廣州站西路鞋業(yè)專業(yè)市場概況重點分析

1、PAGE 21PAGE 46站西路鞋業(yè)批發(fā)市場市調(diào)報告一、區(qū)域概況站西路廣州鞋業(yè)、鐘表、服裝市場的代名詞，位于廣州市的陸路、鐵路交通核心區(qū)域，西接“省汽車站”、東臨全國三大客貨運站場之一的“廣州火車站”，交通、地理、物流優(yōu)勢明顯。站西路全長約2公里，因廣園西路貫穿其中，又分為東西兩段。站西路鞋業(yè)批發(fā)市場位于站西路的西段，大大小小的鞋業(yè)市場星羅棋布，互為交錯。共有專業(yè)市場16個，商戶4000多家，經(jīng)營面積20萬多平方米，日平均客流量達3萬多人，年交易額數(shù)十億元，占廣州皮鞋出口70%的份額。經(jīng)過十余年的發(fā)展站西路已經(jīng)成為影響廣東，輻射全國的鞋業(yè)批發(fā)市場之一。主要經(jīng)營男女裝皮鞋、休閑鞋、運動鞋、外貿(mào)

2、鞋、童鞋及相關(guān)的鞋材輔料批發(fā)。二、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃格局及發(fā)展趨勢廣州市行政區(qū)域的重新規(guī)劃布局，使站西也獲得了前所未有的發(fā)展機遇。2006年荔灣區(qū)將積極實施“商旅帶動，產(chǎn)業(yè)升級，科教強區(qū)，環(huán)境優(yōu)化”的發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)“兩個適宜”的現(xiàn)代化文明城區(qū)，繁榮興旺的商貿(mào)中心區(qū)。商貿(mào)中心區(qū)將依托上下九商業(yè)圈、火車站商業(yè)圈為核心向外擴散發(fā)展。作為火車站商業(yè)圈的核心-站西路，提出了用3年時間建設(shè)跨越荔灣、白云、越秀和海珠四區(qū)的鞋業(yè)“金三角”構(gòu)想。為站西的可持續(xù)發(fā)展，注入了強勁的推動力。分析小結(jié)： 在政府的引導(dǎo)及加速提升城市功能和形象下，必將提高城市建設(shè)步伐，隨著眾多城建項目的迅猛建設(shè)，城市商業(yè)環(huán)境的品質(zhì)也將得到明顯改

3、善。良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。強勢資源的有力整合是進一步拉動，站西鞋業(yè)市場發(fā)展的因素之一。三、站西路西段鞋業(yè)批發(fā)市場發(fā)展軌跡專業(yè)市場在國內(nèi)的發(fā)展起步較晚，這其中既有宏觀的經(jīng)濟環(huán)境影響，也有政策因素的制約。進入90年代中后期，在經(jīng)濟環(huán)境得到改善及相關(guān)政策扶持下，吸引民間閑散投資，專業(yè)市場才進入一個高速的發(fā)展階段。而站西路鞋業(yè)市場的形成主要原因大至可以歸納為下面四點：人流、物流優(yōu)勢明顯，依托廣州火車站、省市汽車站、白云機場、貨運站及地鐵完善的交通網(wǎng)絡(luò)，成為專業(yè)市場首選之地。商城規(guī)劃配套完善，經(jīng)營品種、門類齊全極大地方便了商家和采購商。高進駐率吸引大量商家及經(jīng)營戶，兩者

4、互為依托形成眼球、聚焦效應(yīng)。政府政策扶持。從發(fā)展軌跡來看，大概可劃分為三個重要階段，80年代中后期的萌芽階段、90年代的發(fā)展階段、2000年后的持續(xù)發(fā)展階段。階段年代物業(yè)市場特征租售方式代表項目第一階段80年代后期90年代初臨建商鋪或由其他建筑物改建商鋪非產(chǎn)權(quán)式物業(yè)租賃為主“新濠畔皮革、鞋材、五金批發(fā)市場”第二階段90年代中期純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式誕生自主綜合經(jīng)營管理為主(只租不售)“廣州國際鞋業(yè)廣場”第三階段2000年后1.盛行返租回報策略2.以主力商家進駐帶動商鋪銷售3.商鋪帶租約發(fā)售產(chǎn)權(quán)式物業(yè)銷售為主（既租又售）“環(huán)球國際商貿(mào)中心-步云天地”各發(fā)展階段批發(fā)市場數(shù)量增長圖：物業(yè)特征劃

