科技行業(yè)前瞻研究系列報告53：海外數(shù)據(jù)中心IDC公司為什 么要做REITs

1、目錄海外IDC巨頭青睞1海外IDC市場持續(xù)維持快速增長1數(shù)據(jù)中心的衍生產(chǎn)品3Equinix：內(nèi)生外延的業(yè)務(wù)模式受益于化4DLR：全球最大批發(fā)型數(shù)據(jù)中心7國內(nèi)IDC廠商化的可能性9風(fēng)險因素10投資策略10插圖目錄圖1：全球IDC市場規(guī)模1圖2：全球IDC市場份額結(jié)構(gòu)（2017）2圖3：主要IDC公司營業(yè)收入對比2圖4：各IDC公司凈利潤對比2圖5：各IDC公司資本支出對比3圖6：FSTE指數(shù)與標(biāo)普500指數(shù)市場表現(xiàn)對比3圖：FTERIs指數(shù)表現(xiàn) 4圖8：FSTEDataCenter指數(shù)表現(xiàn)4圖9：Equinix股價表現(xiàn)5圖10：Equinix歷年資本支出6圖11：Equinix歷年收購并購支出6

2、圖12：Equinix歷年營業(yè)收入7圖13：Equinix歷年凈利潤7圖14：DLR股價表現(xiàn)7圖15：DLR歷年資本支出8圖16：DLR歷年租賃運(yùn)維支出8圖17：DLR歷年營業(yè)收入8圖18：DLR歷年凈利潤8圖19：DLR各地區(qū)營業(yè)收入劃分9圖20：國內(nèi)IDC市場規(guī)模9表格目錄表1：VNQ中的廠商列表1表的常見種類4表3：Equinix公司收購歷程5表4：Equinix數(shù)據(jù)中心機(jī)柜增加計劃6表5：DLR收購歷程8表6：重點(diǎn)公司估值表10 海外 IDC 巨頭青睞 REITs海外 IDC 市場持續(xù)維持快速增長5G IDC 市場將IDC 產(chǎn)業(yè)的市場規(guī)模為384.6/451.9/534.7 18%，

3、2020 IDC 900 化可IDC 廠商獲得長期資本，完成資本吸收，從而實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張滿足上游需求。1IDC （1000900800700600500384.6451.9534.790080%68.3% 70%60%50%40%0284.4327.915.3%17.3%17.5%18.3%2013201420152016201730%20%10%0%I（IDC6%REIT ETF（不動產(chǎn)信托指6 IDC （NAREIT IDC 5 家。全球數(shù)據(jù)中心的市場份額相對來說較為分散。表 1：VNQ 中的 IDCREITs 廠商列表名稱代碼市值（億美元）EquinixEQIX315Digital Rea

4、lty TrustDLR231CyrusOneCONE58.2CoreSiteCOR36.7DuPont FabrosDFT30.3(退市)QTS RealtyQTS22.4資料來源：彭博，圖 2：全球 IDC 市場份額結(jié)構(gòu)（2017）14%13.0%12%10%8.6%8%6.3%6%4%2.6%2.4%2.1%1.9%1.8%2%0%EquinixDigitalNTTKDDI中國電信 Century CyrusOne GlobalRealtyLinkSwitch資料來源：Synergy，圖 3：主要 IDC 公司營業(yè)收入對比（百萬美元）20152016201701,0002,0003,00

5、04,0005,000Equinix2,7263,6124,368Digital RealtyTrust1,763 2,1422,458CyrusOne399529672CoreSite333400482QTSRealty311402447資料來源：Bloomberg，圖 4：各 IDC 公司凈利潤對比（百萬美元）201520162017-200-1000100200300400500Equinix126.8187.8233Digital RealtyTrust296.7426.2248.3Cy-15.4 e19.9rusOn-83.5CoreSite34.78.7574.9QTSRealty

