北廣項目廣告策劃案

1、PAGE 1PAGE 34北廣項目目市場推推廣（廣廣告）策策劃方案案前 言 上市公公司陽光光股份的的北廣項項目是我我司在新新世紀外外拓市場場之北京京攻略的的一個重重頭戲，運作之之初便引引起了決決策層的的高度重重視，同同時也產(chǎn)產(chǎn)生了莫莫大的興興趣。 現(xiàn)項目目已全面面啟動。 其實，三方人人員要在在相對短短的時間間做出一一系列推推廣策略略與設(shè)計計成果，時間緊緊，任務(wù)務(wù)重，技技術(shù)要求求高是我我們大家家所面臨臨的共同同課題。而異地地操作的的協(xié)調(diào)難難度和溝溝通障礙礙、方案案成果務(wù)務(wù)必具有有全面性性、統(tǒng)一一性、針針對性和和實效性性等，更更是不容容置疑地地擺在了了我們大大家面前前。我司司員工上上下一致致對此深

2、深有感觸觸，因此此公司組組織精英英強將成成立了具具有實力力陣容的的專題項項目小組組，重兵兵投入，力求以以優(yōu)質(zhì)、高效的的服務(wù)全全情提供供客戶所所需。 鑒于整整個北廣廣項目在在前期已已委托偉偉業(yè)顧問問作過相相關(guān)的市市場調(diào)研研和定位位分析，而項目目本身的的行銷策策劃、推推廣代理理又全權(quán)權(quán)委托給給金網(wǎng)絡(luò)絡(luò)公司，因此，整個項項目推廣廣策略的的制定及及如何實實施整合合行銷便便以北京京金網(wǎng)絡(luò)絡(luò)公司為為主導(dǎo)。作為負負責(zé)終端端表現(xiàn)推推廣的專專業(yè)廣告告公司，我們定定當(dāng)大力力協(xié)助金金網(wǎng)絡(luò)，在整體體推廣策策略的統(tǒng)統(tǒng)籌指引引下，全全力以赴赴配合好好、做好好一切本本職工作作，出色色地完成成項目的的整體推推廣與營營運這也我

3、我們的義義務(wù)與責(zé)責(zé)任。 此案是是在赴京京與發(fā)展展商和代代理商共共同就項項目本身身作廣泛泛深入研研討后，結(jié)合我我方對相相關(guān)可類類比樓盤盤的現(xiàn)場場踏斟結(jié)結(jié)果，同同時也深深入研究究了京城城地產(chǎn)廣廣告的表表現(xiàn)方式式與風(fēng)格格之后所所作，側(cè)側(cè)重于廣廣告的策策略、定定位、風(fēng)風(fēng)格與表表現(xiàn)以及及項目本本身的賣賣點整合合等幾方方面，對對項目的的所在區(qū)區(qū)域也一一并作了了相對深深入的歷歷史價值值、文化化價值、商業(yè)價價值挖掘掘，對其其賦予了了較為厚厚重的文文化內(nèi)涵涵，最終終提煉出出項目的的純住文文化主題題，并加加以演繹繹闡釋和和推廣應(yīng)應(yīng)用。而而對社區(qū)區(qū)規(guī)劃、園藝設(shè)設(shè)計、建建筑立面面風(fēng)格、物業(yè)管管理、會會所以及及銷售的的

4、流程和和行銷的的策略與與控制等等幾方面面的一些些內(nèi)容，則是站站在廣告告公司的的角度上上以提建建議性意意見為主主，不作作具體的的文字詮詮釋。 誠誠摯為客客戶所想想，全心心全意做做有思想想的實效效地產(chǎn)廣廣告是我我們一貫貫的追求求，我們們有信心心把北廣廣項目做做得更好好。項 目 概 況況本項目（為溝通通方便，內(nèi)部叫叫北廣項項目）位位于北京京西城區(qū)區(qū)北三環(huán)環(huán)中路馬馬甸橋東東南角，緊靠京京城南北北龍脈行行徑、風(fēng)風(fēng)水極旺旺、以故故宮為中中心的中中軸線，處于現(xiàn)現(xiàn)宜家家家居正對對面，屬屬原北京京廣播器器材廠廠廠區(qū)，西西側(cè)僅一一條小巷巷與福利利特家具具城、中中國茶城城等、觀觀賞魚市市場等相相隔，南南即黃寺寺大街

5、（將拓寬寬改造）。項目目占地77.8萬萬平方米米，呈南南北（長長）條形形狀，長長約4550米；東西較較窄，約約1600米。項項目共66幢南北北朝向樓樓宇，以以板式為為主，分分三期開開發(fā)，規(guī)規(guī)劃建筑筑面積226平方方米，地地下建筑筑面積88萬平方方米，容容積率為為3.33，一期期為8萬萬平方米米，總開開發(fā)期為為3年左左右。項目所處處區(qū)位周周邊居民民區(qū)較多多，分布布比較密密集，區(qū)區(qū)域的居居住氛圍圍濃郁，但現(xiàn)階階段似乎乎不是房房地產(chǎn)開開發(fā)的熱熱點旺區(qū)區(qū)，以現(xiàn)現(xiàn)有居民民區(qū)和大大的單位位用地為為主，周周邊單位位主要是是政府機機關(guān)、事事業(yè)單位位等，整整體素質(zhì)質(zhì)較高（染當(dāng)然然這也可可能為本本項目提提供一些些

6、潛在的的消費群群體）；該域大大的公建建設(shè)施不不多，主主要分布布在北三三環(huán)路兩兩側(cè)，且且缺乏有有特色、突出的的節(jié)點，區(qū)域的的凝聚力力目前不不是很強強，但此此域卻與與舉世聞聞名的京京東CBBD區(qū)、亞運村村、中關(guān)關(guān)村三大大火旺商商圈互動動相聯(lián)，處于三三者的“渦流中中心”，交通方方便自由由，可快快速直達達京城各各個地方方；該區(qū)區(qū)居民的的休閑活活動便利利，公園園等娛樂樂、游玩玩場所較較多。根據(jù)北京京市的城城市總體體規(guī)劃，德外馬甸地地區(qū)將建建設(shè)成為為北京市市的一個個市級商商業(yè)中心心。目前前，馬甸甸橋的西西北側(cè)和和東北側(cè)側(cè)正在進進行開發(fā)發(fā)，德外外大街的的的改造造工程已已列入市市府計劃劃，并已已動工興興建，不

7、不久八達達嶺高速速公路便便南移駁駁接，現(xiàn)現(xiàn)時交通通狀況將將大大緩緩解，區(qū)區(qū)域價值值將得以以更大一一步凸顯顯，本項項目無疑疑是最為為受益的的主體。項目周邊邊幾個相相關(guān)競爭爭樓盤由于前期期偉業(yè)顧顧問公司司在調(diào)研研報告里里對幾個個最有特特點和競競爭性的的重點項項目進行行了個案案分析，就項目目的基本本情況、產(chǎn)品特特點以及及銷售情情況進行行了全面面的綜合合分析，從中找找到競爭爭項目與與本項目目之間最最突出的的競爭點點。具體體有四個個項目，分別為為：冠城城園、太太陽園、華盛家家園、華華展國際際公寓。最后就就就價格格定位、產(chǎn)品設(shè)設(shè)計、社社區(qū)規(guī)劃劃及戶型型設(shè)計等等方面得得出了一一些建議議性結(jié)論論，此節(jié)節(jié)我們不

