中國(guó)房地產(chǎn)基金投資價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)防范課件

1、中國(guó)房地產(chǎn)基金投資價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)防范*銀行私人銀行部 *Friday, September 16, 20221主要內(nèi)容一、中國(guó)房地產(chǎn)基金的投資價(jià)值為什么投資房地產(chǎn)？為什么投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)？為什么要通過(guò)房地產(chǎn)基金進(jìn)行投資？什么人適合此類(lèi)投資？二、房地產(chǎn)基金投資中防范的主要風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：關(guān)注行業(yè)繁榮的四大支柱非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：關(guān)注區(qū)域選擇的主要標(biāo)準(zhǔn)基金管理人風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)2城市化：支持未來(lái)10年目前中國(guó)的城市化率為45%左右，如果以每年1%2%的平均速度上升，意味著中國(guó)城鎮(zhèn)人口每年都以1500萬(wàn)-2000萬(wàn)在上升，到達(dá)發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上的城市化率水平至少還需20-30年。 根據(jù)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院

2、的報(bào)告，如果算上實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)民工，2008年城市化率可能已達(dá)到55%（官方數(shù)據(jù)為44.9%），如果按照每年1%2%的增長(zhǎng)速度，中國(guó)要達(dá)到70%的發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率水平或許再有10多年就夠了。3人口紅利：支持未來(lái)6年人口紅利較高、撫養(yǎng)率較低，可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，促成經(jīng)濟(jì)高儲(chǔ)蓄、高投資和高增長(zhǎng)的局面；根據(jù)統(tǒng)計(jì)局對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)演算，我國(guó)人口紅利情況至2015年將持續(xù)改善。4房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈政府開(kāi)發(fā)商購(gòu)房者租客個(gè)人參與途徑較少個(gè)人可以自由參與5相對(duì)投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：穩(wěn)定性更佳從1999年至2008年間，房地產(chǎn)上市公司毛利潤(rùn)率平均為29.63%；以房地產(chǎn)價(jià)格上漲較為可觀的上海為代

3、表，從1999年至2008年間，采用中房上海綜合指數(shù)計(jì)算的每年平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)為11.27%，需采用2-3倍杠桿才能與房地產(chǎn)上市公司毛利潤(rùn)率相接近，而其間承擔(dān)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)則遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)上市公司。7相對(duì)投資房地產(chǎn)股票：更適合穩(wěn)健投資者通過(guò)投資房地產(chǎn)股票有可能獲得比房地產(chǎn)上市公司毛利潤(rùn)率更可觀的收益，但股價(jià)的大幅波動(dòng)導(dǎo)致該結(jié)果存在較大不確定性。以申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)為例，從2000年至2005年間，其平均年化回報(bào)率在-2.75%，顯著低于房地產(chǎn)上市公司毛利潤(rùn)率平均27.18%的水平；而伴隨06、07年的大漲，從2000年至2008年間股價(jià)平均年化回報(bào)率升至35.36%，高于房地產(chǎn)上市公司毛利潤(rùn)率平均30.0

4、5%的水平。8同一地區(qū)不同項(xiàng)目利潤(rùn)率同樣存在較大差別10與不同投資方式對(duì)比投資房地產(chǎn)基金個(gè)人投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)股票利潤(rùn)來(lái)源土地增值及開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)利潤(rùn)房產(chǎn)增值開(kāi)發(fā)利潤(rùn)帶來(lái)的公司股價(jià)上升投資方式股權(quán)投資、夾層融資持有物業(yè)股權(quán)投資管理成本專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)代為管理，成本較低由個(gè)人管理，中間牽涉到較多繁瑣而無(wú)增值的事務(wù)，成本較高不涉及對(duì)房地產(chǎn)實(shí)體的管理退出機(jī)制預(yù)售所得的現(xiàn)金流階段性分紅或由開(kāi)發(fā)商在清算前回購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)出售持有物業(yè)，但費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣二級(jí)市場(chǎng)賣(mài)出風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)不同地域、不同類(lèi)型的項(xiàng)目進(jìn)行組合管理集中于單個(gè)項(xiàng)目配置于上市公司股票投資決策程序?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，經(jīng)過(guò)盡職調(diào)查個(gè)人對(duì)市場(chǎng)的判斷個(gè)人對(duì)市場(chǎng)的判斷交易架構(gòu)

