地價(jià)成本控制與建安成本控制

1、 城城 市 風(fēng) 景景（ 一 期 ）成本指標(biāo)控制指導(dǎo)書（第一版版）二OO四四年七月月五日按照中山山市標(biāo)桿桿房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司3年年經(jīng)營規(guī)規(guī)劃和利利潤計(jì)劃劃，為了了加大指指導(dǎo)設(shè)計(jì)計(jì)及前期期成本控控制的力力度，結(jié)結(jié)合市場場現(xiàn)狀，根據(jù)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)及現(xiàn)場場實(shí)際調(diào)調(diào)整并編編制了城市風(fēng)風(fēng)景一期期成本指指標(biāo)控制制指導(dǎo)書書，便便于對各各項(xiàng)工作作的成本本控制及及指導(dǎo)?，F(xiàn)對一一期成本本指標(biāo)予予以發(fā)布布，請相相關(guān)部門門遵照執(zhí)執(zhí)行。簽發(fā)人：發(fā)布日期期：20004年年 7月月5日責(zé)任部門門負(fù)責(zé)人人簽字：成本管理理部：財(cái)務(wù)部：項(xiàng)目經(jīng)理理部：營銷部萬創(chuàng)：TOC o 1-3目 錄錄一、項(xiàng)目目概況 PAGEREF _Toc326

2、3432 h 441、一期期總規(guī)劃劃指標(biāo) PAGEREF _Toc3263434 h 44二、地價(jià)價(jià)成本控控制 PAGEREF _Toc3263435 h 41、責(zé)任任部門項(xiàng)目目開發(fā)部部 PAGEREF _Toc3263436 h 42、現(xiàn)狀狀及控制制要點(diǎn) PAGEREF _Toc3263437 h 44三、營銷銷費(fèi)用控控制 PAGEREF _Toc3263438 h 51、責(zé)任任部門銷售售經(jīng)營部部 PAGEREF _Toc3263439 h 52、目標(biāo)標(biāo)4四、物業(yè)業(yè)基金、利息、開發(fā)間間接費(fèi)用用等成本本控制財(cái)務(wù)務(wù)部41、成本本控制目目標(biāo)：44五、建安安成本控控制 PAGEREF _Toc326

3、3445 h 51、責(zé)任任部門項(xiàng)目目經(jīng)理部部 PAGEREF _Toc3263446 h 52、責(zé)任任部門成本本管理部部 PAGEREF _Toc3263447 h 63、責(zé)任任部門萬創(chuàng)： PAGEREF _Toc3263449 h 74、目標(biāo)標(biāo)成本及及控制要要點(diǎn)： PAGEREF _Toc3263450 h 775、具體體控制指指標(biāo)PAGEREF _Toc3263451 h 111六、其他他相關(guān)事事項(xiàng) PAGEREF _Toc3263452 h 111七、建安安造價(jià)指指標(biāo)分析析表122一、項(xiàng)目目概況1、一期期總規(guī)劃劃指標(biāo)占地面積積：580667.221m22（其中中：建筑筑用地5560443

4、.338m22，代征征地20023.83mm2）容積率: 1.0233總建筑面面積6229111m2住宅：5536443m22（不含含不計(jì)建建筑面積積的多層層陽光房房3911m2，小高層層陽光房房3055m2，過道騎騎樓、商商鋪后倉倉儲部分分4500m2、架空層層庭院3355mm2）、分散散商業(yè)113533m2、餐飲223199m2、人防地地下室442800m2、餐飲地地下室113166m2。銷售面積積 :5773155m2（住住宅5336433m2、分散商商業(yè)13353mm2、餐餐飲23319mm2）層數(shù)：住住宅3-9層戶數(shù)：4487套套車位: 4444個(gè) (其其中:室室外2889個(gè),小高層

5、層地下室室1099個(gè)、餐餐飲地下下室466個(gè))入伙日期期：20005年年4月二、地價(jià)價(jià)成本控控制1、責(zé)任任部門財(cái)務(wù)務(wù)部2、現(xiàn)狀狀及控制制要點(diǎn)按照已經(jīng)經(jīng)簽署的的土地合合作等協(xié)協(xié)議，城城市風(fēng)景景土地證證面積占占地為33428824平平米（已已扣除南南海漁村村占地），實(shí)際際使用面面積為33331183平平米約4499.77畝畝，地價(jià)價(jià)為1999911萬元，市政配配套費(fèi)為為33553萬元元，合計(jì)計(jì)233344萬萬元，為為截止220044年4月月底已支支付1442822萬元占占61.18%。整個(gè)個(gè)小區(qū)的的容積率率為1.5，平平均樓面面地價(jià)為為5011元/。一期期占地面面積為5580667.221，建筑面

