萬達物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準

1、物業(yè)備運視和維業(yè)標(biāo)準設(shè)施設(shè)備運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準一、 電梯運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準二、 高低壓配電系統(tǒng)運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準三、 消防系統(tǒng)運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準四、 中央空調(diào)運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準五、 給排水系統(tǒng)運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準六、 弱電系統(tǒng)運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準一、電梯運、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準項目工作要點工作標(biāo)準管理控制責(zé)任 工作記 人 錄支持文件1. 寫樓電梯1. 在空電梯 梯 電1運行開啟及關(guān)閉開閉時間（各公 司自定） 2. 公電梯開 閉時間（各公司 自定）橋廂，確認 無人時才能 啟動及關(guān)閉 2. 業(yè)特 殊要求需使技工 機日 常維護保養(yǎng)記錄表梯管理作業(yè)規(guī)范3. 普住宅電

2、 梯開閉時間（各用電梯的 梯主管批準垂直電梯運公司自定）1. 每次對直 梯機房進行巡視 1 次室溫 度、電網(wǎng)電壓、 屏內(nèi)各電器動作 情況，曳引機運 行情況）巡視 2. 每次巡視 電梯運行狀態(tài) 次（轎廂運行狀 況，聲響、平穩(wěn) 性、平層精度 等）確保電梯不 帶故障、安全運 行外包單位每半個 月進行 1 維 保，每月相鄰兩 次維保間隔不少 于 天電后方可進行 3. 電主 管每周抽檢 1 次電梯開 關(guān)時間是否 正確1. 巡時 發(fā)現(xiàn)問題能 及時解決的 , 及時解決 . 不 能及時解決 的, 通知維保 方并作好記 錄.2. 電主 管每周抽檢 1 次1. 外單 位工作人員 工作前須簽 到2. 保行巡視記錄表

3、手扶電梯運 電梯 行視 技工 記表工程主管電梯維保監(jiān)督管理標(biāo)2維保技工按電梯維 周期 保督管理標(biāo)準現(xiàn)場跟蹤工作單須 得到維修班 長簽字確認準3. 發(fā)違 規(guī)維修保養(yǎng) 時, 報維修主 管對其發(fā) 整改通知每年進行 1 次 府強制檢測書4. 維工 作須在各業(yè) 態(tài)用梯閑時 進行 1. 合證 期前一個月工程主管檢測組織檢測 2. 電主 負責(zé)計劃1. 每月前維保 單位提交下月檢 修計劃2. 由工主管審 批1. 維保養(yǎng)人 員在對電梯進行工程 施 主管 設(shè)故障維修記錄表工程主管3檢修過程安全控制交付使用保養(yǎng)、檢修時， 應(yīng)先在各層廳門 前掛上“電梯保 養(yǎng)、檢修”告示 牌2. 檢完成后 確?，F(xiàn)場衛(wèi)生 1. 由梯主管

4、 確認維修效果 2. 由保單位 提供維修記錄4電1. 扶停機由 維修技工進行重工程主管梯緊急故措施新啟動2. 重失敗 時，匯報總值并 通知維保單位障處理3. 直停機先 停止直梯電源 4. 啟直梯困 人解救預(yù)案通知善后通知維保單位進 行檢查進入檢修程序總值人員維保單位二、高低壓配電系統(tǒng)運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準項目1運行工作要點巡視工作標(biāo)準1. 每小時巡 視 10KV 配室 1 次發(fā)現(xiàn)異常 及時向主管報告 2. 每小時巡 視低壓配電室 次，發(fā)現(xiàn)異常及 時向主管報告 3. 按均間隔 時間，每天至少 抄錄配電室電度 表數(shù)據(jù)四次 4. 特天氣時 每小時巡視配電 室 次管理制1. 強主管每天檢查抄錄數(shù)據(jù)2

