樓盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(最終版)

1、PAGE PAGE 50 共48頁(yè) 第 頁(yè) 太一益陽(yáng)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)研究報(bào)告（住宅篇）太一地產(chǎn) 凌峻中國(guó)云南南華野生菌物流加工出口旅游基地項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告招商策劃劃部目錄前言3第一部分分：樓盤(pán)盤(pán)調(diào)查篇篇第一章：調(diào)查背背景5第二章：樓盤(pán)宏宏觀(guān)環(huán)境境6 一、楚楚雄市房房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展基本概概況6 二、解解讀城市市整體規(guī)規(guī)劃對(duì)于于房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的影響8第三章：市調(diào)區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體環(huán)環(huán)境11 一、楚楚雄房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體發(fā)發(fā)展11 二、南南華房地地產(chǎn)發(fā)展展概括13 三、兩兩地房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體發(fā)發(fā)展小結(jié)結(jié)13 第四四章：市市調(diào)區(qū)域域樓盤(pán)分分析114 一、市市調(diào)區(qū)域域樓盤(pán)分分析14 二、住住房

2、、商商鋪面積積和建筑筑分析16 三、典典型項(xiàng)目目類(lèi)比分分析18第二部分分：消費(fèi)費(fèi)者調(diào)查查篇第一章：調(diào)查 HYPERLINK l _Toc165437871 背景景226 第二二章：調(diào)查內(nèi)內(nèi)容277第三部分分：電子子商務(wù)大大樓調(diào)查查篇344第四部分分：調(diào)查查總論及及建議37第一章：總論338第二章：南華房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展總結(jié)結(jié)39第三章：南華房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展展望望39第四章：南華房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格展望望40第五章：關(guān)于公司司項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的有有關(guān)建議議411一、各功功能區(qū)戶(hù)型、面積、層高等等建議441 二、我我司樓盤(pán)盤(pán)價(jià)格建建議46 三、電電子商務(wù)務(wù)大樓規(guī)規(guī)劃建議議47前言本次市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查工工作是針針對(duì)我司司即

3、將上上市的“野生菌菌王國(guó)”樓盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目的戶(hù)戶(hù)型、價(jià)價(jià)格、套套型等，全面性性的對(duì)南華華正在銷(xiāo)銷(xiāo)售的樓樓盤(pán)，選選擇性的的對(duì)楚雄雄市、祥祥云縣部部分樓盤(pán)盤(pán)，進(jìn)行行的第一期期為期111天的的實(shí)地市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查中，主要對(duì)對(duì)住宅房房地產(chǎn)、商鋪房房地產(chǎn)、旅游房房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行了針針對(duì)性的的調(diào)查研研究。為為了更全面面和更深深入地了解楚雄地區(qū)區(qū)旅游地地產(chǎn)發(fā)展展情況，還針對(duì)對(duì)餐飲業(yè)業(yè)、休閑閑娛樂(lè)、地方特特產(chǎn)等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行行了專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)調(diào)查。為了更清清晰地分分析和判判斷本次次調(diào)查的的結(jié)果，本報(bào)告告將分為為三大部分分：住宅宅篇、商商鋪篇、電子商商務(wù)篇。第一部分分：樓盤(pán)盤(pán)調(diào)查篇第一章調(diào)調(diào)查背景景一、調(diào)查查時(shí)間：20100年10月

4、29日111月5日日。二、調(diào)查查目的：1、通過(guò)過(guò)對(duì)南華華、楚雄雄、祥云云在銷(xiāo)樓樓盤(pán)實(shí)地地調(diào)查，收集板板塊產(chǎn)品品及銷(xiāo)售售信息；2、通過(guò)過(guò)對(duì)資料料的整理理，研究究競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)的可借借鑒之處處，為公公司項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)提供建建議；3、通過(guò)過(guò)案例研研究，不不斷提高高招商策策劃人員員素質(zhì)。三、調(diào)查查實(shí)施：本次調(diào)查查參與人人員：蔣蔣洪濤、許文會(huì)會(huì)；四、調(diào)查查范圍：1、南華華完成麗麗景佳園園、龍城城花園、家豪廣廣場(chǎng)財(cái)富富中心三三家；2、楚雄雄完成翠翠湖雅苑苑、鑫茂茂時(shí)代廣廣場(chǎng)、新新龍江廣廣場(chǎng)、錦錦都花園園、兆順順財(cái)富中中心、康康和園、西辰壹壹品、彝彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、福塔塔旅游街街等九家家。3、祥云云完成潤(rùn)潤(rùn)城、溫溫州

5、商業(yè)業(yè)街、萬(wàn)萬(wàn)利達(dá)商商業(yè)街、世紀(jì)商商城、金金都商城城、印象象花園等等六家；五、調(diào)查查方法：采用實(shí)實(shí)地查看看、詢(xún)問(wèn)問(wèn)相結(jié)合合。六、資料料統(tǒng)計(jì)及及分析方方法：本本次調(diào)查查資料統(tǒng)統(tǒng)計(jì)根據(jù)據(jù)調(diào)查記記錄和所所收集的的各樓盤(pán)盤(pán)資料加加以整理理，分析析方法力力求全面面、客觀(guān)觀(guān)、實(shí)事事求是。七、調(diào)查查結(jié)果的的可信度度分析：1、二手手資料通通過(guò)楚雄雄市房管管局、房房地產(chǎn)協(xié)協(xié)會(huì)等相相關(guān)職能能部門(mén)提提供，準(zhǔn)準(zhǔn)確率990%；2、樓盤(pán)盤(pán)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)深訪(fǎng)訪(fǎng)，由調(diào)研人員員對(duì)相關(guān)關(guān)樓盤(pán)進(jìn)進(jìn)行實(shí)地地訪(fǎng)問(wèn)，并在官官方網(wǎng)站站上對(duì)數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行了核實(shí)實(shí)，準(zhǔn)確確率855%以上上；3、以上上調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)在調(diào)調(diào)研小組組回公司司后通過(guò)過(guò)對(duì)比分分析

6、以及及適當(dāng)?shù)牡碾娫?huà)回回訪(fǎng)等方方式，對(duì)對(duì)所得數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行了再次次驗(yàn)證、調(diào)整，本報(bào)告告所使用用數(shù)據(jù)準(zhǔn)準(zhǔn)確率可可達(dá)900%以上上。第二章宏宏觀(guān)環(huán)境境一、楚雄雄市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展基基本概況況（一）楚楚雄城市市綜述20099年3月，由由昆明理理工大學(xué)學(xué)建筑學(xué)學(xué)系和楚楚雄州規(guī)規(guī)劃局共共同完成成了構(gòu)構(gòu)建滇中中特色大大城市楚雄雄規(guī)劃研研究，其中提提出了楚楚雄滇中中特色大大城市為為“一主主、兩軸軸、四副副”的區(qū)區(qū)域組團(tuán)團(tuán)式空間間發(fā)展格格局。一一主為楚楚雄市，為楚雄雄城市發(fā)發(fā)展的核核心部分分和區(qū)域城城市增長(zhǎng)長(zhǎng)極核；兩軸為為一主、一次兩兩條城鎮(zhèn)鎮(zhèn)較為集集中的帶帶狀地域域，東西西主軸沿沿昆楚、楚大高高速路及及其它鄰

