公寓管理方案

1、公寓治理方案公寓治理方案 1依據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的具體狀況制定以下方案：一、人員配備：施工現(xiàn)場(chǎng)打算配備保安人員 35 人，保安人員依據(jù)各崗位的執(zhí)勤要求，嚴(yán)格履行各項(xiàng)治理規(guī)定。保安隊(duì)具體崗位包括：施工現(xiàn)場(chǎng) 4 個(gè)門(mén)崗，售樓處門(mén)崗，施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部和外圍巡邏崗，施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部道路疏導(dǎo)崗，清理暫設(shè)居住區(qū)擺攤設(shè)點(diǎn)人員的機(jī)動(dòng)崗。二、區(qū)域劃分：所管轄范圍劃分為四個(gè)區(qū)域：1 區(qū)、施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部；2 區(qū)、施工現(xiàn)場(chǎng)外圍；3 區(qū)、售樓處；4 區(qū)、暫設(shè)居住區(qū)。三、班次設(shè)定：班次及值勤時(shí)間劃分：一班：08001200、18002300、二班：12001500、23000300、三班：15001800、03：000800、值勤實(shí)行三班

2、倒，一日 6 班每人每天平均工作 8 小時(shí)。四、人員安排：白天工作崗位配置：施工現(xiàn)場(chǎng)及售樓處 5 個(gè)門(mén)崗共配置6 人，原則只設(shè) 5 人，但西門(mén)崗內(nèi)側(cè)存在單行路段，大門(mén)在沒(méi)有施工人員和生產(chǎn)車(chē)輛通行時(shí)始終處于關(guān)閉狀態(tài)，進(jìn)入車(chē)輛和人員時(shí)把門(mén)翻開(kāi)，況且大門(mén)比較大，所以西門(mén)必需配備 2 人才能有效地治理該門(mén)崗；施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部巡邏人員配備 2 人同時(shí)負(fù)責(zé)交通疏導(dǎo)工作；施工現(xiàn)場(chǎng)外圍巡邏人員配備 2 人；1 名帶班員負(fù)責(zé)清理暫設(shè)居住區(qū)擺攤設(shè)點(diǎn)人員，每班滿(mǎn)編 11 人。全天發(fā)放土票保安員 1人，保安隊(duì)長(zhǎng)全天不定時(shí)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)巡察及對(duì)保安隊(duì)各崗位進(jìn)展檢查。夜間工作崗位配置：5 個(gè)門(mén)崗配置 6 人，北門(mén)崗夜間時(shí)常出現(xiàn)盜

3、竊分子比較危急，所以要配備 2 人進(jìn)展巡察，其他門(mén)崗各 1人；施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部配備 2 人對(duì)道路及各工地進(jìn)展巡察；施工現(xiàn)場(chǎng)外圍配備 3 名巡邏員包括帶班員，負(fù)責(zé)巡察圍墻處是否有人竄入，工作重點(diǎn)為北側(cè)；五、主要任務(wù)：1、保安門(mén)崗嚴(yán)格執(zhí)行入場(chǎng)須知上的全部制度條款；2、維護(hù)各項(xiàng)施工設(shè)施的完整性不遭到破壞；3、全部執(zhí)勤保安人員嚴(yán)加盤(pán)查出行的拉土和拉磚石車(chē)輛；4、嚴(yán)格把握或制止參建各方全部人員在施工現(xiàn)場(chǎng)及生活區(qū)內(nèi)打架斗毆；5、疏導(dǎo)施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部道路停放車(chē)輛，保障道路暢通；6、去除施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部和外圍撿破爛人員；7、去除暫設(shè)居住區(qū)擺攤設(shè)點(diǎn)人員。保安人員要嚴(yán)加巡察施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的工作對(duì)象，覺(jué)察可疑或不安全跡象執(zhí)勤保安需