5、分比例：再從物業(yè)市場特征來看，單純的商業(yè)物業(yè)占有形式在商業(yè)發(fā)展上已經(jīng)具有局限性，以很難滿足復(fù)雜多變的市場要求。從80年代中后期起站西鞋業(yè)市場，經(jīng)歷了從非產(chǎn)權(quán)式物業(yè)租賃到產(chǎn)權(quán)式物業(yè)為主既租又售的轉(zhuǎn)變。產(chǎn)權(quán)式物業(yè)成為現(xiàn)今流行的商業(yè)物業(yè)模式，即以主力店（品牌店）加自由商鋪（散戶）的綜合經(jīng)營模式，一方面可以集中民間閑散投資，降低商家資金壓力，另一方面則可豐富商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容和形式。四、站西路西段鞋業(yè)批發(fā)市場現(xiàn)狀1） 整體狀況站西路西段現(xiàn)時主要有鞋業(yè)、鞋材市場16個。據(jù)相關(guān)資料顯示站西路西段鞋業(yè)批發(fā)市場的年交易額已經(jīng)達到了數(shù)十億元。外貿(mào)出口主要以歐美、東南亞、非洲為主，內(nèi)銷則以華南地區(qū)及省內(nèi)為主?？土?/p>

6、情況穩(wěn)定，日均客流量平穩(wěn)，每天的銷售情況起伏、波動不大。但從業(yè)態(tài)上來看則較為單一，主要從事成品鞋及鞋材輔料批發(fā)。同時由于位處老城區(qū)，相關(guān)的市政、道路、環(huán)境、衛(wèi)生條件較差，建筑密度高。多數(shù)批發(fā)市場都是由民宅或者舊賓館、廠房改造而成，搭建、改建現(xiàn)象十分普遍，內(nèi)部空間缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)環(huán)境凌亂，過于強調(diào)購物功能，沒有更多的從顧客、商家的實際需求來考慮。其整體的規(guī)模和檔次都不夠。只有近年投入使用的環(huán)球國際商貿(mào)中心-“步云天地”出現(xiàn)，才使情況有所改善。滿足了部分商家提升品牌價值、符合自身品牌定位的要求。（加入地圖）2） 站西路西段鞋業(yè)批發(fā)市場調(diào)查表物業(yè)名稱：環(huán)球國際商務(wù)中心（步云天地）地址： 站西路26

7、號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積50000平面圖層數(shù)地面10層、地下2層層高3.5米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）分為2期，按A、B、C、D區(qū)域劃分，共1287間商鋪每層情況負1層-3層商場4-10層展貿(mào)式寫字樓硬件條件內(nèi)部裝修現(xiàn)代感強烈，規(guī)劃布局合理。特別注重人流分導(dǎo)設(shè)計及空間開合退縮位的利用。軟件條件統(tǒng)一促銷：有 內(nèi)部刊物：有電子商務(wù)：有 電話訂購：有通道2.5-3米倉庫有經(jīng)營范圍男女裝皮鞋、休閑鞋、運動鞋等招租條件押金三按一租、管理費二按一交、水電周轉(zhuǎn)金1000元入場、頂手費要根據(jù)位置定20-40萬左右租期三年一簽（一個月免租裝修期）管理費及租金管理費18元/月受訪商鋪分布圖：D102鋪、租金：10

8、000元/月、面積：實用10、位置：一樓廁所旁D231鋪、租金：17000元/月、面積：實用15、位置：距離二樓自動扶梯口50米受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：分層租金一層：平均約800元/、二層：560元/、三層：360元/備注：商場共裝有30臺自動扶梯，7部垂直電梯、3部觀光梯。綜合配套車位及物流情況：負2層停車場擁有200個車位，停車費6元/小時。物業(yè)名稱：廣州國際鞋業(yè)廣場地址： 環(huán)市西路101號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積9000平面圖層數(shù)地面9層層高2.5米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）1-3層共580間商鋪每層情況1-3層商場4-9樓展貿(mào)式寫字樓硬件條件內(nèi)部裝修一般（天花吊頂、地面防滑磚）、