7、鄰近交通通干線(xiàn)，包括廣廣通、楚楚雄、南南華等城城鎮(zhèn)，南南北次軸軸沿元雙雙公路，包括牟牟定、楚楚雄、雙雙柏及其其它小城城鎮(zhèn)；四四副為南南華縣城城龍川鎮(zhèn)鎮(zhèn)、牟定定縣城共共和鎮(zhèn)、雙柏縣縣城妥甸甸鎮(zhèn)以及及祿豐縣縣廣通鎮(zhèn)鎮(zhèn)，是未未來(lái)楚雄雄城市發(fā)發(fā)展的四四個(gè)次級(jí)級(jí)中心和和次級(jí)增增長(zhǎng)極核核。楚雄滇中中特色大大城市的的特色定定位：一一是山水水園林城城市；二二是生態(tài)態(tài)花園城城市；三三是最佳佳宜居城城市；四四是彝族族文化名名城；五五是云南南天然藥藥城；六六是國(guó)際際葡萄酒酒城。據(jù)據(jù)此定位位，要建建成山水水園林城城市，在在楚雄市市約500平方公公里的壩壩子內(nèi)，將留出約約10平方方公里的的田地園園林。同同時(shí)，將充分利利

8、用青山山嘴水庫(kù)庫(kù)、靈秀秀湖、彝彝海公園園、龍川川江、青青龍河串串連互通通和西山山、東山山四周環(huán)環(huán)繞的山山水結(jié)合合特點(diǎn)，建成云云南省少少有的山山水園林林城市；要建成成彝族文文化名城城，將利用各各種彝族族節(jié)日宣宣傳楚雄雄，發(fā)展展以彝族族文化為為主要內(nèi)內(nèi)容的旅旅游業(yè)，把彝族族文化的的魅力充充分發(fā)揮揮，打造造以彝族族文化為為特色的的城市名名片；要要建成云云南天然然藥城，將利用楚楚雄現(xiàn)有有的天然然藥業(yè)基基礎(chǔ)，發(fā)發(fā)展壯大大醫(yī)藥工工業(yè)園區(qū)區(qū)，把天天然藥業(yè)業(yè)培育成成楚雄的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一；要建建成國(guó)際際葡萄酒酒城，將將利用楚楚雄適宜宜種植葡葡萄的優(yōu)優(yōu)勢(shì)和政政府的重重視，努努力在楚楚雄建成成云南最最強(qiáng)、中中國(guó)

9、領(lǐng)先先、國(guó)際際知名的的葡萄酒酒城，培培育各種種關(guān)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，提提高楚雄雄的知名名度和影影響力。（二）南南華城市市綜述為了大力力發(fā)展南南華縣第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的龍頭頭產(chǎn)業(yè)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，南華華縣新一一輪城市市總體規(guī)規(guī)劃對(duì)城城市發(fā)展展定位是是：房地地產(chǎn)業(yè)是是南華縣縣重要組組成部分分，以發(fā)發(fā)展科教教文化及及食用菌菌美食城城為高新新配套服服務(wù)，建建設(shè)既適適宜居住住，又適適宜創(chuàng)業(yè)業(yè)的“綜合性性城市片片區(qū)”。 南南華縣自自身的定定位是：率先構(gòu)構(gòu)建富有有經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力、獨(dú)獨(dú)具城市市魅力、充滿(mǎn)創(chuàng)創(chuàng)新活力力的南華華縣新型型工業(yè)中中心。到到20110年南南華縣城城區(qū)將新新增建設(shè)設(shè)用地112平方方公里，城區(qū)總總用地達(dá)達(dá)到166平

10、方公公里，人人口達(dá)到到6萬(wàn)人人以上。將承擔(dān)擔(dān)南華縣縣的行政政中心、商務(wù)中中心、居居住中心心等城市市主要功功能。用用地規(guī)模模12平平方公里里，規(guī)劃劃道路共共7條，總長(zhǎng)約約12公公里。到到20110年全全縣城市市化水平平將達(dá)到到85，縣城城片區(qū)新新增1.9萬(wàn)人人以上，以人均均建筑面面積166計(jì)算，需新建建住宅330.44萬(wàn)。（三）小小結(jié)來(lái)自楚雄雄房協(xié)介介紹，房房地產(chǎn)及及相關(guān)企企業(yè)從220011年的88個(gè)增加加到20010年年6月的的1333個(gè)。房房地產(chǎn)投投資20008年年完成114.33億元，同比增增長(zhǎng)188.7%，20009年年完成投投資200.5億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)43.5%，20110年11

11、至6月月全市完完成房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資110.004億元元，同比比增長(zhǎng)778.770%。 20110年一一季度房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行數(shù)據(jù)顯顯示，今今年一季季度全市市商品房房銷(xiāo)售119000套，銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積20.22萬(wàn)萬(wàn)平方米米，銷(xiāo)售售金額44.6億億元，與與去年同同期相比比分別上上升388.288%、118.559%、42.44%。但是，從從銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格來(lái)看看，多層層住宅均均價(jià)為221500元每平平米，別別墅均價(jià)價(jià)29000元每每平米，與去年年同期相相比分別別上漲了了13.2%、16%。而二二手房220099年四季度度交易量量全面下下跌，套套數(shù)下降降了555.766%、面面積下降降了633.344%

12、、成成交金額額下降了了79.6%。二、解讀讀城市整整體規(guī)劃劃對(duì)于房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的影影響（一）房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展前景景較好在楚雄城城市整體體規(guī)劃文文件中，已經(jīng)明明確將楚楚雄市定定位為“山水園林林生態(tài)文文化旅游游城市”、“昆明的的后花園園”，未來(lái)來(lái)對(duì)于楚楚雄的生生態(tài)建設(shè)設(shè)及市政政配套建建設(shè)必定定加強(qiáng)，為城市市人居提提供了有有利條件件，為楚雄雄城市發(fā)發(fā)展帶來(lái)來(lái)的廣闊闊的發(fā)展展空間。（二）未未來(lái)政府府政策傾傾向 未來(lái)楚楚雄城市市發(fā)展，已經(jīng)明明確了城城市“東接和和西拓”，而且且目前州州政府已已經(jīng)搬遷遷到開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，對(duì)對(duì)于楚雄雄西部的的發(fā)展政政策傾向向相當(dāng)明明顯，消消費(fèi)者對(duì)對(duì)于城市市發(fā)展方方向認(rèn)知知度也普普遍較

13、高高。相比比之下，對(duì)于西西部以外外的投資資建設(shè)的的扶持力力度明顯顯較弱。（三）未未來(lái)南華華區(qū)域發(fā)發(fā)展南華圍繞繞“城市建建設(shè)年”目標(biāo)，實(shí)施“東進(jìn)、北擴(kuò)、南連、西拓”建設(shè)思思路，加加快推進(jìn)進(jìn)縣城東東北片區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)、工業(yè)園園區(qū)路網(wǎng)網(wǎng)、野生生菌王國(guó)國(guó)等項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)進(jìn)度，立足于于把南華華納入楚楚雄未來(lái)來(lái)城市發(fā)發(fā)展框架架的目標(biāo)標(biāo)，圍繞繞3200國(guó)道南南華段改改擴(kuò)建，結(jié)合“野生菌菌王國(guó)”、“中國(guó)核核桃之鄉(xiāng)鄉(xiāng)”、“生態(tài)美美食城”三大品品牌的打打造，突突出民族族特色。由此，南華地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將得到到極大的的政策刺刺激，迎迎來(lái)新的的一輪建建房高峰峰。（四）南南華未來(lái)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況根椐南華華縣規(guī)劃劃，在我我司“野生菌菌

14、王國(guó)”項(xiàng)目外圍圍將新建一個(gè)滇滇西區(qū)域域僅有的的超級(jí)大大盤(pán)，不不論面積積規(guī)模、配套設(shè)設(shè)施等均均可算整整個(gè)云南南少有的的大盤(pán)。具體情情況如下下： 11、項(xiàng)目目名稱(chēng)：“中國(guó)南南華野生生菌旅游游文化美美食產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)”； 22、項(xiàng)目目投資：云南圖圖鴻投資資有限公公司； 33、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)單單位：吉林省城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)研研究院上上海分院院昆明智興興旅游規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)有限公公司諾思國(guó)際際建筑設(shè)設(shè)計(jì)事務(wù)務(wù)所（該該所4名名主創(chuàng)人人員為羅羅馬A級(jí)級(jí)建筑師師，其執(zhí)執(zhí)業(yè)資格格具有中中華人民民和共和和國(guó)駐意意大利大大使館參參贊簽字字的認(rèn)證證書(shū)）。4、項(xiàng)目目地點(diǎn)：南華縣龍龍川鎮(zhèn)，片區(qū)東東抵南華污污水處理理廠(chǎng)，南南連老高壩壩工業(yè)

