房地產(chǎn)評(píng)估教案5 收益法

1、PAGE 課程名稱：房地產(chǎn)估價(jià)章節(jié)名稱：第5章 收益法 教學(xué)目的和要求1掌握收益法的基本原理2掌握收益法的估價(jià)步驟3. 掌握收益法的運(yùn)用教 學(xué) 重 點(diǎn)掌握收益法的基本原理掌握收益法的運(yùn)用教 學(xué) 難 點(diǎn)收益法的運(yùn)用計(jì)算教 學(xué) 方 法講授教學(xué)法和實(shí)例計(jì)算演示法教 學(xué) 手 段板書配合多媒體教學(xué)實(shí)施步驟首先用問題引導(dǎo)學(xué)生思考，然后講授本學(xué)科基本知識(shí)，再通過實(shí)例進(jìn)行計(jì)算演示課 時(shí) 分 配講授 學(xué)時(shí)教 學(xué) 講 義第5章5.1 收益法的基本原理5.1.1收益法的概念和理論依據(jù)1. 收益法概念收益法又稱收益資本化法、收益還原法，（預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值

2、的方法）是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，然后選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或報(bào)酬率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。采用收益法求取的價(jià)格稱為收益價(jià)格。本質(zhì)：是以房地產(chǎn)預(yù)期凈收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值。根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。其中，將未來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益

3、(凈現(xiàn)金流量)，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法的雛形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)來表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買年法，即： 地價(jià)年地租購(gòu)買年 例如，威廉配第在賦稅論中寫道“在愛爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租?！焙髞碛辛说刈赓Y本化法，即： 地價(jià)地租/利息率 并用其來解釋早期購(gòu)買年法只不過是地租資本化法的另一種表現(xiàn)購(gòu)買年是利息率的倒數(shù)。例如，馬克思說：“在英國(guó)，土地的購(gòu)買價(jià)格，是按年收益若干倍來計(jì)算的，這不過是地租資本化的另一種表現(xiàn)?！敝笥辛酥苯淤Y本化法(價(jià)格年收益資本化

4、率)及其變化形態(tài)的收益乘數(shù)法(價(jià)格年收益X收益乘數(shù))。再后來，出現(xiàn)了報(bào)酬資本化法。2.理論依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理：決定房地產(chǎn)價(jià)值的，是房地產(chǎn)未來所能獲得的收益，而不是過去已經(jīng)獲得的收益。實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的資金去換取期望未來可以獲得的一系列資金具體地說，房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)它所花費(fèi)的成本，或者過去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來所能帶來的收益或者能得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是借助它來推知未來的動(dòng)向和情勢(shì)，解釋未來預(yù)期的合理性。即從理論上講，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其價(jià)值無關(guān)，但其過去的收益往往是未來收益的一個(gè)很好的指示，除非外部條件發(fā)生異常變化使

5、得過去的趨勢(shì)不能繼續(xù)發(fā)展下去。上述收益法的基本思想，是一種樸實(shí)、簡(jiǎn)明、便于理解的表達(dá)，嚴(yán)格來說還不夠確切。我們會(huì)看到，它是凈收益和報(bào)酬率每年均不變，獲取收益的年限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)與獲取銀行存款利息的風(fēng)險(xiǎn)相同情況下的收益法情形。如果凈收益每年不是一個(gè)固定數(shù)，如不是始終為2萬元，而是有時(shí)為2萬元，有時(shí)為1.8萬元，那么就很難用一筆固定的資金(這里的40萬元)和一個(gè)固定的利率(這里的5)與它等同；如果在利率也變化的情況下，如有時(shí)為5，有時(shí)為8，那么就更不能簡(jiǎn)單地把這40萬元說成是房地產(chǎn)的價(jià)格；如果再考慮獲取收益的年限為有限年的情況(例如，土地是通過有償出讓方式取得的有限期的使用權(quán)；

6、或者由于其他原因造成獲取收益的年限為有限年，如某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)30年后將會(huì)被海水淹沒或荒漠化)，問題就更復(fù)雜。因?yàn)閷⒁还P資金存入銀行所得的利息，從理論上講是未來無限年都有的(排除銀行倒閉)。另外，收益法中的報(bào)酬率為什么要與銀行的利率等同起來，而不與其他可能獲得更高利息(報(bào)酬)的資本的利率(報(bào)酬率)等同起來，我們將在后面的內(nèi)容中論述，收益法中的報(bào)酬率等同于一定的銀行利率也是一個(gè)特例。 現(xiàn)代收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值的觀念上的。資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金有更高的價(jià)值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。俗話“多得不如現(xiàn)得”就是這種觀念的反映。為了證明資

