上海別墅策劃全案

1、上海別墅墅策劃全全案上海別墅墅定位與與營銷思思考作者者：匡匡匡suunneews112saary第第一部分分市場場研究篇篇上海房房地產(chǎn)市市場綜述述上海別別墅市場場整體情情況重點市市場研究究【第一一章上海房房地產(chǎn)市市場綜述述】一、宏觀觀經(jīng)濟(jì)與與上海房房地產(chǎn)市市場1、上海宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的趨好好，為上上海房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)高速發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造俱佳條條件；上上海市統(tǒng)統(tǒng)計局年年度統(tǒng)計計顯示：20001年，上海市市國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)、快速速、健康康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運運行質(zhì)量量和效益益不斷改改善，實實現(xiàn)了“十五”計劃的的良好開開局。220011年，上上海完成成國內(nèi)生生產(chǎn)總值值49550.884億元元，比上上年增長長10.2%

2、，高于全全國2.9個百百分點，并連續(xù)續(xù)第100年實現(xiàn)現(xiàn)兩位數(shù)數(shù)增長。上海良良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境，促使使整個城城市建設(shè)設(shè)的高速速發(fā)展；人均GGDP達(dá)達(dá)到45500美美元，為為城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造了俱佳佳條件；相應(yīng)地地，房地地產(chǎn)業(yè)也也為城市市經(jīng)濟(jì)增增長貢獻(xiàn)獻(xiàn)一定力力量，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)成為第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增長的的領(lǐng)頭羊羊。全年年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值3008.558億元元，增長長17.8%，增幅比比上年提提高2.4個百百分點，其對經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)到到9.77%，比比上年提提高2.9個百百分點。2、城市市建設(shè)的的良性發(fā)發(fā)展和大大規(guī)模的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資，為上上海房地地產(chǎn)不斷斷帶來新新的增長長點

3、；根根據(jù)中央央提出的的上海要要建成“國際經(jīng)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)貿(mào)易、金金融、航航運”四個中中心的指指導(dǎo)意見見，20001年年3月上上海市人人民代表表大會通通過了“十五五”社會會經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展計劃劃，其其中無論論是產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展布布局，還還是城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施計劃劃布局，都是體體現(xiàn)了“四個中中心”的的要求。隨著“十五”計劃開開局新一一輪投資資計劃啟啟動和投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整，上海海市固定定資產(chǎn)投投資出現(xiàn)現(xiàn)了快速速回升的的良好態(tài)態(tài)勢。220011年完成成全社會會固定資資產(chǎn)投資資19884.331億元元，比上上年增長長6.11%，增增幅比上上年提高高5.44個百分分點，投投資總量量超過歷歷史最高高水平。投資結(jié)結(jié)構(gòu)繼續(xù)續(xù)改

4、善。全年完完成基本本建設(shè)投投資7112.449億元元，比上上年增長長1.33%；完完成更新新改造投投資4336.883億元元，增長長10.2%；完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資6200.311億元，增長99.6%。城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)步伐加加快，全全年完成成城市基基礎(chǔ)設(shè)施施投資5510.78億億元，比比上年增增長133.5%。市區(qū)區(qū)22000萬平平方米的的舊區(qū)改改造工程程啟動，以及黃黃浦江兩兩岸綜合合改造等等一系列列大市政政規(guī)劃啟啟動，為為上海房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供堅堅實后盾盾3、政策策積極引引導(dǎo)、管管理體制制逐步完完善，上上海房地地產(chǎn)市場場更趨成成熟，規(guī)規(guī)范；正正是這樣樣相輔相相成的發(fā)發(fā)展模式式

5、堅定了了政府對對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的信心，上?！笆濉币?guī)劃已已明確指指出，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)為支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一。近近年來，隨著管管理體制制的完善善，上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場更更趨成熟熟，更加加規(guī)范，這一切切，為房房地產(chǎn)開開發(fā)創(chuàng)造造了非常常有利的的運行環(huán)環(huán)境，而而上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展特性性，為房房地產(chǎn)開開發(fā)，營營造了良良好的市市場氛圍圍。二、20001年年上海房房地產(chǎn)市市場200世紀(jì)990年代代的上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場，走過了了以繁榮榮為主要要特征的的路程。在900年代中中期二三三年的回回調(diào)整理理后，在在90年年代末期期伴隨經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長的加速速，房地地產(chǎn)市場場急速回回升，放放出巨量量，20001年年的上海海房

6、地產(chǎn)產(chǎn)市場創(chuàng)創(chuàng)下歷史史最好業(yè)業(yè)績，商商品房預(yù)預(yù)售面積積18331.88萬平方方米，存存量房銷銷售面積積14222.44萬平方方米，二二、三級級房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體產(chǎn)生生32554.22萬平方方米的銷銷量，表表現(xiàn)出新新的市場場行情特特征。11、市場場供求兩兩旺，交交易再創(chuàng)創(chuàng)新高220011年，上上海商品品房供應(yīng)應(yīng)，在上上半年登登記數(shù)大大幅減少少的基礎(chǔ)礎(chǔ)上恢復(fù)復(fù)高速增增長，與與此同時時，上海海商品房房成交繼繼續(xù)保持持旺盛勢勢頭，在在連續(xù)五五年的高高速增長長后繼續(xù)續(xù)大比例例攀升。其中：供應(yīng)應(yīng)全年年批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積16660萬平平方米，比20000年年增加77.1%成交交全年年預(yù)售登登記面積積18332

7、萬平平方米，比20000年年增加226.11%2、供供不應(yīng)求求局面全全面形成成20001年，全年商商品房批批準(zhǔn)預(yù)售售面積和和實際預(yù)預(yù)售面積積之比達(dá)達(dá)到1：1.1104，全年實實際預(yù)售售面積第第一次超超過批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面積。3、成交交套數(shù)同同步增長長，單套套面積擴(kuò)擴(kuò)張趨緩緩20001年，與預(yù)售售總面積積急劇增增長同步步，上海海商品房房預(yù)售購購買套數(shù)數(shù)也急速速增加，由19999年年9.773萬套套，20000年年11.94萬萬套增加加到20001年年的144.988萬套。與預(yù)售售總面積積急劇增增長略有有不同的的是，220011年的單單套面積積比總面面積增長長偏慢。19999年20000年20001年

8、總總面積（萬/平平方米）107751455318332總套套數(shù)（萬萬套）9.77311.9414.98單單套面積積（平方方米）1100.4661211.6661222.2774、市場場火熱讓讓人振奮奮，威脅脅存在不不容忽視視我們應(yīng)應(yīng)當(dāng)看到到來自市市場的威威脅：220011年全年年新增經(jīng)經(jīng)營性項項目土地地出讓面面積為110500萬平方方米，而而84%的量集集中在110112月，也就是是說，全全市去年年第四季季度新增增出讓面面積達(dá)8886萬萬平方米米。這個個數(shù)據(jù)將將直接影影響到今今年的市市場供應(yīng)應(yīng)，可以以預(yù)見，20002年市市場氛圍圍良好，但競爭爭將極其其激烈?！镜诙律虾e別墅市場場整體情情況

