首汽大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

1、 第一章概論第一章項(xiàng)目基本情況第三章項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第五章物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保第六章市場分析第七章投資估算和資金來源第八章建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第十章結(jié)論第一章概論一、項(xiàng)目背景隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個(gè)人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進(jìn)一步看 好，成為啟動內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要拉動因素。另外，隨著我國加 入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請舉辦2008年奧林匹克運(yùn)動會以及國內(nèi)外 各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動的進(jìn)一步擴(kuò)

2、展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種 交往活動日趨增多，首都北京作為中國的窗口必將發(fā)揮越來越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好， 高檔商住用房的開 發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)北京城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃利用首汽集團(tuán)現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院場地開發(fā)建設(shè)包括高檔寫字樓、高級住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在 內(nèi)的綜合性物業(yè)。首汽集團(tuán)現(xiàn)有場地為首汽集團(tuán)下屬6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場所， 由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。經(jīng)請示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)

3、首汽大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)事宜。本項(xiàng)目原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告于1994年11月經(jīng)北京市計(jì)委京計(jì)基字941401號文批復(fù)（見附件一）。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽 房地產(chǎn)公司于己于1999年6月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會 申請仲裁，并于同年9月獲得了解散合作公司的仲裁書。本著充分利用此項(xiàng)目用 地的土地價(jià)值，促進(jìn)國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計(jì)劃以企業(yè)自籌資金 方式項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)此項(xiàng)目，并對原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。初步設(shè)計(jì)方案已由首都 規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室和北

4、京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會以首規(guī)辦規(guī)字1998第061號文件及北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書（2000-規(guī)審字-0399）；（見附件二）批復(fù)同意；2000年2月市計(jì)委對首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告 進(jìn)行了批復(fù)（京計(jì)商字2000第100 號），二、本可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、北京市旅游事業(yè)管理局關(guān)于首汽集團(tuán)月壇北街新建綜合業(yè)務(wù)樓立項(xiàng)的請示。2、北京市計(jì)劃委員會關(guān)于首汽集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)（京計(jì)商字1996第539號）。2、 首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會關(guān)于首業(yè)大廈的初步 設(shè)計(jì)的批復(fù)（首規(guī)辦規(guī)字1998第061號）。3、 北京市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃

5、設(shè)計(jì)條件通知書（95）規(guī)條字12號。4、 北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書（2000-規(guī)審字-0399）；5、北京市計(jì)委關(guān)于首汽大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告的批復(fù)（京計(jì)商字2000第100 號）；6、國家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)第二章項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱首汽大廈（以下簡稱“本項(xiàng)目”二、項(xiàng)目類型本項(xiàng)目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步滿足首都市場對寫字樓和高級住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。三、建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)月壇北街 14號，現(xiàn)首汽集團(tuán)生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。（具體位置見附圖）四、建設(shè)單位背景單位名稱：北京首汽房地產(chǎn)開

6、發(fā)公司注冊地址：北京市密云縣鼓樓東大街2號注冊資金 ：4000萬法定代表人：劉東才職務(wù)：總經(jīng)理為貫徹落實(shí)黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)化，提高在市場的競爭力，借改革的春風(fēng)和良好的社會、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢， 為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會93京建開安第037號文 批復(fù)，首都汽車公司于1993年2月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金 4000萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、 機(jī)械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。公司成立六年來，

7、首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、 監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員15人，建筑工程管理工程師8人。已開發(fā)和擬建項(xiàng) 目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項(xiàng)目，總建筑面積130000平方米； 三里屯寫字樓項(xiàng)目10000平方米；華嚴(yán)北里商品住宅項(xiàng)目27000平方米；月壇 北街開發(fā)項(xiàng)目68000平方米。五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的初步規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積12993平方米，規(guī)劃總建筑 面積87800平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共62800 平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設(shè)施，共25000平方米。項(xiàng)目建成后將成為集高級