7、金的時(shí)間價(jià)值，你可以問任何人：“今天你借給我1000元，一年后我還給你1000元，你是否愿意?”如果他回答說“不”，那么，明年的1000元就不等于今天的l000元。如果他愿意接受的最低償還額是l100元，則明年的1100元就相當(dāng)于今天的1000元。在這種情況下，資金的時(shí)間價(jià)值是以每年10進(jìn)行計(jì)算的?；舅枷耄菏找娣ń⒃谫Y金具有時(shí)間價(jià)值觀念上，由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是該房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值之和。普遍適用的收益法原理表述：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可

8、以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：未來凈收益的大小未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；獲得凈收益期限的長(zhǎng)短獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。5.1.2 收益法適用的對(duì)象和條件對(duì)象：適用于有收益或潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)。如租賃和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)類型，尤其適用于有租賃收入的房地產(chǎn)。如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游

9、樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的公寓，雖然目前沒有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因此可以將其設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用此方法估價(jià)，即先通過類似于市場(chǎng)法的方法求出估價(jià)對(duì)象的凈收益或收入、費(fèi)用等，再利用收益法來估價(jià)。但對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。 條件：收益可貨幣計(jì)量；純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的；數(shù)量上是穩(wěn)定的；資本化率可以確定；風(fēng)險(xiǎn)可以計(jì)量。注意點(diǎn)：純收益是預(yù)期的，而不是現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)生的；是正常的，

10、而不是個(gè)別的；資本化率是適當(dāng)合理的標(biāo)準(zhǔn)利率5.1.3 收益法求取房地產(chǎn)價(jià)格的步驟1、搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。2、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益估算每年的潛在毛收益估算每年的有效毛收益估算每年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算每年的凈收益。3、選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)4、選擇適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格難點(diǎn)：純收益和資本化率或還原利率的確定5.2 收益法的計(jì)算公式假設(shè)凈收益、報(bào)酬率均已知5.2.1 收益法最一般公式V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格Ai房地產(chǎn)第i年凈收益rj房地產(chǎn)第j期資本化率（折現(xiàn)率）n房地產(chǎn)自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至為了可獲收益的年限5.2.2 凈收益每年不變的公式1.無限年期公式凈收

11、益每年不變?yōu)锳；報(bào)酬率r大于零；收益年限n為無限年2.有限年期公式 凈收益每年不變?yōu)锳；報(bào)酬率r不等于零；收益年限為有限年n3. 凈收益每年不變公式的作用 凈收益每年不變的公式除了可以用于計(jì)算價(jià)格，還有許多其他作用，例如：用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下簡(jiǎn)稱不同年限)價(jià)格之間的換算；用于比較不同年限價(jià)格的高低；用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。 (1)直接用于計(jì)算價(jià)格 例5-1某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5。試計(jì)算該宗房地

12、產(chǎn)的收益價(jià)格。 解該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： V=8/8.5%1-/(1+8.5%)50-69152(萬元) 例5-2某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： V=A/r =8/8.5% =94.12(萬元) (2)用于不同年限價(jià)格之間的換算 上述不同年限價(jià)格之間的換算隱含著下列前提：VN與Vn對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率相同且不等于零(當(dāng)VN或Vn之一為V時(shí)，要求報(bào)酬率大于零；當(dāng)VN和Vn都不為V且報(bào)酬率等于零時(shí)，VnVNn/N)；VN與Vn對(duì)應(yīng)的凈收益相同或可轉(zhuǎn)化為相同(如單位面積的凈收益相

13、同)；如果Vn與VN對(duì)應(yīng)的是兩宗房地產(chǎn)，則該兩宗房地產(chǎn)除了收益年限不同之外，其他方面均應(yīng)相同或可調(diào)整為相同。 例5-3已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)下的價(jià)格為3000元m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為8?，F(xiàn)假設(shè)報(bào)酬率為10，試求該宗房地產(chǎn)50年土地使用權(quán)下的價(jià)格。 解該宗房地產(chǎn)50年土地使用權(quán)下的價(jià)格求取如下： VN=3000=A/8%1-1/(1+8%)30求出A，再代入 Vn=A/10%1-1/(1+10%)50，求出V50264200(元) (3)用于比較不同年限價(jià)格的高低 要比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下的價(jià)

14、格。轉(zhuǎn)換成相同年限下價(jià)格的方法與上述不同年限價(jià)格之間的換算方法相同。 例5-4 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2000元，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)l800元。假設(shè)報(bào)酬率均為6，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。 解要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價(jià)格。 V30=2000*(1+6%)50-30(1+6%)30-1/1+6%)50-1=1746.60(元)1800 因此，甲比乙價(jià)格低。 通過上述處理之后知道，乙房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低于甲房地產(chǎn)的價(jià)格(1800元低于2000元)，實(shí)際上卻高于甲房地產(chǎn)的價(jià)格(2179.47元高于2114.81元)。

