房價上漲帶來的思考

1、房價上漲帶來的思考第1頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四1、我國房價的現(xiàn)狀2、影響房價的多種因素及分析3、大學生對房價上漲的看法4、社會人士對房價上漲的看法5、總結房價上漲帶來的思考第2頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四1、我國房價的現(xiàn)狀增長趨勢：井噴式高增長房地產各大城市的支柱產業(yè) 遠景：房價在短期內不會下降，并且將還會有上漲的趨勢，然而房地產作為資產的價值會下降。房地產沒有近憂，仍有遠慮。 第3頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四影響房價的多種因素分析地價供求關系城市化政府的宏觀調控住房保障系統(tǒng)不健全第4頁，共30頁，2022

2、年，5月20日，0點12分，星期四房價的構成 房價的構成主要包括建安成本、土地成本、稅收、開發(fā)利潤及其它方面。其中占主要部分的是建安成本。圖為 房價構成 第5頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四第6頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四地價對房價的影響 國土部稱地價成本占房價23%，這一數(shù)據(jù)顯然與輿論的認識差距甚遠。據(jù)相關調查我們可知在房地產企業(yè)開發(fā)總費用支出中，流向政府的部分（即土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。 究竟哪個更接近于事實，其實并不難判斷：倘若土地成本所占比例如此之小，地方政府沒有理由以各種借口拒絕公開土地收入。土地出讓金收入一直都是

3、地方政府預算外收入的主要來源。而這，也讓房地產行業(yè)在最短的時間內，成為地方經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產業(yè)，成為地方政績見效最快、最明顯的一種“載體”之一。公開土地成本，就意味著政府要失去大量的“賣地收入”；而要充實“賣地財政”，就必須要繼續(xù)讓高房價維持高位運行。而很多開發(fā)商寧可將商品房閑置，也不愿降價銷售，也基于此。 由此來看，地價和房價的關系不是一般的“關系”，那可是“政績”和“工具”的關系，是公權力施展“無形之手”變相干預房產市場的重要法寶，想要讓之松手，怕不是那么容易。 第7頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四影響房價的根本因素供求關系雖然地價對房價產生了一定的影響，但地價不是

4、影響房價的決定因素，決定房價的關鍵因素或者根本因素是供求關系。地價僅占成本的23.2%，這一數(shù)據(jù)遠低于國際水平。 國家土地總督察鹿心社第8頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四商品住宅期房供不應求，價格快速上升圖為 2003-2009年商品住宅預售率及價格水平走勢圖 供求關系對房價的影響第9頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四供求關系對房價的影響商品房供應的增減及幅度大小對商品房價格的影響圖為2003-2009年北京商品住宅期房供應量及價格水平走勢圖 第10頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四供求關系對房價的影響土地供應對房地產價格的影

5、響圖為 2003-2009年北京居住用地供應量及價格水平走勢圖 第11頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四需求方面的影響圖為 房地產市場需求大與房價高的循環(huán)關系供求關系對房價的影響第12頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四供求關系對房價的影響 我們的看法：經(jīng)濟學上有供求關系對價格會產生一定的影響，而上述幾個圖也很能說明供求關系對房價產生了重大的影響。首先，商品房供應不足會導致房價上漲，土地供應不足也會刺激房價上漲。對商品房的需求量增加也促進了房價的上漲。而隨著房價的上漲，一些人看到了投機炒房的致富優(yōu)勢，于是又促使商品房的需求量增加，由于需求增大又會導致供

6、不應求的現(xiàn)象出現(xiàn)，以此形成正反饋的過程來促進房價的增長。第13頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四房價與城市化的關系房地產業(yè)與城市化的互相促進，并形成一定的同步發(fā)展規(guī)律（楊波）股價先于實體經(jīng)濟見底回升，房價領先城市化而上漲 我們的看法：城市化推動了房價的上漲，但房價上漲似乎又抑制了城市化的進程。農民進城沒有安家之所，本地居民迫于房價壓力都有可能會朝郊區(qū)、鄉(xiāng)村發(fā)展，這就有可能導致逆城市化的出現(xiàn)。第14頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四政府宏觀調控對房價的影響抑制投機炒房 為了抑制投機炒房,各地政府對每戶居民的購房數(shù)量有所規(guī)定,例如福州政府規(guī)定,福州戶口的