8、寫字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。各功能具體面積見下表：項(xiàng)目各功能區(qū)建筑面積表單位：平方米功能區(qū)建筑面積1、寫字樓144202、公寓287003、商務(wù)公寓196804、附屬配套設(shè)施25000合計(jì)87800容積率4.83綠化率26%六、項(xiàng)目總投資與資金來源計(jì)劃項(xiàng)目總投資為1.9億元人民幣，由本項(xiàng)目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開 發(fā)公司自籌資金解決。第三章項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件一、項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)月壇北街 14號院，月壇北街與三里河?xùn)| 路交叉口的東南側(cè)。用地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河?xùn)|路。項(xiàng)目規(guī)劃用地面 積12993平方米，建筑基底面積5046

9、平方米。根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的調(diào)查，擬建項(xiàng)目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、 消防條件均符合國家有關(guān)規(guī)范。二、項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；南距月壇南街0.5公里；西距釣魚臺國 賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地附近有包括21、13、65路公共汽車等 各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓 館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。三、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀和拆遷項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑為首汽集團(tuán)公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該建筑隨著時(shí)間的推移已經(jīng)破舊不堪，無保留價(jià)值，擬全部拆除，由于拆1、土地使用權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地將由項(xiàng)目開發(fā)建

10、設(shè)單位按國家和北京市關(guān)于土地有償使用的 有關(guān)規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。有關(guān)問題目前正在初步洽談協(xié)商之中， 土地出讓 金和期限以將來北京市土地管理部門與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同 為準(zhǔn)。2、市政配套條件本項(xiàng)目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè) 部門作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項(xiàng) 目的開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實(shí)。具體情況如下：（1）市政污水建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入三里河?xùn)|路已建的雨、污水管線。污水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑1050毫米市政污水干線25號檢查井，另在項(xiàng)目東側(cè)道路修建污水

11、支線至項(xiàng)目用地南側(cè) 向西接入三里河污水管。雨水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑1000毫米雨水市政管線24號檢查井，另在項(xiàng)目用地東側(cè)及南側(cè)修建雨水支線250米，分別向西排入干管。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔 油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。（2）上水項(xiàng)目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑 1200毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑400毫米上水管線。項(xiàng)目上水需在項(xiàng)目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑 300毫米上水管線，北 與月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線、西與三里河路直徑400毫米上水管線 溝通。（3）熱力本項(xiàng)目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團(tuán)公司為現(xiàn)狀用戶，項(xiàng)目

12、 供熱由項(xiàng)目西側(cè)三里河?xùn)|路現(xiàn)有直徑 500毫米供熱管線接引。（4）電力本項(xiàng)目外電源引自阜城門外10千伏開閉站，開閉站電源為阜城門110千伏 變電站，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路2公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜 分界室一座。（5）煤氣本項(xiàng)目煤氣氣源為月壇北小街現(xiàn)有直徑 300毫米低壓煤氣管線，由該管線開口，在項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑 300毫米低壓管線，順路南沿至項(xiàng)目用 地南邊線，由新建的低壓管線開口向項(xiàng)目用地范圍內(nèi)引戶線。（6）通訊本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于北京市市內(nèi)電話局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是首汽集團(tuán)公司所在地的拆遷改建， 外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的通訊管

13、道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。（7）道路本項(xiàng)目外部道路交通組織利用項(xiàng)目建設(shè)用地北側(cè)的月壇北街，西側(cè)的三里河?xùn)|路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)的道路。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動車地面、地下停車場和自行車庫。通過上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，初步計(jì)劃本項(xiàng)目的規(guī)劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務(wù)公寓建筑 面積62800平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)管 理中心及其他附

14、屬配套設(shè)施建筑面積 25000平方米。一、規(guī)劃原則建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時(shí)代感，規(guī)劃原則為符合國家有關(guān)設(shè)計(jì) 規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧 到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。二、建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方委托中國建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計(jì)院對項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地所占比建筑面積所占比重人均占地面積面積重（%）（%）（平方米/人）1、寫字樓1442016.42、公寓2870032.73、商務(wù)公寓1968022.44、附屬設(shè)施2500028.