15、 (4)用于市場(chǎng)法中因年限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整 上述不同年限價(jià)格之間的換算方法，對(duì)于市場(chǎng)法中因可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年限不同而需要對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整是特別有用的。在市場(chǎng)法中，可比實(shí)例房地產(chǎn)的年限可能與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年限不同，因此需要對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使其成為與估價(jià)對(duì)象相同年限下的價(jià)格。 例5-5某宗50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)：1200元m2，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格。 解本題通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)

16、用地的價(jià)格，實(shí)際上就是將土地使用年限為無限年的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為50年的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下： V=A/r=1200 A=1200*10%=120(元) V=120/10%1-1/(1+10%)50=1189.78(元) 凈收益每年不變的公式還有一些其他作用，如可以用來說明在不同報(bào)酬率下土地使用年限延長(zhǎng)到何時(shí)，有限年的土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年的土地所有權(quán)價(jià)格。通過計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，報(bào)酬率越高，接近無限年的價(jià)格越快。當(dāng)報(bào)酬率為2時(shí)，需要520年才能達(dá)到無限年的價(jià)格，3時(shí)為350年，4時(shí)為260年，5時(shí)為220年，6時(shí)為180年，7時(shí)為150年，8時(shí)為130年，9時(shí)為120年，14時(shí)為80年，20時(shí)為6

17、0年。當(dāng)報(bào)酬率為25時(shí)，只要50年就相當(dāng)于無限年的價(jià)格。5.2.3 凈收益在前若干年有變化的公式1.無限年期公式凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為A；報(bào)酬率大于零；收益年限n為無限年2.有限年期公式凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化,在t年以后無變化為A：報(bào)酬率不等于零；收益年限為有限年n凈收益在前若干年有變化的公式有重要的實(shí)用價(jià)值。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中每年的凈收益往往不同，而如果根據(jù)凈收益每年都有變化的實(shí)際情況來估價(jià)，又不大可能(除非收益年限較短)。為了解決這個(gè)矛盾，一般是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)其在未來35年或可以預(yù)測(cè)的更長(zhǎng)時(shí)期的凈收益作出估計(jì)，并且假設(shè)從此

18、以后的凈收益將不變，然后對(duì)這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計(jì)算出房地產(chǎn)的價(jià)格。特別是像商店、旅館、餐飲、娛樂之類的房地產(chǎn)，在建成后的前幾年由于試營(yíng)業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用這種公式進(jìn)行估價(jià)。5.2.4 預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價(jià)格為Vt(或第t年末的市場(chǎng)價(jià)值，或第t年末的殘值。當(dāng)購(gòu)買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，則Vt為預(yù)期的第t年末轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值，簡(jiǎn)稱期末轉(zhuǎn)售收益)；已知房地產(chǎn)未來t年(含第t年)的凈收益(簡(jiǎn)稱期間收益)；期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率Y5.2.5 凈收益按照一定數(shù)額遞增（遞減）的公式1.凈收益按等差級(jí)

19、數(shù)遞增的公式(1)無限年期公式凈收益按一定數(shù)額b遞增;報(bào)酬率大于零；收益年限n為無限年(2)有限年期公式凈收益按一定數(shù)額b遞增；報(bào)酬率不等于零；收益年限為有限年n2.凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式只有有限年期一種凈收益按一定數(shù)額b遞減；報(bào)酬率不等于零；收益年限為有限年n，且nA/b+15.2.6凈收益按照一定比率遞增（遞減）的公式1.凈收益按一定比率遞增的公式(1)無限年期公式凈收益按一定比率g遞增；報(bào)酬率Y大于凈收益逐年遞增的比率g；收益年限n為無限年。此公式要求Y大于g的原因是，從數(shù)學(xué)上看，如果g大于或等于Y，Y就會(huì)無窮大。但這種情況在現(xiàn)實(shí)中是不可能出現(xiàn)的：原因之一是任何房地產(chǎn)的凈收益都不可能

20、以極快的速度無限遞增下去；原因之二是較快的速度遞增通常意味著較大的風(fēng)險(xiǎn)，從而將要求提高風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。(2)有限年期公式 （r不等于g） r=g凈收益按一定比率g遞增；報(bào)酬率y不等于凈收益逐年遞增的比率g。收益年限為有限年n例5-6 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)的剩余年限為48年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。(把本題改一下，g=9%,其它條件不變) 解該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： V=A*N/(1+Y) =16*48/(1*9%) 704.59(萬元) 2.凈收益按一