15、園園區(qū)，北北依南華華主城區(qū)區(qū)，西達(dá)達(dá)鸚鵡山山，總用用地面積積6.667平方方公里。5、項(xiàng)目目總占地地面積：137704畝畝； 66、總體體技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)：總占地面面積：9913559755平方米米；總建筑占地地面積：132284779平方方米；建筑總總面積：248817116平方方米：建建筑密度度：155%；容容積率：0.227%； 綠綠地率：65%。總投投資722億元。 77、項(xiàng)目目核心主主題定位位： AA、打造造中國(guó)最最大的野野生菌交交易中心心； BB、打造造中國(guó)最最大的野野生菌美美食養(yǎng)生生中心； CC、打造造中國(guó)最最大的野野生菌研研發(fā)加工工基地； DD、打造造中國(guó)最最大的野野生菌主主題

16、公園園。 88、項(xiàng)目目功能分分區(qū)： AA、中國(guó)國(guó)南華野野生菌生生態(tài)運(yùn)動(dòng)動(dòng)區(qū)； BB、中國(guó)國(guó)南華野野生菌旅旅游商務(wù)務(wù)中心； CC、中國(guó)國(guó)南華野野生菌工工業(yè)研發(fā)發(fā)基地； DD、中國(guó)國(guó)南華野野生菌濱濱河休閑閑綠化帶帶； EE、中國(guó)國(guó)南華野野生菌生生態(tài)美食食城； FF、中國(guó)國(guó)南華野野王山森森林公園園； GG、中國(guó)國(guó)南華野野生菌交交易及產(chǎn)產(chǎn)品深加加工基地地； HH、中國(guó)國(guó)南華野野生菌高高尚居住住區(qū)； 以上為為“中國(guó)南南華野生生菌旅游游文化美美食產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)”基本情情況。根根椐項(xiàng)目目詳規(guī)，其建成成后整體體規(guī)模將將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過(guò)我司司當(dāng)前項(xiàng)項(xiàng)目。同同時(shí)，也也必定對(duì)對(duì)我司項(xiàng)目的的營(yíng)銷(xiāo)造成成一定的的困難，但對(duì)我我司項(xiàng)目

17、目有利的的是，因因其在我我司項(xiàng)目目四周，且我司司項(xiàng)目處處于楚大大高速出出口，對(duì)對(duì)我司項(xiàng)項(xiàng)目今后后的運(yùn)營(yíng)營(yíng)有利。因其影響響，我司項(xiàng)目如如果不能能加快建建設(shè)推廣廣速度，將失去去先決條條件，對(duì)對(duì)招商、銷(xiāo)售等等諸多方方面帶來(lái)來(lái)無(wú)法預(yù)預(yù)見(jiàn)的困困難。第三章市市調(diào)區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整整體環(huán)境境一、楚雄雄房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整整體發(fā)展展1、楚雄雄房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資高速速增長(zhǎng)2004年-2006年楚雄房地產(chǎn)投資額（億元）14.320.530.501015203108年09年10年（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：楚楚雄房地地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)）楚雄房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)真正發(fā)發(fā)展是從從20005年開(kāi)開(kāi)始，007年、008年楚雄房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入一一個(gè)高速速

18、增長(zhǎng)階階段，008年一年年房地產(chǎn)產(chǎn)完成投投資總額額接近006年和和07年兩兩年投資資總額之之和。楚楚雄房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入增增長(zhǎng)噴發(fā)發(fā)階段。據(jù)有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)顯示，截至220100年第三季度止止，楚雄雄在建在在售項(xiàng)目目達(dá)到220個(gè)，計(jì)劃投投資總額額規(guī)模達(dá)達(dá)到133億元。2、楚雄雄房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售面面積和銷(xiāo)銷(xiāo)售金額額有一定定回落商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售量（單位：套） 銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積（單位位：萬(wàn)平平方米）銷(xiāo)售金金額（單單位：億億元）20066年楚雄雄商品房房銷(xiāo)售226222套，銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積47.44萬(wàn)萬(wàn)平方米米，銷(xiāo)售售金額11086687萬(wàn)萬(wàn)元；220077年商品品房銷(xiāo)售售33667套，銷(xiāo)售面面積499.9萬(wàn)萬(wàn)平方米

19、米，銷(xiāo)售售金額11006680萬(wàn)萬(wàn)元；220088年商品品房銷(xiāo)售售74334套，銷(xiāo)售面面積855.455萬(wàn)平方方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售金額額16669611.6萬(wàn)萬(wàn)元；220099年商品品房銷(xiāo)售售68775套，銷(xiāo)售面面積788.788萬(wàn)平方方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售金額額16555000.877萬(wàn)元；與20008年年同期相相比，220099年商品品房銷(xiāo)售售套數(shù)、銷(xiāo)售面面積、銷(xiāo)銷(xiāo)售金額額分別下下降了77.522、7.81、0.87。3、楚雄雄房地產(chǎn)產(chǎn)房產(chǎn)平平均價(jià)格格增速平平緩：楚雄地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格（單單位：元元）20066年，楚雄雄市多層層商品住住宅銷(xiāo)售售均價(jià)為為14550元/平方米米，別墅墅銷(xiāo)售均均價(jià)為118500元/

20、平平方米，商業(yè)用用房銷(xiāo)售售均價(jià)為為33440元/平方米米；20007年年，多層層商品住住宅銷(xiāo)售售均價(jià)為為1696元元/平方方米，同同比上漲漲了166.966,別別墅銷(xiāo)售售均價(jià)為為22550元/平平方米，同比上上漲了221.66,商商業(yè)用房房銷(xiāo)售均均價(jià)為553200元/平平方米,同比上上漲了559.228；20008年年，多層層住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)18552元/平方方米,同同比上漲漲了9.1988，別墅墅的均價(jià)價(jià)在每平平方米225588元/平方方米,同同比上漲漲了133.699；商業(yè)用用房銷(xiāo)售售均價(jià)為為78770元/平方米米,同比比上漲了了47.93；20009年年，多層層住宅均均價(jià)21178元元/

21、平方方米，同比上上漲了117.66,別墅墅的銷(xiāo)售售均價(jià)332000元/平方方米，同同比上漲漲了255.099,商商業(yè)用房房銷(xiāo)售均均價(jià)為1123220元/平方米米，同比比上漲了了56.54。20006年年到20009年年，多層層商品住住宅、別別墅和商商業(yè)用房房銷(xiāo)售均均價(jià)分別別上漲了了50.21、722.977、2660.888。二、南華華房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顮顩r：南華縣房房地產(chǎn)是是從20007年年才開(kāi)始始進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)，開(kāi)開(kāi)發(fā)的第第一期商商住項(xiàng)目目為家豪二樓樓一底的的商住小小區(qū)，其一樓商鋪鋪開(kāi)盤(pán)價(jià)價(jià)為50000元元每平方方米，住房房為11100元元每平方方米。同期開(kāi)開(kāi)發(fā)的是是麗景花花園第一一期其商商鋪為5

