新區(qū)建材商貿(mào)城建設(shè)項目策劃可行性研究報告

1、目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc309337014 第一章 總 論 PAGEREF _Toc309337014 h 1 HYPERLINK l _Toc309337015 一、項目概況及目標(biāo) PAGEREF _Toc309337015 h 1 HYPERLINK l _Toc309337016 二、編制依據(jù)及研究范圍 PAGEREF _Toc309337016 h 3 HYPERLINK l _Toc309337017 三、編制原則 PAGEREF _Toc309337017 h 4 HYPERLINK l _Toc309337018 四、要緊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

2、PAGEREF _Toc309337018 h 5 HYPERLINK l _Toc309337019 五、可行性研究結(jié)論 PAGEREF _Toc309337019 h 7 HYPERLINK l _Toc309337020 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 PAGEREF _Toc309337020 h 9 HYPERLINK l _Toc309337021 第三章 項目建設(shè)單位概況 PAGEREF _Toc309337021 h 25 HYPERLINK l _Toc309337022 第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測 PAGEREF _Toc309337022 h 25 HYPERLINK l

3、 _Toc309337023 一、國內(nèi)市場進展預(yù)測 PAGEREF _Toc309337023 h 25 HYPERLINK l _Toc309337024 第五章 項目選址及建設(shè)條件 PAGEREF _Toc309337024 h 33 HYPERLINK l _Toc309337025 一、項目選址 PAGEREF _Toc309337025 h 33 HYPERLINK l _Toc309337026 二、基礎(chǔ)條件 PAGEREF _Toc309337026 h 33 HYPERLINK l _Toc309337027 第六章 建設(shè)方案 PAGEREF _Toc309337027 h 3

4、6 HYPERLINK l _Toc309337028 一、建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc309337028 h 36 HYPERLINK l _Toc309337029 二、建設(shè)原則 PAGEREF _Toc309337029 h 37 HYPERLINK l _Toc309337030 三、建設(shè)目標(biāo) PAGEREF _Toc309337030 h 37 HYPERLINK l _Toc309337031 四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計 PAGEREF _Toc309337031 h 38 HYPERLINK l _Toc309337032 第七章 專業(yè)技術(shù)方案 PAGEREF _T

5、oc309337032 h 41 HYPERLINK l _Toc309337033 一、總平面布置 PAGEREF _Toc309337033 h 41 HYPERLINK l _Toc309337034 二、建筑結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc309337034 h 44 HYPERLINK l _Toc309337035 三、供電系統(tǒng) PAGEREF _Toc309337035 h 44 HYPERLINK l _Toc309337036 四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) PAGEREF _Toc309337036 h 45 HYPERLINK l _Toc309337037 五、給排水設(shè)施 PA

6、GEREF _Toc309337037 h 45 HYPERLINK l _Toc309337038 六、消 防 PAGEREF _Toc309337038 h 46 HYPERLINK l _Toc309337039 七、通風(fēng)空調(diào) PAGEREF _Toc309337039 h 47 HYPERLINK l _Toc309337040 八、節(jié)能措施 PAGEREF _Toc309337040 h 47 HYPERLINK l _Toc309337041 第八章 環(huán)境愛護與安全衛(wèi)生 PAGEREF _Toc309337041 h 48 HYPERLINK l _Toc309337042 一、環(huán)

7、境愛護 PAGEREF _Toc309337042 h 48 HYPERLINK l _Toc309337043 二、安全衛(wèi)生 PAGEREF _Toc309337043 h 48 HYPERLINK l _Toc309337044 第九章 項目組織及運營 PAGEREF _Toc309337044 h 49 HYPERLINK l _Toc309337045 一、莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的治理系統(tǒng) PAGEREF _Toc309337045 h 49 HYPERLINK l _Toc309337046 第十章 項目進度打算 PAGEREF _Toc309337046 h 51 HYPERLIN

8、K l _Toc309337047 一、工程進度打算 PAGEREF _Toc309337047 h 51 HYPERLINK l _Toc309337048 二、工程實施進度表（一期、二期） PAGEREF _Toc309337048 h 52 HYPERLINK l _Toc309337049 第十一章 投資估算與資金籌措 PAGEREF _Toc309337049 h 53 HYPERLINK l _Toc309337050 一、投資估算依據(jù) PAGEREF _Toc309337050 h 53 HYPERLINK l _Toc309337051 二、價格及取費依據(jù)： PAGEREF _

9、Toc309337051 h 53 HYPERLINK l _Toc309337052 五、還貸打算 PAGEREF _Toc309337052 h 55 HYPERLINK l _Toc309337053 十二章、項目財務(wù)評價 PAGEREF _Toc309337053 h 56 HYPERLINK l _Toc309337054 二、稅率及利潤計算 PAGEREF _Toc309337054 h 57 HYPERLINK l _Toc309337055 第十三章 可行性報告結(jié)論 PAGEREF _Toc309337055 h 59附 件：1、項目投資估算表2、銷售與運營收入測算表附 圖：莒