21、定比率遞減的公式(1)無限年期公式凈收益按一定比率g遞減；報(bào)酬率大于零；收益年限n為無限年(2)有限年期公式凈收益按一定比率g遞減；報(bào)酬率不等于零為y;收益年限為有限年5.3 凈收益的確定5.3.1 凈收益的概念和種類 1. 凈收益的概念 運(yùn)用收益法估價(jià)(無論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有4種：潛在毛收入；有效毛收入；凈運(yùn)營(yíng)收益；稅前現(xiàn)金流量。 (1)潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100出租)情況下的收入。 (2)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。空置等造成的收入損失是因空置、拖欠租金

22、(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。 (3)凈運(yùn)營(yíng)收益通常簡(jiǎn)稱凈收益，是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須支出的費(fèi)用。 (4)稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。 運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，核心是預(yù)測(cè)凈收益。因此，下面主要論述凈收益的測(cè)算和凈收益流的確定問題。在實(shí)際估價(jià)中，預(yù)測(cè)凈收益甚至比求取報(bào)酬率更為困難，特別是求取凈收益時(shí)哪些費(fèi)用應(yīng)當(dāng)扣除，哪些費(fèi)用不應(yīng)扣除。此外，估價(jià)結(jié)果對(duì)凈收益也很敏感。2. 凈收益的種類實(shí)際凈收益是指待估房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的凈收益，一般來說它不能直接用于估價(jià)。因?yàn)榫?/p>

23、體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力等對(duì)實(shí)際收益影響很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，就會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。例如城市中有一塊空地，目前未作任何使用，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)數(shù)(因?yàn)橐U納各種稅費(fèi))，但如此并不表示這塊空地?zé)o價(jià)值。再如某企業(yè)占用一宗交通便利的房地產(chǎn)，但由于經(jīng)營(yíng)不善，由收入減去費(fèi)用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù)，這也不意味著該宗房地產(chǎn)無價(jià)值。相反的情形，如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關(guān)系能將一些會(huì)議、活動(dòng)指定在該賓館舉行，因此可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。 客觀凈收益是房地產(chǎn)在最合理使用狀態(tài)下所取得的一般正常收入，排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收

24、益，一般來說只有這種收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除了有租約限制的以外，利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接測(cè)算出潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益后，還應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益進(jìn)行比較。如果與正常客觀的情況不符，則應(yīng)對(duì)它們進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛊涑蔀檎？陀^的。5.3.2 凈收益流量的類型 （1）每年基本固定不變 （2）每年基本按某個(gè)固定數(shù)額遞增/減（3）每年基本按某個(gè)固定比率遞增/減（4）其他有規(guī)律的變動(dòng)情形5.3.3 凈收益測(cè)算的基本原理

25、收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類房地產(chǎn)；二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，例如旅館、療養(yǎng)院、影劇院、娛樂場(chǎng)所、加油站等類房地產(chǎn)。在英國(guó)，前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)既存在大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等，在實(shí)際估價(jià)中只要能夠通過租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過租賃收入測(cè)算凈收益來估價(jià)。所以，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。1基于租賃收入測(cè)算凈收益 年凈收益=年租賃收入 年

26、租賃費(fèi)用年租賃費(fèi)用含：維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理年租賃收入含：有效毛收入、租賃保證金、押金等利息收入 2基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益 年凈收益=年經(jīng)營(yíng)收入 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用年經(jīng)營(yíng)收入：銷售額、年產(chǎn)值年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：生產(chǎn)銷售成本、管理費(fèi)、稅金等。注意：應(yīng)扣除經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)5.3.4 不同類型房地產(chǎn)凈收益的求取凈收益的具體求取因估價(jià)對(duì)象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列幾種情況： 1出租房地產(chǎn)凈收益求取 出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。 租賃收入包括租金收入和

27、租賃保證金或押金的利息收入。 出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。 注：1如物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費(fèi)用;2如果由出租人提供室內(nèi)裝修和家具設(shè)備(如家具、電視機(jī)、電冰箱、空調(diào)機(jī)等)，應(yīng)扣除它們的折舊費(fèi);3如投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)等的保險(xiǎn)費(fèi)；4如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等;5包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；6委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的費(fèi)用。 在實(shí)際求取凈收益時(shí)，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費(fèi)用項(xiàng)目。 如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)

28、將它們?nèi)靠鄢?；如果租約約定部分或全部費(fèi)用由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時(shí)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)租賃中，如果出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，則租金就要高一些；如果承租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，則租金就要低一些。2營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)凈收益求取 營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開。 (1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 (2)工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以

