寧波某度假村初步市場分析

1、項目：寧波松蘭山白沙灣度假村初步市場分析開發(fā)商：寧波白沙灣度假村有限公司目錄TOC h z t 樣式1,1,樣式2,2 HYPERLINK l _Toc229472984 1.寧波市概況 PAGEREF _Toc229472984 h 1 HYPERLINK l _Toc229472985 1.1總覽 PAGEREF _Toc229472985 h 1 HYPERLINK l _Toc229472986 1.2經(jīng)濟指標(biāo) PAGEREF _Toc229472986 h 2 HYPERLINK l _Toc229472987 1.3綜合實力 PAGEREF _Toc229472987 h 3 HY

2、PERLINK l _Toc229472988 1.4行業(yè)結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc229472988 h 3 HYPERLINK l _Toc229472989 1.5外貿(mào) PAGEREF _Toc229472989 h 4 HYPERLINK l _Toc229472990 1.6外商直接投資 PAGEREF _Toc229472990 h 5 HYPERLINK l _Toc229472991 1.7港口、交通 PAGEREF _Toc229472991 h 6 HYPERLINK l _Toc229472992 1.8旅游 PAGEREF _Toc229472992 h 9 HYP

3、ERLINK l _Toc229472993 1.9會展 PAGEREF _Toc229472993 h 10 HYPERLINK l _Toc229472994 1.10小結(jié) PAGEREF _Toc229472994 h 10 HYPERLINK l _Toc229472995 2項目地點分析 PAGEREF _Toc229472995 h 11 HYPERLINK l _Toc229472996 2.1項目地點 PAGEREF _Toc229472996 h 11 HYPERLINK l _Toc229472997 2.2交通便捷程度 PAGEREF _Toc229472997 h 12

4、 HYPERLINK l _Toc229472998 2.3旅游景點 PAGEREF _Toc229472998 h 12 HYPERLINK l _Toc229472999 2.4項目景觀 PAGEREF _Toc229472999 h 14 HYPERLINK l _Toc229473000 2.5項目地點優(yōu)劣勢分析 PAGEREF _Toc229473000 h 14 HYPERLINK l _Toc229473001 3.寧波高檔酒店市場 PAGEREF _Toc229473001 h 15 HYPERLINK l _Toc229473002 3.1寧波酒店市場概括 PAGEREF _

5、Toc229473002 h 15 HYPERLINK l _Toc229473003 3.2寧波飯店業(yè)發(fā)展特征 PAGEREF _Toc229473003 h 17 HYPERLINK l _Toc229473004 3.3寧波高檔酒店市場 PAGEREF _Toc229473004 h 18 HYPERLINK l _Toc229473005 3.4季節(jié)性 PAGEREF _Toc229473005 h 21 HYPERLINK l _Toc229473006 3.5市場前景 PAGEREF _Toc229473006 h 22 HYPERLINK l _Toc229473007 4.擬建

6、酒店功能特色與設(shè)施（一） PAGEREF _Toc229473007 h 23 HYPERLINK l _Toc229473008 4.1擬建酒店功能特色 PAGEREF _Toc229473008 h 23 HYPERLINK l _Toc229473009 4.2擬建酒店設(shè)施 PAGEREF _Toc229473009 h 23 HYPERLINK l _Toc229473010 4.2.1主要指標(biāo) PAGEREF _Toc229473010 h 24 HYPERLINK l _Toc229473044 4.2.2客房 PAGEREF _Toc229473044 h 24 HYPERLIN

7、K l _Toc229473098 4.2.3餐飲設(shè)施 PAGEREF _Toc229473098 h 25 HYPERLINK l _Toc229473167 4.2.4宴會及會議 PAGEREF _Toc229473167 h 27 HYPERLINK l _Toc229473231 4.2.5公共區(qū)部分 PAGEREF _Toc229473231 h 28 HYPERLINK l _Toc229473278 4.2.6 健身休閑場所 PAGEREF _Toc229473278 h 29 HYPERLINK l _Toc229473308 4.2.7 行政區(qū)域 PAGEREF _Toc22

8、9473308 h 30 HYPERLINK l _Toc229473309 4.2.8后勤區(qū)部分 PAGEREF _Toc229473309 h 30 HYPERLINK l _Toc229473310 4.2.9其他與設(shè)計相關(guān)的建議 PAGEREF _Toc229473310 h 31 HYPERLINK l _Toc229473311 4.2.10關(guān)鍵詞 PAGEREF _Toc229473311 h 311.寧波市概況1.1總覽寧波位于東海之濱，經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲南翼，毗鄰上海、杭州，是中國對外開放城市、享有省一級經(jīng)濟管理權(quán)限的計劃單列城市、具有制定地方性法規(guī)權(quán)力的“全國較大的市”，

9、是全國歷史文化名城、國家園林城市和國家優(yōu)秀旅游城市。寧波市總面積9365平方公里，總?cè)丝?56.7萬人。寧波歷史悠久，是有7000年文明史的河姆渡文化的發(fā)祥地，自古以來就是中國對外貿(mào)易的重要港口。寧波在唐時與揚州、廣州并稱為中國三大對外貿(mào)易港口，宋時又與廣州、泉州同列為對外貿(mào)易的三大港口重鎮(zhèn)，鴉片戰(zhàn)爭后被辟為“五口通商”口岸之一。寧波是中國大陸著名的港口城市，擁有我國四大國際深水良港之一的北侖港，水深、浪小、不凍、不淤、陸域?qū)拸V。寧波是長江三角洲南翼重要的經(jīng)濟中心城市和重化工業(yè)基地，是中國華東地區(qū)重要工業(yè)城市，也是浙江省經(jīng)濟中心。改革開放以來，寧波經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，顯示出巨大的活力和潛力，成為

10、國內(nèi)經(jīng)濟最活躍的地區(qū)之一。寧波在2008中國十大最具幸福感城市中，居第2位，在2007中國公眾城市宜居指數(shù)上，居第5位；在福布斯2007中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜上，居第8位。1.2經(jīng)濟指標(biāo)下表顯示了寧波2005年-2007年的主要經(jīng)濟指標(biāo)：主要指標(biāo)名稱單位200520062007年均增長寧波市GDP億元2449.312864.493433.0813.39%規(guī)模上工業(yè)利潤億元262.36304.29389.0416.09%全社會固定資產(chǎn)投資億元1336.315431597.916.53%港口貨物吞吐量億噸2.693.13.459.42%集裝箱吞吐量萬標(biāo)箱520.8706.893526.51%社

