便利店選址篇

1、便利店選址篇適合便利店的立地條件有哪些？在便利店行業(yè)，國際上流傳著這樣一句話：選址正確是成功的一半。由此可見便利店的選址是何等的重要。所謂立地是指商店的店址確定。總結(jié)國際上便利店經(jīng)營的成功經(jīng)驗(yàn)(特別是日本的經(jīng)驗(yàn))，便利店的立地條件是保證經(jīng)營成功的關(guān)鍵。便利店的立地條件的核心是商圈內(nèi)的客流量。影響客流量的因素主要有：商圈內(nèi)的家庭數(shù)、企事業(yè)單位數(shù)；經(jīng)過商店門口的人流、車流；馬路的形狀、人行道的形狀，商店周圍的開闊度等等。國外成熟便利店的商圈，通常以商店所在點(diǎn)為中心，其半徑為300米左右；在中小城市，則半徑擴(kuò)大至500米左右。每一店鋪的目標(biāo)人口在26003000人之間，如以一個(gè)家庭36人計(jì)算，則家庭

2、數(shù)在722833戶之間。適合便利店的立地條件的要點(diǎn)歸納如下：（1）坐落于“生活道路” 所謂“?；畹缆贰笔侵干痰晁幍牡缆凡皇且粭l單純的交通道路，周圍應(yīng)該有定的住家和單位。這樣可以保證有一定數(shù)量的固定顧客。（2）緊挨車站這里的車站主要指地鐵車站?；蛘叨嗖抗能噮R集、客流量大的公共汽車車站。緊挨車站可以為商店帶來較多的流動顧客。（3）商圈內(nèi)有足量的生活人口一般情況下商圈內(nèi)應(yīng)保證有3000 人以上的生活人口存在(徒步57分鐘之內(nèi))、這樣才能有利于發(fā)揮便利店的便利功能。（4）靠近集聚人的場所能集聚人的場所主要指政府機(jī)構(gòu)、影劇場、警署、醫(yī)院、學(xué)校、游覽地等。它們可以為商店帶來大量的客流。（5）附近有辦公

3、樓街有辦公樓存在就有客流存在，辦公樓內(nèi)的客流又是以購買力水平比較高的白領(lǐng)為主，他們對便利店往往具有比較旺盛的即時(shí)需求。（6）附近有單身宿舍或單身公寓單身宿舍或單身公寓里的居住者對便利的追求特別明顯，這就為便利店的銷售帶來了極大的機(jī)會。（7）房租應(yīng)在一天的銷售額以下便利店的運(yùn)轉(zhuǎn)必須建立在低成本的基礎(chǔ)之上，房租太高將阻礙便利店的規(guī)模擴(kuò)張。適宜的月房租最好控制在一天的營業(yè)額之內(nèi)。（8）競爭者較少商圈內(nèi)應(yīng)盡量沒有競爭者、因?yàn)橛辛烁偁帉κ謱⑹股痰甑念櫩头至?，從而影響到?jīng)濟(jì)效益。以上便利店的立地條件的8個(gè)要點(diǎn)的實(shí)質(zhì)是要最大限度地保證商店的客流里。哪些立地條件不太適合開便利店？（1）商圈內(nèi)人口極少便利店不適

4、宜開在商圈內(nèi)人口不足的地方，如果商圈內(nèi)人口在1500人以下，此店鋪應(yīng)擯棄(這意味著商店的固定顧客過少，從而會影響到銷售額)。（2）車流的動線很少車流的動線指車輛行走時(shí)的移動路線。如商店所在的位置車流的動線很少，則意味著商店的流動顧客會受影響。如處在十字路轉(zhuǎn)角處的店鋪其車流動線有4條(東、西、南、北 4個(gè)移動方向的路線)，位于雙向車道馬路的商店有兩條動線，而處在單向車道馬路的商店則只有一條動線。（3）在馬路上看不到商店這是指商店不是設(shè)在沿馬路的街上，而是在某一脫離馬路的區(qū)域內(nèi)。其缺陷有二：一是不方便顧客的來店；二是很難招襪流動顧客。（4）地下店鋪設(shè)在地廠室的便利店由于不能充分發(fā)揮便利店的特殊功能

