房地產(chǎn)評估教案1-2 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格

1、課程名稱：房地產(chǎn)估價 章節(jié)名稱：第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格 第二章 房地產(chǎn)估價教學(xué)目的和要求1掌握房地產(chǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)價格的基本概念2了解房地產(chǎn)的特性和類型3. 掌握房地產(chǎn)估價的概念4. 了解房地產(chǎn)估價的制度教 學(xué) 重 點房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)估價的遵循的基本原則教 學(xué) 難 點房地產(chǎn)估價基本原則，最高、最佳使用原則教 學(xué) 方 法提問引導(dǎo)型教學(xué)方法與講授教學(xué)方法相結(jié)合教 學(xué) 手 段板書配合多媒體教學(xué)實施步驟首先用問題引導(dǎo)學(xué)生思考，然后講授本學(xué)科基本知識，再提問，進行非正式地有主題討論。課 時 分 配講授1學(xué)時教 學(xué) 講 義第1章1.1 房地產(chǎn)的概念1.1.1房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是土地

2、、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體的權(quán)益。物質(zhì)實體：有形實體、實體質(zhì)量、組合功能權(quán)益：權(quán)利、利益和收益的組合。（所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等）1.1.2 土地的概念土地是指指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。土地權(quán)利：所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)。土地認(rèn)識：位置；面積；四至；形狀；利用狀況；周邊環(huán)境；土地權(quán)利狀況；設(shè)計要求；生熟程度；地質(zhì)條件1.1.3 建筑物的概念 建筑物指人工建筑而成，由建筑原料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩類。建筑物認(rèn)識：位置；面積；層數(shù)和高度；建筑結(jié)構(gòu)；附屬設(shè)備；裝修；平面

3、格局；建成年月和使用保養(yǎng)情況；用途；產(chǎn)權(quán)；公共服務(wù)設(shè)施完備程度；其他。1.2 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)1.2.1 所有權(quán) 使用權(quán) 他項權(quán)所有權(quán)：是指所有人依法對自己的財產(chǎn)所享有的充分、完整的支配權(quán)，包括對物的占有、使用、收益和處分等內(nèi)容。使用權(quán)：指對他人之物與一定范圍內(nèi)，有使用和收益的定限權(quán)利，即使用權(quán)人在一定方位內(nèi)，對標(biāo)的物的占有、使用和收益的權(quán)利。他項權(quán)：旨在已經(jīng)確認(rèn)了他人所有的土地所有權(quán)和使用權(quán)的土地上保留的其他土地方面的權(quán)利。1.2.2 我國土地所有權(quán)和土地使用權(quán)1.土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人對其所擁有的土地實行的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是土地所有制關(guān)系在法律上的體現(xiàn)。特征：主體特定性；交易的

4、限制性；權(quán)屬的穩(wěn)定性；權(quán)屬的可分離性。2.土地使用權(quán)是指土地使用人根據(jù)法律、合同的規(guī)定，在法律允許范圍內(nèi)，對國家或集體所有的土地，所享有的占有、使用、收益和處分權(quán)能的一種權(quán)利3.土地使用權(quán)的出讓，是指國家敬愛能夠國有土地稅有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。4.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)的抵押是指土地使用者作為抵押人用其合法取得的土地使用權(quán)，以不移動占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。1.2.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.房地產(chǎn)買賣：從國家手中取得土地使用權(quán)的賣者將經(jīng)過一定程度

5、開發(fā)的土地或者具有土地使用權(quán)的地上建筑物、設(shè)施出賣給他人并由此將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移個他人的行為。2.房地產(chǎn)贈與：房地產(chǎn)權(quán)利人自愿將自己擁有的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)無償轉(zhuǎn)移給他人的行為。3.其他合法方式：作價入股、合資合作、收購兼并、繼承、遺贈、交換等1.2.4 房地產(chǎn)抵押1.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定2.房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)1.2.5 房地產(chǎn)租賃1.土地使用租賃：土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2.房屋租賃：房屋所有人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。1.2.6 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記房屋權(quán)屬登

