大型超市選址問(wèn)題分析

1、大型超市選址問(wèn)題分析以寧波家樂(lè)福選址實(shí)證分析為例企管0622班 劉向榮摘要地點(diǎn)是超市經(jīng)營(yíng)的首要因素，關(guān)系著超市的長(zhǎng)期效益及發(fā)展前途。超市的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化、簡(jiǎn)單化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。本文從分析家樂(lè)福超市選址的相關(guān)問(wèn)題入手，以北侖家樂(lè)福為例，提出了超市選址的具體程序及對(duì)其它零售商場(chǎng)選址的啟示。關(guān)鍵詞家樂(lè)福超市 選址分析 程序 策略一、超市選址重要性的認(rèn)識(shí)大型超市或稱 HYPERLINK /view/388792.htm 綜合超市，是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超市和折扣店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)結(jié)合為一體的、品種齊全、滿足顧客一次性購(gòu)齊的 HYP

2、ERLINK /view/101782.htm 零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市。這種業(yè)態(tài)可以充分地采用現(xiàn)代商業(yè)科技，較易采取連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，許多跨國(guó)零售商均采取這種業(yè)態(tài)。綜合超市一般選址于城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道；營(yíng)業(yè)面積在2500平方米以上；衣、食、用品齊全，重視本超市的品牌開發(fā)；采取自選銷售方式；設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。超市選址應(yīng)從大處著眼，把握城市商業(yè)條件，包括社區(qū)類型、社區(qū)設(shè)施、交通條件、城市規(guī)劃、消費(fèi)者因素、商業(yè)屬性等。選址是指在建筑之前對(duì)地址進(jìn)行論證和決策的過(guò)程。首先,選址是一項(xiàng)長(zhǎng)期性投資,相對(duì)于其他因素來(lái)說(shuō),它具

3、有長(zhǎng)期性和固定性.當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí),其他經(jīng)營(yíng)因素都可以隨之進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,以適應(yīng)外部環(huán)境的變化,而一經(jīng)確定就難以變動(dòng),選擇得好,超市可以長(zhǎng)期受益.其次,選址是影響超市經(jīng)濟(jì)效益的重要因素,古人就非常重視“天時(shí)”、“地利”、“人和”，對(duì)于商店來(lái)說(shuō)，占有“地利”的優(yōu)勢(shì)，就可以吸引顧客。實(shí)踐證明，超市選址選擇得當(dāng)，就意味著其享有優(yōu)越的“地理”優(yōu)勢(shì)。在同行業(yè)之間，如果在規(guī)模相當(dāng)，產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平基本相同的情況下，必然享有較好的經(jīng)濟(jì)效益。所以，超市在分析經(jīng)濟(jì)效益過(guò)程中，不可忽視超市地址的影響效果。最后，選址是制定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要依據(jù)。超市在制定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，需要考慮很多因素，其中包

4、括對(duì)所進(jìn)行研究，從而為超市制定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供依據(jù)，并在此基礎(chǔ)上按照顧客構(gòu)成及需求特點(diǎn)，確定促銷戰(zhàn)略。超市選址任重道遠(yuǎn)，要作深入調(diào)查，周密考慮，妥善規(guī)劃；超市經(jīng)營(yíng)者在確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略時(shí)必須要考慮地址所在地區(qū)的特點(diǎn)，以達(dá)到策略的可實(shí)施性和目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性。而超市的選址卻有著獨(dú)特的吸引力。二、超市選址程序、方法及考慮因素超市選址是一項(xiàng)包括經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的綜合性工作。家樂(lè)福每開一家分店，首先會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行詳細(xì)而嚴(yán)格的調(diào)查與論證，歷時(shí)都在一年以上。調(diào)查涉及的范圍包括文化、氣候、居民素質(zhì)、生活習(xí)慣及購(gòu)買力水平等諸多方面。（一）超市選址的三原則、四程序超市選址程序是超市成功選址的通用手段。1、超市選址的三原

5、則（1）方便顧客購(gòu)物滿足顧客需求是超市經(jīng)營(yíng)的宗旨，因此超市位置的確定，必須首先考慮方便顧客購(gòu)物，為此超市要符合以下條件：a、交通便利。車站附近，是過(guò)往乘客的集中地段，人群流動(dòng)性強(qiáng)，流動(dòng)量大。如果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。超市開業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購(gòu)物的條件。b、靠近人群聚集的場(chǎng)所，可方便顧客隨機(jī)購(gòu)物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂(lè)、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游等多種服務(wù)的便利，是超市開業(yè)的最佳地點(diǎn)選擇。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用大，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有超市經(jīng)營(yíng)，一般只適合大型綜合

