川晉投資公司晉商財富中心商業(yè)寫字樓營銷策劃報告

1、目錄Executive Summar2-3中文摘要4English summary5 1、 建設(shè)業(yè)主概6-14 1.1 公司概述6 1.2 川晉公司歷史6-8 1.3 項目概況、SWOT分析8-14 2、 項目關(guān)鍵點目標(biāo)市場15-31 2.1 總部經(jīng)濟園區(qū)辦公市場調(diào)查15-26 2.2 競爭項目數(shù)據(jù)26-31 3、 項目提供的產(chǎn)品及服務(wù)32-34 3.1 項目定位32-33 3.2 項目規(guī)劃及建設(shè)方案 33-344、 總部基地項目背景及市場分析35-58 4.1 市場調(diào)查主要資料及次級資料的收集與應(yīng)用35-44 4.2 總部基地項目背景分析45-48 4.3 企業(yè)入駐總部基地所關(guān)注的因素48-

2、50 4.4 成都市發(fā)展總部基地項目的可能性50-52 4.5 目標(biāo)市場的分析解決方案52-585、咨詢項目市場和營銷59-62 5.1 產(chǎn)品策略59 5.2 項目銷售進度計劃59-626、 預(yù)期的經(jīng)濟效益63-64 6.1 投資估算63 6.2 經(jīng)濟效益和財務(wù)評價63-647、 附錄65-787.1 OCP企劃書65 7.2 目錄66 7.3 工作時間表67 7.4 成本預(yù)算編制68 7.5 咨詢顧問師履歷69 7.6 市場調(diào)查樣本70 7.7 面談記錄71 7.8 會議紀(jì)要72-76 7.9 咨詢合同77-78咨詢報告摘要總部基地，是借用國外成熟的商務(wù)花園即Business Park理念，

3、定義應(yīng)當(dāng)為：城市的相對邊緣地區(qū)，具有足夠大的土地規(guī)模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受各項優(yōu)惠政策，能夠以相對較低、并為高科技中小企業(yè)所接受的價格進入市場，具有花園式的辦公環(huán)境和鮮明個性的產(chǎn)品，出售為主，是為中小企業(yè)的再次創(chuàng)業(yè)提供了一個量身定做的載體。該項目位于龍?zhí)端陆?jīng)濟總部區(qū)域，就龍?zhí)豆I(yè)片區(qū)而言，其總部經(jīng)濟圈相對體量過大，加之工業(yè)地產(chǎn)起步較晚，對總部經(jīng)濟的詮釋沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，人們往往希望將開發(fā)往擅長的物業(yè)形態(tài)上轉(zhuǎn)變，如在開發(fā)中進行漸變式的功能轉(zhuǎn)向，即把工業(yè)地產(chǎn)往商住旅游地產(chǎn)的方向發(fā)展。如果土地面積大，甚至運用套利土地地價差的開發(fā)模式。其實，就該案而言，不到30畝的占用地面積其承擔(dān)的風(fēng)險

4、相對是不大的。更何況非工業(yè)物業(yè)原則上在該區(qū)域開發(fā)是禁止的。因此，為了盡可能的規(guī)避風(fēng)險，建議業(yè)主將該案的目標(biāo)市場分割得比較寬泛，將總部經(jīng)濟概念延伸，并由此設(shè)計了相應(yīng)的物業(yè)形態(tài)，既單純的辦公物業(yè)和“單元廠房”，以及泛會館概念的結(jié)合。本著這種指導(dǎo)思想，川晉投資有限公司公司與本咨詢管理公司簽定了咨詢合同，咨詢時間為17周。AbstractBase headquarters, foreign borrowing is a mature business that is Business Park Garden concept should be defined as: the relative urba

5、n fringe areas, the land is large enough scale, lower volume of traffic is extremely convenient, will be able to enjoy various preferential policies, To be relatively low, and accepted by the high-tech SMEs to enter the market price, a garden-like the office environment and distinctive character of

6、the products, sold mainly for SMEs to venture to provide a tailor-made Vector. Longtan Temple in the case of regional headquarters of the economy, the Longtan Industrial Area, the headquarters of its relative economic circle of overload, coupled with industrial property to its late start, the headqu

7、arters of the economy there is no uniform interpretation of the standards, people often want to To develop its own good at changing the shape of the property, such as the development of a gradual shift of the function, which is the industrial to commercial and residential real estate developers in t

8、he direction of travel. If the land area, or even land use arbitrage to spread the development model. In fact, on this case, less than 30 acres of its occupation of the area the risk is relatively small. Moreover, on the principle of non-industrial property development in the region is prohibited. T

9、herefore, in order to avoid risks as much as possible, we will in this case the target market segmentation in the relatively broad, headquarters of the extension of economic concepts, and thus the corresponding property design patterns, both simple office property and factory units, And the integrat

10、ion of the concept of Pan-Hall. With this guiding principle, Chuan Jin Investment Co. management consulting companies and the companies signed a consulting contract, consulting time for 17 weeks.1、項目建設(shè)業(yè)主概況1.1、 公司概述公司名稱：四川川晉投資有限公司公司住所：成都市東大街西平大廈6-8公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊資金：1000萬元人民幣法定代表人：吳文娟法人組織代碼證號：30793689-3

11、資質(zhì)等級證號：川建開0631180 三級公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資開發(fā)及物業(yè)管理、商品信息、建材銷售等等服務(wù)聯(lián)系電話真電話政編碼：600061E-mail: 1.2、川晉公司的歷史、企業(yè)文化1.2.1企業(yè)歷史四川川晉投資有限公司，成立于2007年10月19號，注冊資金1000萬元。董事長吳文娟，下設(shè)總公辦、工程部、項目部，公司共有高級職稱6人，注冊一級職稱2人，二級4人，中級職稱及其它專業(yè)技術(shù)人員16人。業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍主要以房地產(chǎn)開發(fā)為主，該公司成立以來，堅持以市場為導(dǎo)向，積極參與市場競爭，努力拓展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，已在龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)購買土地18

12、832平方米，將開發(fā)成9萬余平方米的總部基地大樓。在企業(yè)發(fā)展進程中，川晉投資有限公司始終堅持“誠信第一，用戶至上”的經(jīng)營方針，強化對開發(fā)項目的管理和售后服務(wù)工作，積極兌現(xiàn)對廣大購房戶的承諾，嚴(yán)格履行合同，有力地推動了企業(yè)健康、快速的發(fā)展。川晉投資有限公司全體員工決心嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，大力開拓房地產(chǎn)市場，努力開發(fā)更多更好的房屋，以適應(yīng)社會需求。1.2.2企業(yè)文化企業(yè)理念：有愛建筑也動情理念詮釋：房產(chǎn)制造的是一種特殊商品，它是消費者一生中最大的一筆消費，是一輩子停留時間最長的一處空間。建筑，因為有愛的承載而生動，生活，因為有了建筑的包容而更富溫情。企業(yè)精神：敬人敬業(yè)創(chuàng)新高效“敬人”是川晉人精

