施工企業(yè)墊資報告

1、墊資報告目前，建筑市場競爭異常激烈，施工企業(yè)為了維持其簡單再生產(chǎn) 不得不向建設(shè)單位承諾各種條件，如工程項目墊資就是其中必備條件 之一；除了建設(shè)單位不按國家或當(dāng)?shù)卣?guī)定向施工企業(yè)支付一定數(shù) 額進場費或預(yù)付款外，還要求施工單位向建設(shè)單位交付一定數(shù)額的履 約保證金；同時還要求施工單位對工程項目進行墊資，有的要求墊到 一定的形象進度，如：基礎(chǔ)到0、主體封底或到幾層等等，有的要 求墊到完成一定數(shù)額的工作量，然后才按工程進度的一定比例撥付工 程款，墊付的資金也是陸續(xù)或到交工時再行清算。這樣就導(dǎo)致，一旦 施工企業(yè)遇到銷售情況不好的房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設(shè)單位資金無法及 時回籠，甚或中間停工、停建，就使施工企業(yè)

2、陷入資金不能自拔的境 地。那么，如何對墊資工程項目的資金進行運作、項目進行管理，以 使風(fēng)險降低到最低程度，就成為公司良性運營必須思考的問題。一、在投標(biāo)競爭階段要通過各種信息渠道。對擬承諾墊資的工程項目未來資金的前景進行充分的評估和預(yù) 測，對預(yù)期資金較好的工程項目可以承諾部分墊資，否則放棄。房地 產(chǎn)開發(fā)商很少全部使用自有資金進行房地產(chǎn)開發(fā)，而大多是對前期購 地、立項、“三通一平”等進行必要投入后，要求施工企業(yè)承諾墊資 到正負(fù)零，然后到商業(yè)銀行實施“按揭”取得部分資金再行后期工程 的開發(fā)和建設(shè)，或預(yù)售“樓花”由業(yè)主預(yù)交部分住房款繼續(xù)進行工程 建設(shè)。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售前景的預(yù)測至關(guān)重要，應(yīng)從

3、開發(fā) 商的業(yè)績、房地產(chǎn)地段、房地產(chǎn)價位、房地產(chǎn)的銷售宣傳、房地產(chǎn)的 外型設(shè)計、內(nèi)型標(biāo)準(zhǔn)等諸因素進行綜合分析和預(yù)測，做出資金前景的 初步判斷。以決策是否對該工程項目進行風(fēng)險資金投入;再如對工業(yè)、 賓館、餐飲、娛樂業(yè)等工程項目需用投產(chǎn)后的“效益資金”支付施工 企業(yè)的墊資，就必須對這些項目未來投資回收期、經(jīng)濟效益等情況進 行充分預(yù)測。因此，高度重視對擬墊資項目前期的預(yù)測決策工作是降 低墊資風(fēng)險的基礎(chǔ)。二、正確估算墊資成本，建立應(yīng)收賬總量控制制度。由于墊資施工所形成的應(yīng)收賬款，使墊資、賒購成本和收款這兩 種行為之間存在一個時間差問題：由于墊資項目不得不墊支一定的資 金和花費一定的費用，從而就形成了應(yīng)收

4、賬款的成本。主要有：（1） 應(yīng)收賬款的資金占用成本。項目的墊資及賒購成本意味著因不能及時 收回工程進度款，這筆資金就被應(yīng)收賬款所占用。項目為籌措這筆資 金所支付的各種費用就構(gòu)成了應(yīng)收賬款的資金成本、信譽成本（賒購 貨物有可能帶來不能及時承兌而引起的法律官司等）。（2）應(yīng)收賬款 的管理費用。催款時發(fā)生的通訊郵資費、人工費、的士費、誤餐費、 法律顧問費及方方面面的應(yīng)酬費等，構(gòu)成了應(yīng)收賬款的管理費用。（3） 應(yīng)收賬款的壞賬成本。有一些應(yīng)收賬款，由于種種原因，可能無法收 回而形成壞賬，將成為應(yīng)收賬款的最大風(fēng)險，意味著施工利潤消失并 影響墊資本金。（4）賒購成本。在建材廠家“讓利不讓現(xiàn)”的營銷決 策下，