5、，因此客流會受到影響。主要缺點(diǎn)是：顧客進(jìn)出不方便；店鋪位置不醒目而難以招徠流動顧客。（5）要登樓梯的店鋪和前者一樣、要登樓梯進(jìn)入商店，會給顧客帶來不方便，從而違背了便利店主要提供方便的原則。（6）不能設(shè)店招與燈箱的店鋪商店由于受到環(huán)境條件的制約不能設(shè)立店招或燈箱，意味著商店的醒目與一目了然會大打折扣，而便利店的醒目與一目了然是保證客流的重要手段。設(shè)想在夜晚如果沒有明亮的店招如何能讓路過者知道這是一家24小時(shí)營業(yè)的便利店。（7）不在車站“回歸動線”內(nèi)的店鋪所謂“回歸動線”是指上車與下車的客流必須經(jīng)過商店門口的移動路線。如果商店的位置不在這條移動路線之內(nèi)、即使商店緊靠車站，也會使來店的客流受到影響

6、。（8）店鋪的形狀不規(guī)則長方形或是正方形的商場比較適合便利店的經(jīng)營，如果商場的形狀不規(guī)則，那么在一個(gè)本來營業(yè)面積就很小的空間內(nèi)很難合理地去安排商品的陳列，這就會增加顧客選購商品的時(shí)間。連鎖門店的商圈考察記得第一家沃爾瑪商店是在阿肯色州的羅杰斯開業(yè)的。店址選在這里并非是因?yàn)檫@里具備建立該店的強(qiáng)大優(yōu)勢，而是因?yàn)樗x沃爾瑪?shù)膭?chuàng)始人薩姆沃爾頓的住所很近，租金也合適。但是如果考慮建立第20或30家連鎖店，就應(yīng)當(dāng)用更為系統(tǒng)的方法來確定合適的店址。決定店址有一項(xiàng)重要工作，那就是對門店周圍的商圈考察。商圈是指門店能夠吸引顧客到門店購物的有效距離。不同的零售經(jīng)營業(yè)態(tài)會有不同的商圈，相同的經(jīng)營業(yè)態(tài)在不同的地區(qū)的商

7、圈大小也是有所不同。一般面積在一百平米左右的便利店的商圈是騎車十分鐘車程內(nèi)的范圍，而面積在3-5萬平米的大型倉儲超市的商圈會達(dá)到方圓20-30公里左右。曾經(jīng)有一些預(yù)測人們選擇購物地點(diǎn)的理論是以一些簡單的問題為依據(jù)的，如顧客道上電去的距離，競爭對手的門店規(guī)模等等，賴?yán)╓illiam J. Reilly）的零售吸引力定律認(rèn)為門店對于顧客的吸引力是隨著門店的可用銷售面積的平方根的增加而增加。D。L。赫夫提出的模式是顧客在某一地點(diǎn)購物的可能性與銷售面積和到達(dá)商店所需的時(shí)間之比相一致。但是賴?yán)睦碚撝慌c商店位置的相關(guān)吸引力有關(guān)，人為購物所走的距離是不同的，它是由人和所選的商品的性質(zhì)決定的。由于不同地區(qū)

8、的地勢（如有山或河的隔阻），生活習(xí)慣，市場情況及收入水平的差異性，計(jì)算商圈的大小沒有什么固定的方法，需要結(jié)合實(shí)際的環(huán)境進(jìn)行推測，這些方法只是在做一些粗略的估計(jì)時(shí)才有意義。商圈一般被劃分為3層，主要商圈（primary zone），次要商圈(secondary zone)和外層商圈(tertiary zone).通常主要商圈是指占門店的總顧客量的60-65的顧客所在的區(qū)域。次要商圈通常會產(chǎn)生門店20的銷售額，外層商圈屬于顧客只是極少光臨的區(qū)域范圍，僅占門店日常銷售的10-15所有區(qū)域范圍。對于門店商圈的考察具體的項(xiàng)目很多,日常商圈分析的內(nèi)容有：1.人口規(guī)模和特征：（1）人口的數(shù)量和密度（2）年齡

