物業(yè)管理有限責(zé)任公司工程可行性研究報(bào)告

1、 .wd. .wd. .wd.物業(yè)管理有限責(zé)任公司工程可行性研究報(bào)告公司名稱(chēng)： 泉州市XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX編制人員：XXXXXXXX完成日期： 2015年XX月XX日 目 錄 TOC o 1-3 u 第一節(jié)工程概況 PAGEREF _Toc419159195 h 2第二節(jié)工程實(shí)施優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc419159196 h 3第三節(jié)工程定位和未來(lái)開(kāi)展方向 PAGEREF _Toc419159197 h 4第四節(jié)工程實(shí)施方案 PAGEREF _Toc419159198 h 4第五節(jié)工程效益分析 PAGEREF _Toc419159199 h 6第六

2、節(jié)工程不安全因素分析和對(duì)策 PAGEREF _Toc419159200 h 7第七節(jié)報(bào)告結(jié)論 PAGEREF _Toc419159201 h 8第一節(jié) 工程概況一、工程背景福建省泉州市汽車(chē)運(yùn)輸總公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)總公司)創(chuàng)立于1949年9月，原為省屬企業(yè)。1993年成建制下放泉州后，經(jīng)過(guò)二十多年的艱辛奮斗，現(xiàn)開(kāi)展成為擁有14個(gè)分公司、16個(gè)全資子公司、對(duì)外參控股企業(yè)達(dá)18家的國(guó)有大型交通運(yùn)輸企業(yè)。公司現(xiàn)有員工6600多人，年站點(diǎn)營(yíng)收8億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入7億元，企業(yè)總資產(chǎn)11億元，凈資產(chǎn)4億元，年創(chuàng)利稅超億元。公司主要從事長(zhǎng)、短途道路旅客運(yùn)輸、城市出租車(chē)、城市公交營(yíng)運(yùn)，擁有等級(jí)汽車(chē)客運(yùn)站32個(gè)和車(chē)型、

3、等級(jí)、種類(lèi)齊全的營(yíng)運(yùn)車(chē)輛2200多輛。此外還經(jīng)營(yíng)貨物運(yùn)輸、汽車(chē)維修檢測(cè)、銷(xiāo)售及售后服務(wù)、配件銷(xiāo)售、技術(shù)培訓(xùn)、駕駛培訓(xùn)、旅游運(yùn)輸、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)酒店、汽車(chē)租賃等業(yè)務(wù)。公司整體對(duì)于車(chē)站站場(chǎng)保安、日常保潔、辦公場(chǎng)所日常用水用電維護(hù)等物業(yè)管理服務(wù)工程有著較大業(yè)務(wù)需求市場(chǎng)。為擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，合理利用國(guó)有資源，經(jīng)國(guó)資委牽頭，由泉州市汽車(chē)運(yùn)輸總公司綜合服務(wù)分公司下簡(jiǎn)稱(chēng)我司與國(guó)有泉州市集英保安集團(tuán) (下簡(jiǎn)稱(chēng)集英集團(tuán))初步協(xié)商后達(dá)成合作意向，擬共同出資成立一家物業(yè)管理有限責(zé)任公司，承接總公司范圍內(nèi)的保安、保潔、維修、維護(hù)等服務(wù)。二、合作方簡(jiǎn)介泉州市集英保安集團(tuán)成立于2009年10月，前身為成立于1988年的泉州

4、市保安服務(wù)公司,是經(jīng)省公安廳和市人民政府批準(zhǔn)，在市工商行政管理局登記注冊(cè)的具有法人地位的集體所有制企業(yè)。公司現(xiàn)有員工1600多人，專(zhuān)業(yè)運(yùn)鈔車(chē)輛85部;設(shè)有專(zhuān)業(yè)犬防分公司一家;并全資設(shè)立泉州市安保汽車(chē)駕駛培訓(xùn)中心、泉州市新安物業(yè)管理、泉州市集英因私出入境咨詢(xún)服務(wù)、泉州市集英汽車(chē)維修、泉州市集英保安守押、泉州集英保安安防工程、泉州市印章刻制等七家子公司。經(jīng)營(yíng)范圍包括對(duì)保安服務(wù)業(yè)、汽車(chē)維修業(yè)、物業(yè)管理業(yè)等國(guó)家法律、法規(guī)允許的行業(yè)及工程投資；提供與保安業(yè)務(wù)有關(guān)的信息咨詢(xún)；銷(xiāo)售：公共安全設(shè)備及器材。三、工程內(nèi)容由我司出資51%，集英集團(tuán)下屬的泉州市新安物業(yè)管理提供公司成立相關(guān)資質(zhì)并出資49%成立合資股份