13、神的核心，其精髓是厚德載物的仁愛思想和人本主義?！熬礃I(yè)”是每一位川晉人對企業(yè)深厚情感和崇高使命感的集中體現(xiàn)，也是職業(yè)道德、工作倫理、價值取向的具體要求?！皠?chuàng)新”是一個民族進步的靈魂，也是川晉發(fā)展的靈魂?！案咝А痹凇熬慈?、敬業(yè)”基礎(chǔ)之上，以創(chuàng)新為手段，實現(xiàn)企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)、高速度、高質(zhì)量經(jīng)營。公司作風(fēng)：嚴(yán)格要求，雷厲風(fēng)行“嚴(yán)格要求”是指嚴(yán)格的管理，嚴(yán)明的紀(jì)律，嚴(yán)飭的風(fēng)氣，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行，時刻把企業(yè)整體利益放在第一位?！袄讌栵L(fēng)行”是指有令即行，有禁則止，科學(xué)決斷，快速反應(yīng)，確保步調(diào)一致，搶占市場先機。團隊意識：團結(jié)共進，眾志成城人才觀念：勝任本職工作就是人才，創(chuàng)新開拓就是優(yōu)秀人才經(jīng)營宗旨：超前的眼光、精心的

14、設(shè)計、科學(xué)的管理、真誠的服務(wù)管理理念：精細(xì)做地產(chǎn)服務(wù)理念：一日承諾,立信百年1.3、項目概況和SWOT分析1.3.1、項目概況建設(shè)地址：成都市龍?zhí)豆I(yè)發(fā)展園建設(shè)規(guī)模：總建筑面積99440.61，主要包括主體研發(fā)樓和群房，建筑層：主題研發(fā)樓層，群房6層，建筑高度主體研發(fā)樓72.9米，局部為62.1米，群房22.5米。建議業(yè)主將該項目打造成統(tǒng)一規(guī)劃，以智能化、生態(tài)型的總部辦公樓，實現(xiàn)企業(yè)總部、研發(fā)機構(gòu)、營銷展示服務(wù)中心及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模集聚，形成集辦公、科研、展示、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部集群基地。本案立面圖龍都市工業(yè)集中發(fā)展區(qū)龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)位于成都市成華區(qū)，西邊緊鄰三環(huán)路、東止繞城高速公路

15、，北起成渝鐵路、南至成南高速公路，規(guī)劃占地面積約13000畝，是成都中心城區(qū)規(guī)模最大的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，是四川省三個中小企業(yè)園之一，成都市唯一確定的歐盟工業(yè)園，也是成華區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“三大戰(zhàn)略”中的“大總部基地”。在2007年初區(qū)委、區(qū)政府經(jīng)過深入分析，綜合考慮成華區(qū)整體發(fā)展，將工業(yè)園由一期都市工業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛟臁翱偛炕?、發(fā)展總部經(jīng)濟”。這一思路提出后通過半年的運作，于2007年9月龍?zhí)豆I(yè)園正式被成都市委、市政府批準(zhǔn)設(shè)立成都市唯一的“總部經(jīng)濟試驗區(qū)”，蘊含著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?007年12月11日成都市規(guī)劃局通過深入調(diào)研，綜合多方面考慮正式出臺政策，將園區(qū)規(guī)劃定位將打造中西部地區(qū)規(guī)模最大、布局最

16、合理、配套最完善、功能最齊全的總部新城。地理位置優(yōu)越，交通便利園區(qū)距市中心直線距離約10公里，園區(qū)內(nèi)設(shè)有大型公交總站和多條公交線路連通市區(qū)各處。規(guī)劃建設(shè)中的地鐵7號線橫貫園區(qū)，四川省1號工程成（都）-綿（陽）-樂（山）城際快速鐵路沙河堡總站及出口站緊鄰工業(yè)區(qū)。同時依托著成渝、成南、成綿和雙流機場高速四條快速通道以及成都火車東站、成都北編組站所構(gòu)成的交通運輸網(wǎng)絡(luò)，工業(yè)區(qū)的影響力已經(jīng)全面輻射中西部地區(qū)和全國各地。是成華區(qū)“七區(qū)三帶”戰(zhàn)略部署的重要組成部分，也是成都市向東發(fā)展的新空間。項目所在區(qū)域具體位置成南立交泰三堂天威寶耳寶耳深保光明桃李新華印刷廠航天通信雙峰長征柯世達(dá)微精電機晨明晨明四川煙草菲

17、斯特鵬順寶瑪多元德泰龍港龍港華儲合益金蒙龍港佳德佳德輸血所電子十一院和煌投資國莎食品石油管理局協(xié)和二重配套蜀王投資146.10畝59.10畝63.90畝113.85畝88.35畝63.90畝90.30畝48.60畝透平北京金冠同 創(chuàng)上海裕都總部基地九峰集團職業(yè)技術(shù) 學(xué) 校世永上海裕都總部基地上海裕都總部基地力天港蓉升聯(lián)東廣龍?zhí)豆I(yè)園項目布局圖東廣喜悅北 已出讓地塊不可用地塊 美國倍科華 通升聯(lián)部隊龍 大 園農(nóng)民新居農(nóng)民新居?xùn)|廣東廣龍?zhí)秷鲦?zhèn)龍?zhí)秷鲦?zhèn)居家福地繞城高速三環(huán)路雙 龍 路成 南 高 速三旺東廣 東廣高 宇微軟高宇招商二部 電話：84206716 部 長： 馬 瑩

18、副 部 長：楊曉梅副 部 長: 王 黎吉1.3.2SWOT分析優(yōu)勢龍?zhí)端挛挥谌h(huán)路外側(cè)，地理位置好，有距離市中心較近的區(qū)位優(yōu)勢。優(yōu)惠的招商引資政策，透明高效的政府運作。相對低廉的商務(wù)運作成本工業(yè)園工業(yè)用地儲備量較大，為入駐企業(yè)就近建立生產(chǎn)廠提供了便利。項目體量相對其他項目較小，有靈活運作的優(yōu)勢總部基地符合經(jīng)濟發(fā)展的進程，其現(xiàn)代化、商務(wù)化、人性化、滿足成長型企業(yè)的需要。園區(qū)內(nèi)水平交通暢達(dá)，棟內(nèi)垂直交通易達(dá)到使用要求。相對于其他物業(yè)，同等銷售單價下，單價較低。該案內(nèi)部空間寬敞、立體感強，靈活、自由、隨意，符合人性化辦公需要。劣勢總部基地是產(chǎn)業(yè)園區(qū)