10、東新區(qū)建材家居商貿(mào)城平面圖第一章 總 論日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在對日照市江豪建材家居城的市場進行了考察分析；并對莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)項目可行性展開了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目可行性研究報告。一、項目概況及目標(biāo)項目名稱：莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)地點：莒縣東環(huán)路以西，莒大路以南，是對內(nèi)外優(yōu)勢物流區(qū)域。建設(shè)單位：日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資單位：日照市原昊貿(mào)易有限公司 日照泰坤經(jīng)貿(mào)有限公司 日照泰晟農(nóng)產(chǎn)品有限公司項目運作：日照筑仁建設(shè)項目治理有限公司建設(shè)期限：3年莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項

11、目擬建在莒縣東環(huán)路以西，莒大路以南，與城區(qū)一河之隔，處于莒縣新區(qū)腹地，輻射五蓮、東港、莒南等區(qū)域，日東高速、335省道在此交匯，交通方便、區(qū)域位置優(yōu)越，將為建材倉儲物流最優(yōu)綜合成本的都市建筑重要配套。莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目規(guī)劃占地約366畝，總投資77522萬元人民幣。項目擬建總建筑面積402602平方米，其中：品牌建材展示交易中心38600平方米；綜合服務(wù)中心17010平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)55392平方米；板材石材倉儲交易區(qū)89440平方米；地板倉儲交易區(qū)57760平方米；燈飾倉儲交易區(qū)43320平方米；家居倉儲交易一期總投資10708萬元，形成建筑面積55610平方米二期總投資3

12、8926萬元，形成建筑面積202160平方米的投資，分不建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲交易三期總投資27888萬元，形成建筑面積144832平方米項目建設(shè)目標(biāo)：建材及家居倉儲月吞吐量達到40萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值60億元以上；與近400家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；建立健全建材服務(wù)治理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲治理、信息傳遞、庫存操縱、貨位治理、配載治理和成本操縱等功能；引進第三方建材家居企業(yè)600家以上，為日照及周邊市縣50家左

13、右大型建材家居企業(yè)和日照近20家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)；現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。 本項目的建設(shè)對促進莒縣品牌家居/建材業(yè)做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在莒縣家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化進展。促進莒縣建材業(yè)的優(yōu)化進展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運作的壓力；促進莒縣家居、建材市場的良性進展。宏觀上對莒縣都市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進作用。具有十分重要的現(xiàn)實意義和經(jīng)濟社會效益。二、編制依據(jù)及研究范圍2.1、編制依據(jù)（1）國家、山東省、日照市國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年打算；（2）國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)工程項目經(jīng)濟評價方法

14、與參數(shù)；（4）莒縣關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進展規(guī)劃；（5）莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；2.2、研究范圍（1）項目建設(shè)的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項目選址及建設(shè)條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及治理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析三、編制原則3.1遵照國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年打算關(guān)于“把推動服務(wù)業(yè)大進展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，營造有利于服務(wù)業(yè)進展的政策和體制環(huán)境，拓展新領(lǐng)域，進展新業(yè)態(tài)，培育新熱點，推進服務(wù)業(yè)規(guī)?；?、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營，不斷提高服務(wù)業(yè)比重和水平。加快建立社會化、專業(yè)化

15、、信息化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，大力進展第三方物流，優(yōu)先整合和利用現(xiàn)有物流資源，加強物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本。推動農(nóng)產(chǎn)品、大宗礦產(chǎn)品、重要工業(yè)品等重點領(lǐng)域物流進展。優(yōu)化物流業(yè)進展的區(qū)域布局，支持物流園區(qū)等物流功能集聚區(qū)有序進展。推廣現(xiàn)代物流治理，提高物流智能化和標(biāo)準(zhǔn)化水平?！眮碜龊庙椖慷ㄎ?、進行項目設(shè)計。3.2按照國家經(jīng)貿(mào)委等六部委關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流進展的若干意見的通知要求，明確項目進展總體目標(biāo)。3.3依照山東省和日照市“十二五”打算，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、合理安排進度。3.4按照國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報告編制工作的差不多工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。3.5山

16、東省及日照市目前國民經(jīng)濟水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)進展經(jīng)驗，明確項目建成以后的治理模式、運營模式。3.6項目建設(shè)以建材家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，幸免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。3.7項目建設(shè)積極采納先進技術(shù)和設(shè)備，采購工作實行招標(biāo)采購及比質(zhì)比價采購。3.8消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地點法規(guī)。3.9其它規(guī)定及客戶要求。四、要緊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目于2012年建設(shè)，并可于2015年完工。整個項目可能于2015年達到全部的生產(chǎn)能力，進入正常營運。預(yù)測能夠年實現(xiàn)營業(yè)收入4636萬元。具體指標(biāo)如下：4.1 要緊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目單位指標(biāo)備注1總建筑面積平方米4

