房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1、第五章房屋及設(shè)施設(shè)備管理房屋及設(shè)備設(shè)施管理是指對物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施和屬于房屋共用部位的日常運(yùn)行維護(hù)和管理、大中小修及更新改造。房屋及設(shè)備設(shè)施管理涉及面廣，技術(shù)含量高,關(guān)系到物業(yè)的正常運(yùn)行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。第一節(jié)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理概述一、物業(yè)設(shè)施設(shè)備物業(yè)設(shè)施設(shè)備，是指房屋及附屬于房屋建筑業(yè)主共用的各類設(shè)施設(shè)備的總稱,它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)與必要條件。物業(yè)設(shè)施設(shè)備主要分為：房屋與設(shè)施、強(qiáng)電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同

2、的約定和有關(guān)規(guī)定,運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對房屋及各種設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、維修實(shí)施管理，保證房屋、設(shè)施、設(shè)備的正常使用，提高房屋、設(shè)施、設(shè)備的完好率，延長房屋、設(shè)施、設(shè)備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋、設(shè)施、設(shè)備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效、人益。（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在整個(gè)物業(yè)管理中處于非常重要的地位，它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。1.用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的根本目標(biāo)具體為：保持設(shè)施、設(shè)備完好，滿足其使用功能；確保物業(yè)及使用人的安全；促進(jìn)物業(yè)保值增值。2

3、衡量物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的三個(gè)指標(biāo)1）房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。危房率，是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。設(shè)備完好率，是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備總數(shù)量的百分率。3物業(yè)設(shè)施設(shè)備完好的基本標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)與零部件完整齊全；設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，滿足使用功能；設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料及管理記錄齊全；設(shè)施、設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；防水、防凍、保溫、防腐、安全、標(biāo)識等措施完整有效。二）物業(yè)設(shè)備管理的意義1）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。2）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理，是延長物業(yè)使用年限、降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用

4、、提高物業(yè)價(jià)值和使用價(jià)值、使物業(yè)保值增值的有效手段。3）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是城市經(jīng)濟(jì)和社會管理及文明建設(shè)和發(fā)展的需要。4）良好的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理能提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)也能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。三、物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案主要包括設(shè)備原始檔案，設(shè)備技術(shù)資料和政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，以及設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)、修理改造的使用管理檔案。其目的在于實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理，便于事后追溯，還可以作為管理的證據(jù)。1物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的建立1）新建物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立。設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)檔案

5、的建立。設(shè)施設(shè)備原始技術(shù)資料收集，主要是在物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備和系統(tǒng)承接查驗(yàn)雙方交接時(shí)由交驗(yàn)方提交的物業(yè)清單，物業(yè)竣工圖紙、竣工資料和技術(shù)資料，設(shè)備生產(chǎn)廠家的安裝、維護(hù)、使用說明書與合同書等。承接方應(yīng)安排專人按有關(guān)規(guī)范和制度的規(guī)定進(jìn)行分類整理建檔，永久保存；按借閱制度供查閱使用。設(shè)備基礎(chǔ)管理檔案的建立。設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)管理檔案是隨設(shè)施設(shè)備同壽命保存的。它主要包括：房屋清單共用設(shè)施清單設(shè)備登記卡設(shè)備清單設(shè)備臺賬設(shè)備卡等。其中：房屋清單和共用設(shè)施清單是按照物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)接收的清單到現(xiàn)場進(jìn)行核對、查驗(yàn)確認(rèn)后形成的。設(shè)備登記卡是在物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，依據(jù)設(shè)備的銘牌和裝箱單的內(nèi)容進(jìn)行填寫的，是設(shè)備的原始資料的真實(shí)

6、反映。而設(shè)備清單是根據(jù)設(shè)備登記卡的信息制作的，它主要用于方便設(shè)備管理，如管理人員隨時(shí)查詢和編制維修保養(yǎng)計(jì)劃和機(jī)配件采購計(jì)劃時(shí)應(yīng)用。設(shè)備臺賬是對于重要的一、二類設(shè)備進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，如電梯、高壓配電設(shè)備、空調(diào)的制冷主機(jī)、鍋爐、消防設(shè)備等。設(shè)備卡掛在（粘貼在）設(shè)備上的醒目位置，一臺設(shè)備一個(gè)卡。設(shè)備管理的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。2）設(shè)施設(shè)備使用管理檔案。設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)檔案。設(shè)施設(shè)備使用維護(hù)檔案的保存年限一般為35年,可定期處理。主要包括：設(shè)備運(yùn)行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報(bào)告、維修保養(yǎng)計(jì)劃、維修保養(yǎng)報(bào)告、設(shè)備完好率檢查評定、設(shè)備系統(tǒng)狀態(tài)參數(shù)測定記錄、設(shè)備系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗(yàn)報(bào)

7、告等。設(shè)施設(shè)備修理、改造檔案。主要包括：設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)的專項(xiàng)修理，大修、中修，改造計(jì)劃，實(shí)施合同，實(shí)施報(bào)告，驗(yàn)收報(bào)告等。設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢檔案。主要包括：設(shè)施、設(shè)備的報(bào)廢申請、評估、報(bào)廢記錄等。2物業(yè)設(shè)施設(shè)備檔案的管理原始檔案資料應(yīng)統(tǒng)一編號，規(guī)范管理、分錄類歸檔、嚴(yán)格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復(fù)制供應(yīng)；其他要求與物業(yè)檔案管理的規(guī)定一樣。設(shè)備檔案資料按每臺單機(jī)整理，存放在設(shè)備資料檔案內(nèi)，檔案編號與設(shè)備編號一致，按編號順序排列，定期進(jìn)行登記和資料歸檔、更新，達(dá)到物業(yè)管理檔案管理標(biāo)準(zhǔn)要求。二）實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同的行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)

8、活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段。主要包括：在管理中導(dǎo)入14001、ISO9001、18001質(zhì)量、環(huán)境、健康安全國際標(biāo)準(zhǔn)管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，制定房屋、設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)等，完善物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的管理制度、操作規(guī)程與作業(yè)流程。三）計(jì)劃管理，規(guī)范的設(shè)施設(shè)備管理必須遵循PDCA循環(huán)法則，即：計(jì)劃、實(shí)施、檢查、總結(jié)提高。因此，計(jì)劃是保證各項(xiàng)工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，只有科學(xué)合理的計(jì)劃，才能保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的計(jì)劃內(nèi)容包括：專業(yè)技術(shù)人員作業(yè)安排計(jì)劃，即技術(shù)工人崗位作業(yè)安排表；各類專業(yè)設(shè)備運(yùn)行計(jì)劃，如投入設(shè)備臺數(shù)、開機(jī)時(shí)間、運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)、巡檢周期等；設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，包括維保設(shè)備名稱、