9、分布（3）文化水平（4）職業(yè)分布（5）人口變化趨勢（6）人均可支配收入（7）消費(fèi)習(xí)慣；2.城市結(jié)構(gòu)，交通，地形；3.商業(yè)結(jié)構(gòu)（1）銷售動態(tài)（2）零售商店的種類和經(jīng)營方式（3）競爭的飽和度情況的分析。在進(jìn)行了這一系列的調(diào)查之后，就進(jìn)入了商圈特性的分析階段。首先是在對周圍競爭門店的調(diào)查以后，初步估計(jì)門店所在的商圈范圍內(nèi)的潛在購買力是多少和自己門店的將來的實(shí)際市場占有份額是多少，然后用門店商圈內(nèi)的預(yù)計(jì)年銷售額除以門店的正常米效（連鎖門店中同類型的平均每平米的銷售額），于是便得到了一個(gè)初步的門店所需的經(jīng)營面積的數(shù)值，再和實(shí)際門店的有效面積相比較看是否合適。如果小于門店的面積，可能就會發(fā)生門店不能完全滿

10、足當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨蟮默F(xiàn)象，大了，是否應(yīng)當(dāng)考慮將門店分割一部分作為他用。當(dāng)然，這也只是一個(gè)簡單的估算辦法，門店在實(shí)際經(jīng)營會有很多不可預(yù)知因素。其實(shí)，各項(xiàng)市場調(diào)研的參數(shù)都是為門店的設(shè)立服務(wù)的，各項(xiàng)指數(shù)也因?yàn)槠渚窒扌?，需要結(jié)合在一起，才能真正衡量一個(gè)門店的店址的合適與否。在結(jié)合分析了各項(xiàng)商圈的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之后，我們才能說對于門店的將來我們有了成功的把握！便利店店鋪環(huán)境(商圈)與開店地點(diǎn)店鋪開發(fā)的成功與否，其中的商團(tuán)調(diào)查與店址評估，占有十分重要的地位。一商圈確定通過商圈調(diào)查，可以預(yù)估便利店座落地點(diǎn)，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費(fèi)水準(zhǔn)、流動人口量、營業(yè)額；通過實(shí)地評估，就店鋪地理位置的便利性、人的動線與流量、車

11、的動線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點(diǎn)是否適合開店，這樣才不致因?yàn)槊亩Q(mào)然開店，得不償失。商圈的意義及其重要性商圈，意指在便利店坐落的地點(diǎn)所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素)，視具體狀況而定。故商圖的選擇必須謹(jǐn)慎，且要調(diào)查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。一般而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實(shí)際上，在預(yù)開設(shè)店的周圍一定有競爭店，經(jīng)營業(yè)績將會被競爭者所瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實(shí)上是充滿了變數(shù)，評估時(shí)必須面面俱到。經(jīng)營一家成功的便利店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞對營運(yùn)成功的影響力，可說是關(guān)

12、鍵，因?yàn)榈攸c(diǎn)好壞直接影響便利店?duì)I運(yùn)的成功率，達(dá)60。因此如何選擇一個(gè)好的商圈，對便利店日后的經(jīng)營發(fā)展，有很大的影響。商圈的類別商圈的變化，時(shí)時(shí)牽動著業(yè)績的發(fā)展，因此在開店時(shí)，商圈的設(shè)定異常重要。 1商圈設(shè)定分類商圈的設(shè)定大致上可分為兩種型態(tài)。 (1)徒步為主的商圈。徒步為主的商圈，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約300米，以走得到且快速方便為主。 (2)車輛動線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設(shè)置于郊外或下斑路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動車輛所需的商品。 2商困以區(qū)域大小的分類以區(qū)域的大小加以分類，則有下列幾種型態(tài)。 (1)鄰近中心型。其