6、記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系的行為。1.3 房地產(chǎn)的特性和類型1.3.1 房地產(chǎn)的特性1.不可移動性2.個別性3.長期使用性4.昂貴性5.升值性6.相互影響性7.易受政策影響性1.3.2 房地產(chǎn)類型1、按用途劃分：居住、商業(yè)、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（機場、高爾夫球場等）2、按收益劃分：收益性、非收益性3、按經(jīng)營使用方式劃分：出售、出租、營業(yè)、自用4、從房地產(chǎn)的開發(fā)程度劃分：土地：熟地、生（毛）地；在建工程；竣工房地產(chǎn)1.4 房地產(chǎn)的價格1.4.1 房地出價格的概念房地出價格適合平地獲得他人房地產(chǎn)所

7、必需支付的代價貨幣額、商品或其他有價物。1.4.2 地價與一般物品價格的差異1.供求變化不同2.生產(chǎn)成本不同3.折舊不同4.價格差異不同5.市場性質(zhì)不同6.價格形成時間不同1.4.3 房地產(chǎn)價格特征1.受區(qū)位影響大2.本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格3.出售價格和出租價格并重4.形成基礎(chǔ)是長期和綜合考慮的結(jié)果1.4.4 房地產(chǎn)價格形成的條件1.4.5 房地產(chǎn)價格種類1.實物形態(tài)不同的分類：土地價格、建筑物價格、房地價格2.用途分類：租賃價與買賣價；抵押價，課稅家，典當(dāng)價，保險價，征用價3.形成基礎(chǔ)分類:市場價，成交價，評估價，理論價格第2章2.1 房地產(chǎn)估價的概念2.1.1房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價，是指英文名

8、稱為Real Estate Appraisal或Real Property Valuation。是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響國家對象及價值因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上，對國家對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性房地產(chǎn)估價需要豐富的經(jīng)驗房地產(chǎn)估價具有藝術(shù)性2.1.2 房地產(chǎn)估價定義中的關(guān)鍵術(shù)語1.估價目的2.估價技術(shù)原則合法性原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則3.估價對象4.估價時點5.客觀合理價格或價值6.估價方法市場比較法；收益法；成本法；假設(shè)開發(fā)法；基準(zhǔn)地價修正法；長期趨勢法

9、；路線價法7.估價程序2.1.3 房地產(chǎn)估價必要性1.房地產(chǎn)交易的需要2.房地產(chǎn)抵押的需要3.房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰?.房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰?.房地產(chǎn)征用拆遷補償?shù)男枰?.房地產(chǎn)稅收的需要7.處理房地產(chǎn)糾紛和司法鑒定的需要8.企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟行為的需要9.房地產(chǎn)管理的需要10.其它方面的需要2.2 房地產(chǎn)估價原則2.2.1 房地產(chǎn)估價的行為準(zhǔn)則 獨立、客觀、公正2.2.2 房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循的技術(shù)原則1.合法原則房地產(chǎn)估價的對象必須是由國家法律、法規(guī)確認(rèn)和保障的合法使用的房地產(chǎn)。2.最高最佳使用原則在合法使用的前提下，以待估房地產(chǎn)最有效使用的方式為估價基礎(chǔ)進行估價。所謂最有效使用，是指評估房地產(chǎn)

10、價格時，應(yīng)按房地產(chǎn)在最有效使用情況下所應(yīng)具有的最佳效用或所能產(chǎn)生的最高收益，來判定其市場價格或所要求的其他評估價格。在評估過程中所以要堅持最有效使用原則，主要原因有如下四個：1.同一房地產(chǎn)用途不同，其價格也不相同。2即使房地產(chǎn)的既定用途合理，但由于種種原因其效用或收益也可能沒有充分發(fā)揮出來。這樣，如果按現(xiàn)有的使用情況進行評估，將導(dǎo)致低估其價格。如某賓館甲，因經(jīng)營管理不善，年純收益為500萬元，而鄰近的且規(guī)模與檔次相同的另一賓館乙，其年純收益則高達700萬元。若賓館的資本化率為10，則直接按照兩個賓館的實際純收益估算其價格，分別為5000萬元和7000萬元。因此，直接根據(jù)現(xiàn)有的使用情況來評估賓館

