泥崗片區(qū)市調(diào)報(bào)告627(修改意見(jiàn))課件

1、泥崗片區(qū)市調(diào)報(bào)告627(修改意見(jiàn))課件泥崗片區(qū)市調(diào)報(bào)告627(修改意見(jiàn))課件目錄片區(qū)總體狀況1片區(qū)住宅物業(yè)分析2片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3片區(qū)總結(jié)與發(fā)展展望42目錄片區(qū)總體狀況1片區(qū)住宅物業(yè)分析2片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3片區(qū)總片區(qū)總體狀況片區(qū)界定本次任務(wù)分配時(shí)的界定：羅湖與福田交界處，具體范圍為銀湖汽車站以東、泥崗路以北、金湖路以南、紅崗路以西所圍合的區(qū)域。城市規(guī)劃的界定：羅湖區(qū)一共分為六個(gè)大片區(qū)24個(gè)小片區(qū)，泥崗片區(qū)為24個(gè)小片區(qū)之一，隸屬于LH05片區(qū)（包括泥崗和銀湖兩個(gè)小片區(qū)），編號(hào)為L(zhǎng)H05-01，具體范圍：鳳凰嶺以南，泥崗西路以北，紅崗路以西，北環(huán)大道以東的圍合區(qū)域，總用地面積133.29公頃。

2、兩者的差別： 城市規(guī)劃所指的泥崗片區(qū)更大一些，包括銀湖汽車站和金湖路以北、鳳凰嶺以南的狹長(zhǎng)地帶。3片區(qū)總體狀況片區(qū)界定本次任務(wù)分配時(shí)的界定：羅湖與福田交界處，片區(qū)總體狀況片區(qū)界定4片區(qū)總體狀況片區(qū)界定6片區(qū)總體狀況位于羅湖區(qū)最西北角，屬于羅湖區(qū)的邊緣和相對(duì)落后區(qū)域處在羅湖與福田交界處，與福田區(qū)關(guān)系非常密切周邊片區(qū)非常有特點(diǎn)：北面為羅湖銀湖（以高檔住宅為主），南面為福田八卦嶺（全國(guó)最大的印刷產(chǎn)業(yè)基地）和華強(qiáng)北片區(qū)（全市商業(yè)中心、全國(guó)最大的電子產(chǎn)品交易市場(chǎng)），東面為清水河-筍崗片區(qū)（以物流、建材家居、汽車交易為主）。除銀湖外以上片區(qū)均為密集的產(chǎn)業(yè)區(qū)，且缺乏配套住宅。本片區(qū)為這些片區(qū)提供了很大一部分

3、居住配套。區(qū)位特點(diǎn)福田華強(qiáng)北八卦嶺筍崗清水河泥崗銀湖5片區(qū)總體狀況位于羅湖區(qū)最西北角，屬于羅湖區(qū)的邊緣和相對(duì)落后區(qū)片區(qū)總體狀況交通配套道路： 現(xiàn)狀：片區(qū)臨近城市主干道，對(duì)外聯(lián)系的道路為北環(huán)大道、泥崗西路和紅崗路，內(nèi)部交通為二線公路、各街坊出入口及內(nèi)部支路。評(píng)價(jià)：對(duì)外交通發(fā)達(dá)，但片區(qū)內(nèi)部道路不完善。公共交通：1、公交站點(diǎn)：片區(qū)一共有兩個(gè)公交站點(diǎn)（泥崗村、金湖花園），但以泥崗村站點(diǎn)為主2、公交線路：一共有23條路線 華強(qiáng)北方向： 58、365、238、9、373路 中心區(qū)方向：50、373、398、237路 火車站方向：7、8、321路 南頭寶安方向：373、379、323、356、319路 梅林

4、關(guān)方向：374、373、336路 鹽田方向：328、53、85路 6片區(qū)總體狀況交通配套道路：8片區(qū)總體狀況交通配套公共交通：3、地鐵：目前沒(méi)有，規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線（預(yù)計(jì)今年動(dòng)工，路線為羅湖火車站-八卦嶺-梅林-景田-車公廟）將設(shè)立泥崗村站。 對(duì)公共交通評(píng)價(jià)： 盡管線路很多，但基本上分布在片區(qū)最南面的泥崗路上的泥崗村站，因此片區(qū)居民需要步行較長(zhǎng)距離才能出行，算不上方便；基本為過(guò)境路線，人多車擠，很難有座位。 7片區(qū)總體狀況交通配套9商業(yè)配套類型數(shù)量檔次核心店鋪分布情況購(gòu)物9家中低檔好日子購(gòu)物廣場(chǎng)泥崗村周邊餐飲63家中低檔（快餐店居多）路草地食府、金湖大酒樓泥崗村周邊銀行2家支行招商銀行、工商銀