9、】一、上海海別墅市市場回顧顧和展望望1、上上海別墅墅市場發(fā)發(fā)展的三三個階段段從九十十年代初初上海的的第一批批別墅誕誕生開始始，上海海別墅伴伴隨著宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)和上海海樓市的的起伏，走過了了出生、成長、調(diào)整、放量的的一個中中長期過過程。按按時間和和別墅的的發(fā)展周周期可將將其分為為三個階階段：第第一階段段：外銷銷別墅掀掀起第一一次別墅墅浪潮；19992119988進(jìn)入九九十年代代后，外外商投資資速度和和深度皆皆有強(qiáng)勁勁的增長長，適用用商業(yè)發(fā)發(fā)展的家家居別墅墅群應(yīng)運運而生，上海出出現(xiàn)了大大批的外外銷花園園別墅群群，形成成上海別別墅市場場的第一一次浪潮潮。外銷銷別墅基基本集中中在兩個個區(qū)域：長寧區(qū)區(qū)虹橋

10、路路沿線；市中心心徐家匯匯華山路路、建國國路一帶帶其中長長寧區(qū)虹虹橋路沿沿線分布布最為密密集，虹虹橋路沿沿線在內(nèi)內(nèi)、外環(huán)環(huán)線之間間就分布布有二十十多個外外銷別墅墅樓盤，這些樓樓盤大多多為虹橋橋開發(fā)區(qū)區(qū)的伴生生產(chǎn)物，隨著虹虹橋開發(fā)發(fā)區(qū)的成成熟，外外銷別墅墅作為高高檔的房房地產(chǎn)商商品之一一，目標(biāo)標(biāo)市場有有局限性性。再由由于開發(fā)發(fā)過度，及前兩兩年東南南亞金融融危機(jī)的的影響，外銷房房市場經(jīng)經(jīng)歷了一一個較長長的低迷迷期。直直到近來來稍有好好轉(zhuǎn)，去去年的外外銷別墅墅的空置置率仍有有30%左右。關(guān)鍵詞詞：外銷銷別墅、開發(fā)過過度、低低迷第二二階段：內(nèi)需獨獨顯魅力力，內(nèi)銷銷別墅迎迎來別墅墅市場的的第二春春；19

11、99820000從19998年開開始，在在世界各各國特別別是亞洲洲國家還還在經(jīng)歷歷著金金融風(fēng)暴暴所帶帶來的蕭蕭條時，中國卻卻保持著著穩(wěn)定高高速的發(fā)發(fā)展，特特別上海海作為國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的橋頭頭堡，更更顯鶴立立雞群。由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，帶帶動了居居民收入入的提高高，發(fā)達(dá)達(dá)的商業(yè)業(yè)和金融融氣氛以以及日趨趨完善的的市政、交通設(shè)設(shè)施，吸吸引了眾眾多國內(nèi)內(nèi)外的投投資者。近三、四年來來上海的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場特特別是住住宅市場場得到了了迅猛發(fā)發(fā)展，同同時也帶帶動了別別墅市場場的復(fù)蘇蘇。在外外銷別墅墅市場陷陷入低潮潮，還未未走出迷迷谷的時時候，內(nèi)內(nèi)銷別墅墅市場反反而比較較活躍，19998年下下半年開開始上海海西南莘

12、莘莊附近近地區(qū)掀掀起第二二輪滬郊郊別墅置置業(yè)熱潮潮，從220000年開始始，19999年年-20000年年，排屋屋、聯(lián)體體別墅等等經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別別墅涌入入市場，并迅速速被市場場所認(rèn)可可，更預(yù)預(yù)示著上上海別墅墅市場春春天的到到來。關(guān)鍵詞詞：滬郊郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段段：別墅墅投資放放出巨量量，別墅墅品種逐逐步齊全全，意味味著“別墅年年”的到來來；20001至今一一方面，別墅投投資放出出巨量。截止220011年低，上海別別墅類物物業(yè)銷售售面積已已經(jīng)占全全部住宅宅開發(fā)面面積近11/3。另外，從20001年年土地出出讓面積積的容積積率來看看，呈現(xiàn)現(xiàn)出大幅幅度下降降趨勢，1-99月容積積率為11.322

13、，第三三季度為為1.116，而而20000年同同期分別別為1.87和和1.883。這這也反映映出20002年年投放市市場的別別墅仍將將一個較較大的上上升趨勢勢。另一一方面，市場形形成了有有效供應(yīng)應(yīng)。市場場上確實實出現(xiàn)了了一大批批區(qū)位適適中、品品質(zhì)優(yōu)越越、價格格適宜、升值較較快的市市場接受受度高的的別墅。從幾十十萬的排排屋，到到幾百萬萬甚至幾幾千萬的的豪宅，滬上別別墅逐步步形成了了高中低低檔滿足足不同市市場、不不同需求求的物業(yè)業(yè)品類體體系。關(guān)關(guān)鍵詞：1/33、高市市場接受受度2、20001年年上海別別墅市場場20001年上上海別墅墅市場成成為上海海樓市的的熱點，品質(zhì)優(yōu)優(yōu)異、價價位適宜宜的別墅墅引

14、爆了了購房者者的夠“墅”熱熱情，紅紅紅火火火、如日日中天場場面令業(yè)業(yè)內(nèi)人士士驚嘆?？傮w上上，20001上上海別墅墅市場出出現(xiàn)了如如下新特特征：別墅項項目供應(yīng)應(yīng)量猛增增全年上上市別墅墅項目442個，約是220000年的兩兩倍，在在第四季季度則達(dá)達(dá)到了上上海歷史史最高峰峰，上市市別墅項項目211個幾乎乎與20000年年全年的的量接近近。別墅墅市場出出盤量占占20001年上上市項目目總量的的16%，成為為上海房房地產(chǎn)市市場中的的一支生生力軍，由于其其投資周周期短、回報率率高吸引引著愈來來愈多的的開發(fā)商商投入到到別墅項項目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)上。220011年四個個季度純純別墅上上市量分分別為11、6、10

15、、19，呈遞增增走勢，平均每每月上市市3個別別墅項目目。高低兩兩端別墅墅份額逐逐步加大大，并被被市場看看好。別別墅市場場中，高高檔別墅墅項目正正日益增增多，獨獨立且?guī)в絮r明明個性的的別墅總總價大多多在2000萬元元以上/棟，但但市場趨趨之若騖騖。在高高檔別墅墅走俏的的同時，郊縣邊邊遠(yuǎn)地區(qū)區(qū)的聯(lián)體體別墅以以及混合合物業(yè)類類型中總總價在770萬元元/棟左左右的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅，因因走中低低價位路路線，迎迎合了部部分消費費者的需需求而同同樣俏銷銷。現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格大行行其道220011年上海海別墅風(fēng)風(fēng)格一反反原有的的歐陸風(fēng)風(fēng)格、北北美風(fēng)格格一統(tǒng)天天下的局局面，現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格成為別別墅的流流行趨勢勢。從全全雙

16、拼別別墅的花花語墅以以及綠洲洲長島別別墅中的的“貝氏氏別墅”等，都都以現(xiàn)代代風(fēng)格為為代表，講究運運用大塊塊面玻璃璃，透光光，體現(xiàn)現(xiàn)出一種種時尚，得到了了業(yè)內(nèi)和和購房者者的認(rèn)同同。新區(qū)域域市場的的形成原原先別墅墅市場大大多位于于西郊沿沿線、滬滬青平公公路和莘莘莊端橋橋一帶，隨著市市民對這這種“有天、有地、有花園園”物業(yè)的的青睞和和市場成成交的活活躍，在在上市總總量增加加的情況況下，其其區(qū)域分分布已開開始打破破常規(guī)，松江地地區(qū)、浦浦東滬南南地區(qū)、青浦、蘆潮港港、張江江、普陀陀等地也也紛紛出出現(xiàn)較大大體量的的別墅、排屋。豪宅市市場的形形成電影影“大腕”中的豪豪宅理論論不求求最好、只求最最貴，似似乎解