11、會消費品零售總額億元759.83882.541035.4612.09%自營出口額億美元222.33287.71382.5524.02%實際利用外資億美元23.1124.325.052.80%財政一般預(yù)算收入億元466.5561.17723.9218.39%地方財政收入億元212.38257.38329.1218.32%市區(qū)居民人均可支配收入元1740819674223079.38%農(nóng)村居民人均純收入元78108847100519.56%全社會用電量億千瓦時268.49313.55367.1212.25%資料來源：寧波市統(tǒng)計局，2005-2007下表顯示了寧波2007年-2008年度的主要經(jīng)濟指

12、標(biāo)年度與環(huán)比比較：主要指標(biāo)名稱單位2007同比上年%2008同比上年%環(huán)比%寧波市GDP億元3433.089.923964.17.73-2.19規(guī)模上工業(yè)利潤億元389.0413.93215.1-22.36-36.28全社會固定資產(chǎn)投資億元1597.911.781728.24.082.30港口貨物吞吐量億噸3.455.654.819.5713.92集裝箱吞吐量萬標(biāo)箱93516.141084.68.00-8.14社會消費品零售總額億元1035.468.6612389.781.12自營出口額億美元382.5516.48463.310.55-5.93實際利用外資億美元25.051.5425.40.7

13、-0.84財政一般預(yù)算收入億元723.9214.50810.96.01-8.49地方財政收入億元329.1213.94390.49.31-4.63市區(qū)居民人均可支配收入元223076.69253046.720.03農(nóng)村居民人均純收入元100516.80114506.960.15全社會用電量億千瓦367.128.54394.93.78-4.76資料來源：寧波市統(tǒng)計局，2007-2008據(jù)初步核算，2008年寧波市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3964.1億元，按可比價計算，比上年增長10.1%，按年均匯率折算的人均GDP達10079美元；完成財政一般預(yù)算收入810.9億元，其中地方財政收入390.4億元，比上

14、年分別增長12.0%和18.6%；市區(qū)居民人均可支配收入25304元，比上年增長13.4%；農(nóng)村居民人均純收入11450元，比上年增長13.9%；集裝箱吞吐量首次突破1000萬標(biāo)箱，達1084.6萬標(biāo)箱，比上年增長16.0%。2008年成功蟬聯(lián)全國文明城市，同時被評為全國十大最具幸福感城市之一。民營工業(yè)：2008年寧波市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營企業(yè)達9479家，比上年凈增418家，擁有資產(chǎn)3642.3億元，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)比重達49.0%；實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值4538.0億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重為53.0%，提高1.8個百分點；實現(xiàn)利稅189.6億元，占規(guī)模以上工業(yè)利稅總額的比重為39

15、.6%。1.3綜合實力地區(qū)生產(chǎn)總值：2008年寧波市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）3964.1億元，按可比價格計算，比上年增長10.1%，增幅同比下降4.8個百分點。財政收支：2008年寧波市實現(xiàn)財政一般預(yù)算收入810.9億元，比上年增長12.0%。其中中央財政收入420.5億元，增長6.5%，地方財政收入390.4億元，增長18.6%。完成地方財政一般預(yù)算支出439.4億元，增長18.4%。2008年寧波主要經(jīng)濟指標(biāo)占全省的比重生產(chǎn)總值占全省的18.4%規(guī)模以上工業(yè)利潤占全省的13.9%全社會固定資產(chǎn)投資占全省的18.6%社會消費品零售總額占全省的16.6%自營出口額占全省的30.0%實際利用外

16、資占全省的29.9%財政一般預(yù)算收入占全省的21.7%1.4行業(yè)結(jié)構(gòu)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，寧波第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。國民生產(chǎn)總值構(gòu)成主要指標(biāo)名稱單位2005200620072008年均增長寧波市GDP億元2449.312864.493433.083964.115.46% 第一產(chǎn)業(yè)億元132.26139.45153.73167.46.64%第二產(chǎn)業(yè)億元1341.461575.941888.682196.715.94% 第三產(chǎn)業(yè)億元975.591149.11390.76160016.00%數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局，2005-2008年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2008年寧波市第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值167.4億元，比上年增長4

17、.1%；第二產(chǎn)業(yè)2196.7億元，增長10.0%；第三產(chǎn)業(yè)1600.0億元，增長11.0%。三次產(chǎn)業(yè)的比重為4.255.440.4。投資結(jié)構(gòu)：2008年全社會固定資產(chǎn)投資完成1728.2億元，比上年增長8.2%。其中限額以上固定資產(chǎn)投資完成1610.9億元，增長8.4%。第二產(chǎn)業(yè)完成投資755.6億元，增長3.2%，其中工業(yè)投資753.4億元，增長3.4%，限額以上通用設(shè)備、專用設(shè)備和通信設(shè)備等制造業(yè)投資分別增長17.5%、19.2%和49.7%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資965.8億元，增長12.1%，快于全社會投資增速3.9個百分點，其中交通郵政倉儲、科教衛(wèi)體文廣、環(huán)境與公共設(shè)施管理等行業(yè)投資分別增

18、長28.1%、23.5%和29.4%。限額以上新開工項目平均規(guī)模由2007年的4880.3萬元擴大到2008年的5947.7萬元。1.5外貿(mào)進出口貿(mào)易額，2005-2008，單位：億美元資料來源：寧波市統(tǒng)計局，2005-2008寧波市主要出口市場，2008，單位：萬美元市場本年比重%去年比重%同比名稱累計同期增減%亞洲145026131.31122906532.1318非洲2229034.81191344516.49歐洲1627232351324.62拉丁美洲3341827.212461806.4435.75北美洲85462718.4574166019.3915.23

19、大洋洲1434333.11115422.9228.59東盟2410995.21963395.1322.8歐盟144079231.1115316830.1424.94主要市場小計328698370.95275915172.1219.13美國76949716.6166749617.4515.28日本2937996.342619286.8512.17德國2795136.032046175.3536.6香港2408475.22372346.21.52英國1741613.761536234.0213.37韓國1476653.191118162.9232.06意大利1471273.181240323.24