9、設(shè)施較陳舊。軟件條件統(tǒng)一促銷：有 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無 電話訂購：無（商場內(nèi)設(shè)有大型商務(wù)中心、專業(yè)的貨運團隊并在每年春、秋兩季舉行鞋業(yè)訂貨會）通道2-2.5米倉庫無經(jīng)營范圍男女裝皮鞋、休閑鞋、運動鞋等招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（15-40萬）租期三年一簽（一個月免租裝修期）管理費及租金管理費18元/月受訪商鋪分布圖：一樓某鋪、租金：22000元/月、面積：30、進場費15萬受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：1-3層平均800元/備注：商場共裝有4臺自動扶梯，2部垂直電梯。綜合配套車位及物流情況：有兩個大型停車場，停車按小時計算收費。物業(yè)名稱：金馬鞋材城地址： 站西路39號

10、經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積3600平面圖層數(shù)11層層高3.2米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）1-2層共176間商鋪每層情況1-2層商場3-8樓展貿(mào)式寫字樓9-11高級商務(wù)客房硬件條件內(nèi)部裝修一般（天花吊頂、地面防滑磚）、設(shè)施陳舊。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無 電話訂購：無通道1層2.5米倉庫無經(jīng)營范圍鞋材、輔料招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（15-25萬）租期09年到期、三年一簽管理費及租金管理費商場18元/、寫字樓8元/受訪商鋪分布圖：受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：目前暫沒有商鋪轉(zhuǎn)手出租！備注：商場共裝有2臺自動扶梯，2部垂直電梯。綜合配套車位及物流情況：與“新濠畔鞋

11、材城”共用一個停車場，按小時收費。 物業(yè)名稱：歐陸商業(yè)廣場鞋業(yè)城（宏基大廈）地址： 站西路24號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積6000平面圖層數(shù)地面9層層高3米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）1-3層共190間商鋪每層情況1-3層商場4-10樓展貿(mào)式寫字樓硬件條件內(nèi)部裝修一般（天花吊頂、地面防滑磚）軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無 電話訂購：無（建有網(wǎng)站，只提供一般介紹功能）通道2-2.5米倉庫無經(jīng)營范圍男女裝皮鞋、休閑鞋、運動鞋等招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定租期三年一簽（一個月免租裝修期）管理費及租金管理費18元/月受訪商鋪分布圖：受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：歐陸鞋業(yè)城扼

12、守站西路與站西一路交匯處，地理位置得天獨厚，投入運營的時間較早。場內(nèi)的商家已經(jīng)營多年，擁有不少的固定客戶群，已經(jīng)形成了一定的消費習(xí)慣。與對面“步云天地”相比在軟件、硬件上雖不及，但客流量則較之為多！而且商場的體量較小，鋪位相對來講較為搶手?，F(xiàn)時已全部滿場，暫沒有出讓轉(zhuǎn)租的。1-3層均價700元、450元、350元/備注：商場共裝有4臺自動扶梯，2部垂直電梯。綜合配套車位及物流情況：與“國際鞋業(yè)廣場”、“天和鞋業(yè)城”共用兩個露天臨時停車場。物業(yè)名稱：勝其路鞋業(yè)廣場（廣東省電影公司下屬企業(yè)）地址： 站西路32號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積2000平面圖層數(shù)地面3層層高2.5米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）1

13、-2層共74間商鋪每層情況1-2層商場3樓展貿(mào)式寫字樓硬件條件內(nèi)部裝修一般（天花吊頂、地面防滑磚）、設(shè)施較新。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無 電話訂購：無（建有網(wǎng)站，只提供一般介紹功能）通道2-2.5米倉庫有經(jīng)營范圍男女裝皮鞋、休閑鞋、運動鞋等招租條件押金二按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（15-25萬）租期08年10月到期、三年一簽管理費及租金管理費18元/月（含水電公共水電分攤）受訪商鋪分布圖：一樓某鋪、租金：8000元/月、面積：15、頂手費：20萬A227鋪、租金：2400元/月、面積：13、頂手費：5萬受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：1層平均450元/、2層平均180元