15、5合計(jì)1299310087800100. 0三、使用功能配置和分區(qū)整個(gè)項(xiàng)目為一座地下3層，地上3層至21層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖,現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡要介紹如下：1、公寓大廈A座為公寓，位于項(xiàng)目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積28700平方米。（具體情況見規(guī)劃圖）2、商務(wù)公寓大廈B座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積19680平方米。3、寫字樓C座為配備現(xiàn)代化管理、通信設(shè)施的智能型寫字樓，位于項(xiàng)目用地西北側(cè), 總建筑面積14420平方米。寫字樓和公寓實(shí)行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河?xùn)|路分別設(shè)出 入口。4、配套商業(yè)

16、設(shè)施為滿足項(xiàng)目內(nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積 6700平方米，具體分配情況見下表: 配套商業(yè)設(shè)施表單位：平方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計(jì)1、商場1650065002、綜合服務(wù)部1200200合計(jì)67005、物業(yè)管理中心項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨(dú)立 運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請管理規(guī)范、 有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè) 管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。 物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立 核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)

17、營。物業(yè)管理中心位于建筑物地 下一層，總建筑面積600平方米，具體安排情況見下表：物業(yè)管理中心配置及面積表單位：平方米項(xiàng)目內(nèi)容建筑面積1物業(yè)管理辦公室3002衛(wèi)生站1003維修間1504公廁50合計(jì)6006、地下停車場為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放， 本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場，總建筑面積7600平方米，按每輛車占地25平方米估算，共可停放車輛342輛，加上露天停車場可提供149個(gè)停車位，完全可以 滿足停車需要。7、附屬基礎(chǔ)設(shè)施大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積400平方米，主要用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。8、道路本項(xiàng)目用地

18、內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團(tuán)級道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為4米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。9、綠地本項(xiàng)目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場綠化地組成。綠地面積3365平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動場所，項(xiàng)目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M間距植樹。第五章物料消耗、供應(yīng)及環(huán)保一、主要建筑材料根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃，該建設(shè)項(xiàng)目為集住宅樓、地下停車場、地下自行車庫、 物業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu), 預(yù)計(jì)工程所需主要原材料為鋼材、 水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和該項(xiàng)目工 程

19、的總體設(shè)計(jì)，所需建筑材料估算如下：項(xiàng)目三材用量表項(xiàng)目建筑面積每建筑平方需求總量（平方米）米所需材料1、鋼材（噸）878000.187802、水泥（噸）878000.3263403、木材（立方米）878000.18780、主要設(shè)備鑒于市場競爭及面向二十一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營的需要， 本項(xiàng)目建設(shè)將在設(shè)備選型上遵循最佳性能價(jià)格比的原則，盡量采用國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備和設(shè)施， 其所需主要設(shè)備如下:1、自動電梯2、消防設(shè)備3、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備4、通訊電話系統(tǒng)5、電視監(jiān)控保安系統(tǒng)6、防盜報(bào)警系統(tǒng)7、照明系統(tǒng)8、供暖系統(tǒng)三、物料供應(yīng)項(xiàng)目所需原材料將大部分部采用國內(nèi)原材料， 所需設(shè)備在同等條件下將盡量 優(yōu)先選擇國內(nèi)產(chǎn)品。由于項(xiàng)

20、目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。本項(xiàng)目所需進(jìn)口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴(kuò)初方案審定后再定。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問題。四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，初步測算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下：1、用電容量按每建筑平方米用電40瓦測算，本項(xiàng)目用電量為2400千瓦。如同時(shí)利用系 數(shù)采用0.9，則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為2160千瓦，如按容載比1： 1.5選用變 壓器，需要功率為3240千伏安。2、給水量按公建用水綜合定額每日12.38升測算，該項(xiàng)目日平均用水量為 1150立方 米。3、用氣量項(xiàng)目用氣量初步測算為每日2178立方米。4、熱負(fù)荷按每建筑平

21、方米每小時(shí)供暖量為 60千卡測算，該項(xiàng)目每小時(shí)需供暖 360萬 千卡。以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確五、環(huán)境保護(hù)由于該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設(shè)施，對環(huán) 境的污染較小，環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消 納和處理，無其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建 設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。具體環(huán)境保護(hù)措施如 下：1、雨、污水項(xiàng)目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目排水采用“分流制”排放生 活污水和雨水，生活

