建筑限額設(shè)計(jì)指引

1、 建筑限額設(shè)計(jì)指引 目 錄 第一篇前言.2 第二篇規(guī)劃篇.5 一規(guī)劃方案階段重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及部分參考值.5 二總圖布置原則.7 三、地下車(chē)庫(kù)規(guī)劃設(shè)計(jì).8 四、園林景觀規(guī)劃.9 第三篇建筑.1 第一章、方案部分.10 一、建筑層高.10 二、使用面積系數(shù).10 三體形系 .1 四、窗地比 .11 五、窗墻比.12 六、墻地比.13 七、方案階段其他控制成本的措.14 第二章施工圖部.17 一施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原.17 二、施工圖設(shè)計(jì)建筑成本優(yōu)化措.18 第三章、材料選.21 一、材料選用原.21 二、外窗的選用原.21 三、外墻的選用原.24 四、屋面主要材料的選用原.26 五、廚房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)

2、.27 六 綜合限額措.28 第三章車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì).31 一層高.31 二柱網(wǎng).32 三地下車(chē)庫(kù)限額指標(biāo)管.36 四地下車(chē)庫(kù)指標(biāo)計(jì)算及指標(biāo).36 五地下室布.40 六地下室構(gòu)造限額設(shè)計(jì)方.41 1 第一篇 前言 一、什么是限額設(shè)計(jì) 限額設(shè)計(jì)就是設(shè)計(jì)師按照建設(shè)單位的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè) 計(jì)，然后根據(jù)建設(shè)單位批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。 房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)業(yè)內(nèi)投資控制的“三七定理”，那就是項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì) 階段已經(jīng)決定了項(xiàng)目生命周期內(nèi)70%的費(fèi)用規(guī)劃和初步設(shè)計(jì)階段又決定了工 程建安造價(jià)70-80%，而施工圖和后期工程管理只能決定工程投資20-30% 份額所以規(guī)劃方案階段的設(shè)計(jì)優(yōu)化設(shè)備系統(tǒng)工

3、藝的確定和設(shè)備選型等是 限額設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)階段而施工圖設(shè)計(jì)和工程施工階段成本優(yōu)化的空間則 相對(duì)較小所以我們非常有必要把只管控建筑材料消耗為主的設(shè)計(jì)成本管控體 系，逐步升級(jí)到開(kāi)發(fā)全程成本管控體系 二、限額設(shè)計(jì)的途徑 通常限額設(shè)計(jì)達(dá)到控制投資的途徑有兩類(lèi)： 1、要求設(shè)計(jì)滿(mǎn)足建設(shè)單位要求的造價(jià)指標(biāo)：即為滿(mǎn)足投資或造價(jià)的要求限定 的投資限制總值可以理解為在滿(mǎn)足建設(shè)單位任務(wù)書(shū)主要內(nèi)容的情況下從規(guī) 平 米造價(jià)、總投資額等。 2、要求設(shè)計(jì)滿(mǎn)足建設(shè)單位要求的經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)：即為保證設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì) 性而制定的技術(shù)上不應(yīng)突破的限制值簡(jiǎn)單說(shuō)就是節(jié)材如建筑結(jié)構(gòu)鋼筋含量 砼含量、平均車(chē)位面積等。 前者雖然以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程

4、為周期管控投資，但周期長(zhǎng)，很多環(huán)節(jié)設(shè)計(jì) 控；而后者在設(shè)計(jì)伊始就可貫徹執(zhí)行，非常適合公司“三邊”開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 三、限額設(shè)計(jì)的目的 工程建設(shè)計(jì)成本主要集中在工程設(shè)計(jì)和項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段 計(jì)管理中心應(yīng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè) 成本控制的目標(biāo)通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量在 項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)防止設(shè)計(jì)自身失誤導(dǎo)致成本增 含 節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響較大的內(nèi)容在滿(mǎn)足建筑效果的前提下控制 裝飾用料和建筑材料對(duì)工程造價(jià)的影響。通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程 來(lái)評(píng)價(jià) 各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量通過(guò)階段化設(shè)計(jì)成果管理及限額設(shè)計(jì)等手段 從源頭上控制好

5、設(shè)計(jì)質(zhì)量及建設(shè)成本。 這一階段的設(shè)計(jì)要素控制應(yīng)由各項(xiàng)目公司牽頭由設(shè)計(jì)單位來(lái)實(shí)現(xiàn)與 計(jì)單位共同完成設(shè)計(jì)關(guān)鍵要素的控制設(shè)計(jì)單位不僅應(yīng)承擔(dān)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤設(shè)計(jì)延 誤和施工配合不到位所導(dǎo)致的損失，同時(shí)也應(yīng)承擔(dān)設(shè)計(jì)成果超限額的罰責(zé)。 得整個(gè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和施工流程清楚客戶(hù)需求和敏感點(diǎn)在打造品牌 確 將 和 成本管理的意義不僅在于降低成本更重要的是為了建立和保持企業(yè)的 長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 建筑開(kāi)發(fā)成本控制貫穿建筑開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程建筑設(shè)計(jì)雖然不能涵蓋開(kāi)發(fā) 關(guān)成本和利潤(rùn)的所有環(huán)節(jié)，卻可以控制所有材料使用，更可以通過(guò)精心設(shè)計(jì)， 提高這些材料的利用率達(dá)到降低成本提高利潤(rùn)的效果目前控制建設(shè)用材的 3 常見(jiàn)方法就是通過(guò)限額設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn) 本控制

6、體系。 限額設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)公司成本管控有非常重要的意義 的限額設(shè)計(jì)不僅僅是在設(shè)計(jì)階段或設(shè)計(jì)院可以完成的工作 算部門(mén)根據(jù)過(guò)往的設(shè)計(jì)通過(guò)精心分類(lèi)仔細(xì)計(jì)算 限額才能實(shí)現(xiàn)所以要開(kāi)展完整意義上的限額設(shè)計(jì) 得適合我公司相應(yīng)項(xiàng)目的限額指標(biāo)。 成本控制是集團(tuán)的重要管理科目 理中心規(guī)定的指標(biāo)和指引開(kāi)展設(shè)計(jì)工作集團(tuán)所有房地產(chǎn)項(xiàng)目均須進(jìn)行 計(jì)。 第二篇 規(guī) 劃 篇 一、規(guī)劃方案階段重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及部分參考值 4 規(guī)劃方案階段應(yīng)根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目不同地域及要求對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行成本分析和對(duì) 比爭(zhēng)取采用較為合理的指標(biāo)進(jìn)行合理設(shè)計(jì) 求來(lái)進(jìn)行對(duì)比衡量做出多方案比較表中參考值為一般情況 標(biāo): 總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名稱(chēng) 規(guī)劃條件 面積（

7、平方米） 上階段 現(xiàn)階段 差值 備注 總用地面 0 規(guī)劃建設(shè)用地面 0 總建筑面 0 地上計(jì)容建筑面 0 住宅建筑面 0 住宅建筑面 其中高層平 0 疊墅 0 非住宅建筑面 0 沿街商 0 社區(qū)居委 會(huì) 0 文化活動(dòng) 站 0 星光老年 依據(jù)用地 規(guī)劃條 之家 依據(jù)用地 規(guī)劃條 垃圾站 0 其中 公交首末 其中 站 0 農(nóng)貿(mào)市 0 體育運(yùn)動(dòng) 館 0 社區(qū)衛(wèi)生 服務(wù)中 0 公廁 0 物業(yè)管理 用房 0 架空建筑面 0 架空活動(dòng)建筑面 積 0 架空停車(chē)建筑面 積 0 地下建筑面 0 地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)面 0 5 積 其地下一 0 地下二 0 地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù) 面積 0 人防車(chē)庫(kù)面 0 非人防車(chē)庫(kù)面 0 計(jì)容