17、釋釋了豪宅宅市場的的成因。鼎邦儷儷池因其其全國住住宅最貴貴單價228000-35500美美元聞名名上海樓樓市，總總共499套已售售80%以上。湖南路路上湯臣臣怡園也也以每平平方米2270000元的的高價獨獨領(lǐng)風(fēng)騷騷，也取取得了880%以以上的銷銷售業(yè)績績，再次次印證了了豪宅理理論。競爭日日趨激烈烈、市場場投入逐逐步加大大隨著供供應(yīng)的增增加，市市場競爭爭日趨激激烈，別別墅開發(fā)發(fā)商們不不可以“好酒不不怕巷子子深”，各開開發(fā)商為為了取得得預(yù)期的的市場效效果，不不惜重金金加大了了市場推推廣費用用。這一一點從220011年第四四季度個個案廣告告投放量量排行榜榜上別墅墅項目的的表現(xiàn)得得到證實實。20001

18、第第四季度度上海樓樓市廣告告投放前前十名中中，別墅墅項目占占了六席席。20001年年第四季季度個案案廣告投投放量排排行榜排排名樓盤名名稱區(qū)域投放量量/萬元元發(fā)展商商1佘山銀銀湖別墅墅松江27118廣東黃黃河集團(tuán)團(tuán)上海公公司4新上海?；▓@洋洋房松江1277377茸欣房房產(chǎn)6春天花花園長寧887東方金金馬8虹橋高高爾府別別墅閔行74虹橋高高爾夫俱俱樂部99康橋半半島南匯725康橋半半島100云頂別別墅松江5648富淘房房產(chǎn)3、20002年年上海別別墅市場場展望220022年別墅墅市場較較20001年將將更上一一層樓，供需將將持續(xù)上上漲，同同時也不不可避免免的帶來來相當(dāng)程程度的高高位風(fēng)險險。市場供供

19、應(yīng)量不不減從20002年11月的別別墅上市市量來分分析，今今年的別別墅市場場供應(yīng)繼繼續(xù)呈上上升勢頭頭，1月月份已上上市4個個別墅項項目，而而20001年一一季度才才1個，前年11季度44個，超超過了歷歷史紀(jì)錄錄。除了了一些開開發(fā)商開開好別墅墅項目之之外，更更有一些些其他行行業(yè)公司司欲投資資別墅市市場。別墅項項目遍地地開花據(jù)據(jù)了解今今年的別別墅市場場除了在在傳統(tǒng)的的閔行、松江將將有大批批別墅項項目啟動動外，在在嘉定、江橋、南匯等等地都將將開發(fā)別別墅項目目，市場場競爭將將非常激激烈。豪宅市市場繼續(xù)續(xù)看好今今年開盤盤的西郊郊莊園以以單套總總價人民民幣3000-335000萬，創(chuàng)創(chuàng)下上海海別墅最最高價

20、，目前一一期已全全部定完完，二期期也預(yù)定定了500%以上上。佘山山腳下的的上海紫紫園最高高定價將將達(dá)到11.3億億人民幣幣，屆時時豪宅天天價紀(jì)錄錄將再度度刷新。豪宅滿滿足了部部分需求求者的心心理，而而目前可可選擇的的豪宅并并不多，20002豪宅宅市場將將繼續(xù)走走好。投資別別墅項目目風(fēng)險凸凸現(xiàn)雖然然別墅市市場前景景看好，但若出出現(xiàn)供求求比例失失恒的局局面或宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢的的波動，別墅市市場最先先遭殃，據(jù)了解解去年上上市的別別墅項目目已有一一些出現(xiàn)現(xiàn)銷售阻阻力，別別墅市場場若沒有有特色、沒有創(chuàng)創(chuàng)新、沒沒有文化化、靠簡簡單的復(fù)復(fù)制，則則市場前前景不容容樂觀。二、綜觀觀當(dāng)今上上海別墅墅市場，大致按按

21、需求表表現(xiàn)為六六大類型型：居住型型別墅針對對那些不不滿足于于城市鋼鋼筋混凝凝土環(huán)境境的人士士而言；度假假型別墅墅上海海以后會會出現(xiàn)一一家人擁擁有兩套套房子的的現(xiàn)實，郊區(qū)的的別墅用用于周末末或節(jié)假假日用，他們對對獨棟或或聯(lián)體需需求較大大；短期居居住型他們們分布在在高科技技園區(qū)、進(jìn)出口口貿(mào)易區(qū)區(qū)、外企企聚集等等地；如如金橋、張江、古北等等，這些些別墅環(huán)環(huán)境好，檔次高高，投資資回報率率高，大大多租給給老總居居??；旅游游型別墅墅適合合這類需需求的別別墅位于于風(fēng)景名名勝旁邊邊，被經(jīng)經(jīng)營者用用來當(dāng)賓賓館使用用；辦公型型別墅上海海這是為為滿足香香港、臺臺灣以及及國外公公司解決決辦公場場地需求求的；投資型型別

22、墅如上上海的老老別墅。三、上海海別墅市市場的區(qū)區(qū)域分布布據(jù)統(tǒng)計計，從119922年起至至今開發(fā)發(fā)建造的的別墅樓樓盤大約約1600個，可可建造面面積約在在10000萬平平方米左左右，目目前已交交付使用用或正在在建造的的總量約約在7000萬平平方米左左右(估估計1.5萬套套)。從從上海別別墅市場場分布區(qū)區(qū)域來看看，主要要集中在在浦東、青浦3318國國道兩側(cè)側(cè)、閔行行莘莊周周邊地區(qū)區(qū)、松江江新橋九九亭等區(qū)區(qū)域。這這些地區(qū)區(qū)別墅一一個最大大的特點點就是交交通非常常方便，與市中中心距離離大多在在15-30公公里之間間。1、眾多多別墅產(chǎn)產(chǎn)品呈板板塊式分分布于如如下區(qū)域域虹橋區(qū)區(qū)域90年年代初期期上海的的外

23、銷別別墅集中中區(qū)域。這一區(qū)區(qū)域是傳傳統(tǒng)的高高檔住宅宅區(qū)，也也是外銷銷別墅集集中區(qū)。別墅多多以租賃賃為主，租賃對對象則主主要是港港澳臺人人士以及及國外來來華人士士。區(qū)域域內(nèi)別墅墅主要是是早期開開發(fā)的高高級外銷銷別墅，如富宏宏花園別別墅、嘉嘉年別墅墅、龍柏柏花園、羅丹花花園別墅墅、滿庭庭花花園園、皇朝朝別墅、盛綠苑苑等等；近年來來，該區(qū)區(qū)域發(fā)展展商秉承承了開發(fā)發(fā)精品的的路線風(fēng)風(fēng)格，相相繼開發(fā)發(fā)了定位位于高級級白領(lǐng)的的別墅住住宅。金金斯花園園、虹橋橋中華園園、虹橋橋高爾夫夫別墅、鼎邦麗麗池、奧奧玎宮廷廷別墅等等物業(yè)的的建成，其平均均單價一一般控制制于80000-100000元元平方方米，物物業(yè)的品品