5、. 工主管每周檢查抄錄數(shù)據(jù)及運行日志3. 管處總經(jīng)理每月檢查抄錄數(shù)據(jù)及運行日志責(zé)任人變電所運行人員強電主管工作記錄高壓/ 低壓配電室運行巡視表變電所運行數(shù)據(jù)記錄表變電所設(shè)備溫度日測表支持文件供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范5. 每 ：00 點、 21 測 變電所主要設(shè)備 開關(guān)觸頭的溫度 并記錄在設(shè)備操作溫度日測表上 6. 強主管每 天對前日運行數(shù) 據(jù)進行分析，發(fā) 現(xiàn)數(shù)據(jù)異常及時 處置7. 運人員完 成當(dāng)班運行日 志，主管每天對 昨日運行日志進 行審核1. 高操作須 由運行人員獲得 強電主管以上領(lǐng) 導(dǎo)授權(quán)后，按 供配電系統(tǒng)作 業(yè)規(guī)范進行 2. 某高壓回 路外線路停電、 來電時，按照 供配電系統(tǒng)作 業(yè)規(guī)范執(zhí)行低

6、 壓母聯(lián)倒閘送電 及善后工作 3. 樓維修工 要求停、送某回 路開關(guān)時，按照 供配電系統(tǒng)作 業(yè)規(guī)范執(zhí)行 4. 對電回路 開關(guān)及時懸掛 “禁止合閘”警 示牌高壓配電室5. 當(dāng)、備高 壓都停電時啟動 緊急故障處理預(yù) 案1. 每對電柜 外觀清潔 次 2. 每年對直 流屏緊固除塵 次3. 每對配電 柜停電檢查，并 進行除塵、緊固 次4. 每對配電 柜進行高壓試驗 次1. 強主管檢查配電柜外觀清潔情況2. 強主管制定配電柜停電檢修計劃，并跟蹤檢修過程強電 施 主管 設(shè)定期維護保養(yǎng)（檢查）記錄表2維保1. 每對配電 柜外觀清潔 次 2. 每對變壓 器停電檢查，并變壓器低壓配電室進行除塵、緊固 保養(yǎng) 1 次

7、 3. 每對變壓 器進行直流電阻 試驗、耐壓絕緣 試驗 1 次 1. 每對配電 柜外觀清潔 次 2. 每對低壓 配電室停電檢 查，并進行除 塵、緊固 次編制計劃檢修交底1. 供系統(tǒng)發(fā) 生故障時，由主 管組織相關(guān)人員 現(xiàn)場查看故障情 況2. 由電主管 制定維修計劃并 經(jīng)工程主管審批 1. 維人員將 檢修內(nèi)容、范圍 告知運行人員 2. 運人員在 運行日志中填寫 故障情況 3. 維人員作1. 突重大故障時，按緊急故障處理2. 維前，填寫工作票并做好安全措施及技術(shù)措施3. 維時，按電業(yè)安全操作規(guī)強電 施 主管 設(shè)故障維修記錄表3檢修好相應(yīng)的安全保 護措施并進行維 修1. 維完畢 后，由運行人員 試運行

8、 2. 維人員將程操作，注意人身及設(shè)備安全4. 維中，設(shè)置設(shè)備檢修試運行交付使用試運行內(nèi)容、范 圍告知運行人員 3. 運人員試 運行時，維修人 員應(yīng)觀察運行情 況1. 由電主管 確認維修效果 2. 告運行人 員可投入使用 3. 由電主管 填寫維修記錄及警示牌5. 維后，恢復(fù)設(shè)備周邊狀態(tài)工作日志 4. 運人員做 好故障維修記錄控制措施1. 發(fā)緊急故 障時，立即切斷 故障電源 2. 運人員通 知強電主管及工 程主管3. 啟動用源1. 禁違規(guī)操作2. 在作時，保證人身及設(shè)備安全3. 做運行人員強電主管高壓室運行記事變電所運行記事供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范4緊急故4. 及時故時 間、現(xiàn)象等相關(guān) 記錄填寫于運