8、建筑面 0 總基底面 0 30% 30% 0 容積率 規(guī)劃要求 3.0 0 住宅總戶(hù) 0 其中 高層平 0 疊墅 0 綠地面積 0 30% 30% 0 非機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)量（輛 0 住宅1.0/100 5 住宅1.5每100建筑面 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)（輛 0 積業(yè)1.0每100 筑面積 地上停車(chē)數(shù)（輛 0 地面車(chē)位占比10% 架空停車(chē)數(shù)（輛 0 地下停車(chē)數(shù)（輛 0 機(jī)械車(chē) 0 普通車(chē) 0 人防停車(chē) 0 非人防停車(chē) 0 住宅停車(chē) 0 商業(yè)停車(chē) 0 配套停車(chē) 0 單車(chē)位面積2個(gè)，部分微型車(chē) 二、 總圖布置原則 小區(qū)規(guī)劃應(yīng)結(jié)合地形地貌 根據(jù)相關(guān)地形所作特殊要求進(jìn)行特色設(shè)計(jì)根據(jù)本地塊周?chē)默F(xiàn)狀 6 使本小區(qū)能成為

9、具有山地特色的建筑群體。 1、力求場(chǎng)地內(nèi)土方工程總量最小化，并做到場(chǎng)地內(nèi)土方填挖平衡，減少土方 的內(nèi)外運(yùn)輸，避免大挖大填，盡量依山就勢(shì)，必要時(shí)采取結(jié)構(gòu)架空處理。 2、在進(jìn)行總圖設(shè)計(jì)時(shí)須全面推敲，避免出現(xiàn)高邊坡和高擋墻，若確實(shí)無(wú)法避 免應(yīng)力求高邊坡和擋土墻的高度最小化并將之設(shè)計(jì)在用地紅線處保證良 好的場(chǎng)地內(nèi)的豎向空間用地紅線處的高邊坡和高擋墻布置要滿(mǎn)足規(guī)劃要求的 建筑紅線退縮合理的設(shè)計(jì)擋土墻的位置及形式 以使在滿(mǎn)足其功能的情況下將其成本控制在相應(yīng)較低的范圍內(nèi)總圖豎向設(shè) 計(jì)避免一級(jí)高差過(guò)大的分階，采取多次分級(jí)消化高差。 3業(yè).擇 合理的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)及支護(hù)型式在地下室頂板覆土前應(yīng)將結(jié)構(gòu)圖與園林綠化圖 進(jìn)

10、行疊圖應(yīng)將覆土的厚度與梁柱重合避免后期結(jié)構(gòu)加固處理好場(chǎng)地豎向 土方工程和建筑基礎(chǔ)埋深室外綜合管線敷設(shè)的關(guān)系滿(mǎn)足場(chǎng)地內(nèi)的管線敷設(shè) 和市政管線的銜接。 4給排水專(zhuān)業(yè)合成室外綜合管網(wǎng)圖,并將綜合管線圖與種植圖疊圖避免施工 中挖斷管網(wǎng)和后期園林綠化的維護(hù)電氣專(zhuān)業(yè)配電房宜放置在小區(qū)負(fù)荷較為中 心的部位，并結(jié)合現(xiàn)有的山地地形布置其檢查井及室外泛光照明。 5、合理組織場(chǎng)地內(nèi)的道路交通系統(tǒng)，考慮場(chǎng)地豎向因素，合理組織放坡和排 水適當(dāng)考慮相鄰樓宇首層地面的高差較陡的山地地形上的高層住宅的首層 宜考慮設(shè)置局部架空花園和大堂。 6、 應(yīng)結(jié)合山地地形設(shè)計(jì)山地別墅，設(shè)計(jì)局部半地下室。 三、地下車(chē)庫(kù)規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、應(yīng)充分考

11、慮地下車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本和使用效率，力求項(xiàng)目銷(xiāo)售利益最大化， 7 地下車(chē)庫(kù)空間使用效益最大化設(shè)備用房面積最小化地下室外輪廓線最小化 2、應(yīng)結(jié)合地形高差等因素考慮地下車(chē)庫(kù)層數(shù)及范圍,在滿(mǎn)足規(guī)劃及消防前提 下合理減少地庫(kù)埋深，以節(jié)省土方量。 3、原則上、在滿(mǎn)足規(guī)劃的前提下，三四線城市，盡量多的設(shè)置地面停車(chē)，紅 線范圍內(nèi)封閉園區(qū)范圍外均可設(shè)置地面停車(chē)一般規(guī)劃要求地面車(chē)位占比 10%。在通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后，再將地面停車(chē)位恢復(fù)為景觀園林。 4三四線城市在設(shè)置地下車(chē)庫(kù)出入口時(shí) 解決車(chē)位銷(xiāo)售難的問(wèn)題。可將車(chē)位對(duì)外銷(xiāo)售或出租，提高車(chē)位的利用率。 5、為節(jié)約成本，地下車(chē)庫(kù)層數(shù)盡量少，能一層解決盡量不用兩層解決，能兩 層

12、解決盡量不用三層解決原則上不設(shè)機(jī)械車(chē)庫(kù)合理規(guī)劃減少地下車(chē)庫(kù)出 入口數(shù)量充分利用地形合理選擇地下車(chē)庫(kù)出入口減小車(chē)庫(kù)出入口坡道的 長(zhǎng)度。 6、若當(dāng)?shù)剀?chē)位銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)高于建設(shè)成本，且車(chē)位緊缺，可在后期適當(dāng)多規(guī)劃 部分地下車(chē)庫(kù)若當(dāng)?shù)剀?chē)位銷(xiāo)售價(jià)格低于建設(shè)成本則應(yīng)在當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)允許 下設(shè)部分室外地面停車(chē)以減少投入合理劃分首期建設(shè)范圍及地下室范圍爭(zhēng) 取前期投入少，產(chǎn)出快。 7 地下車(chē)庫(kù)應(yīng)嚴(yán)格控制整體規(guī)模原則上滿(mǎn)足規(guī)劃要求的車(chē)位配比即可小 區(qū)內(nèi)設(shè)備用房應(yīng)滿(mǎn)足首期單獨(dú)驗(yàn)收交樓及分期驗(yàn)收需要盡量設(shè)置在小區(qū)地下 室內(nèi)當(dāng)無(wú)地下車(chē)庫(kù)可利用時(shí)盡量在塔樓下方及周邊區(qū)域 利用塔樓樓梯疏散地下室范圍需結(jié)合人防要求盡量減少商業(yè)投影

13、下地下精 通的范圍以便減少人防面積宜將塔樓下方多余的地下結(jié)構(gòu)剔除掉以節(jié)約 工程成本地下室人防設(shè)備宜布置在塔樓下方的地下室塔樓區(qū)域以外的人防 出入口宜在平時(shí)進(jìn)行封堵。 8 8、處理和協(xié)調(diào)好綠地率與停車(chē)位的矛盾，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)的溝通，在滿(mǎn) 足規(guī)劃報(bào)建和規(guī)劃驗(yàn)收的情況下，靈活處理地面停車(chē)。 四、園林景觀規(guī)劃 1盡量在建筑規(guī)劃階段全局考慮場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì) 合理消化高差于規(guī)劃和方案階段通過(guò)道路標(biāo)高調(diào)整減少土方回填和擋墻結(jié) 構(gòu)面積或通過(guò)放坡分級(jí)設(shè)立擋墻減低自重力擋墻高度一米以下的擋墻在 空間允許的情況下盡量放坡，通過(guò)植物軟化來(lái)處理。 2度. 別墅樓棟擺放盡量平行于等高線,. 各棟別墅標(biāo)高沿道路逐漸抬高減少

14、陡坎 3、應(yīng)進(jìn)行地下水滲流分析，確定疏水層及排水盲溝設(shè)計(jì)。注意邊坡（尤其是 填土邊坡）的坡面硬化或綠化，防止雨水沖刷導(dǎo)致水土流失甚至崩塌。 4、園林景觀限額設(shè)計(jì)的相關(guān)設(shè)計(jì)詳見(jiàn)集團(tuán)景觀限額設(shè)計(jì)。 第三篇 建 筑 篇 第一章 方案部 一、建筑層高 建筑類(lèi)型及部位 限額(mm) 本建筑取值 多層、高層住 3000 大平層住 330018F； 310018F) 別墅客廳 客廳層（360）； 其它層（330） 二、使用面積系數(shù) 9 適用建筑類(lèi)型 限額值 本建筑取值 多層住宅單 85% 高層住宅單 82% 三體形系數(shù)體形系數(shù)指建筑物外表面積和外表面積所包圍的體積之比 單位體積所分?jǐn)偟耐獗砩崦娣e 用量相應(yīng)