19、建設(shè)模式的創(chuàng)新，作為新生事物在消費者那里概念需要一個接受的過程。項目周邊環(huán)境目前較亂?？偛炕赜捎谀玫貢r和政府約定，不能像一般商業(yè)項目那樣公開發(fā)售。工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)尚未完全體現(xiàn)，工業(yè)區(qū)的知名度不高。項目周邊的配套設(shè)施不夠完善機會廣闊的市場空間以及巨大的發(fā)展?jié)摿⑽絹碓蕉嗟钠髽I(yè)投資，而成都將作為總部基地理想之地。成都市市區(qū)中心昂貴的商務(wù)運行成本使越來越多的企業(yè)尋找郊區(qū)辦公的可能性。為了謀求企業(yè)的進一步發(fā)展，總部遷移可能是其擴大知名度、獲取更多信息和資源的重要途徑。隨著成都市成為新的特區(qū)，將帶動物流業(yè)、產(chǎn)品加工業(yè)、進出口貿(mào)易等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時也增大了相關(guān)企業(yè)入駐的可能性。國家對住宅商用

20、的限制，寫字樓辦公的高額開支，總部基地相對寫字樓主打價格差。爭取政府支持，獲取像產(chǎn)業(yè)園之類稅收政策上的扶持，招商過程引導(dǎo)政府介入。成都市產(chǎn)業(yè)漸漸集群化，可以通過行業(yè)協(xié)會（商會等等）去組織。該案自身配套服務(wù)對象的完善；同時打破媒體封鎖，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)來。威脅四川有116個工業(yè)園，成都有21個工業(yè)園，這對該項目形成了巨大的競爭壓力。企業(yè)從決定遷移總部、選擇遷入城市、選擇最終辦公地址往往需要經(jīng)過長時間的調(diào)查論證和上報審批，所以項目的銷售周期可能較長，將面臨資金回籠速度慢的問題。房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控影響處于觀望調(diào)整期，投資者及普通購房群體紛紛看淡后市，這可能影響到該項目的定價和去化。該案土

21、地以工業(yè)用地拿過來，固然工業(yè)用地比商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價要低得多，可以利于該案的價格差銷售，但工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)，銀行按揭貸款很難獲批。2、項目關(guān)鍵點目標(biāo)市場2.1、總部經(jīng)濟園區(qū)辦公市場調(diào)查2.1.1主要經(jīng)濟園區(qū)分布城市發(fā)展促使了成都市工業(yè)地產(chǎn)的興起，為此，成都市市政府為了促使城鄉(xiāng)一體化建設(shè)而對全市的工業(yè)布局進行了規(guī)劃，市政府在成都市的范圍內(nèi)規(guī)劃21個工業(yè)發(fā)展區(qū)，為了改變以前的工業(yè)園由政府包攬的單一格局，政府將采用企業(yè)辦工業(yè)園區(qū)的方式來發(fā)展。青羊工業(yè)園區(qū)、天府軟件園、西部鞋都、龍騰工業(yè)城、裳都中國西部服裝產(chǎn)業(yè)、錦江工業(yè)總部基地、新希望集團項目等等一系列針對企業(yè)客戶的工業(yè)地產(chǎn)項目相繼推出。2.1.2總部地

22、產(chǎn)發(fā)展動態(tài)從本質(zhì)上講，該項目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價格優(yōu)勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時還具有二者不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。但是作為一種全新的產(chǎn)品形式，其被人認(rèn)知和接受可能需要一定的時間。為了研究項目的競爭環(huán)境,從該項目特點出發(fā)，主要研究成都市工業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓的發(fā)展動態(tài)，以尋找該項目的優(yōu)勢以及市場中存在的機會。在政府的規(guī)范下，已經(jīng)呈現(xiàn)向三環(huán)路外郊區(qū)集中的趨勢，其中南延線、西沿線和武侯大道沿線最為集中，并逐步形成各自的產(chǎn)業(yè)特征。交通、區(qū)位、物流、通訊、金融服務(wù)等工業(yè)配套逐步完善，高新技術(shù)山業(yè)發(fā)展環(huán)境已經(jīng)成熟。目前成都市工業(yè)類地產(chǎn)項目售價的總體市場均價為46

23、12元/。而租金最高平均水平為29.625元/月，市場最低租金水平為23.375元/月，綜合平均指數(shù)為26.5元/月。2.1.3成都市甲級寫字樓現(xiàn)狀交通：走路開車都不方便。41.2%的被調(diào)查公司對所在寫字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積?。ㄕ?.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環(huán)路口交通不方便（占2.56%）。電梯：太少太慢。對寫字樓配備電梯的調(diào)查結(jié)果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質(zhì)量品質(zhì)太差，經(jīng)常壞（占7.

24、53%）。而根據(jù)統(tǒng)計，目前成都寫字樓的一部電梯要服務(wù)8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。通訊設(shè)備：終端少，故障多。對于寫字樓IT通訊設(shè)備，差不多6成的公司對于沒有寬帶、自己接線、撥號上網(wǎng)、電話線不夠用不滿意；認(rèn)為長城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫字樓的網(wǎng)線改造工程就更令物管頭痛。空調(diào)：制冷制暖不到位。37.98%的公司對寫字樓空調(diào)配備不滿。其原因有：沒有中央空調(diào)，自裝空調(diào)又沒有預(yù)留位置；空調(diào)制冷制暖都不到位；空氣質(zhì)量不好等。一場非典，使人們對健康有了更深刻的理解，

25、寫字樓作為上班族們最主要的活動場所，其采光、通風(fēng)、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類型的物業(yè)。然而給中央空調(diào)配備新風(fēng)系統(tǒng)的寫字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級和乙級寫字樓使用的中央空調(diào)都是傳統(tǒng)中央空調(diào)，制冷和制熱效果不好不說，各單位還不能自由地調(diào)控室內(nèi)溫度，非常不方便?？上攵?，今后的商務(wù)辦公物業(yè)無論開發(fā)理念，還是產(chǎn)品設(shè)計都會有更大的突破。物管：不盡人意。盡管被調(diào)查公司中，僅有21.4%對寫字樓的物管感到不滿，但其中透露出來的問題也值得注意。寫字樓衛(wèi)生條件差、物管保安素質(zhì)差、物管費用高、進出人員雜等使大多數(shù)入駐公司不滿意。車位：數(shù)量少，費用高。對寫字樓目前車位的感覺滿意的公司僅有19.47

26、%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認(rèn)為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級寫字樓一般配備停車位200-350個左右，平均每200-300平米僅有一個停車位。這不僅不能滿足公司內(nèi)部人員對車位的需求，來客要停車就更加不方便。周邊配套：就餐購物不方便。租或購買寫字樓的單位，對寫字樓周邊配套設(shè)施十分看重。然而，仍然有27%的公司認(rèn)為，所處寫字樓周邊配套令人不滿。如：員工就餐不方便，（占69.7%）；購物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級寫字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供工作快餐，而乙級寫字樓中午員工的就餐問題就非常突出。層高：給人壓抑感。成都甲級寫字樓的樓層凈高

