商務(wù)項目策劃方案

1、商務(wù)區(qū)項項目策劃劃方案一、項目目用地簡簡介：1、地理理位置中央商務(wù)務(wù)區(qū)位于于陽光舜舜城的主主入口處處，南接接已經(jīng)建建成的中中城（1100萬萬平米），北臨臨建設(shè)中中的濟南南高檔別別墅居住住區(qū)（東東方美郡郡），東東依郁郁郁青青的的西姑山山脈，是是中城、北城的的天然分分水嶺，同時也也是兩城城的重要要銜接過過渡區(qū)域域。2、用地地狀況中央商務(wù)務(wù)區(qū)規(guī)劃劃面積99.599公頃，其用地地主要為為坡地，坡勢西西低東高高，東西西高程差差達277.8米米，地塊塊南部地地表為土土質(zhì)，北北部與東東部為礫礫石地面面。東部部山坡之之上植被被茂盛，林相豐豐富，視視野開闊闊，是絕絕佳的風風景區(qū)域域。3、交通通狀況該區(qū)域交交通便

2、利利，臨近近陽光舜舜城出入入的交通通樞紐舜城城環(huán)島（正對歷歷陽大街街，西為為旅游路路，南臨臨舜世路路）。至至經(jīng)十路路僅4公公里，至至南二環(huán)環(huán)路僅33公里，到泉城城廣場也也不足66公里。4、項目目規(guī)劃概概況根據(jù)19999年年的中規(guī)規(guī)院規(guī)劃劃，該規(guī)規(guī)劃用地地為9.59公公頃，其其中公共共設(shè)施用用地6.23公公頃；城城市公共共綠地22.499公頃；城市道道理用地地0.87公公頃?？偪偨ㄖ婷娣e為66.511萬平米米，建筑筑密度為為26.0%；容積率率為1.04；綠地率率為211.4%。原建筑層層高以四四層為主主，局部部為三層層和兩層層，其功功能定位位為美食食城和休休閑綠化化廣場。根據(jù)市規(guī)規(guī)劃局的的最

3、新資資料顯示示該組團團的建設(shè)設(shè)用地為為6.11公頃（1611米等高高線以下下區(qū)域），土地地使用性性質(zhì)為商商業(yè)用地地。綜合合考慮工工商銀行行五層建建筑（容容積率11.0）和一組組團小高高層建筑筑（容積積率1.9）的的規(guī)劃狀狀況，擬擬定容積積率為11.3左左右，公公建配套套為400000平米米，住宅宅為400000平米米。二、項目目定位：1、功能能定位概念定位位舜耕耕路南部部新城區(qū)區(qū)環(huán)境最最為優(yōu)越越的高檔檔商務(wù)辦辦公休閑閑區(qū)，借借商務(wù)概概念營造造氣氛，提升高高檔公寓寓的價位位和市場場競爭力力功能定位位-以高高檔公寓寓、酒店店式公寓寓等居住住功能為為主，以以商務(wù)辦辦公、配配套等功功能為輔輔的綜合合商

4、務(wù)休休閑區(qū)。建筑形式式-以大大體量的的建筑綜綜合體承承擔商務(wù)務(wù)辦公和和配套功功能，建建筑多為為12層，部分為為半地下下，局部部為高層層。該現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑可作為為自歷陽陽大街入入口處陽陽光舜城城標志性性的作品品。（建建筑形式式同商業(yè)業(yè)街有本本質(zhì)的區(qū)區(qū)別）整體的功功能可及及在舜城城所處的的作用類類似于香香港的數(shù)數(shù)碼港項項目（寫寫字樓111萬；數(shù)碼中中心2萬萬；酒店店1萬；住宅330萬）備注：建建筑綜合合體是一一個多功功能復(fù)合合空間，是將城城市中商商業(yè)、辦辦公、居居住、旅旅店、展展覽、餐餐飲、會會議、文文娛、交交通等城城市生活活空間的的三項以以上功能能進行組組合而成成的建筑筑。建筑筑綜合體體為城市市生