14、/備注：商場共裝有2臺自動扶梯，2部垂直電梯。綜合配套車位及物流情況：有獨立停車場約300、月租800元/月物業(yè)名稱：天富(華麗宮)鞋業(yè)廣場地址： 環(huán)市西路91號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積5000平面圖層數(shù)?層層高3.2米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）負1層-1層共280間商鋪每層情況負1層-1層商場2層酒樓3以上酒店硬件條件內(nèi)部裝修較好（天花吊頂、地面防滑磚）、設(shè)施較新。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：有 電話訂購：有（建有網(wǎng)站，只提供一般的網(wǎng)上查詢，電話訂購服務(wù)）通道3.2米倉庫無經(jīng)營范圍男女裝皮鞋、休閑鞋、外貿(mào)鞋、運動鞋、涼鞋招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（20-50萬

15、）租期09年到期、三年一簽管理費及租金管理費商場18元/、寫字樓管理費用8元/受訪商鋪分布圖：受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：目前暫沒有商鋪轉(zhuǎn)手出租！1層平均租金500元/備注：商場沒有安裝電梯設(shè)備。負1層商場是利用酒店原有的地下停車場改造的!綜合配套車位及物流情況：臨時停車場，按小時收費。（臨時停車場與天富荔珊共用）物業(yè)名稱：天富荔珊鞋業(yè)城地址： 環(huán)市西路89號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積800平面圖層數(shù)6層層高3.2米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）1層共35間商鋪每層情況1層商場2-6層（天和鞋業(yè)廣場寫字樓）硬件條件內(nèi)部裝修較好（天花吊頂、地面防滑磚）軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無

16、電話訂購：無通道2.5-3米倉庫無經(jīng)營范圍男女裝皮鞋、休閑鞋、（外貿(mào)為主）招租條件押金兩按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（20-30萬）租期09年到期、三年一簽管理費及租金管理費商場18元/受訪商鋪分布圖：受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：目前暫沒有商鋪轉(zhuǎn)手出租！1層平均租金400元/：2-6層寫字樓平均租金120元/備注：商場沒有安裝電梯設(shè)備。綜合配套車位及物流情況：400臨時停車場，按小時收費。物業(yè)名稱：天和鞋城地址： 站西路20-22號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積5000平面圖層數(shù)地面9層層高3米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）1-3層共200間商鋪每層情況1-2層商場4-9樓展貿(mào)式寫字樓硬件條件內(nèi)部裝

17、修一般（天花吊頂、地面防滑磚）、設(shè)施陳舊。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無 電話訂購：無通道2-2.5米倉庫無經(jīng)營范圍男裝皮鞋、休閑鞋、運動鞋等主要以男裝為主招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（15-35萬）租期09年10月到期、三年一簽管理費及租金管理費18元/月（含水電公共水電分攤）受訪商鋪分布圖：1006鋪、租金：11000元/月、面積：20、頂手費：35萬1層某鋪、租金： 7700元/月、面積：20、頂手費：17萬2層某鋪、租金： 8500元/月、面積：27、頂手費：13萬受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：1層平均450元/、2層平均350元/、3層平均250元/

18、備注：商場共裝有6臺自動扶梯，4部垂直電梯。綜合配套車位及物流情況：與“歐陸鞋業(yè)城”共用一個停車場，按小時收費。 物業(yè)名稱：環(huán)球國際商務(wù)中心（萬國童鞋世界）地址： 站西路26號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積5000平面圖層數(shù)地面10層、地下2層層高3.5米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）按A、B、C、D區(qū)域劃分，共240間商鋪每層情況負1層商場硬件條件內(nèi)部裝修現(xiàn)代感強烈，規(guī)劃布局合理。特別注重人流分導(dǎo)設(shè)計及空間開合退縮位的利用。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無 電話訂購：有通道2.5-3米倉庫有經(jīng)營范圍童鞋、休閑鞋、運動鞋等招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定租期三年一簽（一個月免租裝