22、52000元每平平方米，住房為為9000元每平方米米。但從088年開(kāi)始，南華除了了麗景、家豪以外外，還有外外來(lái)的龍龍城等地地產(chǎn)公司司進(jìn)駐，同時(shí)龍城城20110開(kāi)發(fā)發(fā)出南華華縣有史史來(lái)第一一批別墅，其其龍城別別墅共16套套，均價(jià)價(jià)為28800元元每平方米米。到20010年年11月月整個(gè)南南華縣即即將開(kāi)工工的有建筑面面積100萬(wàn)平方方米的廉廉租房9920套套，和建筑筑面積66萬(wàn)平方方米的公公租房6600來(lái)來(lái)套。從以上數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看看，政府廉廉租房和和公租房房的開(kāi)工工，將會(huì)會(huì)對(duì)南華華房地產(chǎn)產(chǎn)整體行行業(yè)帶來(lái)來(lái)很大的的沖擊。三、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體發(fā)發(fā)展小結(jié)結(jié)：楚雄房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展起起步較晚晚，但發(fā)發(fā)展迅速

23、速。一系系列的經(jīng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)據(jù)表明，楚雄市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)真正正開(kāi)始發(fā)發(fā)展是從從05年年開(kāi)始，06年年步入飛飛速發(fā)展展階段，各項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)增幅幅較大，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目施施工、竣竣工面積積等主要要指標(biāo)都都在800%以上上增長(zhǎng)。各區(qū)域發(fā)發(fā)展差別別明顯，差距較較大。在在楚雄城市市向西發(fā)展大大趨勢(shì)的的帶動(dòng)下下，老城城區(qū)無(wú)論論是市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)還還是銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格水平平都與開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)有有著較為為明顯的的差距，各區(qū)域域發(fā)展極極不均衡衡。南華房地地產(chǎn)雖然然起步更更晚，但由于很很多外來(lái)來(lái)發(fā)展商商的進(jìn)駐駐，且與與楚雄十分分接近，因此整整體發(fā)展展水平提提高很快快，在產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)上涵蓋蓋了目前前市場(chǎng)上上的多數(shù)數(shù)產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型，已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)高端的

24、的別墅住住宅產(chǎn)品品與情景景洋房產(chǎn)產(chǎn)品等，已達(dá)到到國(guó)內(nèi)普普通三線(xiàn)線(xiàn)城市的的正常開(kāi)開(kāi)發(fā)水平平。由于本地地人口數(shù)數(shù)量限制制，且人口增速速不會(huì)太太快，而未來(lái)市市場(chǎng)樓盤(pán)盤(pán)數(shù)量將會(huì)會(huì)大幅增增加，因此，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將將加劇。第四章 市調(diào)調(diào)區(qū)域樓樓盤(pán)分析析一、市調(diào)調(diào)區(qū)域樓樓盤(pán)分析析：1、區(qū)域域范圍： 楚楚雄市老老城區(qū)55家樓盤(pán)盤(pán)和開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)4家家樓盤(pán)； 22、綜述述： 作作為楚雄雄的老城城區(qū)，雖雖然具有有一定的的商業(yè)底底蘊(yùn)，但但由于地地域面積積狹小，故整體體新開(kāi)樓樓盤(pán)的價(jià)價(jià)位明顯顯高于開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)雖雖然處于于城市的的發(fā)展方方向，且且居住環(huán)環(huán)境相對(duì)對(duì)老城區(qū)區(qū)好，同時(shí)該區(qū)域域出現(xiàn)了了千畝以以上的大大盤(pán)彝人古古鎮(zhèn)，

25、但但未能形形成濃厚厚的居住住氛圍，加之消消費(fèi)者對(duì)對(duì)該板塊塊認(rèn)可度度還相對(duì)對(duì)欠缺，區(qū)域內(nèi)內(nèi)所開(kāi)發(fā)發(fā)的樓盤(pán)盤(pán)均未能能形成熱熱銷(xiāo)。 33、各樓樓盤(pán)的對(duì)對(duì)比分析析：A、各板板塊區(qū)域域現(xiàn)狀對(duì)對(duì)比分析析板塊地段自然資源源配套開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度楚雄老城城區(qū)板塊塊老城區(qū)，地段認(rèn)認(rèn)可度高高。除沿江外外，其他他地塊自自然資源源缺少。區(qū)域配套套完善，但綠化化率低。樓盤(pán)數(shù)量量多，但總總房套數(shù)數(shù)少。楚雄開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊與老城區(qū)區(qū)一江之之隔，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美。地塊自然然資源良良好，有有太陽(yáng)歷歷公園、福塔公公園。生活配套套與市政政配套完完善。以商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)為主主，開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)度較較大。南華板塊塊處于滇西西黃金旅旅游線(xiàn)上上。自然景觀(guān)觀(guān)較為豐豐富

26、，有有菌子山山等。配套較為為完善。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度較大，目前有有多個(gè)樓樓盤(pán)在開(kāi)開(kāi)發(fā)中。祥云板塊塊緊接大理理、賓川川等區(qū)域域自然景觀(guān)觀(guān)少，但但人文景景觀(guān)多。配套較為為完善、綠化率率高。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度較大，目前有有多個(gè)樓樓盤(pán)在開(kāi)開(kāi)發(fā)中。B、各板板塊產(chǎn)品品對(duì)比分分析板塊樓盤(pán)規(guī)模模樓盤(pán)檔次次產(chǎn)品類(lèi)別別戶(hù)型概況況楚雄老城城區(qū)板塊塊小盤(pán)為主主中高檔以平層為為主，錯(cuò)層和躍層為輔。 標(biāo)準(zhǔn)三房房二廳為主主。楚雄開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊大中小盤(pán)盤(pán)并存中高檔樓樓盤(pán)為主主以平層產(chǎn)產(chǎn)品為主主，錯(cuò)層層、躍層層為輔。以三房一一廳戶(hù)型為為主，三三房二廳廳、及其其他戶(hù)型型為輔。南華板塊塊中小盤(pán)并并存中低檔樓樓盤(pán)為主主絕大部分分為平層，先開(kāi)發(fā)發(fā)的個(gè)

27、別別樓盤(pán)以以錯(cuò)層為主主。以小三房房和四房房戶(hù)型為為主。祥云版塊塊大中小盤(pán)盤(pán)并存中低檔樓樓盤(pán)為主主絕大部分分為平層層，有小小部分錯(cuò)錯(cuò)層和躍躍層和別別墅。以三房一一廳和三三房二廳廳戶(hù)型為為主，其其他戶(hù)型型為輔。C、各板板塊價(jià)格格對(duì)比分分析板塊價(jià)格綜述述楚雄老城城區(qū)板塊塊該區(qū)域價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)較高，目前前該區(qū)域域平層均價(jià)為為30000元/，錯(cuò)層均均價(jià)為32000/。商鋪均價(jià)價(jià)為340000元/。楚雄開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)板塊塊該區(qū)域由由于是新新開(kāi)發(fā)的的區(qū)域，主要為為楚雄周周邊縣城城人員購(gòu)購(gòu)買(mǎi)多，其價(jià)格格并未處處于城市市最高水水準(zhǔn)，目目前區(qū)域域平層均價(jià)價(jià)約在226000元/左右，錯(cuò)錯(cuò)層均價(jià)價(jià)約在228000元/。商鋪均

28、價(jià)價(jià)為200000元/。彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)該樓盤(pán)為為楚雄的的旅游地地產(chǎn)標(biāo)志志性建筑筑，066年開(kāi)盤(pán)盤(pán)，占地地17550畝。入住率率為988%，其價(jià)格并并處于城城市最高高水準(zhǔn)，目前區(qū)區(qū)域主要要以二樓樓一底為為主，其第一一期樓盤(pán)盤(pán)為36000元/左右，第二期期樓盤(pán)均價(jià)價(jià)約在449000元/，新開(kāi)開(kāi)發(fā)的彝彝人外灘灘，住宅50000元/左右，商鋪115000元/左右。福塔旅游游步行街街該樓盤(pán)為為緊跟彝彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的一個(gè)個(gè)旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目目，09開(kāi)盤(pán)，占占地1003畝，入住率率為75%左左右，其價(jià)格格處于中中檔水準(zhǔn)準(zhǔn)，其建筑筑風(fēng)格完完全模仿仿彝人古古鎮(zhèn)，樓層全全為二樓樓一底，銷(xiāo)售為為每層單單獨(dú)分開(kāi)開(kāi)銷(xiāo)售和和整套銷(xiāo)銷(xiāo)