29、及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。 (3)農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。 3自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取 自用或尚未使用的房地產(chǎn)、可以根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益。 4混合的房地產(chǎn)凈收益求取 對(duì)于現(xiàn)實(shí)中包含上述多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列方式之

30、一求?。阂皇前阉闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。二是先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，然后將兩者相減。三是把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。5.3.5 收益年限的確定收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起知未來可以獲得收益的時(shí)間。收益年限應(yīng)視估價(jià)對(duì)象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定(如土地使用權(quán)法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定。 一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益年限為其剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中，土地為剩余使用年限。對(duì)于單獨(dú)土

31、地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。 對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的收益年限為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物：對(duì)應(yīng)的土地使用年限和敬愛內(nèi)筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地與建筑物合一：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命建筑物經(jīng)濟(jì)壽

32、命土地使用壽命收益年限土地使用壽命建筑物經(jīng)濟(jì)壽命收益年限土地剩余年限價(jià)值的折現(xiàn)值 5.3.6 求取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍 1有形收益和無形收益 房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高個(gè)人的聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)企業(yè)的融資能力和獲得一定的避稅能力。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。 無形收益通常難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)難以考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率來考慮無形收益。同時(shí)值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。如在當(dāng)?shù)啬茱@示承

33、租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實(shí)力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。 2實(shí)際收益和客觀收益 房地產(chǎn)的收益可分為實(shí)際收益和客觀收益。 有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金。所以，租約租金高于或低于市場(chǎng)租金，都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。從投資角度來說，當(dāng)租約租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要高一些；相反，當(dāng)租約租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要低一些。當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金差異較大時(shí)，毀約的可能性也較大這對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)值也有影響。 收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當(dāng)一種權(quán)益

34、或資產(chǎn)并不產(chǎn)生收入，卻可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值。承租人權(quán)益的價(jià)值評(píng)估是這種方法的一種典型。承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期限內(nèi)租約租金與同期市場(chǎng)租金的差異經(jīng)折現(xiàn)后的現(xiàn)值。如果租約租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值；反之，如果租約租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。 同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價(jià)值無租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值例5-7某商店的土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)

35、。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200。一層于2001年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元和120元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9。試測(cè)算該商場(chǎng)2004年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。 解該商場(chǎng)2004年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下： (1)商店一層價(jià)格的測(cè)算： 租賃期限內(nèi)年凈收益200X180X(125)X12 32.40(萬元) 租賃期限外年凈收益200X200X(125)X1236.00(萬元) V375.69(萬元) (2)商店二層價(jià)格的測(cè)算：

36、年凈收益200X120X(125)X122160(萬元) V229.21(萬元) 該商店的正常價(jià)格商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格375.69+229.21604.90(萬元) 例5-8某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元。現(xiàn)市場(chǎng)上類似寫字樓的月租金為100元。假設(shè)折現(xiàn)率為10，試計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。 解采用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值： A(10075)X500X12 150000(元) r10n1037(年) 所以V7303(萬元)5.4 資本化率的確定5.4.1 資本化率的概念與種類 1 資本化率的概念直

37、接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。 資本化率(capitalIzation rate，r)是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即： 資本化率=年收益/價(jià)格 2 資本化率的實(shí)質(zhì)是投資的收益率。資本投資收益率與項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。3 資本化率的種類綜合資本化率應(yīng)用于評(píng)估復(fù)合房地產(chǎn)時(shí)所采用的資本化率建筑物資本化率運(yùn)用收益還原法評(píng)估建筑物時(shí)所采用的資本化率土地資本化率運(yùn)用收益還原法評(píng)估土地時(shí)所采用的資本化率5.4.2 資本化率的計(jì)算 1.市場(chǎng)提

38、取法（實(shí)例法） 搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個(gè)基本公式為： 報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠 具體操作是： 首先，找出無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。 其次，確定風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率。風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率是除去無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率后，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償率，包括：對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償

39、當(dāng)投資者投資于收益不確定的、具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)其承受的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資；對(duì)管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償一項(xiàng)投資要求的關(guān)心和總體監(jiān)管越少，其吸引力就越大，房地產(chǎn)要求的管理工作一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過存款、證券等，因此，投資者會(huì)要求對(duì)其承受的額外管理負(fù)擔(dān)有所補(bǔ)償；對(duì)投入資金缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償在其他條件相同的情況下，股票和債券要比房地產(chǎn)理想，因?yàn)樗鼈兊馁I賣較容易，交易費(fèi)用也較低，因此，投資者也會(huì)要求對(duì)其投入的資金缺乏流動(dòng)性有所補(bǔ)償。投資風(fēng)險(xiǎn)、管理負(fù)擔(dān)和缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償是根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等來確定。 第三，由于投資于房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如