8、不再作過過多的文文字贅述述，故略略。項 目 研 判判（SWWOT）分 析析優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢勢得天獨獨厚：項項目位于于北三環(huán)環(huán)南側(cè)、宜家正正對面，緊靠京京城龍脈脈行徑的的（南北北）中軸軸線，交交通便利利，且與與CBDD、亞運運村、中中關(guān)村三三大片區(qū)區(qū)緊密互互動相聯(lián)聯(lián)，進可可入繁華華，退即即享安謐謐，是城城北地區(qū)區(qū)的中心心聚點；片區(qū)周邊邊居民區(qū)區(qū)較多，相當(dāng)一一部分屬屬老住宅宅區(qū)，且且分布密密集，周周邊配套套成熟，沒有大大工廠，人居氣氣氛濃郁郁，當(dāng)有有一些不不愿離開開當(dāng)?shù)氐牡摹胺€(wěn)定定”客源源；周邊的單單位主要要是政府府機關(guān)、事業(yè)單單位、大大專院校校等，整整體素質(zhì)質(zhì)較高，也成為為一部分分潛在客客源；西邊

9、的德德外商圈圈改造工工程、黃黃寺大街街的拓寬寬改造工工程等于于本項目目而言將將是長期期利好，各種便便利是可可“專享享”的；該地區(qū)的的公園和和游樂場場所較多多，居民民的休閑閑活動較較為便利利；實在的價價格性能能比，將將在該片片區(qū)周圍圍形成強強有力的的沖擊波波，使不不少理理理性的消消費者從從上述三三片區(qū)回回歸于此此（但萬萬不能單單純地大大打價格格戰(zhàn)）；發(fā)展商未未雨綢繆繆，高瞻瞻遠矚，極強的的市場先先導(dǎo)前衛(wèi)衛(wèi)意識結(jié)結(jié)合多方方智囊，藉多市市場運營營經(jīng)驗，無疑是是提高了了產(chǎn)品的的市場適適應(yīng)性和和“抗跌跌性”；項目本身身由于未未定型，個中的的其它優(yōu)優(yōu)勢；劣勢：項目區(qū)域域現(xiàn)階段段由于種種種原因因似乎不不房地

10、產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的熱點地地區(qū)，諸諸多價值值元素要要今后一一段時間間才能綜綜合凸顯顯其價值值色彩，不少消消費者對對其地域域價值認認識有待待進一步步提升；項目地區(qū)區(qū)缺乏高高檔次和和大規(guī)模模的公建建，且鮮鮮有特色色、突出出的節(jié)點點，區(qū)域域的凝聚聚力不夠夠強，價價值體系系不夠健健全；項目處于于一大群群舊體老老房“合合圍”之之中，且且西面有有較為雜雜亂的家家居市場場、魚市市場、茶茶葉市場場等，對對樓盤檔檔次和生生活的寧寧靜有一一定負面面影響；項目本身身太過平平實，配配置你有有我也有有，不是是頂級產(chǎn)產(chǎn)品，又又絕對是是差不了了，沒太太多可供供“炒作作”的“出彩”的素材材，哪怕怕是“噱噱頭”和和“作秀秀”；因為有舊

11、舊房合圍圍，項目目除黃寺寺大街外外，北三三環(huán)這一一側(cè)不能能有很好好的展示示面，召召示性打打折扣，對項目目認識也也要打折折扣；片區(qū)周圍圍平民百百姓、雜雜貨地攤攤較多，目前的的交通秩秩序和區(qū)區(qū)位形象象、歷史史形象不不是太盡盡如人意意，使本本項目印印象分不不會高打打，檔次次也有些些拿不上上來；項目本身身由于未未定型，個中的的其它劣劣勢；機會：短時間片片區(qū)內(nèi)尚尚無直截截和本盤盤發(fā)生正正面競爭爭的同檔檔次、同同價 格、同同規(guī)模的的樓盤，易在“無競爭爭”狀態(tài)態(tài)下“鶴鶴立雞群群”、迅迅速達成成銷售意意愿；區(qū)內(nèi)暫無無同比競競爭樓盤盤，如若若和上述述三大片片區(qū)樓盤盤相比采采取低價價入市、低開高高走的價價格策略略

12、，勝算算機率相相對較大大；德外大街街的商圈圈改造和和黃寺大大街的拓拓寬改造造工程，將更有有利于區(qū)區(qū)域價值值凸顯，于項目目而言長長期利好好；通往八達達嶺的高高速公路路一旦接接通，整整個馬甸甸橋即成成區(qū)域性性的交通通中心，屆時，現(xiàn)有的的交通擁擁擠狀況況會大大大緩解，片區(qū)的的興旺會會對本項項目帶來來無盡可可預(yù)見的的益處；借宜家之之名搭乘乘他人快快車提升升自己形形象及檔檔次，且且方便消消費者辨辨識，好好尋好記記；特別是在在京城知知名度很很高、風(fēng)風(fēng)水很好好的龍脈脈中中軸線，目前尚尚未有樓樓盤借之之大做文文章，如如若本項項目做得得好，則則可自成成一景，收益無無窮；周邊的單單位主要要是政府府機關(guān)、事業(yè)單單位

13、、大大專院校校等，整整體素質(zhì)質(zhì)較高，同較多多不愿離離開此域域的老區(qū)區(qū)居民一一道，成成為一部部分潛在在的穩(wěn)定定客源；項目本身身的一些些未知“亮點”所帶來來的其它它機會；風(fēng)險：由項目本本身實在在造成的的“不出出彩”、無甚“炒作素素材”和和“噱頭頭”，可可能造成成項目操操作的平平淡無奇奇和干澀澀；因現(xiàn)時和和歷史上上片區(qū)形形象（特特別是現(xiàn)現(xiàn)西邊的的幾個雜雜亂市場場）不盡盡如人意意導(dǎo)致樓樓盤檔次次上不去去，價格格也可能能賣不上上去；如若開盤盤第一炮炮因“平平淡”而而未即刻刻有立竿竿見影的的效果，將會產(chǎn)產(chǎn)生一系系列對二二三期不不利的連連鎖反應(yīng)應(yīng)（如資資金回籠籠、市場場地進程程受阻、信譽口口碑受損損等）；其

14、它不可可預(yù)見性性的風(fēng)險險及人為為技術(shù)不不能很好好控制的的風(fēng)險；目 標(biāo) 客 戶戶 群 分 析析目的：區(qū)區(qū)別于其其他競爭爭對手，選擇最最接近北北廣項目目所訴求求的消費群體，作專門門細致的的研究分分析。市場細分分化追求城市市生活第一一代住房房購買者者；親近自然然生活第二二代住房房購買者者；走進城市市、向往往自然第三三代住房房購買者者；注重環(huán)保保、享受受城市與與自然生生活現(xiàn)代住住房購買買者。本項目的的消費群群體當(dāng)屬屬現(xiàn)代住住房購買買者。如若要以以經(jīng)濟指指標(biāo)來衡衡量，本本項目則則針對（家底為為）1000萬的的消費群群體，而而啟動市市場時要要從手有有5060萬萬的消費費群體出出發(fā)。理由：一一次性付付款當(dāng)是