9、項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、資源、實(shí)施人等；設(shè)施設(shè)備大、中修，更新改造，報(bào)廢計(jì)劃；設(shè)備及物資采購計(jì)劃、資金應(yīng)用計(jì)劃等。四）專項(xiàng)對外專業(yè)委托分包管理隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技進(jìn)步，人們對生存環(huán)境的要求提高，物業(yè)項(xiàng)目配套的共用設(shè)施設(shè)備愈來愈全，科技含量愈來愈高，對管理者的要求亦隨之提高；加上社會專業(yè)化分工越來越細(xì)，物業(yè)管理用工成本逐年提高。為了實(shí)現(xiàn)高水平、最經(jīng)濟(jì)合理的管理目標(biāo)，物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的專業(yè)化維修保養(yǎng)和大、中修改造，亦可以采用專項(xiàng)對外專業(yè)委托分包管理的方法，即對專項(xiàng)外委分包管理。五）施工管理物業(yè)項(xiàng)目在管理中不可避免地會有工程施工，而任何施工都會給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來影響與干擾，并對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量造成負(fù)面

10、影響，因此，物業(yè)管理者要重視項(xiàng)目內(nèi)的施工管理。1施工許可管理包括：任何單位需到物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行施工，必須按規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)，并到物業(yè)管理處辦理施工登記手續(xù)，提交相關(guān)證件和資料。物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)、全面地審核申請人和施工人員的證件和資料，必要時(shí)需征得相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人同意，符合要求時(shí)才能辦理開工手續(xù)。雙方必須簽訂施工管理協(xié)議，規(guī)范施工管理。簽發(fā)施工入場證，包括：施工設(shè)備、材料、人員等。張貼施工公示，告知業(yè)主和物業(yè)使用人。2施工過程管理包括：嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工，認(rèn)真履行管理協(xié)議，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。采取有效措施，確保安全。施工區(qū)域必須封閉隔離，文明施工，盡力避免干擾。施工現(xiàn)場明示施工單位、內(nèi)容、時(shí)

11、間、要求、責(zé)任人、安全人、投訴方式、管理者等，以便聯(lián)系或投訴。定期或隨時(shí)進(jìn)行施工監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。工程結(jié)束立即清理現(xiàn)場，恢復(fù)原狀。施工管理過程要全面記錄，歸檔保持。六）安全管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備的安全管理主要是建立健全安全管理制度，完善各類設(shè)施設(shè)備的安全操作規(guī)程和突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，強(qiáng)化管理及操作人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高全員的安全生產(chǎn)意識及應(yīng)變能力，有效控制和減少設(shè)施設(shè)備故障，避免各類事故的發(fā)生，確保物業(yè)與使用人和物業(yè)服務(wù)人員的安全。安全管理主要包括：1建立完善安全管理制度主要包括：設(shè)施設(shè)備使用管理制度，如值班制度、交接班制度、巡查制度、崗位責(zé)任制、設(shè)備機(jī)房出入管理制度、消防設(shè)備管理制度、安防設(shè)

12、備管理制度、電梯使用管理制度、高空作業(yè)管理制度等。2完善落實(shí)各類設(shè)備運(yùn)行、維修安全操作過程主要包括：高低壓停、送電安全操作過程，高低壓倒閘安全操作過程，電氣設(shè)備巡檢規(guī)程，電梯運(yùn)行操作規(guī)程，制冷機(jī)運(yùn)行操作安全過程，空調(diào)機(jī)組安全操作規(guī)程，水泵運(yùn)行操作規(guī)程，消防水泵試運(yùn)行操作規(guī)程，送排風(fēng)風(fēng)機(jī)安全操作規(guī)程，燃煤、燃?xì)猓ㄓ停?、電鍋爐安全操作規(guī)程等設(shè)備運(yùn)行安全操作規(guī)程，以及各類設(shè)備的維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程等。3建立完善各類設(shè)施設(shè)備突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案主要包括：突然停電、停水、停氣（汽）、停暖應(yīng)急預(yù)案，水、汽、氣管道爆管泄漏應(yīng)急預(yù)案，突發(fā)設(shè)備事故、人身事故應(yīng)急預(yù)案，自然災(zāi)害突發(fā)應(yīng)急預(yù)案，房屋安全突發(fā)應(yīng)急預(yù)案等設(shè)

13、施設(shè)備突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。4加強(qiáng)設(shè)備安全專業(yè)培訓(xùn)，提高全體設(shè)施設(shè)備管理、操作員工的安全意識和應(yīng)急處理能力做到人人都是安全員，個(gè)個(gè)關(guān)注房屋設(shè)施設(shè)備安全，推動(dòng)全員安全管理，確保物業(yè)安全。5設(shè)施設(shè)備故障處理設(shè)施設(shè)備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時(shí)的狀態(tài)，稱為設(shè)施設(shè)備故障。設(shè)施設(shè)備故障管理包括：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生。6設(shè)施設(shè)備事故管理1）設(shè)施設(shè)備事故及其類別。設(shè)施設(shè)備故障所造成的停機(jī)時(shí)間或修理費(fèi)用達(dá)到規(guī)定限額者為設(shè)施設(shè)備事故。其分類如下：一般事故，修理費(fèi)用一般設(shè)備5005000元，重要

14、設(shè)備iOOO10000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）1030分時(shí),為一般事故；重大事故，修理費(fèi)用一般設(shè)備在5000元以上，重要設(shè)備10000元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）30分以上時(shí)，為重大事故；特大事故，修理費(fèi)用在10萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時(shí)，為特大事故。2）設(shè)施設(shè)備事故的性質(zhì)。由于人為原因造成的事故，稱責(zé)任事故；因設(shè)備的設(shè)計(jì)制造、維修質(zhì)量不良和安裝、調(diào)試不當(dāng)引起的事故，稱質(zhì)量事故；因各種自然災(zāi)害造成的事故，稱自然事故。3）設(shè)施設(shè)備事故的調(diào)查分析及處理。設(shè)施設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)立即切斷電源、水源、氣（汽）源，保護(hù)現(xiàn)場，逐級上報(bào)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、分析和

15、處理。事故的分析要客觀、全面、實(shí)事求是。事故的處理要遵循“三不放過”的原則，即：事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任者和群眾未受到教育不放過；沒有防范措施不放過。4）設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告及原始資料。發(fā)生設(shè)施設(shè)備事故的單位或部門應(yīng)在三日內(nèi)認(rèn)真填寫事故報(bào)告單，上報(bào)設(shè)施設(shè)備管理部門，并按有關(guān)規(guī)定逐級上報(bào)。事故處理和修復(fù)后應(yīng)填寫記錄，計(jì)算維修費(fèi)，與原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計(jì)上報(bào)。第二節(jié)房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理一、房屋及共用設(shè)施、場地的種類與組成一）房屋的種類與基本組成部分1房屋種類的劃分1）按房屋結(jié)構(gòu)的類型和材料可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)；2）按房屋承重受力方式可分為：墻承重結(jié)

16、構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或簡體框架結(jié)構(gòu)承重及大空間結(jié)構(gòu)承重等；3）按房屋的層次和高度可分為：低層建筑、多層建筑和高層建筑（包括小高層、高層和超高層）；4）按房屋的用途可分為：居住、商用、工業(yè)、辦公、公共和其他。2房屋的基本組成部分1）主體結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)、承重構(gòu)件（梁、柱、承重墻等）、非承重墻、屋面、樓地面等；裝飾裝修門窗、內(nèi)外粉層、頂棚、細(xì)木裝飾、內(nèi)外飾材裝修等；設(shè)施設(shè)備水衛(wèi)、電氣、暖通、空調(diào)、特殊設(shè)備（電梯）安防、消防、避雷、通信、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等。二）房屋共用部位的組成般包括：建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。三）共用