40、易于獲得融資，投資者因此會(huì)降低所要求的報(bào)酬率，所以，針對(duì)投資估價(jià)對(duì)象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。 完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資在現(xiàn)實(shí)中難以找到，對(duì)此可以選用同一時(shí)期的相對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，例如選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行存款利率。于是，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償就變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償；缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償；投資帶來的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資同一時(shí)期國(guó)債或銀行存款所帶來的優(yōu)惠，需要注意的是，上述無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)

41、的報(bào)酬率，一般是指名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含子通貨膨脹的影響。這是因?yàn)樵谑找娣ü纼r(jià)中，廣泛使用的是名義凈收益流，因而應(yīng)使用與之相對(duì)應(yīng)的名義報(bào)酬率。3. 投資報(bào)酬率排序插入法 報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下： (1)調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。 (2)將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖

42、表。 (3)將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。 (4)根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求取的報(bào)酬率。 值得指出的是，盡管有上述一些求取報(bào)酬率的方法，但這些方法并不能確切地告訴估價(jià)人員報(bào)酬率究竟應(yīng)是個(gè)多大的數(shù)字，如只能是10，不能是8。這些方法對(duì)報(bào)酬率的確定都含有某些主觀選擇性，需要估價(jià)人員運(yùn)用自己掌握的關(guān)于報(bào)酬率的理論知識(shí)，結(jié)合實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y及房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分了解等，來作出相應(yīng)的判斷。因此，報(bào)酬率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活

43、動(dòng)一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。5.5 收益法的派生辦法5.5.1 投資組合收益率法投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。 1土地與建筑物的組合 運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，由于估價(jià)對(duì)象不同，例如評(píng)估的是房地價(jià)值，還是土地價(jià)值，或是建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。 綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益。也就是說，如果評(píng)估的是土地與建筑物合成體的價(jià)值，則應(yīng)采用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益，同時(shí)選用綜合資本化率。如果選用的不是綜合資本化

44、率，則求出的就不是土地與建筑物合成體的價(jià)值。 土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)是土地產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于土地的凈收益)，不包含建筑物帶來的凈收益。如果在求取土地價(jià)值時(shí)選用的不是土地資本化率，即使得出了一個(gè)結(jié)果，這個(gè)結(jié)果也不能說是土地的價(jià)值。 建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。這時(shí)對(duì)應(yīng)的凈收益應(yīng)當(dāng)是建筑物產(chǎn)生的凈收益(即僅歸屬于建筑物的凈收益)，不包含土地帶來的凈收益。如果在求取建筑物價(jià)值時(shí)選用的不是建筑物資本化率，則求出的就不是建筑物的價(jià)值。 綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房

45、地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可利用公式求出另外一種資本化率： 上述公式必須確切地知道土地價(jià)值和建筑物價(jià)值是多少，這有時(shí)難以做到。但如果知道了土地價(jià)值或建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。例某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的40，建筑物價(jià)值占總價(jià)值的60，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6，建筑物資本化率為8。試計(jì)算綜合資本化率。 解綜合資本化率計(jì)算如下： RoLB+BRB40X6+60X87.2。2抵押貸款與自有資金的組合 在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)緊密聯(lián)系的現(xiàn)代社會(huì)，購(gòu)買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：一部分為抵押貸款，另一部分為自有資

46、金。因此，房地產(chǎn)投資組合的資本化率必須同時(shí)滿足這兩部分資金對(duì)投資報(bào)酬的要求：貸款者(如貸款銀行)要求得到與其貸款所冒風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)馁J款利率報(bào)酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)耐顿Y報(bào)酬。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報(bào)酬率來求取房地產(chǎn)的報(bào)酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即：rOMrM（1M）rE 式中 rO綜合資本化率； M貸款價(jià)值比率，即抵押貸款金額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率，一般介于6090之間； rM抵押貸款常數(shù)： rE自有資金資本

47、化率。 上述公式中的抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。如果抵押貸款是按月償還的，則年抵押貸款常數(shù)是將每月的償還額乘以12，然后除以抵押貸款金額；或者將月抵押貸款常數(shù)(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為： 自有資金資本化率是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額(稅前現(xiàn)金流量)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。 綜合資本化率必須同時(shí)滿足貸款者對(duì)抵押貸款常數(shù)的要求和自有資