5、賒購建材成本必將大于現(xiàn)金采購成本，因而加大施工成本。（5） 無形資產(chǎn)。在投標(biāo)保證金和前期工程進度墊款的雙重壓力下，項目部 不得不通過企業(yè)向職工融資，其潛在的財務(wù)風(fēng)險，時刻都在侵蝕企業(yè) 與項目經(jīng)理來之不益的社會信譽。因此，項目在作出墊資決策時，必 須在可獲取的效益和成本之間權(quán)衡得失，做出正確的判斷。既然項目 發(fā)生應(yīng)收賬款的原因是擴大業(yè)務(wù)，增強競爭力，那么應(yīng)收賬款的管理 目標(biāo)就應(yīng)當(dāng)是求得利潤，這就需要在應(yīng)收賬款所增加的盈利與持有應(yīng) 收賬款的成本之間進行權(quán)衡，通過建立應(yīng)收賬款的收益與成本關(guān)系的 分析比較活動，避免為了單純增加業(yè)務(wù)量而盲目增加應(yīng)收賬款，產(chǎn)生 應(yīng)收賬款回收困難的情況出現(xiàn)。項目應(yīng)收賬款總量

6、控制限額，應(yīng)視項目部償債能力而定?，F(xiàn)項目 部作為企業(yè)獨立核算的一個窗口，在實行資金、成本自負(fù)盈虧的今天， 其償債能力如何？除自有資本之外，還應(yīng)該與項目的獲利能力來結(jié)合 分析。項目的償債能力好壞取決于項目獲利能力的高低其好壞與否應(yīng) 該與項目獲取現(xiàn)金流量的能力結(jié)合來考慮。如果沒有穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金 流量為基礎(chǔ)，則該項目的獲利能力是值得懷疑的，說明該項目的收益 質(zhì)量不高，收益能力不可靠，不能持續(xù)。相反，即使通過分析項目的 獲利能力指標(biāo)所反映出項目的獲利能力一般，但該項目工程如果有穩(wěn) 定可靠的經(jīng)營凈現(xiàn)金流量作保障，則該項目部的獲利能力是真實可靠 的，是能夠持續(xù)的。通俗的說，第一個項目工程的墊款幅度可以略大

7、于該項目的盈利 率，但在拖欠款不能盡快變現(xiàn)前，續(xù)后項目墊款率則要低于前期指標(biāo)， 直到完成一個資本積累變現(xiàn)的循環(huán)周期為止。墊款率參考指標(biāo)應(yīng)結(jié)合 項目應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，其計算公式為：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）二 工程結(jié)算收入/平均應(yīng)收賬款。周轉(zhuǎn)率為激勵型指標(biāo)，越高越好，說 明資金流轉(zhuǎn)快，管理好。三、準(zhǔn)確了解建設(shè)方的信用程度、簽訂合理的付款方式。在施工方與建設(shè)方簽訂的工程合同中關(guān)于“取費與付款方式”的 有關(guān)條款中，不外乎為如下幾種情況：一是取費還好，但墊資幅度大， 表現(xiàn)出建設(shè)方借殼生蛋；二是取費苛刻，但能按已完進度約定比例付 款，表現(xiàn)出建設(shè)方靠資本運作。施工方只能靠現(xiàn)場加強管理，降低成 本盈利，其獲利低

8、顯而易見。面對墊資承攬工程的第一種情況：項目 部既要防止“舍不得孩子套不住狼”見利就上的急躁情緒；更要把握 項目取費合理，識別是否是陷阱，避免資金套牢，造成經(jīng)營中斷，陷 入窘境的決策失誤。要了解項目工程的資金來源，業(yè)主支付前期工程 款的信用程度,不會產(chǎn)生惡意拖欠的保障。通過建設(shè)方信息管理系統(tǒng)， 了解其背景狀況、組織管理水平、經(jīng)營能力等，尤其要對其財務(wù)狀況 的指標(biāo)如：資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)指標(biāo)、獲利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)進行 量化評價，并認(rèn)真分析其以往的付款記錄，銀行信用等重要信息。通 過對上述內(nèi)容進行綜合考察，項目可在承受的墊資幅度內(nèi)承攬工程和 按約定支付工程進度款下繼續(xù)施工。但在合同簽訂的付款方式中