17、設(shè)施與場地般包括：道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施、健身設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。二、房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理的內(nèi)容、方法與要求（一）房屋共用部位、共用設(shè)施與場地使用、維護(hù)的內(nèi)容、方法與要求（1）房屋共用部位、共用設(shè)施與場地的使用管理主要是通過物業(yè)使用說明書、管理規(guī)約及物業(yè)管理者廣泛的宣傳、溝通，使業(yè)主和物業(yè)使用人及物業(yè)管理、操作人員在充分了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上，正確使用房屋和共用設(shè)施設(shè)備。（2）房屋共用部位、共

18、用設(shè)施與場地巡檢、維護(hù)的內(nèi)容、方法與要求，見表5-1。表5.1房屋共用部位、共用設(shè)施與場地巡檢、維護(hù)的內(nèi)容、方法與要求序號項(xiàng)目周期內(nèi)容及要求方法1.結(jié)構(gòu)1.1地基基礎(chǔ)半年有足夠承載能力，尢超過人工觀察、記允許范圍的不均勻沉降錄，（肉眼觀察無明顯裂縫）1.2承重構(gòu)半年肉眼觀察承重構(gòu)件，平直發(fā)現(xiàn)沉降和件：梁、柱、墻、牢固，無傾斜變形、裂縫、異?，F(xiàn)象，及松動(dòng)、腐朽、蛀蝕時(shí)報(bào)告有關(guān)板、屋架1.3非承重墻半年磚墻平直完好，無風(fēng)化破部門查勘鑒定、修繕屋面半年不滲漏，防水層、隔熱層、人工觀察、記保溫層完好，積塵甚少，錄，排水暢通，雨季加強(qiáng)檢查清潔、維護(hù)，必要時(shí)安排維修1.5樓地面半年砼塊料面層平整、無碎裂1

19、.6地下室頂板半年不滲漏，雨季加強(qiáng)檢查序號項(xiàng)目周期內(nèi)容及要求方法2.裝修2.1室內(nèi)外飾材地面每月地面平整，無破損，定期清洗、結(jié)晶、打蠟人工觀察、記錄，清潔、維護(hù)，必要時(shí)維修2.2室外墻面裝飾3個(gè)月兀整牛固，無大量積塵、空鼓、剝落、破損和裂縫2.3室內(nèi)墻面裝飾3個(gè)月完整牢固，無明顯積塵、破損、空鼓和裂縫2.4門窗（含防火門、窗）3個(gè)月完整無損，無積塵，開關(guān)靈活、嚴(yán)密，玻璃、五金齊全，油漆完好2.5天花3個(gè)月完整，牢固，無破損、變形、下垂脫落2.6細(xì)木裝修3個(gè)月完整，牢固，油漆完好3.場地與景觀3.1廣場地面每月地面平整，無破損，排水順暢，設(shè)施、標(biāo)識完善3.2道路每月路面平整，無破損，排水人工觀察

20、、記順暢，設(shè)施、標(biāo)識完善錄，3.3停車場每月路面平整，無破損，排水清潔、維護(hù)，順暢，設(shè)施、標(biāo)識完善必要時(shí)維修3.4景觀每月完整、美觀、清潔，設(shè)施、標(biāo)識完善3.5綠化每周長勢良好，無病蟲害，清潔，標(biāo)識完善4.共用設(shè)施4.1大門、圍每月完整，無銹蝕、破損，標(biāo)欄（墻）識完善4.2健身器材每周完整，無銹蝕、破損、安人工觀察、記全隱患，標(biāo)識完善錄，4.3公示、宣每周完整，無銹蝕、破損，標(biāo)清潔、維護(hù)，傳欄識完善，內(nèi)容達(dá)標(biāo)必要時(shí)維修4.4信報(bào)箱每周完整，無銹蝕、破損，標(biāo)識完善4.5垃圾箱每周清潔、完整、無破損，標(biāo)（站）識完善（二）房屋主體結(jié)構(gòu)的安全鑒定、房屋完好率評定（1）房屋主體結(jié)構(gòu)的安全鑒定，是在物業(yè)管

21、理過程中發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)安全隱患時(shí)，書面報(bào)告所在地房地產(chǎn)安全管理機(jī)構(gòu)，由其安排房屋主體結(jié)構(gòu)安全鑒定部門,對房屋進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)安全鑒定。2）房屋完好率評定，是由物業(yè)管理處在每年的第四季度對房屋共用部位進(jìn)行完好率評定。房屋完損等級的分類。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損等級劃分為：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房五個(gè)等級。房屋完好率的評定計(jì)量：計(jì)算房屋完損等級，一律以建筑面積（平方米）為計(jì)量單位，評定時(shí)以幢為評定單位。房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。a凡符合下列條件之一者可評為完好房：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)。在裝修、設(shè)備部分中有一二項(xiàng)

22、完損程度符合基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合完好標(biāo)準(zhǔn)。b.凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)。在裝修、設(shè)備部分中有一二項(xiàng)完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上的標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上標(biāo)準(zhǔn)。c.凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)。在裝修、設(shè)備部分中有一二項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上的標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項(xiàng)和裝修或設(shè)備部分中的一項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)，其

23、余符合一般損壞以上的標(biāo)準(zhǔn)。凡符合下列條件之一者可評為嚴(yán)重?fù)p壞房：結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分中有少數(shù)項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)。危房，是在物業(yè)管理單位申報(bào)所在地房屋主體結(jié)構(gòu)安全鑒定部門進(jìn)行安全鑒定后，認(rèn)定為危房者，列為危房，按規(guī)定進(jìn)行專業(yè)管理。三）房屋的修理、修繕的內(nèi)容、方法與要求1）房屋主體結(jié)構(gòu)的所有修繕，由物業(yè)管理處根據(jù)房屋完好率評定時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，上報(bào)房屋安全主管部門進(jìn)行房屋安全鑒定后，確需進(jìn)行修繕的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主或業(yè)主委員會，征得法規(guī)規(guī)定的業(yè)主同意后，動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，聘請具有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行修繕。修

24、繕后經(jīng)房屋安全主管部門鑒定，達(dá)到房屋主體結(jié)構(gòu)安全標(biāo)準(zhǔn)，消除危險(xiǎn)房。2）房屋共用部位及場地的一般性維修，包括裝飾裝修、共用設(shè)施與場地，由物業(yè)管理處隨時(shí)安排，及時(shí)修理完善。而達(dá)到大、中修標(biāo)準(zhǔn)的修理，同樣要書面報(bào)告業(yè)主或業(yè)主委員會，征得法規(guī)規(guī)定的業(yè)主同意后，申請動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，聘請具有專業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行修理。修理后，保證房屋、共用部位、共用設(shè)施與場地達(dá)到完好或基本完好標(biāo)準(zhǔn)。三、房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理的注意事項(xiàng)1）要通過物業(yè)管理的日常巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋使用中的問題，隨時(shí)安排維修保養(yǎng)，確保使用功能及安全。2）遇到災(zāi)害天氣，要加強(qiáng)管理，災(zāi)害過后，要進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)安排解決。3）出