13、商困的設(shè)定大約在半徑200500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個(gè)地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。 (2)地區(qū)中心型。其商團(tuán)的設(shè)定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。(3)大地區(qū)中心型。此為地區(qū)中心更廣的商圈。 (4)副都市型。通常指公共汽車路線集結(jié)的地方，可以轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會地。(5)都市型。商圈可涵蓋的范圍，可能是整個(gè)都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來自四面八方。商圈的特性商圈的特性若依通常的習(xí)慣，常將實(shí)地環(huán)境分成下列幾種。 1住宅區(qū)住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)10佃戶左右，如以1戶4人來計(jì)算，則人數(shù)將達(dá)4000人左右。 2教育區(qū)教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以

14、私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢，消費(fèi)層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補(bǔ)習(xí)班，補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。3辦公區(qū)辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一二干人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。 4商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種商店聚集之處。 5娛樂區(qū)娛樂區(qū)指以休聞消費(fèi)為主的商圈，通常玩樂之后，需要補(bǔ)充體力。由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)、業(yè)績也較固定，如再加上交通主動脈的配合，因?yàn)樵黾硬糠值耐鈦砜?，將使該區(qū)的業(yè)績有上升的可能。商圈店址調(diào)查要點(diǎn)與評估店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關(guān)重要的。失敗店的主要因素有以下

15、三點(diǎn)： (1)地點(diǎn)選擇失敗； (2)不熟練的評估人員致使調(diào)查的資料與判斷不準(zhǔn)；(3)許多連鎖本部為了達(dá)到開店數(shù)量的目標(biāo)而開店，因此產(chǎn)生了許多失敗店。由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實(shí)地調(diào)查及評估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，便利店在開店之前，對于實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮設(shè)店出人的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)。 1商圈實(shí)地調(diào)查的要點(diǎn) (1)開店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類。住宅的種類：A單身住宅；B普通小區(qū)住宅(分大、中型)；.它；公寓(分電梯大樓、普通公寓)；D高級住宅區(qū)。以上的住宅種類都適于

16、開設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合。住戶的構(gòu)成。便利店的客戶群以1030歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來看，司機(jī)、工廠上班者，藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對象。(2)商團(tuán)內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施，有下列幾種：中小型企業(yè)(內(nèi)部沒有餐廳)；中大型醫(yī)院；大學(xué)、專科及高中職校；24小時(shí)的大、中型工廠(三班制)；消防隊(duì)、警察局、市政府；公園及廣場；車站附近；大型集中住宅區(qū)；其他。(3)商困未來發(fā)展的具體考慮如下：地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加；新設(shè)車站的計(jì)劃；學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃；馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃；小區(qū)住宅的興建計(jì)劃。(4)商國內(nèi)的競爭性。商圈內(nèi)的競爭性，指的是區(qū)城內(nèi)

17、有大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時(shí)，要先確定是否還有設(shè)店的空間。 2評估評估對便利店的成敗關(guān)系很大。一般而言，評估是開店前必要的工作，以國內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗(yàn)的人員的經(jīng)驗(yàn)來論定，因此評估的結(jié)果可能各不一樣。不過普遍來說，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，比起剛加入評估作業(yè)的新人，其評估的結(jié)果的準(zhǔn)確度優(yōu)于后者。評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化評價(jià)數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低。下面我們將討論一下評估作業(yè)的方法。在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周圍250米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。方法如下：中心點(diǎn)為欲開的便利店的位置，而3條圓虛線由內(nèi)而外各代表50米、150米、25

18、0米的范圍，可將250米內(nèi)的道路、住宅及公共場所標(biāo)注在國內(nèi)，再進(jìn)行分析與判斷。將車輛動線標(biāo)示清楚，這時(shí)設(shè)立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，廣告效果哪一個(gè)比較理想，哪里停車較方便等。最后再把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，就可以很清楚地判斷該點(diǎn)是否可以設(shè)店了。二店址選擇店址選擇的重要性、原則1。店址選擇的重性便利店籌建時(shí)，作好商團(tuán)分析是必不可少的，但最終目的是為了選定適當(dāng)?shù)脑O(shè)址地點(diǎn)。在西方國家，便利店的開設(shè)地店被視為開業(yè)前所需的三大主要資源之一，因?yàn)樘囟ㄩ_設(shè)地點(diǎn)決定了便利店可以吸引有限距離或地區(qū)內(nèi)潛在顧客的多少，這也就決定了便利店可以獲得銷售收入的高