15、是不在話話題之內(nèi)內(nèi)，身家家自是在在1000萬甚至至以上。我們來來分析有有50-60萬萬的：按按揭之外外的2-3成（含首付付款），加上入入住時的的（新家家）啟動動大額支支出，再再考慮日日后每月月不菲的的月供，如若生生活過得得要想輕輕松一點點，手里里沒500來萬是是不敢冒冒然行事事的。消費理想想安全環(huán)保保、教育育衛(wèi)生、生活便便利、休休閑娛樂樂、提升升形象與與質(zhì)素、體現(xiàn)自自身情趣趣與品味味、尊榮榮與優(yōu)越越感目標(biāo)定位位 成熟自自信、堅堅韌執(zhí)著著、熱愛愛生活、珍視家家庭溫情情、注重重生活的的品味和和實在性性，同時時喜好休休閑娛樂樂，提升升自我身身價形象象和生活活質(zhì)素的的現(xiàn)代城城市佼佼佼者、有有車一族族、

16、都市市金領(lǐng)等等。、主要要消費群群的分析析：年齡：330-440歲（主體）。職業(yè)：三三資企業(yè)業(yè)高級管管理人員員、個體體私營企企業(yè)老板板、機關(guān)關(guān)單位工工伐人員員、自由由職業(yè)者者（律師師較多）、ITT行業(yè)從從業(yè)人員員、演藝藝界人員員、教師師、少部部分資產(chǎn)產(chǎn)極雄厚厚者。文化程度度：大專專及以上上（主體體為本科科）。原住地：長安街街以北最最廣泛的的地方，但大部部分是北北部區(qū)域域的海淀淀、朝陽陽、西城城及東城城地區(qū)。收入水平平：家庭庭月均收收入1000000元左右右或以上上，家底底較豐厚厚，至少少有500萬以上上。家庭人口口數(shù)：22-3人人。主要交通通工具：私家車車。購買目的的：首次次置業(yè)滿滿足工作作生活

17、所所需，以以自住為為主。 、主要要目標(biāo)群群特征、生活狀狀態(tài)和心心理分析析：有較高文文化素質(zhì)質(zhì)修養(yǎng)、也有虛虛榮心，要求物物業(yè)有一一定的檔檔次及相相關(guān)認同同；尋求生活活的滿足足、方便便和舒適適、也尋尋求豐富富的都市市感受，更尋求求心中夢夢想的“家”；生活美美滿，家家庭幸福福也較溫溫馨和睦睦，手里里較寬余余，主要要購買中中 偏大大戶型；事業(yè)前景景看好，發(fā)展?fàn)顮顩r不錯錯，有一一定積蓄蓄，關(guān)心心社區(qū)安安全，講講究生活活環(huán)境與與配套，注重家家的品味味與感覺覺；他們成成熟而充充滿智慧慧、關(guān)注注社會、熱愛生生活、自自主生活活；他們思想想活躍，現(xiàn)代意意識強，具有時時代性，容易接接受新事事物，關(guān)關(guān)心現(xiàn)代代化的智智

18、能化管管理服務(wù)務(wù)及相關(guān)關(guān)配套；他們目標(biāo)標(biāo)堅定、理性務(wù)務(wù)實、上上進心強強、堅韌韌頑強、具很強強把握客客觀的能能力；崇尚生活活、工作作、娛樂樂、休閑閑、家庭庭的完美美搭配與與有機組組合； 精力充沛沛、激情情洋溢、精力充充沛、豁豁達樂觀觀，但內(nèi)內(nèi)心深處處有時也也有生活活壓力帶帶來的莫莫名“傷傷痛”和迷茫茫；注重自自我感受受，有思思想、有有見解、有魄力力同時也也有魅力力；項 目 市 場場 定 位目標(biāo)消費費客體定定位此節(jié)從簡簡，參見見前面目目標(biāo)客戶戶群分析析章節(jié)（市場細細化、消消費理想想、目標(biāo)標(biāo)定位（/主要要消費群群分析、其特征征、生活活狀態(tài)和和心理分分析）。產(chǎn)品價格格定位：鑒于區(qū)位位、競爭爭樓盤及及項

19、目本本身等特特點，項項目不宜宜定價過過高，要要突出物物價性能能比，建建議以665000-75500元元/平方方米為主主流價格格，少部部分視野野開闊、景觀好好、戶型型結(jié)構(gòu)好好的（如如部分頂頂層單位位）可適適當(dāng)考慮慮80000元/平方米米左右?？偟膩碇v講，單位位總價（平均）大致在在70-1000萬元之之間。首付款：除一次次性付款款外，大大致在115-225萬元元。主力戶型型：三房房兩廳。主打戶型型面積：約1335平方方米左右右（1115-1150平平方米）產(chǎn)品功能能定位：從“都市市渦態(tài)現(xiàn)現(xiàn)象”的的演繹來來看，區(qū)區(qū)位居住住氛圍較較商業(yè)氛氛圍濃郁郁，因此此本項目目宜定位位于純居居住，且且以自用用為主。

20、室內(nèi)功能能定位：主流二二房及三三房室內(nèi)內(nèi)功能已已趨于多多樣化，因此最最好能打打掉進行行“自由由組合、拆并升升級”，實現(xiàn)不不同局域域不同明明細功能能多元消消費滿足足（建議議建筑上上予以配配合）。檔次定位位：根據(jù)前面面的市場場分析和和相關(guān)消消費群體體分析，本項目目當(dāng)屬于于中高檔檔產(chǎn)品，但全然然的一味味作高檔檔立品，有效條條件和實實際支撐撐系統(tǒng)不不足；而而反之作作得過低低，則從從價值規(guī)規(guī)律上來來講不足足取，土土地的最最大效用用沒能得得到最大大發(fā)揮。建議項項目檔次次取中檔檔的上限限，高檔檔的下限限為宜項目賣點點整合經(jīng)與金網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的相相關(guān)項目目成員廣廣泛探討討，并結(jié)結(jié)合太一一多年市市場操刀刀經(jīng)驗，就本項項

21、目的一一些賣點點達成如如下廣泛泛意義上上的共識識：區(qū)位方方面：都市渦渦態(tài)現(xiàn)象象項目地處處北三環(huán)環(huán)南，緊緊靠中軸軸線，與與CBDD、亞運村村、中關(guān)關(guān)村三大大火旺商商圈緊密密互動相相聯(lián)，形形成弧形形（或扇扇形）三三點共“心”局局面，項項目正好好處于圓圓心位置置。外三三點所蘊蘊含的都都市動感感、繁華華與熱鬧鬧與本項項目區(qū)位位的靜謐謐、安詳詳與居家家之便正正好形成成良性互互動，且且本項目目區(qū)與上上述三區(qū)區(qū)皆能發(fā)發(fā)生很好好的聯(lián)系系，交通通方便，出入自自由，可可謂入繁繁華，退退享安詳詳。從自自然客觀觀規(guī)律上上推測，項目區(qū)區(qū)位不久久將形成成一優(yōu)良良的適合合（純）居住大大社區(qū)?？蓮臍v歷史和現(xiàn)現(xiàn)實中得得到事例例

22、佐證。如：香港港的銅鑼鑼灣、上上環(huán)、中中環(huán)三大大商業(yè)旺旺區(qū)，帶帶出半山山別墅豪豪宅圈；又如：上上海的靜靜安寺、外灘、十六鋪鋪三大商商業(yè)旺區(qū)區(qū)，帶出出徐家匯匯高尚住住宅區(qū)； 同理，此項目目片區(qū)也也將成為為高尚人人居大社社區(qū)，且且三環(huán)內(nèi)內(nèi)的房產(chǎn)產(chǎn)，具有有稀有物物業(yè)的增增值空間間，在未未來的十十幾年內(nèi)內(nèi)都將一一直維持持不可替替代的競競爭優(yōu)勢勢，北京京人市內(nèi)內(nèi)置業(yè)的的心態(tài)也也客觀上上支持了了其價值值。南北龍龍脈行徑徑的京城城中軸線線中軸線南南北縱貫貫京城，以故宮宮為中心心點，凝凝聚極旺旺的風(fēng)水水靈氣，亦被譽譽為“龍龍脈”。其厚重重的歷史史淵源、豐富的的人文積積淀，可可以說是是京華文文化的濃濃縮版本本，