27、通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問題。2.1.4案例寫字樓案例個案1：豐德國際廣場 項目區(qū)位 航空路與新希望路交匯處/TEL：85356666 85356888 85356999 開發(fā)商 成都萬瑞置業(yè)有限公司（豐德集團&青年房產(chǎn)） 物業(yè)管理 戴德梁行（香港）；5元/平米月 物業(yè)概況 規(guī)劃建設(shè)凈用地33862平米（合50.79畝），規(guī)劃總建面178601平米，地上建面143224平米，其中寫字樓39013平米，商務(wù)公寓（實際為寫字樓）52473平米，商業(yè)32158平米，小戶型公寓16605平米，地下建面35377平米，容積率4.14，建筑密

28、度37.7%，綠化率39.3%。 在推物業(yè) 1期推出1#、2#、5#樓，1#、2#為寫字樓，5#為小戶型酒店公寓。1#樓整層為6梯6戶（每單元2梯2戶）、2#樓整層為4梯4戶（每單元2梯2戶），共16層，1-2層為商業(yè)。 物業(yè)配套 地下車庫900個，8個共享會議室、架空休閑層（圖書室、健身中心、開放式休閑區(qū)）、多功能廳、員工餐廳、分戶獨立式中央空調(diào) 項目定位 新商務(wù)運動領(lǐng)跑者 戶型 1#、2#寫字間三種戶型208、213、281平米，建筑層高3.3米，凈高2.7-2.8米，有衛(wèi)生間，公攤17%；5#樓小戶型40-51、74平米（套二），公攤17%。 價格 1#、2#寫字間清水房均價約5400元

29、/平米，層加50元/平米；（三面采光戶型要比同樓層其他戶型高200元/平米左右）。車位售價8.5-8.8萬/個。預(yù)計租金50100元/平方米。 入市及進度 2004年11月底開盤；2005年10月交房 銷售狀況 1#、2#樓已經(jīng)售罄，其中三面采光戶型銷售最快；3#、4#即將推出，均價5000元/平米。 備注 整個項目除3#樓外均為70年產(chǎn)權(quán)，銀行按揭7成30年；1#、2#樓用水為生活用水、用電為商業(yè)用電 個案2：時代廣場 項目區(qū)位 紅星路與總府路交匯處/TEL：86678666 86651999 開發(fā)商 國嘉地產(chǎn) 泰然置業(yè) 物業(yè)管理 世邦魏理仕（美國）；12元/平米月 物業(yè)概況 總用地面積87

30、87.31平米，總建面105459.1平米。地上建面85869.31平米，其中地面建筑面積85869.31平米，地下建面19589.83平米；建筑地下3層，地上主塔樓28層，副塔樓21層；建筑密度57.5%，建筑高度99.95米。 在推物業(yè) 商業(yè)部分已經(jīng)售罄，寫字樓部分剩余少量單位。 物業(yè)配套 地下車庫400個，只租不售；大廈22層設(shè)置大、中、小型不同規(guī)模的會議系統(tǒng)，全數(shù)碼會議大廳；大廈六樓設(shè)員工餐廳，商務(wù)酒樓；空中商務(wù)花園，頂級空中商務(wù)會所。 項目定位 二十一世紀(jì)商務(wù)標(biāo)志 戶型 寫字樓部分銷售接近尾聲，僅余362.264平米的D型、222平米的B1型、246.159平米的J型等少量戶型；層凈

31、高3.4米；公攤29%。 價格 寫字樓均價8000元/平方米，商鋪90000元/平方米。租金100136元/平方米。 入市及進度 2003年9月底開盤；2005年上半年已經(jīng)交房使用。 銷售狀況 寫字樓部分項目已經(jīng)交房入駐，僅8F、15F、18F、19F剩余少量單位。 備注 整個項目除裙樓商業(yè)部分外，寫字樓銀行按揭7成20年（中信實業(yè)）。 個案3：開行國際廣場 項目區(qū)位 臨江西路、人民南路三段與府河交匯處/TEL：85507778 85507779 開發(fā)商 四川央擴置業(yè)有限責(zé)任公司（國家開發(fā)銀行背景） 物業(yè)管理 高緯宏騰集團（新家坡）；15元/平米月 物業(yè)概況 總建筑面積54868平米，樓高99

32、.9米，地上26層，地下3層，綠化率31.2%（不含9畝共享景觀廣場）；塔樓奇數(shù)層單層1554.19平米，且有200多平米中央花園；偶數(shù)層1654.2平米。寫字間層高3.7米，裝修后高2.8米； 在推物業(yè) 用于零售的寫字樓目前僅剩2套。 物業(yè)配套 地下車位288輛，地上車位約100輛；平均每108平方米擁有一個車位。7部電梯，平均候梯時間不超過27秒；27層商務(wù)休閑花園；13.8米高大堂；24小時熱水供應(yīng)。 項目定位 原生態(tài)超甲寫字樓 戶型 可按層出售和零售，其中零售面積不到10000平方米，100余平米以上，可分割；公攤26%。 價格 寫字間清水房均價約890012200元/平米，層加100

33、元/平米；一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無優(yōu)惠；車位400個，只租不售。預(yù)計租金：80135元/平方米。 入市及進度 2004年10月底開盤；下列客戶已購買了逾85%，用于零售的面積不到10000平米，還對購買客戶有一資格審查；1-2層：民生銀行營業(yè)大廳；4-5層：亞洲最大拍賣行；6層：配套餐廳；9-13層：教育投資公司；14-19層：國家開發(fā)銀行；20-24層：教育投資公司（跟前者不同）；29層：央擴置業(yè)自用。 銷售狀況 零售部分僅剩2套，最高價已經(jīng)超過12000元/平米。 備注 地下層是規(guī)劃中的地鐵1號線出口。 總部基地案例總部基地位于北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi)。是作為中關(guān)村開園

34、以來單體面積最大的中外合資項目，2003年北京市政府69項重點工程，北京市60大重點外資工程之一。經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總占地面積：65公頃； 總建筑面積：120萬平方米； 每棟面積1200至6000平米的總部樓500余座； 獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名； 建設(shè)周期：3年總面積約40000平方米五星級酒店 面積約40000平方米商業(yè)配套設(shè)施； 共千余套每套面積約30平方米的總部小公寓； 幾十個面積200至500平方米的風(fēng)味餐廳； 大型地上、地下停車場。各庭院至少有兩個機動出入口，形成庭院內(nèi)交通環(huán)路；地上、地下停車場形成便利、快捷的停車系統(tǒng)，大大超過每萬平方米60個車位的國家標(biāo)準(zhǔn)； 綠化比率：占總面積約5