11、甲，將低估其價格約為2000萬元，這樣的評估顯然是不合理的，是難以令人信服和接受的。3當(dāng)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀限制其最有效使用時，將造成房地產(chǎn)的價格降低。為了確定其減價額，也要判定其最有效使用情況并與之進行比較。這包括如下兩種主要情形。（1）第一種情形，是土地與建筑物不均衡，造成土地或建筑物價格降低。（2）第二種情形，是房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)，造成減價。4因社會發(fā)展或城市建設(shè)的需要，房地產(chǎn)將會改變目前的用途。例：某城市市郊有一塊農(nóng)田，若按農(nóng)田價格出售則為 100元m，但根據(jù)該城市發(fā)展規(guī)劃，該農(nóng)田 5年后的法定用途將變?yōu)樽≌玫兀鋬r格將達到 1000元m。在這種情況下，該土地目前的市場價格就不能按農(nóng)田評

12、估為 100元m，在評估時應(yīng)考慮 5年后該土地將按宅地使用這一未來情況。若目前該農(nóng)田的年租金純收入為12元m，當(dāng)貼現(xiàn)率為10時，其評估價格應(yīng)為：12X（l10）一13（l10）X101000（l10）666（元m）12/10%*1-1/（1+10%）5+1000/（1+10%）5從以上所列舉的主要情況中可以看出，進行房地產(chǎn)評估時，必須判定其使用情況是否為最有效狀態(tài)及其限制有效利用的程度。衡量房地產(chǎn)的使用現(xiàn)狀是否為最有效利用主要是根據(jù)制約房地產(chǎn)價格的均衡法則、收益遞增遞減法則、適合法則以及變動法則等進行衡量。對此，參照前面所列舉的事例便可說明。因此，最有效使用原則是以有關(guān)的價格法則為基礎(chǔ)的，盡管

13、它也具有一定的客觀性，仍屬于建立在價格法則基礎(chǔ)之上的評估要求，屬估價原則。另外，在此必須強調(diào)指出，房地產(chǎn)的最有效使用并不是隨心所欲的，必須符合相應(yīng)的法律規(guī)定，即在規(guī)劃規(guī)定范圍內(nèi)的最優(yōu)選擇。在估價實務(wù)上，堅持最有效使用原則，要注意下述五種情況：1認(rèn)為維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營）仍然妥當(dāng)時，按維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營）進行評估。2認(rèn)為改變用途更為妥當(dāng)時，應(yīng)按轉(zhuǎn)換用途后的情況進行評估。3認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時，應(yīng)按裝修改造后的情況進行評估。4認(rèn)為裝修改造并轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時，應(yīng)按裝修改造并轉(zhuǎn)換用途的情形進行評估5認(rèn)為拆除建筑物更為合理時，應(yīng)按拆除的情形進行評估。上述五種情況實際上是按照最有

14、效使用原則確定評估作業(yè)的前提條件。 例：某宗房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑總面積5000平方米，房地單價1800元/平方米，土地單價1500平方米，建筑物的重置價格2000元/平方米，九成新，這意味著該宗房地產(chǎn)不是處于最高最佳使用狀態(tài)。3.替代原則處在同一供需圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場上同時存在的兩宗活兩宗以上效用相同或相近的房地產(chǎn)時，其價格將在市場機制的作用下趨于一致。替代原則的應(yīng)用，為類似比較法的使用，即讓人們從已被認(rèn)識的客觀事物出發(fā)與新事物比較，通過認(rèn)識兩者之間的差異去掌握新事物的簡便方法的運用創(chuàng)造了條件。市場比較法，實際上也是一種類似比較，是類似比較透視市場交易行為的一種方法。一般的類似比較法包括類比基礎(chǔ)、類比元和類比接口三部分組成。類比元是根據(jù)類比基礎(chǔ)資料整理抽象成的適于比較換算的元素，而接口資料提供的是縱橫向換算的共同基礎(chǔ)。通過類比換算完成替代，也就是在房地產(chǎn)價格評估的市場比較中運用替代求取估價對象的市場價格。4.估價時點原則是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，估價實際上是求取某宗房地產(chǎn)仔某特定試點上的價格。估價時點 估價對象狀況 房地產(chǎn)市場狀況過去 過去 過去 （回顧性估價）房地產(chǎn)糾紛、抵押價值鑒定現(xiàn)在 過去 現(xiàn)在 損害賠償、保險理賠現(xiàn)在 現(xiàn)在 現(xiàn)在 在建工程、一般房地產(chǎn)交易現(xiàn)在 未來 現(xiàn)在 預(yù)售商品房貸款抵押貸款評估未來 未來 未來 預(yù)測性估價