17、0260260%用于出售；40%自營2容積率1.653建筑密度41.94建設(shè)工期月365項目總投資萬元775226年平均收入額萬元4636正常營運年4.2銷售及運營收入的測算如下表： 銷售及運營收入的測算表 單位：萬元 名 稱投資期正常運營年份2012年2013年2014年2015年一、銷售收入：20820.0020820.00 20820.00 0.00 （1）家居倉儲區(qū)6065.206065.20 6065.200.00 （2）燈飾倉儲交易區(qū)2598.60 2598.60 2598.600.00 （3）地板倉儲交易區(qū)3465.40 3465.403465.400.00 （4）裝飾材料倉儲交

18、易區(qū)3324.00 3324.00 3324.000.00 （5）板材石材倉儲交易區(qū)5366.00 5366.005366.000.00 二、租賃及運營收入：0.00 767.00 1535.00 4636.00倉儲租賃收入0.00 379.60 759.00 1518.00綜合服務(wù)中心租賃收入0.00 0.00 0.00 408.00 品牌建材展示租賃收入0.00 0.00 0.00 1158.00裝卸服務(wù)費0.00 75.00 150.00 300.00理貨包干費0.00 43.00 86.00172.00信息系統(tǒng)收入0.00 20.00 40.00 80.00 運營收入0.00 150.

19、00 300.00 600.00 其他業(yè)務(wù)收入0.00 100.00 200.00 400.00 三、項目營業(yè)總收入20820.00 21587.0022355.00 4636.00五、可行性研究結(jié)論5.1莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目建設(shè)，符合國家和省市有關(guān)促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)物流業(yè)進展的政策；符合產(chǎn)業(yè)進展方向和要求；項目建設(shè)用地符合土地規(guī)劃要求。5.2項目的建設(shè)將推動十二五規(guī)劃倡導(dǎo)的先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，進展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心。具有推動莒縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟的進展，體系之進程，配套藍色經(jīng)濟的

20、建設(shè)，帶動都市新型建材工業(yè)經(jīng)濟進展，擴大地點社會就業(yè)等現(xiàn)實意義。5.3莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城將招引一批建材品牌商入駐；吸引第三方建材家居經(jīng)營企業(yè)。推動企業(yè)依托南部臨沂商貿(mào)城物流優(yōu)勢條件,通過陸、鐵流通，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在日照的運營成本；有效實現(xiàn)地點經(jīng)濟宏觀物流產(chǎn)值，增加地點財稅。5.4項目的建設(shè)將成為推動日照江豪建材城的有利補充，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲,提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設(shè)將成為莒縣東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)進展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)形成互惠,互動,協(xié)同進展的一支重要經(jīng)濟力量。項目在市場選址方面做了充

21、分的考慮：針對周邊都市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟回報嚴(yán)峻下降狀況，調(diào)查區(qū)域內(nèi)建材家居市場層出上馬，檔次和品行高端的現(xiàn)實，結(jié)合項目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給都市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特不是投資公司來自于日照市頗具規(guī)模的集商貿(mào)流通、農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)于一體的公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建設(shè)單位在多年專業(yè)運營中對建材市場有著獨到進展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司治理建設(shè)，為本項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟回報起到了保障。在滿足土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目

22、投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。建議項目早日開工建設(shè)。 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場進展背景1.1 建材市場現(xiàn)狀據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已進展成為我國市場經(jīng)濟中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費作用十分顯著。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。 近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。平均年市場治理費總額4.5億元；稅金總額9.6億元；攤們租金總額9.8億元；浙江南當(dāng)建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達63.6億元；第二山

23、東淄川區(qū)建材城，成交額達41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃進展。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分不占有一定的比重。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所制造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)

24、。 1.2 建材市場形成的特點和問題 建材企業(yè)后向一體化進展趨勢近年來，原材料漲價差不多成為建材家具廠商特不頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，生活益發(fā)難過。部分建材企業(yè)差不多開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域盡管多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個品牌做代理的渠道商，生

25、活越發(fā)不行過了。因此，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨立品牌。 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；通過近年市場化競爭，差不多形成品牌化趨勢。 資本給予更多關(guān)注風(fēng)險投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。美國凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國聯(lián)想弘毅以6000萬人民幣投資科

26、寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。 出口愛護越來越少涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。 跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)事實上是競爭仍不太充分的行業(yè)。盡管，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素養(yǎng)等都差不多上了幾個臺階，然而其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。 專利意識有所升級隨著中國經(jīng)濟的全球化趨

