湖南佳程酒店招商定位報告

1、湖南佳程酒店 招商定位思路報告旺府地產商業(yè)部2014.12.24項目屬性分析項目地理位置項目基礎數據周邊商家布局項目SWOT分析本案本案白沙路勞動西路項目地址：勞動西路215號交通狀況：五一廣場距離酒店2公里；長沙黃花機場距離酒店26.06公里；長沙火車站距離酒店4.55公里周圍環(huán)境：賀龍體育場（五城會主會場）、黃興路步行街、白沙古井、天心閣、亞洲第一摩天輪項目位于長沙天心區(qū)核心地段，交通便捷，擁有完善配套一層：約3560平方米三層：約2620平方米五層：約2620平方米酒店招租面積：約8800平方米1224層為酒店式寫字樓單層可租面積約：約1033平方米酒店寫字樓需可租面積：約13429平方

2、米酒店招商可選擇中等規(guī)模商戶，寫字樓房屋結構改動便利項目500米內周邊餐飲業(yè)較多金融業(yè)其次，服飾百貨較少本案紅線退讓較深，需進行展示引導，商業(yè)運營需依附酒店本身有限客戶群進行消費，如要吸引人客流，需進行精準定位strength.優(yōu)勢weakness.劣勢Opportunity.機會Threat.威脅地理位置優(yōu)越企業(yè)影響力較大商戶可依附與酒店自身客戶消費項目具有較強地標性和辨識度紅線退讓過深，對于商戶引導人流困難停車位較少，無法滿足商戶開店需求商業(yè)、酒店同入口、環(huán)島車流設計等物業(yè)硬性條件不利于一層商戶對外展示老商圈周邊消費群體龐大酒店自身具備高度消費群體集團整體裝修提升檔次和服務酒店業(yè)近期受國家

3、反腐影響較大周邊業(yè)態(tài)多樣，競爭白熱化國家對酒店經營條件政策修改苛刻項目定位分析定位原則消費者定位商業(yè)功能定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位整體定位項目定位三原則 功能定位原則 業(yè)態(tài)定位原則吻合區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢及政府規(guī)劃要求以市場需求為導向，滿足區(qū)域內消費群體需求保證招商順利完成的基礎上，項目價值最大化符合項目整體形象調性重復考慮酒店內部客戶消費業(yè)態(tài)根據項目物業(yè)價值特征進行業(yè)態(tài)合理分布 價格定位原則在區(qū)域市場租金、銷售價格的基礎上制定本案的均價根據商家等級、需求面積大小以及口岸的不同制定 具體執(zhí)行租賃價格商業(yè)定位需從功能、業(yè)態(tài)和租金價格三個角度進行綜合思考，最終得出的結論才符合市場規(guī)律 根據前期對市場消費客戶群體

4、了解，項目位于侯家塘商圈內，周邊客戶基本以高端小區(qū)人口+上班白領組成，考慮本項目招商特性，屬于酒店衍生商業(yè)，即后期入駐商戶主力人群應針對周邊居民、上班白領及酒店客房客戶，大多數以目的性消費為主。酒店商業(yè)消費者定位：服務并生活于中央商務區(qū)高端商務人士根據綜合分析，酒店商業(yè)消費者定位為“服務并生活于中央商務區(qū)高端商務人士”寫字樓客戶群體素質較高，消費能力強，注重商戶品牌和產品品質，熱愛生活和運動，大多為集團規(guī)模、實力強勁企業(yè) 根據前期對上班白領群體調研，項目范圍3公里內，具有較多的國內外知名企業(yè)，此類企業(yè)福利待遇好，人員素質高，消費能力較強，且多數為年輕人和中年人。追求物質品質以舒適適合為主，追求

5、品牌。寫字樓消費人群定位：集團企業(yè)及大中型企業(yè)主在以消費者為基礎的前提下，結合周邊市場業(yè)態(tài)，確定商業(yè)功能，從而契合消費者的消費需求，旺府判斷可從以下幾種功能業(yè)態(tài)入手一層：高端零售功能三層：餐飲功能五層：休閑功能奧特萊斯名品折扣HM名品折扣酒店一層建議引進奧特萊斯及HM折扣精品店，利用國際知名品牌折扣優(yōu)勢吸引周邊高端消費人群及酒店自身客戶城市區(qū)域奧特萊斯特點：大品牌薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質量上乘；小價格一般以低至1-6折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若鶩；近距離在市區(qū)，有公共交通（地鐵、公交），交通便捷。奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。Outlet

6、s最早就是“工廠直銷店”專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，并逐漸發(fā)展成為一個獨立的零售業(yè)態(tài)。HM由ErlingPersson于1947年在瑞典創(chuàng)立，主要經營銷售服裝和化妝品。目前，H&M的發(fā)展驚人，擁有超過3000 家專賣店，足跡遍布 28 個國家。知名休閑足浴城中餐酒店三層建議入駐養(yǎng)生服務業(yè)，滿足酒店自身客戶同時為周邊商務人士提供休閑放松，可引入國內知名養(yǎng)生會所藍岸國際經營亮點：進門服務熱毛巾消費者進門時，服務員會遞上一塊熱毛巾，既可以增加他們的舒適感，又能緩解饑餓帶來的焦躁。等位服務免費零食專門設立等位區(qū)，并配有各種小零食及