5、通過(guò)優(yōu)先回報(bào)機(jī)制縮短投資周期，降低風(fēng)險(xiǎn)敞口；以抵/質(zhì)押及擔(dān)保等權(quán)利設(shè)置轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、降低損失一手、二手市場(chǎng)直接買(mǎi)賣(mài)股票二級(jí)市場(chǎng)交易波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較低較高高流動(dòng)性低較低高11投資房地產(chǎn)基金需要防范的主要風(fēng)險(xiǎn)2、投資區(qū)域/項(xiàng)目選擇不當(dāng)導(dǎo)致的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)1、行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)4、資產(chǎn)配置不合理造成的流動(dòng)性或風(fēng)險(xiǎn)偏移風(fēng)險(xiǎn)3、基金管理人本身的道德風(fēng)險(xiǎn)122008年：破壞行業(yè)的盈利模式142009年：修復(fù)行業(yè)的盈利模式15主要判斷指標(biāo)表象價(jià)格量能的差異絕對(duì)價(jià)格相對(duì)價(jià)格量能稟賦土地和人口的差異人口結(jié)構(gòu)土地供給經(jīng)濟(jì)因素的差異單位土地GDP及人均收入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)投資銀行貸款房地產(chǎn)投資和基建在GDP 中比重財(cái)

6、政收入政府舉措城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃的差異城市發(fā)展定位產(chǎn)業(yè)定位城市布局區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化住房供給及土地出讓計(jì)劃的差異173、管理人風(fēng)險(xiǎn)：從推薦人角度如何防范？對(duì)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范最終都落實(shí)在基金管理人的專(zhuān)業(yè)性上，基金管理人必須做到對(duì)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)熟知，并有能力作出合理決策。招行作為基金推薦人，須做到：1、對(duì)基金管理人進(jìn)行考察和挑選，重點(diǎn)包括以下方面的能力和素質(zhì)：團(tuán)隊(duì)的過(guò)往投資業(yè)績(jī)、投資方法和投資風(fēng)格；團(tuán)隊(duì)的管理架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制及風(fēng)險(xiǎn)控制制度；團(tuán)隊(duì)人員的基本素質(zhì)、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；團(tuán)隊(duì)的資源網(wǎng)絡(luò)及整合能力等。2、通過(guò)設(shè)計(jì)合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)投資人與基金管理人利益的一致化。3、充分且適當(dāng)?shù)嘏懂a(chǎn)品信息及蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。4、對(duì)基金管理的情況進(jìn)行跟蹤，監(jiān)督基金管理人按時(shí)披露信息。184、資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)：投資顧問(wèn)及客戶經(jīng)理職責(zé)按照房地產(chǎn)投資基金目前設(shè)計(jì)架構(gòu)，屬于資金鎖定期長(zhǎng)（一般3年以上）、流動(dòng)性低（中途不開(kāi)放申購(gòu)贖回，但回收資金可提前分配）、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)適中偏高（我行R4-R5風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)）、資金門(mén)檻較高的投資品種，適合客戶也應(yīng)具有相應(yīng)特性：對(duì)流動(dòng)性要求低，資金可長(zhǎng)期不動(dòng)用；有相適應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力及風(fēng)險(xiǎn)承受意愿；資金實(shí)力較強(qiáng)，且無(wú)論單只產(chǎn)品或是同類(lèi)型資產(chǎn)配置比例都在合理范圍之內(nèi)。占