外包市場(chǎng)調(diào)查作業(yè)指引090507

1、PAGE 外包市場(chǎng)調(diào)查作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人PAGE 9目的：規(guī)定公司外包市場(chǎng)調(diào)研的工作流程、內(nèi)容和要求。適用范圍：術(shù)語(yǔ)和定義：外包市場(chǎng)調(diào)研：指市場(chǎng)需求調(diào)研和市場(chǎng)供給調(diào)研工作外包給專業(yè)調(diào)研公司。數(shù)據(jù)分析及報(bào)告撰寫數(shù)據(jù)的錄入和復(fù)核調(diào)查的實(shí)施及過程監(jiān)控支付首付款，調(diào)查啟動(dòng)(1)簽訂調(diào)查合同調(diào)查公司比選，確定外包公司制定調(diào)查方案了解本項(xiàng)目的基本情況，確定工作目標(biāo)和重點(diǎn)(4)(3)(2)4主要工作流程數(shù)據(jù)分析及報(bào)告撰寫數(shù)據(jù)的錄入和復(fù)核調(diào)查的實(shí)施及過程監(jiān)控支付首付款，調(diào)查啟動(dòng)(1)簽訂調(diào)查合同調(diào)查公司比選，確定外包公司制定調(diào)查方案了解本項(xiàng)目的基本

2、情況，確定工作目標(biāo)和重點(diǎn)(4)(3)(2)(10)(9)調(diào)查工作總結(jié)及外包公司評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)或報(bào)告確認(rèn)合格后支付尾款(5)(8)(7)(6)(10)(9)調(diào)查工作總結(jié)及外包公司評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)或報(bào)告確認(rèn)合格后支付尾款(5)(8)(7)(6)5內(nèi)容及要求5.1 制定調(diào)查方案5.1.1調(diào)查方案的主要內(nèi)容（1）調(diào)查目的：根據(jù)項(xiàng)目的具體情況確定，要求目的明確，調(diào)研內(nèi)容才能有的放矢。（2）調(diào)查范圍：調(diào)查范圍的確定要明晰，盡可能數(shù)量化或可以圖示，以便與調(diào)查公司進(jìn)行有效溝通并且便于調(diào)查的過程控制。具體如下：對(duì)于物業(yè)供給調(diào)查要明確調(diào)查涉及的地理范圍以及具體的物業(yè)類型。在地理范圍的界定方面，應(yīng)當(dāng)描述具體準(zhǔn)確，一般以行政區(qū)、道

3、路、河流等明確的界線界定，避免模糊的說(shuō)法，如北部地區(qū)等。在物業(yè)類型界定方面，對(duì)于市場(chǎng)上沒有明確的定義和共識(shí)的說(shuō)法，如商住公寓、甲級(jí)寫字樓等，要給予具體明確的說(shuō)明，最好有量化的指標(biāo)。如平均租金報(bào)價(jià)超過20美元/月/建筑平方米（不含物業(yè)費(fèi)），總建筑面積達(dá)到時(shí)1萬(wàn)平方米，客戶中辦公客戶達(dá)50%以上等。對(duì)于客戶需求調(diào)查要明確客戶的篩選條件，主要按照客戶的基本特征和購(gòu)房需求特征來(lái)界定。其中客戶基本特征界定包括收入范圍、年齡的范圍、居住地的范圍等，購(gòu)房需求特征界定包括購(gòu)房區(qū)域范圍、購(gòu)房意向價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)）、購(gòu)房意向業(yè)態(tài)（別墅、洋房、普通住宅）。（3）調(diào)查內(nèi)容：對(duì)于調(diào)查的內(nèi)容給予具體準(zhǔn)確的描述。如果委托調(diào)

4、查公司進(jìn)行調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)，則需闡明調(diào)查主要涉及哪些方面，各方面要達(dá)到的深度；如果自行設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，則要明確問卷中各類指標(biāo)的單位和計(jì)算口徑，對(duì)于可能產(chǎn)生歧義的指標(biāo)定義進(jìn)行明確的說(shuō)明。（4）調(diào)查的操作方法：明確具體的調(diào)查方法，對(duì)于物業(yè)供給調(diào)查常用的操作方法包括現(xiàn)場(chǎng)勘查、二手資料的搜集、對(duì)有關(guān)人員的詢問等；對(duì)于客戶需求調(diào)查常用的操作方法包括入戶調(diào)查、街頭攔訪、深度訪談、召開座談會(huì)等。（5）調(diào)查成果的內(nèi)容及表達(dá)方式：首先明確調(diào)查成果應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容，如提交分析報(bào)告、提交調(diào)查數(shù)據(jù)、提交調(diào)查過程中取得的樓書、照片、文件等相關(guān)資料；其次還要明確調(diào)查成果以何種形式提交，如調(diào)查表、數(shù)據(jù)錄入文件、項(xiàng)目位置圖等。（

5、6）調(diào)查時(shí)間要求及費(fèi)用：明確調(diào)查總體時(shí)間要求，必要時(shí)明確各階段工作的時(shí)間要求，并對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用進(jìn)行估算。5.1.2 注意事項(xiàng)：調(diào)查方案應(yīng)在與調(diào)查公司接洽前基本確定，并在與調(diào)查公司溝通和談判過程中結(jié)合對(duì)方的建議進(jìn)行修正，使其既能達(dá)到我方要求的調(diào)查深度又具備可操作性。5.2 調(diào)查公司的比選5.2.1 比選程序（1）選擇2-3家調(diào)查公司進(jìn)行聯(lián)系，與對(duì)方進(jìn)行初步洽談，了解其背景、實(shí)力、人員構(gòu)成情況、以往的業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)的專長(zhǎng)，向基本符合要求并有意承擔(dān)調(diào)查任務(wù)的公司介紹我方的調(diào)查背景和要求，要求對(duì)方就本項(xiàng)目提供建議書或口頭提出其建議和操作方法。（2）對(duì)對(duì)方的建議書或口頭提交方案進(jìn)行評(píng)估和比較，必要時(shí)將評(píng)估