25、現(xiàn)安全隱患，要采取有效防范措施，保護(hù)業(yè)主與物業(yè)使用人及員工人員的安全。4）特別專業(yè)的問題，要及時(shí)報(bào)告，求得主管部門的支持。第三節(jié)共用設(shè)備管理、共用設(shè)備的分類與組成共同設(shè)備的分類與組成見表5-2。表5-2物業(yè)共用設(shè)備專業(yè)分類與組成表序號專業(yè)系統(tǒng)種類組成1強(qiáng)電高壓與低壓，單回路與多高低壓供配電（高低壓配電系統(tǒng)回路，有、無自備電源，柜、電力變壓器、電容柜、長期或短期供用電控制柜）、動(dòng)力（電動(dòng)機(jī)、控制柜）、照明、避雷等設(shè)施設(shè)備2電梯與升降系統(tǒng)客梯、貨梯及客貨梯，直流梯、交流梯或液壓梯，超高速、高速、中速、慢速電梯，單控或集選控電梯，垂直梯或自動(dòng)扶梯，升降機(jī)曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、電力拖動(dòng)系統(tǒng)、電氣控制系統(tǒng)

26、、轎廂、門系統(tǒng)、重量平衡系統(tǒng)、安全保護(hù)系統(tǒng)，以及機(jī)房、井道、基坑等序?qū)I(yè)種類組成號系統(tǒng)3空調(diào)工藝空調(diào)及舒適性空調(diào)，中制冷機(jī)組（冷水機(jī)組、冷溫系統(tǒng)央空調(diào)（集中式、半集中水機(jī)組、熱泵機(jī)組）、鍋爐式）或分散式空調(diào)，全空氣（燃煤、燃?xì)?、電鍋爐）、式、全水式或空氣一水式空換熱器（板式、容積式）、調(diào)等；蒸汽壓縮式制冷或吸空調(diào)機(jī)組（新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)機(jī)收式制冷盤管、通風(fēng)機(jī)）、循環(huán)泵、冷卻塔、水處理給排生活、生產(chǎn)及消防給水,水箱、水池、水泵、組合水系市政管網(wǎng)直供或二次加式供水設(shè)備（氣壓罐組合、壓供水，分層供水，分質(zhì)變頻泵組合、無負(fù)壓供供水，循環(huán)供水（熱水、水）、熱水器、中水設(shè)施冷卻水、工藝供水）等設(shè)備、游泳池水處理

27、設(shè)備、排水設(shè)備消防消火栓加疏散通道消防消防水池、水箱、水泵（消系統(tǒng)系統(tǒng)（室外），消火栓加火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵）滅火器消防系統(tǒng)（低多消火栓、噴淋頭、報(bào)警組層），高層建筑消防系統(tǒng),閥、消防接合器、消防風(fēng)包括：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)機(jī)（正壓送風(fēng)、排煙）、動(dòng)控制系統(tǒng)、水滅火系統(tǒng)防火閥、排煙閥、火災(zāi)報(bào)（消火栓、噴淋）、送風(fēng)排煙系統(tǒng)、疏散指示、消火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制防廣播、電梯迫降、防火器、分區(qū)隔離、疏散通道、隔離、氣體滅火、滅火器消防廣播、安全標(biāo)識、氣體滅火系統(tǒng)、滅火器、消防專用工具、防護(hù)器具等弱電只設(shè)安防監(jiān)控系統(tǒng)（多層工作站（中央控制器、顯系統(tǒng)住宅），安防、消防監(jiān)控示器、計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、系統(tǒng)（普通高層住

28、宅）智備用電源），網(wǎng)絡(luò)控制器,能建筑，包括：安防、消現(xiàn)場控制器（DDC，末端防、樓宇自控、辦公自動(dòng)設(shè)備（控制器、傳感器、化、通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視、車場自動(dòng)化、綜合布線投影、巡更器、對講門禁，等，智慧化建筑，增設(shè)物執(zhí)行機(jī)構(gòu))聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等二、共用設(shè)備管埋的內(nèi)容、方法與要求(一)共用設(shè)備的使用與運(yùn)行管理使用與運(yùn)行管埋概述物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管埋實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管埋和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管埋兩部分。應(yīng)確保設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安全運(yùn)行，滿足用戶需求。針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程和運(yùn)行方案。設(shè)備的運(yùn)行經(jīng)濟(jì)管埋，包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算、操作人員的配置和維修

29、費(fèi)用的管埋。合埋使用設(shè)備合埋配置設(shè)備：根據(jù)生產(chǎn)工藝和用戶需求及設(shè)備性能，科學(xué)配置設(shè)備臺數(shù)，編制科學(xué)合埋的運(yùn)行方案和開關(guān)機(jī)時(shí)問，保證設(shè)備運(yùn)行高效率。合埋配置人員：根據(jù)設(shè)備數(shù)量、技術(shù)操作復(fù)雜程度、生產(chǎn)安排和用戶需求及環(huán)境變化，合埋配置和調(diào)整操作及維修人員。為設(shè)備提供良好的工作條件，如：機(jī)房、操作間、值班室、照明、通風(fēng)、空調(diào)、通道等。建立健全管埋制度，如：責(zé)任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導(dǎo)書、應(yīng)急預(yù)案等。設(shè)備投入使用前的準(zhǔn)備工作主要是：管埋制度、技術(shù)資料的編制；管埋、操作、維修人員的培訓(xùn)，合格上崗；能源、安全裝置齊全；備件、附件、工具齊全；全面檢查設(shè)備安裝精度、性能完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；清埋現(xiàn)場環(huán)境

30、。4設(shè)備使用守則定人、定崗、定機(jī)，憑證上崗操作；建立交接班制度，制定各項(xiàng)規(guī)程；建立設(shè)備的“三好”（管好、用好、維護(hù)好設(shè)備）、“四會”（會使用、會維護(hù)保養(yǎng)、會檢查、會排除故障）、“五項(xiàng)紀(jì)律”（憑證使用設(shè)備，遵守安全規(guī)程；保持設(shè)備清潔，并按規(guī)定維護(hù)、潤滑；遵守各項(xiàng)規(guī)章制度；管好工具、零、附件，不得丟失；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)排除或報(bào)告）。5設(shè)施設(shè)備的巡檢設(shè)施設(shè)備的巡檢就是對設(shè)施設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)施設(shè)備巡檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)施設(shè)備的巡檢包括日常巡檢及計(jì)劃巡檢。1）設(shè)備的日常巡檢由操作人員隨機(jī)檢查、調(diào)整、維護(hù)。日常巡檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、

31、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。設(shè)備的調(diào)整是隨機(jī)操作人員根據(jù)設(shè)備運(yùn)行負(fù)荷及狀態(tài)的變化，及時(shí)調(diào)整運(yùn)行參數(shù)，保證設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)故障或隱患，立即排除后報(bào)告；避免事故發(fā)生。設(shè)備的日常維護(hù)是由隨機(jī)操作人員隨時(shí)進(jìn)行的，如：清掃、潤滑及機(jī)房環(huán)境等，維護(hù)良好的文明生產(chǎn)環(huán)境。2）設(shè)備的計(jì)劃巡檢，一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行。計(jì)劃巡檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；需更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；安排檢修計(jì)劃。二）共用設(shè)備的潤滑與診斷1設(shè)備的潤滑管理設(shè)備潤滑，是指將具有潤滑性能的物質(zhì)施人機(jī)器中做相對運(yùn)