20、18.62荷蘭1439563.111136062.9726.72法國13917531221043.1913.98西班牙1274312.751011992.6525.92澳大利亞1145642.47948142.4820.83阿拉伯聯(lián)合酋長國1043572.25899512.3516.02資料來源：寧波市外經(jīng)貿(mào)局，2008外貿(mào)企業(yè)：2008年寧波市新增對外貿(mào)易經(jīng)營備案登記企業(yè)1900家，累計突破1萬家，達10758家。有進出口實績企業(yè)9085家。其中民營企業(yè)（包括私營企業(yè)和集體企業(yè)）出口額占寧波市出口總額比重達46.6%，比上年增長28.2%；拉動寧波市出口增長12.4個百分點；進口額占寧波市進

21、口總額比重達29.3%，增長10.3%，拉動寧波市進口增長3.2個百分點。對外貿(mào)易：2008年寧波市口岸進出口總額1401.9億美元，比上年增長25.5%。外貿(mào)自營進出口總額為678.4億美元，增長20.1%，其中出口463.3億美元，增長21.1%；進口215.1億美元，增長17.9%。1.6外商直接投資2008年寧波市合同利用外資41.2億美元，比上年下降8.4%，實際利用外資25.4億美元，增長1.3%。外商投資，2005-2008，單位：億美元經(jīng)濟指標(biāo)2005200620072008項目數(shù)量8731034854528合同金額42.144.34541.2實際利用23.124.325.12

22、5.4數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局、寧波市外經(jīng)貿(mào)局，2005-20081.7港口、交通隨著杭州跨海大橋的開通（2008年5月1日正式通車）以及正在興建的象山港大橋（預(yù)計2012年），寧波的地理地位顯著提升。東方大港寧波港于公元752年（唐天寶11年）正式開埠，是一個具有1200多年歷史的古老港口。改革開放以來，是寧波港發(fā)展歷史上最快的時期。寧波港地處我國大陸海岸線中部，是中國大陸著名的深水良港。寧波港自然條件得天獨厚，內(nèi)外輻射便捷，向外直接面向東亞及整個環(huán)太平洋地區(qū)，向內(nèi)可直接覆蓋整個華東地區(qū)及經(jīng)濟發(fā)達的長江流域，是中國沿海向美洲、大洋州和南美洲等港口遠洋運輸輻射的理想集散地。寧波港，2005-20

23、082005200620072008平均增長集裝箱航線（條）14716319021010.71貨物吞吐量（億噸）2.693.13.453.68.46全國排名2222集裝箱吞吐量（萬標(biāo)箱）520.81706.799351084.627.06全國排名4444全球排名前2016118數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局-寧波市2005-2008概覽2008年世界集裝箱吞吐量前10名排名,百萬標(biāo)箱排名港口名稱國家全年吞吐量%1新加坡新加坡29.927.242上海中國28.017.113香港中國24.31.764深圳中國21.421.525釜山韓國13.421.136迪拜阿聯(lián)酋1212.687廣州港中國1119.57

24、8寧波-舟山港中國10.8415.819鹿特丹荷蘭10.830.3710青島中國10.025.92數(shù)據(jù)來源：中國港口網(wǎng)航空目前，寧波櫟社國際機場機場已開辟至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、廈門、青島、大連、烏魯木齊、哈爾濱、昆明、蘭州等30多條國內(nèi)航線和香港、韓國首爾等地區(qū)、國際航線。寧波櫟社國際機場年吞吐量，2005-2008旅客吞吐量（人次）貨郵吞吐量（噸）起降架次2005253291030747.7270062006297242938768.1308652007330062639642.6315412008357435239768.79834002CAAG10.28%7.33%6.4

25、8%數(shù)據(jù)來源：中國民用航空局，2006-2008民航機場生產(chǎn)統(tǒng)計公報浙江省3個主要機場指標(biāo)比較，2008年杭州寧波義烏旅客吞吐量（人次）12,673,1983574352516325排名83057貨郵吞吐量（噸）210792.9939768.7983346.892排名82652起降架次118560340025316排名103366數(shù)據(jù)來源：中國民用航空局，2006-2008民航機場生產(chǎn)統(tǒng)計公報陸路多條重要的高速公路已經(jīng)建成通車或正在建設(shè)中，這些高速公路連接了浙江北部、上海、江蘇，西部連接杭州、紹興，南部連接了溫州、臺州等中國最重要的經(jīng)濟城市。已經(jīng)建成的高速公路有：沈海高速-杭州灣跨海大橋：連接

26、浙江嘉興、湖州，上海，江蘇杭甬高速：連接杭州、紹興甬臺溫高速：連接臺州、溫州甬金高速：連接金華、義烏、衢州在建的高速公路有：杭紹甬高速復(fù)線，預(yù)計于2012年通車甬臺溫沿海高速復(fù)線-象山港口大橋，預(yù)計于2012年通車（注：象山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第是一個五年規(guī)劃綱要和寧波市交通十一五發(fā)展規(guī)劃僅提到在十一五規(guī)劃中通車，但預(yù)計可能性不大）鐵路已建成：杭蕭甬鐵路：連接杭州、紹興，目前正進行電氣化改造，預(yù)計改造后寧波到杭州鐵路時間在1.5小時以內(nèi)。正在建設(shè)：甬臺溫-溫福電氣化鐵路：預(yù)計2009年年底前建成，溫州到寧波的時間在2.5小時以內(nèi)。根據(jù)國家中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃，寧波確定鐵路建設(shè)與發(fā)展目標(biāo)：到2020

27、年，將成為國家綜合交通網(wǎng)中的重要樞紐，內(nèi)陸貨運的重要出?？诤妥呦騺喬?、通往世界的重要門戶。國家將滬甬(跨杭州灣)鐵路、甬舟鐵路等納入其中。屆時，寧波到上海的鐵路時間將在2小時以內(nèi)。1.8旅游寧波是一座美麗的港口旅游城市，也是一座歷史文化名城，更是一座有著豐富資源的著名寧波旅游城市。她古色古香又富有動感，大自然的天趣與都市的躍動為一體“東方商埠，時尚水都”展現(xiàn)在人們面前的是一幅底蘊豐富，色彩斑斕的長篇寧波旅游畫卷。寧波的山山水各顯神姿，引人入勝：蔣氏故里，溪口雪竇山是國家級風(fēng)景名勝區(qū)，也是著名的寧波旅游景點,有幽谷飛瀑雪竇山，壁立千仞千丈巖；東錢湖有“西子風(fēng)韻，太湖氣魄”；松蘭山一灣金沙夢系蔚藍