48、金投資者對(duì)稅前現(xiàn)金流量的要求，下列幾點(diǎn)有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式： (1)可以把購(gòu)買房地產(chǎn)視做一種投資行為，房地產(chǎn)價(jià)格為投資額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益。 (2)購(gòu)買房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，所以有： 抵押貸款金額十自有資金額房地產(chǎn)價(jià)格 (3)房地產(chǎn)的收益相應(yīng)地也由這兩部分資本來分享，即： 房地產(chǎn)凈收益抵押貸款收益+自有資金收益(4)于是有房地產(chǎn)價(jià)格X綜合資本化率=抵押貸款金額X抵押貸款常數(shù)+自有資金額X自有資金資本化率5.5.2 殘余法殘余法是當(dāng)已知整個(gè)房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價(jià)值和各構(gòu)成部分的資本化率時(shí)，從整個(gè)房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分

49、的凈收益，求出歸屬于另一構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價(jià)值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價(jià)值加上已知構(gòu)成部分的價(jià)值還可得到整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。殘余法主要有土地殘余法和建筑物殘余法，另外還有自有資金殘余法和抵押貸款殘余法。 1土地殘余法 土地殘余法是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法(如成本法)能求得建筑物的價(jià)值時(shí)，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報(bào)酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價(jià)值。 例某宗房地產(chǎn)每年凈

50、收益為50萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12，土地資本化率為10。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。 解該宗房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如下： 土地價(jià)值=(50-200X12)/10% 260(萬元) 該宗房地產(chǎn)價(jià)值土地價(jià)值+建筑物價(jià)值 260+200460（萬元） 土地殘余法在土地難以采用其他估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時(shí)沒有可參照的土地交易實(shí)例，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，此時(shí)可以采用土地殘余法估價(jià)。另外，在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用市場(chǎng)法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物

51、而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，市場(chǎng)法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地殘余法便可以求得。 2建筑物殘余法 建筑物殘余法是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法(如市場(chǎng)法)能求得土地的價(jià)值時(shí)，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報(bào)酬率折現(xiàn)，即可求得建筑物的價(jià)值。 建筑物殘余法對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測(cè)算建筑物的折舊。將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物殘余法求取的建筑物價(jià)值即為建筑物的折舊。3自有資金殘余法 自

52、有資金殘余法是已知抵押貸款金額求取自有資金權(quán)益價(jià)值的殘余法。它是先根據(jù)從市場(chǎng)上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計(jì)算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價(jià)值。 自有資金殘余法對(duì)測(cè)算特定抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價(jià)值特別有用。如果將抵押貸款金額加上自有資金權(quán)益價(jià)值，還可得到整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。 4抵押貸款殘余法 抵押貸款殘余法是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價(jià)值的殘余法。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價(jià)值

53、。 抵押貸款殘余法假設(shè)投資者愿意投在房地產(chǎn)上的自有資金數(shù)量已確定，并且假設(shè)投資者需要從房地產(chǎn)中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。 在正常情況下，抵押貸款殘余法不適用于對(duì)已設(shè)定其他特定抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)檫@時(shí)剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。殘余法能夠作為相對(duì)獨(dú)立的估價(jià)方法，不僅是因?yàn)樗梢詫?duì)方地產(chǎn)進(jìn)行部分評(píng)估，其意義主要體現(xiàn)在對(duì)于富有建筑物的土地可運(yùn)用這一方法檢查土地與建筑物是否均衡，若不均衡，還可以確定出土地價(jià)值受建筑物的影響所產(chǎn)生的減價(jià)額。對(duì)此，若從土地投資的角度來看，即使

54、檢查建筑物的投資額是否合理。一次，參與估價(jià)法的局限性幾所存在的問題，在一般情況下，參與估價(jià)法的應(yīng)用范圍是受到較大限制的，只有當(dāng)建筑物是比較新，并且處于最優(yōu)先使用狀態(tài)，同時(shí)陳舊的或無法發(fā)揮最大先用的房地產(chǎn)，因總體收益性明顯降低，歸屬與土地或建筑物的收益都異常地低與一般水平。在這種情況下，若運(yùn)用殘余估價(jià)法進(jìn)行評(píng)估，將會(huì)導(dǎo)致較大的誤差。這是這種估價(jià)方法所存在的最突出的問題，在估價(jià)實(shí)務(wù)上，應(yīng)特別注意。5.5.3 購(gòu)買年法購(gòu)買年法的概念購(gòu)買年法，簡(jiǎn)單的理解就是使用土地要支付地租，同時(shí)土地也具有價(jià)格，其價(jià)格和地租之間總可以表示為：價(jià)格V=地租A。那么，這個(gè)數(shù)值就是購(gòu)買年，即以多少年的地租為價(jià)格就可購(gòu)買該土