35、0%； 總投資額：約45億人民幣； 配套：全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等?？偛炕刭徺I優(yōu)勢總部基地與其他經(jīng)濟區(qū)比較比較項目總部基地北京其它經(jīng)濟區(qū)一般狀況產(chǎn)權(quán)獨立產(chǎn)權(quán)一般無購買價格/7000元/13000元/-2100美圓/租金(人民幣)/日3.5元/5元/-20美圓/優(yōu)惠政策三減三免三減三免或無同等價格可購買1000獨棟總部樓400-600辦公面積綠化覆蓋率(%)50%以上一般不高于30%建筑容積率1.5=6停車位/10000平米100個以上45-60以內(nèi)使用率(%)85%以上一般在70%以下物業(yè)管理費/月3-4元/月一般在18元/月-

36、3美圓/月建筑密度30%50%以上車位費/月150元/月650元左右/月單體獨立使用程度建筑面積1200以上即可單體獨立使用一般須建筑面積20000以上才立項單體使用青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)發(fā)展區(qū)戰(zhàn)地面積3015畝，總投資達(dá)到89.6億元，目前銷售均價為5000元/，項目位于日月大道以北，成飛大道以西，溫江機場以東，成飛公司以南，緊鄰饒城高速，距雙流機場僅12分鐘車程，青羊區(qū)區(qū)級機關(guān)、行政單位以及火車西站物流商務(wù)區(qū)近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢毋庸質(zhì)疑。產(chǎn)業(yè)定位青羊區(qū)集中發(fā)展區(qū)定位新型都市精品工業(yè)園區(qū)，根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，重點發(fā)展航空產(chǎn)品、電子電器、軟件開發(fā)、精密機械等產(chǎn)業(yè)和工業(yè)企業(yè)總部走新型工業(yè)化道路，發(fā)

37、展新型工業(yè)經(jīng)濟。功能分區(qū)工業(yè)總部基地：占地大約933畝，以科技研發(fā)、高新技術(shù)為主的成長型企業(yè)機群地；精密加工區(qū)：占地面積1618畝，以高技術(shù)含量、高附加值的電子信息、機械精密加工運做模式青羊工業(yè)總部基地打破了以往有政府主導(dǎo)工業(yè)園區(qū)開發(fā)的傳統(tǒng)格局，創(chuàng)造性的提出了“政府企業(yè)合作”、市場化運做的嶄新模式：以政府為支撐，以企業(yè)為主體，以創(chuàng)新為理念，以市場為導(dǎo)向，親歷打造工業(yè)總部基地?！傲鶄€統(tǒng)一”原則統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)統(tǒng)一投資，統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理產(chǎn)品設(shè)計理念項目強調(diào)個性、尊貴的建筑風(fēng)格，總部基地以全景獨棟大樓為建筑主體，以園林、空間、人文構(gòu)筑立體生態(tài)景觀，為企業(yè)打造全新定義的工作空間。風(fēng)格特色

38、青羊工業(yè)總部基地領(lǐng)創(chuàng)獨棟進程，呈現(xiàn)為企業(yè)獨特氣質(zhì)量身設(shè)計的專署工作區(qū)域。在氣度統(tǒng)一的規(guī)劃下，抽象的線條、簡約的外立面與無視障礙設(shè)計、獨棟式空間格局、層層退臺式景觀，無不闡釋了一場從視覺到精神的現(xiàn)代工作空間革命。建筑產(chǎn)品 青羊工業(yè)總部基地A區(qū)、B區(qū)建筑面積約9000m、共22棟總部大樓已經(jīng)全部開發(fā)建設(shè)完畢，并已成功實現(xiàn)100%的招商，招商入駐企業(yè)近50家。工業(yè)總部C區(qū)、D區(qū)已經(jīng)完成規(guī)劃設(shè)計并投入開發(fā)建設(shè)，預(yù)計2008年全部呈現(xiàn)。生態(tài)景觀1：全景生態(tài) 在景觀營造方面，青羊工業(yè)總部基地注重環(huán)境的生態(tài)內(nèi)涵，著力體現(xiàn)人與自然高度統(tǒng)一、和諧共生的規(guī)劃設(shè)計精神和環(huán)境藝術(shù)宗旨。 2：生態(tài)體系空間生態(tài)園林生態(tài)人

39、文生態(tài)配套 1：基礎(chǔ)供給 水、電、氣、通訊 2：交通配套 航空、鐵路、公路、海關(guān)、物流公司等等交通手段。3：內(nèi)部配套 商務(wù)會所、員工餐廳、陽光健身中心、風(fēng)情街、綜合運動館，可提供從工作、商務(wù)到生活、休閑、娛樂、購物的全方位配套，為企業(yè)解決后顧之猶，全面降低企業(yè)成本。4：入駐企業(yè)員工集中配套區(qū) 為入駐企業(yè)員工提供便利的生活、購物、休閑、娛樂等等服務(wù)。服務(wù)1常規(guī)服務(wù)體系 青羊工業(yè)總部基地引進國際先進專業(yè)物業(yè)管理理念，結(jié)合傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，經(jīng)過不斷探索和實踐，創(chuàng)新地提出了“無憂經(jīng)營企業(yè)管家”服務(wù)模式，成就了獨特的管理風(fēng)格，并培養(yǎng)出了一支專業(yè)化、高素質(zhì)、高效率、嚴(yán)紀(jì)律的物業(yè)管理隊伍。在全面貫徹ISO9

40、001質(zhì)量管理體系的前提下，可為入?yún)^(qū)企業(yè)提供從常規(guī)服務(wù)到特約服務(wù)、個性服務(wù)的全面服務(wù)，解除企業(yè)經(jīng)營管理的后顧之憂。 2：PTS系統(tǒng)服務(wù)計劃內(nèi)容在軟性服務(wù)方面，青羊工業(yè)總部基地秉承創(chuàng)造全新的、一流的、國際化的入?yún)^(qū)企業(yè)服務(wù)水平的理念，獨創(chuàng)了PTS服務(wù)運營平臺，為企業(yè)提供包括貿(mào)易、信息、金融、科技、軟件、人才、咨詢、財會、法律、文化等諸多方面的延伸服務(wù)。這些機構(gòu)圍繞“企業(yè)總部們”開展專項服務(wù)，同時也相互進行服務(wù)，形成以總部的高端需求為中心的復(fù)合型市場關(guān)系，這是一個多重的“環(huán)型產(chǎn)業(yè)圈”，而不是傳統(tǒng)意義直線型的“產(chǎn)業(yè)鏈”。 價值核心價值一：化重為輕的運營成本 入駐企業(yè)享受諸多青羊區(qū)招商引資稅收優(yōu)惠政策，