28、；天明山南溪溫泉晶瑩可人；海防遺址招寶山英氣勃勃。寧波旅游資源豐富,人文薈萃，文風(fēng)鼎盛。天一閣藏書樓的藏書量在亞洲位居第一；王守仁開創(chuàng)“陽明學(xué)派”留傳海外；黃宗羲的“浙東學(xué)派”影響廣泛。2008年寧波市實現(xiàn)旅游總收入450.2億元，比上年增長18.4%。接待國內(nèi)游客3465萬人次，增長12.7%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入415.9億元，增長19.4%。接待入境游客78.7萬人次，增長14.2%；入境旅游外匯收入4.9億美元，增長13.8%。下表顯示了寧波主要旅游經(jīng)濟指標(biāo)，2006-2008200620072008平均增長入境旅游者人數(shù)(萬人次) 54.2568.978.715.02%入境旅游者人天數(shù)(

29、萬人天) 173.25213.15232.5611.41%國際旅游收入(百萬美元)336.98430.749015.14%旅游飯店營業(yè)收入總額(萬元) 292483362436.7390194.6411.14%旅行社外聯(lián)（組團）人數(shù)(人次) 15595901674399212430512.07%國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)(萬人次)2685307434659.68%國內(nèi)旅游收入 （億元）289.6348.2415.914.54%數(shù)據(jù)來源：寧波旅游統(tǒng)計，2006-20081.9會展2008年寧波市舉辦會展活動276個，比上年增長34.0%。其中舉辦展會活動136個，增長32.0%；展覽總面積139.2萬平方米

30、，增長36.5%；單個展會面積首次突破1萬平方米，達1.02萬平方米。舉辦特色節(jié)慶活動和會議（論壇）63個和77個，分別增長31.0和71.0。新增有會展業(yè)務(wù)的企業(yè)95家，其中新增專業(yè)會展企業(yè)21家，引進外資會展企業(yè)3家，有會展業(yè)務(wù)的企業(yè)累計176家。下表顯示了寧波市2008年重要會展名稱及時間：展會/主題節(jié)展期或舉辦時間中國開漁節(jié)2008/9/14第十一屆中國國際服裝服飾交易會2008/10/22第九屆中國國際機械工業(yè)博覽會2008/3/15第四屆中國國際文具產(chǎn)業(yè)博覽會2008/3/22第十屆浙江投資貿(mào)易洽談會2008/6/8第五屆中國國際機電工業(yè)展覽會2008/9/7資料來源：寧波會展網(wǎng)1

31、.10小結(jié)經(jīng)過改革開放20多年的積累，寧波市綜合實力明顯增強，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，區(qū)位優(yōu)勢更加突出，具有加快經(jīng)濟發(fā)展和社會和諧進步的基礎(chǔ)條件。寧波市“十一五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展總體目標(biāo)是：力爭到2010年全面建成小康社會,為率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化打下堅實基礎(chǔ)。經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，到2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到4300億元，年均遞增11%，人均生產(chǎn)總值超過6萬元。全社會固定資產(chǎn)投資累計超過1萬億元。長江三角洲南翼經(jīng)濟中心和華東地區(qū)先進制造業(yè)基地的戰(zhàn)略定位進一步確立和鞏固。加快發(fā)展國際貿(mào)易業(yè)。到2011年，實現(xiàn)進出口總額850億美元，其中出口58

32、0億美元，進口270億美元。優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。到2011年，寧波港區(qū)集裝箱吞吐量比2006年翻一番，現(xiàn)代物流業(yè)的增加值占GDP比重達12%左右，基本確立浙江省重要綜合物流中心及長三角國際物流樞紐地位。統(tǒng)籌發(fā)展休閑旅游業(yè)。到2011年，寧波市旅游總收入達450億元，接待境外旅游者超過100萬人次，接待國內(nèi)旅游者突破3300萬人次。 2項目地點分析2.1項目地點寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)位于寧波主城區(qū)東南40公里的海濱，規(guī)劃面積67.69平方公里，其中海域面積42.89平方公里，度假區(qū)內(nèi)古時抗倭遺跡、兵寨保存完好，道教、佛教景觀相對應(yīng)。松蘭山有6個沙灘，灘灘相連，南北長5公里。其中南沙灘已經(jīng)成為海

33、濱浴場；南沙灘北邊是東沙灘，東沙灘是松蘭山沙灘中最大的一個，這一帶將建成松蘭山海濱度假區(qū)功能比較完善的中心區(qū)。再依次是十二生肖沙灘，太極灣灘、小平巖灘和白沙灣灘。寧波松蘭山白沙灣旅游度假村項目總占地面積970畝，其中75%為旅游開發(fā)用地。項目區(qū)位圖：2.2交通便捷程度隨著象山港大橋及接線工程項目獲國家發(fā)改委批準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)計于2012年，象山港跨海大橋及其連接線將全線建成通車，屆時寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)至寧波中心城區(qū)的交通時間將由現(xiàn)在的一個半小時縮短至40分鐘左右。至上海的交通時間也將在3個小時以內(nèi)。下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)在象山港跨海大橋開通后至周邊主要城市的行車時間表：城市距離（公里）

34、時間（小時）上海2002杭州1802蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、常熟2503南京3504臺州1001溫州2002金華、義烏2202.52.3旅游景點下表顯示寧波4A級旅游景點（區(qū)）景點地理位置關(guān)鍵詞（特色）溪口風(fēng)景區(qū)寧波奉化蔣氏故里滕頭景區(qū)寧波奉化全球生態(tài)500佳雅戈爾動物園寧波東錢湖動物世界梁祝文化公園寧波鄞州漢文化遺產(chǎn)天下玉苑景區(qū)寧波余姚玉雕主題公園丹山赤水景區(qū)寧波余姚峽谷景觀、道教文化五龍?zhí)讹L(fēng)景名勝區(qū)寧波鄞州自然風(fēng)光松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波象山海濱沙灘中國漁村 寧波象山 主題公園資料來源：寧波旅游局下圖顯示了寧波主要旅游景點分布圖：寧波的旅游景點除松蘭山海濱旅游度假區(qū)和中國漁村擁有海濱沙灘外，其他