22、污水經(jīng)過處理后再行排放。2、生活垃圾項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)， 將生活 垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利 用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場處理。3、噪聲噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、 隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。4、汽車尾氣汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫 設(shè)計(jì)時(shí)將注意保證車庫有一定的容積， 進(jìn)出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車 進(jìn)出庫時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。只要在全面設(shè)計(jì)時(shí)注意環(huán)境保

23、護(hù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng) 口的設(shè)計(jì)以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全 可以達(dá)到國家規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。六、綠化、消防和人防1、綠化項(xiàng)目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將 開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個(gè)綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。2、消防項(xiàng)目整體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報(bào)自動噴水系統(tǒng)。 各防火分區(qū)之 間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。地下 停車場按“汽

24、車車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出 口和緊急通道。3、人防按照國家人防設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室，地下室按人防工程設(shè)計(jì)要求，結(jié)合平時(shí)的停放自行車等其他功能的要求， 本著“平 戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。第六章 市場分析本項(xiàng)目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢及市場前景分析如下：一、目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動，無論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個(gè)新臺階。1999年1月至9月，北京市房地產(chǎn)

25、開發(fā)累計(jì)完 成投資242.5億元，增長16.2 %，較上月15.6 %的增長率提高0.6個(gè)百分點(diǎn)， 連續(xù)三個(gè)月呈增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為39.7 %，較上年同期提高了 3.5個(gè)百分點(diǎn)，對全市投資的拉動作用進(jìn)一步加強(qiáng)。今年1 5月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，累計(jì)完成投資124.2億元，增長19.0%，其中5月完成33.2億元；商品房開復(fù)工面積2743.5萬平方米，與上年 同期持平；竣工各類商品房97.6萬平方米，其中住宅73.1萬平方米，比上年同 期分別增長33.7%和28.9%進(jìn)入90年代以來，尤其是“九五”期間我市住房制度改革各項(xiàng)政策相繼實(shí)施 并取得了顯著成效

26、。今年隨著實(shí)物分房停止期限的臨近， 全市住宅建設(shè)主體由單 位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。在商品住宅投資方面，1999年前三個(gè)季度，北京市商品住宅累計(jì)完成投資130.2億元，同比增長35.8 %,占全市住宅投資比重為66.1 %,提高了 4.5個(gè)百分點(diǎn)；占全市房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目投資比重為53.7 %，提高了 7.7個(gè)百分點(diǎn)。其中前8個(gè)月累計(jì)完成商品住 宅投資108.6億元，同比增長率長36.9 %,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為52.9 %, 商品住宅投資占全市住宅投資的比重達(dá)66.2%。進(jìn)入2000年，商品住宅投資進(jìn)一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。截止到200

27、0年5月底，本市今年住宅建設(shè)完成投資 86.6億元，開復(fù)工 2368.7萬平方米，其中單位自建完成投資17.3億元，開復(fù)工558.1萬平方米;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 69.3億元,開復(fù)工1810.6萬平方米，比上年同期增長 32.3%和6.7%,占全市住宅建設(shè)的比重分別為 80.0%和76.4%,比上年末提高了 13.1個(gè)百分點(diǎn)和17.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著福利分房的停止，商品住宅建設(shè)將在住宅 建設(shè)中占主導(dǎo)地位。在房地產(chǎn)銷售方面，1999年1至3季度，全市累計(jì)銷售商品房屋153.5萬 平米，同比下降10.6 %，其中住宅131萬平方米，同比下降10.9 %;辦公樓18.8 萬平方米，增長49.6%;