19、修期）管理費及租金管理費18元/月受訪商鋪分布圖：092B鋪、租金：5400元/月、面積： 18、位置：管理處對面受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：分層租金平均約300元/備注：商場共裝有10臺自動扶梯，7部垂直電梯、3部觀光梯。綜合配套車位及物流情況：與“步云天地”共用一個停車場，停車費6元/小時。物業(yè)名稱：西城（天富）鞋業(yè)廣場地址： 環(huán)市西路91號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積2500平面圖層數(shù)6層層高3.2米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）1層分A、B、C、D區(qū)共150間商鋪每層情況1層商場2-6層展貿(mào)式寫字樓硬件條件內(nèi)部裝修較好（天花吊頂、地面防滑磚）、設(shè)施較新。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子

20、商務(wù)：有 電話訂購：有（建有網(wǎng)站，只提供一般的網(wǎng)上查詢，電話訂購服務(wù)）通道3.2米倉庫無經(jīng)營范圍男女裝皮鞋、休閑鞋、外貿(mào)鞋、運動鞋招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（20-50萬）租期09年到期、三年一簽管理費及租金管理費商場18元/、寫字樓管理費用8元/受訪商鋪分布圖：2A23鋪、面積：20、租金：15000元、頂手費：35萬受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：目前暫沒有商鋪轉(zhuǎn)手出租！1層平均租金500元/、寫字樓平均租金180元/備注：商場沒有安裝電梯設(shè)備。綜合配套車位及物流情況：400臨時停車場，按小時收費。（與天富荔珊共用）物業(yè)名稱：西城鞋材市場地址： 環(huán)市西路91號 經(jīng)濟參數(shù)總

21、營業(yè)面積2500平面圖層數(shù)8層層高2.5-3米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）3層共65間商鋪每層情況3層商場4-8樓展貿(mào)式寫字樓硬件條件內(nèi)部裝修一般（天花吊頂、地面防滑磚）、設(shè)施較新。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無 電話訂購：無通道2.5-3米倉庫無經(jīng)營范圍鞋材、輔料、皮革招租條件押金兩按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（20-40萬）租期09年到期、三年一簽管理費及租金管理費商場18元/、寫字樓8元/受訪商鋪分布圖：2605A鋪、面積：51.79、租金：120元/、過戶費6000元（管理處收?。┦茉L商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：所有原商戶進場時均繳納有一定金額的進場費（10-30萬不

22、等）。目前暫沒有商鋪轉(zhuǎn)手出租！3層平均租金350元/、4-8層平均租金120元/備注：商場共裝有4部垂直電梯。另外“西城鞋材”因企業(yè)改制問題，已將該商場的一、二樓出租給“站西天富鞋城”自己只保留3-8層出租經(jīng)營。綜合配套車位及物流情況：400臨時停車場，按小時收費。物業(yè)名稱：新大陸鞋業(yè)廣場（雅苑分場）地址： 站西路29號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積1500平面圖層數(shù)8層層高一層3.2米、二層以上2米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）1層共41間商鋪每層情況1層商場2-8樓展貿(mào)式寫字樓硬件條件內(nèi)部裝修一般（天花吊頂、地面防滑磚）、日常維護管理問題較嚴重，以至設(shè)備較殘破。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商

23、務(wù)：無 電話訂購：無（一樓設(shè)有商務(wù)中心，代客收發(fā)傳真）通道1.5-2.5米倉庫有經(jīng)營范圍鞋材、輔料、皮革招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（5-10萬）租期09年到期、三年一簽管理費及租金管理費商場18元/、寫字樓8元/受訪商鋪分布圖：受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：目前暫沒有商鋪轉(zhuǎn)手出租！備注：商場共裝有4部垂直電梯。綜合配套車位及物流情況：停車場300，按小時收費。 （與新大陸共用，屬臨時停車場）物業(yè)名稱：新大陸鞋業(yè)廣場地址： 站西路29號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積6000平面圖層數(shù)8層層高3米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）1-3層共138間商鋪每層情況1-3層商場4-8樓展貿(mào)式寫字樓硬