32、動(dòng)的零件接觸面上，以減少接觸表面的摩擦、降低磨損的技術(shù)方式。1）潤滑管理的意義。機(jī)械設(shè)備在使用過程中，磨損是機(jī)械設(shè)備失效最主要的原因之一。保持其良好的潤滑條件是其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本條件。設(shè)備潤滑是設(shè)備管理和維護(hù)工作中極其重要的組成部分和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合理的潤滑設(shè)備，可以使設(shè)備經(jīng)常處于良好的潤滑狀態(tài)。相反，設(shè)備潤滑不良，導(dǎo)致設(shè)備出現(xiàn)故障，甚至破壞設(shè)備的精度和性能。搞好設(shè)備潤滑的關(guān)鍵是抓好設(shè)備潤滑的管理工作。設(shè)備潤滑管理是對在用的設(shè)備，按技術(shù)規(guī)范的要求，正確選用潤滑材料，并按規(guī)定的潤滑時(shí)間、部位、數(shù)量進(jìn)行潤滑。搞好設(shè)備潤滑管理就能保證維持設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止事故發(fā)生，降低維修費(fèi)用；降低摩擦阻力，改善摩擦條件

33、，提高傳動(dòng)效率，節(jié)約能源；減少機(jī)件磨損，延長設(shè)備使用壽命；減少腐蝕，減輕振動(dòng)，降低溫度，防止拉傷和咬合，提高設(shè)備的可靠性。2）潤滑管理的任務(wù)。潤滑管理的基本任務(wù)是建立設(shè)備潤滑管理制度和工作細(xì)則，擬定潤滑人員的職責(zé)；搜集潤滑技術(shù)、管理資料，建立潤滑技術(shù)檔案，編制潤滑卡片，指導(dǎo)操作工和潤滑工搞好潤滑工作；定單臺設(shè)備潤滑材料及其消耗定額，及時(shí)編制潤滑材料計(jì)劃；檢查潤滑材料的采購質(zhì)量，做好潤滑材料的進(jìn)庫、保管、發(fā)放的管理工作；編制設(shè)備定期換油計(jì)劃，并做好廢油的回收、利用工作；檢查設(shè)備潤滑情況，及時(shí)解決存在的問題，更換缺損的潤滑元件、裝置、加油工具和用具，改進(jìn)潤滑方法；采用積極措施，防止和治理設(shè)備漏油；

34、做好員工的技術(shù)培訓(xùn)，提高潤滑技術(shù)水平。貫徹潤滑的“五定”原則，總結(jié)推廣和學(xué)習(xí)應(yīng)用先進(jìn)的潤滑技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，以實(shí)現(xiàn)設(shè)備潤滑的科學(xué)管理。潤滑“五定管理”是：定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人。具體要規(guī)定哪臺設(shè)備、哪個(gè)部位、用什么油、加油（換油）周期多長、用什么加油裝置、由誰負(fù)責(zé)等。潤滑的“三過濾”，亦稱三級過濾，即：入庫過濾、發(fā)放過濾、加油過濾。2設(shè)施設(shè)備的診斷1）設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測及診斷技術(shù)的定義。設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測，指利用人的感官、簡單工具和儀器，對設(shè)備工作中的溫度、壓力、電流、轉(zhuǎn)速、振幅、聲音、工作性能的變化進(jìn)行觀察和測定。設(shè)備故障診斷技術(shù)，指在設(shè)備運(yùn)行中或基本不拆卸的情況下，掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，判定故障產(chǎn)生的原因

35、、部位，預(yù)測、預(yù)報(bào)設(shè)備未來狀態(tài)的一門技術(shù)。它是預(yù)防維修的基礎(chǔ)。2）設(shè)備診斷技術(shù)的重要作用?？梢员O(jiān)測設(shè)備狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故發(fā)生；建立維修標(biāo)準(zhǔn)，開展預(yù)知維修和改善性維修，較科學(xué)地確定設(shè)備維修間隔期限和內(nèi)容；預(yù)測零件壽命，搞好備件儲備和管理；根據(jù)故障診斷信息，評價(jià)設(shè)備先天質(zhì)量，為改進(jìn)設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造、安裝工作和提高換代產(chǎn)品的質(zhì)量提供依據(jù)。3）設(shè)備診斷工作的開展。設(shè)備診斷工作與設(shè)備綜合管理的關(guān)系：要根據(jù)設(shè)備綜合管理的理論把設(shè)備全生命周期作為診斷技術(shù)應(yīng)用的范圍。必須發(fā)揮全系統(tǒng)的作用，把企業(yè)全部有關(guān)技術(shù)力量組織起來，把收集的數(shù)據(jù)儲存起來，對故障和異常作出診斷，搞好設(shè)備壽命周期各個(gè)環(huán)節(jié)的

36、管理工作。設(shè)備診斷工作開展步驟：全面搞清企業(yè)設(shè)備的狀況。包括：性能、結(jié)構(gòu)、工作能力、工作條件、使用狀態(tài)、重要程度確定全部需要監(jiān)測和診斷的設(shè)備，如重要關(guān)鍵設(shè)備，故障停機(jī)影響、損失大的設(shè)備。要先試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后逐漸推廣。確定需監(jiān)測設(shè)備的監(jiān)測點(diǎn)、測定參數(shù)和基準(zhǔn)值及監(jiān)測周期（連續(xù)、間斷、間隔時(shí)間，如一月、一周、一日等）。根據(jù)監(jiān)測及診斷的內(nèi)容，確定監(jiān)測的方法及結(jié)構(gòu)，選擇合適的方法和儀器。建立組織架構(gòu)和人工、電腦系統(tǒng)，制定記錄報(bào)表、管理程序及責(zé)任制等。培訓(xùn)人員，使管理與操作人員都了解設(shè)備性能、結(jié)構(gòu)、監(jiān)測技術(shù)、故障分析及信號處理技術(shù)，檢測儀器的使用、維護(hù)保養(yǎng)等。不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，鞏固成果找出規(guī)律，摸清機(jī)理。進(jìn)行

37、可靠性研究，逐漸提高設(shè)備診斷技術(shù)水平。三）物業(yè)共用設(shè)備維修保養(yǎng)管理1物業(yè)共用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)概述設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會引發(fā)事故。設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方式主要通過“清掃、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查等方式對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常護(hù)理，以維持設(shè)備的性能和技術(shù)狀況。要求達(dá)到：清潔、整齊、潤滑良好、安全”。對長時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括：日l常維護(hù)、定期維護(hù)、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護(hù)檢查等。日常維護(hù)保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成；一級