27、勢，如何尊重和愛護知識產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)愛護一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY至一度是部分企業(yè)的生存法寶。現(xiàn)在，隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請數(shù)量驟增。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了愛護自己的原創(chuàng)設(shè)計，在國內(nèi)也開始打起了知識產(chǎn)權(quán)的官司。盡管追求的未必是勝訴結(jié)果，愛護產(chǎn)權(quán)意識得到彰顯！ 品牌建設(shè)備受重視5年往常，建材商投廣告依舊鳳毛麟角?，F(xiàn)在，建材廣告卻是鋪天蓋地-電視、路牌、公交車、報紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，關(guān)于品牌

28、建設(shè)差不多“沒有感受”?，F(xiàn)在，競爭使他們認識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。 家裝行業(yè)面臨拐點奧運會到來的專門年頭對家裝公司阻礙甚大。房地產(chǎn)開發(fā)交房量下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機遇。假如大型家裝公司能夠抓住機遇，加緊儲備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個大進展的機會。1.3 中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，不管在建材供應(yīng)商中的阻礙力、建材消費者的阻礙力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)進展順應(yīng)了中國人民生活水平的

29、提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價格等因素并舉的進展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達大都市。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景差不多吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。同時中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有專門好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。資金實力成為制約本

30、土建材連鎖的重要緣故，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。1.4 建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢宏觀經(jīng)濟緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務(wù)，在無擔(dān)保前提下能夠提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的合作方銀行目前為 HYPERLINK /realstock/company/sh600036/nc.shtml t _blank 招商銀行與 HYPERLINK /realstock/company/sh601328/nc.shtml t

31、_blank 交通銀行，雙方分不推出的項目是“家裝易”、“分期寶”。一般消費者買房需要支付更多的首期付款。因此，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以立即裝修、新房閑置等尷尬局面?！奔已b按揭創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭服務(wù)，成為促進建材消費促進的新動力。1.5 商業(yè)模式下，建材市場投資的困境動輒幾萬、幾十萬平方米的五金建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；假如將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，關(guān)于投資建材市場的來講，存在一定困境。而市場建設(shè)關(guān)于當(dāng)?shù)刂圃?/p>

32、業(yè)進展具有促進作用，在房地產(chǎn)業(yè)告不高速進展的通路后，促進工業(yè)經(jīng)濟和市場建設(shè)的進展關(guān)于都市經(jīng)濟循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。1.6 項目區(qū)域及周邊建材/家居專業(yè)市場現(xiàn)狀據(jù)一項全國數(shù)據(jù)顯示，2004年我國家居零售額約為1200億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為3400元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應(yīng)該在1萬元以上，而目前日照市每平米年銷售額只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于維持現(xiàn)狀的狀態(tài)。與此同時，眾多建材門市扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營項目雷同，缺少特色。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段?！敖ú拈T市多了，東

33、西都差不多，在選擇上要緊看價格和質(zhì)量?！倍鴺I(yè)內(nèi)人士認為，殘酷的市場競爭差不多使得以往暴利的建材行業(yè)風(fēng)光不再。 日照市建材行業(yè)協(xié)會有關(guān)專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導(dǎo)致的競爭日趨激烈，當(dāng)初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復(fù)存在?，F(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險加劇。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應(yīng)當(dāng)力求錯位，以幸免單純的價格競爭。 2011年關(guān)于日照的家居、建材賣場來講，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強有力的共識，家具龍頭紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場帶來巨大

34、的挑戰(zhàn)。目前日照市建材市場分布要緊集中于日照東部。相比較來講，西部及莒縣周邊區(qū)域建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。西部目前只具有零散傳統(tǒng)的建材門市和家具商場。莒縣東部新區(qū)的開發(fā)蘊藏巨大的市場前景，目前建材市場無法滿足新區(qū)的配套需求。因此，和往常的建材/家具商場相比，莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城不但要有自己的招商標(biāo)準(zhǔn)和定位檔次，更在規(guī)模、檔次、品位和服務(wù)各具特色。在廠家和產(chǎn)品的選擇上，莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城也會選擇擁有自身的生存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求。目前莒縣新進的建材和家居專業(yè)商家，其位置差不多處于莒縣的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運營，將為自身今后的進展造成壓力。1.6 國家

35、及日照市十二五規(guī)劃對建材/家居專業(yè)市場進展提出更新要求國家在十二五規(guī)劃中關(guān)于進展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確指出：堅持市場化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。大力進展要緊面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)，細化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。鼓舞進展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。積極進展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。按照優(yōu)化都市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整都市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。鼓舞社會資金投入服務(wù)業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟比重。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服

36、務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的進展。健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。大都市要把進展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。日照市在十二五規(guī)劃中對商貿(mào)進展進行前瞻性規(guī)劃，目標(biāo)是建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心。實施中鼓舞推進功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設(shè)輻射力強的大中型批發(fā)市場，完善功能，提升檔次。支持進展以連鎖經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營、電子商務(wù)等為要緊特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。加速融入長三角大物流圈，進展大型的商貿(mào)流通集團。1.7都市工業(yè)經(jīng)濟和區(qū)位及物流快速進展對綜合性、專業(yè)化建材/家居專業(yè)市場進展構(gòu)成有效支撐二十一世紀(jì)的前十至二十年，

