登記制度課件

1、登記制度錢豪一、物權(quán)登記制度的概述二、物權(quán)登記制度的效力三、物權(quán)登記制度的常見類型四、對(duì)物權(quán)登記制度的建議目錄 婚姻法司法解釋第七條婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 第十條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相

2、對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。 第十二條 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購(gòu)買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。 侵權(quán)責(zé)任法第五十條當(dāng)事人之間已經(jīng)以買賣等方式轉(zhuǎn)讓并交付機(jī), 動(dòng)車但未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，發(fā)生交通事故后屬于該機(jī)動(dòng)車一方責(zé)任的，由保險(xiǎn)公司在機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制保險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由受讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。 擔(dān)保法第四十三條 當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同

3、自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。 買賣合同司法解釋第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移

4、登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（四）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。一、物權(quán)登記制度的概念和性質(zhì)（一）事實(shí)與行為1、事實(shí)說。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是“經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)”。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法采用了這種觀點(diǎn)，第1條規(guī)定：”登記，為不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)示或如下所列的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、轉(zhuǎn)移、變更、處分限制或消滅時(shí)所為的記載?！奔热坏怯浭且环N記載，則當(dāng)然是事實(shí)狀態(tài)了。2、行為說。我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者溫豐文先生認(rèn)為登記是指“將土地及建筑改良物的所

5、有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)讓、變更、喪失，依法定程序，登載于地政機(jī)關(guān)所掌管的登記簿冊(cè)上的行為”。3、雙重說。該說主張，登記既是一種事實(shí)，也是一種行為。登記”指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，國(guó)家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)的專門簿冊(cè)上的事實(shí)或行為“。我國(guó)物權(quán)法關(guān)于登記的相關(guān)法條：第十一條當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。第十二條登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人

6、補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。第十三條登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。 綜上所述，我國(guó)物權(quán)法上登記的概念可以界定為國(guó)家依法委托特定職能機(jī)構(gòu)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)對(duì)于當(dāng)事人的物權(quán)狀況決定進(jìn)行記載或不予記載的行為過程，以及這種記載或不記載發(fā)生特定法律效力的事實(shí)狀態(tài)。 之前我國(guó)的物權(quán)登記機(jī)構(gòu)五花八門，比較混亂。依據(jù)森林法的規(guī)定縣級(jí)以上人民政府的林業(yè)部門為森林、林木、林地使用權(quán)變動(dòng)的登記機(jī)關(guān)；依據(jù)漁業(yè)法的規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府的漁業(yè)部門負(fù)責(zé)漁業(yè)與水面的管理與登記工作；而依據(jù)礦產(chǎn)資源法規(guī)定，礦產(chǎn)資源的探礦權(quán)與開采權(quán)的審批與登

7、記機(jī)關(guān)為國(guó)務(wù)院地礦主管部門。此外，根據(jù)水法規(guī)定，行洪、排澇河道及航道范圍內(nèi)的沙石、沙金開采權(quán)及其變動(dòng)由河道主管部門會(huì)同航道主管部門批準(zhǔn)。此外，重要的交通工具的登記由交通部門負(fù)責(zé)。二、物權(quán)登記制度的效力（一）登記推定效力 因?yàn)槲餀?quán)登記具有公信力，所謂公信，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，如果以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。正是因?yàn)槠渚哂惺谷诵刨嚨奶刭|(zhì)，所以才具有推定效力。 德國(guó)民法典第891條“法定推定”中規(guī)定：(1)在土地登記簿中，某項(xiàng)權(quán)利為某人而被登記的，即推定此人享有該項(xiàng)

8、權(quán)利。(2)在土地登記簿中，某些已登記的權(quán)利被涂銷的，即推定該項(xiàng)權(quán)利不存在。1、積極推定力與消極推定力2、權(quán)利存在與權(quán)利不存在3、非終局性與可推翻性權(quán)利 我國(guó)物權(quán)法同樣承認(rèn)登記的推定效力。我國(guó)民事訴訟法、物權(quán)法關(guān)于權(quán)利推定的條文如下： 我國(guó)民事訴訟法第六十九條規(guī)定： 經(jīng)過法定程序公證證明的法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外。盡管此條規(guī)定的是公證文書，但登記也應(yīng)當(dāng)比照其適用。所以，在有權(quán)屬爭(zhēng)議的民事訴訟中，登記推定力承擔(dān)了舉證的功能。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)(物權(quán)法第16條)，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)(物權(quán)