35、4A級景區(qū)均無海濱資源。而從距離空間上，松蘭山海濱旅游度假區(qū)相距于寧波的城市的關(guān)系更為接近，在自然景觀、水質(zhì)、空氣質(zhì)量、環(huán)境保護方面更勝一籌。擴大至長三角，沿海地帶除松蘭山旅游度假區(qū)、中國漁村和舟山外，并不具備或尚未開發(fā)海濱沙灘特色的旅游景點（區(qū)），而長三角區(qū)域又是中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，市民出行愿望、消費需求也十分強勁，而選擇南中國海附近（三亞）距離太遠，同時又要花費較多的時間和開支。 打造濱海休閑中心。打響“東方不老島、海山仙子國”品牌，建設(shè)旅游經(jīng)濟強縣（目前，浙江省僅淳安為旅游經(jīng)濟強縣），形成“一帶三區(qū)”旅游格局，成為長三角地區(qū)濱海旅游休閑度假勝地，成為本地區(qū)的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。2.4項目景觀寧

36、波松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)項目地點東南方項目地點正前方項目地點東南方項目地點正前方2.5項目地點優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢象山港大橋預(yù)計2012年開通，寧波松蘭山海濱旅游度假區(qū)縮短了和寧波主城區(qū)之間的距離，促進度假區(qū)更快的融入長三角經(jīng)濟的發(fā)展。寧波地區(qū)乃至長三角區(qū)域具有強勁的消費潛力，長三角區(qū)域海濱旅游度假資源匱乏，而項目地點具有獨特的旅游度假資源并且背靠長三角將更加有利于今后飯店的長遠發(fā)展。項目周邊擬建設(shè)開發(fā)的游艇俱樂部和濱海高爾夫球場會為本地旅游經(jīng)濟注入新的活力，促進本地高星級度假酒店發(fā)展（注：來自象山縣國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十一五個規(guī)

37、劃）。位于寧波市著名的松蘭山旅游度假區(qū)，空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達100%，大氣中負氧離子含量高達1.47萬個，完全達到國家度假區(qū)一級標(biāo)準(zhǔn)。劣勢度假區(qū)海水大部分時間較為混濁。由于特殊的氣候條件，旅游季節(jié)性較強。交通條件及制約性較大。3.寧波高檔酒店市場3.1寧波酒店市場概括整體信息目前，寧波市旅游飯店總數(shù)達到199家，房間數(shù)達到19687間，床位數(shù)達到33182張。寧波市旅游飯店的總體規(guī)模和水平在國內(nèi)同類城市中位居前列，在省內(nèi)僅次于杭州（250家）。與上年相比，雖然在星級復(fù)核復(fù)評中取消了18家，但旅游飯店客房總數(shù)和床位數(shù)下降不多，主要是由于規(guī)模較大的高星級飯店的增加，退出市場的一般都是一些小規(guī)模的中低

38、檔飯店。從層次結(jié)構(gòu)來看，五星級9家，四星級18家，三星級46家，一、二星級126家，各層次星級飯店的數(shù)量分布呈金字塔結(jié)構(gòu)，適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展及城市地位、以國際和國內(nèi)著名品牌為龍頭、單體飯店為主體、經(jīng)濟型酒店為新生力量的多元化飯店產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局基本形成。下表顯示了寧波飯店業(yè)發(fā)展規(guī)模，2005-2008年份飯店數(shù)（座）客房數(shù)（間）200517816495200619419859200721423980200819919687數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局飯店結(jié)構(gòu)下表顯示了寧波飯店結(jié)構(gòu)，2006-2008星 級飯店數(shù)（座）客房數(shù)（間）200620072008200620072008五星級56914401869不詳四星

39、級16181828893211不詳三星級45504636244954不詳數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局至2007年底，五星級飯店客房數(shù)量占所有星級飯店數(shù)量的約8%，高中低檔星級飯店比例約為1:1:3。2007-2008年4星、5星飯店平均出租率下表顯示了寧波4星、5星飯店平均出租率，2007數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局下表顯示了寧波4星、5星飯店平均出租率，2008數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局數(shù)據(jù)來源：寧波旅游局2008年寧波市旅游及飯店市場運行走勢寧波市旅游在震蕩中實現(xiàn)增長，旅游經(jīng)濟運行結(jié)局良好；下半年旅游經(jīng)濟運行呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，增長下行的壓力明顯增大。年初，旅游經(jīng)濟遭遇冰雪災(zāi)害。1月中旬至2月初，全國大范圍的雨雪冰凍

40、災(zāi)害性天氣對旅游市場尤其是春節(jié)黃金周造成了很大影響，許多游客因此取消和改變了行程計劃，寧波市部分山地、海島景區(qū)關(guān)閉，使節(jié)假日調(diào)整后本應(yīng)火熱的春節(jié)黃金周旅游市場顯得較為清淡。春節(jié)黃金周期間，寧波市共接待游客99.36萬人次,同比下降15.6%，寧波市旅游總收入6.72億元，同比下降13.2%。星級酒店經(jīng)營1-2月的入住率和房價也都在低位徘徊。5月份，杭州灣跨海大橋成旅游吸引物，虹吸效應(yīng)明顯。隨著杭州灣跨海大橋的開通，周邊省、市近程客源大批旅游團隊和自駕車游客涌入寧波市，許多原定其它游程的游客紛紛改變目的地轉(zhuǎn)道寧波，出現(xiàn)旅游“井噴”。杭州灣跨海大橋成了非常強大的旅游吸引物，對其它旅游目的地的虹吸效