29、售兩種種。分開(kāi)銷(xiāo)銷(xiāo)售：住住房均價(jià)價(jià)為23000元/左右，商鋪1120000元/左右。整套銷(xiāo)銷(xiāo)售：35000元/左右。南華板塊塊由于處于于城市發(fā)發(fā)展方向向，該區(qū)區(qū)域價(jià)格格相對(duì)較較低，但商鋪價(jià)格格相差巨巨大，平層均價(jià)價(jià)為17700/，躍層住宅宅為16650元元/。商鋪鋪均價(jià)65500元/（最高高價(jià)格在在288800元元/）。祥云版塊塊由于祥云云整體地地勢(shì)平坦坦，城市面面積大，故該區(qū)域域價(jià)格相相對(duì)平衡衡，平層均價(jià)價(jià)為28800/，別墅住宅宅為38800元元/。商鋪鋪均價(jià)70000元/。祥云溫州州商業(yè)街街、萬(wàn)利利達(dá)商業(yè)業(yè)街板塊溫州商業(yè)業(yè)街板、萬(wàn)利達(dá)達(dá)商業(yè)街街屬于祥祥云非常常特殊的的區(qū)域地地段，處于老老

30、城區(qū)和和新城區(qū)區(qū)的交界界處，其其建筑統(tǒng)統(tǒng)一為四四樓一底底。住房均價(jià)價(jià)28000元/，商鋪鋪均價(jià)7600元元/。二、住房房、商鋪面積積和建筑筑分析： （一）、楚雄雄老城區(qū)區(qū)： 11、住房房：樓盤(pán)占地面積積建筑面積積綠化率公攤率主力戶(hù)型型建筑形態(tài)態(tài)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)錦都花園園47522.399 m22140996.339m2221%18%四室兩廳廳電梯房36333元/ m2520元元/ mm2康和園80788 m2168229 mm226%16%四室兩廳廳常規(guī)36000元/ m212000元/ m2西辰壹品品75233.233 m2414994.775m237.22%17%三室一廳廳電梯房28000元

31、/ m210000元/ m2鑫茂時(shí)代代廣場(chǎng)63366 m2350000m220%18%三室兩廳廳電梯房27500元/ m2900元元/ mm22、商鋪鋪：樓盤(pán)層高進(jìn)深最小面積積最大面積積主力戶(hù)型型主力開(kāi)間間數(shù)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)銷(xiāo)售情況況鑫茂時(shí)代代廣場(chǎng)5.8mm7.2 m30.996 mm286.44 m245 mm26.3 m360000元/ m22150000100%兆順財(cái)富富中心5.3 m不出售見(jiàn)備注新龍江廣廣場(chǎng)4.8 m不出售見(jiàn)備注備注：1、兆順順財(cái)富中心心：該樓樓盤(pán)商鋪鋪不銷(xiāo)售售，是采采用投資資租賃模模式。無(wú)無(wú)單獨(dú)鋪鋪面，屬屬于超市市類(lèi)型；2、新龍龍江廣場(chǎng)場(chǎng)：該樓樓盤(pán)不銷(xiāo)銷(xiāo)售，是是純租賃賃

32、模式，其內(nèi)部部為超市市型。（二）、楚雄開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)：1、住房房：樓盤(pán)占地面積積建筑面積積綠化率公攤率主力戶(hù)型型建筑形態(tài)態(tài)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)匯東勝景景95511.5 m2152002.777m219.443%13%三室兩廳廳常規(guī)17200元/ m2100福塔旅游游步行街街691446 mm21200000mm242.116%13%2+1彝族風(fēng)情情23000元/ m24002、商鋪鋪：樓盤(pán)層高進(jìn)深最小面積積最大面積積主力戶(hù)型型主力開(kāi)間間數(shù)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)銷(xiāo)售情況況福塔旅游游步行街街3.8mm7.6mm49.44 m295.776 mm253.22 m27m120000元/ m2260000100%（三）、彝

33、人古古鎮(zhèn)：1、住房房：樓盤(pán)占地面積積建筑面積積綠化率公攤率主力戶(hù)型型建筑形態(tài)態(tài)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)17500畝100萬(wàn)萬(wàn)平米36.33%10%2+1彝族風(fēng)情情50000元/ m2130002、商鋪鋪：樓盤(pán)層高進(jìn)深最小面積積最大面積積主力戶(hù)型型主力開(kāi)間間數(shù)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)銷(xiāo)售情況況彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)3.9mm6.0 m25.88 m254 mm22+14.3 m150000元/ m2220000100%（四）、南華：1、住房房：樓盤(pán)占地面積積建筑面積積綠化率公攤率主力戶(hù)型型建筑形態(tài)態(tài)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)家豪廣場(chǎng)場(chǎng)財(cái)富中中心中心心20000m296377m221.997%10%-15%三室兩廳廳商住樓盤(pán)盤(pán)17

34、922元/ m2400龍城花園園2666640 m2（一期）21667 mm232.66%11%-14%三室兩廳廳（錯(cuò)層層）商住樓盤(pán)盤(pán)17655元/ m2200麗景家園園139993 mm2323885 mm235%10.99%-113.44%三室兩廳廳商住樓盤(pán)盤(pán)17500元/ m270 22、商鋪鋪：樓盤(pán)層高進(jìn)深最小面積積最大面積積主力戶(hù)型型主力開(kāi)間間數(shù)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)銷(xiāo)售情況況家豪廣場(chǎng)場(chǎng)財(cái)富中中心一層5.5m9.122m14.33 m246.773 mm234.88 m23.8mm160000元/ m2212000051%二層5mm9.122m14.33 m246.773 mm234.88

35、m23.8mm80000元/ m226000龍城花園園4.2mm12.66m63 mm2113.4 mm288.22 m27m28000元/ m2100%麗景家園園4.2mm12m48 mm284 mm260 mm25m59166元/ m2（五）、祥云：1、住房房：樓盤(pán)占地面積積建筑面積積綠化率公攤率主力戶(hù)型型建筑形態(tài)態(tài)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)潤(rùn)城348889.88 m2626771 mm233.227%10%-13%三室兩廳廳兩衛(wèi)常規(guī)28000元/ m210000世紀(jì)商城城16000m2341668 mm233%10%-12%三室兩廳廳兩衛(wèi)常規(guī)28000元/ m2200金都商城城26822 m2871

36、99.922 m231.33%10%-11.3%三室一廳廳常規(guī)29200元/ m2400印象花園園708554.44 m21274406 m233.113%11%三室兩廳廳歐式建筑筑26800元/ m2600 2、商商鋪：樓盤(pán)層高進(jìn)深最小面積積最大面積積主力戶(hù)型型主力開(kāi)間間數(shù)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)銷(xiāo)售情況況潤(rùn)城3.8mm14m42 mm2108 m254 mm26m50000元/ m218000100%世紀(jì)商城城6m12m42 mm2c112 m266m225.5mm76000元/ m216000100%印象花園園6m13m45.55m291 mm272m226.5mm78000元/ m2140001

37、00%金都商城城(縣城中中心3.9mm11m38.55 m299 mm260 mm26m96000元/ m230000（六）、溫州商商業(yè)街和和萬(wàn)利達(dá)達(dá)商業(yè)街街：1、住房房：樓盤(pán)占地面積積建筑面積積綠化率公攤率主力戶(hù)型型建筑形態(tài)態(tài)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)溫州商業(yè)業(yè)街333333 mm21500000 m210%11%4+1歐式建筑筑39500元/ m2400萬(wàn)利達(dá)商商業(yè)街15600 m278000 m210.66%10%4+1歐式建筑筑38000元/ m2 2、商商鋪：樓盤(pán)層高進(jìn)深最小面積積最大面積積主力戶(hù)型型主力開(kāi)間間數(shù)平均售價(jià)價(jià)差價(jià)銷(xiāo)售情況況溫州商業(yè)業(yè)街4.8mm13m39.99m278m2259.5

