江蘇房地產(chǎn)整合策劃方案

1、江蘇房地產(chǎn)整合策劃方案文檔僅供參考江蘇昆山房地產(chǎn)XX商業(yè)廣場整合策劃方案XX商業(yè)廣場整合策劃方案目錄一、江蘇XX房地產(chǎn)市場發(fā)展概述XX的房地產(chǎn)隨著XX市的經(jīng)濟(jì)攀升得到迅速的發(fā)展,XX市1998年、1999年和 商品房竣工面積分別為51.9萬平方米、54.02平方米和61.68萬平方米，為62.2 萬平方米。XX市商品房施工面積1998和1999年基本持平，分別為70.3萬平方米；商品 房施工面積達(dá)74.79萬平方米，增幅為54.9%,為92.2萬平方米，增幅最為明 顯。隨著住房制度的改革和深化，1998年商品房銷售面積為28.46萬平方米，1999 年為28.18萬平方米，為43.24萬平方米

2、，到了劇增為64.8萬平方米。自去年來XX市的房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚(yáng),樓市出現(xiàn)了空前的火爆。有些項(xiàng)目剛剛 破土動工，預(yù)定者已蜂擁而至，據(jù)統(tǒng)計商品房價格上升值為的1800元/平米攀升到 的2300元/平米,增幅達(dá)27%,大大超過了 13%的年均增幅，一些樓盤甚至漲幅達(dá)到 每平米千元以上。分析:房價的大幅上揚(yáng),預(yù)示著XX居民已經(jīng)開始將房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但 也預(yù)示著昆山的房地產(chǎn)市場存在一些少量的泡沫成分,主要表現(xiàn)在：XX人均可支配收入增長緩慢；XX人均居住面積已超過國家標(biāo)準(zhǔn),居住以不是昆山主要矛盾；投資與投機(jī)行為成為主導(dǎo)房價上漲的主要因素；7月前國有土地的買賣操作不規(guī)范，自后的人為因素導(dǎo)致房價上

3、漲因素較多； 那么，以上泡沫的成分的存在是否影響未來XX房地產(chǎn)的價格走勢?我們認(rèn)為短期內(nèi) （5年內(nèi)）不會影響,這主要及與以下理由：XX的地理優(yōu)勢事之成為上海的腹地、蘇州的門庭、長江大三角的喉結(jié)，其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢不會改變。因此，保障地產(chǎn)升值的主要動能:資 金、人流將繼續(xù)存在；XX房價是上海的1/2,蘇州的2/3,因此還有價格的上升余地;而上海申博成功， 帶動遷移資金流動,離上海最近的XX肯定得到惠顧;XX本地企業(yè)也會意識到即將 到來的投資高潮,從投資環(huán)境和和成本分析的角度看,XX已較蘇州有更大優(yōu)勢，勢 必在XX打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；主要依靠外來投資制成的XX經(jīng)濟(jì)，有了可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ),那么房

4、地產(chǎn)的投資回 報也就有了保障，除非周邊市場（上海、南京）發(fā)生重大轉(zhuǎn)折,XX房地產(chǎn)市場將保持 原有運(yùn)行軌跡；蘇州近年來火爆的樓市也對XX的樓市產(chǎn)生了影響，成為導(dǎo)致樓價提升的原因；樓盤品質(zhì)的逐年提高以及新型建材的應(yīng)用造成房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加，也市樓價 上漲的原因之一。昆山市商業(yè)概況：商業(yè)業(yè)態(tài)XX經(jīng)濟(jì)以”外向型”為主，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增長,商業(yè)發(fā)展呈蒸蒸日上之勢。XX 的商業(yè)是以老城區(qū)為基礎(chǔ)向四周不斷延伸，市場滲透力極強(qiáng),表現(xiàn)為以沿街一條線 的形式呈”條狀商業(yè)帶”格局，當(dāng)前，商業(yè)體系仍以人民路商業(yè)中心為主，整體發(fā)展 屬于”第二代商業(yè)”業(yè)態(tài)。商業(yè)特征商業(yè)核心區(qū)相對較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說

5、商業(yè)區(qū)域相對偏少， 當(dāng)前僅以”人民路”和”亭*路”為主，且”亭*路”商業(yè)繁華程度較弱；商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛 樂為一體的綜合性商業(yè)場所；商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào) 節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。商鋪市場市場供應(yīng)量增大,市場投放集中。在售項(xiàng)目80%以上均有商業(yè)鋪面，各項(xiàng)目對于 商鋪產(chǎn)品當(dāng)前只做意向登記，沒有明確的市場報價，開盤時間不約而同地定在12月 份；商鋪投資意識強(qiáng)烈，需求市場旺盛。今年上半年，市區(qū)非住宅商品房銷售面積比 去年同