41、應(yīng)十分明顯；各級旅游部門適時組織重點旅游市場營銷，則進一步地促進了旅游市場的拓展。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一級市場中，省內(nèi)客源占49.4%，同比增長32.58%；上海市場占15.6%，同比增長105.35%；江蘇市場占15.3%，同比增長5.68%。 這一時段游客數(shù)量的迅猛增長有效地彌補了年初旅游市場因冰雪災(zāi)害造成的損失。自下半年始，由美國次貸危機引發(fā)的西方國家金融危機和全球性金融動蕩，國際經(jīng)濟普遍不景氣，對全球旅游經(jīng)濟影響明顯，旅游消費銳減、市場迅速下滑，對寧波市旅游經(jīng)濟也產(chǎn)生了重要影響。從第三季度開始，寧波市入境旅游市場、景區(qū)接待人次數(shù)增幅明顯下滑。但由于寧波旅游市場的客源結(jié)構(gòu)、地區(qū)結(jié)構(gòu)特征，以及得

42、益近幾年來寧波市對境內(nèi)外重點旅游市場的有效營銷，寧波市入境旅游、景區(qū)接待人次繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長。尤其是入境旅游與2007年相比雖增速有所下降，但同比增長14.23%，高于全省平均增速。其中：外國人49.61萬人次，同比增長14.3%；香港同胞11.31萬人次，增幅15.36%；澳門同胞3.51萬人次，同比增長24.37%；臺灣同胞14.3萬人次，增長11.94%。旅游外匯收入49003萬美元，同比增長13.75%；入境旅游人次和旅游外匯收入繼續(xù)穩(wěn)居全省第二位。3.2寧波飯店業(yè)發(fā)展特征自2002年以來，由于寧波經(jīng)濟發(fā)展速度加快，各種高層次的展會的需求拉動，寧波的高星級飯店發(fā)展進入了快車道，據(jù)不

43、完全統(tǒng)計，寧波市在建或擬建的豪華五星飯店共有21家，投資總額130億元，每家飯店平均投資額5億多元，平均客房數(shù)335間。寧波的飯店業(yè)自2006年開始，也出現(xiàn)了經(jīng)濟型飯店的快速增長。一方面，國際國內(nèi)連鎖品牌紛紛進駐，如錦江之星、如家快捷、莫泰168、美國速8等品牌都已經(jīng)開出分店。另一方面，本地著名的南苑集團也在旗下開創(chuàng)了經(jīng)濟型飯店品牌“南苑e家”，在寧波乃至全浙江省進行布點，目前已經(jīng)在浙江省開出20多家分店。國際品牌紛紛進入。其中洲際、萬豪、喜達屋、凱悅、卡爾森、雷迪森、香格里拉、溫德姆等國際集團的飯店品牌均已落戶寧波，東港喜來登酒店、溫德姆華僑豪生大酒店、寧波萬豪酒店已經(jīng)開業(yè)。飯店產(chǎn)品單一，依

44、托海濱和溫泉資源為特色的酒店甚少，特別是產(chǎn)品特色和經(jīng)營主題離真正的休閑度假酒店還有不少差距。3.3寧波高檔酒店市場下表顯示了寧波高檔酒店市場（5星）的整體狀況，商務(wù)型酒店2007-2008酒店客房數(shù)（間）開業(yè)年份2007年平均房價（單位：RMB）2008年平均房價（單位：RMB）東港喜來登大酒店37820061348.421139.5華僑豪生大酒店4502007785760.21萬豪酒店3332008不詳不詳南苑飯店4381999712.04727.21太平洋大酒店2741998564.75598.79中信國際大酒店2881997520.55501.99目前，寧波的國際高星級酒店喜來登、豪生、

45、萬豪以及包括在建的香格里拉、麗晶、索菲特等均位于寧波主城區(qū)的商務(wù)酒店，除凱悅（在建，度假會議型酒店）位于寧波東錢湖風(fēng)景區(qū)外，其他均無國際酒店品牌占領(lǐng)旅游度假市場。下表顯示了寧波松蘭山度假區(qū)主要旅游度假酒店的整體狀況，2008星級，酒店地理位置2008年平均房價（單位：RMB）出租率（）5星，南苑溫泉山莊寧海天明山1219.3665.454星，黃金海岸大酒店松蘭山度假區(qū)510.3845.844星，寧海溫泉大酒店寧海天明山482.8166.924星，溪口銀風(fēng)度假村溪口風(fēng)景區(qū)407.6848.94星，松蘭山海景大酒店松蘭山度假區(qū)396.8749.48寧波高檔旅游度假飯店主要集中在寧海天明山（溫泉度假

46、）和松蘭山（濱海度假）兩個區(qū)域。南苑溫泉山莊：山莊溫泉資源為著名的南溪溫泉，取自地下158米處，四季恒溫，清澈透明，富含氡、氟、鋰等20多種對人體有益的礦物質(zhì)和微量元素，除天然保健之外對治療風(fēng)濕關(guān)節(jié)炎、動脈硬化、高血壓等疾病有奇效，其水質(zhì)名列全國溫泉之前茅，堪稱華東之最，浙江一絕。 寧海南苑溫泉山莊有限公司屬南苑集團股份有限公司旗下。定位高端，是集高級客房、豪華別墅、餐飲美食、保健娛樂及會議沙龍為一體，以溫泉為主題的高檔度假型酒店。山莊服務(wù)項目還包括：會議商務(wù)服務(wù)、客房送餐、精品廊、禮賓服務(wù)、代客泊車、洗衣服務(wù)、書店等等。黃金海岸大酒店位于松蘭山旅游度假區(qū)內(nèi)，距離白沙灣度假村僅2.5公里，是松

47、蘭山旅游度假區(qū)最早的一家高星級酒店，開業(yè)于1997年，該酒店共有178間客房，主要以接待政府單位為主，在當(dāng)?shù)鼐哂休^高的知名度和影響力。根據(jù)酒店客戶經(jīng)理反映，酒店將于近期進行更新改造。該酒店的音樂咖啡吧具有一定的特色，最大會議室可容納600人（課堂形）。寧海天明山溫泉大酒店（原寧海溫泉大酒店）坐落在寧?？h城西北，深圳南溪境內(nèi)，距市區(qū)76公里，擁有9627畝的森林資源。自1962年建成以來，先后接待過世界二十多個國家的代表團以及潭震林、李鐵映、楊成武、江華等中央領(lǐng)導(dǎo)人。1991年經(jīng)國家林業(yè)部批準(zhǔn)，建立國家級主題公園“南溪溫泉森林公園”。奉化溪口銀鳳錦江旅游度假村位于奉化市溪口鎮(zhèn)國家4A級旅游風(fēng)景區(qū)