24、質(zhì)特性性也吸引引了不少少人氣。加之由由相對營營建以久久的名都都城、皇皇朝別墅墅等物業(yè)業(yè)所襯，蔚然勾勾勒出一一道建筑筑天際線線，使“入住虹虹橋”一一度成為為業(yè)主高高貴身份份的象征征。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，西西郊賓館館周邊和和動物園園周圍的的別墅區(qū)區(qū)現(xiàn)有別別墅項目目44個個，共有有別墅116699棟，高高級公寓寓1477棟。滬青平平公路沿沿線依托3118國道道的便捷捷優(yōu)勢，使規(guī)模模性別墅墅住宅更更添魅力力。主要要位于虹虹橋機(jī)場場西面，基本上上可以看看作是虹虹橋地區(qū)區(qū)的延伸伸段。這這一帶別別墅以高高檔外銷銷為主，區(qū)域市市場內(nèi)別別墅住宅宅可謂姿姿態(tài)萬千千、各具具特色。如大千千美墅、萬科三三期聯(lián)排排、銀濤濤高爾夫夫

25、別墅、海天花花園、康康虹苑、安盛山山莊、石石濤園、西郊莊莊園、西西郊別墅墅等；再再往下延延伸，由由依傍于于淀山湖湖河畔的的威尼斯斯花園、國際華華城等景景觀稀有有別墅，顯示其其休閑性性度假的的物業(yè)特特性。滬松公公路（泗泗涇）沿沿線排屋、獨棟為為主的內(nèi)內(nèi)銷居住住型別墅墅得益于于良好的的交通條條件（滬滬青平高高速公路路、滬松松公路、擬建中中的R44輕軌）和得天天獨厚的的自然條條件，滬滬松公路路沿線，尤其是是七公里里長的泗泗陳公路路沿線，短短兩兩三年，已吸納納了云頂頂別墅、銀湖別別墅、麗麗茵別墅墅、九洲洲大唐、新上海海里弄人人家等十十?dāng)?shù)個高高級別墅墅樓盤，地價也也從原先先的100萬/畝畝升到335-5

26、55萬/畝。泗泗涇鎮(zhèn)可可供住宅宅建設(shè)的的9000畝土地地，基本本“名花花有主”，這里里將形成成一個以以高級別別墅為主主要形態(tài)態(tài)的“泗泗涇別墅墅”板塊塊。另外外，松江江新城3300萬萬平方米米大學(xué)城城的建設(shè)設(shè)，會有有大批別別墅樓盤盤涌現(xiàn)。松江佘佘山風(fēng)景景區(qū)獨棟為為主的高高檔度假假型別墅墅上海獨獨一無二二的山水水資源，造就頂頂級概念念。目前前真正屬屬風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)的別別墅并不不多見，天馬別別墅、銀銀湖別墅墅僅僅借借用佘山山概念而而已。但但是萬科科、明園園、利寶寶等十余余家房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)已在佘佘山度假假區(qū)悄悄悄地購置置了土地地，嘉兆兆實業(yè)更更是要在在此建造造1.33億天價價別墅上海海紫園，一場翻翻天覆地

27、地的佘山山頂級別別墅大戰(zhàn)戰(zhàn)即將拉拉開帷幕幕。松江九九亭地區(qū)區(qū)西南南樓市已已燃起新新一輪開開發(fā)浪潮潮。這里里，地鐵鐵輕軌、快速干干道、莘莘松立交交等組成成一幅覆覆蓋全市市的立體體網(wǎng)絡(luò)通通道，靠靠近七寶寶成熟社社區(qū)，區(qū)區(qū)域內(nèi)以以獨立式式別墅、聯(lián)體式式別墅并并存的格格局更多多建立于于密集輻輻射交通通網(wǎng)周邊邊，使市市民出入入更為自自由。交交通便捷捷優(yōu)勢再再度引來來購房者者關(guān)注。繼松江江新城之之后，松松江九亭亭近300家開發(fā)發(fā)商匯聚聚，形成成申城新新的別墅墅開發(fā)居居住區(qū)域域。現(xiàn)有有三盛頤頤景園、江南文文化園、奧林匹匹克花園園等。從從價格來來看，目目前聯(lián)排排每平方方米22200元元以上，獨立別別墅售價價超

28、過330000元。莘閔別別墅園區(qū)區(qū)盤量量最集中中的別墅墅區(qū)19995年年5月，一條由由莘莊通通往松江江境內(nèi)的的地下隧隧道通車車伊始，“莘閔閔別墅園園區(qū)”開開始逐漸漸被樓市市認(rèn)識，同年百百佳花園園的破土土，預(yù)示示著1,0355畝的首首期莘閔閔園區(qū)規(guī)規(guī)劃開始始。到220000年為止止，整座座園區(qū)共共有7,1355畝土地地，已開開發(fā)土地地3,3368畝畝，共完完成各類類別墅建建造2,6733棟，總總共面積積近844萬方。其價格格范圍有有較大跨跨度，從從25000-1100000元/平方米米不等。到目前前為止，共有116家房房地產(chǎn)公公司進(jìn)駐駐開發(fā)。隸屬松松江新橋橋鎮(zhèn)。主主要產(chǎn)品品有：淺淺水灣花花園、雅

29、雅閣花園園、櫻園園、騰谷谷苑、劍劍橋景苑苑、君臨臨天下、君臨頤頤和、花花語墅、現(xiàn)代緣緣墅、同同潤別莊莊、云間間水莊、彩虹美美墅、喬喬愛別墅墅、綠洲洲比華利利、雅仕仕軒、桃桃花源等等。閔行顧顧戴路板板塊區(qū)域域板塊塊行情集集結(jié)樓盤盤開發(fā)，形成區(qū)區(qū)域熱點點。顧戴戴路拓寬寬竣工以以來，區(qū)區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展迅迅速，一一大批別別墅商品品介入其其中，使使中高檔檔消費概概念初露露雛形。風(fēng)荷云云墅、圣圣淘沙花花園、當(dāng)當(dāng)代藝墅墅等高檔檔樓盤借借助環(huán)線線交通優(yōu)優(yōu)勢及本本身品位位，也有有效形成成了賣方方市場。中心城城區(qū)土地的的珍貴稀稀有性使使城區(qū)別別墅較為為鮮見。地處桂桂平路的的牡丹園園均在銷銷售中獲獲得不凡凡的佳績績。

30、通常常物業(yè)有有租有售售。此類類別墅物物業(yè)管理理、景觀觀和空氣氣質(zhì)量提提出很高高要求，單棟價價格基本本在2000萬元元以上。個別精精品別墅墅如靜安安的南草草坪花園園，以其其地處中中心城區(qū)區(qū)的天然然優(yōu)勢及及毗鄰蘇蘇州河黃黃金水岸岸將單價價一再提提升。浦東板板塊區(qū)域域多塊塊別墅區(qū)區(qū)塊并存存繼浦東東西北沿沿江片形形成高檔檔公寓住住宅區(qū)后后，浦東東東南片片的內(nèi)、外環(huán)線線之間，又形成成了以張張江高科科技園區(qū)區(qū)、金橋橋出口加加工區(qū)、康橋工工業(yè)區(qū)和和華夏文文化旅游游區(qū)為核核心的四四大別墅墅住宅區(qū)區(qū)。尤其其是浦東東新機(jī)場場的投入入運營、磁懸浮浮列車的的建設(shè)，更將匯匯集了浦浦東絕大大部分別別墅項目目的四大大區(qū)域拉