38、保養(yǎng)，以操作工為主，維修工協(xié)助；二級保養(yǎng)，以維修工為主，操作工協(xié)助。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)一定要按設(shè)備維修保養(yǎng)手冊實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。特種設(shè)備的維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、正常運(yùn)行和使用。設(shè)備管理和使用部門要制定設(shè)備保養(yǎng)的考核制度，并嚴(yán)格檢查考核。2物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修性維修保養(yǎng)對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃巡檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃檢修性維修保養(yǎng)。按計(jì)劃實(shí)行預(yù)防性維修保養(yǎng)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對其進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。根據(jù)月度維修保養(yǎng)計(jì)劃，下達(dá)設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)單（表53）,

39、按標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。通過科學(xué)有效的維修保養(yǎng)，可以保持設(shè)施設(shè)備良好的技術(shù)狀態(tài)，使設(shè)備安全、高效運(yùn)行，提高設(shè)備的運(yùn)行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長設(shè)備大、中修周期，甚至可以避免設(shè)備大修，從而最大限度地降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的社會價(jià)值。表5-3設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)（記錄）單下達(dá)人:下達(dá)時(shí)間：受理人：NO工程地點(diǎn):維修保養(yǎng)內(nèi)容:時(shí)間進(jìn)度要求:維修保養(yǎng)記錄維修保養(yǎng)人員：日期:驗(yàn)收意見驗(yàn)收負(fù)責(zé)人：日期:（四）物業(yè)共用設(shè)備的大、中修管理1.設(shè)備維修方式設(shè)備維修方式具有維修策略的含義?，F(xiàn)代設(shè)備管理強(qiáng)調(diào)對各類設(shè)備采用不同的維修方式，就是強(qiáng)調(diào)設(shè)備維修

40、應(yīng)遵循設(shè)備物質(zhì)運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。（1）事后維修。事后維修就是對一些設(shè)備，不將其列入預(yù)防性維修計(jì)劃，發(fā)生故障后或性能、精度降低到不能滿足使用要求時(shí)再進(jìn)行修理，即“壞了再修”。這種維修方式可以發(fā)揮主要零部件的最大壽命，使維修經(jīng)濟(jì)陛好。作為一種維修策略,不同于傳統(tǒng)的壞了再修。它不適用于對使用影響較大的設(shè)備，而適用于下列設(shè)備:是對故障停機(jī)不會影響正常使用的設(shè)備；二是利用率低或有備用的設(shè)備；三是修理技術(shù)不復(fù)雜又能提供備件的設(shè)備。如：空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)中所用的“一運(yùn)兩備（或多備）”的水泵等設(shè)備。2）預(yù)防維修。為防止設(shè)備性能、精度劣化或?yàn)榱?/p>

41、降低設(shè)備故障率，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的修理活動(dòng)，稱為預(yù)防維修。對重點(diǎn)和主要設(shè)備進(jìn)行預(yù)防維修，是貫徹設(shè)備維修“預(yù)防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修，是在規(guī)定時(shí)間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動(dòng)，具有周期性特點(diǎn)；二是狀態(tài)監(jiān)測維修，是以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式。3）改善維修。是為消除設(shè)備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對設(shè)備局部結(jié)構(gòu)或零件設(shè)計(jì)加以改進(jìn)，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。2設(shè)備修理的類別1）大修。大修是設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主要精度、性能大部分喪失，必須進(jìn)行全面修理，才能恢復(fù)其效能時(shí)使用的一種修理方式。設(shè)備大修的內(nèi)容包括：

42、對設(shè)備進(jìn)行全部解體、清洗，修理基準(zhǔn)件，更換或修復(fù)磨損件；全部研刮或磨削導(dǎo)軌面；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測；修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤滑油；進(jìn)行整體測定、試車。2）中修。介于設(shè)備大修與小修之間的修理。內(nèi)容包括：對設(shè)備進(jìn)行局部解體，更換或修復(fù)磨損件；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測；修復(fù)設(shè)備的附件以及修復(fù)設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加人工質(zhì)、潤滑油；進(jìn)行整體測定、試車。3）項(xiàng)修。項(xiàng)目修理是對設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進(jìn)行針對性的局部修理。4）小修。設(shè)備的小修是工作量最小的一種計(jì)劃修理。3修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間

43、。修理間隔期是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間。修理周期結(jié)構(gòu)指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。4備品配件的管理運(yùn)轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低設(shè)備的技術(shù)性能，需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。五）共用設(shè)備更新改造管理1設(shè)備的磨損及其補(bǔ)償設(shè)備的有形磨損是指機(jī)器設(shè)備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實(shí)質(zhì)磨損或損失，稱為有形磨損或物質(zhì)磨損。設(shè)備的無形磨損，也稱經(jīng)濟(jì)磨損，是指設(shè)

44、備在使用（閑置）過程中因技術(shù)進(jìn)步而造成的價(jià)值降低、技術(shù)落后、高耗能污染等喪失使用價(jià)值的情況。設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式包括有形磨損的補(bǔ)償和無形磨損的補(bǔ)償。2物業(yè)設(shè)備的更新物業(yè)設(shè)備更新的意義包括：設(shè)備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件；設(shè)備更新是實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備高效、安全、節(jié)能的重要途徑；設(shè)備更新是物業(yè)保值增值的物質(zhì)基礎(chǔ)。設(shè)備更新的原則：應(yīng)圍繞物業(yè)的使用價(jià)值；應(yīng)采用新技術(shù)、新工藝、新材料，符合節(jié)能、環(huán)保的要求；要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，確保經(jīng)濟(jì)效益。3物業(yè)設(shè)備技術(shù)改造更新改造是指應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)成就和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，改變現(xiàn)有設(shè)備的結(jié)構(gòu)，裝上或更換新部件、新裝置，以補(bǔ)償設(shè)備的無形和有形磨損。更新改造的特點(diǎn)是針對性強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)型好和

45、現(xiàn)實(shí)性大。六）共用設(shè)備完好率評定1設(shè)備完好分類1）完好設(shè)施設(shè)備。設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況完全符合設(shè)施設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)為完好設(shè)施設(shè)備。2）基本完好設(shè)施設(shè)備。設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有一項(xiàng)達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或有23項(xiàng)比較小的隱患，但不影響使用的為基本完好設(shè)施設(shè)備。3）不完好設(shè)施設(shè)備。設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和運(yùn)行情況有兩項(xiàng)及以上達(dá)不到完好標(biāo)準(zhǔn)或只有一項(xiàng)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)并影響正常使用的設(shè)施設(shè)備為不完好設(shè)施設(shè)備。2設(shè)施設(shè)備完好率評定方法物業(yè)管理處每半年對所轄設(shè)施設(shè)備進(jìn)行自查和完好率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將統(tǒng)計(jì)結(jié)果填入設(shè)備完好率評定表，并依下列公式計(jì)算出管理處設(shè)施設(shè)備完好率：設(shè)施設(shè)備完好率二（完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù)+基本完好設(shè)施設(shè)備臺數(shù)）+管理處設(shè)施