28、商業(yè)營業(yè)用房1.5萬平方米，增長1.8倍；其他用房 2.2萬平方米，增長1.6倍。前8個(gè)月全市累計(jì)商品房銷售面積137.9萬平方米， 為上年同期的90.8%，其中商品住宅銷售面積115.2萬平方米，為上年同期的 82.7 %。8月份月銷售商品房較上年同月下降 8.9萬平方米，共銷售各類商品房 17.9萬平方米，其中商品住宅16.5萬平方米，分別為上年同月的92%和86.2 %。 商品房銷售下降與建設(shè)投資增長的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強(qiáng)的買方市 場，主動權(quán)在消費(fèi)者手中。而大部分有購房意愿的消費(fèi)者購買力相對較弱及部分 有購買能力的消費(fèi)者持幣觀望以待我市購房補(bǔ)貼和公房上市具體政策出臺的狀 況，

29、則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。今年以來，全市商品房銷售旺勢不減。由于 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新的拆遷辦法出臺，房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償改為貨 幣補(bǔ)償，我市商品房銷售市場從1999年4季度開始逐漸升溫。1999年全年銷 售544.4萬平方米，比1998年增長33.1%,凈增135.4萬平方米。進(jìn)入2000年, 城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷售有增無減。 前5個(gè)月，全市累計(jì)銷售各類商品房162.0萬平方米，比上年同期增長1.8倍, 凈增103.7萬平方米,相當(dāng)于上年前10個(gè)月的銷售量。在銷售的全部商品房中， 住宅面積達(dá)158.3萬平方米，其中當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 54.3萬平方

30、米，分別比上年同 期增長2.1倍和2.2倍。從總體上看，我市銷售面積遠(yuǎn)大于同期竣工面積，除可 有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。在全市銷售面積中，銷售給個(gè)人的有較大幅度增長，且比重上升，累計(jì)銷售 給個(gè)人79.6萬平方米，增長29.6%，占全市銷售面積的比重為51.9%，同比提 高16.1個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅79.1萬平方米，增長32.3%，占全市住宅銷售比重 為60.4%，同比提高22.5個(gè)百分點(diǎn)。今年北京個(gè)人購買商品住宅激增，比重高達(dá) 86.3%。個(gè)人購房能否及時(shí)啟動，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。從我 市情況看，個(gè)人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。

31、在今年前5個(gè)月銷售的158.3萬平方米商品住宅中個(gè)人購買136.6萬平方米，比上年同期 增長3.7倍，為商品住宅銷售的86.3%，比重較上年同期上升28.7個(gè)百分點(diǎn)。 其中，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售50.7萬平方米，較上年同月增長5倍。今年初，市政府又 確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴(kuò)建、中關(guān)村地區(qū)道路改造、德外大街改擴(kuò)建、西外大街改造等，這些項(xiàng)目的啟動勢必拉 動我市個(gè)人購房的進(jìn)一步上升。根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)展。 首先，從資金來源上看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1999年到位資金266.5億元，再加上上年末結(jié)余的資金 97.4億元，累計(jì)到位

32、資金 363.9億元，與完成投資有 12.1.4億元的順差，在資金上有保證。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開 工面積等指標(biāo)均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具 有一定的發(fā)展?jié)摿Α?房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。今年上半年， 全市銷售商品房229.8萬平方米，同比增長1.5倍；實(shí)現(xiàn)銷售額91.9億元，增 長57.8%。其中，銷售住宅220.4萬平方米，增長1.9倍；實(shí)現(xiàn)的銷售額83.6 億元，增長1.4倍。銷售給個(gè)人的住宅實(shí)現(xiàn)銷售額 70.3億元，增長3.8倍，占 商品住宅銷售額的比重達(dá)到84.1%，比去年同期提高41.9個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于消 費(fèi)品零售額的1/10

33、。表明我市住房消費(fèi)和投資全面啟動的時(shí)期已經(jīng)到來，對加 快消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級的步伐意義重大。二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止 1999年底, 全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5 8 5個(gè)， 年末從業(yè)人員達(dá)3.5萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為3 5.6%，成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1999 年以來受房改政策及國家為促進(jìn)二級市場發(fā)展準(zhǔn)許已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市 辦法的出臺，經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀 行利率持續(xù)走低且國家鼓勵(lì)利用銀行按揭貸款購買商品房等因素的推動， 我市房 地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)