24、件條件內(nèi)部裝修一般（天花吊頂、地面防滑磚）、設(shè)施陳舊。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無 電話訂購：無通道2.5米倉庫有經(jīng)營范圍鞋材、輔料、皮革招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（5-10萬）租期09年到期、三年一簽管理費及租金管理費商場18元/、寫字樓8元/受訪商鋪分布圖：受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：目前暫沒有商鋪轉(zhuǎn)手出租！備注：商場共裝有4臺自動扶梯，2部垂直電梯。綜合配套車位及物流情況：停車場300，按小時收費。 物業(yè)名稱：新濠畔皮革、鞋材、五金批發(fā)廣場（鴻運分場）地址： 站西路12號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積3500平面圖層數(shù)8層層高2.5米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃

25、柜）分A、B、C區(qū)共135間商鋪，其中臨街20間。每層情況1層商場2-8樓住宅硬件條件內(nèi)部裝修一般（天花吊頂、地面防滑磚）、設(shè)施陳舊。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無 電話訂購：無通道2.5-3米倉庫無經(jīng)營范圍鞋材、輔料、皮革招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（10-20萬）租期09年到期、三年一簽管理費及租金管理費商場18元/受訪商鋪分布圖：受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：目前暫沒有商鋪轉(zhuǎn)手出租！備注：綜合配套車位及物流情況：沒停車場。 物業(yè)名稱：新濠畔皮革、鞋材、五金批發(fā)市場地址： 站西路39號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積30000平面圖層數(shù)地面6層層高2.5米總商鋪數(shù)量（

26、分檔鋪和玻璃柜）1-2層共600間商鋪、寫字樓300間每層情況1-2層商場4-6樓展貿(mào)式寫字樓硬件條件內(nèi)部裝修一般（天花吊頂、地面防滑磚）、設(shè)施陳舊。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：有 電話訂購：有（建有網(wǎng)站，提供的功能較齊全）通道1層2.2米、2層1.8米倉庫無經(jīng)營范圍鞋材、皮革、五金、輔料招租條件押金三按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（15-25萬）租期09年到期、三年一簽管理費及租金管理費商場18元/、寫字樓8元/受訪商鋪分布圖：受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍：新濠畔是站西路最大的鞋材、五金、皮革批發(fā)市場。開業(yè)時間較早，客戶認可度高、人流暢旺。目前暫沒有商鋪轉(zhuǎn)手出租！備注：商場

27、共裝有2臺自動扶梯，1部垂直電梯。綜合配套車位及物流情況：與“金馬鞋材城”共用一個停車場，按小時收費。 物業(yè)名稱：站西天富鞋材（地下）市場地址： 環(huán)市西路91號 經(jīng)濟參數(shù)總營業(yè)面積5000平面圖層數(shù)2層層高2.5米總商鋪數(shù)量（分檔鋪和玻璃柜）2層共245間商鋪每層情況1-2層商場硬件條件內(nèi)部裝修一般（天花吊頂、地面防滑磚）、設(shè)施陳舊。軟件條件統(tǒng)一促銷：無 內(nèi)部刊物：無電子商務(wù)：無 電話訂購：無通道2.5-3米倉庫無經(jīng)營范圍鞋材、輔料、皮革招租條件押金兩按一租入場、頂手費要根據(jù)位置定（5-15萬）租期09年到期、三年一簽管理費及租金管理費商場18元/受訪商鋪分布圖：受訪商鋪面積：受訪商鋪經(jīng)營范圍

28、：目前暫沒有商鋪轉(zhuǎn)手出租！1-2層租金平均200元/備注：商場沒有安裝電梯設(shè)備?！疤旄弧敝皇窃撐飿I(yè)的“二房東”！綜合配套車位及物流情況：400臨時停車場，按小時收費。3）檔次劃分比例：根據(jù)站西路西段鞋業(yè)批發(fā)市場現(xiàn)狀特征，按高、中、低檔選出下列三個類比項目?！碍h(huán)球商貿(mào)中心-步云天地”位于站西路與環(huán)市西路交匯處。是集商貿(mào)、展示、洽談、旅游、休閑于一體的大型批發(fā)商場。共分四期開發(fā)，現(xiàn)一、二期已建成投入使用，商業(yè)體量達50000；三、四期計劃明年底交付使用，定位為高級鞋材基地。目前“步云天地”內(nèi)，共有商戶1000多家，出租率100%；1-3層為商鋪，4-10層為展貿(mào)式寫字樓；場內(nèi)布局合理，注重空間開合

