房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制與研究

1、房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制與研究孟令尹摘要：從改革開放至今我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大大小小的無數(shù)次變革，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格是項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵；而追求利潤最大化，則是每個(gè)開發(fā)商的最真實(shí)的想法也是開發(fā)房地產(chǎn)的本意，所以開發(fā)項(xiàng)目的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施過程中的一項(xiàng)重要工作，貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的全過程；要保障開發(fā)項(xiàng)目取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須十分重視成本控制工作，切實(shí)提高成本管理水平。 論文以開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制為研究對(duì)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本控制包括了從土地競買、決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)施工和竣工結(jié)算全過程成本控制。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目，全過程，成本控制，應(yīng)用The Cons

2、truction Project Cost Control Model Based on Process ManagementSince the reform and opening up Chinas real estate industry has experienced countless large and small change, for real estate enterprises, the quality of the project and the price is a key to the success of project development; And the p

3、ursuit of profit maximization, it is the most real ideas and development of each developer estate intention, so development project cost control is to real estate developers in an important task in the process of project implementation, throughout the course of project implementation; To ensure deve

4、lopment project obtains the good economic benefit, we must attach great importance to the cost control work, to improve the level of cost management.Paper to process development project cost control as the research object. The whole process of real estate project cost control includes the land biddi

5、ng, decision-making, design, recruit.Key words：Real estate project, the whole process, cost control, the application房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有投資意向開始，經(jīng)過土地征用、投資分析、可行性研究、規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)、拆遷安置、施工準(zhǔn)備、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制不是簡單的建設(shè)實(shí)施階段成本控制，更不僅僅為了某個(gè)階段的費(fèi)用節(jié)約，而是從項(xiàng)目開發(fā)的全過程出發(fā)，最大限度利用有效的資源（人力、物力、財(cái)力），從整體意義上降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高

6、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學(xué)性。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場己初具規(guī)模，房地產(chǎn)項(xiàng)目正朝著大規(guī)模、高檔化的方向發(fā)展，再加上國家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇。目前如何以最低的成本在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的重要問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制不是簡單的建設(shè)實(shí)施階段成本控制，更不僅僅為了某個(gè)階段的費(fèi)用節(jié)約，而是從項(xiàng)目開發(fā)的全過程出發(fā)，最大限度利用有效的資源（人力、物力、財(cái)力），從整體意義上降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的科學(xué)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益，投資期限長的特點(diǎn)。一個(gè)項(xiàng)目需要經(jīng)過從土地競買、決策、設(shè)計(jì)

7、、招標(biāo)、建設(shè)施工到竣工驗(yàn)收等階段。每個(gè)階段的內(nèi)容不一樣，成本控制的方法也不一樣。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制需要分階段、分步聚，在技術(shù)上，經(jīng)濟(jì)上，管理上進(jìn)行系統(tǒng)的成本控制。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是分階段、分步驟的進(jìn)行，但每個(gè)階段相互制約，相互作用，相互補(bǔ)充，構(gòu)成了一個(gè)全過程的成本控制管理系統(tǒng)。成本控制是一個(gè)全過程的控制，以成本控制為中心，在土地競買、決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工各階段，采用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同的控制措施完成各階段成本控制目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)成本的降低，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。圖1：成本控制流程一、成本控制范圍（1）土地競買階段成本控制土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地資源的開發(fā)

8、利用，包括：項(xiàng)目地址的選擇、確定用地規(guī)模性質(zhì)、獲得土地的使用權(quán)、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃、實(shí)施“三通一平”等。房地產(chǎn)開發(fā)商參與競買報(bào)價(jià)的過程歸根到底也就是各方以各自實(shí)力為基礎(chǔ)的博弈過程，因此在制定報(bào)價(jià)策略時(shí)，不但應(yīng)當(dāng)正視自身的實(shí)力更應(yīng)當(dāng)關(guān)注競爭對(duì)手的實(shí)力。在開發(fā)資質(zhì)、技術(shù)素質(zhì)、管理能力、開發(fā)經(jīng)歷與信譽(yù)等方面與競爭對(duì)手的對(duì)比，將直接影響報(bào)價(jià)策略的制定。掌握一些應(yīng)價(jià)技巧可使房地產(chǎn)開發(fā)商競買時(shí)保持心理穩(wěn)定、從容應(yīng)價(jià)，避免頭腦不冷靜而招致?lián)p失。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)競買地塊進(jìn)行合理價(jià)格預(yù)測，是進(jìn)行競買報(bào)價(jià)的前提，也是控制土地成本的關(guān)鍵。通過科學(xué)的價(jià)格預(yù)測法例如市場類比法和余值估算法預(yù)測出土地的價(jià)格。（2）決策階段成本