48、內(nèi)，占地面積為300畝。奉化溪口銀鳳錦江旅游度假村擁有中、西餐廳、景觀吧、大堂吧、18個豪華餐廳包廂，可同時接納800人就餐，各類會議室12個，其中最大的會議室能同時容納300人就座；擁有攀巖場、兒童樂園、沙灘越野車等特色項目。具備廣泛參與和互動性，配備高爾夫推桿練習(xí)場、網(wǎng)球場、籃球場、室內(nèi)游泳館、燒烤、垂釣等高雅休閑娛樂項目及眾多的室內(nèi)康體娛樂項目，如：桑拿、足浴、美容美發(fā)、KTV包房、棋牌室、乒乓球、臺球、沙弧球、壁球、健身房等。 松蘭山海景大酒店位于松蘭山旅游度假區(qū)內(nèi)，距離白沙灣度假村僅3公里，開業(yè)于2004年，建筑面積28000，占地100畝。主要以接待本地企業(yè)、旅行團隊等為主，客源地

49、多為本地居民、上海、蘇南等地。酒店客房207間，由主樓和附樓兩部分組成。下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)高星級酒店歷史業(yè)績情況，2006-2008酒店名稱2006年2007年2008年出租率平均房價出租率平均房價出租率平均房價象山港國際大酒店62%！508.7465%！540.38548.7561.22黃金海岸大酒店38%！469.8236%！502.4510.3845.84松蘭山海景大酒店37%！368.4235%！355.24396.8749.48數(shù)據(jù)來源：寧波市旅游局 ！由當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)理人提供下表顯示了寧波松蘭山旅游度假區(qū)高星級酒店營業(yè)收入組成，2008酒店名稱酒店經(jīng)營總收入(萬)客房經(jīng)營總

50、收入(萬)餐飲經(jīng)營總收入(萬)其他收入(萬)象山港國際大酒店720032003200400黃金海岸大酒店310014001300400松蘭山海景大酒店23001200900200數(shù)據(jù)來源：由項目公司提供象山港國際大酒店位于象山縣城區(qū)，是城區(qū)唯一一家高星級酒店，酒店至開業(yè)以后取得了不錯的業(yè)績，客房297間，2005年開業(yè)，2008年初又對酒店進行了裝修。2007年年收入6800萬左右，主要的市場客源包括了政府機關(guān)、本地針織、建筑業(yè)大型企業(yè)和本地的中產(chǎn)階級。該酒店委托浙江世貿(mào)酒店管理公司管理，并計劃于近期投入1億人民幣對酒店中心進行改造，力創(chuàng)五星，它的開業(yè)給原先的象山黃金海岸大酒店的營業(yè)收入帶來了

51、較大的沖擊，2007年象山黃金海岸大酒店營業(yè)收入不足2800萬，而2006年象山黃金海岸大酒店營業(yè)收入為3134萬。象山港國際大酒店業(yè)績穩(wěn)中有升，這主要是由于象山縣城無高星級酒店，消費者可選擇性低。平均房價每年提升近5%。從我們對酒店的參觀情況來看，酒店的服務(wù)品質(zhì)、硬件設(shè)施相對于五星級酒店來說屬于較差水平。象山黃金海岸大酒店目前年銷售額在2500萬左右，營業(yè)業(yè)績有所下滑，特別是象山港國際大酒店的開業(yè)直接影響了該酒店；而松蘭山海景大酒店也同樣如此。下表顯示了寧波較高檔酒店市場，需求市場分布，2007下表顯示了寧波較高檔酒店市場，客源國籍構(gòu)成，20073.4季節(jié)性下表顯示了寧波寧波市及象山、寧海旅

52、游比重較高的地區(qū)的平均開房率走勢數(shù)據(jù)來源：寧波市旅游局，2008年1月至11月下表顯示了寧波寧波市及象山、寧海旅游比重較高的地區(qū)的平均房價走勢數(shù)據(jù)來源：寧波市旅游局，2008年1月至11月下表顯示了酒店名稱旺季開房率！旺季價格淡季開房率！淡季價格全年開房率平均房價象山港國際大酒店80%880元50%480元61.22548.75象山黃金海岸大酒店90%780元30%25045.84510.38松蘭山海景大酒店90%680元30%25049.48396.87以普通標(biāo)準(zhǔn)間前臺散客價為例為2008年數(shù)據(jù)。！由當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)理人提供寧波松蘭山度假區(qū)的飯店以旅游客流為主，出租率的變化與旅游接待情況的關(guān)系非常

53、密切，松蘭山旅游度假區(qū)每年的旅游接待高峰出現(xiàn)在溫度較高，適合海濱旅游的7、8月，因此在這兩個月出租率能達到70%，其他的月份由于氣溫的影響，不太適宜海濱旅游，旅游接待量明顯下降，則平均出租率很低。在7、8月份松蘭山海景酒店、黃金海岸大酒店的平均開房率在90%以上，甚至100%。而2、6月上旬、9月下旬、10月相對為平季基本在50%左右。3.5市場前景積極因素寧波民營經(jīng)濟突出，并且建立了獨特的經(jīng)濟發(fā)展模式，這種獨特的經(jīng)濟模式有助于進一步推動地方經(jīng)濟的長期增長。本地客人對餐飲、娛樂設(shè)施的消費需求特別旺盛。長三角經(jīng)濟區(qū)域居民具有強勁的消費能力，按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，人均國民生產(chǎn)總值在2996-9265

54、美元（約合人民幣20523-63465元）即屬于上中等收入地區(qū)。從旅游市場需求和發(fā)展規(guī)律來看，人均GDP超過1000美元是一個國家觀光旅游需求膨脹的時期；休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和選擇；人均GDP達到3000美元，度假旅游需求將會全面擴張。目前，寧波市純度假酒店尚屬空白，在旅游度假區(qū)的酒店設(shè)計、建造與城區(qū)的商務(wù)酒店無明顯差別，無法體現(xiàn)休閑、度假要素。今后，本酒店的差異化設(shè)計定位必將吸引眾多客源。松蘭山旅游度假區(qū)周邊企業(yè)的商務(wù)客人和政府接待也將成為酒店重要的客源之一，本地區(qū)已建立了多種工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，特別是在象山港大橋開通后，大橋經(jīng)