38、58 mm24.5mm60000元/ m215000100%萬(wàn)利達(dá)商商業(yè)街4.8mm13.8848.33 m296.6662.44 m25.2mm55000元/ m2500100%三、典型型項(xiàng)目類(lèi)類(lèi)比分析析：1、項(xiàng)目目規(guī)模項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)項(xiàng)目占地地建筑面積積彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)17500畝100萬(wàn)萬(wàn)平方米米福塔旅游游步行街街103.7畝12萬(wàn)平平方米祥云溫州州商業(yè)街街50畝15萬(wàn)平平方米龍城花園園2+11400畝畝第一期221677平方米米分析：項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模呈呈現(xiàn)兩級(jí)級(jí)分化雖然楚雄雄房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)剛剛剛起步步，但由由于政府府政策的的支持，少數(shù)本土土發(fā)展商商的資金實(shí)實(shí)力已經(jīng)經(jīng)具備千千畝大盤(pán)盤(pán)的開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)力。但就

39、目目前楚雄雄在售房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模上呈現(xiàn)現(xiàn)明顯的的兩極分分化。除除彝人古古鎮(zhèn)建筑筑面積在在1000萬(wàn)平方方米以外外，所有大大盤(pán)均為為楚雄以以外的發(fā)展商商所開(kāi)發(fā)發(fā)，其余余的本土土發(fā)展商商開(kāi)發(fā)的的項(xiàng)目規(guī)規(guī)模都很很小，建建筑面積積普遍在在10萬(wàn)萬(wàn)平米以以?xún)?nèi)。2、建筑筑風(fēng)格及及產(chǎn)品形形態(tài)項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)建筑風(fēng)格格產(chǎn)品形態(tài)態(tài)彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)彝族古典典風(fēng)格12000套，三樓一一底有9988套，四樓一一底有2202套套。福塔旅游游步行街街彝族古典典風(fēng)格145套套，全為三樓樓一底。祥云溫州州商業(yè)街街歐陸風(fēng)格格180棟棟，全為四四樓一底底。龍城花園園2+11現(xiàn)代中式式風(fēng)格一期166套分析：彝彝族風(fēng)格格為主、民族特特色和小

40、小高層將將成為市市場(chǎng)的新新趨勢(shì)在建筑風(fēng)風(fēng)格上目目前基本本上以彝彝族風(fēng)格格為主，少數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目走的的是歐式式路線(xiàn)；在產(chǎn)品形形態(tài)上，根據(jù)我我們調(diào)查查，滇西房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展起起步時(shí)間間雖然不不長(zhǎng)，但但在產(chǎn)品品形態(tài)上上十分豐豐富，獨(dú)獨(dú)棟別墅墅、連排排、情景景洋房、小高層層等同時(shí)時(shí)在市場(chǎng)場(chǎng)上銷(xiāo)售售，小高高層和具有民民族特色色的建筑筑風(fēng)格特特色的項(xiàng)項(xiàng)目將成成為未來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)的的主流產(chǎn)產(chǎn)品。3、配套套及景觀(guān)觀(guān)園林項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)配套設(shè)施施景觀(guān)園林林彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)商業(yè)裙樓樓、銀行行、酒店店、會(huì)所所、廣場(chǎng)場(chǎng)、商務(wù)務(wù)中心水體面積積20畝畝，綠化化面積6635畝畝福塔旅游游步行街街廣場(chǎng)、商商業(yè)裙樓樓綠化面積積43.85畝畝，同時(shí)時(shí)

41、他把福塔公公園圈入入樓盤(pán)中中，減少少了它的的景觀(guān)占占地，強(qiáng)強(qiáng)化了景景觀(guān)布置置。祥云溫州州商業(yè)街街銀行、廣廣場(chǎng)，商商業(yè)裙樓樓無(wú)任何景景觀(guān)園林林，僅靠靠歐式建建筑和商商業(yè)街炒炒作的人人氣，吸吸引消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)物物。龍城花園園2+11酒店、商商務(wù)中心心，商業(yè)業(yè)裙樓、小型步步行街無(wú)景觀(guān)分析：多多數(shù)項(xiàng)目目以商業(yè)業(yè)為主要要配套；大盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目配套套齊全。除個(gè)別別項(xiàng)目外外，多數(shù)數(shù)項(xiàng)目園園林景觀(guān)觀(guān)設(shè)計(jì)水水平中等等。在調(diào)查中中發(fā)現(xiàn)，由于許多多項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較小小，在社社區(qū)配套套上普遍遍以商業(yè)業(yè)為主，幾乎每每個(gè)項(xiàng)目目都建有有底層商商業(yè)，兆兆順財(cái)富富中心、彝人古古鎮(zhèn)更是是將商業(yè)業(yè)作為項(xiàng)項(xiàng)目的主主要組成成部分；彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)和祥云溫

42、州州商業(yè)街街兩個(gè)大大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目在社社區(qū)配套套上比較較齊全，高檔會(huì)會(huì)所、商商業(yè)中心心、酒店店等一應(yīng)應(yīng)俱全，體現(xiàn)高高檔項(xiàng)目目風(fēng)范；在景觀(guān)設(shè)設(shè)計(jì)方面面，從各各個(gè)項(xiàng)目目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方方面來(lái)看看，對(duì)于于景觀(guān)設(shè)設(shè)計(jì)開(kāi)始始有所重重視。因因此，景景觀(guān)設(shè)計(jì)計(jì)將成為買(mǎi)買(mǎi)房賣(mài)房房的重要要因素之之一。4、主力力戶(hù)型及及銷(xiāo)售均均價(jià)A、住宅宅：區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)主力戶(hù)型型銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)銷(xiāo)售情況況楚雄市錦都花園園四室兩廳廳：1225m2，占229%；三室兩廳廳：922m2，占228%；三室一廳廳：655m2，占226%；36333元/平平方米四室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了955%；三室一廳廳：銷(xiāo)售售了800%

43、；康和園四室兩廳廳：1224m2，占333%；三室兩廳廳：922m2，占330%；三室兩廳廳：844m2，占228%；36000元/平平方米還沒(méi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)西辰壹品品三室一廳廳：866m2，占222%；三室一廳廳：722m2，占222%；兩室一廳廳：577m2，占222%；28000元/平平方米三室一廳廳：銷(xiāo)售售了988%；三室一廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；兩室一廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；鑫茂時(shí)代代廣場(chǎng)三室一廳廳：566m2，占223.99%；三室二廳廳：966m2，占223.99%；27500元/平平方米還沒(méi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)匯東勝景景三室兩廳廳：1225.77m2，占660%；四室兩廳廳：1446.774 m

44、m2，占115%；27200元/平平方米三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；四室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；福塔旅游游步行街街2+1:1566m2，占550%；2+1:2488m2，占225%；2+1:3166m2，占225%；23000元/平平方米2+1:1566m2：銷(xiāo)售了了1000%；2+1:2488m2：銷(xiāo)售了了1000%；2+1:3166m2：銷(xiāo)售了了1000%；彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)2+1:2300m2，占335%；2+1:1888m2，占335%；3+1:3000m2，占330%；50000元/平平方米2+1:2300m2，銷(xiāo)售售了1000%；2+1:1888m2，銷(xiāo)售售了1000%；3+1:3