6、面積為6629111，容積積率為11.0223，從從一期售售價(jià)相對對較低，以及品品牌樹立立考慮，一期地地價(jià)按5508.99元元/m22進(jìn)行分分?jǐn)偂Ｈ?、營銷銷費(fèi)用控控制1、責(zé)任任部門銷售售經(jīng)營部部2、目標(biāo)標(biāo)考慮慮城市風(fēng)風(fēng)景一期期以及中中山市場場的現(xiàn)實(shí)實(shí)情況，具體控控制指標(biāo)標(biāo)為：13000萬,此項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用不包包括人工工,具體體費(fèi)用明明細(xì)見營銷費(fèi)費(fèi)用成本本指導(dǎo)書書。四、物業(yè)業(yè)基金、利息、開發(fā)間間接費(fèi)用用等成本本控制財(cái)務(wù)務(wù)部1、成本本控制目目標(biāo)：負(fù)責(zé)核算算及進(jìn)行行合理分分配；吃透政策策，合理理降低物物業(yè)基金金成本；督促銷售售部加快快房款回回籠，加加強(qiáng)付款款計(jì)劃性性，以減減少利息息支出；通過公司司范圍內(nèi)內(nèi)

7、的目標(biāo)標(biāo)費(fèi)用管管理，合合理降低低費(fèi)用支支出。五、建安安成本控控制1、責(zé)任任部門項(xiàng)目目經(jīng)理部部項(xiàng)目部總總經(jīng)理對對項(xiàng)目建建造成本本的控制制承擔(dān)直直接領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)責(zé)任。項(xiàng)目經(jīng)理理部關(guān)于于成本控控制的基基本職責(zé)責(zé)：按照成本本費(fèi)用控控制管理理要點(diǎn)和和目標(biāo)，遵照目目標(biāo)成本本管理通通則及其其相關(guān)規(guī)規(guī)范和制制度開展展業(yè)務(wù)活活動；根據(jù)成本本部定期期發(fā)布總總成本動動態(tài)變化化的情況況，并對對動態(tài)變變化有權(quán)權(quán)進(jìn)行各各專業(yè)部部門的主主動協(xié)調(diào)調(diào)和對合合理化建建議的提提出及調(diào)調(diào)整，但但必須控控制在總總控制目目標(biāo)內(nèi)。對施工現(xiàn)現(xiàn)場、設(shè)設(shè)計(jì)單位位或經(jīng)手手的每單單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)經(jīng)理授權(quán)權(quán)范圍內(nèi)內(nèi)代表公公司履行行項(xiàng)目成成本費(fèi)用用監(jiān)控職職責(zé)，

8、并并對其成成本費(fèi)用用失控承承擔(dān)直接接和主要要責(zé)任；主動報(bào)告告業(yè)務(wù)活活動情況況，公布布細(xì)節(jié)，提高透透明度；配合并接接受成本本管理部部按章行行使的指指導(dǎo)與監(jiān)監(jiān)控工作作；根據(jù)總部部招標(biāo)管管理規(guī)范范組織招招標(biāo)工作作；整理并更更新合格格承建商商及供貨貨商名錄錄，確保保每次邀邀請的投投標(biāo)單位位均有能能力承擔(dān)擔(dān)我司的的工程；制訂材材料設(shè)備備供貨計(jì)計(jì)劃、招投投標(biāo)工作作計(jì)劃，并及及時(shí)發(fā)送送到相關(guān)關(guān)配合部部門。對基礎(chǔ)、設(shè)備等等重要方方案進(jìn)行行技術(shù)審審核，確確保方案案的合理理性及經(jīng)經(jīng)濟(jì)性；2、責(zé)任任部門成本本管理部部成本管理理部的成成本控制制基本職職責(zé)：對總成本本進(jìn)行定定期分析析和及時(shí)時(shí)掌握成成本動態(tài)態(tài)變化情情況，