46、設(shè)備總臺數(shù)X100%三、幾種典型共用設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項(xiàng)一）強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、要求強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備管理分為：高低壓變配電設(shè)備管理、動(dòng)力照明設(shè)備管理和避雷設(shè)備管理三個(gè)部分。1高低壓變配電設(shè)備管理高低壓變配電設(shè)備管理主要是運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)和定期檢測，確保安全供用電，滿足用戶需求。1）高低壓變配電室要建立24小時(shí)值班制度，配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作工和維修工；2）制定嚴(yán)格的運(yùn)行制度及安全操作規(guī)程，并認(rèn)真執(zhí)行，根據(jù)季節(jié)和用戶用電負(fù)荷變化，編制科學(xué)合理的運(yùn)行方案，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；3）配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品，并建立零配件供

47、應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊；4）建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案；5）建立臨時(shí)用電管理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行用電負(fù)荷計(jì)算，進(jìn)行合理的負(fù)荷分配，盡可能保障三相平衡，任何情況下都不允許超負(fù)荷供、用電；6）定時(shí)進(jìn)行設(shè)備巡檢，記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整，隨時(shí)排除設(shè)備故障，確保設(shè)備安全、合理運(yùn)行；7）與上級供電單位保持聯(lián)系，及時(shí)溝通信息；8）定期對用電計(jì)量儀表進(jìn)行檢查與校驗(yàn)，確保用電計(jì)量單位的準(zhǔn)確性，隨時(shí)進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用電調(diào)度和用電計(jì)劃工作；9）建立火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施；10）按規(guī)定對供配電設(shè)備、機(jī)房進(jìn)行整理、整頓、清掃，始終保持整潔衛(wèi)生；11）搞好機(jī)房的通風(fēng)、照明、

48、防水、防鼠、防火、門窗、鎖具、非工作人員出入登記管理；12）有計(jì)劃地對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證設(shè)備清潔、完好、達(dá)標(biāo)；13）定期對高低壓變配電設(shè)備、工具、防護(hù)用品進(jìn)行檢驗(yàn)和校驗(yàn)，確保其絕緣等級、接地電阻與防雷達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；14）重視電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量，提高電網(wǎng)效率；15）限電、停電要提前通知用戶，以便做出安排；16）做好節(jié)約用電工作，降低損耗；17）進(jìn)行公共用電的測量和統(tǒng)計(jì)工作，為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算和收取提供依據(jù)。2動(dòng)力、照明設(shè)備管理1）建立動(dòng)力、照明設(shè)備管理制度，包括：使用、巡檢、維修保養(yǎng)、安全管理制度及安全操作規(guī)程；2）按規(guī)定進(jìn)行動(dòng)力、照明設(shè)備巡檢、清掃、調(diào)整，保證設(shè)備處于良好的使

49、用狀態(tài)；3）按計(jì)劃做好動(dòng)力、照明配電柜、控制柜的維修保養(yǎng)，包括：清掃、緊固、調(diào)整、電氣元件的檢測，保證設(shè)備完好；4）按規(guī)定進(jìn)行各類設(shè)備的電動(dòng)機(jī)的維修保養(yǎng)，包括：清掃、緊固、調(diào)整、三相電流及絕緣和溫度的檢測，保證各項(xiàng)指標(biāo)符合規(guī)定；5）隨時(shí)或定期進(jìn)行照明線路、燈具的檢查、維修，維持良好的照明環(huán)境及設(shè)備完好率。3避雷設(shè)施設(shè)備管理1）完善避雷設(shè)施設(shè)備管理制度，進(jìn)行規(guī)范管理；2）定期進(jìn)行避雷設(shè)施設(shè)備的巡檢，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)安排解決；3）定期對避雷設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，包括：緊固、防腐油漆、接地電阻檢測，保證設(shè)施設(shè)備完好；4）按規(guī)定申請避雷系統(tǒng)專業(yè)檢測，確保達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。二）電梯與升降系統(tǒng)設(shè)備管理的內(nèi)容、方法、

50、要求電梯按中華人民共和國特種設(shè)備安全法（以下簡稱特種設(shè)備安全法規(guī)定，納入其管理范圍，因此，物業(yè)管理單位必須依法管理。1電梯管理1）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)使用取得許可生產(chǎn)并經(jīng)檢驗(yàn)合格的特種設(shè)備。禁止使用國家明令淘汰和已經(jīng)報(bào)廢的特種設(shè)備。2）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)在特種設(shè)備投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，向負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的部門辦理使用登記，取得使用登記證書。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于該特種設(shè)備的顯著位置。3）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立崗位責(zé)任、隱患治理、應(yīng)急救援等安全管理制度，制定操作規(guī)程，保證特種設(shè)備安全運(yùn)行。4）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：特種設(shè)備的

51、設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維護(hù)保養(yǎng)說明、監(jiān)督檢驗(yàn)證明等相關(guān)技術(shù)資料和文件；特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查記錄；特種設(shè)備的日常使用狀況記錄；特種設(shè)備及其附屬儀器儀表的維護(hù)保養(yǎng)記錄；特種設(shè)備的運(yùn)行故障和事故記錄。5）電梯、客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施等為公眾提供服務(wù)的特種設(shè)備的運(yùn)營使用單位，應(yīng)當(dāng)對特種設(shè)備的使用安全負(fù)責(zé)，設(shè)置特種設(shè)備安全管理機(jī)構(gòu)或者配備專職的特種設(shè)備安全管理人員；其他特種設(shè)備使用單位，應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況設(shè)置特種設(shè)備安全管理機(jī)構(gòu)或者配備專職、兼職的特種設(shè)備安全管理人員。6）特種設(shè)備的使用應(yīng)當(dāng)具有規(guī)定的安全距離、安全防護(hù)措施。與特種設(shè)備安全相關(guān)的建筑物、附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行

52、政法規(guī)的規(guī)定。7）特種設(shè)備屬于共有的，共有人可以委托物業(yè)服務(wù)單位或者其他管理人管理特種設(shè)備，受托人履行本法規(guī)定的特種設(shè)備使用單位的義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。共有人未委托的，由共有人或者實(shí)際管理人履行管理義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。8）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)對其使用的特種設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)保養(yǎng)和定期自行檢查，并作出記錄。特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)對其使用的特種設(shè)備的安全附件、安全保護(hù)裝置進(jìn)行定期校驗(yàn)、檢修，并作出記錄。9）特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求，在檢驗(yàn)合格有效期屆滿前一個(gè)月向特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)要求。特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)接到定期檢驗(yàn)要求后，應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求及時(shí)進(jìn)行安全性能檢驗(yàn)。特種設(shè)

53、備使用單位應(yīng)當(dāng)將定期檢驗(yàn)標(biāo)志置于該特種設(shè)備的顯著位置。未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的特種設(shè)備，不得繼續(xù)使用。10）特種設(shè)備安全管理人員應(yīng)當(dāng)對特種設(shè)備使用狀況進(jìn)行經(jīng)常性檢查，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)立即處理；情況緊急時(shí)，可以決定停止使用特種設(shè)備并及時(shí)報(bào)告本單位有關(guān)負(fù)責(zé)人。特種設(shè)備作業(yè)人員在作業(yè)過程中發(fā)現(xiàn)事故隱患或者其他不安全因素，應(yīng)當(dāng)立即向特種設(shè)備安全管理人員和單位有關(guān)負(fù)責(zé)人報(bào)告；特種設(shè)備運(yùn)行不正常時(shí)，特種設(shè)備作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照操作規(guī)程采取有效措施保證安全。11）特種設(shè)備出現(xiàn)故障或者發(fā)生異常情況，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行全面檢查，消除事故隱患，方可繼續(xù)使用。12）客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施在每日投入使用前，其運(yùn)