34、展速度，走勢平穩(wěn)。1、投資主體數(shù)量變化不大但每個(gè)企業(yè)投資進(jìn)一步增加從開發(fā)規(guī)模上看，1999年上半年末全市在建開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模10億兀以 上的房地產(chǎn)企業(yè)5 9家，較上年增加8家，總投資1 7 9 2億元，較上年增加2 6 9億元，平均每個(gè)企業(yè)總投資由上年的 29.9億元上升到3 0.4億元；共完成投資6 4.7億元，同比增長12.9%，占房地產(chǎn)投資的比重為47.9%。從實(shí)際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)26家,較上年增加2家，完成投資64.4億元，較上年增長17.8%，本市房地產(chǎn)投資的 比重為47.7 %，上升了 2.8個(gè)百分點(diǎn)。在26個(gè)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)13家，完成 投資2

35、9.3億兀；港澳臺及外商投資企業(yè)13家，完成投資35.1億兀。投資主體的相對集中，在一定程度上帶全動了全市房地產(chǎn)投資的增長，也 有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，有益于 避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展的弊端。但政府有關(guān)部亦應(yīng)提前 考慮一批重大項(xiàng)目竣工后，如果沒有大項(xiàng)目補(bǔ)充對年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模 及走勢產(chǎn)生的影響2、商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的 50%以上1999年上半年全市商品住宅投資70.8億元，同比增長41.4 %，增幅上升 16.3個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長11.4 個(gè)百分點(diǎn)。與投資上升相適應(yīng)，全市

36、同期商品住宅開復(fù)工面積達(dá) 1749.9萬平方 米，增長37.2%，其中本年報(bào)開工268.5萬平方米，增長34.1 %。商品住宅投資上升，開復(fù)工面積增加，一方面是受宏觀政策導(dǎo)向影響；另一方面，作為企業(yè)經(jīng)營者面對較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其對末來市場的預(yù)期較高。三、項(xiàng)目經(jīng)營前景分析1、地點(diǎn)分析該項(xiàng)目用地建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里； 南距月壇南街0.5公里；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地 附近有包括21、13、65路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu) 越。項(xiàng)目附近基本沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開發(fā)面向

37、國內(nèi)買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點(diǎn)。本項(xiàng)目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中 的地區(qū)，附近散布著國家計(jì)委、財(cái)政部、中國科學(xué)院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán) 境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬方商場、京克窿超級 市場、賽特購物中心、復(fù)興商業(yè)城、長安商場等各大商場距項(xiàng)目用地咫尺之遙， 項(xiàng)目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家 賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。從地理位置上看本項(xiàng)目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷 售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。3、經(jīng)營前景分析由于本項(xiàng)目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地

38、產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn) 地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項(xiàng) 目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項(xiàng) 配套設(shè)施齊全，開發(fā)方向符合市場需求，市場前景十分樂觀。第七章投資估算和資金來源、投資估算根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國家和北京市的有關(guān)政 策規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)投資包括土地地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳 納的各種稅費(fèi)等?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項(xiàng)說明如下：1、征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金根據(jù)國家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所占用地應(yīng)按國家和北京市政府有關(guān)部 門規(guī)定辦理土地有

39、償出讓手續(xù)。地價(jià)包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。 由于本規(guī)劃尚未確定，土地價(jià)格尚未評估。同時(shí)規(guī)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問題， 也要支付一定的費(fèi)用。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價(jià)格水平， 本報(bào)告暫按共需繳 納7200萬元人民幣估算。2、前期工程費(fèi)包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按380萬元估算。3、建安工程費(fèi)根據(jù)初步估算，項(xiàng)目建建安工程費(fèi)共需投資10100萬元4、設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi)這部分費(fèi)用包括施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢查費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、建材發(fā)展基金等，累計(jì)約 300萬元。5、市政公用設(shè)施費(fèi)根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費(fèi)共計(jì) 200萬元。6、籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用由于該項(xiàng)目