31、拉到了人人們的視視線當(dāng)中中。從內(nèi)內(nèi)環(huán)線以以內(nèi)的怡怡東花園園、四季季雅苑到到外環(huán)以以外的愛愛建三陵陵府邸、海濱高高爾夫別別墅等，別墅開開發(fā)大有有余地?？們r格格2099-35500萬萬的湯臣臣豪園因因高爾夫夫球場的的附加值值而爆棚棚滬上；康橋地地區(qū)則嘗嘗試投資資型別墅墅，以330000畝超大大規(guī)模的的康橋半半島以“新獨院院住宅”概念面面市后，更將該該區(qū)域推推到別墅墅投資者者視野前前列，而而陸續(xù)推推出的115030000萬單單體別墅墅，區(qū)域域上市量量也不亞亞于金橋橋。因此此，浦東東地區(qū)的的別墅開開發(fā)前景景令人樂樂觀，也也將是未未來上海海別墅開開發(fā)的重重點區(qū)域域。嘉定南南翔地區(qū)區(qū)依托托南翔古古鎮(zhèn)。多多

32、以獨立立式別墅墅為主，這些別別墅的平平均售價價在60000元元單價左左右，平平均租金金在30000元元天。租售并并舉的策策略是當(dāng)當(dāng)?shù)貏e墅墅商品營營銷特色色。嘉華華山莊、上佳別別墅等物物業(yè)的營營建也滿滿足當(dāng)?shù)氐馗呦M費群體的的置業(yè)需需求。2、行政政區(qū)域分分布根據(jù)據(jù)統(tǒng)計，目前閔閔行、松松江、浦浦東、長長寧四區(qū)區(qū)別墅占占別墅市市場總數(shù)數(shù)的788.322%,各各區(qū)分布布比率如如下閔行行30.07%、松江江21.68%、浦東東18.18%、長寧寧8.339%、青浦66.999%、嘉嘉定4.20%、南匯匯3.55%、其其他（奉奉賢、普普陀、徐徐匯、靜靜安、寶寶山、楊楊浦）66.999%。四、上海海別墅市市

33、場的價價格區(qū)間間1、總總價結(jié)構(gòu)構(gòu)通過對對在售別別墅的總總價進(jìn)行行分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，目目前上海海別墅供供應(yīng)量集集中在1100萬萬至2000萬價價格段，占到了了供應(yīng)量量的466%；其其次是總總價在2200至至3000萬的中中高檔別別墅，占占總供應(yīng)應(yīng)量的117%；而總價價在1000萬以以下的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅和總總價在3300萬萬以上的的豪華型型別墅分分別為115%和和12%。從價價格上看看，上海海別墅市市場的產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)與消費費結(jié)構(gòu)基基本吻合合，不存存在大的的結(jié)構(gòu)性性矛盾。2、一般般單價目目前聯(lián)體體別墅單單價多在在30000-440000元，面面積2000平方方米左右右，總價價60萬萬-800萬，相相當(dāng)市中

34、中心一套套中高檔檔公寓。獨立式式別墅單單價多在在50000元以以上，面面積3000平方方米左右右，總價價在1550萬元元以上。一些面面積5000平方方米以上上甚至110000平方米米以上的的宅院，價格則則超過110000萬以上上。3、板塊塊均價五五、上海海別墅市市場的供供需狀況況1、長長期供不不應(yīng)求、短期供供過于求求。20000年年上海在在建別墅墅（包括括聯(lián)體別別墅和獨獨立別墅墅）1777萬平平方米，當(dāng)年銷銷售面積積約500萬平方方米。220011年在建建別墅大大致在4400萬萬方，銷銷售面積積在1000萬平平方米上上下。220022年預(yù)計計新建別別墅面積積可能在在8000-10000萬萬平方

35、米米。從長長期需求求來看，上海別別墅需求求在5-10萬萬套，而而目前別別墅上市市總量還還不到11.5萬萬套；但但從短期期來看，目前上上海住宅宅市場近近兩千萬萬平方米米的銷售售天量也也只能維維持三年年左右，按中房房指數(shù)辦辦公室的的分析，在購房房者中只只有5%的家庭庭會選擇擇別墅，那么上上海去年年別墅的的需求量量就只有有76000套，建筑面面積也只只有2000多萬萬平方米米，與大大量的市市場供應(yīng)應(yīng)量有一一定的差差距。因因此，長長期看好好的別墅墅市場在在短期內(nèi)內(nèi)將是供供過于求求，短期期供應(yīng)量量的增長長速度超超過需求求量的增增長速度度，必將將使一些些沒有特特色的別別墅被棄棄之出局局。2、本地地客源僅僅

36、占三成成據(jù)調(diào)查查表明，在目前前在上海海別墅的的購買人人群中，上海籍籍僅占331.22%，國國內(nèi)其他他地區(qū)的的購買者者占了225%，港澳、臺同胞胞則占了了近300%，余余下的為為其他國國家外籍籍人士購購買。從從調(diào)查結(jié)結(jié)果，可可以看出出，絕大大多數(shù)購購房者并并不是長長期居住住在上海海的本地地人。產(chǎn)產(chǎn)品與客客戶之間間空間地地域的差差距，導(dǎo)導(dǎo)致了信信息了不不對稱和和失靈。如何迅迅速及時時把自己己項目的的信息傳傳遞到這這些潛在在的客戶戶手中，將是在在這場別別墅競爭爭中急需需解決的的問題。六、目目前上海海別墅市市場的開開發(fā)風(fēng)險險及對策策1、風(fēng)風(fēng)險點目目前，別別墅市場場紅紅火火火，但但高位風(fēng)風(fēng)險也隨隨之凸現(xiàn)

37、現(xiàn)，集中中表現(xiàn)為為客源、產(chǎn)品、地段三三者間的的矛盾，分別體體現(xiàn)在：價值選選擇風(fēng)險險如：受受靜態(tài)市市場局面面誘惑，高價位位拿地，而開發(fā)發(fā)與銷售售動作遲遲緩；以以后來進(jìn)進(jìn)入高度度競爭的的板塊區(qū)區(qū)域，但但產(chǎn)品又又無明顯顯差異和和優(yōu)勢；遠(yuǎn)離市市場熱點點區(qū)域、或過早早進(jìn)入“尚無人人氣”的潛力力板塊，“單打獨獨斗”；價值創(chuàng)創(chuàng)造風(fēng)險險如：開開發(fā)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊，車車程在一一小時以以上且交交通不方方便的聯(lián)聯(lián)排別墅墅；開發(fā)發(fā)總價在在二三百百萬一套套，品質(zhì)質(zhì)卻又無無法明顯顯高于同同類產(chǎn)品品的獨立立別墅；產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計計質(zhì)量等等有明顯顯缺陷；價值傳傳播風(fēng)險險如：過過分依賴賴產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢和外外部市場場環(huán)境，而輕視視營銷作作用；

38、營營銷模式式簡陋單單一或者者不恰當(dāng)當(dāng)，例如如不重視視營銷策策略，僅僅依靠大大量粗放放式的廣廣告投放放或者夸夸大宣傳傳等2、對策在在競爭激激烈的市市場環(huán)境境下，別別墅開發(fā)發(fā)商應(yīng)高高度重視視開發(fā)中中存在價價值選擇擇風(fēng)險、價值創(chuàng)創(chuàng)造風(fēng)險險、價值值傳播風(fēng)風(fēng)險。這這要求在在別墅的的開發(fā)有有一個正正確的策策劃方法法和過程程。細(xì)致、充分、深入的的市場研研判；精準(zhǔn)、到位的的市場定定位；創(chuàng)造品品質(zhì)優(yōu)越越、市場場接受度度高的產(chǎn)產(chǎn)品準(zhǔn)確的的營銷主主題創(chuàng)新的的營銷手手段第三章重點點競爭市市場研究究】一、松江江板塊11、松江江概況松松江區(qū)，位于上上海西南南，黃浦浦江上游游。面積積6044平方公公里，滬滬籍人口口49萬萬