15、也多。 1、夏熱冬暖地區(qū)居住建筑體形系數(shù)限額表： 適用建筑類(lèi)型 限額值 本建筑取值 北區(qū)單元式、通廊 0.35 北區(qū)塔 0.40 南區(qū) 不限 2、夏熱冬冷地區(qū)居住建筑體形系數(shù)限額表： 適用建筑類(lèi)型 限額值 本建筑取值 3層 0.55 4-11層 0.40 12層 0.35 3.寒冷地區(qū)居住建筑體形系數(shù)限額表： 適用建筑類(lèi)型 限額值 本建筑取值 3層 0.52 4-8層 0.33 9-13層 0.30 14層 0.26 4.嚴(yán)寒地區(qū)居住建筑體形系數(shù)限額表： 適用建筑類(lèi)型 限額值 本建筑取值 3層 0.50 4-8層 0.30 9-13層 0.28 14層 0.25 四、窗地比 窗地比為房間采光窗

16、洞口面積與房間底板面積之比。地板面積即凈面積。 離地面500高以下的窗洞口不能計(jì)入采光面積落地窗低窗臺(tái)離地500以 下部位的窗口不能計(jì)入采光面積，卻能增加外窗散熱面積，須慎重應(yīng)用。 居住建筑房間窗地比限額表： 適用空間類(lèi)型 限額值 本建筑取值 適用空間類(lèi)型 限額值 本建筑取值 起居室、 1/7 臥室 1/7 廚房 1/7 其它空 不限 注：娛樂(lè)室按起居室，書(shū)房、工人房按臥室計(jì)，餐廳、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室不限 常見(jiàn)開(kāi)間進(jìn)深的房間最小開(kāi)窗面積表（單位：m）： 進(jìn)深m 開(kāi)間m 2.4 2.7 3.0 3.3 3.6 3.9 4.2 4.5 4.8 2.4 0.82 0.93 1.03 1.13 1.23

17、1.34 2.7 0.93 1.04 1.16 1.27 1.39 1.50 1.62 3.0 1.15 1.29 1.41 1.54 1.67 1.80 1.93 3.3 1.41 1.56 1.70 1.84 1.98 2.12 2.26 3.6 1.70 1.84 2.00 2.16 2.31 2.47 3.9 2.00 2.17 2.34 2.51 2.67 4.2 2.34 2.52 2.70 2.88 注：實(shí)際窗面積應(yīng)按此表面積套用標(biāo)準(zhǔn)門(mén)窗庫(kù)中，面積最接近的標(biāo)準(zhǔn)門(mén)窗。 五、窗墻比 窗墻比為某房間窗洞口面積與房間立面單 方正，不宜做窄面寬大進(jìn)深的房間。 1、夏熱冬暖地區(qū)窗墻比限額：

18、墻體朝 限額值 本建筑取值 南向 0.40 東、西 0.30 北向 0.40 2、夏熱冬冷地區(qū)窗墻比限額： 墻面朝 限額值 本建筑取值 南向 0.45 東、西 0.33 北向 0.40 每套房允許一個(gè)房間（不分朝向，如客廳 0.60 3、寒冷地區(qū)窗墻比限額 墻體朝向 限額值 本建筑取值 南向 0.50 東、西向 0.35 北向 0.30 4、嚴(yán)寒地區(qū)窗墻比限額： 墻體朝向 限額值 本建筑取值 南向 0.45 東、西向 0.30 北向 0.25 常見(jiàn)開(kāi)間進(jìn)深的房間最小窗墻比（層高3m） 進(jìn)深m（注窗墻比與房間進(jìn)深成正比房間方正進(jìn)深淺有利于降低窗墻比 開(kāi)間 2.4 2.7 3.0 3.3 3.6

19、3.9 4.2 4.5 4.8 2.4 0.12 0.13 0.14 0.16 0.17 0.19 2.7 0.12 0.13 0.14 0.16 0.17 0.19 0.20 3.0 0.12 0.14 0.16 0.17 0.19 0.20 0.22 3.3 0.14 0.16 0.17 0.19 0.20 0.22 0.23 3.6 0.16 0.17 0.19 0.20 0.22 0.23 3.9 0.17 0.19 0.20 0.22 0.23 4.2 0.19 0.20 0.22 0.23 六、墻地比：外立面展開(kāi)面積與成本計(jì)量面積之比。 公式：K=（C+Q）/S 其中：K-墻地比（

20、m2/m2）； （C+Q）-外立面展開(kāi)面積（m2），包含外墻、外窗、空調(diào)板、飄窗板及非封閉陽(yáng)臺(tái)的 側(cè)壁展開(kāi)面積等。 C-外門(mén)窗展開(kāi)面積（m2），定義同窗地比中的約定。 Q-外墻展開(kāi)面積（m2）； S 付業(yè)主的狀態(tài)計(jì)算。說(shuō)明：在方案階段，K計(jì)算范圍為標(biāo)準(zhǔn)層，標(biāo)準(zhǔn)層外立面展開(kāi)面積可 簡(jiǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)層外立面結(jié)構(gòu)外周長(zhǎng)與層高之乘積。 附：方案階段墻地比限額指標(biāo)表 戶(hù)均面積（方案階段） 標(biāo)戶(hù)均面積（方案階段） 標(biāo)桿值 高限值 60-90 1.15 1.2 90-120 1.05 1.1 120-150 0.9 1 150 0.8 0.9 七、方案階段其它控制成本的措施 1、地下水位高的地塊，應(yīng)首選在原地平標(biāo)

21、高面平鋪“地面地下室”，節(jié)約土 方工程量省掉結(jié)構(gòu)抗浮帶來(lái)的成本增加如條件許可還可 當(dāng)增加地下室層高的辦法實(shí)現(xiàn)綜合造價(jià)降低。 2、建筑平面格局方正平直，結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)整齊對(duì)應(yīng)，可以節(jié)省成本。 提高停車(chē)率。 柱網(wǎng)規(guī)整，輪廓平整，停車(chē)效率高 柱網(wǎng)不規(guī)整，輪廓不平整，停車(chē)效率低 4、減少建筑體形的凹槽、凹陽(yáng)臺(tái)，可以減少外墻面積，相應(yīng)可以降低外墻保 溫、防水、掛網(wǎng)等成本。 5 節(jié)能保溫的綜合成本也能降低。 6、滿(mǎn)足窗地比的前提下，盡量少開(kāi)窗、開(kāi)小窗，相同面積的窗成本是墻的2 至5倍減少開(kāi)窗可以大大節(jié)省成本同時(shí)由于減少了散熱快的窗面積節(jié)能 保溫的綜合成本也能降低。 7、建筑應(yīng)南向布局，減少東西向布局或開(kāi)窗，可以

22、節(jié)省外墻保溫材料，節(jié)省 東西向窗外遮陽(yáng)投資，大大節(jié)約節(jié)能工程的成本。 8、體形系數(shù)、窗墻比等滿(mǎn)足規(guī)定性指標(biāo)，可大大節(jié)約節(jié)能工程成本。 體型系數(shù)大，增加成本 體型系數(shù)小，有利于降低成本 9、正確選擇建筑形式風(fēng)格，優(yōu)先采用現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的立面風(fēng)格，減少外墻面現(xiàn) 歐式立面復(fù)雜增加成本 現(xiàn)代風(fēng)格5立面簡(jiǎn)約節(jié)省成本 10省 土建成本。 11贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積的目的是為了增加產(chǎn)品的附加值 提高售價(jià)，但贈(zèng)送會(huì)導(dǎo)致建安成本的增加。 設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)綜合考慮）。 影響?。ㄈ绠?dāng)?shù)卣碛幸?guī)定，以當(dāng)?shù)氐囊?guī)定為準(zhǔn)）。 戶(hù)對(duì)售價(jià)的敏感性進(jìn)行價(jià)值判斷后確定。 (4)贈(zèng)送方案需依據(jù)項(xiàng)目所在地的特點(diǎn)，綜合分析成本效益和