29、，整體商業(yè)功能健全、設(shè)施齊備。不論硬件、軟件、租金均屬段內(nèi)最高?！安皆铺斓亍钡某晒?，表明目前段內(nèi)的高檔物業(yè)市場比較稀缺，有眾多企業(yè)迫切希望，通過改善其自身的經(jīng)營環(huán)境來提高產(chǎn)品的經(jīng)營檔次，符合自身的產(chǎn)品定位要求?！疤旌托瑯I(yè)城” 目前商城內(nèi)有商鋪200多家，經(jīng)營面積5000；1-3層為商場，4-9層為展貿(mào)式寫字樓；通過二次升級改造，提高場內(nèi)整體經(jīng)營環(huán)境，輔以差異化的經(jīng)營定位。確立了“天和鞋業(yè)城”的成功。在市場同質(zhì)化嚴重的今天，尋找差異化的市場出路，是段內(nèi)眾多批發(fā)市場需要考慮的問題，只有創(chuàng)造并捉住市場才能立于不敗之地?！疤旌托瑯I(yè)城”率先走在了前面，以經(jīng)營男鞋為主，并形成一定口碑，獲得了長期生存發(fā)展的

30、時間與空間?！靶洛┡掀じ?、鞋材、五金批發(fā)市場”作為段內(nèi)目前最大的鞋材批發(fā)市場，經(jīng)營面積達3000，商戶600多家。整個商場由多棟建筑搭建拼接而成，置身其中有如迷宮一般。場內(nèi)裝修較差，經(jīng)營檔次較低。大量的中小型企業(yè)進駐，吸引了不少的人流。反過來這類型企業(yè)對經(jīng)營環(huán)境的要求普遍不高。而“新濠畔皮革、鞋材、五金批發(fā)市場”由于開業(yè)時間早，在市場已形成了其權(quán)威性，這是其能夠不斷發(fā)展賴以生存的核心競爭力。4）業(yè)態(tài)分布比例：站西路西段鞋業(yè)批發(fā)市場主要經(jīng)營品種，大至分為男女鞋、外貿(mào)鞋、童鞋、鞋材、皮革等。因多數(shù)鞋業(yè)批發(fā)市場目前都屬于多業(yè)態(tài)綜合類型，無法逐間店鋪按其經(jīng)營品種進行統(tǒng)計，只能按其主營類別來進行簡單劃分

31、。五、站西路西段鞋業(yè)批發(fā)市場租賃狀況租金水平站西路西段段內(nèi)租金價格大至在300元-800元/的范圍，整體價格走向由高到低，沿環(huán)市西路、廣園西路至站西路西段路尾。其中以“國際商貿(mào)中心-步云天地”及“廣州國際鞋業(yè)批發(fā)廣場”價格最高。主要原因是商場成新度較高，內(nèi)部裝修環(huán)境高檔，商業(yè)配套設(shè)施完善所以價格較高。而由舊建筑改造而成位于西段路尾的“新大陸鞋業(yè)城”則相對較低。部分鞋業(yè)城一層租金對比表：2） 出租率及租賃條件路段各批發(fā)市場內(nèi)的鋪位，基本上出租率都達到100%。租賃年期通常3-5年一簽，交付方式為三押一租，另收水電、管理費押金。租賃期間轉(zhuǎn)手出讓，管理處還要收取3000元-6000元不等的服務(wù)費用。轉(zhuǎn)手出讓費用目前根據(jù)調(diào)查情況轉(zhuǎn)讓頂手費用大約在10-60萬的區(qū)間，價格差幅較大。原因在于各批發(fā)市場的經(jīng)營情況各有不同，物業(yè)檔次也有高低，鋪位位置、淡旺季節(jié)對其都會產(chǎn)生影響。管理費及停車費管理費及停車費用，統(tǒng)一均按有關(guān)部門核定的價格標準進行收取。管理費18元/、停車費6元/小時。小結(jié)：租金的構(gòu)成主要從位置、物業(yè)檔次、經(jīng)營情況、供求狀況、管理服務(wù)等多方面綜合考慮。站西路西段鋪位