9、行記事相應(yīng)設(shè)備警示措施障 1. ?，F(xiàn)場，處理在必要時，告知 保險公司及時定 損善后2. 作必要的 隔離3. 由理處總 經(jīng)理與客服溝 通，并告知受影 響業(yè)戶三、消防系統(tǒng)運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準項目工作要點工作標(biāo)準管理控制責(zé)任 工記 人 錄支持文件1. 專技工每1. 弱主 工 消防消日對噴淋系統(tǒng)、 消火栓系統(tǒng)進行 檢查 1 次填寫管每周對第 主 1 項進行檢查 1 次設(shè)備月保養(yǎng)記錄防系統(tǒng)設(shè)備維設(shè)施設(shè)備日常 維護保養(yǎng) ( 檢 )2. 工主管每月對第 防護保養(yǎng)規(guī)記錄表完好率 應(yīng)為 100% ，現(xiàn) 故障應(yīng)在 2 小 內(nèi)進行處理，修 復(fù)時間不超過 12 小時2. 專技工每5 項進 行檢查 1 次 3. 管

10、處 總經(jīng)理每半 年對第 1-7 項進行檢查 1 次安全月檢查表范消防設(shè)備管理消防設(shè)備維保周對消防水泵 房、穩(wěn)壓泵房清 潔 1 次 3. 專技工每 月對火災(zāi)報警聯(lián) 動控制系統(tǒng)、防 火卷簾門、疏散 指示、消防通道 照明、屋面消防 風(fēng)機、防火閥、 按消防系統(tǒng)設(shè) 備檢查維護規(guī) 范進行檢查 1 次故障率不得超 過 2% ，發(fā)故障 應(yīng)在 2 小內(nèi)進 行處理，修復(fù)時 間不超過 12 小時 4. 專技工每 周對報警打印系 統(tǒng)測試 1 次5. 每進行消 火栓泵、噴淋泵 測試、維護；噴 淋系統(tǒng)放水測 試、維護；氣體 滅火系統(tǒng)維護、 報警器主機維護 6. 每年對管 網(wǎng)閥門、電機潤 滑保養(yǎng) 1 次消 防風(fēng)機、防火閥

11、進行外觀保養(yǎng) 1 次7. 每按 10% 的比例抽查測 試、維護煙感探 測器、溫感探測 器、風(fēng)機、防火 閥、手報按鈕、 聯(lián)動反饋 1. 專業(yè)工全程 陪同維保公司的 維保檢測工作并 實施監(jiān)督 2. 工程管每月分包 按建筑消防設(shè) 方監(jiān) 施功能檢測、維 管要 修保養(yǎng)合同約 求 定查消防維保單位維保工作完 成情況設(shè)施設(shè)備 完好率應(yīng)為 100% ，障排除 率應(yīng)為 發(fā)1. 工主 工 管每周檢查 主 1 次2. 管處總經(jīng)理每月 檢查 1 次故障應(yīng)在 2 小內(nèi)進行處理修復(fù)時間不超過 12 小時3. 工程管每月審查確認消防維保單位出具的建筑消防設(shè)施技術(shù)測試報告4. 管理總經(jīng)理每年審查確認消防維保單位出具的建筑消防

12、設(shè)施年檢報告四、中央空調(diào)運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準項目1運工作要點巡視工作標(biāo)準1. 主巡： 每 小 次 2. 室外 度：每 2 小 1 次3. 冷塔每管理制1. 定抄數(shù)據(jù)填寫運日志2. 測時須定責(zé)任人運行技工工作記錄冷水機組運行記錄表支持文件空調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè)規(guī)范行4 小 次4. 水： 小時 次點詳見空調(diào)系統(tǒng)理作業(yè)范相規(guī)定1. 根標(biāo)營 業(yè)時間提前半小 時開關(guān)機 2. 根實情 況（室內(nèi)外溫1. 主每測試兩效果2. 定抄數(shù)據(jù)運行技工操作度、冷凍進出水 溫、冷卻進出水 溫）調(diào)整參數(shù) 3. 主及門 的開關(guān)狀態(tài)或行狀態(tài)3. 掛態(tài)識牌當(dāng)值班每天檢一次1. 每白擦 拭外觀 1 次 2. 每檢 次主機3. 400