4、認(rèn)真準(zhǔn)時(shí)妥當(dāng)處理。遇到突發(fā)大事可對(duì)疑心目標(biāo)進(jìn)展監(jiān)視跟蹤，并在必要時(shí)向值班領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示，在第一時(shí)間向公安部門(mén)報(bào)警或與相關(guān)部門(mén)進(jìn)展聯(lián)系，并準(zhǔn)時(shí)通過(guò) 向公司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。保安隊(duì)設(shè)隊(duì)長(zhǎng)一名、班長(zhǎng)三名。保安隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)幫助主管領(lǐng)導(dǎo)全面抓好保安隊(duì)工作，生疏施工現(xiàn)場(chǎng)及周邊區(qū)域的環(huán)境狀況，與周邊相關(guān)部門(mén)做好協(xié)調(diào)工作。把握施工現(xiàn)場(chǎng)各類(lèi)高空作業(yè)的分布狀況和治安特點(diǎn)。生疏治安法規(guī)條例，牢記公司的各項(xiàng)制度規(guī)定，以身作則不定時(shí)巡查，檢查每班保安值勤狀況，覺(jué)察治安或違反規(guī)章制度問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)處理，并向上級(jí)準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確全面匯報(bào)。親熱留意隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，抓隊(duì)員的思想教育工作，不斷提高全隊(duì)的思想意識(shí)，按打算要求組織隊(duì)員進(jìn)展應(yīng)對(duì)突發(fā)大事的培訓(xùn)，

5、全面提高每名隊(duì)員的應(yīng)變力量。認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交予的各項(xiàng)任務(wù)。公寓治理方案 2公寓是一個(gè)綜合性商住工程，其交通便捷，周邊商業(yè)氣氛之深厚，工程自身硬件設(shè)施齊全，是當(dāng)今京城中難得的一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，面對(duì)這樣一個(gè)品質(zhì)優(yōu)秀的工程，作為物業(yè)治理公司治理者我想從以下幾個(gè)方面淺談一下對(duì)“酒店式公寓工程”的治理設(shè)想。一、工程的開(kāi)辦期1.確定人員組織架構(gòu)：依據(jù)該工程總建筑面積及各種工程設(shè)備用房及設(shè)備的設(shè)置狀況等，合理設(shè)置專(zhuān)業(yè)人員的數(shù)量，主管級(jí)以上人員的定位應(yīng)為從事過(guò)酒店及高檔公寓的治理人員為主。2.進(jìn)展科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算：依據(jù)工程的現(xiàn)狀合理測(cè)算正常年度及首年度的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)年度預(yù)算，以便做到合理把握本錢(qián)，增加經(jīng)營(yíng)收入。3.制

6、定工程各項(xiàng)治理制度：在制定工程治理的制度上，應(yīng)分別制定公寓與公寓的各項(xiàng)規(guī)章制度，使制度為治理效勞。4.進(jìn)展工程上系統(tǒng)的設(shè)計(jì)：為表達(dá)“公寓”高檔工程的品質(zhì)，應(yīng)對(duì)工程各類(lèi)標(biāo)識(shí)進(jìn)展統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，加強(qiáng)工程對(duì)外整體效果的感觀(guān)。5.聘請(qǐng)及培訓(xùn)上崗員工：利用上或報(bào)紙形式聘請(qǐng)所需人員，并在開(kāi)盤(pán)完畢前 1 個(gè)半月全部上崗，進(jìn)展崗上業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以便后期進(jìn)展標(biāo)準(zhǔn)的人員治理。二、工程內(nèi)部裝修期對(duì)于裝修治理是我們的主要工作之一，二次裝修治理的好壞能直接影響到下一步的工作，同時(shí)裝修的時(shí)間集中在夏季且面積大，戶(hù)數(shù)多，人員雜，簡(jiǎn)潔存在消防上的隱患和裝修質(zhì)量，所以在裝修過(guò)程中應(yīng)加大保安人員和工程人員的日常巡察。三、工程入住期1

7、.現(xiàn)場(chǎng)摸擬演練：在工程正式入住前半個(gè)月對(duì)參與辦理入住手續(xù)的員工，進(jìn)展 23 次的入住演練培訓(xùn)，從演練中找問(wèn)題，找差距，為入住打好根底。2.做好入住其間的宣傳：在辦理業(yè)主/住戶(hù)入住手續(xù)其間，應(yīng)將物業(yè)公司的背景資料，各種物業(yè)治理的法規(guī)文件及辦理手續(xù)流程等文件，以板刊形式向業(yè)主/住戶(hù)做一呈現(xiàn)。3.建立健全入住業(yè)主/住戶(hù)的治理檔案：建立健全治理檔案是保證治理與效勞的根本條件，也是極為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，故應(yīng)隨著業(yè)主/住戶(hù)入住隨時(shí)完善業(yè)主/住戶(hù)檔案。四、工程正常期1.與入住業(yè)主/住戶(hù)進(jìn)展溝通：只有了解業(yè)主/住戶(hù)的所需，才能供給有打算的”效勞，所以物業(yè)公司可以通過(guò)發(fā)放業(yè)主/住戶(hù)需求問(wèn)卷的形式，收到業(yè)主/住戶(hù)反