6、20.31.321.5資料來源：Bloomberg，圖 5：各 IDC 公司資本支出對比（百萬美元）2015201620171,1141,7668771617.21647.6234.5731.11,407129.2173.9244.92801,1141,7668771617.21647.6234.5731.11,407129.2173.9244.9280320307.3868Digital Realty QTS 資料來源：Bloomberg，數(shù)據(jù)中心 REITs：REITs 的衍生產(chǎn)品有很多不同的模式，其中物業(yè)類型也不僅是商業(yè)地產(chǎn)，例如公寓、寫字樓、購IDC在2014FSTE IndexIDC

7、 的年化符合回報率達(dá)到 18%左右，2016、2017 兩年均達(dá)到 25%以上。圖 6：FSTE REITs 指數(shù)與標(biāo)普 500 指數(shù)市場表現(xiàn)對比FTSEAllREITs標(biāo)普500指數(shù)FTSE Data CenterREITs25.5%27.3%25.5%27.3%19.4%9.8% 10.5%9.7%2.4%1.1%-0.8%20152016201725%20%15%10%5%0%-5%資料來源：NAREITS，圖：FTEIs指數(shù)表現(xiàn)圖：SE tatr s指數(shù)表現(xiàn)01/31/200808/29/200801/31/200808/29/200803/31/200910/30/200905/31

8、/201012/31/201007/29/201102/29/201209/28/201204/30/201311/29/201306/30/201401/30/201508/31/201503/31/201610/31/201605/31/201712/29/201707/31/201802/08/201912/31/201502/29/201612/31/201502/29/201604/29/201606/30/201608/31/201610/31/201612/30/201602/28/201704/28/201706/30/201708/31/201710/31/201712/29

9、/201702/28/201804/30/201806/29/201808/31/201810/31/201812/31/201802/08/2019資料來：Bloomberg，資料來：Bloomberg，主要按照投資業(yè)務(wù)分為三類：資產(chǎn)類（Equity）REITs，房地產(chǎn)還可以分為封閉型和開放型；根據(jù)募集方式可以分成公募上市型，公募非上市型以及私募型。表 2：REITs 的常見種類分類依據(jù)種類資產(chǎn)類（Equity）投資業(yè)務(wù)房地產(chǎn)貸款類（Mortgage）混合類（Hybrid）公募上市型募集方式公募非上市型私募型封閉型運(yùn)行方式開放型契約型組織形式公司型資料來源： Equinix：內(nèi)生+外延的業(yè)務(wù)

10、模式受益于 REITs 化Equinix 1998 IDC 廠商。2002 年在紐62 個季度保持2018 24.78 EBITDA 10.98 億美元，同比+26%。圖 9：Equinix 股價表現(xiàn)（美元）0資料來源：Bloomberg，借助收購，自建等方式快速拓展。Equinix 自上市以來發(fā)展迅速，主要得益于其獨(dú)特的內(nèi)生+外延的商業(yè)模式。2007 2017 17 家知名數(shù)據(jù)中心運(yùn)營Equinix 2015 Bit-isle 1.49 2015 Group 4.01 億美元的收入；2017 3.59 億美元的收入。表 3：Equinix 公司收購歷程時間公司名稱所在地2007 年IX Eu

11、rope英國2010 年 4 月SwitchandData美國2010 年 12 月AmsterdamIBX Property荷蘭2011 年 4 月ALOG巴西2012 年 6 月Ancotel德國2012 年 7 月Asia Tone中國香港2012 年 11 月Dubai IBX Datacenter迪拜2013 年 10 月Frankfurt Kleyer90 CarrierHotel德國2014 年 7 月ALOG巴西2015 年 1 月Nimbo美國2015 年 5 月Telecity Group英國2015 年 9 月Bit-isle日本2016 年 8 月Paris IBX法國

12、2017 年 2 月IOUK英國2017 年 5 月Verizon美國2017 年 10 月Itconic西班牙2017 年 10 月Zenium土耳其資料來源：公司年報，IDC 數(shù)量。Equinix 183 40%19 收入的 7%。2019 年 Equinix 還計劃建設(shè) 29 個數(shù)據(jù)中心，發(fā)展十分迅速。表 4：Equinix 數(shù)據(jù)中心機(jī)柜增加計劃數(shù)據(jù)中心201720182019資本支出（百萬美元）機(jī)柜數(shù)量（個）美洲可售機(jī)柜增加2508,9651,0004798,150EMEA 可售機(jī)柜增加2,3359,10012,4251,13716,225亞太可售機(jī)柜增加2,3304,1504,950