45、000m2，銷(xiāo)售售了1000%；南華縣家豪廣場(chǎng)場(chǎng)財(cái)富中中心中心心三室兩廳廳：1224m2，占200%；三室兩廳廳：1226m2，占200%；四室兩廳廳：1440m2，占188%；17922元/平平方米三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了500%；三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了600%；四室兩廳廳：銷(xiāo)售售了444%；龍城花園園三室兩廳廳：1222m2，占500%；三室兩廳廳：977m2，占500%；17655元/平平方米三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；錯(cuò)層：1142mm2，占500%；錯(cuò)層：1128mm2，占500%；18000元/平平方米錯(cuò)層：銷(xiāo)銷(xiāo)售了444%；錯(cuò)層：銷(xiāo)銷(xiāo)售了330.55

46、%；3+1：2688m2，占355.3%；3+1：2233m2，占355.3%；3+1：3344m2，占299.4%；28000元/平平方米3+1：銷(xiāo)售了了100%；3+1：銷(xiāo)售了了100%；3+1：銷(xiāo)售了了100%；麗景家園園三室兩廳廳：1003m2，占188.988%；三室兩廳廳：1119m2，占166.277%；三室兩廳廳：955m2，占155.9%；17500元/平平方米三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了411%；三室室兩廳：銷(xiāo)售了了41.7%；三室兩兩廳：銷(xiāo)銷(xiāo)售了442.55%；祥云縣潤(rùn)城三室兩廳廳：1118m2，占188.755%；三室兩廳廳：1221m2，占155%；三室兩廳廳：1224m2，

47、占155%；28000元/平平方米三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；世紀(jì)商城城三室兩廳廳：1112m2，占266%；三室兩廳廳：1008m2，占244%；三室兩廳廳：1116m2，占222%；28000元/平平方米三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了899.7%；三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了833%；三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了900%；金都商城城三室一廳廳：1006m2，占300.8%；三室兩廳廳：1221m2，占255.6%；29200元/平平方米三室一廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；印象花園園三室兩廳廳：1118m2，占13.75%

48、；三室兩廳廳：1112m2，占13.1%；三室兩廳廳：1211 m2，占12.5%；26800元/平平方米三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；三室兩廳廳：銷(xiāo)售售了1000%；分析：目前住房房銷(xiāo)售均均價(jià)楚雄雄市普遍遍在2880038000元/之間；縣份在在1800028000之間間；目前楚雄雄區(qū)域還還沒(méi)有11+1的的商住建建筑，原因是是成本高高，售價(jià)價(jià)高，楚楚雄區(qū)域域銷(xiāo)售者者經(jīng)濟(jì)上上無(wú)法接接受。從調(diào)查中中能明顯顯看出，楚雄、南華、祥云等等區(qū)域最最低商住住層數(shù)為2+11，楚雄雄市老城城區(qū)有部部分高層層電梯房房，但銷(xiāo)銷(xiāo)售都不不太理想想。原因因是公攤攤太大，銷(xiāo)售者者接受能能

49、力欠缺缺。有旅游景景觀(guān)的樓樓盤(pán)銷(xiāo)售售價(jià)格較較高，如如彝人古古鎮(zhèn)。B、商鋪鋪：區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)主力戶(hù)型型（開(kāi)間進(jìn)深(m)）銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)銷(xiāo)售情況況楚雄市錦都花園園4m99.5mm5m99.5mm8.744m9.5mm450000元/平方米米全部銷(xiāo)售售完康和園3.8mm8.977m4.9mm8.977m5.7mm8.977m430000元/平方米米未開(kāi)盤(pán)西辰壹品品3.2mm11.65mm4.7mm11.65mm7.4mm11.65mm490000元/平方米米全部銷(xiāo)售售完鑫茂時(shí)代代廣場(chǎng)2+1:4.3m8.99m2+1:6.5m9.77m2+1:8.3m7.99m380000元/平方米米全部銷(xiāo)售售完福塔旅游

50、游步行街街2+1:3.4m9.0m2+1:5.2m9.0m2+1:7.4m9.0m120000元/平方米米全部銷(xiāo)售售完彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)2+1:4.5m8.7m2+1:6.2m8.7m3+1:9.2m10.5m50000元/平平方米不單獨(dú)售售賣(mài)商鋪鋪全部銷(xiāo)售售完兆順財(cái)富富中心超市類(lèi)型型每人投資資5萬(wàn)元元，獲得得10平平方米的的租賃權(quán)權(quán)，但由由兆順財(cái)財(cái)富中心心統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)。每每年可獲獲得8%10%的租賃賃補(bǔ)償。三年后后全部返返還投資資。租賃出770%新龍江廣廣場(chǎng)大型超市市租賃，每每平方米米租金均均價(jià)為90元元/平方方米全部租賃賃完畢南華縣家豪廣場(chǎng)場(chǎng)財(cái)富中中心中心心超市類(lèi)型型一樓：1160000元/平平方米

51、二樓：880000元/平平方米銷(xiāo)售611%龍城花園園3+1：3.66m8.6m3+1：4.88m8.6m3+1：6.55m8.6m28000元/平平方米不單獨(dú)售售賣(mài)商鋪鋪全部銷(xiāo)售售完麗景家園園4.8mm10.66m60000元/平平方米銷(xiāo)售988%祥云縣潤(rùn)城2+1：4.7m10.6m2+1：6.4m10.6m34000元/平平方米（不單獨(dú)獨(dú)賣(mài)商鋪鋪）全部銷(xiāo)售售完4.5mm10.6m5.8mm10.6m10.44m10.6m46000元/平平方米全部銷(xiāo)售售完世紀(jì)商城城4.2mm9.55m6.8mm9.55m76000元/平平方米未開(kāi)盤(pán)金都商城城4.4mm8.44m5.7mm8.44m7.2mm8

52、.44m96000元/平平方米全部銷(xiāo)售售完印象花園園4.5mm9.33m5.5mm9.33m8.5mm9.33m70000元/平平方米全部銷(xiāo)售售完溫州商業(yè)業(yè)街6m112m8m112m12m12m60000元/平平方米全部銷(xiāo)售售完分析：商鋪銷(xiāo)售售均價(jià)楚楚雄普遍遍在1550000400000元元/之間；縣份在在58000元150000元元之間；商鋪相對(duì)對(duì)銷(xiāo)售率率能達(dá)到到97%左右。其其中常規(guī)規(guī)單層鋪鋪面銷(xiāo)售售率為999%左左右，2+11的銷(xiāo)售售率為997%左左右，3+11的銷(xiāo)售售率為96%左右，4+11的基本本在銷(xiāo)售售中售賣(mài)賣(mài)方式比比較靈活活，可以以單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)一層商商鋪，也也可以成成套的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。5

53、、各商商業(yè)街比比較商業(yè)街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)租金水平平檔次商業(yè)發(fā)展展?jié)摿σ腿斯沛?zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目豐富，有飲食一一條街、民族特特產(chǎn)一條條街、酒酒吧一條條街等。租金差別別很大經(jīng)營(yíng)檔次次較高良好福塔旅游游步行街街經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目不太豐豐富，主主要以民民族特產(chǎn)產(chǎn)、飲食食為主。租金差別別中等經(jīng)營(yíng)檔次次較低一般溫州商業(yè)業(yè)街經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目繁雜租金中等等經(jīng)營(yíng)檔次次高中低低均有良好6、小結(jié)結(jié)：從以上表表格可分分析概括括出滇西西房地產(chǎn)產(chǎn)的如下下特點(diǎn):A、從單單個(gè)項(xiàng)目目?jī)r(jià)格比比較，同同一片區(qū)區(qū)的價(jià)格格差距不不大，但但從區(qū)域域與區(qū)域域之間的的價(jià)格對(duì)對(duì)比來(lái)看看基本是是參差不不齊，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的彝人人古鎮(zhèn)、南華的的家豪廣場(chǎng)場(chǎng)憑借其其品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)和地理