8、響的信息，為下一步效勞提供必要的參考依據(jù)。2.開(kāi)展“金鑰匙”管家效勞：依據(jù)工程入住業(yè)主/住戶(hù)的比率，逐步對(duì)其重點(diǎn)業(yè)主/住戶(hù)開(kāi)展“金鑰匙”治理效勞，力求以點(diǎn)到面的擴(kuò)大物業(yè)公司的影響。3.依據(jù)工程狀況可舉辦豐富多彩，形式多樣的商務(wù)詢(xún)問(wèn)活動(dòng)。比方：最政策法規(guī)宣傳等。五、公寓工程總體設(shè)想1.人力資源治理工作員工隊(duì)伍的組織，確立工程部組織，認(rèn)真做好員工定編、定崗、定職工作，引進(jìn)工程部所需人員進(jìn)展培訓(xùn)、員工考核鼓勵(lì)、員工的勞動(dòng)酬勞和福利等。2.物業(yè)財(cái)務(wù)、物資選購(gòu)及出入庫(kù)治理工作3.物業(yè)及治理物業(yè)檔案資料的收集治理工作4.依據(jù)公司貫徹的標(biāo)準(zhǔn)化酒店式效勞標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各部門(mén)的日常工作實(shí)施狀況進(jìn)展監(jiān)視、檢查。對(duì)不符合

9、標(biāo)準(zhǔn)的行為和工作準(zhǔn)時(shí)指正，并協(xié)同人事治理工作對(duì)大事負(fù)責(zé)人進(jìn)展行政懲罰六、工程運(yùn)行修理治理1.依據(jù)工程先進(jìn)的硬件設(shè)施，應(yīng)具備有相關(guān)證書(shū)、并從事本行業(yè) 2 年以上的專(zhuān)業(yè)人士。2.接收驗(yàn)收：依據(jù)物業(yè)公司的物業(yè)接收驗(yàn)收程序，由公司總部組織相關(guān)人員和部門(mén)組織進(jìn)展接收驗(yàn)收工作。以此來(lái)覺(jué)察原來(lái)設(shè)計(jì)中不利于和不便于物業(yè)治理的內(nèi)容，準(zhǔn)時(shí)協(xié)調(diào)解決，防止再進(jìn)展二次改造。3.接收驗(yàn)收后檢查：接收驗(yàn)收后的工程檢查是物業(yè)公司實(shí)施工程治理的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，依據(jù)我們公司的工程驗(yàn)收實(shí)踐，雖然工程經(jīng)過(guò)相關(guān)政府部門(mén)驗(yàn)收通過(guò)，甚至是優(yōu)質(zhì)工程，但也存在著擔(dān)憂(yōu)全隱患和施工遺留問(wèn)題。主要檢查內(nèi)容包括安全方面，電氣安裝方面和設(shè)備安裝方面，

10、接收后的檢查工作我們公司將組織全公司的技術(shù)力氣進(jìn)展，確保不留任何問(wèn)題死角。4.接收后的保養(yǎng)：接收后檢查的處理完善工作，是徹底保證工程的正常功能發(fā)揮的一次性進(jìn)展的根底性保養(yǎng)工作，保養(yǎng)的內(nèi)容包括全部工程動(dòng)力系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施，由于在施工其間，施工單位不會(huì)按規(guī)定保養(yǎng)設(shè)施設(shè)備，所以接收后進(jìn)展一次徹底的保養(yǎng)是很有必要的。5.接收后的日常保養(yǎng)：接收后日常保養(yǎng)修理表達(dá)預(yù)防治理的思想，將依據(jù)各部門(mén)的治理工作手冊(cè)和作業(yè)手冊(cè)程序進(jìn)展，通過(guò)我們嚴(yán)格的操作和治理，能保證工程設(shè)備設(shè)施時(shí)時(shí)處于完好的正常工作狀態(tài)，能把修理問(wèn)題處理在發(fā)生之前，盡量做到主動(dòng)修理保養(yǎng)，削減業(yè)主/住戶(hù)投訴報(bào)修。七、安全治理1.為了保證業(yè)主/住戶(hù)有一個(gè)