13、0 小進 行一級保養(yǎng)，空主管每至少抽檢 1 次第項工 作果， 2 至 項運行技工設(shè)施設(shè)備定期維護保養(yǎng)空調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè)規(guī)范主機8000 小進行二 級保養(yǎng)， 小時進行三級保外單位實，運行工現(xiàn)（檢查）記錄2維保養(yǎng)場蹤，空主管4. 每年 次油及檢查5. 電柜月維效果進行除塵、緊固1. 每白擦 1. 空運表水泵拭外觀 1 次 2. 每冬停 機加油 1 次主每周至抽檢1 次 項作效果2. 工主監(jiān)督行技工工程主管冷卻塔末端設(shè)備水處理1. 每開前 檢查風(fēng)機皮帶 次2. 每開前 開啟補水閥 3. 每關(guān)后 關(guān)閉補水閥 4. 每冬停 機加油 1 次 5. 每冬管 道外觀上漆 1 次1. 每清風(fēng) 機盤管濾網(wǎng) 1 次，

14、2. 每清風(fēng) 機盤管翅片 1 次 3. 每清冷 凍水過濾器 1 次 4. 每清電 機風(fēng)葉除塵 1 次 1. 每投 次2. 每出權(quán)第 項作實情況1. 空主每周至抽檢1 次 1-3項作效果2. 工主監(jiān)督 項實況1-4 項保位施實運行技現(xiàn)場跟，空調(diào)管及時查效果1-5 項保位施實運行負責(zé)組織加油運行技工負責(zé)項工程主管負責(zé)項運行技工運行技附屬設(shè)備威部門的水質(zhì)檢 測報告3. 每清冷 卻塔 次 4. 每個清 洗過濾器 1 次 5. 每清冷 卻塔及周邊環(huán)境 1 次1. 每對道 觀保養(yǎng) 1 次 2. 每對門 觀及潤滑保養(yǎng) 次3. 每對識技現(xiàn)場跟，空調(diào)管及時查效果1-3 項行工實施綜合維主管及檢查效果工運行技工善

15、 次編制計劃1. 空系發(fā) 故障時，由部門 主管組織相關(guān)人 員現(xiàn)場查看故障 情況2. 由管定 修計劃并經(jīng)部門1. 維范圍，要進維修2. 突重大障，按急故障理工程主管設(shè)施設(shè)備故障維修記錄表3檢修經(jīng)理審批 1. 維人將 修內(nèi)容、范圍告 知運行人員3. 維時按中央空調(diào)修保檢修交底2. 運人在 行日志中填寫故 障情況3. 維人作 相應(yīng)的安全保護 措施并進行維修養(yǎng)范進，注意身及設(shè)安全4. 維中設(shè)置試機交付使用控制措施1. 維完后 由運行人員試機 2. 維人將 機內(nèi)容、范圍告 知運行人員 3. 運人試 時，維修人員應(yīng) 觀察運行情況 1. 由調(diào)管 認維修效果 2. 告運人 可投入使用 3. 由修長 寫維修記錄

16、及工 作日志1. 發(fā)緊故 時，立即按空 調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè) 規(guī)范停機 2. 切相電 開關(guān)及水路閥門設(shè)檢修警牌5. 維后恢復(fù)設(shè)周邊狀態(tài)1. 禁違規(guī)機2. 在作時保證人及設(shè)備全空調(diào)主管4緊急故障處理3. 運人通 空調(diào)主管 4. 開備機 1. 保現(xiàn)， 必要時，告知保 險公司及時定損 2. 作必的3. 做相應(yīng)門及開的警示施善 后離3. 由調(diào)管 營運部溝通，并 告知受影響業(yè)戶 4. 按央調(diào) 修要求實施五、給排水系統(tǒng)運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準項目工作要點工作標(biāo)準1. 每次對水 泵、電源雙投柜 內(nèi)的計量電度 表、水泵變頻控管理控制空調(diào)主管每周檢查巡更點及 記錄表格 1責(zé)任 工記 人 錄 運行 生活 技工 水泵房巡