7、居民最多可購兩套住房,而外地戶口的居民只能購買一套住房。這對抵制房價上漲起到了一定的作用。第15頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四政府宏觀調控對房價的影響以稅收和信貸政策嚴控房地產市場 福州市政府近期發(fā)布了關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見，通過調整完善相關稅收政策和嚴格落實差別化住房信貸政策等措施，促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。 稅收方面： 一、福州市對個人購買住房不足年轉手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征收營業(yè)稅； 二、嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產所得稅征收政策，加強存量房交易稅收征管工作； 三、加強對土地增值稅征收管理，重點對高定價、高漲幅的房地產開發(fā)項目，在竣工結

8、算前實行土地增值稅單項預征率制度，從高預征土地增值稅； 四、項目竣工結算后，地稅部門要進行重點清算，發(fā)現(xiàn)重大問題的進行重點查處。 第16頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四信貸方面：各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行國家住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于，貸款利率不低于基準利率的倍。為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例不低于，貸款利率不低于 基準利率的倍。 第17頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四政府宏觀調控對房價的影響建設保障性住房 除了限制居民的購房數(shù)量，建設保障房也是政府的重要工作。在2010年計劃完成590萬套保

9、障房，已有380萬套建成，解決了一定的住房問題。在2011年，政府計劃建設1000萬套保障房，相信這項措施能夠解決一部分人口的住房問題，同時能夠在一定程度上抑制房價上漲。第18頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四住房保障制度不夠完善我國住房保障能力較弱 從我國住房制度改革的實踐看，在福利分房轉為福利購房，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭住房解決以后，目前尚未建立一套規(guī)范的基本住房保障制度，廉租房、經(jīng)濟適用房制度在具體執(zhí)行中，既不夠規(guī)范，保障能力也存在較大差距。 第19頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四住房保障體制的不足由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中

10、城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務工人員居住條件也亟須改善。第20頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四大學生對房價上漲的看法 針對房價上漲的問題，我們小組制作了一份調查問卷，我們隨機調查了部分大學生，以下是調查結果。（雖然樣本太小，且有局限性，但還是代表一部分學生的觀點）第21頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四大學生對房價上漲的看法由調查表明： 城市學生家中擁有一套住房的居多

11、，農村學生家中幾乎無自己所有的房子。大多數(shù)學生認為推動當前房價上漲最重要的原因是開發(fā)商捂盤惜售，通貨膨脹也是大家認為比較重要的原因。此外，大部分大學生對于今后買房更愿意采取分期付款或向銀行貸款的方式，同時，房價上漲刺激了大多數(shù)大學生的購買欲望，小部分的同學認為在今后可能會暫緩買房的計劃。第22頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四注：寧德市金涵鄉(xiāng)社會保障房大學生對房價上漲的看法除了調查問卷，我們還采訪了不同學校的大學生，他們對房價都有各自的看法。湖南大學某學生：漳州職業(yè)理工學校：第23頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四大學生對房價上漲的看法長安大學某學生

12、：第24頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四中國政法大學某學生：此外，廈門大學、中央財經(jīng)大學的兩位學生也表示他們不支持依靠房地產事業(yè)支撐中國經(jīng)濟的發(fā)展，國家應該本著以人為本的原則，為老百姓服務，應該出臺更有力的政策控制房價的上漲。第25頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四社會人士對房價上漲的看法福州市一普通市民： 人民幣都有個正常的升值，何況土地是不可再生資源，又是民生所必須，只是漲幅多少，怎么漲，何時漲而已，所以，我個人以為，目前的房價結論是：正常。 房價上漲，是市場化的必然結果，為什么大家那么多抱怨，那是因為超過了你我這些普通工薪族的購買能力，讓你我

13、有家的夢想落空！記住，你我只是普通工薪族！ 什么事都要順其自然。第26頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四福州市一農民工： 出來工作七八年了，也漸漸地贊了一些錢，可是房價還是一直漲，贊的那些錢只夠買得起衛(wèi)生間；工資也沒見得漲，現(xiàn)在物價又不較高，孩子也要念書，城里的學費也比較貴，加上每個月的房租，現(xiàn)在也贊不了多少錢，只能期盼孩子他們能出息了。福州大學某老師： 房價高的根本原因是供求關系，房價問題只是眾多問題的一個表象，內在的問題在于上層建筑不再適應于當前經(jīng)濟的發(fā)展。所以解決房價問題不能用政府干預的手段，而是通過市場經(jīng)濟的需求關系來解決。目前保障房就是提高供給的一種方式，我們要對此有信心，重慶模式就是我所贊賞的。第27頁，共30頁，2022年，5月20日，0點12分，星期四房價上漲，我們何去何從？逐步完善我國的住房