9、法第17條)。示意圖1：第三人借名人出名人對(duì)待給付移轉(zhuǎn)登記不動(dòng)產(chǎn)示意圖2：借名人出名人不動(dòng)產(chǎn)（2）第三人受登記的公信力的保護(hù)，應(yīng)具備下列條件：第一、須登記的錯(cuò)誤不能由登記簿中發(fā)現(xiàn)第二、第三人需善意第三、第三人取得權(quán)利須基于法律行為，而且此法律行為除登記名義人實(shí)際上無處分權(quán)外，其他方面均需具備法律規(guī)定的有效要件。第四、須無異議登記（3）婚姻法司法解釋三 第十一條一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 在示意圖1情

10、形中，出名人由第三人處獲得不動(dòng)產(chǎn)登記名義者，第三人多有移轉(zhuǎn)登記不動(dòng)產(chǎn)予出名人之真實(shí)意思表示，但出名人一方，無論其受讓登記不動(dòng)產(chǎn)之意思表示系由出名人自行作出或借名人代理為之，因其都是沒有使出名人真正取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之法律效果意思，法律上應(yīng)認(rèn)定其為虛偽意思表示。但依民法規(guī)定，單方虛偽意思表示除相對(duì)人(示意圖1中之第三人)明知外，否則其意思表示仍為有效，故原則上出名人仍得借由與第三人間之不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)登記行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，縱事后出名人違反借名登記契約之約定將不動(dòng)產(chǎn)處分予他人者，因法律判斷上出名人仍為真正不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，其處分應(yīng)屬有權(quán)處分，縱他人為惡意時(shí)，亦取得該不動(dòng)產(chǎn)之物權(quán)，此時(shí)借名人僅得依債務(wù)不履行

11、之規(guī)定內(nèi)部向出名人請(qǐng)求賠償。（不適用善意取得制度） 反之，示意圖2情形中，出名人由借名人處獲得不動(dòng)產(chǎn)登記名義，但兩者間所為之不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)行為因雙方均欠缺移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之法效意思，應(yīng)構(gòu)成通謀虛偽意思表示，故不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)行為無效，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)仍屬借名人所有。出名人僅為不動(dòng)產(chǎn)之登記名義人，倘出名人違反借名登記契約之約定將不動(dòng)產(chǎn)處分予他人時(shí)，因出名人欠缺處分權(quán)，所為之處分行為自屬無權(quán)處分，非經(jīng)借名人之承認(rèn)該處分行為效力未定至于他人如為善意第三人時(shí)，通謀虛偽意思表示之無效不可對(duì)抗善意第三人規(guī)定之保護(hù)，或徑為主張不動(dòng)產(chǎn)善意取得之規(guī)定。 在法國(guó)公證人基于自身的利益和信用考慮，完善地承擔(dān)著“活的登記簿”功能

12、，并一度排斥登記制度，但最終法國(guó)的公示制度和公證人制度結(jié)合，極好地保證了交易安全”。 在法國(guó)，公證制度彌補(bǔ)登記對(duì)抗模式不足的主要方式，是確立了內(nèi)容豐富的法定公證制度，主要包括：一是要求一切公示的文件都采取公證書的形式；二是約定抵押權(quán)僅得以公證的方式設(shè)立；三是待建不動(dòng)產(chǎn)的完成事實(shí)或完工日期，需要借助公證的形式來確定，并以此決定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；四是經(jīng)公證的租賃契約和借貸契約，對(duì)于租賃和借貸契約涉及的物權(quán)享有優(yōu)先權(quán)；五是確認(rèn)了公證對(duì)于一般合同和遺囑的證據(jù)效力等等。經(jīng)由公證人的調(diào)查和保障，不動(dòng)產(chǎn)交易幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)，這種制度配置的結(jié)果就是沒有制成公證證書的公示申請(qǐng)將被拒絕。2、德國(guó)的物權(quán)形式主義登記為

13、生效要件以及具有對(duì)抗效力物權(quán)形式主義概括成三個(gè)要點(diǎn)： 分別是形成債權(quán)關(guān)系（簽訂買賣合同）、達(dá)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合意（簽訂物權(quán)合同）、公示（登記或交付）；公示不但是對(duì)抗要件而且是生效要件；達(dá)成所要權(quán)轉(zhuǎn)移的合意成為物權(quán)變動(dòng)的一個(gè)生效要件。 在“2001年中國(guó)物權(quán)法國(guó)際研討會(huì)”上，德國(guó)民商法專家特別指出，在德國(guó)，從事司法實(shí)踐的人都有個(gè)經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移必須有三個(gè)條件，一是一部好的物權(quán)法，二是一個(gè)好的登記機(jī)構(gòu)，三是進(jìn)行公示、公證。由此可見，公證制度對(duì)登記制度的正常運(yùn)行起到了有力的保障作用。 為了增強(qiáng)登記的公信力，德國(guó)法和瑞士法有針對(duì)性地采取了一些措施，主要有三項(xiàng)：“第一，完善登記的機(jī)構(gòu)、設(shè)備，尤其是制作正確