39、，于119988年撤縣縣設(shè)區(qū)。松江古古稱華亭亭，別稱稱云間，唐天寶寶十年（公元7751年年）置華華亭縣，后改稱稱松江縣縣，今年年是松江江建縣112500周年。上海開開埠前，松江是是上海地地區(qū)政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化中心。歷史上上曾有蘇（蘇蘇州府）松（松松江府）財賦半半天下之美譽(yù)譽(yù)。改革革開放以以來，尤尤其是進(jìn)進(jìn)入900年代松松江經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速增增長，220000年，全全區(qū)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值1330.889億元元，工農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值4221.006億元元，其中中工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值4006.775億元元；地方方財政收收入122.077億元；全社會會固定資資產(chǎn)投資資總額447.22億元；社會消消費品零零售額662.4

40、44億元元。松江江是上海海市十十五期期間重點點建設(shè)的的新城，近期規(guī)規(guī)劃面積積36平平方公里里，人口口25萬萬以上。建設(shè)中中的松江江新城以以滬杭高高速公路路為軸，北部重重點展現(xiàn)現(xiàn)歐陸城城市風(fēng)貌貌，南部部體現(xiàn)明明清建筑筑風(fēng)格，一城城兩貌相得益益彰。建建設(shè)中的的松江大大學(xué)城以以及十十五期期間實施施的綜合合交通、行政中中心、商商務(wù)中心心、信息息網(wǎng)絡(luò)等等十大工工程，將將努力把把松江建建設(shè)成一一座體現(xiàn)現(xiàn)上海郊郊區(qū)綜合合實力和和水平、居住環(huán)環(huán)境優(yōu)越越、中等等規(guī)模的的文化旅旅游園林林城市。松江關(guān)鍵鍵詞：松松江新城城/國家家級出口口加工區(qū)區(qū)/市級級工業(yè)區(qū)區(qū)/佘山山旅游度度假區(qū)/松江大大學(xué)城/現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)園/區(qū)魚米

41、米之鄉(xiāng)/歷史文文化名城城/2、松江九九亭松江江九亭，位處上上海西南南，與莘莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)鎮(zhèn)、新橋橋鎮(zhèn)相鄰鄰。九亭亭緊鄰市市區(qū)，同同時又具具備市郊郊的地理理條件。九亭的的產(chǎn)品主主要是別別墅和多多層，尤尤其是別別墅開發(fā)發(fā)規(guī)模大大而集中中。已成成為與莘莘莊、新新閔園區(qū)區(qū)并駕齊齊驅(qū)的別別墅勝地地。九亭亭別墅的的一大獨獨特優(yōu)勢勢就是有有一個穩(wěn)穩(wěn)固的客客源群體體。與之之相鄰的的新莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)飛速發(fā)發(fā)展，人人氣量在在急升。與之緊緊鄰的七七寶鎮(zhèn)正正在形成成一個旺旺盛的西西南商圈圈，吸納納著大量量就業(yè)人人口，九九亭房產(chǎn)產(chǎn)將有著著強(qiáng)有力力的客源源支撐。20000年之之后，特特別是220011年，半半島花園園、新上上海弄

42、里里人家取取得一定定成功的的基礎(chǔ)上上，別墅墅市場連連續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)了像三三盛頤景景園、江江南文化化園、新新上?；ɑ▓@洋房房等的大大體量別別墅物業(yè)業(yè)項目，強(qiáng)烈的的產(chǎn)品吸吸引力和和集中廣廣告效應(yīng)應(yīng)引起了了市場的的強(qiáng)烈反反響，需需求大幅幅拉動。20001年的的九亭別別墅市場場的確令令上海房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)刮目相相看。價格帶帶19999220011年的九九亭別墅墅價格實實現(xiàn)了三三級跳，均價從從25000元平方米米跳至445199元平平方米，連銷售售情況不不理想的的北美經(jīng)經(jīng)典也水水漲船高高。九亭亭別墅價價格已經(jīng)經(jīng)基本消消除了區(qū)區(qū)位概念念影響，直逼莘莘莊的同同類物業(yè)業(yè)。去化情情況九亭別別墅各盤盤，銷售售情況普普遍良好

43、好。新上上海里弄弄人家一一、二期期聯(lián)體別別墅，已已基本售售罄，目目前推出出的三期期別墅，在房型型、面積積等方面面有所調(diào)調(diào)整，雖雖然總價價適當(dāng)放放大，但但銷售依依舊紅火火。三盛盛頤景園園、江南南文化園園、半島島花園（二期）、九州州大唐花花園等基基本上能能達(dá)到平平均半年年銷售665以以上的業(yè)業(yè)績。這這反映了了九亭別別墅市場場的影響響日益擴(kuò)擴(kuò)大以及及上海房房地產(chǎn)市市場對別別墅物業(yè)業(yè)的需求求量逐漸漸上漲。但也應(yīng)應(yīng)當(dāng)看到到，在九九亭也有有像北美美經(jīng)典等等去化較較慢的項項目，可可見別墅墅自身的的產(chǎn)品力力仍是銷銷售率得得到保證證的主要要因素之之一。3、松江江佘山佘佘山鎮(zhèn)地地處松江江西北，外與青青浦區(qū)相相連、

44、內(nèi)內(nèi)與泗涇涇、茸北北、天馬馬山鎮(zhèn)為為鄰，佘佘山擁有有上海獨獨一無二二的山水水資源，佘山鎮(zhèn)鎮(zhèn)囊括了了上海大大多數(shù)山山體。東東西佘山山、鳳凰凰山、辰辰山和小小山等稀稀有資源源，加上上穿過該該區(qū)域的的通波塘塘、辰山山塘等河河流構(gòu)筑筑了松江江乃至上上海別墅墅的頂級級地段，佘山國國家旅游游度假區(qū)區(qū)更是形形成了對對佘山別別墅的強(qiáng)強(qiáng)大支持持。由于于佘山距距離上海海市區(qū)較較遠(yuǎn)，并并且出于于對風(fēng)景景區(qū)住宅宅開發(fā)的的謹(jǐn)慎原原則，佘佘山并未未象松江江其他區(qū)區(qū)域一樣樣出現(xiàn)大大量的住住宅別墅墅，目前前真正屬屬風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)的別別墅并不不多見，天馬別別墅、銀銀湖別墅墅僅僅借借用佘山山概念而而已。但但是隨著著別墅市市場的趨趨熱

45、和深深入以及及松江新新城的興興建，佘佘山頂級級地段的的開發(fā)在在所難免免。據(jù)可可靠消息息透露，在沈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)公路以以北、方方松公路路以西、泗陳公公路以南南的佘山山度假區(qū)區(qū)內(nèi)，萬萬科、明明園、利利寶等十十余家房房地產(chǎn)企企業(yè)已悄悄悄地購購置了土土地，嘉嘉兆實業(yè)業(yè)更是要要在此建建造1.3億天天價別墅墅上上海紫園園，一場場翻天覆覆地的佘佘山頂級級別墅大大戰(zhàn)即將將拉開帷帷幕。由由于所處處地段珍珍貴，所所以規(guī)劃劃中的別別墅項目目多為高高檔、豪豪華型別別墅，一一般具有有山水環(huán)環(huán)境好、容積率率非常低低、綠化化率水花花率高、花園面面積大、單棟占占地面積積大等特特點。如如，“上海紫紫園”分為西西區(qū)、東東區(qū)兩個個區(qū)域，西區(qū)