41、可大幅減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；入駐企業(yè)可以直接享受完善的總部配套、企業(yè)員工配套，避免二次投入，大力節(jié)省企業(yè)運營成本。 核心價值二：無憂經(jīng)營的服務(wù) 支持專為企業(yè)量身訂制“管家式”物管服務(wù)，并獨創(chuàng)“PTS非核心競爭力”服務(wù)體系，為企業(yè)提供從基本需求到投融資、企業(yè)管理、戰(zhàn)略規(guī)劃等特色服務(wù)，全面降低企業(yè)管理投入。 核心價值三：精英聚落的馬太效應(yīng)精英企業(yè)云集，呈矩陣式聚合，可充分實現(xiàn)信息互動、優(yōu)勢互補與資源共享，讓企業(yè)在強強競合中體驗財富升級。 核心價值四：厚積薄發(fā)的增值潛力 開創(chuàng)西部總部經(jīng)濟之先河，將作為傳統(tǒng)費用中心的企業(yè)總部變?yōu)槔麧櫾鲋抵行?，為企業(yè)帶來快速升值的潛力空 2.2、競爭項目數(shù)據(jù)2.2.1眾合科

42、技園“眾合科技園” 由成都眾合高新企業(yè)管理有限公司投資開發(fā)，位于科技園中心區(qū)位，一期和二期科研辦公區(qū)的交匯處。該項目按功能分區(qū)大致分企業(yè)總部基地區(qū)、企業(yè)集中辦公區(qū)。項目總占地面積為 24000 平方米，規(guī)劃建筑總面積：59000 平方米， 其中：企業(yè)總部區(qū)建筑面積：24000平方米；企業(yè)集中區(qū)建筑面積：16000平方米；公建配套建筑面積： 2000 平方米（員工食堂、商務(wù)中心等）。項目小區(qū)內(nèi)規(guī)劃停車位 360個，臨時停車位 12個。容積率1.71，建筑密度40.3%，綠地率32.7%。該項目總投資1.5億元人民幣。于2007年10月3日隆重奠基開工，計劃2009年10月全面竣工，一期于2008

43、年10月竣工。主要指標(biāo)：17棟三層研發(fā)樓、一棟11層科研樓。2.2.2多元國際總部項目名稱：多元總部國際1號(浙江天一產(chǎn)業(yè)園)項目地址：成都市成華區(qū)東三環(huán)二段成南立交與龍?zhí)读⒔恢g所在區(qū)域：成華區(qū)龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)開發(fā)商：四川多元德泰投資有限公司園林設(shè)計：香港海文嘉德建筑設(shè)計有限公司施工單位：成都市第八建筑有限工程公司建筑設(shè)計：加拿大開樸建筑設(shè)計（深圳）公司監(jiān)理單位：四川多元基石工程監(jiān)理有限責(zé)任公司代理銷售：黑馬營銷代理自銷銷售模式：只售不租物業(yè)管理：世邦魏理仕建筑類別：商務(wù)獨棟,，雙聯(lián)排，三聯(lián)排建筑形態(tài)：1棟11層綜合商務(wù)配套大樓(商業(yè)配套)31棟3層企業(yè)獨棟商務(wù)樓房屋狀況：準(zhǔn)現(xiàn)房裝修狀

44、況：毛坯售樓處地址：項目現(xiàn)場售樓電話028-84216588項目網(wǎng)站： HYPERLINK / 占地面積:66667平方米(100畝)總建筑面積:60000平方米產(chǎn)權(quán)：工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均價：5000/總價：150萬500萬付款方式：一次性、分期優(yōu)惠方式：一次性2-3%物管費：3元/平方米/月容積率：1.54綠地率：20%總戶數(shù):60席面積區(qū)間：300-1000停車位:約400個開發(fā)周期:12個月開工時間:2006-12-16開盤時間：2007-10竣工時間:2008-10-31交房標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu):框架結(jié)構(gòu)；外墻:陶磚、中空玻璃；內(nèi)墻:水泥沙漿找平；門窗:鋼化玻璃項目位成都市

45、東三環(huán)成華總部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)內(nèi)，是四川多元德泰投資有限公司在川傾力打造的重點總部經(jīng)濟地產(chǎn)項目。該項目距市中心僅十余分鐘車程。成渝、成南、成綿高速、三環(huán)快速、規(guī)劃地鐵7號線、4號線及諸多的公交線路交匯于此，形成完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)。項目一期多元總部國際1號總建筑面積達(dá)60000，將營造低密度、低容積、高綠化的園林生態(tài)辦公環(huán)境，采用獨棟、聯(lián)排、小高層等多種建設(shè)形態(tài)，結(jié)合生態(tài)環(huán)保、現(xiàn)代服務(wù)的開發(fā)經(jīng)營理念，打造獨立冠名、獨立產(chǎn)權(quán)的總部樓，成為西南總部經(jīng)濟發(fā)展的典范。順應(yīng)總部經(jīng)濟的全球化發(fā)展趨勢，在成華總部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)的基礎(chǔ)上，滿足更多成長型企業(yè)的總部產(chǎn)業(yè)聚集需求，打造一個企業(yè)全天候辦公的新模式，進一步推動企業(yè)

46、全球化發(fā)展，為企業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展空間和靜謐幽雅的環(huán)境，體現(xiàn)完美的人本精神，是企業(yè)發(fā)展的人本動力和展現(xiàn)自身個性的舞臺，帶來企業(yè)形象的提升，同時聚集更多的企業(yè)總部，形成企業(yè)發(fā)展交流和信息互換的平臺，對其競爭優(yōu)勢和經(jīng)濟效益的推動有重要作用。其中為總部基礎(chǔ)服務(wù)的配套項目“浙江大廈”總建筑面積約30000，是一棟按五星級標(biāo)準(zhǔn)修建，集酒店、辦公、金融、會務(wù)和餐飲娛樂為一體的綜合性大廈，為入駐企業(yè)搭建了一個通暢迅捷的綜合商務(wù)平臺。項目將充分發(fā)揮浙商、甬商的資源優(yōu)勢，為區(qū)域發(fā)展帶來可觀的利稅收益和大量的就業(yè)機會，為政府和投資企業(yè)提供了極佳的合作平臺。成都浙江多元總部國際1號，是四川多元德泰投資有限公司在川傾力

47、開發(fā)的重點項目。項目位于成都市東三環(huán)二段，成華總部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)內(nèi)，地段優(yōu)越；成渝、成南、成綿高速、三環(huán)快速、地鐵7號線、4號線及諸多的公交線路，形成完善的交通網(wǎng)絡(luò)，距市中心僅十余分鐘車程?！岸嘣偛繃H1號”為總部基地示范區(qū)，用地約100畝，總建筑面積約60000平方米，旨在打造創(chuàng)新型生態(tài)獨棟企業(yè)總部。將集聚浙江、寧波等沿海地區(qū)及部分歐盟企業(yè)，形成辦公、科研、營銷、貿(mào)易為一體的西南區(qū)域性總部集群。將成為企業(yè)生產(chǎn)、物流、倉儲、培訓(xùn)、配套服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈完善、高效集約、具有核心競爭優(yōu)勢的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！岸嘣偛繃H1號”將建造成都東三環(huán)路的標(biāo)志性建筑“浙江大廈”和獨棟企業(yè)總部。浙江大廈建筑面積達(dá)3000