40、在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為450萬元。7、開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃項(xiàng)目籌建期內(nèi)開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃為378萬元。通過以上分析，歸納出本項(xiàng)目的總投資估算為19，000萬元人民幣，具體情 況如下表:項(xiàng)目投資估算表單位：人民幣萬元序號項(xiàng)目金額1征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金7, 2002前期工程費(fèi)3803建安工程費(fèi)10，1004設(shè)計(jì)施工費(fèi)3005市政公用設(shè)施費(fèi)2006籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)4507開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)370合計(jì)19，000以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測算。二、資金來源本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。第

41、八章建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度一、建設(shè)方式為把本項(xiàng)目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項(xiàng)目擬聘請國內(nèi)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)， 同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問提供咨詢服務(wù)。項(xiàng)目的建設(shè)施工將按照北京市有關(guān)工程招標(biāo)的規(guī)定，以國內(nèi)競爭招標(biāo)的方式，選擇國內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行， 聘請有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量 監(jiān)督檢查工作。二、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為3年，力爭在2003年10月前建成，具體計(jì)劃如下:1、2000年11月前1）完成

42、項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制和報(bào)批工作；2）完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報(bào)批工作。2、2000年12月前1）與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案；2）辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證；3）進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平；4）進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作；5）完成工程的施工圖設(shè)計(jì)；6）選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項(xiàng)目開工建設(shè);3、2001年3月前1）辦理商品房預(yù)售許可證；2）完成項(xiàng)目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作;4、2002年10月前1）進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè);2）隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收；3）建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修4）配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程；隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓的設(shè)

43、備采購、安裝;5、2003年10月前進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作；完成市政配套和綠化等室外工程;完成物業(yè)管理前期籌備工作；項(xiàng)目全面竣工交付使用。第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)1、營業(yè)收入本項(xiàng)目營業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項(xiàng)內(nèi) 容。1）寫字樓和公寓銷售收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成 全部銷售工作。在項(xiàng)目建設(shè)期中 2001年可完成銷售全部建筑面積的30%左右, 2002年將完成銷售建筑面積的40%左右，其余將在2003年12月之前全部售完。 由于本項(xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米12，0

44、00元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測如下表所 示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬元年份200120012002合計(jì)銷售面積（平方米）12936172481293643120銷售單價(jià)110001100012000-銷售收入14,230:18,97315,52348,7262）公寓租金收入項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金120元/年/平米估算，每年租金收入約為2834萬元。營業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬元項(xiàng)目年份20012002200320042005200620072008200920101、寫字樓公1423018973155230000000寓銷售收入2、公寓租金2834283

45、428342834283428342834收入3、其他收入200200200200200200200合計(jì)14320189731552330343034303430343034303430342、經(jīng)營成本和費(fèi)用1）企業(yè)管理費(fèi)該項(xiàng)目建成后的企業(yè)管理費(fèi)包括建設(shè)期行政費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、折舊和攤銷 等各項(xiàng)費(fèi)用支出。（每年具體費(fèi)用支出見下表）（1）建設(shè)期行政費(fèi)用指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務(wù)費(fèi)用， 如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等。按每年40萬元測算。（2）維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、 維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年50萬元計(jì)算。（3）折舊和攤銷折舊和攤銷主要是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司

46、和商業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用攤銷。具體情況如下表所示：年折舊與攤銷表單位：萬元項(xiàng)目應(yīng)分分?jǐn)偙壤叟f年限2001-20032004-2009攤總投（年）年每年計(jì)提年每年計(jì)提資額1、出租房屋建設(shè)費(fèi)用1000205020202、籌備期管理費(fèi)和銷4502031500售費(fèi)用3、開辦費(fèi)和不可預(yù)見37020103737費(fèi)合計(jì)182020757上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下:企業(yè)管理費(fèi)用表單位：人民幣萬元2001200220032004200520062007200820092010404040505050505050502072072075757575757r

47、 57:572472472471071071071071071071072）營業(yè)稅本項(xiàng)目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中2001-2003年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的5%上繳，2004年以后的經(jīng)營活動按營業(yè)額的3%上繳。具 體情況列表顯示如下：營業(yè)稅金明細(xì)表單位：人民幣萬元項(xiàng)目年份20012002| 20032004200520062007200820092010合計(jì)房地產(chǎn)銷售營業(yè)額14230189731552348726稅率0.050.050.05房地產(chǎn)銷售稅金712949P 7762922其他業(yè)務(wù)營業(yè)額303430343034303430343034303421238稅率0.030