55、濟將進一步突顯，如針織業(yè)、建筑業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)的不斷增長，而政府部門也在著力將松蘭山旅游度假區(qū)打造成為國家級的旅游度假區(qū)。消極因素未來數(shù)年預(yù)計有多家高星級酒店分別在松蘭山旅游度假區(qū)、中國漁村等地建設(shè)開發(fā)，同時意味著挑戰(zhàn)與機遇并存。酒店的勞動力成本的可能進一步提高。4.擬建酒店功能特色與設(shè)施（一）4.1擬建酒店功能特色基于上述分析，建議本酒店發(fā)展定位為主題性較強的，客房數(shù)目控制在180間的精品旅游會議度假酒店。因為今后酒店客源市場主要以浙江、上海、蘇南、周邊中小型的會議團隊及旅游度假客人為主，而酒店地處旅游開發(fā)區(qū)，很難通過酒店餐飲（如大型婚慶、宴請）、社會娛樂（如大規(guī)模KTV、演藝、棋牌）來提高

56、營業(yè)額，只能通過主題性較強的，頗具特色的酒店整體設(shè)計，特色餐飲（如海景餐廳、特色婚慶），綜合娛樂（娛樂功能比較齊全，但規(guī)模較少）來滿足住店客人需求和促進本地客源前來消費。為了使本酒店在建成后成為寧波地區(qū)乃至更廣地域內(nèi)具有高度的產(chǎn)品差異化、更強的消費輻射力和影響力，我們建議酒店應(yīng)具備以下功能特色：1、有別與競爭對手的海濱主題特色餐廳。除了在酒店主體建筑內(nèi)配備小型豪華的餐飲包廂外，我們建議根據(jù)當(dāng)?shù)叵M市場需求和結(jié)合海濱沙灘資源，在酒店貼近沙灘處配置主題特色餐廳（如日式海鮮撈等），餐廳面向大海，呈現(xiàn)270度視角效果。在夏季時可以提供敞開式的服務(wù)（包括室外延伸場地），在冬季的時候可以提供獨立單元的室內(nèi)

57、服務(wù)。2、完善的、多元化的、適應(yīng)不同季節(jié)需要，同時既能滿足度假客人需要又能迎合寧波象山本地客人消費需求康體產(chǎn)品。酒店的康體設(shè)施將分布在四塊區(qū)域，包括海上區(qū)域，主要為客人提供摩托艇、包船出海、快艇觀光、海釣、滑水板、沖浪板的康體設(shè)施；沙灘區(qū)域，主要為客人提供沙灘排球、沙灘椅等設(shè)施；沿酒店室外區(qū)域，主要為客人提供游泳池、兒童嬉戲池、沖浪池、SPA等設(shè)施；酒店室內(nèi)區(qū)域包括棋牌、KTV、室內(nèi)泳池、SPA、溫泉等設(shè)施。在以上眾多的康體設(shè)施中兩項設(shè)施將作為酒店營銷推廣的重點產(chǎn)品：一是酒店的沖浪池，主要考慮本地水文、潮汐、地理、氣候、海水質(zhì)量因素影響，我們建議在酒店的設(shè)置此項目。二是在有條件的情況下，酒店室

58、內(nèi)設(shè)置溫泉，主要使為了解決冬季時節(jié)因室內(nèi)康體項目絕大部分無法使用而設(shè)置，作為酒店的亮點和吸引客源的重要賣點。3、一流的室內(nèi)外景觀設(shè)計，從賓客踏入酒店的第一步起就給賓客形成強烈的視覺景觀沖擊和第一印象效應(yīng)，營造不同視角均能呈現(xiàn)美麗畫卷的景象。例如：在室內(nèi)景觀的設(shè)計上，我們建議從客房的不同角度、樓層廊道的連接處均能看到山、海、沙灘景觀；站在大堂、大堂吧映入眼簾的近處是酒店的水景水系、沙灘、兩側(cè)疊嶂的山巒到遠處的大海直至正對面的元寶山，從更遠的視角效果，形成海天一色的景象；酒店室內(nèi)小景布局則可更多的融入當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情、歷史沿襲等特色鮮明的設(shè)計。在酒店的室外設(shè)計上，我們建議做足水的文章，如一樓的客房與泳

59、池相連、酒店與大海的關(guān)系由水景水系向海過渡。4.2擬建酒店設(shè)施4.2.1主要指標(biāo)客房數(shù)180全體人員/房間數(shù)比1.5全體員工總數(shù)270總建筑面積22333平方米（不含停車）客房部分12982.6558%餐飲部分16037%宴會部分21629.6%大堂公共部分6462.8%休閑健身部分14206.35%行政區(qū)部分3371.5%后勤部分16507.38%機電設(shè)備部分15336.8%以上面積僅作為進一步討論之用4.2.2客房以180間客房為標(biāo)準(zhǔn)，度假酒店在客房類型上建議以下配置：類型面積大概比率房間數(shù)面積標(biāo)準(zhǔn)大床間4540723240標(biāo)準(zhǔn)雙人間4550904050殘疾人大床間450.5%145行政大

60、床套間9059810高級大床套間13524540豪華大套間18023540總統(tǒng)套間2700.51270客房面積1809495客房層輔助設(shè)施：客房層走廊/交通區(qū) 預(yù)計在客房面積35左右3323.25制冰設(shè)施：每50房間4平方14.4服務(wù)間：每30個房間25平方150預(yù)計區(qū)域總面積是：12982.65說明：以上客房均為凈面積，基本參照三亞度假酒店客房面積。根據(jù)我們對浙江沿海城市典型酒店設(shè)施數(shù)據(jù)調(diào)查，我們建議客房凈面積在38-45之間，其中客房凈面積在30-34，衛(wèi)生間在8，走廊在4，基本在45。客房內(nèi)部配置上建議有以下特色：1.改變原來的廊道設(shè)置在客房中間的布局，改變?yōu)閱芜吚鹊溃@樣廊道自然光線充