9、并并對動態(tài)態(tài)變化有有權(quán)進(jìn)行行各專業(yè)業(yè)部門的的主動協(xié)協(xié)調(diào)和對對合理化化建議的的提出及及調(diào)整，但必須須控制在在總控制制目標(biāo)內(nèi)內(nèi)。各項(xiàng)招標(biāo)標(biāo)工程的的標(biāo)底工工程量編編制及配配合招標(biāo)標(biāo)工作;對非招標(biāo)標(biāo)工程的的合同造造價(jià)進(jìn)行行預(yù)算的的編制或或?qū)彾?；配合?xiàng)目目部的各各類工程程方面方方案的成成本比較較;按月及按按階段動動態(tài)分析析成本執(zhí)執(zhí)行變化化情況;合理安排排預(yù)算結(jié)結(jié)算人員員的具體體專職工工作，保保證預(yù)算算結(jié)算工工作的及及時(shí)完成成;參與審核核各類工工程合同同及招投投標(biāo)文件件;按照公司司有關(guān)規(guī)規(guī)范，參參加招投投標(biāo)定標(biāo)標(biāo)工作；完成每月月設(shè)計(jì)變變更及簽簽證的結(jié)結(jié)算;及時(shí)反映映項(xiàng)目成成本舉措措，匯總總、比較較各項(xiàng)目目

10、成本管管理舉措措，推廣廣先進(jìn)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)根據(jù)實(shí)際際工程進(jìn)進(jìn)度審核核各分部部分項(xiàng)工工程進(jìn)度度款竣工項(xiàng)目目成本的的全面分分析預(yù)結(jié)算、動態(tài)成成本控制制目前，預(yù)預(yù)結(jié)算采采用對外外委托的的方式，重點(diǎn)要要做好預(yù)預(yù)算、結(jié)結(jié)算的審審查控制制工作。成本部制制定了各各項(xiàng)控制制表格，以便審審查控制制。成本部正正在建立立成本經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)據(jù)庫，便便于對比比分析控控制，提提高對咨咨詢公司司的控制制力度。實(shí)行變更更簽證月月結(jié)制度度，按時(shí)時(shí)完成各各項(xiàng)工程程結(jié)算。做好各項(xiàng)項(xiàng)招標(biāo)的的成本分分析比較較。專業(yè)工程程師力所所能及地地協(xié)助完完成零星星工程的的工程量量計(jì)算，造價(jià)人人員復(fù)核核、套價(jià)價(jià)。3、責(zé)任任部門萬創(chuàng)：萬創(chuàng)的成成本控制制基本職職責(zé)

11、：加強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃管管理，保保證招標(biāo)標(biāo)及施工工所需時(shí)時(shí)間；嚴(yán)格控制制設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用，不不可超成成本指標(biāo)標(biāo)；按照成本本指標(biāo)及及公司相相關(guān)成本本管理規(guī)規(guī)范組織織樣板房房、會所所、售樓樓處裝飾飾工程設(shè)設(shè)計(jì)及招招標(biāo)；按照總部部規(guī)范及及公司規(guī)規(guī)范做好好裝飾工工程變更更及簽證證工作，必須保保證在成成本控制制指標(biāo)內(nèi)內(nèi)。按照成本本指標(biāo)組組織園建建及綠化化設(shè)計(jì)，以及細(xì)細(xì)化設(shè)計(jì)計(jì)，確保保低于成成本指標(biāo)標(biāo)。4、目標(biāo)標(biāo)成本及及控制要要點(diǎn)：設(shè)計(jì)管理理：定期跟蹤蹤設(shè)計(jì)，做好圖圖紙細(xì)化化，減少少現(xiàn)場修修改。優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)方案，直接降降低建安安成本提倡設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)，實(shí)行限限額設(shè)計(jì)計(jì)，力求求將使含含鋼量、砼含量量做到更更省，更更合理。對基