23、是新新興“北北京人”所刻意意找尋而而其它區(qū)區(qū)域所不不具備的的，這正正是新興興“北京京人”所所追求無無尚尊榮榮、心理理優(yōu)越感感之所在在。一般般而言，中軸線線在有文文化、有有品味的的北京人人心目中中，認知知感、認認同度、追隨度度極高，目前尚尚無直接接借之大大做文章章的樓盤盤，于本本項目而而言是一一大歷史史機遇；德外商商圈的改改造工程程及與八八達嶺高高速公路路駁接本來早年年便有規(guī)規(guī)劃。在在北京市市的城市市總體規(guī)規(guī)劃中，德外馬甸地地區(qū)將建建成北京京市的一一個市級級商業(yè)中中心，和和其它幾幾個商圈圈相平衡衡，但多多年由于于種種原原因未能能如愿啟啟動實施施。好在在現(xiàn)今實實質(zhì)性工工程已展展開，德德外大街街的改

24、造造已列入入政府工工作計劃劃，德外外大街將將作為八八達嶺高高速路的的延伸而而改造成成為700米寬的的城市快快速路。在拓寬寬德外大大街的同同時，還還將進行行兩側(cè)地地塊的開開發(fā)改造造，規(guī)模模大，規(guī)規(guī)格高，其中僅僅德勝門門至五路路通地段段的開發(fā)發(fā)規(guī)模就就達800萬平方方米。德外大街街的改造造，一方方面將使使項目周周邊地區(qū)區(qū)的道路路交通條條件得到到進一步步的改善善和提高高，尤其其是大大大緩解目目前馬甸甸橋的擁擁堵塞車車狀況；另外一一方面，德外大大街兩側(cè)側(cè)用地的的大規(guī)模模改造開開發(fā)將使使德外馬甸地地區(qū)成為為一定規(guī)規(guī)模和檔檔次的商商業(yè)和辦辦公聚集集區(qū)域。當(dāng)然，在北二二環(huán)和中中軸路的的交匯處處，規(guī)劃劃建設(shè)有

25、有“天圓圓廣場”，該項項目包括括寫字樓樓、酒店店、高檔檔公寓等等功能，不久方方案就會會得以實實質(zhì)性啟啟動這些，在本項項目全面面竣工入入伙時完完全可受受用，可可說是長長期利好好；室內(nèi)戶戶型方面面：總的來講講，項目目戶型注注重了舒舒適性與與實用性性的全面面平衡，把三口口之家（家底在在1000萬以上上）這一一富庶階階層的家家庭生活活空間，演繹得得淋漓盡盡致，如如：板式式小高層層，南向向格局，通風(fēng)采采光，視視線開闊闊，私密密性較好好落落實到細細部，具具有如下下特點：室內(nèi)空間間尺度科科學(xué)考究究，格局局方正，使人倍倍感舒適適三居室44.5米米面寬，主臥室室3.99米面寬寬，廳的的空間尺尺度可放放43-50

26、英英寸的大大型背投投彩電；陽臺進深深1.88米,充充分實現(xiàn)現(xiàn)陽臺的的休閑功功能；舒適合理理尺度帶帶來的面面積合理理：三居居最小1125平平米，兩兩居1000平米米，板樓樓三居最最小面積積為1440平米米以下；通過室內(nèi)內(nèi)各人性性化功能能空間的的合理布布局來提提高舒適適度獨立式餐餐廳，與與不相干干的全然然分開（板樓分分型）；廳和主臥臥面向朝朝南，堅堅持動靜靜區(qū)隔、干濕分分離、互互不干擾擾；在面積控控制的前前提下，增加新新的功能能空間提提高舒適適度如雙陽臺臺設(shè)計（休閑陽陽臺、工工作陽臺臺）；多功能室室的設(shè)計計；雙主臥設(shè)設(shè)計（躍躍房）；躍式的挑挑空和吹吹拔款式式；點板式設(shè)設(shè)計全新新概念在解決采采光這個

27、個北方較較為敏感感的問題題的前提提下，把把消費者者對空間間利用方方面的要要求做經(jīng)經(jīng)濟合理理。建筑外外立面風(fēng)風(fēng)格方面面：現(xiàn)在建筑筑外立面面設(shè)計還還未最終終定稿，詳情未未知，所所以具體體化的賣賣點還有有待進一一步考察察。但建議建筑筑外立面面不要太太過傳統(tǒng)統(tǒng)、凝重重、古板板，應(yīng)新新穎活潑潑、現(xiàn)代代灑脫一一些，多多些層次次感，豐豐富外部部視覺內(nèi)內(nèi)涵，或或許能和和現(xiàn)有片片區(qū)形象象形成強強烈反差差，拉開開距離，樹立自自身形象象這這便于賦賦予其各各種色彩彩和概念念挖掘，給自己己留幾多多操作演演繹的空空間。區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃、園園藝設(shè)計計方面：同理，項項目區(qū)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃、園藝設(shè)設(shè)計方面面還未最最終定稿稿，詳情情未知，所以

28、具具體化的的賣點還還有待案案定之后后進一步步考察。但建議務(wù)必必以人為為本，在在規(guī)劃上上體現(xiàn)家家園的溫溫情、靜靜謐、和和諧；同同時也可可借鑒北北京四合合院多進進庭院形形式構(gòu)造造為格局局，再現(xiàn)現(xiàn)京華風(fēng)風(fēng)韻：院院落寬綽綽疏朗，四面獨獨立，彼彼此有游游廊觀亭亭相聯(lián)，區(qū)內(nèi)自自成天地地，別具具洞天的的意趣畫畫境（其其實，四四合院的的生活感感受是京京華文化化的放大大版本）。當(dāng)然然，形式式要新穎穎活潑，不必拘拘泥于某某些刻板板的約束束，細微微點滴無無處不折折射“純純住文化化”的博博大內(nèi)涵涵，充分分考慮消消費主體體的思想想、意識識、行為為、喜好好、習(xí)俗俗和觀念念等，綠綠化組團團和主題題庭院也也要與“純住文文化”

29、相相互映襯襯，相互互依托，相得益益彰。為在樹立立自身形形象方面面獨樹一一幟，適適當(dāng)東西西交溶結(jié)結(jié)合可以以，但謹謹慎一味味追隨所所謂的“歐陸風(fēng)風(fēng)情”，跟風(fēng)無無個性，也無生生命。物業(yè)管管理方面面：一改京城城物管生生搬硬套套、把別別家物管管照抄復(fù)復(fù)制、服服務(wù)機械械生硬、沒有親親和力、內(nèi)容不不夠全面面深入的的舊有模模式。建議引入入南方較較為鮮活活的物管管模式，全面移移植全勤勤保姆式式的家政政服務(wù)，極力營營造“純純住文化化”社區(qū)區(qū)，提高高服務(wù)水水準(zhǔn)，以以星級酒酒店式高高標(biāo)準(zhǔn)（服務(wù)是是貫穿一一切的主主線）營營造完全全居住空空間，讓讓業(yè)主倍倍感里面面是一個個免打擾擾、拒絕絕陌生、我就是是我的生生活模式式，充