19、低，從而反映出開設(shè)地點(diǎn)作為一種資源的價(jià)值大小。店址選擇的重要性主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。(1) 店址選擇是一項(xiàng)大的、長期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。便利店的店址不管是租借的或是長期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。一經(jīng)確定，就需要投入大量的資金，去營建店鋪。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，它不保人、財(cái)、物等經(jīng)營要素可以作相應(yīng)調(diào)整，因其具有長期性、固定性特點(diǎn)。(2) 店址是便利店確定經(jīng)營目標(biāo)和制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)不同的地區(qū)有不同的社會環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，它們分別制約著其所在地區(qū)的便利店顧客來源及特點(diǎn)和便利店對經(jīng)營的商品、價(jià)格、促進(jìn)銷售活動的選擇。(3)店址選擇是否合適，是影響便利

20、店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素。企業(yè)的店址選擇得當(dāng)，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)商店之間，如果在規(guī)模相當(dāng)、商品構(gòu)成、經(jīng)營服務(wù)水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經(jīng)濟(jì)效益。() 店址選擇要堅(jiān)持“方便顧客”的原則，以節(jié)省顧客的購買時(shí)間，并最大限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴、支持，企業(yè)也就失去生存的基礎(chǔ)。 2便利店店址選擇的原則便利店店址選擇，是以適應(yīng)流向情況、人口分布，便利廣大顧客購物為原則。在擴(kuò)大銷售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)商店都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購貨地區(qū)。從而形成了以下四種類型的商群。 (

21、1)城市中央商業(yè)區(qū)。全市性的主要大街貫穿其間，云集著許多著名的百貨商店和各種專賣商店、豪華的大飯店、影劇院和辦公室大樓。這是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區(qū)，在一些較小城鎮(zhèn)，中央商業(yè)區(qū)是這些城鎮(zhèn)階準(zhǔn)一的購物區(qū)。 (2)城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街。它是大城市的次要的商業(yè)街。這里所說的交通要道和交通樞紐，包括城市的宜通街道、地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。這些地點(diǎn)是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時(shí)間人流如酣；店址選擇在這些地點(diǎn)就是為了方便來往人流購物。（）城市居民區(qū)商業(yè)街和邊沿區(qū)商業(yè)中心。城市居民區(qū)商業(yè)街的顧客，主要是附近居民，在這些地點(diǎn)設(shè)置商店是為方便附近居民就近購買日用雜貨、百貨等。邊沿區(qū)商業(yè)中心往往坐

22、落在鐵路的重要車站附近，規(guī)模較小。(4)郊區(qū)購物中心。在城市停車?yán)щy、交通日益擁擠，環(huán)境污染嚴(yán)重的情況下，隨著私人汽車大量增加，高速公路的發(fā)展，部分城市中的居民遷往郊區(qū)，形成效區(qū)住宅區(qū)，為適應(yīng)郊區(qū)居民的購物需要，不少便利店設(shè)到郊區(qū)住宅區(qū)附近，形成了郊區(qū)購物中心。區(qū)域位置選擇上面已經(jīng)說過，便利店在選址過程中，已逐步形成了四類商業(yè)群，那么作為一個(gè)具體的便利店應(yīng)選擇哪一個(gè)商業(yè)群，在選擇時(shí)充分考慮顧客對不同商品的需求特點(diǎn)及購買規(guī)律。賠政顧客對商品的需求一般可分為三種類型：(1) 日常生活必需品，這類商品同質(zhì)性大，選擇性不強(qiáng)，同時(shí)價(jià)格較低，顧客購買頻繁，在購買過程中，求方便心理明顯，希望以盡可能短的路程