12、礎(chǔ)工工程（包包含承臺臺），應(yīng)應(yīng)在考慮慮現(xiàn)場實(shí)實(shí)際的情情況下，盡量優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)方案。對于結(jié)構(gòu)構(gòu)部分鋼鋼筋，可可采用三三級鋼筋筋替代二二級鋼筋筋，有利利于降低低鋼筋含含量。嚴(yán)格按照照公司統(tǒng)統(tǒng)一構(gòu)造造做法進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)與施工工。在沒有特特殊要求求的內(nèi)墻墻面，盡盡量采用用混合砂砂漿替代代水泥砂砂漿，既既有利于于控制墻墻面開裂裂，也有有效的降降低了成成本。雨水管盡盡量設(shè)在在陽臺外外面，既既增加美美觀，也也減少陽陽臺滲水水的幾率率。設(shè)計(jì)盡量量考慮得得更詳細(xì)細(xì)、更明明確、更更經(jīng)濟(jì)適適用。如如：能采采用塑料料套管就就不會用用鋼管；能用輕輕型砼水水泥管就就不用重重型管等等。加強(qiáng)專業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)招招標(biāo)及施施工圖的的審查，

13、減少現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)計(jì)計(jì)修改變變更。各種管網(wǎng)網(wǎng)的設(shè)計(jì)計(jì)考慮沖沖突的問問題，在在圖紙會會審時(shí)加加大審核核力度，避免部部分出現(xiàn)現(xiàn)不少管管道與管管道之間間的沖突突。 環(huán)境園建建及樣板板房的施施工選擇擇，必須須按公司司規(guī)范執(zhí)執(zhí)行，選選材、定定價(jià)及選選施工方方時(shí)應(yīng)進(jìn)進(jìn)行多方方對比及及合理招招投標(biāo)。環(huán)境園建建及樣板板房部分分的設(shè)計(jì)計(jì)與實(shí)際際施工情情況變化化太大，成本較較難控制制，結(jié)算算比預(yù)算算高一倍倍。設(shè)計(jì)計(jì)階段控控制中重重點(diǎn)把握握，盡可可能一次次到位，對園建建、樣板板房等的的成本控控制，一一定要做做好前期期預(yù)測、分析，做好各各項(xiàng)功能能的比較較，以滿滿足客戶戶需各項(xiàng)項(xiàng)功能的的比較及及需要的的“必要功功能”。在適適

14、當(dāng)?shù)牟坎课?，增增加一些些新穎的的功能，也可吸吸引客戶戶。工程管理理：避免工程程質(zhì)量問問題為避免發(fā)發(fā)生出現(xiàn)現(xiàn)過的工工程質(zhì)量量問題，特別需需要注意意公司內(nèi)內(nèi)部網(wǎng)上上的工程程案例庫庫以及常常規(guī)問題題。加強(qiáng)總包包、分包包單位的的現(xiàn)場管管理，對對部分分分包工程程，如鋁鋁合金門門窗、木木門、陽陽臺欄板板等的成成品保護(hù)護(hù)意識不不夠，提提高各單單位的成成品保護(hù)護(hù)意識。加強(qiáng)圖紙紙審查，發(fā)現(xiàn)錯錯漏，及及時(shí)向設(shè)設(shè)計(jì)院反反饋，避避免后期期處理造造成費(fèi)用用的增加加。加強(qiáng)現(xiàn)場場工程管管理，特特別注意意對隱蔽蔽工程的的驗(yàn)收，避免施施工單位位偷工減減料。外墻采用用灰砂磚磚或紅磚磚砌體，減少外外墻滲水水的可能能，還要要特別注注

15、意對門門窗部位位的防水水處理。衛(wèi)生間在在做防水水層施工工前，先先做灌水水實(shí)驗(yàn)。廚衛(wèi)間、屋面等等根部易易滲水處處設(shè)置一一次性澆澆灌返梁梁，不留留施工縫縫，提高高防水的的效果。坡屋頂老老虎窗砼砼一次澆澆筑改為為二次澆澆筑，減減少滲漏漏，避免免投訴。甲方分包包工程及及采購較較多，加加大總包包及甲方方的管理理。對指定品品牌范圍圍內(nèi)的材材料的跟跟蹤力度度不夠，導(dǎo)致有有個(gè)別材材料不在在指定品品牌范圍圍內(nèi)。材料設(shè)備備的訂貨貨及限價(jià)價(jià)總體情況況盡快提供供集團(tuán)集集中采購購范圍的的涂料、潔具、發(fā)電機(jī)機(jī)、電梯梯等的材材料設(shè)備備詳細(xì)計(jì)計(jì)劃（包包括型號號、數(shù)量量及到貨貨期等），便于于集中采采購。做好區(qū)域域采購和和集團(tuán)聯(lián)