23、社會(huì)效應(yīng)。 第二章 施工圖部 一、施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則 1、構(gòu)造方法簡(jiǎn)單易于施工，復(fù)雜的構(gòu)造方法會(huì)帶來(lái)較長(zhǎng)的施工周期，同時(shí)由 構(gòu)造復(fù)雜，施工中易產(chǎn)生疏失，留下隱患。 2、施工周期盡可能短。工程中，由于各分項(xiàng)工程交叉施工，使用施工周期短 材料、構(gòu)造和工藝，減少對(duì)下道工序的影響，可以縮短整體工期。 3、性能優(yōu)越，性能優(yōu)越是指在前述幾條原則基礎(chǔ)上綜合的優(yōu)越，是恰如其分地 使用材料、構(gòu)造及工藝，達(dá)到我們預(yù)期的效果，而不是局部或單項(xiàng)優(yōu)越，綜 合起來(lái)卻相互抵消不能達(dá)到預(yù)期結(jié)果的做法。 4、合理設(shè)計(jì)，避免過(guò)多使用外墻線條、造型，合理控制費(fèi)用。特別是有戶(hù)型贈(zèng) 送的，后期需改造的，提前做好方案，減少后期改造費(fèi)

24、用。 5、設(shè)備用房不設(shè)找平層，采用結(jié)構(gòu)原漿找平手法。 6、外墻面獨(dú)立砼現(xiàn)澆線條、陽(yáng)臺(tái)封邊梁、獨(dú)立的砼柱子粉刷時(shí)取消掛鋼絲網(wǎng)。 7、內(nèi)墻面只在砌體墻面粉刷時(shí)滿(mǎn)掛耐堿玻纖網(wǎng)，砼構(gòu)件面和剪力墻面粉刷時(shí)不 設(shè)耐堿玻纖網(wǎng) 8、普通天花采用大模板一次成形找平，不做抹灰，天花量大面廣、省掉抹灰可 以節(jié)約大量成本 9、瓦屋面干掛瓦時(shí)，將通長(zhǎng)順?biāo)畻l改為小段順?biāo)畨|塊，節(jié)省材料。 總之在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)系統(tǒng)合理全面地統(tǒng)籌建筑的相關(guān)因素 地利用好資源，節(jié)約建設(shè)成本。 二、施工圖設(shè)計(jì)建筑成本優(yōu)化措施 主要以構(gòu)造做法為主指“合規(guī)不合理的施工工（防水層找坡層 效”的施工工藝（地方標(biāo)準(zhǔn)圖集太復(fù)雜）。 地下室： 1、如山地等

25、筑，當(dāng)采用地面地下室時(shí)，地下水位距離底板較高，底板 施 工進(jìn)度及施工隊(duì)水平基本達(dá)不到要求立足施工隊(duì)提高砼施工質(zhì)量 較 高或一旦防水失效后需要有施工補(bǔ)救預(yù)案，以免引起業(yè)主投訴。 2、取消柔性卷材防水層，改為聚氨酯涂料防水層。 柔性卷材防水效果比涂料好是針對(duì)單一材料屬性而已 一 定是漏水點(diǎn)，補(bǔ)救風(fēng)險(xiǎn)很大。 3、頂板，側(cè)壁，底板取消水泥砂漿找平層。 找平層是針對(duì)防水層基層不平整的保險(xiǎn)系數(shù)，立足于施工方改善 藝。當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)施工管理、確保工程質(zhì)量時(shí)，平整度一次結(jié)構(gòu)成型。 4 5、底板取消地坪漆面層，改為初凝金剛砂耐磨面層。地下停車(chē)庫(kù)并非客戶(hù)使 可 以采用最低配置，但商業(yè)類(lèi)地下車(chē)庫(kù)不宜取消。 6、地下室底

26、板選用預(yù)鋪、濕鋪防水卷材，選用具有自粘性的聚合物改性瀝青 滿(mǎn) 物 粘接，取消其它類(lèi)型卷材需要的50厚細(xì)石混凝土保護(hù)層。 7、頂板室內(nèi)取消抹灰層及飾面層，改為結(jié)構(gòu)板噴深色涂料，不用打磨。停車(chē) 庫(kù)墻面2400以上取消抹灰層及飾面層，改為結(jié)構(gòu)板噴深色涂料，不用打磨。 配套用房，設(shè)備管井: 1、電房，泵房，送排風(fēng)機(jī)房采用最低配置標(biāo)準(zhǔn)，地面取消貼磚，改為水泥砂 漿壓光，墻面取消水泥砂漿找平+滿(mǎn)刮膩?zhàn)?內(nèi)墻涂料，改為水泥砂漿找平+滿(mǎn) 刮膩?zhàn)樱旎ㄈ∠嗌皾{找平層，改為結(jié)構(gòu)板噴深色涂料。 2、強(qiáng)弱電井，水表井采用最低配置標(biāo)準(zhǔn)，地面為水泥砂漿壓光，墻面為水泥 砂漿找平，天花取消水泥砂漿找平層，改為結(jié)構(gòu)板。

27、封閉及防煙樓梯間封閉及防煙樓梯間地面取消貼磚 做金剛砂防滑條或貼成品瓷磚防滑條墻面取消水泥砂漿找平+滿(mǎn)刮膩?zhàn)?墻 涂料，改為水泥砂漿找平+滿(mǎn)刮膩?zhàn)樱旎ㄈ∠嗌皾{找平層，改為結(jié)構(gòu)板 噴深色涂料。 門(mén)窗：優(yōu)化節(jié)能模型，復(fù)核節(jié)能計(jì)算書(shū)，合理選材 外墻： 1、取消外墻面磚，改用外墻涂料。 2、取消外墻干掛石材，改用干掛拋光磚。石材成本遠(yuǎn)大于拋光磚，且石材成 色非常不穩(wěn)定。但要合理選擇拋光磚的款式和顏色有限。 3、取消外墻干掛鋁板，改用金屬面氟碳噴涂。 4、空調(diào)機(jī)位有百頁(yè)遮擋，應(yīng)采用最低配置標(biāo)準(zhǔn)，地面為水泥砂漿壓光。砌體 墻面為水泥砂漿找平+滿(mǎn)刮膩?zhàn)?結(jié) 構(gòu)板面滿(mǎn)刮膩?zhàn)印Ｌ旎ㄈ∠嗌皾{找平層，改為

28、結(jié)構(gòu)板滿(mǎn)刮膩?zhàn)印?5、空調(diào)百葉采用有通風(fēng)效率的要求，宜統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，百葉凈距 100mm。當(dāng)無(wú)防 雨要求時(shí)：百葉凈距增大到 100mm有利于通風(fēng)散熱，也降低成本。防雨百葉 的凈距為40mm，但通風(fēng)效率僅為50%。 6、入戶(hù)花園，工作陽(yáng)臺(tái)內(nèi)部不貼外墻面磚，改為外墻涂料。因入戶(hù)花園，工 采 用最低配置。 7、減少木材等外立面精裝材料用量。木材等材料成本較高，且耐久性較差， 面積使用，同時(shí)可以使用埃特板仿木材料。 8、因空間比例尺度的關(guān)系，外立面線條的大小宜合理設(shè)計(jì)，不宜過(guò)于繁瑣和 細(xì)致 9少 GRC 等構(gòu)件的用量GRC 引起開(kāi)裂。但太小的構(gòu)件不宜使用土建成型的、要通過(guò) GRC 構(gòu)件。 第三章 材料選用

29、 一、材料選用原則 1、選用建材種類(lèi)盡量少，減輕采購(gòu)和施工管理難度，避免材料種類(lèi)繁多產(chǎn)生 的工序交叉和錯(cuò)誤，縮短施工周期。 2、盡可能使用社會(huì)上常見(jiàn)的材料，材料性能和價(jià)格與我們的建筑總體相稱(chēng) 不過(guò)度使用性能超出我們需要價(jià)格又十分昂貴的材料也不使用性能低劣 能滿(mǎn)足技術(shù)要求的廉價(jià)材料。 二、外窗的選用原則 各地項(xiàng)目對(duì)建筑外門(mén)窗節(jié)能要求越來(lái)越高考慮到門(mén)窗數(shù)量大制作安裝費(fèi) 高等特點(diǎn)在滿(mǎn)足節(jié)能要求前提下節(jié)約鋁合金門(mén)窗制作安裝成本確保項(xiàng)目 收益最大化請(qǐng)各項(xiàng)目和設(shè)計(jì)公司認(rèn)真進(jìn)行節(jié)能計(jì)算謹(jǐn)慎選用門(mén)窗型號(hào)和材 質(zhì)。 1、鋁合金型材的選用 （1）節(jié)能設(shè)計(jì)中門(mén)窗框料優(yōu)先選用普通鋁合金窗框或塑鋼窗框，其次才選斷 熱鋁