30、分分保障個個人私密密空間，讓生活活空間環(huán)環(huán)境更加加純美和和諧，讓讓業(yè)主的的尊貴地地位和優(yōu)優(yōu)越身份份無限彰彰顯，生生活可以以是隨意意而行的的其其濃郁氛氛圍十年年不變。因此在推推廣中，建議做出出詳實的的物管模模版，解解析并演演繹未來來的生活活，可以以是詳實實的事例例，也可可以清單單的形式式體現(xiàn)。另外，物管提提倡的是是溫馨親親切的感感覺，所所以保安安員的形形象切忌忌莊重、威嚴、刻析，不要頭頭頂大蓋蓋帽、全全身一通通黑色制制服，要要主動入入群服務(wù)務(wù)業(yè)主社區(qū)區(qū)不是政政府大院院，不是是陰森的的城堡。保安員員要微笑笑服務(wù)，見人點點頭示意意或打招招呼，遇遇人有不不便，能能快速主主動前往往幫助，造就家家庭成員員

31、式的關(guān)關(guān)。其實實，這也也是人文文價值的的重要體體現(xiàn)。會所方方面：講求實際際、實在在、實效效，不要要太過花花哨的、有其名名而無實實的、“又費馬馬達又費費油”且且“費力力不討好好”、“花錢不不辦事”的項目目。考慮到業(yè)業(yè)主手上上有一定定余錢，但又不不足以濟濟身頂層層社交圈圈的實際際家底，同時又又有虛榮榮心、重重面子等等因素，可考慮慮著力關(guān)關(guān)愛新生生代對孩子子們的培培養(yǎng)與呵呵護也是是新興人人類最為為重要的的課題之之一，其其耗費了了他們無無盡的心心思。建議設(shè)置置孩童陽陽光、成成長方面面項目，如溫書書室、音音樂鋼琴琴室、幼稚園、親子植植物園，甚至是是胎教中中心等等等同理，對對事業(yè)有有成的成成功人士士來講，

32、對父母母、親人人的關(guān)愛愛與報孝孝也是顯顯得那樣樣的重要要，但苦苦于沒時時間、工工作上的的奔波與與各種應(yīng)應(yīng)付等無無法如愿愿。這也也可以有有很多相相應(yīng)的配配套項目目大做文文章，如如曲藝小小組、太太極廣場場、夕陽陽紅茶舍舍、老人人陽光天天地。但由于項項目還有有方方面面面的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計正在緊緊張進行行之中，未能出稿定型型所導(dǎo)致致的諸多多不確定定因素，難免會會使主觀觀的操作作、評判判與客觀觀實際有有相出入入之處。但相信信這種“口徑”的不一一致是屬屬正常范范圍內(nèi)的的正?！罢`差”，在后后天的實實際操盤盤過程中中是可以以調(diào)控和和適時更更改的。項 目 賣 點點 結(jié) 論綜前前所述，即是本本項目整整合出的的一些賣賣

33、點。如若用細細膩的筆筆觸全方方位表述述，則其其賣點結(jié)結(jié)論會更更趨“全全面”，更成“系統(tǒng)”其其實，這這便是我我們所倡倡導(dǎo)的推推廣主題題的先決決條件和和再造條條件，也也更是“純住文文化”的的大系統(tǒng)統(tǒng)支撐元元素（但但不是全全部）。表述如下下：靜謐社區(qū)區(qū)項目與CCBD、亞運村村、中關(guān)關(guān)村形成成弧形三三點共“心”局局面，項項目正好好處于在在三環(huán)又又不在三三環(huán)的圓圓心位置置，由外外面的都都市動感感、繁華華與熱鬧鬧，帶出出本項目目區(qū)難能能可貴的的靜謐、安詳。這里的“靜”絕絕不是沉沉寂、陰陰冷、破破敗和落落寞等方方面的意意思。通達四方方項目區(qū)可可通過北北三環(huán)、馬甸立立交、中中軸線、黃寺大大街、德德外大街街、八

34、達達嶺高速速等快速速直達京京城各地地，進退退兩便，游刃有有余，北北部上班班，駕車車不超過過半小時時，公交交不超過過一小時時。 配套齊齊備項目周邊邊人居氛氛圍濃郁郁，生活活配套齊齊備周全全，生活活、工作作、購物物、休閑閑、游樂樂等較為為便利：商場、公園、銀行、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、付食店店、小食食店等應(yīng)應(yīng)有盡有有，不假假外求。貴鄰相伴伴項目周邊邊區(qū)域各各大部委委遍布，你相遇遇的可能能都是知知名人士士、社會會名流等等品味很很的人，往來絕絕無白丁丁，無形形之中增增加大了了自己的的社交圈圈子，也也提升了了自我的的檔次與與品味。人文印象象中軸線，其厚重重的歷史史淵源、廣博人人文、多多彩風(fēng)情情等積淀淀較深，在

35、京城城無可比比擬，甚甚至可以以說是京京華文化化的一個個濃縮版版，在歷歷代皇室室權(quán)貴的的心目中中便早已已認定。雖歷經(jīng)經(jīng)進化演演繹，但但仍不失失一人文文印象極極佳之地地。清幽庭院院溫馨、寧寧靜、清清麗、可可人、舒舒適，其其內(nèi)部庭庭院、園園藝規(guī)劃劃新穎脫脫俗，大大方典雅雅，柔情情萬端，各種名名貴花草草樹木，讓你不不覺四季季更替，秋去冬冬來，生生活更純純美。家政服務(wù)務(wù)“全勤保保姆”，以星級級酒店式式高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)（是貫穿穿一切的的主線），增加加全新服服務(wù)項目目內(nèi)容，營造完完全居住住純美空空間，讓讓業(yè)主的的尊貴地地位和優(yōu)優(yōu)越身份份無限彰彰顯，生生活隨意意而行，一切信信手捻來來智能安防防全封閉式式管理，以現(xiàn)

36、代代化、人人性化、智能化化、集約約化的各各種手段段，人防防與技防防有機結(jié)結(jié)合，社社區(qū)安防防管理無無盲區(qū)。全情物管管全情引入入南方較較為鮮活活先進的的現(xiàn)代人人性物業(yè)業(yè)管理模模式金牌管管家：服服務(wù)內(nèi)容容更趨全全面，服服務(wù)態(tài)度度更趨親親和，工工作的精精細程度度增加得得細致入入微。陽光會所所注重了對對未來新新生代的的關(guān)愛與與培養(yǎng)，同時也也一并把把尊老愛愛老拔上上一高度度。這種種新時期期的尊老老愛幼有有著特別別的價值值與意義義。彈性戶型型平衡性的的均好：空間尺尺度科學(xué)學(xué)合理、平面布布局舒適適有度，南北開開揚通透透，部分分戶型可可內(nèi)部打打掉進行行自我風(fēng)風(fēng)格的“自由拆拆并，組組合升級級”環(huán)保意識識如拉圾的的