6、期增加了 169.5%,交易量呈火爆之勢，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最 高水平；從產(chǎn)品方面來看，以獨(dú)立商鋪為主，商鋪開間4-5米居多，進(jìn)深一般在10米以上, 以14米居多。出售方式均為一二層整體（上下層價格相同）出售，市場均價為8000 兀/?O左右。二、市場消費(fèi)心理-XX房地產(chǎn)市場主要客戶群分析：改進(jìn)住房條件的本地客戶外省市在昆山經(jīng)商的民營企業(yè)主、個體勞動者合資企業(yè)及臺資企業(yè)的臺籍干部外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層近兩年存在部分浙江企業(yè)和個人投入大量資金炒作昆山樓盤來自全國各地及境外的投資客商（臺灣最大的半導(dǎo)體企業(yè)臺機(jī)電入駐上海、臺 聯(lián)電入住蘇州必將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)下游廠家紛紛在周邊設(shè)廠,并延伸至房

7、地產(chǎn)業(yè)） 消費(fèi)者項(xiàng)目認(rèn)知程度概況消費(fèi)者90%采取銀行按揭貸款的方式買房，因此比較認(rèn)可樓花預(yù)售的方式；消費(fèi)者注意因素依次為:價格、樓盤質(zhì)量設(shè)計、環(huán)境、出租率、地產(chǎn)商實(shí)力、 物業(yè)管理；消費(fèi)者普遍對樓盤買賣的各項(xiàng)國家規(guī)定比較忽視，很少注意開發(fā)商五證是否齊 全。三、區(qū)域價格及決定因素昆山市各區(qū)域樓盤售價市中心區(qū)平均價：多層2900元/平米高層3000元/平米城西平均價：多層2300-2500元/平米別墅3000-4000元/平米城北平均價：多層-2800元/平米城東平均價：多層2500-2800元/平米高層2700-3300元/平米XX市各城區(qū)主要樓盤分布圖四、對配套的市場需求商鋪產(chǎn)品的設(shè)計和周邊能源

8、狀況，包括面寬、進(jìn)深、層高及對消費(fèi)的有效引導(dǎo)，還 有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很 大，投資者考慮范圍較大。商場樓層功能定位的說明：逛、購、娛、食功能的統(tǒng)一大型購物中心以流動人口為銷售對象，客流是它的生命線。購物中心的客流是由購 物、休閑、旅游三個部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3,但由于休閑，旅游者存在 著即興購買。因此，實(shí)際購物人數(shù)會適度提升，約占40%。根據(jù)有關(guān)部門測算，一般 情況下，兒童的疲勞時間為4060分鐘,成人為90150分鐘。按此推算:顧客在商 場停留的時間不會超過2.5小時，超過這個時間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開購 物環(huán)境，終止購物活動。

9、基于上述兩點(diǎn)，購物中心不但要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要有眾多的休 閑空間和娛樂活動。顧客能夠在里面購物、就餐、游樂。這樣就消除了顧客的疲 勞，延長了顧客的停留時間。特別是有小孩的家庭,能夠全家前來，大人購物、小孩 玩樂，各得其所，這是當(dāng)前許多百貨商店所不能比擬的。專題式商場的概念近年來，國內(nèi)大型商場經(jīng)濟(jì)效益不佳,有人把主要原因歸結(jié)為大型商場增建過多，分 流了購買力。但也有專家認(rèn)為國內(nèi)大型商場普遍經(jīng)營無特色，價格偏高是生意冷淡 的重要因素。專題式商場是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購物意識。例如” 黃埔新天地”內(nèi)就包含了五個專題式商場：占地4000平方米的”文化城”是一個 展現(xiàn)圖書、文化、文具的專題商場；”時尚坊”網(wǎng)羅了世界各地的時裝名牌；”良 緣閣”包含了結(jié)婚所需的一切內(nèi)容，從地產(chǎn)代理、室內(nèi)設(shè)計裝修、家具、電器和床 上用品，乃至婚紗攝影、蜜月旅游應(yīng)有盡有；”熒幕圈”是家庭娛樂和綜合娛樂中