13、53415,025全球可售機(jī)柜增加5,28222,21518,3752,15039,400資料來源：公司年報，Equinix 20122015年正式成為房地產(chǎn)企業(yè)。高速對外Equinix最穩(wěn)定的資金來源。qunx 近三年的資本支出為8./1./1.7 億美元（2%/28%/59%，收購并購支出為2./17./3.6 （40%/68%/124%由于214 3 年數(shù)據(jù)，Equinix 的資本支出和收購支Equinix 快速擴(kuò)張的關(guān)鍵因素。圖10：Equinix歷年資本支（萬美元）圖11：Equinix歷年收購/并購（百萬元）02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2

14、01770%1,7661,1141,7661,114708756789868697 67750%40%30%20%10%0%-10%-20%0396339631767113309425002462010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017資料來：Wind，資料來：Wind，化后帶來的資本支出上升最終體現(xiàn)在了營業(yè)收入和凈利潤上。Equinix 22%，相比轉(zhuǎn)型前三年的（EquinixEBITDA轉(zhuǎn)型前三年平均增速為%RIs2年qinx216%。圖12：Equinix歷年營業(yè)收（萬美元）圖13：Equinix歷年凈利潤百美元）02010 2011 2012 201

15、3 2014 2015 2016 201745%4,3683,6124,3683,6122,7262,4441,8962,1531,6071,22035%30%25%20%15%10%5%0%2010201120122013201420152016201735%2,0521,6572,0521,6571,271888 1,0011,114721552.025%20%15%10%5%0%資料來：Wind，資料來：Wind， DLR：全球最大批發(fā)型數(shù)據(jù)中心DLR IDC 廠商。DLR 2004 年，同年便在紐交所掛牌上市， DLR 23 52 15 DLR 擁有48年營收達(dá)4（%3（3.43%圖

16、14：DLR 股價表現(xiàn)（美元）0資料來源：Wind，15：DLR （）3000250%16：DLR ）76066055076066055050345538030825217650%250020001713.12412.51647.6200%150%70060045%40%35%0533.4844.91367.1896.81417.2 100%50%0%-50%-100%020092010201120122013201420152016201730%25%20%15%10%5%0%資料來：公年報資料來：公年報17：DLR （）30462457304624572142176386512791062

17、637300040%35%18：DLR （）450400426.260%40%2500200030%25%350300250314.5296.7331.3248.320%15001000500020%15%10%5%0%0210.3156.387.7102.3200.10%-20%-40%-60%資料來：公司公告資料來：公司公告IDC 2004 20 Dividend Stocks。DLR 2004 30 億美金。表 5：DLR 收購歷程時間地區(qū)/公司金額（百萬美元）2005 年 5 月Pennsylvania592006 年 8 月Arizona1752010 年 1 月Massachuse

18、tts3752012 年 1 月Atlanta632012 年 5 月San Francisco852013 年 4 月Minnesota372015 年 10 月Telx1,8862015 年 11 月Virginia432017 年 9 月DuPont Fabros Technology7,800資料來源：公司財報，坐鎮(zhèn)歐美市場，大幅本土化拓張。DLR 作為全球最大批發(fā) IDC 廠商，業(yè)務(wù)思路與Equinix Equinix 在全球范圍內(nèi)發(fā)展，DLR 更加青睞美國和歐洲市場。DLR 數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的收入中，83% 在北美地區(qū)，13%DLR IDC 服務(wù)的主要客戶都Equinix IDC 服務(wù)。圖 19：DLR 各地區(qū)營業(yè)收入劃分資料來源：公司財報， 國內(nèi) IDC 廠商 REITs 化的可能性有利條件：云計算等驅(qū)動國內(nèi) IDC 市場高速發(fā)展。國內(nèi)數(shù)據(jù)中心需求有望繼續(xù)保持%左右的增速