37、分類處處理、珍珍貴花草草樹木的的養(yǎng)護、變頻直直飲水入入戶。內(nèi)外標(biāo)識識社區(qū)內(nèi)外外健全的的標(biāo)識、導(dǎo)示系系統(tǒng)，以以及人車車分流、來客引引導(dǎo)。項目本身身的一些些賣點推 廣 主 題題由前面項項目賣點點整合及及賣點結(jié)結(jié)論，我我們可以以導(dǎo)出項項目的推推廣主題題，即是是中軸線線上、北北三環(huán)南南的純住住文化，由該域域的地緣緣價值、實用價價值與人人文價值值作相應(yīng)應(yīng)的支撐撐。廣 告（推 廣廣）策 略廣告目標(biāo)標(biāo)： 1、配配合代理理公司（金網(wǎng)絡(luò)絡(luò)）對銷銷售節(jié)奏奏的把握握和控制制，通過過主題鮮鮮明、個個性突出出的廣告告活動，樹立本本案獨特特而極具具親和力力的形象象，使目目標(biāo)客戶戶群對本本案形成成良好認認知，產(chǎn)產(chǎn)生心理理認

38、同感感，激發(fā)發(fā)其購買買興趣，并通過過促銷活活動的設(shè)設(shè)計，刺刺激其購購買行為為，以力力求完成成銷售目目標(biāo)半年內(nèi)內(nèi)（即220011年全年年）銷售售額達到到5億元元人民幣幣。 2、陽陽光股份份是知名名上市公公司，具具有一定定知名度度和美譽譽度，且且房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是是其長期期發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略之一一。那么么，建立立品牌、創(chuàng)建企企業(yè)可持持續(xù)的核核心競爭爭優(yōu)勢是是極為必必要的。因此，本案之之提出，不僅著著眼于眼眼前之利利（銷售售額），更以品品牌運作作的戰(zhàn)略略眼光取取長遠之之益，為為企業(yè)經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績的提升升和后續(xù)續(xù)開發(fā)行行為奠定定堅實基基礎(chǔ)。策略核心心： 以中軸軸線和“都市渦渦流現(xiàn)象象”為依依托，構(gòu)構(gòu)筑社區(qū)區(qū)的“純純

39、住文化化”核心心，層層層深入，由表及及里，由由宏觀至至微觀層層面，詮詮釋星級級酒店式式的完全全居住空空間以人性性化服務(wù)務(wù)為主線線，養(yǎng)護護為輔線線，解剖剖一個安安靜、寧寧謐、免免打擾的的生活模模式，凸凸顯社區(qū)區(qū)高尚品品質(zhì)，提提升“純純住文化化”的人人文價值值，滿足足客戶群群體對生生活真諦諦不懈追追求的渴渴望。策略構(gòu)成成：要找出相相應(yīng)的支支撐系統(tǒng)統(tǒng)，我們們可以按按照一種種遞進關(guān)關(guān)系，把把項目的的內(nèi)外生生活空間間從5個個方面來來剖析，研究其其內(nèi)在相相互依托托、互為為表里的的關(guān)系，找出策策略的構(gòu)構(gòu)成。 1、外外空間策策略：針對“中中軸線”上的物物業(yè)價值值與北三三環(huán)南物物業(yè)稀缺缺性，向向目標(biāo)消消費群展展

40、開說服服性攻勢勢。同時時就近660年來來世界都都會的現(xiàn)現(xiàn)代化建建設(shè)進程程中，反反映出都都市中的的“都市市渦態(tài)現(xiàn)現(xiàn)象”，以社會會化探討討、針對對性研究究、功利利性推廣廣、促銷銷性強化化等手段段，為“北廣項項目”策策動，使使目標(biāo)受受眾能以以京城內(nèi)內(nèi)超值尺尺度，認認同項目目的絕對對地緣價價值。 2、大大空間策策略： 通過三三環(huán)南，德外大大街，黃黃寺大街街、鼓城城門外大大街等地地塊間綜綜合配套套的完善善性，挖挖掘京城城物業(yè)消消費不愿愿遠離市市區(qū)的心心理情結(jié)結(jié)，策動動目標(biāo)受受眾對該該區(qū)域的的眷戀和和價值認認同，進進而引導(dǎo)導(dǎo)京城消消費者關(guān)關(guān)注市區(qū)區(qū)內(nèi)在三三環(huán)又不不在三環(huán)環(huán)的“純純住文化化”概念念。以大大空

41、間中中的生活活便利尺尺度，給給目標(biāo)受受眾以有有地緣價價值與實實用價值值的信心心。 3、內(nèi)內(nèi)空間策策略：以社區(qū)格格局、以以及綠化化、會所所、樣板板房等現(xiàn)現(xiàn)代都市市人文的的概念詮詮釋、完完全居住住意義中中的“北北廣項目目”之未未來人文文價值，用社區(qū)區(qū)尊貴尺尺度策動動目標(biāo)受受眾對項項目的寄寄托與珍珍受。 4、小小空間策策略： 以優(yōu)化化的房型型反映生生活的美美滿，以以私密等等人性化化課題引引發(fā)房型型的方正正與私秘秘要求。以家庭庭成員的的起居尺尺度這一一生活專專題，策策動目標(biāo)標(biāo)受眾，喚起對對現(xiàn)代生生活模式式下的空空間認識識，和未未來生活活的熱望望。同時時啟動目目標(biāo)受眾眾的購買買欲并降降低心理理壓力的的承

42、受值值，進而而達到銷銷售目的的。 5、微微空間策策略：就物管、安防、社區(qū)配配套、車車庫等有有關(guān)社區(qū)區(qū)服務(wù)的的專題，以及社社區(qū)公共共空間中中的細微微局部，提出人人性化的的氣圍營營造，以以無微不不至的關(guān)關(guān)愛尺度度，反映映“純住住文化”的理念念并感動動目標(biāo)受受眾，最最終，促促成銷售售獲取良良好業(yè)績績。 五個層層次的空空間策略略，在促促銷進程程中遞進進、交替替、互動動，使推推廣過程程中擁有有長久實實效的促促動力。五個層層次的空空間策略略推動，可以更更深刻地地解剖“北廣”項目的的價值所所在，使使之保持持良好的的售賣力力度。廣 告 策 略略 執(zhí) 行一、廣告告階段劃劃分從4月55日春交交會上的的初次亮亮相，

43、直直到5月月31日日（估計計）樣板板房開放放，其間間因工程程進度而而導(dǎo)致現(xiàn)現(xiàn)場無物物可看，故不能能做大規(guī)規(guī)模推售售活動和和廣告報報刊發(fā)布布行為，但又不不能讓項項目一股股子勁便便又“涼涼”下來來，因此此，只能能保持亮亮相形成成的熱度度和進行行項目的的初步導(dǎo)導(dǎo)入。根據(jù)發(fā)展展商和金金網(wǎng)絡(luò)公公司對銷銷售目標(biāo)標(biāo)的預(yù)先先設(shè)定，本次廣廣告活動動在7月月中旬應(yīng)應(yīng)由強轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)弱，而而進入策策略調(diào)整整期，為為下階段段推廣作作蓄勢準(zhǔn)準(zhǔn)備。有鑒于此此，我司司經(jīng)過廣廣泛探討討、深入入研究，將此次次廣告推推廣初步步分為五五個時期期，如下下圖所示示：而7月以以后至年年底的廣廣告推廣廣在時段段上又分分解如下下：二、策略略執(zhí)行準(zhǔn)備