11、安全、文明、干凈、舒適的環(huán)境，在安全方面我們會(huì)重點(diǎn)做好以下工作。(1)嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)和高素養(yǎng)保安人員是為業(yè)主/住戶(hù)供給保安效勞的前提。由于該工程是綜合性商住兩用的樓宇，所以我們對(duì)安全工作要求格外嚴(yán)格，通過(guò)建立嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)治理，具體落實(shí)崗位的設(shè)置及人力的調(diào)整，來(lái)保證不因治理漏洞而引發(fā)重大刑事案件和交通事故。(2)形成安全防范絡(luò)通過(guò)門(mén)衛(wèi)治安治理、巡邏治安治理這二道防線(xiàn)形成安全防范絡(luò)。特別是巡邏治安治理，使其成為治安工作的重心，以防突發(fā)大事的發(fā)生。(3)為此要制定出緊急事故應(yīng)急處理方案和火災(zāi)應(yīng)急處理方案，制定的處理方案是必需切實(shí)可行的。(4)科學(xué)的治理手段和各項(xiàng)規(guī)章制度的建立是為業(yè)主/住戶(hù)供

12、給保安效勞的保證。2.治安治理治安治理的根本原則：A、堅(jiān)持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的治安治理方針B、堅(jiān)持物業(yè)內(nèi)部的治安治理與社會(huì)治安相結(jié)合的原則C、堅(jiān)持“用戶(hù)至上，效勞第一的效勞宗旨。D、堅(jiān)持治安工作硬件與軟件一起抓的原則。八、車(chē)輛治理搞好車(chē)輛治理，防止車(chē)輛亂停亂放和車(chē)輛被盜。關(guān)鍵是搞好停車(chē)場(chǎng)建設(shè)和建立健全車(chē)輛治理制度。搞好停車(chē)建設(shè)：保證經(jīng)濟(jì)、便利治理、規(guī)劃好停車(chē)場(chǎng)的區(qū)位布置，保持車(chē)場(chǎng)清楚，光明，有清楚的指示標(biāo)志，配備足夠的防范設(shè)備。建立健全車(chē)輛治理制度1.車(chē)輛保安員崗位責(zé)任制2.收費(fèi)崗保安員的崗位職責(zé)3.帶車(chē)崗保安員的崗位職責(zé)4.車(chē)輛治理規(guī)定5.停車(chē)場(chǎng)的配置九、消防治理1.建立消防組織、明確其

13、職責(zé)2.貫徹落實(shí)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則3.建立健全消防安全制度A.動(dòng)用明火治理制度B.二次裝修施工防火安全制度及二次施工審批程序C.重點(diǎn)部位防火制度，建立消防檔案D.消防安全檢查制度E.疏散示意圖F.火災(zāi)應(yīng)急處理方案G.消防人員應(yīng)定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)十、保潔的治理1.電梯保潔規(guī)程2.電梯間保潔規(guī)程3.洗手間保潔規(guī)程4.公共通道保潔規(guī)程5.垃圾的收集處理6.外墻清洗：每年 2 次7.滅蟑滅蟲(chóng)：每年 4 次，依據(jù)衛(wèi)生防疫部門(mén)要求8.石材保養(yǎng)：大堂地面、外墻每年 2 次除以上常規(guī)保潔外，還將依據(jù)業(yè)主/住戶(hù)需求供給以下效勞1.室內(nèi)吸塵2.室內(nèi)玻璃清潔，室內(nèi)保潔十一、綠化治理外圍綠化及大堂綠色植物的設(shè)計(jì)、