6、和比較的結(jié)果反饋給對(duì)方，要求其修改其方案并對(duì)修改后的方案再次評(píng)估，從中選取最能夠滿足我方要求的方案和調(diào)查公司。2.2.2 注意事項(xiàng)比選過程中獲得的調(diào)查公司的有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)妥善保存，項(xiàng)目結(jié)束對(duì)本次調(diào)查進(jìn)行總結(jié)和調(diào)查公司的評(píng)價(jià)后隨評(píng)價(jià)表一并保存?zhèn)洳椤?.3 簽訂調(diào)查合同5.3.1合同主要內(nèi)容調(diào)查合同應(yīng)采用公司委托調(diào)研合同范本或咨詢合同（經(jīng)營(yíng)管理單位）范文作為主合同文本的范本，其中約定合同名稱、簽約方名稱、合同工作內(nèi)容、各方的權(quán)利和義務(wù)、執(zhí)行時(shí)間和費(fèi)用、合同效力等內(nèi)容。要把經(jīng)過討論的項(xiàng)目調(diào)查方案或項(xiàng)目建議書、具體的調(diào)查名單、調(diào)查表、調(diào)查問卷等詳細(xì)作為附件。2.3.2 注意事項(xiàng)合同中對(duì)于工作內(nèi)容的描述應(yīng)

7、盡可能具體，可能的情況下采用量化指標(biāo)來(lái)表達(dá)，避免雙方理解不一致，使調(diào)研成果的可用性和準(zhǔn)確性下降。5.4 調(diào)查過程的監(jiān)控及結(jié)果的復(fù)核5.4.1過程監(jiān)控：調(diào)查過程中我方應(yīng)對(duì)調(diào)查進(jìn)行過程中監(jiān)控，主要包括：（1）在項(xiàng)目執(zhí)行過程中設(shè)定節(jié)點(diǎn)，定期與執(zhí)行方聯(lián)系，了解項(xiàng)目進(jìn)展情況，以便及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，并防止項(xiàng)目不能按期完成，必要時(shí)根據(jù)實(shí)際執(zhí)行情況調(diào)整調(diào)查方案。（2）對(duì)于街頭攔訪等消費(fèi)者調(diào)查，可對(duì)不同的攔訪點(diǎn)進(jìn)行抽查，檢查實(shí)際操作情況。（3）在調(diào)查過程中和調(diào)查結(jié)束后，抽出部分樣本進(jìn)行復(fù)核。對(duì)于需求調(diào)查，主要用電話復(fù)核，驗(yàn)證問卷是否確實(shí)是被訪者所答；對(duì)于供給調(diào)查，在電話復(fù)核的基礎(chǔ)上還可進(jìn)行實(shí)地調(diào)查驗(yàn)證。（4）

8、錄入過程中出現(xiàn)錯(cuò)誤也是常見問題，必要時(shí)應(yīng)隨機(jī)抽出一定比例的問卷，檢查錄入的準(zhǔn)確率。5.4.2 注意事項(xiàng)對(duì)于調(diào)查數(shù)據(jù)的檢查主要包括以下幾方面：(1) 是否達(dá)到規(guī)定的樣本量；(2) 調(diào)查對(duì)象和樣本的配比是否符合合同的規(guī)定；(3) 每份問卷的完成率是否達(dá)到規(guī)定要求，規(guī)定不可遺漏的重要問題是否有遺漏；(4) 是否出現(xiàn)邏輯性錯(cuò)誤，即相互有一定關(guān)系的不同問題答案相互矛盾通常情況下，總樣本量不會(huì)出現(xiàn)問題，有問題也易發(fā)現(xiàn)。對(duì)于調(diào)查對(duì)象有較特殊要求，尋找符合條件的調(diào)查對(duì)象有一定困難時(shí)，容易出現(xiàn)降低要求和樣本配比不合要求的情況。對(duì)于敏感問題容易出現(xiàn)漏答。檢查邏輯性錯(cuò)誤是驗(yàn)證問卷的真實(shí)性和避免歧義的有效方法，通過這一過程可以發(fā)現(xiàn)是否有作弊現(xiàn)象以及我方、調(diào)查者和被調(diào)查者對(duì)同一問題理解不同的現(xiàn)象，出現(xiàn)后一種情況時(shí)應(yīng)要求就出現(xiàn)歧義的問題進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查或?qū)Υ鸢高M(jìn)行調(diào)整。通過上述容易出問題的方面可以看出，在問卷設(shè)計(jì)時(shí)加入必要的單位、指標(biāo)說(shuō)明、必答題的說(shuō)明，在合同中盡可能具體明確地規(guī)定調(diào)查對(duì)象的條件、樣本配比、有效樣本的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（包括漏答率的要求、準(zhǔn)確率的要求等）、邏輯檢查題目、檢驗(yàn)方法等十分重要，這些工作做到位，可為過程監(jiān)控和復(fù)核打下良好基礎(chǔ)，可大大減少?gòu)?fù)核的工作量。5.5 調(diào)查總結(jié)