17、更檢查表支持文件給排水系統(tǒng)作業(yè)制柜、水箱的水次規(guī)位巡視 1 次給排范巡視2. 夜對浮球 閥檢查 1 次 3. 每抄錄水 表數(shù)據(jù)時，對主 要的管道及閥門水運行巡視記錄表1給水系統(tǒng)進行檢查 4. 對述檢查 形成記錄 1. 每對水 泵、電源雙投 柜、變頻控制柜 進行清潔除塵 1 次 2. 每對水泵1. 空主管每月對第 1 項抽檢兩次2. 維運行技工維修技工設(shè)施設(shè)備定期維護保養(yǎng)（檢查）記維保房衛(wèi)生清潔 1 次 3. 每第一季 度對電機軸承加 油 1 次4. 填相應(yīng)的 維保記錄主管對第 3 項工作填寫維保表格3. 空主管每季錄表檢查給水泵維保效1. 給系統(tǒng)發(fā) 生故障時，由空 調(diào)主管組織相關(guān) 人員現(xiàn)場查看

18、故 障情況2. 由調(diào)主管 制定維修計劃 3. 由修主管 組織維修 4. 填相應(yīng)表檢修 格1. 每對污水 泵、污水泵控制果1. 突重大故障，按緊急故障處理2. 維時，按給排水系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范進行，注意人身及設(shè)備安全3. 維中，設(shè)置設(shè)備檢修警示牌4. 維后，恢復(fù)設(shè)備周邊狀態(tài)空調(diào)主管每周檢查綜合 設(shè)施 維修 設(shè)備故 主管 障維修記錄表運行 污水 技工 井巡更2排水系統(tǒng)巡視箱、止回閥巡視 1 次2. 每對污水 坑情況進行檢查 1 次3. 特天氣時巡更點及 記錄表格 1 次記錄表給排水運行巡視記每小時對地下室 出口排水情況進錄表行檢查4. 巡人員填 寫相應(yīng)表格 1. 每度對污空調(diào)主管運行 設(shè)施水泵控制箱緊

19、固，除塵 1 次維保 2. 每對止回 閥檢查，并清理 雜物 1 次每季檢查污水泵維 保效果 ,并 抽檢其它項目技工設(shè)備定期維護保養(yǎng)（檢查）記1. 主組織相1修錄表 維修 設(shè)施關(guān)人員現(xiàn)場查看 故障情況 2. 主制定維檢修 修計劃3. 由修主管管填寫維修表格 2維 主管確認維修效果主管設(shè)備故障維修記錄表3雨排系統(tǒng)巡視維保組織維修 4. 填相應(yīng)表 格 1. 每對天面 雨排口巡視檢查 1 次2. 特天氣時 每小時對天面雨 排排水情況檢查 1. 每對天面 雨排口清理雜物 1 次2. 每下大雨1. 空調(diào)管每周檢查巡更點及記錄表格 1 次2. 特殊氣時當(dāng)班主管對雨排系統(tǒng)情況隨時跟運行 外環(huán) 技工 境污水井、

20、雨水井定期清理記錄表后須對天面雨排 口清理蹤六、弱電系統(tǒng)運行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準項目工作要點工作標(biāo)準管理控制責(zé)任 工記 人 錄支持文件1. 每對系統(tǒng)1. 及協(xié) 運 施巡視進行檢查測試 1 次2. 填相應(yīng)記助車管員解 技 決因故障導(dǎo) 致車輛堵塞設(shè)備日常維護保養(yǎng)1停車場收費系統(tǒng)2維保檢修錄1. 每用干布 擦拭卡機、道閘 1 次（潔員完 成）2. 每測試 1 次卡機、道閘的 機械性能 3. 每度對道 閘進行加油保養(yǎng) 1. 技接到車 管員關(guān)于發(fā)卡機 出現(xiàn)故障信息 時，及時趕往現(xiàn) 場處理 2. 不及時維 修時，向車管員 解釋原因，并向 弱電主管匯報 1. 電部門進問題 （2. 滿車查）記管員對停車錄表系統(tǒng)的硬件操作培訓(xùn)需 施 求 設(shè)故 3. 維主 障維修 管確認維修 記 效果 表1.