37、是中國物流需求的高增長期。社會經(jīng)濟進展越來越依靠于現(xiàn)代物流的進展，這是一個國家調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn)代化的必定。山東在進行推進物流治理體制改革，構(gòu)建快速物流運輸平臺和物流信息平臺。今年以來，全省商務(wù)系統(tǒng)圍繞落實“十二五”規(guī)劃，以開展“中意消費惠萬家”活動為總抓手，實施“一保二建三提升工程”，商品供應(yīng)豐富，便民惠民措施深入落實，消費規(guī)模持續(xù)擴大，確保了市場的繁榮穩(wěn)定。1-9月份，全省限額以上批零企業(yè)實現(xiàn)商品零售額5722.7億元，同比增長27.9%，銷售的21大類商品中增幅超過30%的有金銀珠寶、家具、煤炭及制品、石油及制品、建筑及裝潢材料、機電產(chǎn)

38、品及設(shè)備等6大類。房產(chǎn)相關(guān)商品銷售保持較快增長，家具類、建筑及裝潢材料類、五金電料類零售額同比分不增長34.2%、30.2%和28.8%。培育了一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。推進物流標(biāo)準(zhǔn)化治理，整合物流資源，鼓舞郵政、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。到目前年差不多形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與周邊區(qū)域全面對接的現(xiàn)代化綜合物流體系。近年來，莒縣以推進流通業(yè)現(xiàn)代化為主線，加大投資，科學(xué)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推動產(chǎn)業(yè)升級，促進了商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)的平穩(wěn)較快進展，己經(jīng)是山東省內(nèi)最為重要的交通樞紐，具有優(yōu)越的經(jīng)濟地理條件。特不是，莒縣處于藍色經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，將成為以良好的經(jīng)

39、濟地理條件和便利的物流為條件，開展低成本、高效率地服務(wù)。1.7.1運輸支撐條件莒縣南靠 HYPERLINK /view/411557.htm t _blank 兗石鐵路，北近膠濟鐵路，中有 HYPERLINK /view/274670.htm t _blank 膠新鐵路，立即開工的 HYPERLINK /view/6204.htm t _blank 山西中南部鐵路大通道橫貫東西，東臨 HYPERLINK /view/77577.htm t _blank 日照港。 HYPERLINK /view/157693.htm t _blank 206國道和335省道交匯莒城，交通十分便利。全縣村村通公路

40、，縣道路全部實現(xiàn)了硬化，擁有日照最優(yōu)越的物流條件。為項目的建材/家居材料的配送與交易提供了優(yōu)越的條件。1.7.2 生活配套支撐條件電信全部實現(xiàn)了交換程控化和傳輸數(shù)字化，國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)差不多開通； HYPERLINK /view/69126.htm t _blank 電力供水設(shè)施日臻完善配套，供電網(wǎng)絡(luò)科學(xué)合理，可靠性強，現(xiàn)有35KV HYPERLINK /view/406127.htm t _blank 變電站15座，年供電量達3.866億千瓦時，足以保證全縣工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活需要；縣城供水系統(tǒng)已成網(wǎng)絡(luò)，已建成現(xiàn)代化水廠五座，日供水可達10萬噸， HYPERLINK /view/1714883.

41、htm t _blank 工業(yè)生產(chǎn)和居民生活用水有充分保障。衛(wèi)生機構(gòu)齊全， HYPERLINK /view/178859.htm t _blank 醫(yī)療設(shè)施先進，縣屬兩處醫(yī)院均達到 HYPERLINK /view/1861050.htm t _blank 二級甲等醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)。廣播電視蓬勃進展，已并入全省有線電視傳輸網(wǎng)絡(luò)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍建起了電視差轉(zhuǎn)臺。 HYPERLINK /view/30796.htm t _blank 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，已形成較現(xiàn)代化的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，有大型商場，娛樂中心20余處，有設(shè)施完備的涉外賓館酒樓18處，可為中外朋友提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。因此，從莒縣的交通運輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組織條件和生

42、活配套支撐條件分析，莒縣己初步具備進一步建設(shè)規(guī)?；⒔M織化程度更高的物流服務(wù)設(shè)施而進展現(xiàn)代物流的差不多條件。二、莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目建設(shè)的意義2.1 推進日照市建材專業(yè)市場的健康進展項目的建設(shè)和運營是莒縣現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)以綜合運輸、倉儲、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代建材專業(yè)市場提供積極的進展契機和實踐空間。有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等對現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會化協(xié)作；有利于促進品牌建材/家居市場的內(nèi)循環(huán)進展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射