6、超市或有鮮明個(gè)性的專業(yè)商店的發(fā)展。c、人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)。由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購(gòu)物省時(shí)省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會(huì)對(duì)顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群。d、符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段。這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場(chǎng)”，所以能夠進(jìn)入超市購(gòu)物的顧客人數(shù)多，客流量大。（2）有利于超市開拓發(fā)展 HYPERLINK /search/search.asp?key=商場(chǎng)選址 o 商場(chǎng)選址 超市選址的最終目的是要取得經(jīng)營(yíng)的成功，因此要著重從以下幾方面來(lái)考慮如何便利經(jīng)營(yíng)：a、提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，以利超市長(zhǎng)期發(fā)展。 HYPERLINK /

7、search/search.asp?key=商場(chǎng)選址 o 商場(chǎng)選址 超市選址時(shí)不僅要分析當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)；而且要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴(kuò)充規(guī)模，如有利于提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，并在不斷增強(qiáng)自身實(shí)力的基礎(chǔ)上開拓市場(chǎng)。b、有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色。不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，對(duì)地域的要求也有所不同。超市在選址時(shí)，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在地點(diǎn)。尤其是大型百貨類綜合超市更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng)立本超市的特色和優(yōu)勢(shì)，樹立本超市的形象。c、有利于合理組織商品運(yùn)送。 HYPERLINK /search/s

8、earch.asp?key=商場(chǎng)選址 o 商場(chǎng)選址 超市選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一運(yùn)送，這有利于降低采購(gòu)成本和運(yùn)輸成本，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線。因此在超市位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時(shí)組織貨物的采購(gòu)與供應(yīng)，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行。（3）有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益衡量超市位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是超市經(jīng)營(yíng)能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，網(wǎng)點(diǎn)地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營(yíng)，才能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益的取得。 2、超市選址的四程序選擇超市位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行： （1）選擇區(qū)域、方位選擇超市店址，先要找出目標(biāo)市場(chǎng)、找準(zhǔn)服

9、務(wù)對(duì)象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)對(duì)象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)超市的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次，測(cè)算超市投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位。 （2）制圖找出最佳位置在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡(jiǎn)圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和互補(bǔ)超市，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。（3）市場(chǎng)調(diào)查在超市店址基本區(qū)域方位確定后，必須進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性。在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)注意將調(diào)查對(duì)象分類統(tǒng)計(jì)，并對(duì)調(diào)查時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性。 （4）具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)確定店址的具體位置后，

10、需要抓緊時(shí)機(jī)投資興建超市。如何啟動(dòng)則需要擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案并加以貫徹落實(shí)。（二）超市選址的方法及影響因素1、超市選址的方法超市選址中通常運(yùn)用到加權(quán)評(píng)分法來(lái)輔助選址，加權(quán)評(píng)分法即綜合考慮成本因素和非成本因素的評(píng)價(jià)方法。找到選擇的各種影響因素，根據(jù)各因素的重要程度確定相應(yīng)的權(quán)；對(duì)各因素由優(yōu)到劣分成等級(jí)，并相應(yīng)規(guī)定各等級(jí)的分?jǐn)?shù)。將每個(gè)因素中各方案的排隊(duì)等級(jí)分?jǐn)?shù)乘以該因素的相應(yīng)權(quán)數(shù)，得到各候選方案的總得分，得分最高的候選方案所對(duì)應(yīng)的位置即是選擇的地址。2、超市選址的影響因素（1） 地理因素：目標(biāo)地址所在地區(qū)的特點(diǎn)；（2） 商品因素：超市自身所經(jīng)營(yíng)的商品種類特色是否與所在商圈的居民購(gòu)物慣相符； （3

11、） 經(jīng)營(yíng)規(guī)模：超市自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模與商圈覆蓋范圍成正比；（4） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：如何充分應(yīng)對(duì)商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅并加以有效利用；（5） 交通情況：能否提供足夠的交通工具（場(chǎng)所）給顧客。三、家樂(lè)福超市選址的實(shí)證分析2004年，家樂(lè)福(中國(guó))被國(guó)內(nèi)媒體評(píng)為“在華最有影響力的超市”之一。從寧波市內(nèi)的家樂(lè)福3個(gè)分店的位置來(lái)看，充分體現(xiàn)了家樂(lè)福選址上的獨(dú)具匠心。這三家店鋪分別位于江東區(qū)中興路、大沙泥街和北侖黃山路。中興路店地處天倫廣場(chǎng)商圈，大沙泥街店則處于天一廣場(chǎng)商圈，具有穩(wěn)定、大量的人流。同時(shí)，交通便利，租金也較便宜，更有利于超市的發(fā)展。北侖黃山路屬于北侖中心商圈從空間布局上看，3家店鋪的分布形成了一個(gè)整體優(yōu)勢(shì)

