理財規(guī)劃理論與實(shí)務(wù)第08章房地產(chǎn)投資規(guī)劃

1、第八章房地產(chǎn)投資規(guī)劃本章學(xué)習(xí)內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)概述第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素第三節(jié) 房地產(chǎn)投資策略分析本章學(xué)習(xí)目標(biāo)1.了解房地產(chǎn)的概念、特征及分類；2.熟悉房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素；3.掌握房地產(chǎn)投資策略。一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。二、房地產(chǎn)的形態(tài)（一）土地（二）建筑物（三）房地第一節(jié) 房地產(chǎn)概述三、房地產(chǎn)的特性（一）區(qū)位的固定性（二）形態(tài)的異質(zhì)性（三）使用的耐久性（四）供給的有限性（五）產(chǎn)權(quán)的可分割性（六）價值的保值性、增值性四、房地產(chǎn)的分類（一）按照房地產(chǎn)的性質(zhì)分類1.商品房 4.安居房2.房改房 5.廉租房3

2、.解困房 6.經(jīng)濟(jì)適用房（二）按照房地產(chǎn)的用途分類1.居住類房地產(chǎn)2.商業(yè)類房地產(chǎn)3.工業(yè)類房地產(chǎn)4.特殊用途房地產(chǎn)（三）按照房地產(chǎn)權(quán)證取得的時間分類1.期房2.現(xiàn)房一、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（一）房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素1.土地價格或使用費(fèi)2.房屋建筑成本3.稅金4.利潤第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素（二）房地產(chǎn)價格的其他構(gòu)成要素1.房屋裝修費(fèi)2.建筑地段、樓層和朝向差價3.房屋的折舊和完好程度二、房地產(chǎn)價格的影響因素（一）經(jīng)濟(jì)因素（二）社會因素1.社會治安狀況 4.風(fēng)俗習(xí)慣2.居民法律意識 5.投機(jī)狀況3.人口因素 6.社會偏好（三）行政因素（四）自然因素（五）其他因素1.住房質(zhì)量和開發(fā)商實(shí)

3、力2.房型設(shè)計3.市政配套三、房價的確定及其過程（一）市場比較法市場比較法是指根據(jù)項(xiàng)目的市場競爭態(tài)勢，按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價格水平為基礎(chǔ)來定價。（二）內(nèi)部比較法內(nèi)部比較法就是開發(fā)商將本項(xiàng)目與以往項(xiàng)目進(jìn)行對比，對以往項(xiàng)目的銷售情況、銷售周期進(jìn)行分析。（三）成本導(dǎo)向定價法成本導(dǎo)向定價法是一種最簡單的定價方法，就是在單位商品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤作為商品的售價。（四）需求導(dǎo)向定價法需求導(dǎo)向定價法是根據(jù)客戶的心理預(yù)期制定的價格方法。一、房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理、服務(wù)和消費(fèi)的行為。二、房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢（一）可觀的投

4、資收益率（二）現(xiàn)金流和稅收優(yōu)惠（三）對抗通貨膨脹（四）價值升值第三節(jié) 房地產(chǎn)投資策略分析三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險（一）購買力風(fēng)險（二）流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險（三）利率風(fēng)險（四）交易風(fēng)險（五）自然風(fēng)險（六）政治和環(huán)境風(fēng)險四、房地產(chǎn)投資規(guī)劃的流程圖8-1個人房地產(chǎn)投資規(guī)劃流程五、租房與購房決策（一）租房與購房的比較 1.租房決策與購房決策（1）年成本法 年成本法是指比較租房和購房的年成本，選取成本小的方案。購房與租房年成本比較見表8-2。表8-2購房與租房年成本比較方案年成本特點(diǎn)租房押金機(jī)會成本：押金機(jī)會成本率+年租金隨著居住年限增加，房租逐漸提高，因此租房年成本逐漸提高購房首付機(jī)會成本：首付款機(jī)會成本率

5、購房后總價固定，如果貸款利率不變，隨著每年還款，貸款余額逐漸減少，因此購房年成本逐漸降低貸款利息支出：貸款余額貸款利率其他：稅費(fèi)及維修費(fèi)用（2）凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法是指在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較二者的凈現(xiàn)值，較高者為劃算。租房與購房方案的現(xiàn)金流比較見表8-3。表8-3租房與購房方案的現(xiàn)金流比較現(xiàn)金流租房購房期初現(xiàn)金流押金+首次房租購房首付中間現(xiàn)金流房租償還貸款+維護(hù)成本最后現(xiàn)金流收回押金（售房收入-剩余房貸）-（最后一期償還房貸+最后一期維護(hù)成本）六、房地產(chǎn)抵押貸款的還款方式（一）傳統(tǒng)的還款方式1.到期一次性還本息法到期一次性還本息法是指借款人在貸款期間，不是按

6、月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還全部本金和利息。2.等額本息還款法等額本息還款法是指還款人每月償還固定的金額，該金額是本金和利息之和。（二）等額遞減的還款方式借款人每期還款的數(shù)額等額遞減，先多還款后少還款。（三）等額遞增的還款方式借款人每期還款的數(shù)額等額遞增，先少還款后多還款。（四）雙周供的還款方式雙周供是指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。七、房地產(chǎn)投資策略（一）把握投資時機(jī)（二）明確投資能力（三）長期投資理念（四）發(fā)揮房地產(chǎn)的最佳效用1.房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)的特性包括

7、區(qū)位的固定性、形態(tài)的異質(zhì)性、使用的耐久性、供給的有限性、產(chǎn)權(quán)的可分割性和價值的保值性、增值性等。2.房地產(chǎn)有不同分類。按照房地產(chǎn)的用途分類，房地產(chǎn)可分為居住類房地產(chǎn)、商業(yè)類房地產(chǎn)、工業(yè)類房地產(chǎn)；按照房地產(chǎn)的性質(zhì)分類，房地產(chǎn)可分為商品房、房改房、解困房、安居房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房；按照房地產(chǎn)權(quán)證取得的時間分類，房地產(chǎn)可分為期房和現(xiàn)房。3.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險包括購買力風(fēng)險、流動性和變現(xiàn)性風(fēng)險、利率風(fēng)險、交易風(fēng)險、自然風(fēng)險以及政治和環(huán)境風(fēng)險等。本章小結(jié)4.房地產(chǎn)價格的基本構(gòu)成要素包括土地價格或使用費(fèi)、房屋建筑成本、稅金、利潤等；房地產(chǎn)價格構(gòu)成中除了上述四項(xiàng)要素之外，還有其他次要要素例，如房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)的高低及質(zhì)量的好壞、房屋設(shè)備質(zhì)量的好壞、房屋附屬設(shè)施的完備程度等。影響房地產(chǎn)價格的因素包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行程因素、自然因素和其他因素。5.目前，開發(fā)商一般采用四種定價方法：一是市場比較法，是指根據(jù)項(xiàng)目的市場競爭態(tài)勢，按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價格水平為基礎(chǔ)來定價；二是內(nèi)部比較法，是指開發(fā)商將本項(xiàng)目與以往項(xiàng)目進(jìn)行對比，對以往項(xiàng)目的銷售情況、銷售周期進(jìn)行分析；三是成本導(dǎo)向定價法，是一種最簡單的定價方法，是指在單位商品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期