5、有限責(zé)任公司。第二節(jié) 工程實(shí)施優(yōu)勢(shì)分析一、市場(chǎng)與客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)。總公司所屬站點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)需求巨大，以泉州站務(wù)公司為例，現(xiàn)與泉州市華興物業(yè)管理簽訂服務(wù)合同，共聘請(qǐng)保安71名，保安費(fèi)用共1959600元/年。經(jīng)我司市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)現(xiàn)有市場(chǎng)水平下，總公司范圍內(nèi)保安業(yè)務(wù)需求約800萬(wàn)/每年，保潔業(yè)務(wù)需求約400萬(wàn)/每年。具有較大的開(kāi)發(fā)空間。二、信譽(yù)及資金優(yōu)勢(shì)。總公司與集英集團(tuán)作為國(guó)資委控股的國(guó)有企業(yè)，有著較好的市場(chǎng)信譽(yù)度和堅(jiān)實(shí)的資金后盾。三、人力資源優(yōu)勢(shì)。初期可抽調(diào)我司及新安物業(yè)管理在職人員兼任物業(yè)公司管理，減少人員成本。四、管理經(jīng)歷優(yōu)勢(shì)。新安物業(yè)管理作為老牌物業(yè)管理工作，物業(yè)服務(wù)較為正規(guī)，管理人也具有相

6、應(yīng)的管理和服務(wù)經(jīng)歷。第三節(jié) 工程定位和未來(lái)開(kāi)展方向工程定位：以服務(wù)總公司主營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展為前提，面向總公司下屬兄弟公司，走正規(guī)化、專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展道路，實(shí)行正規(guī)培訓(xùn)，正規(guī)管理，打造精品物業(yè)管理隊(duì)伍。未來(lái)開(kāi)展方向：合理整合現(xiàn)有資源，搭建物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化平臺(tái)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人員的行為標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)多元化的物業(yè)管理，塑造專(zhuān)業(yè)、現(xiàn)代、高效的整體形象。在全市乃至全省樹(shù)立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。第四節(jié) 工程實(shí)施方案一、工程組織構(gòu)架設(shè)計(jì)?？偨?jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理后勤保障部市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部人力資源部后勤保障部市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部人力資源部市場(chǎng)開(kāi)發(fā)人力調(diào)配客情維護(hù)出納采購(gòu)會(huì)計(jì)人事績(jī)效培訓(xùn)招聘市場(chǎng)開(kāi)發(fā)人力調(diào)配客情維護(hù)出納

7、采購(gòu)會(huì)計(jì)人事績(jī)效培訓(xùn)招聘保潔、保潔、維修、維護(hù)隊(duì)伍保潔、保潔、維修、維護(hù)隊(duì)伍二、人力資源需求預(yù)測(cè)基于企業(yè)組織架構(gòu)，按業(yè)務(wù)開(kāi)展為兩期對(duì)人員配置：第一期：籌建期總經(jīng)理：1人對(duì)公司整體運(yùn)作負(fù)總責(zé)副總經(jīng)理：2人分別負(fù)責(zé)人力資源部、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部運(yùn)作會(huì)計(jì)：1人出納：1人設(shè)備采購(gòu)：1人第二期：運(yùn)營(yíng)期后勤保障部經(jīng)理：待定人力資源部經(jīng)理：待定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理：待定人事管理員負(fù)責(zé)人事檔案管理：待定保安、保潔隊(duì)長(zhǎng)下屬于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部，負(fù)責(zé)各區(qū)域業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)：待定籌建期以上人員由總公司與集英協(xié)商指派，人員工資由原單位列支。運(yùn)營(yíng)期如須增配人員經(jīng)股東會(huì)議通過(guò)后向社會(huì)招聘，在運(yùn)行成本列支。三、場(chǎng)地設(shè)備需求預(yù)測(cè)按業(yè)務(wù)開(kāi)展為兩期對(duì)場(chǎng)地需求

8、進(jìn)展配置：第一期：籌建期辦公場(chǎng)地：利用現(xiàn)有綜合公司辦公場(chǎng)所通過(guò)整合配置劃撥辦公室2-3間作為物業(yè)管理公司辦公場(chǎng)地。辦公設(shè)備：普通辦公桌椅：3套臺(tái)式電腦：3臺(tái)財(cái)務(wù)、人力資源管理，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)各一部打印機(jī)：2臺(tái)文件柜：12臺(tái) 機(jī)：1部 機(jī)：1臺(tái)其他常用辦公用品：假設(shè)干待定 第二期：運(yùn)營(yíng)期場(chǎng)地要求：通過(guò)租賃、調(diào)配辦公場(chǎng)所擴(kuò)大辦公區(qū)域。至少有一大間會(huì)議室用于產(chǎn)品綜合展示和員工培訓(xùn)，4至5間辦公室。辦公設(shè)備：會(huì)議桌椅：1套能容納20人左右白板用具：1套投影設(shè)備：1套沙發(fā)與茶幾：3套業(yè)務(wù)用車(chē)商務(wù)車(chē)：待定其他常用辦公用品：假設(shè)干待定 四、資金需求預(yù)測(cè)1、籌建期投入，預(yù)計(jì)57萬(wàn)元，清單如下。公司注冊(cè)費(fèi)用：55萬(wàn)元