12、，影響范圍遍及市區(qū)西南部分。家樂(lè)福超市選址時(shí)也是依據(jù)科學(xué)選址程序：1、選擇區(qū)域、方位；2、制圖找出最佳位置；3、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；4、具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)。超市選址采用何種方法，對(duì)不同超市的選址會(huì)帶來(lái)截然不同的效果。因此，在對(duì)超市進(jìn)行選址的時(shí)候要對(duì)選址的方法和種類加以認(rèn)識(shí)。家樂(lè)福在寧波北侖店采用了加權(quán)平均分析的方法對(duì)超市的選址進(jìn)行了分析。他們?cè)谶x址當(dāng)初考慮了三個(gè)方案，即在北侖君臨廣場(chǎng)、百合社區(qū)和北侖客運(yùn)中心三個(gè)地方進(jìn)行選擇，加權(quán)評(píng)分法主要步驟：1、把有關(guān)的影響因素列成一個(gè)清單只需列出主要的、各店址方案有明顯差異的影響因素；2、確定每個(gè)影響因素的權(quán)重；3、按照統(tǒng)一規(guī)定的評(píng)價(jià)標(biāo)尺，制定各因素的評(píng)價(jià)

13、標(biāo)準(zhǔn)；4、為各方案的各影響因素評(píng)分；5、匯總各方案得分，并根據(jù)得分高低，評(píng)判方案的優(yōu)劣，排出取舍的先后次序。家樂(lè)福北侖店選址不同方案加權(quán)評(píng)分比較表A北侖君臨廣場(chǎng) B百合社區(qū) C北侖客運(yùn)中心序號(hào)影響因素權(quán)重店址方案ABC1建設(shè)費(fèi)用0.27050802商品因素0.1810070903交通情況0.169060904地理因素0.148040755經(jīng)營(yíng)規(guī)模0.180100506競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手0.088070757協(xié)作條件0.088575808政治因素0.061008090總分84.864.279.7排序132家樂(lè)福北侖店之所以選址北侖君臨廣場(chǎng)由此也可得知了。北侖君臨廣場(chǎng)在交通運(yùn)輸及政府的政治因素上對(duì)超市選址的

14、吸引是最大的。因?yàn)槲锪鞴緦?duì)交通的便捷與否至關(guān)重要，物流公司需要政府快捷的效率。而北侖君臨廣場(chǎng)與東方大港北侖港一步之遙，海關(guān)等政府部門的效率有口皆碑！在協(xié)作條件，原料供應(yīng)動(dòng)力供應(yīng)等方面也與其他地區(qū)有一定的優(yōu)勢(shì)。因此在最后的總分排序中名列第一。由此而來(lái)公司的選址在經(jīng)過(guò)多方面的比較與衡量下就出來(lái)了。北侖君臨廣場(chǎng)十字路口的商圈這個(gè)“空降兵”的落點(diǎn)注定是十字路口，因?yàn)镃arrefour的法文意思就是十字路口，而家樂(lè)福的選址也不折不扣地體現(xiàn)這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)所有的路都開在了路口，巨大的招牌500米開外都可以看得一清二楚。而一個(gè)投資幾千萬(wàn)的店，當(dāng)然不會(huì)是拍腦袋想出的店址，其背后精密和復(fù)雜的計(jì)算，常令行業(yè)外的人士大吃一驚。四、從家樂(lè)福超市選址得到的啟示我們可以看到在進(jìn)行店址選擇時(shí)應(yīng)考慮到選址三原則：1、方便顧客購(gòu)物；2、有利于超市開拓發(fā)展；3、有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。選址首先要選擇目標(biāo)地點(diǎn)北侖君臨廣場(chǎng)、百合社區(qū)和北侖客運(yùn)中心。選擇具體地點(diǎn)時(shí)首先考慮零售市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度，其次考慮進(jìn)入成本。最后根據(jù)店址和商圈的特征選擇一個(gè)避免價(jià)格戰(zhàn)的靈活SBU層經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。選址工作應(yīng)提供的是一個(gè)系統(tǒng)工程與零售學(xué)相結(jié)合所得出的分析思路和框架。當(dāng)然在超市選址中還應(yīng)遵循選址的四程序。所進(jìn)行的分析遵循的三原則和四程序不僅僅可以幫助家