30、合金框。型材顏色以項(xiàng)目外立面方案設(shè)計(jì)的要求為準(zhǔn)。 （2）常用型材系列選用表(詳附表) 常用型材系列選用表 型材類(lèi)別 平開(kāi)窗、平開(kāi)門(mén) 推拉窗 推拉門(mén) 商鋪有框玻璃門(mén) 普鋁系列 50系列 90系列 90系列 46、50系列 斷橋鋁系列 PK55、65系列 APM60系列 KA95系列 65系列 (3)若使用上述型材系列無(wú)法滿(mǎn)足節(jié)能要求時(shí)，鋁合金平開(kāi)門(mén)窗可采用 PK65 系列型材，商鋪有框玻璃門(mén)可采用PK55系列型材。 (4)平開(kāi)門(mén)、平開(kāi)窗型材系列可根據(jù)傳熱系的取值區(qū)間需求，參考以下原 則選用： a K 3.2 時(shí)，優(yōu)先采用50A系列型材。 b 2.4K3.2 時(shí)，優(yōu)先采用 PK55系列型材。 c

31、2.0K2.4 時(shí)，優(yōu)先采用 PK60 系列型材。 d 1.5 K2.0 時(shí)，可采用PK65系列型材。 2、玻璃的選 （1）玻璃應(yīng)在滿(mǎn)足節(jié)能要求前提下，綜合外觀效果、成本等因素綜合考慮選 用。 （2玻璃透光要求原則上采用高透光玻璃 若采用高透光玻璃無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng) 地節(jié)能要求時(shí)可采用中透光玻璃原 則上同一項(xiàng)目同期樓棟門(mén)窗玻璃透光性能統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 （3）玻璃種 a按照規(guī)范要求選用鋼化、非鋼化玻璃及夾膠玻璃等。 b有視覺(jué)干擾的衛(wèi)生間，廁所采用磨砂玻璃。 c滿(mǎn)足節(jié)能要求前提下，玻璃形式選擇的優(yōu)先秩序是：?jiǎn)纹Ａ?、中空玻璃?膜 Low-E玻璃。住宅裙樓商業(yè)的外窗、有框中空玻璃門(mén)及無(wú)框玻璃 門(mén)宜采用無(wú)鍍膜玻璃

32、，其他部位原則上采用中空單銀Low-E玻璃。 （4）玻璃厚 a玻璃厚度應(yīng)結(jié)合門(mén)窗分格在滿(mǎn)足規(guī)范要求前提下取最小值原則上住宅門(mén)窗 玻璃厚度宜采用5mm或6mm。單塊小于3m2的用5厚玻璃，3-4m2的用6厚玻 璃，4-6 m2的用10厚玻璃，不要采用4厚及以下玻璃。 b采 用中空玻璃隔音。住宅中低窗臺(tái)窗當(dāng)該窗為平窗時(shí)900高以下部位的玻璃應(yīng) 采用8.38厚夾膠防撞玻璃，如為凸窗時(shí)則在窗臺(tái)面做900高欄桿防護(hù)。 c住宅裙樓商業(yè)有框玻璃門(mén)的玻璃厚度宜采用5mm或6mm, 無(wú)框玻璃門(mén)的玻璃 厚度宜采用12mm。 d節(jié)能設(shè)計(jì)中玻璃形式選擇優(yōu)次序單片中玻。玻各 片玻璃厚度應(yīng)統(tǒng)一。 e加 自動(dòng)控制系統(tǒng)。 (

33、5)其他要 a中空玻璃玻璃材料的次序是一片白玻面向室內(nèi)一片節(jié)能需 淺色鍍膜玻璃（鍍膜面向空氣夾層）或Low-E鍍膜面朝向室外。 b中空玻璃的中空層厚度優(yōu)先選用9mm, 其次選用12mm; 中空層填充氣體優(yōu)先 選用空氣，其次選用氬氣。 c中空玻璃的間隔條采用鋁間隔條， 如因節(jié)能要求須采用暖邊間隔條的，暖 邊的顏色與鋁間隔條的鋁條顏色一致。 3、門(mén)窗配置原 （1）鋁合金門(mén)窗配置需在滿(mǎn)足相關(guān)規(guī)范及當(dāng)?shù)毓?jié)能要求的前提下，參照以上 要求進(jìn)行型材及玻璃選用，按成本最經(jīng)濟(jì)原則，進(jìn)行方案比選后擇優(yōu)選取。 （2）節(jié)能設(shè)計(jì)中，門(mén)窗框優(yōu)先選擇塑鋼窗框和普通鋁合金窗框，其次才選用 斷熱鋁合金框。 （3）當(dāng)采用常規(guī)鋁合

34、金型材及玻璃配置無(wú)法滿(mǎn)足節(jié)能需求，須提高門(mén)窗配置 時(shí)，按照以下補(bǔ)充措施進(jìn)行選擇配置： a 加大型材系列、開(kāi)啟扇采用長(zhǎng)尾膠條等。 b慎用對(duì)成本影響較大或?qū)α⒚嫘Ч?中空雙銀LowE 玻璃、真空玻璃等。如因節(jié)能要求采用此類(lèi)措施， 須單項(xiàng) 報(bào)集團(tuán)中心審批。 （3）針對(duì)一些特殊地區(qū)、當(dāng)?shù)孛鞔_要求設(shè)置一體化內(nèi)置百頁(yè)的地區(qū)、鋁合金 外門(mén)窗配置須同時(shí)滿(mǎn)足下列要求： a鋁合金型材應(yīng)選用隔熱型材平開(kāi)窗型材截面寬度不應(yīng)小于 先選用PK55系列推拉窗型材截面寬度不應(yīng)小于80mm, 型材優(yōu)先選用 系列。 b中空層:中空層厚度不應(yīng)小于19mm。 c隔熱條:隔熱條寬度不應(yīng)小于24mm。 (4)如采用本標(biāo)準(zhǔn)中的配置措施無(wú)法

35、滿(mǎn)足項(xiàng)目實(shí)際節(jié)能要求，需采用特殊配置 方案的，需報(bào)備集團(tuán)工程設(shè)計(jì)管理中心，并進(jìn)行單項(xiàng)工程節(jié)能審查。 三、外墻的選用原則 1、夏熱冬暖地區(qū)首選加氣砼砌塊做外墻，它可同時(shí)滿(mǎn)足國(guó)家對(duì)節(jié)能和新型墻 體材料的要求。 夏熱冬冷地區(qū)可考慮當(dāng)?shù)爻Ｓ玫耐鈮Σ牧希瑵M(mǎn)足節(jié)能的前提 下，首選加氣砼砌塊。 夏熱冬冷地區(qū)如使用加氣砼砌塊不能滿(mǎn)足節(jié)能時(shí)，再 選用其它當(dāng)?shù)爻Ｓ貌牧贤饧颖貙拥霓k法勒腳200高及以下部位不得用加氣 砼砌塊砌筑(內(nèi)墻首選與外墻相同填充材料 在不同材料相交處須做好拉接處理) 2、由于加氣砼砌塊和灰砂磚收縮率大，抹灰易空鼓，所以設(shè)計(jì)時(shí)盡量不要貼 文化石或較厚的外墻飾面磚不宜選用大比例成規(guī)模的幕墻類(lèi)飾面

36、如石材 骨 不允許固定在填充墻上所以上下必須固定在梁柱或?qū)ｉT(mén)設(shè)計(jì)的砼構(gòu)件上粘 貼文化石從地面起不宜超過(guò)一層面磚盡量使用紙皮磚以提高施工速度和質(zhì) 量，面磚墻面應(yīng)勾縫，以增加粘貼強(qiáng)度。 3、濕掛石材墻面是將石材固定于填充墻上，所以墻體材料必須有足夠抗拔強(qiáng) 度粘土磚水泥磚和灰砂磚墻面可以直接固定加氣混凝土墻面不可用濕掛法 掛貼石材，除非采用特殊構(gòu)造。 4、衛(wèi)生間墻面須做聚合物水泥砂漿防水層。 5外墻面獨(dú)立砼現(xiàn)澆線條陽(yáng)臺(tái)封邊梁獨(dú)立的砼柱子粉刷時(shí)取消掛鋼絲網(wǎng) 墻面裝飾腰線盡量少用GRC產(chǎn)品最好用砌和抹灰的手法砼澆腰線盡量設(shè)在 樓層標(biāo)高下50的地方，避免為了線條使砼構(gòu)件上反的情況。 6、地下室一般做二級(jí)防