23、，花盡可能少的時(shí)間去實(shí)現(xiàn)。所以，經(jīng)營這類商品的商店應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以內(nèi)為宜。(2) 周期性需求的商品。對這類商品，顧客是定期購買的。在購買時(shí)，都發(fā)生了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。另外，顧客購買這類商品數(shù)量不大，有高度的周期性，經(jīng)營這類商品的商店選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心成交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈(3) 耐用消費(fèi)品及顧客特殊性需求的商品。耐用消費(fèi)品多為顧客一次購買長期使用，購買頻率低。顧客在購買時(shí)，一般已有既定目標(biāo)，在反復(fù)比較權(quán)衡的基礎(chǔ)上再做出選擇。特殊需求的商品購買的偶

24、然性較大，頻度更小，顧客比較分散。以經(jīng)營這些類別商品的商店，商圈范圍要求更大，應(yīng)設(shè)在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能的潛在顧客。地點(diǎn)選擇僅僅做出了店址的區(qū)域位置選擇還不夠，因?yàn)樵谕粎^(qū)域內(nèi)，一個(gè)便利店可能會有好幾個(gè)開設(shè)地點(diǎn)可供選擇，但有些地點(diǎn)對某個(gè)商店來說，是最滿意的開設(shè)地點(diǎn)，而對另一類商店來說，就不一定是合適的開設(shè)地點(diǎn)。因此，一個(gè)新設(shè)商店在做好區(qū)域或位置選擇以后，還要切實(shí)考慮多種影響和制約因素，做出具體設(shè)計(jì)地點(diǎn)的選擇。 1分析交通條件交通條件是影響便利店選擇開設(shè)地點(diǎn)的一個(gè)重要因素，決定了企業(yè)經(jīng)營的順利開展和顧客購買行為的順利實(shí)現(xiàn)。 (1)從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，對交通條

25、件的評估主要有以下兩個(gè)方面。在開設(shè)地點(diǎn)或附近，是否有足夠的停車場所可以利用絕大多數(shù)購物中心設(shè)計(jì)的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。商品運(yùn)至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運(yùn)輸動脈能適應(yīng)貨運(yùn)量的要求并利于裝卸，如果運(yùn)貨費(fèi)用明顯上升，經(jīng)濟(jì)效益就會受到影響。（)為方便顧客購買，促進(jìn)購買行為的顧客實(shí)現(xiàn)，對交通條件作如下具體分折。設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般距離越近，客流較多，購買越方便。開設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車，船客流為主；選在鄰近市內(nèi)公共汽車站的位置，則以上車的客流為主。設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的商店，要分析公共車站的

26、性質(zhì)，是中途站還是終始站，是主要停車站還是一般停車站。一般來說，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多，中途站與終始站的客流量無統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于終始站，有的終始站多于中途站。要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件，如單行線街道，禁止車輛通行街道，與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會造成客流量在一定程度上的減少。分析客流規(guī)律便利店成功的另一個(gè)關(guān)鍵因素是客流量大小，客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流，商店選擇開設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在潛在客流最多，最集中的地點(diǎn)；以使多數(shù)人就近購買商品，但客流規(guī)模大，并不總是帶來相應(yīng)的優(yōu)勢，具體問題還需具體分析。（1)分析客流類型。一般商店客流分為三種類型。自身客流。指那

27、些專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流這是商店客流的基礎(chǔ)，是商店銷售收入的主要來源，因此，新設(shè)商店在選址時(shí)，應(yīng)著眼評估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營相互補(bǔ)充商品種類的商店之間，或大商店與小商店之間。如經(jīng)營某類商品的補(bǔ)充商品的商店，在顧客購買了這類主商品后，就會附帶到鄰近補(bǔ)充商品商店去購買，供日后進(jìn)一步消費(fèi)的補(bǔ)充商品；又如鄰近大型商店的小商店，會吸引一部分專程到大商店購物的顧客順便到毗鄰的小店來。不少小商店傍大店而設(shè)，就是利用這種分享刻流。派生客流。指那些順路進(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場所附近設(shè)立的商店要利用的就是派生客流。 (2)分析客流目的、速度和滯留時(shí)間。不同地區(qū)客流規(guī)模雖可能相同，但其目的、速度、滯留時(shí)間各不相同，要做具體分析，再作最佳地址選擇。如在一些公共場所附近，車輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也順便或臨時(shí)購買一些商品，但客流目的不是為了購物，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間較短。 (3)分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模。同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場所