46、為為西佘山山南面約約13000畝土土地；東東區(qū)包括括月湖邊邊的25500畝畝土地。首期開開發(fā)西佘佘山別墅墅建筑面面積為1184000平方方米、容容積率001778、綠綠化率771557，共建223層層別墅1160棟棟左右，每棟別別墅平均均擁有土土地面積積5畝以以上。“月湖莊莊園”背背依西佘佘山，懷懷擁566萬平方方米的月月牙湖更更是以00。166的低容容積率刷刷新了紀(jì)紀(jì)錄。4、松江江新橋（莘閔園園區(qū)）新新橋位于于松江區(qū)區(qū)的東側(cè)側(cè)，與閔閔行區(qū)相相鄰。滬滬杭高速速穿過鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)。新新橋的別別墅區(qū)集集中在新新橋北部部、滬杭杭高速以以東，靠靠近閔行行區(qū)一側(cè)側(cè)，也即即新閔園園區(qū)。從從95年年開始，新閔園園區(qū)

47、成為為別墅園園區(qū)的熱熱點，到到20000年為為止，新新閔園區(qū)區(qū)共占地地7,1135畝畝土地，已開發(fā)發(fā)土地33,3668畝，共完成成各類別別墅建造造2,6673棟棟，總共共面積近近84萬萬方。其其價格范范圍有較較大跨度度，從225000-1000000元/平平方米不不等。到到目前為為止，共共有166家房地地產(chǎn)公司司進(jìn)駐開開發(fā)。主主要產(chǎn)品品有：淺淺水灣花花園、雅雅閣花園園、同潤潤別莊、云間水水莊、喬喬愛別墅墅、綠洲洲比華利利、雅仕仕軒、桃桃花源等等。5、泗涇涇、洞泗泗泗涇、洞涇位位于松江江區(qū)的中中上部，因距離離上海市市區(qū)較九九亭和新新橋更遠(yuǎn)遠(yuǎn)，又與與佘山風(fēng)風(fēng)景無緣緣，所以以并不是是傳統(tǒng)意意義上的的

48、別墅區(qū)區(qū)。滬松松公路從從上至下下穿過泗泗涇和洞洞泗，麗麗茵別墅墅和頤景景園孤零零零地站站在泗涇涇靠近滬滬松公路路一側(cè)。20001年，泗涇靠靠近佘山山處，出出現(xiàn)了云云頂別墅墅，由于于位置靠靠邊，所所以云頂頂別墅并并未改變變泗涇乃乃至洞泗泗的別墅墅格局。洞泗方方面，由由于靠近近松江新新城和松松江大學(xué)學(xué)城，又又有花橋橋現(xiàn)代化化農(nóng)莊建建成，在在將來，該板塊塊可能發(fā)發(fā)展成一一個別墅墅熱點。但很大大程度取取決于該該區(qū)域的的路政完完整情況況。二、水景景別墅上上海地處處平原，缺少山山體，除除了佘山山等少數(shù)數(shù)地塊之之外，大大多區(qū)域域的別墅墅無“山”戲可唱唱。而“山水”歷來又又是別墅墅的重頭頭戲。無無奈。上上海別

49、墅墅開發(fā)商商只有將將“水”戲唱足足，隨著著滬上樓樓市的親親水熱潮潮，水景景別墅風(fēng)風(fēng)靡滬上上，水莊莊、灣、源比比比皆是。據(jù)統(tǒng)計計，滬上上23%的別墅墅以水景景為主賣賣點，而而松江以以水景為為主賣點點的別墅墅比率更更是達(dá)到到35.5%之之高，松松江水景景別墅占占滬上水水景別墅墅的477.8%，幾近近半數(shù)。容積率率在0.3以下下的別墅墅更是大大打親水水牌。運運氣好的的依湖傍傍河，運運氣差的的也要引引河、挖挖湖、造造灣。上上海部分分水景別別墅：楓楓丹白露露別墅70%別墅依依水而建建,親水水空間零零距離佘佘山銀湖湖別墅-帝濤灣灣自然山山水東方方夏威夷夷4.55萬平米米人工湖湖,30000米米人工河河道云

50、間間水莊南臨磚磚心河,西面西西沙港,小區(qū)內(nèi)內(nèi)人工河河與自然然河相通通,區(qū)內(nèi)內(nèi)順?biāo)煸炱萝扒f莊明珠淀浦河河麗水華華庭-理理想墅麗水,水水景主要要集中在在北部和和西部陽陽光愛琴琴海家家有有水景的的早期倡倡導(dǎo)者.每家都都有4-6米寬寬的小溪溪,與外外圍活水水相通威威尼斯花花園淀山湖湖九洲大大唐花園園水面面面積5萬萬平方米米.戶戶戶臨水水,家家家枕河一環(huán)環(huán)穿九島島,九九九繞九州州三盛盛頤景園園人工湖湖怡景景湖220多畝畝虹山半半島2.22萬平方方米新湖湖水景西西郊莊園園5片自自然湖串串聯(lián)188個形態(tài)態(tài)各異的的島嶼綠綠洲比華華利天然水水系和魚魚塘,一一期2萬萬方人工工湖二二期2.7萬方方人工湖湖【第四章

51、章產(chǎn)品品基地研研究】一、地理理位置及及交通狀狀況1、地理位位置本案案地處遠(yuǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃劃60平平方公里里、500萬人口口的松江江新城北北部，屬屬洞涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)，距徐徐家匯不不到半小小時的車車程。總總基地面面積16600畝畝，第一一批開發(fā)發(fā)3044畝。項項目基地地西臨通通波塘、嘉松公公路，北北依花辰辰公路（松江新新城的北北環(huán)，尚尚未建成成），東東靠滬松松公路，西南眺眺望占地地3100公頃的的松江大大學(xué)城(5分鐘鐘車程)和占地地1144公頃的的十字中中央綠地地，南向向松江新新城。本本地塊距距離松江江傳統(tǒng)別別墅區(qū)九九亭、新新橋較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，距離離市中心心的距離離也較相相對較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，但由由于松江江新城和和松江大大學(xué)城的

52、的興建將將為本案案帶來極極其重大大的地利利影響，隨著松松江新城城內(nèi)路政政建設(shè)的的推進(jìn)，本地塊塊將具備備極大的的升值潛潛力。2、交通通狀況交交通方面面，本案案的先天天優(yōu)勢在在于與該該區(qū)域的的兩條主主干道滬滬松公路路和嘉松松公路都都十分接接近，但但由于基基地橫向向沒有道道路與縱縱向的兩兩條馬路路相通，目前交交通不很很便利，花辰公公路建成成后，交交通狀況況將極度度改善。規(guī)劃中中的輕軌軌R4線線經(jīng)過西西側(cè)，并并在附近近有一個個?？空菊?，將對對本案的的交通構(gòu)構(gòu)成一個個有利的的支撐。二、基地地資源及及周邊配配套1、基地資資源基地地內(nèi)無坡坡，呈平平地地貌貌。最大大的資源源是“水”：基地地內(nèi)部橫橫向三條條自然