14、擺放水平關(guān)系到工程的整體形象和檔次，賞心悅目的室內(nèi)外園林設(shè)計(jì)與擺設(shè)會(huì)大大提高招商環(huán)境氣氛，將會(huì)直接影響到業(yè)主/住戶(hù)的入住心理建議應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)有閱歷的室內(nèi)外園林設(shè)計(jì)專(zhuān)家進(jìn)展設(shè)計(jì)實(shí)施。十二、銷(xiāo)售與客服的治理銷(xiāo)售部的效勞好與壞直接影響到日后的治理和效勞，所以須全力以赴作好經(jīng)營(yíng)工作。做好市場(chǎng)籌劃、經(jīng)營(yíng)及市場(chǎng)信息的搜集，分析和利用，依據(jù)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)進(jìn)展需要，制定銷(xiāo)售打算及市場(chǎng)推廣打算，實(shí)行有效措施搞好業(yè)主/住戶(hù)效勞工作，樹(shù)立全局意識(shí)，搞好全程效勞并制定切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則及操作程序，負(fù)責(zé)房屋租賃合同的生成及落實(shí)，保證整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作的順當(dāng)完成。十三、如何做好日后的客服工作1.使業(yè)主/住戶(hù)在入住時(shí)就有一種在家的

15、溫馨感受。2.急業(yè)主/住戶(hù)所需之需，想業(yè)主/住戶(hù)所想之想。3.為業(yè)主/住戶(hù)供給全程高效的效勞。建立和保持與業(yè)主/住戶(hù)的經(jīng)常不斷的溝通和聯(lián)系，做好業(yè)主/住戶(hù)的意見(jiàn)征詢(xún)和業(yè)主/住戶(hù)的回訪(fǎng)工作。4.對(duì)于業(yè)主/住戶(hù)所提出的意見(jiàn)應(yīng)準(zhǔn)時(shí)反響到有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，并制定解決方案，將處理完的結(jié)果準(zhǔn)時(shí)給業(yè)主/住戶(hù)答復(fù)，到達(dá)滿(mǎn)足業(yè)主/住戶(hù)要求的目的。5.業(yè)主/住戶(hù)效勞肩負(fù)著為業(yè)主/住戶(hù)制造一個(gè)輕松、開(kāi)心的辦公和居住的環(huán)境。如：每逢重大節(jié)假日可依據(jù)業(yè)主/住戶(hù)的需求組織一些各種形式的聯(lián)誼會(huì)，豐富業(yè)主/住戶(hù)的業(yè)余生活，到達(dá)加深與業(yè)主/住戶(hù)的溝通和理解。十四、如何經(jīng)營(yíng)可以利用空置的房間對(duì)外招租，同時(shí)也可以引進(jìn)一些便利業(yè)主/住戶(hù)

16、在生活中必備的如：無(wú)水洗車(chē)、代售車(chē)、船、機(jī)票，洗衣中心等多項(xiàng)效勞設(shè)施?？梢源鷺I(yè)主/住戶(hù)出租房屋，代業(yè)主/住戶(hù)辦理一些日常沒(méi)有時(shí)間辦理的事情。十五、商場(chǎng)的治理由于我們的工程處在商業(yè)氣氛較濃的環(huán)境，所以在業(yè)主/住戶(hù)入住上存在著不太便利因素，所以建議商場(chǎng)應(yīng)以大型超市為主，由于超市包括的物品較全，從而能夠供給業(yè)主/住戶(hù)在生活方面的必需品。十六、工服配置根本標(biāo)準(zhǔn)1、經(jīng)理(男)純毛藍(lán)西服 2 套，白色長(zhǎng)袖襯衫 2 件，皮鞋 1雙。領(lǐng)帶 2 條，襪子 3 雙。夏季：白色短袖襯衫2 件，純毛薄料西褲 2 條。2、經(jīng)理(女)純毛藍(lán)西服 2 套，白色長(zhǎng)袖襯衫 2 件，皮鞋 1雙，西服裙 2 條，馬甲 2 件，領(lǐng)結(jié) 2 個(gè)。夏季：長(zhǎng)筒襪6 雙，白色短袖襯衫 2 件。3、部門(mén)主管(女)灰色西服 2 套，白色長(zhǎng)袖襯衫 2 件，皮鞋1 雙，西服裙 2 條，馬甲 2 件，領(lǐng)結(jié) 2 個(gè)。夏季：長(zhǎng)筒襪 6 雙，白