5、行金碧路、泥崗西路、紅崗路沿線休閑娛樂(lè)20家中低檔紅堡KTV、新新貴族休閑中心泥崗村周邊片區(qū)總體狀況表 片區(qū)商業(yè)配套一覽表 片區(qū)相對(duì)封閉、規(guī)模較小且居住人口收入水平有限，因此片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套基本以服務(wù)片區(qū)、滿足日常所需為目的，因此業(yè)種業(yè)態(tài)比較完善，整體檔次較低（具體參見(jiàn)下表）。8商業(yè)配套類型數(shù)量檔次核心店鋪分布情況購(gòu)物9家中低檔好日子購(gòu)物教育配套片區(qū)總體狀況表 片區(qū)教育商業(yè)配套一覽表 教育資源基本情況：一共有4所幼兒園、2所小學(xué)、5所高中及職校，還有一所高校（主體將遷往龍崗體育新城）類型數(shù)量具體情況規(guī)模幼兒園4泥崗幼兒園（省一級(jí)）深圳一建幼兒園亞太幼兒園武警幼兒園小學(xué)2鳳光小學(xué)（省一級(jí)）風(fēng)光小

6、學(xué)鳳光小學(xué)：教學(xué)班30，學(xué)生1700初中（九年一貫制）2銀湖學(xué)校（民辦）僑香學(xué)校（民辦）銀湖學(xué)校：教學(xué)班42，學(xué)生2000僑香學(xué)校：教學(xué)班28，學(xué)生1300高中、職校5深圳工業(yè)學(xué)校深圳師范專科學(xué)校技工學(xué)校深圳總工會(huì)農(nóng)民工學(xué)校深圳市工會(huì)成人中專高校1深圳信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院9教育配套片區(qū)總體狀況表 片區(qū)教育商業(yè)配套一覽表 教育資源教育配套片區(qū)總體狀況 教育資源評(píng)價(jià)： 對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最重要的是幼兒園到高中階段的教育資源質(zhì)量。因此，盡管片區(qū)學(xué)校數(shù)量很多且各層次的均有，但是總體而言規(guī)模和教學(xué)質(zhì)量偏低，沒(méi)有吸引力。10教育配套片區(qū)總體狀況 教育資源評(píng)價(jià)：12配套空間分布片區(qū)總體狀況泥崗片區(qū)主要配套分布圖銀湖

7、學(xué)校僑鄉(xiāng)學(xué)校鳳光小學(xué)泥崗幼兒園武警幼兒園一建幼兒園華潤(rùn)萬(wàn)佳金湖超市民潤(rùn)市場(chǎng)宜佳時(shí)裝城好日子購(gòu)物廣場(chǎng)泥崗村公交站金湖花園公交站片區(qū)配套分布情況（如圖）11配套空間分布片區(qū)總體狀況泥崗片區(qū)主要配套分布圖銀湖學(xué)校僑鄉(xiāng)學(xué)配套空間分布片區(qū)總體狀況片區(qū)配套分布特點(diǎn) 教育配套主要分布在金湖路；商業(yè)配套比較分散，泥崗村相對(duì)比較集中；交通配套主要分布在泥崗路。12配套空間分布片區(qū)總體狀況片區(qū)配套分布特點(diǎn)14功能定位片區(qū)總體狀況 根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）、深圳市羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃，泥崗區(qū)將嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及人口規(guī)模，主要通過(guò)完善片區(qū)的配套，改造舊村，來(lái)提高環(huán)境質(zhì)量。泥崗片區(qū)的定位是：以生活居住為主

8、，兼具教育科研、對(duì)外交通等功能的綜合性生活居住區(qū)。 泥崗片區(qū)現(xiàn)狀圖13功能定位片區(qū)總體狀況 根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃（1996目錄片區(qū)總體狀況1片區(qū)住宅物業(yè)分析2片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3片區(qū)總結(jié)與發(fā)展展望414目錄片區(qū)總體狀況1片區(qū)住宅物業(yè)分析2片區(qū)商業(yè)物業(yè)分析3片區(qū)總 片區(qū)一共有13個(gè)小區(qū)樓盤，一個(gè)城中村。小區(qū)樓盤主要分布在金湖路沿線與金碧路沿線。目前無(wú)新在售項(xiàng)目，小區(qū)入住率高。小區(qū)大部分樓齡較長(zhǎng)，大約15-20年，以多層結(jié)構(gòu)為主。居民主要以八卦嶺片區(qū)工廠員工和上班白領(lǐng)為主，少量當(dāng)?shù)鼐用窈腿A強(qiáng)北商業(yè)圈上班族構(gòu)成。金湖花園鳳崗花園星湖花園大地苑銀暉名居碧清園金銀園片區(qū)住宅基本情況泥崗村紅崗花園軍產(chǎn)房片