9、控制房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性，其主要發(fā)生的費(fèi)用是機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)等。這些費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開的費(fèi)用比例很小，而且在此階段基本不會(huì)有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費(fèi)用的投入，但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因?yàn)闆Q策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。項(xiàng)目決策階段的成本控制工作主要包括：項(xiàng)目建議書階段的初步投資估算及可行性研究階段的投資估算、初步設(shè)計(jì)階段的概算、以及項(xiàng)目決策階段的備選方案經(jīng)濟(jì)性比較等。目前我國的項(xiàng)目前期造價(jià)管理工作相對(duì)滯后，缺乏科學(xué)、合適的造價(jià)文件編制

10、依據(jù)，大多依靠計(jì)價(jià)人員自身經(jīng)驗(yàn)，具有很大的局限性和隨意性。再加上不確定因素較多，它受到政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和現(xiàn)場條件等諸多因素的影響，很難進(jìn)行量化控制，前期工作很大程度上是一個(gè)不定量模糊控制過程。（3）設(shè)計(jì)階段成本房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)開發(fā)成本的全過程成本控制起著十分重要的作用，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)可行性研究擬定的設(shè)計(jì)委托書及投資估算的過程，是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和意圖具體實(shí)施的過程。設(shè)計(jì)階段也是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，但對(duì)工程造價(jià)的影響卻很大。設(shè)計(jì)階段是用圖紙表示具體的設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)方案確定以后，其實(shí)施方案和主要投入要素就基本確定了。合

11、理的設(shè)計(jì)是施工階段成本控制的前提。合理的設(shè)計(jì)方案可以節(jié)約施工階段的建造成本，因?yàn)楫?dāng)初步設(shè)計(jì)方案確定以后，其結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)全部應(yīng)確定，它對(duì)整個(gè)總投資的影響很大，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，只是對(duì)工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性進(jìn)行確定，而這一部分對(duì)工程造價(jià)的影響相對(duì)較小。（4）招投標(biāo)階段成本控制根據(jù)對(duì)招投標(biāo)市場的調(diào)查分析，筆者認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)從以下幾方面著手解決：1）招標(biāo)文件應(yīng)增加專家審核過程 建立專家審核制度，在資格預(yù)審文件和招標(biāo)文件報(bào)送監(jiān)督部門備案時(shí)，由專家對(duì)招標(biāo)文件中的傾向性條款或明顯不公平條款進(jìn)行審核，對(duì)于招標(biāo)文件中的評(píng)標(biāo)辦法是否適合擬招標(biāo)的工程項(xiàng)目，招標(biāo)人也應(yīng)對(duì)評(píng)標(biāo)辦法進(jìn)行專家評(píng)議。2）

12、防止投標(biāo)單位串標(biāo) 現(xiàn)階段投標(biāo)單位產(chǎn)生串標(biāo)的主要原因是綜合評(píng)標(biāo)辦法中，經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評(píng)標(biāo)標(biāo)底的產(chǎn)生過程投標(biāo)單位報(bào)價(jià)占了較大比重，投標(biāo)單位一旦串通就可以決定評(píng)標(biāo)標(biāo)底為多少。3）防止中標(biāo)價(jià)底于企業(yè)個(gè)別成本低價(jià)中標(biāo)主要是出現(xiàn)在綜合評(píng)標(biāo)法中的無標(biāo)底招標(biāo)。（5）建設(shè)施工階段成本控制工程施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成并工程實(shí)體的階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。在這一階段中，雖然節(jié)約投資的可能性已經(jīng)較小，但浪費(fèi)的可能性卻很大，極易造成投資的超支。因而，施工階段的成本控制工作，在工程建設(shè)成本管理中仍然占有重要的地位。在施工階段全過程中采用先進(jìn)的施工組織新技術(shù)和科學(xué)的施工方案，嚴(yán)格管理增加