16、聯(lián)合采購購的材料料、設(shè)備備計(jì)劃，提早做做好招標(biāo)標(biāo)，盡量量找到更更便宜的的廠家。項(xiàng)目經(jīng)理理部必須須按期提提交成本本部及預(yù)預(yù)算組一一份材料料設(shè)備采采購及限限價(jià)時(shí)間間計(jì)劃，并得到到主體單單位的共共同認(rèn)可可。因鋼筋、水泥、砼價(jià)格格波動較較大，為為減少風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，采采用按投投標(biāo)期公公布信息息價(jià)與施施工期平平均公布布信息價(jià)價(jià)的差額額進(jìn)行調(diào)調(diào)整。設(shè)計(jì)圖紙紙與工程程方案（包括分分包及園園建工程程）是預(yù)預(yù)結(jié)算工工作質(zhì)量量和效率率的源頭頭，專業(yè)業(yè)部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)充分分重視并并進(jìn)一步步改進(jìn)。、工程招招標(biāo)嚴(yán)格按照照集團(tuán)及及公司規(guī)規(guī)范要求求進(jìn)行材材料、設(shè)設(shè)備、工工程的程程序進(jìn)行行招標(biāo)定定價(jià)。在條件允允許的情情況下，樁基工工程、主

17、主體建筑筑及安裝裝工程盡盡量采用用工程量量清單綜綜合單價(jià)價(jià)招標(biāo)的的方式，這樣會會使工程程的建安安成本完完全接近近市場價(jià)價(jià)，避免免定額的的不合理理性。樣板房、銷售大大廳、住住戶大堂堂、裙樓樓外墻等等裝修分分包工程程，以及及園建、綠化、室外管管溝等工工程采用用圖紙范范圍內(nèi)綜綜合單價(jià)價(jià)招標(biāo)包包干的形形式進(jìn)行行招標(biāo)，并列明明主材的的價(jià)格。對零星小小型工程程項(xiàng)目，由項(xiàng)目目部按照照公司的的零星小小型工程程規(guī)范執(zhí)執(zhí)行。對于分包包工程中中比較專專業(yè)化的的項(xiàng)目，盡量進(jìn)進(jìn)行綜合合單價(jià)分分析，以以便掌握握部分組組件的市市場價(jià)格格。如高高低壓柜柜、三箱箱、鋁合合金門窗窗、木門門、陽臺臺欄板、幕墻等等。對這這部分設(shè)設(shè)備

18、及工工程，必必須要求求設(shè)計(jì)及及項(xiàng)目部部提供詳詳細(xì)的技技術(shù)要求求，避免免出現(xiàn)招招標(biāo)后修修改設(shè)計(jì)計(jì)方案。對于一個(gè)個(gè)立面或或一個(gè)部部位的工工程，最最好進(jìn)行行一次招招標(biāo)，不不要進(jìn)行行分開招招標(biāo)，以以免投標(biāo)標(biāo)單位為為了進(jìn)場場，先占占住位置置，以后后工程緊緊急，指指定這家家單位做做其他的的增加工工程。既既會出現(xiàn)現(xiàn)審價(jià)困困難，也也會出現(xiàn)現(xiàn)低價(jià)中中標(biāo)，高高價(jià)結(jié)算算的情況況。材料、設(shè)設(shè)備、工工程分類類按甲方實(shí)實(shí)時(shí)限價(jià)價(jià)：實(shí)時(shí)限價(jià)價(jià)：是指指由甲方方根據(jù)選選定的樣樣板、品品牌及市市場情況況,在施工工過程中中根據(jù)實(shí)實(shí)際需要要進(jìn)行實(shí)實(shí)時(shí)限價(jià)價(jià)，限價(jià)價(jià)中應(yīng)注注明限價(jià)價(jià)材料價(jià)價(jià)格所包包含的范范圍。主要材料料其他可采采用以往往項(xiàng)目的的材料價(jià)價(jià)石材及磨磨邊費(fèi)可在成本本管理部部材料價(jià)價(jià)信息庫庫中查尋尋或市場場尋價(jià)的的方式確確定集團(tuán)戰(zhàn)略略采購（甲供）材料、設(shè)設(shè)備、工工程外墻劈歷歷磚、內(nèi)內(nèi)外墻涂涂料、潔潔具及潔潔具配件件、發(fā)電電機(jī)組、電梯、開關(guān)插插座、電電線管、戶內(nèi)配配電箱、室內(nèi)外外排水管管區(qū)域采