5、活功功能提供供了一個個交合的的空間，城市生生活的各各要素以以一種嶄嶄新的空空間秩序序出現(xiàn)在在這個空空間中，并互相相依存、互相促促進，形形成一個個多功能能、高效效率而復(fù)復(fù)雜的綜綜合體。建筑綜綜合體帶帶有地標標性建筑筑的特征征，以上的定定位基于于以下原原因：221組團團的特殊殊地理位位置和便便利交通通條件決決定了其其強大的的區(qū)域輻輻射力，同時由由于陽光光舜城目目前餐飲飲、娛樂樂等建筑筑品種（城市配配套功能能）的缺缺乏，使使入住業(yè)業(yè)主的需需求表現(xiàn)現(xiàn)的更為為迫切。因此，該區(qū)域域應(yīng)該增增加適當當體量的的酒店娛娛樂、寫寫字（商商務(wù)）辦辦公等功功能建筑筑，一方方面作為為舜城配配套滿足足入住業(yè)業(yè)主的娛娛樂辦公

6、公需求，另一方方面吸引引濟南市市高智高高知企業(yè)業(yè)遷入，提升舜舜城的檔檔次并促促進酒店店娛樂的的經(jīng)營。2、產(chǎn)品品定位：（1）建建筑綜合合體 （400000萬萬平方米米）商務(wù)寫寫字樓（面積約約為200000平米米）建議該品品種可安安置在建建筑綜合合體的高高層建筑筑內(nèi)，建建筑采用用框架結(jié)結(jié)構(gòu)，各各房間面面積可較較靈活的的分割組組合，同同時在設(shè)設(shè)計上將將室內(nèi)景景觀與室室外景觀觀產(chǎn)生互互動，營營造“花園式式辦公”概念，為從事事腦力勞勞動的小小型、私私營公司司提供環(huán)環(huán)境幽雅雅的辦公公場所，成就南南部高檔檔商務(wù)辦辦公區(qū)域域概念。主力面面積為1150-2400平米，適合110-116人的的小型團團隊，約約為1

7、220套左左右。商務(wù)配配套（面面積約為為100000平平米）建議該品品種安置置在12層層群樓內(nèi)內(nèi)，設(shè)置置主題酒酒店，商商務(wù)餐飲飲、特色色酒吧、咖啡廳廳、會議議中心等等娛樂商商務(wù)休閑閑和服務(wù)務(wù)場所，滿足濟濟南城區(qū)區(qū)高檔餐餐飲需求求和舜城城居住業(yè)業(yè)主的需需要。商商務(wù)配套套和商務(wù)務(wù)寫字樓樓的運作作是相輔輔相成的的，具體體功能示示意如下下：1、休閑閑：包括括餐飲、健身、娛樂、購物、圖書等等2、社交交和商務(wù)務(wù)：商務(wù)務(wù)中心、酒吧、貴賓廳廳、商務(wù)務(wù)洽談等等3、服務(wù)務(wù)：包括括洗衣、票務(wù)訂訂購、日日用品購購物、郵郵政報刊刊等酒店式式公寓（面積約約為100000平米米）面積為440-880平米米的現(xiàn)代代小戶型型設(shè)

8、計，生活配配套完備備、簡單單、實用用、新潮潮，并且且增加交交際空間間，戶型型可分為為一室、一室一一廳、二二室一廳廳等類型型，約計計1600套。其其物業(yè)管管理模式式為酒店店式管理理模式。為外地地駐濟和和當?shù)匦⌒“最I(lǐng)人人士提供供面積適適中、功功能齊全全且升值值潛力較較大的居居住模式式。備注：該該類酒店店式公寓寓可實現(xiàn)現(xiàn)與商住住兩用樓樓的功能能調(diào)換。該建筑綜綜合體是是自歷陽陽路進入入舜城的的視覺主主焦點，其與一一組團綜綜合樓構(gòu)構(gòu)成了陽陽光舜城城入口處處標志性性的建筑筑群落。同時該該綜合體體4萬平平米的體體量與一一組團22萬平米米的綜合合樓形成成了具有有一定規(guī)規(guī)模的商商務(wù)辦公公區(qū)，在在某些程程度上降降