55、地。對(duì)于某一地區(qū)來說，在一頂時(shí)期內(nèi)大部分的土地的值是比較接近的因此我們可以用地租與的乘積來計(jì)算土地價(jià)格，這種方法就是購(gòu)買年法。即：地價(jià)=地租一定的數(shù)值，用數(shù)學(xué)公式可表示為：V=A式中 V土地價(jià)格A地租年額購(gòu)買年購(gòu)買年法的實(shí)質(zhì)購(gòu)買年法是以地租與購(gòu)買年的乘積來反映土地價(jià)格的，其中的地租既是土地的收益，因此，它與收益還原法相同，也是用是收益（在這里為地租）來反映價(jià)格的。雖然他不是直接以還原利率將土地的收益還原為價(jià)格，而是以“購(gòu)買年”將土地的收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格，但是從后面的分析中我們可以看到購(gòu)買年仍然是由還原利率決定的，是可以用還原利率表示出來的。因此購(gòu)買年法在實(shí)質(zhì)上也是收益法，是地租資本化的另一種表現(xiàn)形

56、式。這樣，要想徹底說明購(gòu)買年法是一種土地收益法，其關(guān)鍵問題就已轉(zhuǎn)化為是否真正能夠以還原利率來表示“購(gòu)買年”。對(duì)此，我們可通過比較收益法公式與購(gòu)買年法公式來加以說明。例如，對(duì)于地租每年不變，利息率每年也不變，所有者賣斷土地時(shí)，若我們以地租來近似的代表土地的年純收益，依收益法則土地的收益價(jià)格為P=a/r(式中P為土地價(jià)格，a為地租年額，r為土地的還原利率)。在這種情形下購(gòu)買年n既為還原利率的倒數(shù)，即1/r；再如，對(duì)于地租每年不變，利息率每年也不變所有者并非賣斷土地，而僅是出讓一定年限的使用權(quán)，若我們還是以地租來近似代表土地的年純收益，這時(shí)，依收益法，土地的價(jià)格就可表示為： 式中，使用權(quán)出讓年限。

57、在這種情形下，購(gòu)買年也是可用還原利率r表示出來的，即=。對(duì)于其他情形我們也可用收益還原公式來類似地以土地的還原利率表示出購(gòu)買年。5.5.4 收益倍數(shù)法收益倍數(shù)法是將股價(jià)對(duì)象某一年（通常為未來第一年）的某種收益呈以相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價(jià)值的方法。一般公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=年收益X收益倍數(shù)(1)毛租金乘數(shù)法 毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：房地產(chǎn)價(jià)值毛租金X毛租金倍數(shù) 毛租金倍數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即： 毛租金倍數(shù)價(jià)格/毛租金 毛租金倍數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”。當(dāng)采用月租金轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí)要采用通過月租金與價(jià)格的關(guān)系

58、求得的毛租金倍數(shù)；當(dāng)采用年租金轉(zhuǎn)換為價(jià)值時(shí)，要采用通過年租金與價(jià)格的關(guān)系求得的毛租金倍數(shù)。 毛租金倍數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)：方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料；由于在同一市場(chǎng)上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金倍數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值；避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。毛租金倍數(shù)法的缺點(diǎn)如下：忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；忽略了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。 毛租金倍數(shù)法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價(jià)。但由于它的計(jì)算方法比較粗糙，往往作為市場(chǎng)法或其他收益法的一個(gè)部分。 (2)潛在毛收入倍數(shù)法 潛在毛收人倍數(shù)法是將估價(jià)

59、對(duì)象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入倍數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：房地產(chǎn)價(jià)格有效毛收入 潛在毛收入倍數(shù) 潛在毛收入倍數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)。 與毛租金倍數(shù)法相比，潛在毛收入倍數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。總的來說，該方法也比較粗糙，適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。 (3)有效毛收入倍數(shù)法 有效毛收入倍數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入倍數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即：房地產(chǎn)價(jià)格有效毛收入有效毛收入倍數(shù) 有效毛收入倍數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。有效毛收入倍數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是，不

60、僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入倍數(shù)比使用潛在毛收入倍數(shù)更為合適。因?yàn)橥顿Y者在估算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，是會(huì)考慮空置率的差異的。該方法的缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異，因而也只用于做粗略的估價(jià)。 (4)凈收益倍數(shù)法 凈收益倍數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的凈收益乘以凈收益倍數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即： 房地產(chǎn)價(jià)格凈收益凈收益倍數(shù) 凈收益倍數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)， 凈收益倍數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。由于凈收益倍數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益倍數(shù)法形式，而采