37、水。地下室外墻側(cè)壁防水主要靠鋼筋砼自防水，外加 1.5厚自粘性聚合物改性瀝青防水卷材（無(wú)胎體），當(dāng)水位不高時(shí)，可用30 厚聚苯板保（當(dāng)?shù)叵率覀?cè)壁長(zhǎng)期處于水浸環(huán)境則需采用120 強(qiáng)度磚墻厚度保護(hù)層）。 地下室內(nèi)側(cè)為人員使用房間時(shí)，按內(nèi)墻粉刷，為車(chē) 庫(kù)時(shí)則做一般水泥砂漿抹面，不用做內(nèi)墻涂料。 7、常用外墻保溫隔熱材料表 材料品種 本工程選項(xiàng) 常規(guī)耐火等級(jí) 傳熱系數(shù)W/(mk) 外墻熱反射涂 A - YT無(wú)機(jī)活性保溫材料 A 0.055 玻化微珠保溫砂漿 A 0.070 聚苯乙烯保溫板（EPS） B2 0.041 擠塑聚苯乙烯板（XPS） B2 0.028 酚醛保溫板 B1 0.023 巖棉保溫板

38、A 0.040 發(fā)泡水泥保溫板 A 0.042-0.055 發(fā)泡陶瓷保溫板 A 0.080-0.100 注：保溫材料應(yīng)選用適合外墻材料構(gòu)造，并在項(xiàng)目當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)認(rèn)可的材料 四、屋面主要材料的選用原則 1、 屋面排 （1）屋面排水首選有組織排水、有組織排水應(yīng)在屋面合理組織排水，盡量減 少立管數(shù)量，每根100雨水管可排除150m2屋面雨水，但位置應(yīng)恰當(dāng)。 （2）無(wú)組織排水應(yīng)防止匯水直接流向建筑入口、門(mén)窗及建筑外墻面。 2、屋面保溫 （1）下層為室內(nèi)的屋面應(yīng)設(shè)保溫層，屋面保溫層宜首選304厚（ 計(jì)算）擠塑聚苯板，抗壓強(qiáng)度一般選用300kg/ m2。 （2）為滿(mǎn)足熱惰性要求，鋼筋混凝土屋面板厚度應(yīng)有1

39、20厚。 （3）一般情況下，保溫層設(shè)在防水層上，可省去一層保護(hù)層。 （4）種植屋面應(yīng)設(shè)塑料夾層疏水板，以利排除土壤中多余水分，種植屋面較 大時(shí)還應(yīng)設(shè)排水暗溝使疏水板滲出的雨水能在較短時(shí)間內(nèi)排走暗溝間距 米左右。 種植屋面疏水層下，應(yīng)設(shè)一層防根穿刺防水層，防止植物生根 破壞下面防水層和結(jié)構(gòu)層。在北方溫差較大地區(qū)及冬季攝氏5度以下施工時(shí)， 宜采用4mm厚SBS改性瀝青耐根穿刺防水卷（聚酯胎體 宜采用1.2mm厚聚氯乙烯（PVC）耐根穿刺防水卷材 3水 （1）多層建筑坡屋面為級(jí)防水，西瓦屋面已滿(mǎn)足要求，不再另設(shè)防水層。 （2）多層建筑平屋面為級(jí)防水，一般情況下應(yīng)采用聚胺酯涂膜防水，它性 能好，便于施

40、工，同時(shí)與地下室外防水材料相同，采購(gòu)施工管理簡(jiǎn)便。 （3高層建筑坡屋面為級(jí)防水應(yīng)采用西瓦屋面再加一層聚胺酯涂膜防水 （4）高層建筑平屋面為級(jí)防水，應(yīng)采用聚胺酯防水涂膜，再加一層氯化聚 乙烯橡膠共混防水卷材防水卷材也可選用其它適合的卷材但同一工地使用 材料應(yīng)統(tǒng)一。 （5）聚胺酯防水涂膜應(yīng)涂在找平層上，其上還應(yīng)有保護(hù)層。 （6）屋面鋪石材或地磚時(shí)，聚胺酯防水涂膜可省去保護(hù)層，但與防水層接觸 的材料不得有銳利外形而破壞防水涂膜。 五、廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì) 1 地暖房間應(yīng)設(shè)防水層一般采用1.5厚聚胺酯防水涂膜廚房和陽(yáng)臺(tái)的地 面應(yīng)設(shè)防水層，一般采用水泥砂漿內(nèi)摻防水劑。 2、衛(wèi)生間應(yīng)在樓面設(shè)防水層，有沉箱衛(wèi)生

41、間防水層在架空板面和沉箱均設(shè)。 沉箱陽(yáng)臺(tái)等的防水材料用聚合物水泥防水涂料 濕基面施工，造價(jià)更低。 3、精裝房系列，為減輕樓面荷載，衛(wèi)生間沉箱采用架空做法，即：先做好防 水層及防水附加層防水材料宜采用1.5厚聚合物水泥防水涂料600 面撒綠豆沙再用120磚砌支座上架50厚400 x450C20砼預(yù)制板直徑 雙向底筋、并坡向地漏。如下圖： 六、綜合限額措施 1、項(xiàng)目檔次定位（僅供參考） （1）中檔住宅:指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià) 目，有較大利潤(rùn)空間。具體詳見(jiàn)集團(tuán)定 （2普通住宅:指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域中檔住宅均價(jià)80%以下的 型項(xiàng)目，具體詳見(jiàn)集團(tuán)定位。 （3）若售價(jià)達(dá)到上述要求

42、，但是成本比重超標(biāo)的，應(yīng)降低一檔套用本 標(biāo)。項(xiàng)目檔次定位應(yīng)在土地獲取是在項(xiàng)目可行性研究階段明確。 （4）項(xiàng)目區(qū)域分類(lèi)： 一線城市包括：北京、上海、深圳、廣州、天津中心區(qū) 二線城市包括：省會(huì)城市的中心區(qū)及一線城市的非中心區(qū)項(xiàng)目；如南京、番禺、佛山、重 慶、成都、珠海、武漢、杭州、長(zhǎng)沙、昆明、?？凇⑷齺?其他城市包括：濰坊、畢節(jié)、衡陽(yáng)及二線城市的非中心區(qū)項(xiàng)目 2、立面門(mén)窗（僅供參考） （1）施工圖階段窗地比控制（參照性指標(biāo)，不作強(qiáng)制性控制指標(biāo)） 項(xiàng)目檔次 華南區(qū) 華東、中西部 華北 備注 高檔別墅 0.4 0.32 0.32 中高檔住宅 0.3 0.26 0.26 普通住宅 0.22 0.2 0.

43、2 注：外墻門(mén)窗洞口面積/地上建筑面積，不含入戶(hù)門(mén)、裝飾百葉、采光井等。 （2）影響門(mén)窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面 選擇及開(kāi)窗率等方面綜合考慮合理控制在合適水平本限額指標(biāo)由 參照標(biāo)準(zhǔn)化研究成果的鋁合金門(mén)窗綜合價(jià)格共同構(gòu)成附檔次與材料選用 表： 檔次 鋁型材表面處理 玻璃 五金 中空鍍膜玻璃、中空玻璃 或低輻射單層玻璃 中空鍍膜玻璃、中空玻璃 或低輻射單層玻璃 合資品牌 或國(guó)內(nèi)一線牌 型材可選用斷橋鋁 中高檔住宅 粉末噴涂 或氧化膜 雙層中空玻璃中高檔住宅 粉末噴涂 或氧化膜 雙層中空玻璃、單層玻璃 或單層鍍（滿(mǎn)足節(jié)能計(jì)算 普通住宅 塑鋼窗 中空玻璃或單層玻璃 普通品牌