9、低了建建筑綜合合體的市市場風險險性。也也加劇了了商務(wù)市市場的競競爭力度度?？傮w體而言，一組團團綜合樓樓的實施施對中央央商務(wù)區(qū)區(qū)具有較較大的借借鑒作用用。（2）公公寓住宅宅 （4400000平方米米）高級公公寓（面面積約為為400000平米米）高級公寓寓采用六六層帶電電梯的設(shè)設(shè)計方案案，大型型亮麗通通透的淡淡綠色落落地玻璃璃窗，色色彩淡雅雅的暖色色墻體，現(xiàn)代中中不失典典雅，簡簡潔中不不流塵俗俗，可有有效的實實現(xiàn)建筑筑與東側(cè)側(cè)山體有有效的互互動，安安座室內(nèi)內(nèi)可觀山山觀景。高檔公公寓主力力面積在在13001500平米之之間，主主力戶型型為三室室兩廳、四室兩兩廳，可可以適當當考慮部部分樓內(nèi)內(nèi)躍層套套房

10、，約約計2880套。 商務(wù)型型公建前前方為大大型休閑閑廣場，面積可可達近萬萬平米，擁有多多種人文文景觀。商務(wù)型型公建與與高檔公公寓是相相對獨立立的，擁擁有各自自的交通通路網(wǎng)系系統(tǒng)，互互不干擾擾，但是是有花園園小徑可可以連通通，實現(xiàn)現(xiàn)兩種產(chǎn)產(chǎn)品的互互訪。三、消費費群體定定位1、建筑筑綜合體體商務(wù)寫寫字樓商務(wù)樓是是區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展、城市市社會進進步的必必然產(chǎn)物物。目前前，該類類樓盤在在上海、北京仍仍然擁有有較高市市場吸納納力。隨著我省省經(jīng)濟政政策的逐逐漸放開開，我市市民營經(jīng)經(jīng)濟呈現(xiàn)現(xiàn)出前所所未有高高漲，110人左左右的小小型公司司紛紛出出現(xiàn)，使使我市商商務(wù)樓也也變的十十分熱銷銷和緊俏俏，因此此商務(wù)

11、樓樓的市場場潛力仍仍然十分分巨大。商務(wù)配配套主要服務(wù)務(wù)目標對對象為中中央商務(wù)務(wù)區(qū)辦公公人士和和舜城五五萬居民民，其功功能為滿滿足其生生活、工工作等多多方面的的商務(wù)需需求。建議餐飲飲可進行行出租經(jīng)經(jīng)營以實實現(xiàn)可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展，所所產(chǎn)生的的長期收收益有利利于上市市公司的的運作。為最大程程度的減減小投資資風險，可先期期尋求戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作伙伴，簽定長長期合作作協(xié)議。酒店式式公寓 主主要消費費群體主主要有兩兩類： （1）新新一代的的白領(lǐng)階階層：該該群體擁擁有較高高的文化化水平和和較為穩(wěn)穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟收入入，預(yù)期期收入較較高。對對區(qū)位交交通、商商務(wù)、休休閑、社社交及生生活配套套設(shè)施要要求較高高。（2）外外地駐