48、.030.030.030.030.030.03其他業(yè)務(wù)稅金91919191919191637合計(jì)712949776:919191919191913559現(xiàn)將營業(yè)成本和費(fèi)用匯總?cè)缦?年經(jīng)營成本和費(fèi)用匯總表單位：人民幣萬元項(xiàng)目年份2001200220032004200520062007200820092010企業(yè)管理費(fèi)用247247:247P 107107107107107107107營業(yè)稅71294977691919191919191合計(jì)959119610231981981981981981981982、所得稅及其他稅金按照我國相關(guān)法律規(guī)定，該項(xiàng)目應(yīng)繳納的稅項(xiàng)包括營業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利

49、潤的33%，其余稅項(xiàng)列入企業(yè)管理費(fèi)中。3、盈余公積金和資本公積金盈余公積金按稅后利潤的5%計(jì)提。資本公積金按稅后利潤的10%計(jì)提。二、經(jīng)濟(jì)效益分析1、營業(yè)收入根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，可測算出在項(xiàng)目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達(dá)到48816萬元。（詳見附表）2、經(jīng)營成本和費(fèi)用該項(xiàng)目的經(jīng)營成本和費(fèi)用包括企業(yè)管理費(fèi)用、營業(yè)稅金等項(xiàng)內(nèi)容。3、稅收經(jīng)營該項(xiàng)目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營商務(wù)公寓的條件下， 十年后可向國家上繳營業(yè)稅3559萬元，所得稅1.53億元。經(jīng)營4、利潤該項(xiàng)目經(jīng)營期靜態(tài)分析各年度利潤總額詳見附表。5、項(xiàng)目回收期根據(jù)分析，項(xiàng)目寫字樓和公寓部分可望在項(xiàng)目竣工后全部

50、收回投資，投資回收期為3年（包括建設(shè)期）6、現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析見附表第十章結(jié)論一、建設(shè)條件本項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿 足項(xiàng)目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。 開發(fā)單位為有實(shí)力、有 經(jīng)驗(yàn)的國有房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，且項(xiàng)目用地為本集團(tuán)自有土地，這些因素都為 為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了保證。二、社會效益本項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有助于滿足經(jīng)濟(jì)建設(shè)對高級寫字樓 和市民的對高檔住房日益增長的需求， 同時(shí)可優(yōu)化利用土地資源。項(xiàng)目的實(shí)施將 促進(jìn)首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源， 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都十分明顯

51、。三、財(cái)務(wù)分析經(jīng)過分析測算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意 的經(jīng)濟(jì)效益。相信隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷成熟與發(fā)展，項(xiàng)目所在地點(diǎn)的區(qū)位 優(yōu)勢將更加明顯，項(xiàng)目前景將更加深遠(yuǎn)。附表：預(yù)計(jì)項(xiàng)目損益表單位：人民幣萬元項(xiàng)目年份2001200220032004200520062007200820092010合計(jì)營業(yè)收入143201897315523303430343034303430343034303470054開發(fā)成本600065006500000000019000經(jīng)營成本959119610231981981981981981981984564稅前利潤7361；112778000283

52、62836P 2836P 283628362836283646490所得稅24293721264093693693693693693693615341凈利潤493275565360190019001900r 190019001900190C31150資本公積4937565361901901901901901901903115盈余公積247378268959595959595951557可分配利潤419264224556161516151615161516151615161526476預(yù)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)營現(xiàn)金流量表單位：人民幣萬元年份200120022003；2004)200520062007200820092010現(xiàn)金流入1432018973155233034303430343034303430343034現(xiàn)金流出675274897316141141141141141r 141141經(jīng)營成本和費(fèi)用95911961023198198198198198198198減：折舊和攤銷20720720757575757575757力口：建設(shè)期現(xiàn)金支岀6