48、0平方米，是一棟按五星級標(biāo)準(zhǔn)修建、集酒店、餐飲、辦公、金融、會務(wù)和娛樂休閑為一體的綜合性大廈。其中浙商會所、甬商天地俱樂部擁有150余套五星級高級商務(wù)套房、大型杭幫菜館“西湖春天”；另有浙江省政府駐四川（西南）辦事處接待中心、會議中心、成都市成華總部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)管委會、浙商銀行、川浙名特優(yōu)產(chǎn)品展銷中心等服務(wù)機構(gòu)聯(lián)袂入駐，搭建企業(yè)總部通暢迅捷的綜合商務(wù)平臺。獨棟企業(yè)總部以創(chuàng)新型生態(tài)臨水建筑，提供獨立冠名權(quán)，彰顯企業(yè)品牌形象。面積為300900平方米，實現(xiàn)靈動多變組合空間。全智能化、高實用率、低使用成本，尊享五星級物業(yè)管理，成就睿智企業(yè)商務(wù)獨棟夢想?！岸嘣偛繃H1號”的建立，將真正成為在川浙商交流

49、信息、商貿(mào)投資、文化娛樂、休閑交友的浙商大世界，標(biāo)志著大西南“新浙商”時代的來臨。項目以企業(yè)總部基地為先鋒、以精密模具和包裝印刷文化產(chǎn)業(yè)為兩翼，以川浙兩地政府支持為后盾，以浙江商會和成都寧波商會為紐帶，以在川浙商為主力軍，將形成規(guī)模達(dá)600余家企業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)建成后，年稅收總額將達(dá)36億，可解決約2萬名員工就業(yè)?？捎^的稅收和充足地就業(yè)機會，將有力地促進地方經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會地建立?！岸嘣偛繃H1號”定于2006年12月16日隆重奠基開工，計劃2008年3月竣工落成；“多元總部國際1號”由浙江城建設(shè)計集團公司和加拿大開樸（深圳）建筑設(shè)計公司聯(lián)合設(shè)計，其中浙江大廈以10層高、120米長的

50、大體量和現(xiàn)代明麗的外立面將成為東三環(huán)標(biāo)志性建筑。而65棟后現(xiàn)代主義風(fēng)格的3層高企業(yè)獨棟，外形俊逸、簡潔，主要有純獨棟、雙聯(lián)排、三聯(lián)排、四聯(lián)排等多種建筑形式，均配有獨立行政車位，部分單位配置地下室及室內(nèi)電梯，全部采用甲級全智能辦公系統(tǒng)，充分滿足現(xiàn)代成長型企業(yè)的商務(wù)需求。園區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，主要以大面積活水體系營造生態(tài)親水商務(wù)氛圍，充分體現(xiàn)了未來生態(tài)商務(wù)的發(fā)展趨勢。由于項目處于成都產(chǎn)業(yè)東向發(fā)展的核心區(qū)域，以及浙江川浙兩地政府、寧波商會、成都寧波商會兩地商會的大力支持，招商工作啟動伊始，即獲得客戶青睞，目前已有十余家企業(yè)意向入駐，顯示了成都總部經(jīng)濟強大的發(fā)展后勁，作為投資商的四川多元德泰投資有限公司也將

51、竭盡所能，招引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入園，取得政府、企業(yè)雙豐收。3、項目提供的產(chǎn)品及服務(wù)3.1、項目定位項目產(chǎn)品定位:一個位于國際化高科技園區(qū)的核心的與世界500強為鄰的專為高科技創(chuàng)新型企業(yè)量身定做的項目形象定位: 成都市高科技企業(yè)總部基地的締造者高科技企業(yè)-項目針對的客戶為高科技行業(yè)總部基地-行業(yè)氛圍好，產(chǎn)業(yè)鏈齊備締造者-在成都市第一個正式定位為“總部基地”的項目策略定位:以高科技行業(yè)為推廣核心以產(chǎn)業(yè)鏈齊備為推廣旗幟針對高科技創(chuàng)新型企業(yè)進行定向推廣 項目功能定位:整合型總部辦公樓推廣方式:采取媒體推廣與公關(guān)活動相結(jié)合的方式，媒體推廣是為了達(dá)到宣傳推廣的廣度，公關(guān)活動是為了達(dá)到宣傳推廣的深度，兩者相結(jié)合。3

52、.2、項目規(guī)劃及建設(shè)方案3.2.1概述項目概況該項目位于成都市龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)內(nèi),整個用地交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施齊全。地塊呈規(guī)則四邊形,場地所屬成都市東北路,三環(huán)路外.規(guī)模及功能該工程總用地面積18832平方米,總建筑面積99440.61平方米,主要包括主題研發(fā)樓及裙樓。建筑層數(shù):主體研發(fā)樓20層,群房6層;主體研發(fā)樓72.9米局部62.1米,群房22.5米。主體研發(fā)樓為一類高層,群房為耐火等級二級.3.2.2建筑篇場地概況該項目位于龍?zhí)端鹿I(yè)區(qū),該區(qū)域地域趨勢較為平緩,項目凈用地18832.2平方米,場地紅線用地為東西115.1米,南北為162.4米。總平面設(shè)計思路在建筑布局當(dāng)中,通過與周邊環(huán)境的

53、協(xié)調(diào)及場地內(nèi)的建筑物合理布局,營造富有節(jié)奏及韻律美感的建筑群。構(gòu)建順暢安全的道路交通系統(tǒng)。合理的進行功能分區(qū),使各項工程構(gòu)成有機的組合群。揚長避短,因地制宜,把交通組織、環(huán)境美化、景觀創(chuàng)造、防塵隔噪。 三、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目指標(biāo)1凈用地面積平方米18832.22 總建筑面積平方米99440.613 建筑基地面積平方米7492.824 容積率4.495建筑密度39.79%6綠地面積5932.147綠化率31.5%8機動車停車位輛4969非機動車停車位輛3984、總部基地項目背景及市場分析4.1市場調(diào)研主要資料及次級資料的收集與應(yīng)用由于要對項目進行精準(zhǔn)定位,故采用市場調(diào)查問卷方式,對100名

54、潛在客戶進行試行招商,完成一次成都市總部辦公樓需求調(diào)查,以便作出更好的項目分析,以下是市場調(diào)查后作出的數(shù)據(jù)分析:4.1.1、您公司所屬的行業(yè)?以下對行業(yè)是做了非常具有針對性的調(diào)查,特別是對加工、制造業(yè)的深度調(diào)查,因為這行業(yè)客戶將是項目最大潛在的客戶群體,所以對該行業(yè)調(diào)查量也更大。行業(yè)房地產(chǎn)金融貿(mào)易政府咨詢業(yè)制造業(yè)信息通訊交通運輸中介服務(wù)教育培訓(xùn)廣告媒體其它數(shù)量1012611831561532比值10%12%6%11%8%31%5%6%1%5%3%2% 表4.1 公司所屬行業(yè) 資料來源:調(diào)查問卷1題之?dāng)?shù)據(jù)分析圖4.1 公司所屬行業(yè) 資料來源:調(diào)查問卷1題之?dāng)?shù)據(jù)分析4.1.2、您公司的性質(zhì)?從圖4