12、濟濟人士：隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展和技技術(shù)的交交流，國國內(nèi)外的的許多知知名企事事業(yè)單位位都在濟濟南增設(shè)設(shè)了分支支機構(gòu)。該機構(gòu)構(gòu)的設(shè)立立對酒店店式公寓寓市場產(chǎn)產(chǎn)生較大大的推動動作用。2、公寓寓住宅高檔公公寓 由于濟濟南市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平平較為普普通，同同時濟南南市風景景、地段段俱佳的的土地極極少，致致使自119988年舜華華園推出出后高檔檔公寓的的品質(zhì)變變化較小小，此處處開發(fā)的的高檔公公寓即針針對家庭庭人口較較少的舜舜華園、開元山山莊的富富人群體體，以及及在經(jīng)十十路沿線線的具有有一定經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)的人士士。根據(jù)據(jù)從業(yè)可可分為大大中型企企事業(yè)單單位的管管理人員員、事業(yè)業(yè)有成的的經(jīng)營業(yè)業(yè)主以及及城市拆拆遷

13、產(chǎn)生生的有效效需求。四、銷售售成本測測算假定土地地成本為為1200萬/畝畝，測算算經(jīng)營利利潤為00時的成成本為443800元/平平米。 （地價價89萬萬元/畝畝時，成成本38830元元/平米米）五、銷售售價格估估算產(chǎn)品類型型銷售均價價（元/平米）銷售額（萬元）備注商務(wù)辦公公樓60000120000整體銷售售均價為為53775元/平米商務(wù)配套套:6000060000酒店式公公寓5000050000高級公寓寓樓50000200000合計430000 如如果銷售售均價為為53775元/平米，則利潤潤為69930萬萬元，收收益率為為19%。 （地價價：899時；利利潤1112199，收益益率355%）

14、 如如果銷售售均價為為50000元/平米，則利潤潤為42225萬萬元，收收益率為為12%。 （地價價：899時；利利潤85502，收益率率27%）五、項目目開發(fā)及及銷售周周期模擬擬綜合考慮慮項目啟啟動資金金和市場場介入時時機，建建議211組團可可分兩期期進行開開發(fā)。項目運作作前期根根據(jù)項目目整體策策劃、規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計、效效果圖等等資料在在市場上上營造商商務(wù)區(qū)概概念，提提升該地地段的整整體品位位和價值值。項目一期期開發(fā)44萬平米米高檔公公寓，二二期開發(fā)發(fā)4萬平平米的商商務(wù)辦公公、配套套及酒店店式公寓寓。該開開發(fā)順序序可有效效節(jié)約項項目啟動動資金，快速實實現(xiàn)資金金的滾動動開發(fā)，并且根根據(jù)市場場對商

15、務(wù)務(wù)、配套套的反饋饋進行二二期項目目開發(fā)的的調(diào)整，有效降降低商務(wù)務(wù)產(chǎn)品品品種開發(fā)發(fā)的風險險性。一期開開發(fā)4萬萬平方米米，產(chǎn)品品類型主主要高級級公寓。開發(fā)周期期為122個月，20004年77月初開開工。220055年7月月底交付付使用。銷售周期期為122個月，20004年100月進行行銷售。二期開開發(fā)4平平方米，產(chǎn)品類類型為商商務(wù)寫字字樓、商商務(wù)配套套、酒店店式公寓寓。開發(fā)周期期為188個月，20004年110月初初開工，20006年33月底交交付使用用。銷售周期期為188個月，20005年44月開始始進行銷銷售，為為了減小小商務(wù)配配套的銷銷售風險險可先行行聯(lián)系有有意向的的大客戶戶（餐飲飲酒店經(jīng)

16、經(jīng)營者）進行定定制,建建議1000000平米的的商務(wù)作作為公司司固定資資產(chǎn)可進進行出租租，以出出租形式式實現(xiàn)可可持續(xù)性性贏利。200000平平米的商商務(wù)辦公公樓和1100000平米米的酒店店式公寓寓進行銷銷售，加加速資金金的快速速回籠。六、資金金來源： 該項目目需啟動動資金220000萬元，擬采用用項目建建設(shè)貸款款，根據(jù)據(jù)投資初初步估算算，可貸貸資金770000萬元左左右，完完全滿足足項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)需要。二三三年十二二月一日日附表1：中央商務(wù)務(wù)區(qū)開發(fā)發(fā)經(jīng)營資資金平衡衡表項目資金分項合計計20044年20055年20066年合計投資額度度土地工程三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度