53、河河流、縱縱向兩條條自然河河流橫縱縱交錯，與基地地西臨的的通波塘塘夠成的的基地豐豐富的水水資源網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。為為本案發(fā)發(fā)展水景景特色提提供了先先決條件件。基地地西北角角，一座座長橋橫橫跨通波波塘，也也成為本本基地特特有的景景觀資源源。2、周邊邊配套上海青青青旅游游世界（偉盟生生態(tài)林）青青旅旅游世界界與基地地隔街（花辰公公路）相相望，是是本基地地周邊最最大的配配套，也也是基地地外部最最大的資資源。青青青旅游游世界位位于松江江城北66公里處處，園區(qū)區(qū)面積336000畝。中中西式景景點數(shù)十十處。各各類苗木木2800余種1100萬萬余株，另有建建筑面積積近2萬萬平方米米的現(xiàn)代代化農(nóng)業(yè)業(yè)技術(shù)展展示中心心。中心

54、心附屬客客房、餐餐飲、娛娛樂等服服務(wù)項目目，可供供來賓參參觀、討討論及會會務(wù)需要要，還有有供游客客觀光休休閑居住住的小牧牧屋群等等。首先開開放的景景點有：苗木展展示區(qū)、盆景長長廊、日日出花園園、船模?；顒訁^(qū)區(qū)、果園園區(qū)、親親水公園園、沙灘灘、情人人島、許許愿池、紫長廊廊、草地地、瀑布布、休閑閑運動區(qū)區(qū)、民俗俗表演區(qū)區(qū)，百米米大道及及展示中中心等。本案可可與青青青旅游世世界洽談?wù)労献魇率乱?，以以次增加加本案的的附加值值。青青青旅游世世界為本本案提供供了發(fā)展展生態(tài)屬屬性的可可能。社區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套套：本案案的規(guī)模模較大，可以通通過內(nèi)部部泛會所所的建設(shè)設(shè)解決大大部分的的生活配配套，成成為休閑閑、娛樂樂、

55、餐飲飲的重要要去處?！镜谖逭抡赂偁帬幏治觥恳弧⒏偁幍牡幕鶞?zhǔn)分分析原則則在開發(fā)發(fā)前期，可以根根據(jù)產(chǎn)品品的已確確立因素素判定基基準(zhǔn)競爭爭對象，并加以以研究，為產(chǎn)品品的定位位和營銷銷模式提提供客觀觀可行的的依據(jù)。1、由由本案確確立因素素決定的的基準(zhǔn)競競爭對象象2、基準(zhǔn)準(zhǔn)參考別別墅分析析綠洲比華華利位置置明華路路3666號發(fā)展展商翰陽(上上海)城城市建設(shè)設(shè)發(fā)展有有限公司司建筑、景觀設(shè)設(shè)計美國JYY建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計計事務(wù)所所基地面面積m22一期7550畝二期5500別墅面面積m22一期3331933綠化率率0.775建筑風(fēng)格格與面積積意大利利H式NF-西班牙牙式NH-北歐式式NC-英國式式NG-法國式式4

56、433.4553555.6223566.4444166.9994299.266NB-意大利利式北歐式式A型NE-法國式式2722.0552388.5773477.144總套套數(shù)一期3556幢二期2220幢幢物管費費2.55元/平平米.月月主力價價格65000-995000總價價1300-2660萬銷銷售情況況一期剩剩二十幾幾套主要要賣點及及概念規(guī)模大大密度度較低私家花花園大歐美別別墅風(fēng)格格大型型生態(tài)社社區(qū)天天然水系系和魚塘塘云頂別墅墅位置泗涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)泗陳公公路方泗泗公路交交界口發(fā)發(fā)展商上海富富淘房地地產(chǎn)有限限公司建建筑設(shè)計計同濟(jì)大大學(xué)規(guī)劃劃建筑設(shè)設(shè)計研究究總院景景觀設(shè)計計美國DNND設(shè)計計與開發(fā)發(fā)

57、有限公公司營造造承建上海開開天集團(tuán)團(tuán)基地面面積28.3萬平平方米綠綠地面積積18萬萬平方米米建筑風(fēng)風(fēng)格簡潔現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑面積A型型(三層層)B型(二層)C(二二層)D(三三層)E(二二層)F(三三層)地上3277.055m22788.955m22722.099m23300.799m22722.522m22400.599m2地下1855.799m21699.044m21800.555m21811.133m21633.477m21177.044m2總套套數(shù)一期666幢會所60000平方方米主力力總價16003220萬元元銷售情情況一期開開盤半年年不到，50多多幢預(yù)售售主要賣賣點及概概念高檔別別墅山水

58、水普羅羅旺斯的的生活方方式九洲大唐唐花園位位置九亭滬滬松公路路17889弄發(fā)發(fā)展商上海森森澤房地地產(chǎn)有限限公司設(shè)設(shè)計師上海同同濟(jì)大學(xué)學(xué)城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計計研究院院/四川川省建筑筑設(shè)計研研究院建建造商上海森森洋美房房地產(chǎn)投投資發(fā)展展有限公公司基地地面積15萬萬平方米米水域面面積5萬平平方米綠化面面積6萬平平方米建建筑面積積C型(三層)F型(三層)D(二二層)3188.855m23166.322m22833.011m2總總套數(shù)首期355幢會所20000平方方米主力力總價38550-558800，1220-2230萬萬/套物物業(yè)管理理2.55元/平平米.月月銷售情情況20001年55月開盤盤,半年年去化

59、665%主主要賣點點及概念念水面面面積5萬萬平方米米.戶戶戶臨水水,家家家枕河一環(huán)環(huán)穿九島島,九九九繞九州州/都都市水上上自然村村高水化化率別墅墅區(qū)楓丹白露露位置上海南南匯華東東大道1188號號（離上上海野生生動物園園半公里里）投資資商上海愛愛建股份份有限公公司、上上海三凌凌投資有有限公司司、上海海南匯工工業(yè)園區(qū)區(qū)投資發(fā)發(fā)展有限限公司發(fā)發(fā)展商上海愛愛凌置業(yè)業(yè)有限公公司行銷銷企劃上海燁燁隆房地地產(chǎn)咨詢詢有限公公司技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)基地面面積m22建筑總總面積mm2別墅m22公建m22建筑覆覆蓋率容積率率綠化率率24552988.9446620400020460009.44%0.11971.5%建建

60、筑風(fēng)格格面積現(xiàn)現(xiàn)代海派派式現(xiàn)代西西班牙式式荷蘭鄉(xiāng)鄉(xiāng)村式法國貴貴族式現(xiàn)代江江南式萊特式式3966m23966m24299m24399m24522m24577m2現(xiàn)代上上海式波特曼曼式德國現(xiàn)現(xiàn)代式密斯式式美國維維多利亞亞式4577m24722m24244m25088m25133m2總總套數(shù)共51套套，其中中一期228套，二期223套。主力總總價25003550萬元元銷售情情況一期開開盤一年年左右，估計仍仍有35套未未售出主主要賣點點及概念念海派休休閑文化化，藝術(shù)術(shù)氛圍備備注概念炒炒作時強(qiáng)強(qiáng)調(diào)水環(huán)環(huán)境和超超低容積積率，重重點宣傳傳休閑文文化和藝藝術(shù)品位位。在推推廣過程程中曾邀邀約一批批上海藝藝術(shù)界知