43、。有效解決目前莒縣建材/家居在商業(yè)化模式下運營成本的壓力，提高經(jīng)濟危機對建材市場需求萎縮的抵抗力。2.2 培養(yǎng)和造就莒縣以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城建設(shè)將大大促進莒縣引進和利用省際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。項目建成后通過引入國內(nèi)先進專業(yè)市場信息治理與運作技術(shù)在建材專業(yè)市場上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金治理渠道與便用方式，讓先進的建材大宗運營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運作為莒縣建材專業(yè)服務(wù)進展提供良好的范例與榜樣。與日照大型建材超市在商業(yè)化模式遇到：產(chǎn)品價格過高；進駐品牌失控；消費需求導(dǎo)向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。本項目的建設(shè)將以如下方式進行提

44、升和改善策略：A消費環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動扶梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費者感受到前所未有的尊重。B集中先進的品牌展示系統(tǒng)：以品牌展示為要緊形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。C先進信息化的經(jīng)營治理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺；依托物流優(yōu)勢條件，實施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場拓展和團購，深度服務(wù)市場；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場品牌。D提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化治理模式。E超大經(jīng)營規(guī)模倉儲治理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。F跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢合作伙伴

45、。為品牌建材商和運營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進化的建材交易和集散中心。2.3 充分發(fā)揮基礎(chǔ)優(yōu)勢，促進該地域的物流產(chǎn)業(yè)片區(qū)、規(guī)?；M展項目的建設(shè)將有效的整理亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動進展，做強做大區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模。促進都市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學(xué)化進展。三、莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目建設(shè)的必要性3.1引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化莒縣及帶動周邊潛在建材市場需求商貿(mào)活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。盡管莒縣及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著的建材市場需求，但莒縣眾多建材/家居專業(yè)超市在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和區(qū)位差不多上集中在鬧市區(qū)，重復(fù)

46、定位，導(dǎo)致市場間的惡性競爭，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導(dǎo)致市場對外輻射能力較弱。本項目的投資將集中莒縣建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務(wù)中心。其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接藍色經(jīng)濟進展機遇，對五蓮、沂水、東港、沂南等周邊縣域的建材市場有獨特的輻射優(yōu)勢。增強日照建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善各自為政進展的阻力。隨著莒縣整體經(jīng)濟的進展和都市位度的提升，莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)都市場產(chǎn)業(yè)帶，必將促進物流需求，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化進展，有力地支持了現(xiàn)有陸、水、鐵的設(shè)施銜接以

47、及交通運輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運作水平得以提高。3.2 支撐了該區(qū)域的有效物流市場機制建立物流的市場化與經(jīng)濟進展的市場化程度直接相關(guān)，同時也與市場開放、管制相關(guān)聯(lián)。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學(xué)；需要網(wǎng)絡(luò)上各個結(jié)點之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。服務(wù)的無形化特點、各種復(fù)雜的費率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、操縱和結(jié)算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，

48、包括市場準(zhǔn)入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。物流集中服務(wù)運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實踐，對莒縣實現(xiàn)市場管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現(xiàn)實的意義。3.3 充分發(fā)揮莒縣區(qū)域都市輻射功能莒縣把實施重點藍色項目帶動戰(zhàn)略與培植產(chǎn)業(yè)進展優(yōu)勢有機結(jié)合，形成區(qū)域進展新格局，全面推進藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)。作為山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的有機組成部分，莒縣量身定做“藍色外衣”，堅持規(guī)劃先行。立足資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和進展實際，遵循“藍色規(guī)律”確定進展定位：建設(shè)綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地縣，臨港先進制造加工業(yè)基地縣，自然、生態(tài)、歷史文

49、化旅游縣，“藍色走廊”物流基地縣。作為日照藍色經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃建設(shè)中的中部產(chǎn)業(yè)進展軸，莒縣充分考慮自身產(chǎn)業(yè)布局和環(huán)境承載能力，著眼于以后進展需要，在地理空間上初步確定了“一帶雙軸三城五園區(qū)”的空間架構(gòu)，加快建設(shè)“藍色載體”，確定了以融入魯南臨港產(chǎn)業(yè)帶，以206國道、335省道為軸線，縱橫拓展、輻射城鄉(xiāng)；以老城區(qū)、新城區(qū)（項目所在地）和北部產(chǎn)業(yè)區(qū)三個功能區(qū)為重點，集中打造藍色經(jīng)濟區(qū)亮點；以縣工業(yè)園區(qū)、日照臨港工業(yè)莒縣配套基地和龍山、招賢、浮來產(chǎn)業(yè)聚攏區(qū)為主體，突出打造五個藍色經(jīng)濟板塊，逐步形成特色明顯、分工協(xié)作、產(chǎn)業(yè)聚攏的藍色經(jīng)濟區(qū)建設(shè)格局。 莒縣經(jīng)濟綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟實力基礎(chǔ)上的以商品