44、 （3）鋁合金門(mén)窗鋁含量控制表 序號(hào) 項(xiàng)目檔次 （/ （/） 注 墅 宅 宅 通型材高40%。除一線坡市超豪華住宅外、不得使用木包鋁等高檔材料。 住宅及以下檔次產(chǎn)品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材。 北方地區(qū)及其他區(qū)域的普通住宅建議使用塑鋼窗。 3、外墻材料選 （1）外立面用材綜合指標(biāo)： 檔 次 一、二類(lèi)材料比例 屋面大型鋼（鋁）屋架 墻地比 比例不超10%可適當(dāng)選擇一類(lèi)材料點(diǎn)綴 成本利潤(rùn)率比例不超10%可適當(dāng)選擇一類(lèi)材料點(diǎn)綴 成本利潤(rùn)率超30%不限 制，低于20%不得使用 1.8 別 墅 住 宅 總比例不超10%石材不超過(guò)裙（一般不 超過(guò)3層），可適當(dāng)選擇一類(lèi)材料點(diǎn)綴 不使用 1.5 普 通

45、住 宅 不使用 不使用 1.2 備注：一類(lèi)材料：干掛工藝的各類(lèi)飾面、進(jìn)口石材或其他面材、幕墻及其他高端的新 藝材料。二類(lèi)材料：濕貼國(guó)產(chǎn)石材、劈開(kāi)磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚 除一線城市或超過(guò)高檔次項(xiàng)目以外，不宜使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂 高級(jí)彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次 中檔以下項(xiàng)目不宜選用大比例成規(guī)模的幕墻類(lèi)飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻等 屋面構(gòu)架：屋面裝飾功能構(gòu)架 外墻費(fèi)用不含基層抹灰及保溫層，墻地比計(jì)算公式為：外墻墻面面積（含外墻裝飾 建筑造型展開(kāi)面，不含陽(yáng)臺(tái)底部涂料/地上建筑面積 若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于15，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用 墻地比指標(biāo)可作參考指標(biāo)，不

46、作考核指標(biāo) 4、欄桿的選 檔次 陽(yáng)臺(tái)欄桿類(lèi)型 金屬表面處理 公共樓梯欄桿 金屬表面處理 基層鍍鋅 面層氟碳噴 鑄鐵鐵藝基層鍍鋅 面層氟碳噴 鑄鐵鐵藝欄 基層鍍鋅 面層粉末噴 全玻或玻璃組合欄 鐵藝欄 中檔 鑄鐵鐵藝欄 鋁合金欄 中檔 鑄鐵鐵藝欄 鋁合金欄 基層鍍鋅 面層粉末噴 面層深色油 普通 普通鋼管欄 基層防銹漆 普通鋼管欄 基層防銹漆 扶手 薄壁方管扶手 （或高級(jí)木扶手） 面層深色油漆 面層深色油漆 持一致 （與欄桿保持一致 第四章 車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì) 一、層高 。 1、 當(dāng)覆土厚度為800，污水管設(shè)在地下室頂板之下。 2、當(dāng)規(guī)定覆土厚度地區(qū)，覆土厚1500，則污水管設(shè)在地下室頂板之上。 3、當(dāng)嚴(yán)

47、寒寒冷地區(qū)采暖管走地下室頂板下，排水管走覆土層，同時(shí)要考慮冬 季凍土厚度覆土厚度應(yīng)按當(dāng)?shù)貎鐾梁穸群妥吖芗皹?gòu)造所需非凍土厚度確定 4、如果地下室為無(wú)梁樓蓋頂板，H據(jù)H1為頂板厚度增減,管線和電纜避 開(kāi)柱冒設(shè)置，防火卷簾箱也應(yīng)避開(kāi)柱冒設(shè)置，卷簾升起后凈高不低于2200。 5、合理控制地下車(chē)庫(kù)的層高，地下車(chē)庫(kù)層高=地下車(chē)庫(kù)凈高+梁高/無(wú)梁樓蓋 厚。常用層高限額要求詳見(jiàn)下表： 非人防 人防 普通地下汽車(chē)庫(kù) 無(wú)梁樓蓋 3.3米 3.4米 有梁樓蓋 3.6米 3.8米 半地下汽車(chē)庫(kù) 無(wú)梁樓蓋 3.0米 有梁樓蓋 3.3米 二、柱網(wǎng) 1、規(guī)范中標(biāo)準(zhǔn)車(chē)尺寸為1800 x4800，如柱子完成面尺寸為600 x6

48、00時(shí)，理論 最經(jīng)濟(jì)的柱跨為7800 x8000 現(xiàn)實(shí)情況，車(chē)寬1800-2000的已占了大多數(shù)，柱跨為8100在富裕地區(qū)較為正 常，豪華車(chē)位則可以考慮柱跨為8400，進(jìn)深也應(yīng)相應(yīng)加大。 小柱網(wǎng)形式，或兩種柱網(wǎng)混合使用。 3、觀感要求不高，且符合條件的項(xiàng)目可以采用改進(jìn)型小柱網(wǎng)設(shè)計(jì)。此柱網(wǎng)在 配合天然基礎(chǔ)時(shí)成本有一定的節(jié)約當(dāng)采用其它基礎(chǔ)形式時(shí) 本計(jì)算判定方可使用。 4、車(chē)頭到柱子的要求： 托車(chē)位、自行車(chē)位，來(lái)折減規(guī)定的停車(chē)數(shù)。 置平行或斜向車(chē)位。 三、地下車(chē)庫(kù)限額指標(biāo)管控 地下汽車(chē)停車(chē)庫(kù)限額指標(biāo)管控表 限額指標(biāo)名 限額指 備注 平均單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位凈面 26/ 平均單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位面 32/ （停車(chē)

49、效率 34/個(gè) 含人防地下室汽車(chē)停車(chē) 比值） 35/個(gè) 36/個(gè) 1/4a1/3 1/3a1/2 a1/2 按2.4m為2.5m2.6m分 別取表中數(shù)值的1.04倍、1.10倍，如僅部分車(chē)位為大車(chē)位時(shí)，應(yīng)按占比折算 利用塔樓地下室作為停車(chē)區(qū)域時(shí)，應(yīng)研究塔樓地下室停車(chē)效率及其車(chē)行道 的利用效率，當(dāng)此區(qū)域車(chē)位數(shù)量占總車(chē)位數(shù)量超過(guò)1/10時(shí)，表中指標(biāo)值增加1 /車(chē)。 塔樓落入地庫(kù)的平面應(yīng)盡量規(guī)整，塔樓和大地庫(kù)的軸網(wǎng)方向盡量保持一致， 避免產(chǎn)生無(wú)法高效利用的異形空間。 地庫(kù)外輪廓盡量規(guī)整控制和驗(yàn)算單層地庫(kù)周長(zhǎng)與地下室面積比建議控制 在0.03以?xún)?nèi)，如超過(guò)較多，應(yīng)優(yōu)化地下室外輪廓范圍。 地下室輪廓線應(yīng)方

50、正簡(jiǎn)潔無(wú)用的面積一定要剔除宜使上部建筑盡量分布 在地下室輪廓范圍內(nèi)且盡量靠邊地下室的邊線應(yīng)盡量與上部建筑平行柱網(wǎng) 布置應(yīng)符合車(chē)位及行車(chē)道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置。 值 0.7）。在一梯三戶(hù)或一梯四（多）戶(hù)的塔樓與大地庫(kù)相鄰處往往會(huì)出現(xiàn)進(jìn)深 大的“灰色”空間，可設(shè)置子母車(chē)位以用足空間，提升價(jià)值。 贈(zèng)送與否及贈(zèng)送多少地下室面積，需結(jié)合市場(chǎng)而定，重點(diǎn)考慮以下兩方面： a客戶(hù)對(duì)購(gòu)房總價(jià)的敏感性，贈(zèng)送地下室所帶來(lái)的成本增加、相應(yīng)售價(jià)提升， 客戶(hù)是否愿意買(mǎi)單，而且能夠快速銷(xiāo)售。 b贈(zèng)送面積并非越大越好需考慮地下室的實(shí)用性和功能性好用夠用即可 尤其是經(jīng)濟(jì)性住宅客戶(hù)對(duì)總價(jià)是比較敏感的低附加值的贈(zèng)送面積增加建 造成本