13、工程量的變更簽證發(fā)生，盡量縮短施工周期，降低工料消耗。（6）竣工驗(yàn)收階段成本控制竣工驗(yàn)收階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以原始資料為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)?？⒐るA段的成本控制主要包含竣工驗(yàn)收、工程計(jì)量以及辦理竣工結(jié)算等工作。這一階段是工程實(shí)施總結(jié)性的階段，所有建安工程實(shí)際的投資，將在可這一階段進(jìn)行匯總，進(jìn)而分析投資是否超標(biāo)。二、工程造價(jià)管理工程造價(jià)管理的弊端主要表現(xiàn)在：1.建筑業(yè)的招投標(biāo)制雖然在建立市場價(jià)格機(jī)制方面做出了一定的貢獻(xiàn)，但是由于建筑工程的招投標(biāo)是在計(jì)劃價(jià)格的

14、基礎(chǔ)上實(shí)行，很大程度上限制了施工單位的自主報(bào)價(jià)，所以目前的市場價(jià)格機(jī)制不能算是完全意義上的市場價(jià)格機(jī)制。 由于政府尚未能徹底轉(zhuǎn)變職能，存在地方保護(hù)和行業(yè)保護(hù)，另外，由于招標(biāo)信息不充分等原因，造成建筑市場透明度差、缺乏公平競爭性，這也在很大程度上影響了工程造價(jià)形成過程的合理性。2. 我國建筑市場供給能力總量多年來一直大于社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額對(duì)建設(shè)的需求，指導(dǎo)價(jià)格水平理應(yīng)呈下調(diào)趨勢，但由于建筑產(chǎn)品的價(jià)格歷史欠賬過多，人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等遠(yuǎn)低于消耗，所以形成價(jià)格經(jīng)常上調(diào)的局面。這種上調(diào)的結(jié)果，實(shí)際上使價(jià)格信號(hào)失真，導(dǎo)致刺激建筑業(yè)供給能力總量進(jìn)一步膨脹。 我國目前的工程價(jià)格機(jī)制是通過定額配價(jià)（及發(fā)布價(jià)格信

15、息、指數(shù)調(diào)整等），價(jià)格長期固化在定額之中。這種“量價(jià)合一”形式的定額概預(yù)算制度，是對(duì)工程實(shí)施“半管制”。這種工程價(jià)格管理機(jī)制不可能達(dá)到價(jià)值規(guī)律自發(fā)調(diào)節(jié)建設(shè)市場供求關(guān)系的目標(biāo)。另外，定額水平相對(duì)較高（符合一般國有企業(yè)的水平），雖然在一定程度上保護(hù)了國有大中型施工企業(yè)，但由于工程價(jià)格存在較大的獲利空間，從而使新的供給不斷擴(kuò)大，再加上配套措施不健全，這種辦法實(shí)際上鼓勵(lì)投資企業(yè)優(yōu)先選擇低價(jià)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，加劇了建筑市場的膨脹和無序競爭。3. 在市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，能否及時(shí)、準(zhǔn)確地捕捉到市場價(jià)格信息是業(yè)主和承包商占有競爭優(yōu)勢和取得盈利的關(guān)鍵。在國外，政府定期發(fā)布工程造價(jià)信息，以供各類估算師對(duì)政府工程的估算作參考

16、。同時(shí)，社會(huì)咨詢公司也發(fā)布價(jià)格指數(shù)、成本指數(shù)等造價(jià)信息來指導(dǎo)工程項(xiàng)目的估價(jià)。 加強(qiáng)工程造價(jià)管理的對(duì)策：為了改變上述的不利局面，更好地對(duì)工程造價(jià)工作進(jìn)行科學(xué)有效的管理，須要加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作，以切實(shí)有效地改善和提高工程造價(jià)的管理工作。（一）建立一套健全的工程造價(jià)管理體系1.要建立一個(gè)統(tǒng)一的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化工程造價(jià)管理部門的管理職能，加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，健全工程造價(jià)管理的制度和辦法，加快法規(guī)建設(shè)，規(guī)范建筑市場，維護(hù)市場主體的合法權(quán)益。2.理順各種工程造價(jià)管理主管部門的關(guān)系，建立各部門定期的協(xié)調(diào)聯(lián)系制度，使工程造價(jià)管理的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)能夠更好地銜接、配套。從政府組織管理逐漸過渡到行業(yè)協(xié)會(huì)管理，鼓