50、流通、金融服務(wù)和信息治理的為代表的經(jīng)濟重要都市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域進展提供服務(wù)的經(jīng)濟重要都市擴散效應(yīng)，力爭在山東省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟輻射作用。莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城的建立，是莒縣建材工業(yè)經(jīng)濟進展和發(fā)揮上述經(jīng)濟中心都市功能的最佳窗口和有效途徑。3.4 有效推動建材行業(yè)經(jīng)濟，服務(wù)都市進展目標(biāo)建設(shè)商貿(mào)物流業(yè)對莒縣經(jīng)濟社會進展的促進作用要緊體現(xiàn)在以下方面： 培育新的經(jīng)濟增長點經(jīng)濟的進展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場，是促進工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。市場的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟的增長點，還通過對

51、外的物流促進莒縣自身建材行業(yè)的經(jīng)濟進展。促進莒縣現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進程。是莒縣經(jīng)濟進展的重要支撐條件。 制造經(jīng)濟進展的環(huán)境莒東新區(qū)建材家居商貿(mào)城項目的建設(shè)，將制造莒縣良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與進展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟進展水平制造了條件?，F(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟的進展是與社會進展時期水平相適應(yīng)的。從莒縣當(dāng)前的經(jīng)濟進展總量和都市化水平來看，其進展盡管領(lǐng)先于周邊的其他都市，但領(lǐng)先程度并不十分突出。同時，與周其他縣域相比較，其經(jīng)濟實力尚待加強。在市場經(jīng)濟條件下，市場競爭也體現(xiàn)在都市間的競爭方面，這將使莒縣在經(jīng)濟積聚和擴散的范圍受到制約。加快進展以商貿(mào)服務(wù)流為平臺的經(jīng)濟體，將更好的服務(wù)莒縣“縣域經(jīng)濟向更高層次提

52、速進展”的進展目標(biāo)，增強都市經(jīng)濟輻射能力。第三章 項目建設(shè)單位概況公司名稱：日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本：人民幣3000萬元法 人：林世東企業(yè)登記注冊類型：有限責(zé)任公司日照泰晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于日照市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)高新六路，注冊資金3000萬元。以房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)，租賃，物業(yè)治理為經(jīng)營范圍。其在日照市是一家有規(guī)模的集體房地產(chǎn)開發(fā)公司。該企業(yè)形成了林世東等為領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)范化企業(yè)治理高層人員。目前公司擁有職員近80人，其中治理人員20人，公司正在建立完善運營體制，積極培訓(xùn)了一支穩(wěn)定的，技術(shù)熟練中層技術(shù)治理人才。第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測一、國內(nèi)市場進展預(yù)測1.1 國內(nèi)建材工業(yè)進展預(yù)測2010

53、年建材工業(yè)將向又好又快方向進展?？赡芙ú墓I(yè)增加值增長速度22%；水泥產(chǎn)量14.7億噸，增長8%；平板玻璃產(chǎn)量6億重量箱，增長15%。水泥制品、技術(shù)玻璃、玻璃纖維及制品、輕質(zhì)建材等產(chǎn)品產(chǎn)量接著保持較快增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)接著優(yōu)化，要緊行業(yè)先進生產(chǎn)力比重接著提高。水泥新型干法工藝比例可望達到56%，浮法玻璃比例達到85%。2010年建材行業(yè)的三大進展重點：著力推進技術(shù)進步和自主創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快用先進生產(chǎn)力取代落后生產(chǎn)力；以節(jié)能減排為中心，大力進展循環(huán)經(jīng)濟，努力實現(xiàn)又好又快進展；加快產(chǎn)品升級換代，節(jié)約能源資源。近兩年我國對部分建材產(chǎn)品出口退稅調(diào)整幅度較大，企業(yè)還需有一個消化汲取的過程，但從長

54、遠來看，調(diào)整出口退稅，有助于促進資源的合理配置和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升質(zhì)量檔次，出口退稅率降低帶來的阻礙能夠逐步消化。建材行業(yè)作為高耗能行業(yè)，其過熱和不平衡進展，加大了節(jié)能減排任務(wù)實現(xiàn)的難度。建材行業(yè)落后生產(chǎn)能力依舊較多，加快推進淘汰落后產(chǎn)能的工作面臨專門多挑戰(zhàn)。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度專門低，結(jié)構(gòu)不平衡問題嚴(yán)峻。過于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)和異常激烈的市場競爭導(dǎo)致總體產(chǎn)能過剩。這些問題的存在阻礙了我國建材行業(yè)的健康進展。以后幾年，我國建材工業(yè)進展速度可能略高于國民經(jīng)濟進展速度，然而與世界發(fā)達國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產(chǎn)品需要進口。由于建材行業(yè)成本上漲，中低