51、，且增加了施工難度，卻不能有效提升銷(xiāo)售甚至侵蝕利潤(rùn)，應(yīng)該避免。 四、地下車(chē)庫(kù)指標(biāo)計(jì)算 1、地下車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施設(shè)計(jì)指標(biāo)表 地下汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施設(shè)計(jì)指標(biāo) 所屬區(qū)域所屬區(qū)域 所屬氣候 建設(shè)地點(diǎn) 分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)值單位分 汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施總建筑面積S=Sp汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施總建筑面積S=Sp 屬設(shè)施 汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施總汽車(chē)停車(chē)位數(shù)量 屬設(shè)施 汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施總汽車(chē)停車(chē)位數(shù)量 汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位毛面積（停車(chē)效率 汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位凈面積（停車(chē)效率 /個(gè)汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位凈面積（停車(chē)效率 普通汽車(chē)停車(chē)庫(kù)單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位毛 普通汽車(chē)停車(chē)庫(kù)單個(gè)汽車(chē)停

52、車(chē)位毛 普通汽車(chē)停車(chē)庫(kù)單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位凈面積 普通汽車(chē)停車(chē)庫(kù)單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位凈面積 S=政府要求為小區(qū)地上建筑配套而設(shè)置在地下汽車(chē)停車(chē)庫(kù)中的設(shè)備用S=政府要求為小區(qū)地上建筑配套而設(shè)置在地下汽車(chē)停車(chē)庫(kù)中的設(shè)備用 房建筑面積之和（水泵房建+變配電房建+發(fā)電機(jī)房建+消防控制 室建面+污水處理站建面+換熱站建面+） S住宅塔樓剪力墻或結(jié)構(gòu)柱之間間距過(guò)小而無(wú)法設(shè)置停車(chē)位區(qū)域 筑面積之和 S S=其他非停車(chē)S S=其他非停車(chē)功能用房建筑面積之和（政府規(guī)定配套的物業(yè)用房 公管理用房等） S 普通汽車(chē)停車(chē)庫(kù)汽車(chē)停車(chē)位數(shù) 人防汽車(chē)停車(chē)庫(kù)停車(chē)區(qū)域 普通地下 汽車(chē)停車(chē)庫(kù)層 地下車(chē)庫(kù)頂板覆土厚 公司限額 地方政府規(guī)定 項(xiàng)

53、目要求 公司限額7800 地方政府規(guī)定 項(xiàng)目要求 Sr=人防地下室內(nèi)住宅塔樓剪力墻或結(jié)構(gòu)柱之間間距過(guò)小而無(wú)法 Sr=人防地下室內(nèi)住宅塔樓剪力墻或結(jié)構(gòu)柱之間間距過(guò)小而無(wú)法 車(chē)位區(qū)域的建筑面積之和 Sr=人防地下室內(nèi)政府要求為小區(qū)配套設(shè)置的自行車(chē)庫(kù)和摩托車(chē)庫(kù)建筑 面積之和 Sr=人防地下室內(nèi)贈(zèng)送業(yè)主建筑面積之和 人防地下室內(nèi)汽車(chē)停車(chē)庫(kù)停車(chē)位數(shù) 人防地下室汽車(chē)停車(chē)庫(kù)層 人防地下室地下車(chē)庫(kù)頂板覆土厚 Sr=人防地下室內(nèi)政府要求為小區(qū)地上建筑配套而設(shè)置在地下汽車(chē)停車(chē) 庫(kù)中的設(shè)備用房建筑面積之和（水泵房建+變配電房建+發(fā)電機(jī)房建 面+消防控制室建面+污水處理站建面+換熱站建面+） 其中 公司限額 地方政府

54、規(guī)定 項(xiàng)目要求 公司限額 地方政府規(guī)定 項(xiàng)目要求 L/S 說(shuō)明：“設(shè)計(jì)值”與“限額指標(biāo)”欄中涂色單元格為人工填寫(xiě)數(shù)據(jù)，無(wú)色單元格為自動(dòng)計(jì)算數(shù)據(jù)。 地下車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施設(shè)計(jì)指標(biāo)計(jì)算圖示: 2 注：圖例及含義： S： 總地下車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施總建筑面積（S=Sp+Srp）； Sp: 普通地下車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施總建筑面積 Srp: 人防地下車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施總建筑面積 St: 普通地下車(chē)庫(kù)停車(chē)區(qū)域建筑面積； Srt: 人防地下車(chē)庫(kù)停車(chē)區(qū)域建筑面積； S1: 政府要求為小區(qū)地上建筑配套而設(shè)置在地下汽車(chē)停車(chē)庫(kù)中的設(shè)備用房建筑面積之和 （水泵房建面+變配電房建面+發(fā)電機(jī)房建面+消防控制室建面+污水處理站建面+換熱站建

55、面+） Sr1: 人防地下室政府要求為小區(qū)地上建筑配套而設(shè)置在地下汽車(chē)停車(chē)庫(kù)中的設(shè)備用房建 筑面積之（水泵房建面+變配電房建面+發(fā)電機(jī)房建面+消防控制室建面+污水處理站建面+ 換熱站建面+） S2: 住宅塔樓剪力墻或結(jié)構(gòu)柱之間間距過(guò)小而無(wú)法設(shè)置停車(chē)位區(qū)域的建筑面積之和；住宅 塔樓剪力墻或結(jié)構(gòu)柱之間間距過(guò)小而無(wú)法設(shè)置停車(chē)位區(qū)域的建筑面積之 ； Sr3 ：人防地下室內(nèi)住宅塔樓剪力墻或結(jié)構(gòu)柱之間間距過(guò)小而無(wú)法設(shè)置停車(chē)位區(qū)域的建筑 面積之和； S3: 政府要求為小區(qū)配套設(shè)置的自行車(chē)庫(kù)和摩托車(chē)庫(kù)建筑面積之和 Sr3: 政府要求為小區(qū)配套設(shè)置在人防地下車(chē)庫(kù)中的自行車(chē)庫(kù)和摩托車(chē)庫(kù)的建筑面積之和 S4: 其他

56、非停車(chē)功能用房建筑面積之和（政府規(guī)定配套的物業(yè)用房、辦公管理用房等） Sr4: 設(shè)在人防地下車(chē)庫(kù)中的其他非停車(chē)功能用房建筑面積之和（政府規(guī)定配套的物業(yè)用 房、辦公管理用房等） S5:贈(zèng)送業(yè)主的建筑面積之和；J:汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位毛面積（停車(chē)效 率）J=S/； Cp: 普通汽車(chē)停車(chē)庫(kù)汽車(chē)停車(chē)位數(shù)量； Crp:人防汽車(chē)停車(chē)庫(kù)汽車(chē)停車(chē)位數(shù)量； Jp:普通地下室汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位毛面積 Jp=Sp/Cp； J1:普通汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位凈面積 J1=S1/Cp； Jrp:人防地下室汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位毛面積 Jrp=Srp/Crp； Jr1:

57、人防汽車(chē)停車(chē)庫(kù)及附屬設(shè)施單個(gè)汽車(chē)停車(chē)位凈面積 Jr1=Sr1/Crp； 圖示中各建筑面積指標(biāo)均應(yīng)在地下車(chē)庫(kù)平面施工圖中繪制面plin線，方便校對(duì)、審 核、檢查。 圖示中建筑面積指標(biāo)的數(shù)值應(yīng)取自地下車(chē)庫(kù)平面施工圖中繪制的面pline線的面積數(shù) 值。 自行車(chē)庫(kù)盡量不要設(shè)置在人防地下室范圍內(nèi)，避免增加臨空間墻而增加土建成本 3、超限額原因分析 各項(xiàng)目如果指標(biāo)有超限額的應(yīng)仔細(xì)分析超限額原因并填表上報(bào)集團(tuán)中心審 核，一般包括如下幾類(lèi)原因： (1)J126或 Jc28的原因：一般有如下幾種： a地下車(chē)庫(kù)面積偏?。ū热绮蛔?0000）。 b受地形限制，車(chē)庫(kù)形狀極其不規(guī)則。 c由于當(dāng)?shù)卣笤擁?xiàng)目設(shè)置的車(chē)位數(shù)量較多，但能 只能設(shè)置2層地下車(chē)庫(kù)。 d當(dāng)?shù)卣?guī)定或項(xiàng)目要求We2*Lt5100mm*2400mm。 e當(dāng)?shù)卣?guī)定或項(xiàng)目要求Lz7800mm.( 柱子包粉刷控制600以?xún)?nèi)，務(wù)必與 結(jié)構(gòu)核實(shí)) （2）J