14、的地圖，盡可能地消除登記的程序上的缺陷。第二，采取登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件主義。第三，嚴(yán)格規(guī)定登記的要件?！?在實(shí)行登記要件主義的前提下，基于是否承認(rèn)物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分，德國(guó)法在登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)限和范圍上采用了形式審查主義。之所以在德國(guó)得到適用，這應(yīng)歸功于德國(guó)法引入了公證制度?？梢韵胂螅绻麤]有公證的介入，無論是德國(guó)的模式在實(shí)際運(yùn)行中都會(huì)遇到難以克服的困難。3、奧地利、瑞士、韓國(guó)的債權(quán)形式主義登記生效效力 物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除了債權(quán)的合意外，還必須踐行登記或交付的法定形式才能生效，登記是生效要件 以房屋買賣為例子，雙方當(dāng)事人雖已經(jīng)簽訂買賣合同，但僅產(chǎn)生債權(quán)關(guān)系，買受人要取得房

15、屋所有權(quán)還必須履行登記或交付的手續(xù)。 同樣，瑞士也采用了公證制度。瑞士民法典第657條第1款規(guī)定：“轉(zhuǎn)移所有權(quán)的契約，不經(jīng)公證，無約束力。”瑞士民法典第799條第2款規(guī)定：“設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的契約，須采用公證，始生效力。”4、我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式我國(guó)既有債權(quán)意思主義也有債權(quán)形式主義，也就是登記生效和登記對(duì)抗主義雙重模式，具體條文如下：物權(quán)法第9條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，這實(shí)際上就是對(duì)登記生效主義的一般規(guī)定。而法律“另有規(guī)定”表現(xiàn)在物權(quán)法第24條(特殊動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng))、第127條(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立)、第129

16、條(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn))、第139條(建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立)、第158條(地役權(quán)的設(shè)立)、第188條(特殊動(dòng)產(chǎn)的抵押)和第189條(動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押)，這些情形下，法律采取的是意思主義的變動(dòng)模式，即登記對(duì)抗主義，只要當(dāng)事人達(dá)成合意，物權(quán)就被創(chuàng)設(shè)或者進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，至于登記，僅僅能夠產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。三、物權(quán)登記的常見類型（一）從客體角度分類：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記和權(quán)利物權(quán)登記。1、物權(quán)法第6條也規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！?、物權(quán)法第24條中的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等。3、權(quán)利物權(quán)登記主要集中在第17章第2節(jié)的權(quán)利質(zhì)權(quán)，貨幣證券(匯票、本票、支票)所

17、表彰的權(quán)利，商品證券(倉(cāng)單、提單)所表彰的權(quán)利，資本證券(股票、債券及其衍生品種)所表彰的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)讓的知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)收賬款等等，其中前三種可以稱為有價(jià)證券所表彰的權(quán)利。 值得注意的是，權(quán)利質(zhì)權(quán)的登記機(jī)構(gòu)各不相同，而不是如不動(dòng)產(chǎn)那樣，實(shí)行統(tǒng)一的登記制度。（二）從權(quán)利的種類區(qū)分:所有權(quán)登記、用益物權(quán)登記和擔(dān)保物權(quán)登記。1、所有權(quán)登記是比較常見的一種登記，但并非所有的所有權(quán)都需要登記。物權(quán)法第31條的規(guī)定，因公法行為、繼承和遺贈(zèng)行為以及事實(shí)行為創(chuàng)設(shè)的所有權(quán)只有在處分物權(quán)時(shí)才可能需要辦理登記。而我國(guó)的土地等自然資源屬于國(guó)有，依法可以不登記所有權(quán)(物權(quán)法第9條第二款)。2、用益物權(quán)登記主要

18、有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記(第227條，第229條)（登記對(duì)抗），建設(shè)用地使用權(quán)登記(第139條、145條、第150條)，宅基地使用權(quán)登記(第155條)（登記生效）和地役權(quán)登記(第158條、第169條)3、抵押權(quán)登記的效力主要有以下幾個(gè)方面：其中不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定抵押登記的，采用登記生效主義(物權(quán)法第187條)。而動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押登記的，采用登記對(duì)抗主義(物權(quán)法第188條和189條第一款)。不過對(duì)于一般動(dòng)產(chǎn)抵押登記，法律又設(shè)置了特別規(guī)定，即對(duì)于在正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得了抵押財(cái)產(chǎn)的買受人，即使已經(jīng)登記抵押權(quán)，也不能對(duì)抗此第三人(物權(quán)法第189條第二款)。抵押登記還有一個(gè)效力，就是可以產(chǎn)生權(quán)利的順位效力。（三）從登記的確定力分類：異議登記和預(yù)告登記1、異議登記。物權(quán)法第十九條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)