55、檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產(chǎn)品因為漲價涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價涌入高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應(yīng)，如此勢必會使中高檔產(chǎn)品的價格競爭更加激烈。國家將接著實施宏觀調(diào)控，以達到建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的目標(biāo)。依照建材行業(yè)“十二五”結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，我國將鼓舞支持建材行業(yè)的大企業(yè)集團進展，提高產(chǎn)業(yè)集中度；大力進展新型干法水泥等先進工藝和玻璃深加工業(yè)務(wù)，淘汰落后產(chǎn)能工藝。國家輕工局公布統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱：2008-2011年，國內(nèi)室內(nèi)裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。其中，家庭裝飾占50%。因此，室內(nèi)裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。為輕工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級換代發(fā)揮了重要作用。隨著當(dāng)前住房制度改革的不斷

56、深入，建材業(yè)對拉動市場消費將起到更積極的促進作用。2011年全國要緊新型建材需求總量預(yù)測表單位新型防水卷材保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸12016050-60100平方米2.5億4000-5000萬1400萬4億5000-8000萬1.1 國內(nèi)家居市場龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢隨著我國泛家居行業(yè)的不斷進展，目前的行業(yè)脈動呈現(xiàn)以下特征：供過于求、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，一些國內(nèi)、國外的投資商在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實際需求和項目進展前景的情況下，僅憑借強大的經(jīng)濟實力，盲目地興建市場。使得我國許多地

57、區(qū)尤其是一類都市家居建材市場的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)比較明顯的“泡沫”特征，處于“超飽和”狀態(tài)。以北京為例，僅從六里橋南里到玉泉營環(huán)島4公里左右的三環(huán)路兩側(cè)，竟遍布了十幾家大型家居建材市場。這種現(xiàn)象在其它大都市也較普遍，經(jīng)常會見到一些超大型的家居建材市場集群。由于區(qū)域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現(xiàn)不正當(dāng)競爭。其要緊緣故確實是在需求一定的條件下，“同行”過多，“分母”太大。假如這種情況再不得到抑制，任其進展，不僅會擾亂正常的市場秩序，阻礙行業(yè)的健康進展，還會造成社會資源的白費。 理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元就我國泛家居行業(yè)其

58、進展軌跡應(yīng)該是，經(jīng)營商品經(jīng)營商戶經(jīng)營治理經(jīng)營誠信經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營品牌一直到所有經(jīng)營理念的核心，其本質(zhì)確實是家居建材流通載體為消費者制造一切有利條件，實現(xiàn)其消費利益的最大化。其要緊形式能夠概括為，攤位制賣場、建材超市和獨立的品牌專賣店。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對有限，因而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依舊是處于主導(dǎo)地位的攤位制賣場和漸進的建材超市。能夠講，當(dāng)前我國家居建材流通領(lǐng)域已呈現(xiàn)出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態(tài)勢。 細分市場、錯位經(jīng)營在當(dāng)前家居建材流通領(lǐng)域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何依照區(qū)域需求、同行狀況、結(jié)合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強競爭力的一個重要途徑確實是“細分市場

59、、錯位經(jīng)營”。其戰(zhàn)略設(shè)計的著眼點應(yīng)首先將區(qū)域消費指數(shù)及結(jié)構(gòu)進行細分：是以價格為“消費閥啟點（消費啟動點）”的剛性消費一族為受眾?；蛞云放?、品味、素養(yǎng)并通過消費來體現(xiàn)其社會角色將價值作為“消費閥啟點”的彈性消費一族作為消費對象。依舊瞄準(zhǔn)以身份、“面子”、成就等作為“消費閥啟點”的反彈性消費一族，定位在VIP賣場。從理論上講，能將上述“三族”兼容因此最好，在幸免同質(zhì)化競爭，取得了良好業(yè)績。 增強素養(yǎng)、做強做大就流通企業(yè)的競爭力而言，其關(guān)鍵確實是綜合素養(yǎng)的較量，要盡快增強和提升“賣場素養(yǎng)”。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場份額、賣場信譽度、服務(wù)效率、經(jīng)營理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè)內(nèi)阻礙力、對商

60、戶的利益親和力、對消費者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利、團隊建設(shè)、舵手掌控能力等，它是一個綜合評價體系。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強做大，既要增強硬實力，又要增強軟實力。在戰(zhàn)略設(shè)計和戰(zhàn)術(shù)打法上：一要堅持創(chuàng)新，要從以往的“經(jīng)營商品”向“經(jīng)營服務(wù)”和“經(jīng)營消費”轉(zhuǎn)變，要科學(xué)看待品牌與服務(wù)的辨證關(guān)系，注重信用和服務(wù)的經(jīng)營；其次要完善和加強“賣場功能”，即交易功能、服務(wù)功能、展示功能及感受功能的建設(shè)；第三要依照賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費、彈性消費和反彈性消費；最大限度地挖掘“服務(wù)效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。發(fā)達國家流通行業(yè)的進展歷程，使以賣場品牌化、集約化