香港路”。項(xiàng)目區(qū)位及概述水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth水悅城項(xiàng)目位于城陽區(qū)核心區(qū)域，距城陽區(qū)政府、城陽中心廣場(chǎng)直線距離400米，項(xiàng)目基地南至正陽路、西至長(zhǎng)城路、北至德陽路、東至春城路，東西長(zhǎng)約490米，南北長(zhǎng)約220米，占地10.1公頃。 地塊概述水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth規(guī)劃概述三大特區(qū)、七大板塊中央商務(wù)區(qū)中央?yún)^(qū)金貿(mào)商務(wù)核 中央?yún)^(qū)精品主題酒店 中央采購(gòu)區(qū)中央?yún)^(qū)一站式購(gòu)物休閑方式中心 歐美街區(qū)情景主題示范區(qū)

11、 中央?yún)^(qū)品牌聯(lián)合旗艦中心 中央居住區(qū) 中央?yún)^(qū)時(shí)代人物私邸 中央?yún)^(qū)涉外行政公寓 水悅城項(xiàng)目總建筑面積約22萬平，是包含大型商業(yè)、寫字樓、購(gòu)物街、商住辦公、高品質(zhì)住宅等多樣化城市功能的城市商業(yè)休閑、辦公、生活綜合體。水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth功能概述中央商務(wù)區(qū)水悅城華爾街中心總建面積2.8萬平米，定位為中央?yún)^(qū)金貿(mào)商務(wù)雙核，攏聚正陽路乃至整個(gè)城陽的高端商業(yè)、商務(wù)資源，與區(qū)政府僅一街之隔，利于商務(wù)貿(mào)易審批，金融貿(mào)易功能無可比擬。中央?yún)^(qū)精品主題酒店水悅城璞瑅精品城市酒店，定位為中央?yún)^(qū)精品主題酒店，新穎的概念，極具創(chuàng)意的裝飾，為往來城陽的商務(wù)人員提供精致服務(wù)，令其在外也有家的感受。水悅

12、財(cái)富 Water Wyatt wealth中央?yún)^(qū)金貿(mào)商務(wù)核業(yè)態(tài)包羅萬象， 集購(gòu)物、娛樂、觀景等于一身，為城陽人民的生活方式增添色彩。中央?yún)^(qū)一站式購(gòu)物休閑方式中心歐美街區(qū)情景主題示范區(qū)、中央?yún)^(qū)品牌聯(lián)合旗艦中心水悅城第五大街由歐美街區(qū)情景主題示范區(qū)和中央?yún)^(qū)品牌聯(lián)合旗艦中心組成。歐美街區(qū)情景主題示范區(qū)由8棟2-3層，1000-3000平米單體組成，自由、開放、和諧的街區(qū)文化和具象生活場(chǎng)景，突顯最原汁原味的歐美街區(qū)生活。中央?yún)^(qū)品牌聯(lián)合旗艦中心由四棟3-4層的單體建筑組成，具備高端品牌的展示、文化以及資源聚合的能力，是城市核心區(qū)及商業(yè)中心區(qū)獨(dú)有功能的表達(dá)。功能概述中央采購(gòu)區(qū)水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth中央?yún)^(qū)時(shí)代人物私邸、中央?yún)^(qū)涉外級(jí)行政公園水悅城上東區(qū)于城市精華處引領(lǐng)時(shí)代榮耀。項(xiàng)目總建筑面積5萬平米，包含8棟住宅和2棟酒店式公寓。住宅定在時(shí)代人物私邸，為城市高端住宅代表作，均為11層的簡(jiǎn)歐小高層，主力戶型為80-130平米。酒店式公寓定位為中央?yún)^(qū)涉外級(jí)行政公寓，為往來城陽的高端商務(wù)客群建造舒適領(lǐng)地。水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth功能概述中央居住區(qū)項(xiàng)目業(yè)種配比水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth休閑娛樂餐飲零售連鎖酒店辦公用房（底層零售）住宅項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布水悅財(cái)富 Water Wyatt wealth目前合作品牌主力店：維客超市次主