9、購(gòu)置辦公用品費(fèi)用：2萬(wàn)籌建期營(yíng)運(yùn)費(fèi)用預(yù)測(cè)：計(jì)43萬(wàn)元，清單如下。周轉(zhuǎn)資金投入：30萬(wàn)水電費(fèi)用及辦公耗材：約2萬(wàn)/年人員差旅費(fèi)及招待費(fèi)：約5萬(wàn)/年其他緊急備用資金：6萬(wàn)元2、運(yùn)營(yíng)期追加投入,預(yù)計(jì)30萬(wàn)元，清單如下。人員工資：約18萬(wàn)/年只計(jì)管理人員，保潔、保安等一線(xiàn)職工按毛利計(jì)算場(chǎng)地租賃：約12萬(wàn)/年。第五節(jié) 工程效益分析一、社會(huì)效益預(yù)估與集英集團(tuán)合作成立物業(yè)公司承攬保安、保潔業(yè)務(wù)，可以增加總公司知名度和影響力，并且總公司范圍內(nèi)人員、設(shè)備可以相互調(diào)配使物業(yè)公司成為我司主營(yíng)業(yè)務(wù)的有力補(bǔ)充和輔助，起到相得益彰的作用。二、經(jīng)營(yíng)效益分析1、投資估算100萬(wàn)詳見(jiàn)前期資金投入2、公司運(yùn)營(yíng)支出成本，公司初期經(jīng)

10、營(yíng)規(guī)模較小時(shí)，管理人員可以兼職，一線(xiàn)服務(wù)人員費(fèi)用那么由用人單位支付。3、保安人員人均服務(wù)費(fèi)用成本估算8小時(shí)工作制，每月工作30天最低約為2950元/月/人，考慮到不可控不安全因素因素，保安服務(wù)報(bào)價(jià)應(yīng)在3150元/月/人以上。保潔人員人均服務(wù)費(fèi)用成本估算8小時(shí)工作制，每月工作30天最低約為2450元/月/人，考慮到不可控不安全因素因素，保潔安服務(wù)報(bào)價(jià)應(yīng)在2600元/月/人以上。參考公交公司現(xiàn)有保安聘用為3180元以上/月/人。4、經(jīng)估算總公司范圍內(nèi)保安需求為200人/月，保潔服務(wù)需求80人/月，預(yù)計(jì)毛利約60萬(wàn)/年。 基本可以到達(dá)收支平衡且略有盈利。 第六節(jié) 工程不安全因素分析和對(duì)策一、社會(huì)宏觀

11、環(huán)境及行業(yè)不安全因素從大環(huán)境和總公司行業(yè)特性來(lái)看，由于國(guó)家政策、法規(guī)等形式和經(jīng)濟(jì)形式的大氣候變化等因素的影響，可能對(duì)于總公司范圍內(nèi)的保安、保潔服務(wù)內(nèi)容帶來(lái)不確定的因數(shù)，給公司的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)不安全因素。二、“安全生產(chǎn)不安全因素企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中受各種因素影響，難免會(huì)出現(xiàn)故障和事故，往往會(huì)造成設(shè)備財(cái)產(chǎn)損失甚至人身傷害。因此，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部安全生產(chǎn)管理、建設(shè)企業(yè)安全生產(chǎn)制度是企業(yè)生產(chǎn)管理工作的重中之重。三、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不安全因素。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的日趨成熟，物業(yè)服務(wù)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，本身就是一個(gè)本小利微的行業(yè)，因?yàn)闇?zhǔn)入門(mén)檻較低，物業(yè)公司數(shù)量倍增，必將有很多私人、民營(yíng)物業(yè)公司參與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。而作為其他民

12、營(yíng)公司，由于勞動(dòng)監(jiān)理不嚴(yán)，員工社會(huì)保險(xiǎn)等權(quán)利，無(wú)法得到保證，相對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本也較低，在服務(wù)價(jià)格上將對(duì)我司籌建的正規(guī)的物業(yè)服務(wù)公司造成壓力。但此類(lèi)公司在人力資源上，由于勞動(dòng)保障體系不健全，必然導(dǎo)致人員大量流失，無(wú)法保證持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。四、人員流失不安全因素。物業(yè)管理公司主要是以人力服務(wù)為主，在公司業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的過(guò)程中，對(duì)從業(yè)人員的依賴(lài)度較髙。如果公司一線(xiàn)人員大量流失，將對(duì)公司業(yè)務(wù)產(chǎn)生負(fù)而影響，并最終阻礙公司正常業(yè)務(wù)的開(kāi)展。為了防止核心人員流失，穩(wěn)定隊(duì)伍，公司只有建設(shè)了完整、標(biāo)準(zhǔn)的人事管理制度，參照行業(yè)薪酬水平制足具有吸引力的薪酬體系；依法繳納社保，為員工提供完菩的福利待遇和完整的晉升和培養(yǎng)制度，為員工良好提供開(kāi)展空間。第七節(jié) 報(bào)告結(jié)論綜上所述，成立物業(yè)管理公司在法律和政策許可的范圍內(nèi)，對(duì)總公司實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)從委托