17、勵(lì)設(shè)立專業(yè)的工程造價(jià)咨詢中介機(jī)構(gòu)。國家部門對(duì)政府和非政府投資分開管理，放開建材和人工的價(jià)格，由直接管理向宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變。工作重點(diǎn)放到制定有關(guān)法規(guī)、政策，搞好協(xié)調(diào)，理順關(guān)系，提供信息服務(wù)上。（二）改革傳統(tǒng)的工程計(jì)價(jià)方式，主要實(shí)施工程量清單計(jì)價(jià)方法工程量清單計(jì)價(jià)方法是由業(yè)主和招標(biāo)單位根據(jù)統(tǒng)一的工程量清單項(xiàng)目設(shè)置規(guī)則編制工程量清單，投標(biāo)人根據(jù)企業(yè)水平填報(bào)綜合單價(jià)，它體現(xiàn)了企業(yè)的整體實(shí)力，滿足了平等競爭的需要，有利于獲得最合理的工程造價(jià)，有利于控制投資。工程量清單計(jì)價(jià)，為投標(biāo)者提供一個(gè)共同的競爭性投標(biāo)的基礎(chǔ)(也是評(píng)標(biāo)的基礎(chǔ))，同時(shí)也是施工過程中支付工程進(jìn)度款的依據(jù)。另外，當(dāng)發(fā)生工程變更時(shí)，工程量清單計(jì)價(jià)

18、也是合同價(jià)格調(diào)整或索賠的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)施工程量清單計(jì)價(jià)方法時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1.加強(qiáng)對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)模式本身的認(rèn)識(shí)。工程量清單計(jì)價(jià)是與定額計(jì)價(jià)法相并列的一種計(jì)價(jià)模式，其核心是為了配合工程價(jià)格的管理制度改革。而在工程量清單計(jì)價(jià)法推廣后，工程造價(jià)管理部門需要新的觀念和新的造價(jià)管理模式，適應(yīng)這項(xiàng)改革工作。2.加強(qiáng)企業(yè)自主報(bào)價(jià)的能力。工程量清單計(jì)價(jià)方法的實(shí)施關(guān)鍵在于企業(yè)的自主報(bào)價(jià)。這就要求大多數(shù)施工企業(yè)形成自己的企業(yè)定額，在制定綜合單價(jià)時(shí)，不再沿用了定額計(jì)價(jià)模式去處理，而是應(yīng)該建立企業(yè)定額體系。3.建立與工程量清單計(jì)價(jià)相配套的工程造價(jià)管理制度。施行工程量清單計(jì)價(jià)必須配套有詳細(xì)明確的工程合同管理辦法。在工程量清單計(jì)價(jià)法推廣實(shí)施后應(yīng)該就新的計(jì)價(jià)辦法配合相應(yīng)的合同管理模式，使得招投標(biāo)所確定的工程合同價(jià)在實(shí)施過程中有相應(yīng)的合同管理措施。（三）加強(qiáng)工程造價(jià)管理人才的培養(yǎng)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)，實(shí)行造價(jià)管理信息化，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的形勢下，如果還是維持以前的狀況，只是滿足于識(shí)圖、計(jì)算、套定額、取費(fèi)、計(jì)算總價(jià)等建筑工程造價(jià)管理的工作狀況，就不能滿足當(dāng)前建筑業(yè)必須對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全過程的工程造價(jià)確定與控制進(jìn)行管理的新的要求。所以，對(duì)建筑從業(yè)人員要進(jìn)行及時(shí)的培訓(xùn)，要有針對(duì)性地制定切實(shí)可行的培訓(xùn)和再教育計(jì)劃，加強(qiáng)他們的職業(yè)道德教育、相關(guān)的法律法規(guī)教育