55、.2看出主要側(cè)重對民營行業(yè)的調(diào)查,當(dāng)然也不是對其他性質(zhì)的公司無信心，同樣視為潛在客戶。公司性質(zhì)國營外資企業(yè)政府機構(gòu)民營其他數(shù)量122811472比值12%28%11%47%2% 表4.2 公司性質(zhì) 資料來源:調(diào)查問卷2題之?dāng)?shù)據(jù)分析 圖4.2 公司性質(zhì) 資料來源:調(diào)查問卷2題之?dāng)?shù)據(jù)分析 4.1.3您公司現(xiàn)有的辦公面積?從圖4.3看出現(xiàn)在在市區(qū)辦公的公司主要集中在150m-200 m之間,隨著公司的規(guī)模的擴大,也急需要更大辦公面積、環(huán)境更好、交通更好、配套更好的辦公室?，F(xiàn)有辦公面積50以下50-100100-150150-200200以上 數(shù)量415233820比值4%15%23%38%20%表4

56、.3 現(xiàn)有辦公面積 資料來源:調(diào)查問卷3題之?dāng)?shù)據(jù)分析 圖4.3 現(xiàn)有辦公面積 資料來源:調(diào)查問卷3題之?dāng)?shù)據(jù)分析 4.1.4您現(xiàn)在辦公場所的性質(zhì)？辦公場所性質(zhì)寫字樓商住樓商住公寓酒店數(shù)量5223187比值52%23%18%7%表4.4 辦公場所性質(zhì) 資料來源:調(diào)查問卷4題之?dāng)?shù)據(jù)分析 圖4.4 辦公場所性質(zhì) 資料來源:調(diào)查問卷4題之?dāng)?shù)據(jù)分析 4.1.5您現(xiàn)在使用的辦公場所是租或者買的？圖4.5說明目前在成都市市區(qū)辦公樓租賃占絕大多少數(shù),往往在市區(qū)租賃3-4年的話就可以在龍?zhí)端驴偛炕刭徺I一套辦公場所,這也是開發(fā)業(yè)主可以主打的價格牌。目前辦公是租賃或者購買租賃購買數(shù)量8911比值89%11%表4.5

57、 辦公是租賃是購買 資料來源:調(diào)查問卷5題之?dāng)?shù)據(jù)分析 圖4.5 辦公是租賃是購買 資料來源:調(diào)查問卷5題之?dāng)?shù)據(jù)分析 4.1.6您對現(xiàn)在使用的辦公樓是否滿意？目前在成都市市區(qū)寫字樓辦公對辦公滿意程度不是很高,究其原因主要歸納為以下幾點:走路開車都有不方便之處。電梯太慢。通訊設(shè)備終端少,故障多?？照{(diào)制冷制暖不到位。物業(yè)管理不到位。車位少。層高給人有壓抑感,窗戶少。滿意程度滿意不滿意數(shù)量3268比值32%68%表4.6 滿意程度 資料來源:調(diào)查問卷6題之?dāng)?shù)據(jù)分析圖4.6 滿意程度 資料來源:調(diào)查問卷6題之?dāng)?shù)據(jù)分析4.1.7您意向辦公的區(qū)域？意向辦公區(qū)域中 央 商 務(wù) 區(qū)行 政 商 務(wù) 區(qū)龍?zhí)端驴偛?

58、經(jīng) 濟 園 區(qū)其它數(shù)量32351221比值32%35%12%21%表4.7 意向辦公區(qū)域 資料來源:調(diào)查問卷7題之?dāng)?shù)據(jù)分析圖4.7 意向辦公區(qū)域 資料來源:調(diào)查問卷7題之?dāng)?shù)據(jù)分析4.1.8您對總部辦公樓生態(tài)（景觀、采光、通風(fēng)）環(huán)境的要求？總部基地吸引了這樣一些行業(yè)的公司，如IT行業(yè)、軟件開發(fā)、食品行業(yè)，生物醫(yī)藥行業(yè)等等，他們的總部選址都十分看重區(qū)域良好的生態(tài)環(huán)境。這是由這些企業(yè)所處行業(yè)的需求所決定的。這些行業(yè)的生產(chǎn)和制造都要求很高的衛(wèi)生條件和良好的自然環(huán)境條件。雖然企業(yè)的總部并不直接從事生產(chǎn)活動，但是良好辦公環(huán)境是企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的象征。對辦公樓生態(tài)要求首要條件比較重要無所謂數(shù)量533611比值5

59、3%36%11%表4.8 對辦公樓生態(tài)要求 資料來源:調(diào)查問卷8題之?dāng)?shù)據(jù)分析圖4.8 對辦公樓生態(tài)要求 資料來源:調(diào)查問卷8題之?dāng)?shù)據(jù)分析4.1.9您能承受寫字樓的物業(yè)管理費（m/月）？物管費承受度2元/ m/月以下2-4元/ m/月4-6元/ m/月6元/ m/月以上數(shù)量20422216比值20%42%22%16%表4.9 物管費承受度 資料來源:調(diào)查問卷9題之?dāng)?shù)據(jù)分析圖4.9 物管費承受度 資料來源:調(diào)查問卷9題之?dāng)?shù)據(jù)分析4.1.10您購買總部辦公樓時主要考慮那些因素？從圖4.10看出,以上任何一個因素都是不可缺少的,建議業(yè)主在開發(fā)過程中任何因素都要重視，力爭在進入銷售階段有最佳訴求點。購買

60、因素地段交通商務(wù)配套市政配套價格環(huán)境戶型設(shè)計物業(yè)管理開發(fā)商信譽其它數(shù)量21121315121962比值21%12%13%15%12%19%6%2%表4.10 購買因素 資料來源:調(diào)查問卷10題之?dāng)?shù)據(jù)分析圖4.10 購買因素 資料來源:調(diào)查問卷10題之?dāng)?shù)據(jù)分析4.1.11您若購買總部辦公樓，目的是什么？購買目的自辦投資兩者皆有數(shù)量351253比值35%12%53%表4.11 購買目的 資料來源:調(diào)查問卷11題之?dāng)?shù)據(jù)分析表4.11 購買目的 資料來源:調(diào)查問卷11題之?dāng)?shù)據(jù)分析4.1.12您如果購買總部辦公樓，你能承受的最高售價（元/）是多少？承受價格3000以下3000-40004000-5000