9、區(qū)住宅 1數(shù)量和空間分布 2、開(kāi)發(fā)時(shí)間時(shí)間 3、結(jié)構(gòu)（多層高層） 4 價(jià)格和租金 5、主要租住人群 及動(dòng)機(jī)15 片區(qū)一共有13個(gè)小區(qū)樓盤，一個(gè)城中村。小區(qū)樓盤主要分布片區(qū)二手房?jī)r(jià)格與租金總體狀況分析樓盤名稱樓齡（年）建筑類型戶型結(jié)構(gòu)戶型面積 （M2）二手價(jià)格（萬(wàn)元） 均價(jià)（元）租金單位面積租金（元）租金房?jī)r(jià)比金銀園6高層2房3房57-5987-9357-6287-100110002000-23002500-280034325金湖花園 B區(qū)16多層2房3房68-7980-9363-7273-9896002200-25002400-280031310星湖花園三期5高層1房2房3房37-4458-6

10、686-9043-5568-7878-80120001600-20002300-26002400-280034350碧清園8高層2房3房57-6886-9360-7885-105110002000-24002800-300034324銀暉名居5高層1房2房30-3856-5930-4566-70120001200-17001900-230037325大地苑15多層3房87-9370-7587002100-240026335紅崗花園 22（待舊改）多層1房2房3房4房39-4758-7475-8313035-5258-7875-88140-150110001000-13001400-200020

11、00-24002500-280028393二、片區(qū)住宅分析16片區(qū)二手房?jī)r(jià)格與租金總體狀況分析樓盤名稱樓齡（年）建筑類型戶從表格可以看出，該片區(qū)二手房?jī)r(jià)格均價(jià)在8700元/M2-1200 元/M2之間，較新樓盤高層均價(jià)在11000-12000之間，樓齡較長(zhǎng)多層樓盤均價(jià)在8700-9600之間。片區(qū)內(nèi)租金：2房租金在2000-2800之間，3房租金在2400-2800之間，租金與售價(jià)比為1：340，單位租金高層達(dá)到35/M2左右，多層也達(dá)到了30/M2左右，可以看出片區(qū)樓盤升值潛力較小，片區(qū)樓盤租金上漲可能性不大。另外該片區(qū)有一城中村，以民房居多，商品房相對(duì)較少，但由于周邊工業(yè)區(qū)較多，擁有較大的

12、客戶群體，雖然租金較高，但入住率仍然較高。片區(qū)紅崗花園以確定為舊改項(xiàng)目，均價(jià)達(dá)到了11000M2，體現(xiàn)出了較大的升值空間。該片區(qū)小區(qū)樓齡普遍較長(zhǎng)，未來(lái)舊改項(xiàng)目會(huì)相繼增多，樓齡較長(zhǎng)的小區(qū)，會(huì)有一定的升值空間。片區(qū)二手房?jī)r(jià)格與租金總體狀況分析二、片區(qū)住宅分析17從表格可以看出，該片區(qū)二手房?jī)r(jià)格均價(jià)在8700元/M2-12三、片區(qū)商業(yè)分析片區(qū)商業(yè)概況片區(qū)商業(yè)分析18三、片區(qū)商業(yè)分析20三、片區(qū)商業(yè)分析片區(qū)商業(yè)概況片區(qū)內(nèi)商業(yè)主要分為兩類：為片區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)專業(yè)性質(zhì)商業(yè)（汽車產(chǎn)業(yè)商業(yè)）片區(qū)商業(yè)分布現(xiàn)狀：以點(diǎn)-線-面的形式分布整個(gè)片區(qū)以豐田產(chǎn)業(yè)園為依托逐步形成的專業(yè)市場(chǎng)19三、片區(qū)商業(yè)分析片區(qū)商業(yè)概況片

13、區(qū)內(nèi)商業(yè)主要分為兩類：21三、片區(qū)商業(yè)分析 片區(qū)商業(yè)分析居民服務(wù)的商業(yè)分析：片區(qū)商業(yè)主要以大型購(gòu)物中心好日子購(gòu)物廣場(chǎng)為核心，以街鋪的形式成線狀分布，面積大約在10-20平米左右，涉及行業(yè)面廣。主要業(yè)態(tài)有餐飲、便利店、小百貨、五金和地產(chǎn)。片區(qū)居民主要以周邊工業(yè)區(qū)員工和當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎M(fèi)能力較低，消費(fèi)檔次較低 。類型數(shù)量檔次核心店鋪分布情況購(gòu)物9家中低檔（無(wú)名牌店鋪入駐）好日子購(gòu)物廣場(chǎng)一樓：金銀珠寶二樓：生活超市三樓：服裝飾品四樓：家用電器泥崗村中心區(qū)域餐飲63家中低檔（快餐店居多）路草地食府、金湖大酒樓泥崗村周邊銀行、ATM8家社區(qū)支行招商銀行、工商銀行金碧路、泥崗西路、紅崗路沿線休閑娛樂(lè)20家中低檔紅堡KTV、新新貴族休閑中心泥崗村周邊20三、片區(qū)商業(yè)分析 片區(qū)商業(yè)分析居民服務(wù)的商業(yè)分析：片區(qū)