17、中央商務(wù)務(wù)區(qū)16688795566利息10855330支出282770282770土地貸款款172662172662172662一期工程程款47788956191114781195523947788一期銷售售收入2000006000030000500005000010000200000二期工程程款4778871771771795695671747788二期銷售售收入2300004600069000690002300023000230000貸款利息息1415570770714522資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入-工程-9566266556405599899999882344415833319992早期貸款款95

18、6基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)： 占 地：1433.855畝 土地單單價：1116萬萬元/畝畝 容容積率（1.33）：0.83 建安成成本（元元）：112000元/平平米1、建設(shè)設(shè)貸款約約20000萬元元，計息息一年約約1100萬元；土地款款計息一一年合計計約11122萬萬元。 2、目目前，工工程付款款為工程程量的775%，因此實實際工程程貸款應(yīng)應(yīng)小于上上表測算算結(jié)果。附表2： 中中央商務(wù)務(wù)區(qū)銷售售成本測測算基礎(chǔ)土地面積積（畝）143.85地價116數(shù)據(jù)建筑面積積(萬)8.0戶數(shù)720序號總額（萬萬元）單位金額額（元/）比例%銷售收入入35,1119.834,4110.0001土地成本本16,6686.6020

19、955.34447.447%2.1房屋建筑筑安裝成成本9,5556.4421,200032.441%2.2監(jiān)理費用用（工程程造價的的1.11%）79.664102.3智能化工工程238.91302.4室外管網(wǎng)網(wǎng)及道路路設(shè)計及及工程費費用398.18502.5景觀設(shè)計計、工程程(1770元/m2計算)517.64652.6詳規(guī)、建建筑設(shè)計計成本477.82602.7煤氣開戶戶費用(每戶119000元)125.1915.7723財務(wù)費用用（土地地成本的的 6.5%）1,0884.663136.203.099%4開發(fā)期稅稅費(見見表3)2,6228.558330.077.488%5房產(chǎn)交易易中產(chǎn)生生

20、的費用用(見表表4)56.7767.1330.166%6規(guī)劃審查查、施工工審查及及招標過過程中的的費用(見表55)169.7021.3310.488%7開發(fā)間接接費及管管理費用用（土地地、建設(shè)設(shè)成本的的 1%）280.8035.2260.800%8營銷費用用（銷售售收入的的 22%）702.4088.222.000%9不可預(yù)見見費用（建設(shè)成成本的 5%）569.6971.5541.622%10城建配套套等綜合合費用（含暖氣氣開戶費費）1,9559.0072443.811%11人防工程程費238.9300.688%銷售成本本合計35,1149.774,4113.776經(jīng)營性利利潤-29.94 -

21、3.776 100.00%收益率（未扣除除所得稅稅）0%附表3：開發(fā)期稅稅費序號項目金額計算說明明（萬元）依據(jù)基數(shù)稅費率1營業(yè)稅1,7556.00銷售收入入（萬元元）35,1119.835%2城市建設(shè)設(shè)維護稅稅87.88營業(yè)稅（萬元）1,7555.9997%3教育費附附加52.77營業(yè)稅（萬元）1,7555.9993%5土地增值值稅702.4銷售收入入（萬元元）35,1119.832%6土地使用用稅19.22占地面積積（萬）9.5992元/4印花稅10.55合同額（萬元）35,1119.830.033%合計2,6228.66附表4：房產(chǎn)交易易費用序號項目金額計算說明明（萬元）依據(jù)基數(shù)稅費率1房屋交易易費23.889建筑面積積（萬）8.03元/2房屋確權(quán)權(quán)登記費費5.766戶數(shù)720.0080元/套3預(yù)售許可可證7.200房屋套數(shù)數(shù)720.00100元元/套4面積測量量費19.991建筑面積積（萬）8.02.5元元/合計56.776附表5：建設(shè)期間間各項手手續(xù)費用用序號費用名稱稱總