54、營使用單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行試運(yùn)行和例行安全檢查，并對安全附件和安全保護(hù)裝置進(jìn)行檢查確認(rèn)。電梯、客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施的運(yùn)營使用單位應(yīng)當(dāng)將電梯、客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施的安全使用說明、安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志置于易于為乘客注意的顯著位置。公眾乘坐或者操作電梯、客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守安全使用說明和安全注意事項(xiàng)的要求，服從有關(guān)工作人員的管理和指揮；遇有運(yùn)行不正常時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照安全指引，有序撤離。13）電梯的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)由電梯制造單位或者依照本法取得許可的安裝、改造、修理單位進(jìn)行。電梯的維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)在維護(hù)保養(yǎng)中嚴(yán)格執(zhí)行安全技術(shù)規(guī)范的要求，保證其維護(hù)保養(yǎng)的電梯的安全性能，并負(fù)責(zé)落實(shí)現(xiàn)場安全防護(hù)措施，保證

55、施工安全。電梯的維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)對其維護(hù)保養(yǎng)的電梯的安全性能負(fù)責(zé)；接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應(yīng)急救援措施。14）電梯投入使用后，電梯制造單位應(yīng)當(dāng)對其制造的電梯的安全運(yùn)行情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和了解，對電梯的維護(hù)保養(yǎng)單位或者使用單位在維護(hù)保養(yǎng)和安全運(yùn)行方面存在的問題，提出改進(jìn)建議，并提供必要的技術(shù)幫助；發(fā)現(xiàn)電梯存在嚴(yán)重事故隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知電梯使用單位，并向負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的部門報(bào)告。電梯制造單位對調(diào)查和了解的情況，應(yīng)當(dāng)作出記錄。15）特種設(shè)備進(jìn)行改造、修理，按照規(guī)定需要變更使用登記的，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記，方可繼續(xù)使用。16）特種設(shè)備存在嚴(yán)重事故隱患，無改造、修理價(jià)值，或者

56、達(dá)到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的其他報(bào)廢條件的，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)依法履行報(bào)廢義務(wù)，采取必要措施消除該特種設(shè)備的使用功能，并向原登記的負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的部門辦理使用登記證書注銷手續(xù)。前款規(guī)定報(bào)廢條件以外的特種設(shè)備，達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限可以繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求通過檢驗(yàn)或者安全評估，并辦理使用登記證書變更，方可繼續(xù)使用。允許繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)采取加強(qiáng)檢驗(yàn)、檢測和維護(hù)保養(yǎng)等措施，確保使用安全。2升降設(shè)備管理升降設(shè)備包括：高空作業(yè)設(shè)備、液壓或機(jī)械升降平臺。其管理包括：1）使用前檢查，包括：設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確

57、認(rèn)；吊籃、平臺運(yùn)行平穩(wěn)，無傾斜；設(shè)備各部機(jī)械完好，各儀表指示準(zhǔn)確，各類開關(guān)靈活，通信設(shè)備正常。2）使用中注意：應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)備安全操作規(guī)程作業(yè)，絕對不許違章作業(yè)；合理使用設(shè)備，絕不允許超范圍使用；使用時(shí)必須有人監(jiān)護(hù)，采取有效安全防護(hù)措施，確保安全；運(yùn)行中，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置；作業(yè)完畢，及時(shí)收回，送回原地，不得任意存放。3）使用后做到：設(shè)備使用后，需切斷電源，鎖好操作裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定；應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備進(jìn)行管理、記錄；對設(shè)備進(jìn)行全面檢查和保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測試，清洗灰塵、滴漏的液體及可能打滑的物質(zhì)因素；檢查和修理傳動(dòng)部位和裝置，進(jìn)行調(diào)整和潤滑，保證

58、安全、有效；檢查修理電氣和控制系統(tǒng)，確保靈敏、可靠；由有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保證設(shè)備在有效期內(nèi)完好安全運(yùn)行。三）空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)管理的內(nèi)容、方法、要求及注意事項(xiàng)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備管理分為：中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備管理和用戶分體空調(diào)管理兩個(gè)部分。1中央空調(diào)設(shè)備管理中央空調(diào)設(shè)備管理主要是運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)和定期檢測，確保安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，滿足用戶需求。1）中央空調(diào)設(shè)備在使用期內(nèi)要建立值班制度，配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作工和維修工。2）制定嚴(yán)格的運(yùn)行制度及安全操作規(guī)程，并認(rèn)真執(zhí)行；根據(jù)季節(jié)和用戶冷熱負(fù)荷變化，編制科學(xué)合理的運(yùn)行方案，包括：供（停）冷（熱）的時(shí)間、開機(jī)臺數(shù)和運(yùn)行參數(shù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。3

59、）備齊空調(diào)操作、維修、測試用工具、儀器儀表，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的常用零配件、制冷劑、潤滑油和易損易耗品，并建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商名冊。建立中央空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。建立臨時(shí)用冷（熱）管理制度，滿足特殊用戶對空調(diào)的需求。定時(shí)進(jìn)行設(shè)備巡檢，記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)參數(shù)，根據(jù)冷熱負(fù)荷變化及時(shí)調(diào)整主機(jī)和系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)；隨時(shí)排除設(shè)備故障，確保設(shè)備安全、合理運(yùn)行。7）根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制定空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度、測試調(diào)整計(jì)劃和大、中修計(jì)劃。8）定期對空調(diào)計(jì)量儀表和安全保護(hù)裝置進(jìn)行檢查與校驗(yàn)，確保用冷熱計(jì)量單位的準(zhǔn)確性和對系統(tǒng)與設(shè)備的有效保護(hù)；隨時(shí)進(jìn)行空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行參數(shù)的分析，做

60、到科學(xué)、合理供用空調(diào)。9）建立火警、爆管、有害氣體泄漏、流行病傳播時(shí)和機(jī)械、人身事故的應(yīng)急預(yù)防措施。10）按規(guī)定對空調(diào)設(shè)備、機(jī)房進(jìn)行整理、整頓、清掃，始終保持整潔衛(wèi)生。11）搞好機(jī)房的通風(fēng)、照明、防水、防火、門窗、鎖具、非工作人員出入登記管理。12）有計(jì)劃地對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證設(shè)備清潔、完好、達(dá)標(biāo)。13）定期進(jìn)行空調(diào)系統(tǒng)耗能（水、電、氣、汽、油）統(tǒng)計(jì)、分析，測算空調(diào)運(yùn)行成本，做好成本核算與節(jié)能管理，準(zhǔn)確測算空調(diào)費(fèi)用。14）重視空調(diào)系統(tǒng)噪音污染的防治及有害物質(zhì)的排放，減少環(huán)境污染。15）定期對空調(diào)系統(tǒng)、主機(jī)和空調(diào)房間進(jìn)行專業(yè)測試，以便采取有效措施進(jìn)行調(diào)整，使空調(diào)主機(jī)與系統(tǒng)及空調(diào)效果都保持在最