7、茶水供消費者免費食用，同時等待時間超過設定時限還可享有特別折扣。衛(wèi)生間服務專人細致客人從洗手間走出來時，及時遞上一塊熱毛巾。在洗手間的柜子里，準備了針線包、護手霜、衛(wèi)生用品、梳子等等上菜服務時間沙漏15分鐘上齊菜，超時菜品全免單。酒店三層建議引入餐飲業(yè)態(tài)，滿足周邊消費人群對飲食需求，建議引入具有品質感且價格適中的餐飲店，如食在不一樣健身娛樂酒店五層根據面積劃分，可入駐國內知名的健身機構，即可滿足酒店自身人士，又可對周邊居住的商務人士提供運動環(huán)境整體定位“中央商務區(qū) 高端精品 酒店商業(yè)體”核心地段核心區(qū)位核心消費群體高端檔次性價比消費卓越品質酒店式辦公環(huán)境綜合業(yè)態(tài)布局酒店一、三、五層商業(yè)價格定位

8、原則詳解 市場參考原則：本案酒店底商商業(yè)部分的租金是在參考周邊項目的基礎上制定出的均價，具體的執(zhí)行價格需要根據實際情況而定。 客戶導向原則：所制定的租賃價格需根據客戶的具體情況而定，比如說品牌影響力、需求面積等從左表可以看出：1L門面普遍租金在160400元/ /月；2L、3L門面租金價格區(qū)間在50150不等，且多為餐飲行業(yè)； 旺府建議：根據本項目實際情況，一層面積較大，租金價格可定180元左右，三、五層根據市場行情，在均價60元/ /月，整體招租月租金價格在90元/月。參考周邊項目價格一覽表地點面積樓層月租歷史經營1L門面東塘大華下面波司登羽絨服裝店2601樓320 元/月服飾賀龍體育館摩天

9、一號布朗咖啡店 3501樓350 元/月咖啡店白沙晶城伊蕾名店 1601樓280 元/月服飾勞動路白沙路古玩城501樓400 元/月餐飲侯家塘正興民間借貸公司9001樓240 元/月金融東塘郵政銀行3601樓160 元/月銀行侯家塘摩天一號冬蟲夏草專賣741樓350 元/月保健新世紀花苑1L車來車羽4351樓260 元/月汽車美容侯家塘賀龍對面豪客來牛排5001樓180 元/月餐飲侯家塘田漢大劇院對面李寧專賣2001樓300 元/月服飾、餐飲2、3L裙樓侯家塘賀龍對面銀河證券10762樓60 元/月證券公司侯家塘佳天國際寫字樓浙商證券8904樓56 元/月證券公司侯家塘中信銀行7002樓95

10、元/月銀行勞動路口和善源餐廳6602樓150元/月餐飲東塘花之林茶餐廳6002樓80 元/月餐飲賀龍附近龍樽男士養(yǎng)生會所4002樓50 元/月娛樂休閑勞動路與芙蓉路十字路口鑫源網吧5002樓50 元/月網吧梓園路與勞動路交匯處舒緩足浴10003樓90 元/月足浴東塘豪享來中西餐廳6002樓100 元/月餐飲賀龍附近樂點量販式KTV 20003樓80 元/月KTV 考慮發(fā)展商對于本項目寫字樓租金價格心里預期較高，特此將寫字樓的種類及相應硬件要求進行梳理，便于更直觀反映本項目寫字樓的市場定位，從而符合寫字樓市場環(huán)節(jié)，利于在保證可觀利潤前提下，達到快速租賃的最終目標根據5A甲級寫字樓軟硬件分析，與本

11、項目存在差距，因定位為中檔次商務辦公樓，滿足商務圈內各大中型企業(yè)的基本辦公需求5A甲級寫字樓相關硬軟件標準樓宇品質建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。裝修標準外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，

12、如科馬、科勒、美標、T0T0等等。配套設施應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，停車場標準200平方米/臺，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。電梯系統(tǒng)良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。設備標準應有名牌中央空調，四管制中央空調系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。建筑規(guī)模超過50000平方米。客戶進駐國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。物業(yè)服務由經驗豐富且一流的知名品牌公司

13、管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務。 交通便捷位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。 所屬區(qū)域位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。 開發(fā)商背景經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產投資的豐富經驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優(yōu)質國有企業(yè)。 寫字樓價格定位原則詳解 市場參考原則：本案寫字樓部分的租金是在參考周邊項

14、目的基礎上制定出的均價，具體的執(zhí)行價格需要根據實際情況而定。 客戶導向原則：所制定的租賃價格需根據客戶的具體情況而定，比如說品牌影響力、需求面積等建議：建議本項目寫字樓每月租金價格在元3/天，物業(yè)均價在3.5元/月。參考周邊寫字樓項目價格一覽表項目名商戶面積區(qū)間租金區(qū)間租金均價物業(yè)均價相應配套（）（元/平方米/天）（元/平方米/天）元/月通程國際大酒店1200-150044.34.22交通便捷，智能管理華天大酒店（解放路）280-4003.84.242較高知名，交通便捷金源大酒店（賀龍體育館）450-5003.643.83.8城區(qū)核心，交通便捷華僑大廈寫字樓120-2801.61.81.84設

15、備較為陳舊喜來登寫字樓380130044.54.2555A級寫字樓，配套完善神龍（五華）大酒店350-40033.43.23.2設備齊全，交通便捷酒店一、三、五層商業(yè)價格租金權益分析酒店寫字樓租金權益分析按市場規(guī)律計算：市場同類商業(yè)月租金均價可招租面積12個月=年租金收益90元/平方米/月8800平方米12個月=9504000元按心理預期計算：企業(yè)集團心理預期月租金可招租面積30天12個月=年租金收益6元/平方米/天13429平方米30天12個月=29006640元按市場規(guī)律計算：【市場同類商業(yè)月租金均價可招租面積31天12個月】+物業(yè)租金收益=年租金收益【3元/平方米/天13429平方米30天12個月】+3.5元/平方米/月13429平方米12個月=15067338元項目招商營銷推廣費用為盡快完成招商，政策支持，如裝修補貼招商代理方招商成本費用本項目投入分析根