44、期（2月88日3月331日）：確立項目目VI系系統(tǒng)；營銷接待待中心包包裝設(shè)計計；工地環(huán)境境包裝設(shè)設(shè)計；物業(yè)管理理系統(tǒng)包包裝設(shè)計計；樓書、生活指指南手手冊、DDM、宣宣傳單、海報等等宣傳資資料的設(shè)設(shè)計、制制作；北三環(huán)南南側(cè)入?yún)^(qū)區(qū)路口、西邊福福利特小小巷路面面改良；公關(guān)活動動計劃的的制定、相關(guān)工工作的籌籌備；“春交會會”展示示籌備工工作。保溫期（4月11日5月220日）：a、4月月4日前前，落實實展銷會會相關(guān)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作； bb、4月月5日，“春交交會”亮亮相，重重點以外外空間策策略策動動； cc、以表表現(xiàn)外空空間、大大空間策策略為主主的軟文文炒作； dd、以表表現(xiàn)外空空間策略略的活動動造勢，營造

45、社社會熱點點，配合合媒介 炒炒作，使使本項目目保持高高關(guān)注度度，活動動主題可可設(shè)置為為“都市市 渦渦流說”的論證證、“純純住文化化”的討討論等； ee、營銷銷接待中中心包裝裝、圍板板制作。導(dǎo)入期（5月221日5月月30日日）： 在在樣板房房完全開開放、項項目正式式開盤之之前，樹樹立本案案獨特形形象， 加加深目標(biāo)標(biāo)受眾印印象。 aa、軟性性文章將將“都市市渦流中中心”、“中軸軸線上的的純住文文化” 具象象化；b、由“中軸線線上的純純住文化化”延伸伸至表現(xiàn)現(xiàn)大空間間、內(nèi)空空間 策策略為主主的軟文文炒作； cc、少量量投放以以樹立形形象為主主的平面面廣告； dd、在宜宜家、燕燕莎等標(biāo)標(biāo)識性商商場設(shè)立

46、立展位； ee、營銷銷中心導(dǎo)導(dǎo)示、接接待處、銷控表表、宣傳傳資料等等落實。強銷期（5月331日7月月15日日）： 大大規(guī)模、立體化化的整合合傳播期期，掀起起售賣高高潮。鎖定目標(biāo)標(biāo)消費群群體，運運用戶外外廣告牌牌、DMM、海報報等明確確 昭示本案案基于中中軸線、都市渦渦流中心心的“純純住文化化”，以以體現(xiàn)內(nèi)內(nèi)空間、小空間間、微空空間策略略為主；b、發(fā)動動體現(xiàn)五五大策略略要點、更具功功利性的的平面廣廣告攻勢勢 配配合促銷銷活動的的展開，密集傳傳播； cc、營銷銷中心展展示社區(qū)區(qū)規(guī)劃、配套、裝飾材材料等； dd、營銷銷中心、樣板房房體現(xiàn)物物業(yè)服務(wù)務(wù)的情景景模擬； ee、樓書書、生生活指南南贈送送；

47、ff、樣板板房展示示溫馨居居室、私私隱空間間、裝飾飾標(biāo)準(zhǔn)等等； gg、邀集集有關(guān)專專家品評評“社區(qū)區(qū)住文化化”、戶戶型設(shè)計計等，配配合軟 文文炒作； hh、以強強銷期火火爆成交交戰(zhàn)況為為炒作題題材的軟軟性文章章，給目目標(biāo)消 費費群造成成緊迫感感。調(diào)整期（7月116日7月月31日日）：以深化形形象、提提升物業(yè)業(yè)價值為為主的平平面廣告告，延續(xù)續(xù)至下階階 段段推廣活活動； bb、檢核核前期工工作要點點，檢討討策略，企劃下下階段廣廣告活動動。廣告表現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)格關(guān)于色彩彩：以暖色調(diào)調(diào)為主貫貫穿線，偏以穩(wěn)穩(wěn)重的深深重色，輔以明明快、輕輕松的活活潑色彩彩點綴。關(guān)于形式式：在現(xiàn)代主主義的表表現(xiàn)形式式中略有有些古典

48、典主義的的符號，做為形形式語言，傾向向美國式式的簡潔潔洗煉的的手法做做表現(xiàn)構(gòu)構(gòu)成關(guān)系系，以大大創(chuàng)意和大寫意意烘托文文化感受受，使畫畫面語言言簡潔、大方、有力。推廣表現(xiàn)現(xiàn)：探秘中軸軸線：正前方550000米紫夢夢城角樓樓2、享受受主義：白領(lǐng)的的敏銳、金領(lǐng)的的老道如：三環(huán)環(huán)南的純純的住概概念趕必必須早點點：BOOSS永永遠不會會晚到？所有的大大班臺，都空了了？他們們都干什什么去了了？因為為他們都都去陽光光（看樓樓去）了了。 白領(lǐng)麗麗人更靚靚了，因因為她在在陽光可可以多點點時間化化妝。 因因為她在在陽光（本項目目）居住住。 又如：都市渦渦態(tài)中的的現(xiàn)代人人至“純純”住文文化 白領(lǐng)、領(lǐng)跑人人他他常常加加

49、班到深深值，因因為他在在陽光居居住。 早上99：000還在北北京家里里的床上上，中午午時分卻卻已在大大阪的某某處會議議室，因為為在陽光光住。 9：110出門門；9：45到到機場；10：20起起飛；111：220大阪阪；3、選擇擇的理由由挑挑剔主義義現(xiàn)代人看看得多了了，聽得得多了，想得多多了。還別蒙我我，我懂懂；我不不懂還不不會學(xué)吧吧，總之之別蒙我我。 拒絕推推銷（您您別說，我自個個我看）。 讓我細細細地看看、用放放大鏡看看、用心心去看。 因為選選擇陽光光實在太太劃算了了，趕快快回家，和老婆婆一起偷偷著樂。4、京城城戀城情情節(jié)住在城城里哪都都方便申奧，我我愛五環(huán)環(huán)，居家，我我不愛五五環(huán)。 姥姥會

50、會想我的的！如果果錯過陽陽光的機機會，可可能會讓讓孩子失失望很久久（因為為別的地地方可能能在很時時間內(nèi)都都不方便便姥姥來來回看一一次外甥甥）。 小學(xué)就在在身邊。 讓孩子子有一個個健康的的社區(qū)（關(guān)愛您您心靈的的深處）。物以類聚聚，人以以群分，相處的的全是聰聰明的靈靈動的優(yōu)優(yōu)秀的孩孩子；隔壁的丫丫丫真乖乖5、媒介策略略媒體選擇擇：本項目系系陽光股股份在北北京市馬馬甸橋地地區(qū)開發(fā)發(fā)的“純純住”物物業(yè)，該該樓盤位位于北京京市中軸軸線西側(cè)側(cè)、北三三環(huán)南，地脈主主旺，靈靈氣四溢溢，適宜宜人居。鑒于此此，尚需需在迎合合北京市市民的心心理需求求及文化化品味方方面營造造濃郁的的人文氣氣氛，以以烘托有有利的區(qū)區(qū)位

51、、交交通優(yōu)勢勢。因此此，在媒媒體的選選擇上：首先是傳傳統(tǒng)的大大眾主流流媒體報紙紙，其次次是電視視、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。再次次是戶外外媒體，行為等等。 報紙首首選北北京青年年報，該報是是北京地地產(chǎn)商的的首選媒媒體，其其理由無無容贅述述，輔以以精品品購物指指南； 電視首首選北京京電視臺臺，輔以以央視中國房房產(chǎn)報道道； 網(wǎng)絡(luò)則則以“新新浪”、“搜狐狐”等為為主；戶外以地地鐵，車車身為主主；行為以陽陽光形象象代言人人選撥大大賽為主主。不同時期期的媒介介策略：1、保溫溫期（44月1日55月20日）以精品購購物指南南，北京京人民廣廣播電臺臺（以青青年白領(lǐng)領(lǐng)為主要要受眾群群體的頻道道）、央央視中中國房產(chǎn)產(chǎn)報道、“新新浪