9、則要 明確建設(shè)方對工程款的按期支付、違約索賠及留置物擔(dān)保的約定。推 行保證擔(dān)保的約定，可達到強化履約信用，體現(xiàn)其具有保障合同的債 權(quán)實現(xiàn)的兩大功用。因此，分析墊款比率高低，關(guān)鍵是要權(quán)衡墊款所帶來的收益是否 大于所增加的成本，防止墊資項目成為“爛尾樓”工程，造成資金沉 淀。當(dāng)墊款施工所帶來的增量收益大于應(yīng)收賬款成本時就予以承攬， 否則風(fēng)險過大，應(yīng)予放棄。四、改變現(xiàn)行結(jié)算方式、及時準(zhǔn)確反映應(yīng)收賬在項目墊資施工活動中，財務(wù)營銷決策與項目承包人的獲利決策 其基本原理和要求是一致的。在執(zhí)行過程中，由于部門之間管理各有 側(cè)重不同，同時缺乏信息溝通，易造成應(yīng)收賬款管理上的漏洞。又因 為現(xiàn)行的財務(wù)結(jié)算方式不能

10、及時反映墊款總量，總是一大缺陷。為了 克服這一問題，在企業(yè)應(yīng)收賬款的管理中，項目部財務(wù)應(yīng)將原實行的 按竣工決算編制財務(wù)收入，改為按在建工程進度編制中間決算，及時 建立在建應(yīng)收賬款分類賬，反映在建工程墊款總量，并在分部分項已 完工作量的基礎(chǔ)上，做好預(yù)算用量與實際用量的價差、量差的對比， 準(zhǔn)確反映在建成本降低率，進行收支分析，確保施工效益（含墊資利 息及風(fēng)險）。財務(wù)部門要定時匯總在建工程應(yīng)收賬款總量，匯總賒銷 建材數(shù)量，確定應(yīng)付賬款總量，掌握賒銷建材合同承兌期，并將情況 及時反饋，使之對墊資活動中的最終效益，對資金運轉(zhuǎn)過程細(xì)節(jié)的良 與劣，做到胸中有數(shù)。財務(wù)營銷的重點既要關(guān)注已完實物工作量，更 要盯

11、住工程進度款的回收量，項目管理最終目的要有效益，并保證投 入（墊款）與產(chǎn)出的比例（回收工程款）永不失調(diào)。關(guān)鍵在于項目的 基礎(chǔ)工作，要適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理，已由物流、資金流、信息流并重， 向以資金管理為核心，以物流、資金流管理為手段的方向發(fā)展。“現(xiàn)金流比利潤更重要”的理念應(yīng)該是指導(dǎo)現(xiàn)代化企業(yè)管理活動中的共 識。五、強化應(yīng)收賬款收賬措施項目墊資施工活動后，對所發(fā)生的應(yīng)收賬款（如按以前竣工決算 結(jié)轉(zhuǎn)收入，將嚴(yán)重滯后反映應(yīng)收賬款，則應(yīng)按建造合同”會計準(zhǔn)則， 定期按完工進度比例結(jié)轉(zhuǎn)工程收入，及時反映在建工程應(yīng)收賬款額 度），企業(yè)應(yīng)采取各種措施，盡量爭取當(dāng)期收回款項，否則會因?qū)Ψ?拖欠時間過長而發(fā)生壞帳，使項

12、目蒙受損失。項目已發(fā)生的應(yīng)收賬款 時間有長有短，有的尚未列入壞賬期（指按進度點交工作量收入反映， 但竣工決算尚未最后敲定），有的則超過了收賬期（雙方合同規(guī)定或 合同法286條最新司法解釋，企業(yè)享有優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其 他債權(quán)的六個月期限）。一般來說，拖欠時間越長，款項收回的可能 性越小，形成壞賬的可能性越大。因此，項目應(yīng)實施嚴(yán)密的監(jiān)督，隨 時掌握回收情況。財務(wù)部門應(yīng)通過編制應(yīng)收賬款及賬齡分析表加以管 理，隨時將信息通報投資人及其他部門，對超過合同信用期的墊資應(yīng) 收賬款，無論是善意拖欠還是惡意拖欠，都應(yīng)加大收賬力度。對于非 惡意的拖欠，可以通過雙方進一步的溝通，在保證項目利益的情況下 達成收款新協(xié)議。對于惡意的拖欠，項目要及時給予其壓力，采取更 為有效的措施予以收款。比如：收集保護企業(yè)債權(quán)利益的有力證據(jù)； 掌握應(yīng)該得