52、”、“搜狐狐”等網(wǎng)網(wǎng)為主要要載體，以新聞聞的形式式發(fā)起關(guān)關(guān)于“都都市渦態(tài)態(tài)現(xiàn)象”、“中中軸線的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢”、 “申申奧愛五五環(huán)，居居家不要要五環(huán)”等主題題的大討討論，力力爭在目目標(biāo)客戶戶群中引引起共鳴鳴，載體體可能局局限在網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和戶戶外媒體體。 2、導(dǎo)導(dǎo)入期（5月21日55月31日） 媒體仍仍以“保保溫期”的為主主，具體體執(zhí)行方方略則由由泛社會會，泛空空間的討討論，導(dǎo)導(dǎo)引到馬馬甸橋地地區(qū)，再再引到“陽光XXX”項項目上來來，具象象出場，點明主主題。 保溫期期與導(dǎo)入入期在策策略構(gòu)成成上均以以“外空空間”與與“大空空間”為為主旨，間輔以以“微空空間”中中人性化化細致入入微的體體貼關(guān)懷懷。 3、強

53、強銷期 以北京京青年報報，北京京電視臺臺等主流流媒體為為載體，對“外外空間”、“大大空間”、“內(nèi)內(nèi)空間”、“小小空間”、“微微空間”五個層層次采取取層層深深入，一一線貫通通的方式式，強勢勢出擊。北京京青年報報的廣廣告以平平面硬廣廣告為主主，在主主題一以以貫之下下逐項訴訴求。北北京電視視臺則以以“純住住文化”為創(chuàng)意意主題的的30秒或或45秒形形象廣告告為主，播出時時間應(yīng)在在青年白白領(lǐng)為主主要受眾眾群的欄欄目前后后。在此期間間，行為為廣告也也是必不不可少的的。為了了聚斂人人氣，增增強親和和力，可可舉行“模擬社社區(qū)活動動”，請請專家作作“純住住文化”主題演演講活動動，還可可舉行“經(jīng)典民民樂會”（項目

54、目杯）。這些活活動效果果可能會會一般化化，這里里我們特特別設(shè)計計一個大大型活動動“陽光光形象代代言人電電視選撥撥賽”，或“陽陽光歌詠詠比賽”?；顒觿尤缒艹沙晒εe行行即可撤撤掉300秒或455秒電視視廣告和和部分報報紙廣告告，通過過該活動動直接炒炒熱該項項目，而而且對打打造“陽陽光”品品牌有著著深遠的的意義。 4、調(diào)調(diào)整期（7月16日77月31日） 該時期期以北北京青年年報為為主，提提升品牌牌形象。投放量及及投放分分布1、保溫溫期 115%報紙紙80%網(wǎng)絡(luò)200%2、導(dǎo)入入期255%報紙700% 網(wǎng)絡(luò)絡(luò)10% 戶外外20%3、強銷銷期500%報紙500% 電視視30%行為200%4、調(diào)整整期 1

55、10%報紙紙60%網(wǎng)絡(luò)200%行為200%5、保持持期 55% 報紙紙80%網(wǎng)絡(luò)200% “陽光光形象代代言人選選拔賽”或“陽陽光歌詠詠比賽”投放量量及費用用占總投投放的770%。余下的的30%，再按按70%、10%、5%、5%的比比例分配配到報紙紙、電視視、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、戶外外廣告上上去。 在北北京青年年報上上投放小小版面廣廣告應(yīng)避避開擁擠擠時間段段，提高高注意力力。如果果投放整整版的形形象廣告告則應(yīng)投投放廣告告密集區(qū)區(qū)以彰顯顯該項目目的實力力及形象象。 以上策策略，以以報紙、電視等等傳統(tǒng)媒媒體傳達達主要信信息，提提高大眾眾認知，普及受受眾面。以網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及行為為廣告鎖鎖定目標(biāo)標(biāo)受眾群群體，如如果能較

56、較好地執(zhí)執(zhí)行該策策略，應(yīng)應(yīng)能取得得滿意的的效果。如果該該策略執(zhí)執(zhí)行到強強銷的三三分之一一時間段段仍不能能取得預(yù)預(yù)期的效效果，即即應(yīng)調(diào)整整策略。首先通通過調(diào)查查，看看看是媒體體選擇有有問題，還是表表現(xiàn)方法法有問題題。如果果是首選選媒體北京青青年報因廣告告過分擁擁擠造成成效果不不理想，就立刻刻將重點點轉(zhuǎn)移到到電視及及大型互互動式活活動上。 如果是是表現(xiàn)方方法上有有問題，就需臨臨時因應(yīng)應(yīng)，隨機機應(yīng)變。項目命名名項目命名名事關(guān)重重大，好好的名稱稱能很好好地賦予予項目好好的臆想想空間，憑空增增添幾許許人為情情愫，增增加其附附加值。好名名為我所所用，為為操盤服服務(wù)。由于項目目不確定定因素較較多，遠遠未成型

57、型，因此此命名從從廣泛意意義上可可以說方方法多樣樣，不拘拘一格，甚至可可以是隨隨意而行行，只要要不范政政治上的的傾向性性錯誤、不攻擊擊同類產(chǎn)產(chǎn)品、不不含腐朽朽沒落之之意。在詳細了了解項目目的（區(qū)區(qū)域）特特性、檔檔次、自自身相關(guān)關(guān)特點及及推廣主主題與風(fēng)風(fēng)格之后后，我們們擬定了了三種方方案，各各具不同同特色，以備參參考。三種思路路以清新寧寧靜、溫溫麗可人人之感凸凸現(xiàn)于消消費受眾眾面前，如：沁靜漪園園（漪園園即圓明明園）、清漪園園、楊柳柳和風(fēng)；B、略帶帶洋味、時代感感強的，如艾豪豪舍（houuse）、風(fēng)情情都會；帶陽光、給人以以溫暖、豐富、飽滿之之感的，如：金金象陽光光、陽光馨苑苑、金色色陽光（家園

58、）、陽光光之城、七色陽陽光之家家、陽光光勛章（家園）主力推薦薦金象陽光光。理由：發(fā)展商為為知名上上市公司司陽光股股份，公公司陽光光品牌無無形資產(chǎn)產(chǎn)含金量量高，舍舍棄不用用實在是是可惜之之至；陽光能給給人一種種溫暖、豐富、飽滿、健康、明媚甚甚至是積積極向上上、豪情情揮灑的的感覺，在北京京應(yīng)該大大有“市市場”；有一著名名獎項叫叫“金象象獎”，如若與與“陽光光”有機機結(jié)合，喻示業(yè)業(yè)主生活活燦爛多多姿彩，同時將將在項目目的造勢勢、炒作作上大有有用途，如創(chuàng)意意大征集集的第一一名獲得得者可頒頒發(fā)此獎獎，詳見見策略執(zhí)執(zhí)行章節(jié)節(jié)。 需要說說明的是是，現(xiàn)今今北京到到處是“陽光”普照，“陽光光”滿表表飛，大大有進一一步泛濫濫之勢。摒棄這這種干癟癟癟的表表面