54、優(yōu)勢(shì)勢(shì)價(jià)格遙遙遙領(lǐng)先先，而其其他樓盤(pán)盤(pán)在區(qū)域域內(nèi)價(jià)格格懸殊不大大；B、從熱熱銷(xiāo)戶(hù)型型來(lái)看，整個(gè)滇滇西區(qū)域域商鋪銷(xiāo)售售情況較較好，除除祥云外外，住宅宅的銷(xiāo)售售相對(duì)較較差，尤尤其是1140平平方米以以上的大大戶(hù)型住住宅不太受歡歡迎，而從整體體住宅環(huán)境境來(lái)看，大臥室室、大客客廳相對(duì)對(duì)比較受受歡迎；C、在商商鋪銷(xiāo)售售方面，最最受投資資者歡迎迎的有兩兩種，一一種為無(wú)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的的產(chǎn)權(quán)式式經(jīng)營(yíng)模模式；另另一種為為第一年年為產(chǎn)權(quán)權(quán)式經(jīng)營(yíng)營(yíng)，第二二年投資資者收回回自行經(jīng)經(jīng)營(yíng)；D、在商商鋪的面面積上，在調(diào)查的十六家商鋪中，最受消消費(fèi)者歡歡迎的是是40平平方米80平平方米的的商鋪，但彝人人古鎮(zhèn)、福塔旅游游街除外外，因

55、其具具有一定定的旅游游附加值值，故最受受歡迎的的商鋪面面積為660平方方米1200平方米米之間。E、在銷(xiāo)銷(xiāo)售宣傳傳上，在市調(diào)調(diào)中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，宣傳傳炒作力力度越大大的其銷(xiāo)售售情況越越好，尤尤其是人人氣越集集中的開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售售，其銷(xiāo)銷(xiāo)售力越越強(qiáng)。由由此可以以看出整整個(gè)滇西西區(qū)域的的購(gòu)房者者在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)樓盤(pán)時(shí)仍然處于于非理性性的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)狀態(tài)。F、調(diào)查查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，購(gòu)房房者對(duì)居住區(qū)區(qū)的綠化化、水體體、服務(wù)功功能等要求相相對(duì)比較較高。同同時(shí)，楚雄、南南華、祥祥云三區(qū)區(qū)域綠化化面積越越大的，其樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售越越火爆。同樣，楚雄彝彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)因綠化化與水體體面積大大，成為銷(xiāo)售售火爆的的最大賣(mài)賣(mài)點(diǎn)。 GG、從楚雄彝人人古鎮(zhèn)、福塔

56、旅旅游街和和祥云溫溫州商業(yè)業(yè)街、萬(wàn)利利達(dá)商業(yè)業(yè)街的銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況來(lái)看，多數(shù)購(gòu)購(gòu)房者愿愿意選擇擇商住一一體化的的樓盤(pán)。 HH、綜合合以上情情況和數(shù)數(shù)據(jù)分析析：住宅：消費(fèi)者者喜歡778128之間的的大主臥、大大客廳形態(tài)態(tài)的樓盤(pán)盤(pán)住房；商鋪：普通投資資者喜歡歡購(gòu)買(mǎi)或或租賃440100之之間大開(kāi)開(kāi)間商鋪鋪；樓層：滇西區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)者普遍遍喜歡購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)7層以以下住房房，同時(shí)時(shí)，調(diào)查查樓盤(pán)中中銷(xiāo)售最最好的880%為為24樓；聯(lián)排式式：根據(jù)我我們實(shí)地地調(diào)查和和考察，2+11最好銷(xiāo)銷(xiāo)售，其其次是44+1，祥云的的溫州商商業(yè)城和和萬(wàn)利達(dá)達(dá)商業(yè)城城4+11的樓盤(pán)盤(pán)中，頂頂樓的銷(xiāo)銷(xiāo)售率不不足400%；景觀(guān)：消費(fèi)者者對(duì)建筑

57、筑景觀(guān)要要求比較較高，調(diào)調(diào)查中普普遍綠化化率在330%以以上的，帶部分分小景觀(guān)觀(guān)的樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售情情況基本本為旺銷(xiāo)銷(xiāo)，如果果還有一一定的水水景，基基本空房房率不足足3%；建筑風(fēng)風(fēng)格：調(diào)調(diào)查中發(fā)發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者者對(duì)房屋屋建筑基基本沒(méi)有有太大要要求，唯唯一要求求就是不不喜歡回回族風(fēng)格格的建筑筑模式。但對(duì)彝人人古鎮(zhèn)的的建筑風(fēng)風(fēng)格，消費(fèi)者者喜歡率率很高。第二部分分：消費(fèi)費(fèi)者調(diào)查查篇第一章 調(diào)查查背景一、調(diào)查查時(shí)間：20100年11月12日111月155日。二、調(diào)查查目的：1、通過(guò)過(guò)對(duì)南華華消費(fèi)者者進(jìn)行問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查，了解解南華消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房期望望價(jià)格、希望住住房面積積、希望望住房戶(hù)戶(hù)型、希希望建筑筑風(fēng)格等等意向

58、；2、通過(guò)過(guò)對(duì)南華華縣現(xiàn)有有商鋪進(jìn)進(jìn)行入戶(hù)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)調(diào)查，了了解商鋪鋪客戶(hù)群群體對(duì)商商鋪的面面積、戶(hù)戶(hù)型、價(jià)價(jià)格等的的意向；3、通過(guò)過(guò)對(duì)資料料的整理理，研究究消費(fèi)者者的需求意向向，為公司司項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)設(shè)設(shè)計(jì)提供供建議；三、調(diào)查查實(shí)施：本次調(diào)查查參與人人員：許許文會(huì)、自菊珍、吳吳華明、蔣蔣洪濤；四、調(diào)查查范圍：1、完成成南華消費(fèi)費(fèi)者2000人的的問(wèn)卷調(diào)調(diào)查；2、完成成南華商鋪鋪1000戶(hù)的問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查；3、實(shí)際際完成南南華合計(jì)計(jì)3122個(gè)問(wèn)卷卷調(diào)查。五、調(diào)查查方法：采用蹲點(diǎn)點(diǎn)和直接接入戶(hù)形形式進(jìn)行行。六、本次次調(diào)研樣樣本構(gòu)成成情況分分析：本次調(diào)調(diào)查共投投放樣本本3200份，回回收樣本本3122份。

59、經(jīng)經(jīng)嚴(yán)格的的一審和和復(fù)核后后（一審審主要就就問(wèn)卷的的完整性性、填寫(xiě)寫(xiě)方法進(jìn)進(jìn)行審查查；二審審主要針針對(duì)一審審出現(xiàn)的的問(wèn)題進(jìn)進(jìn)行復(fù)核核），最終終確定有有效樣本本為3112份，問(wèn)卷的的有效率率為977.5%，符合合本次調(diào)調(diào)查的有有效性和和代表性性。調(diào)查查期間對(duì)對(duì)區(qū)域和和訪(fǎng)問(wèn)場(chǎng)場(chǎng)所進(jìn)行行了嚴(yán)密密的配額額分配。調(diào)查中，由調(diào)研人員員對(duì)年齡齡30歲歲以上660歲以以下、個(gè)人月月收入在在12000元以以上或家家庭年收收入在22萬(wàn)元以以上、近三年年內(nèi)有購(gòu)購(gòu)房計(jì)劃劃、符合合常規(guī)甄甄別的人人群進(jìn)行行了實(shí)地問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查；第二章 市市調(diào)內(nèi)容容一、當(dāng)前前調(diào)查對(duì)對(duì)象居住住情況：本次調(diào)查查中，南南華縣居居民455.488%

60、的消費(fèi)者者是住以以前的老老宅基房房，18.26%的人群群是住近兩年購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的商品房房，16.34%的調(diào)查查人群是是租房，99.299%的人人群是住住單位房房。二、調(diào)查查對(duì)象住住房面積積：調(diào)查對(duì)象象中，居住面積積在70090平方方米之間間的占總總調(diào)查對(duì)對(duì)象的228.22%，居住面面積在11001200平方米米之間的的占26.92%，居住住面積在在12001500平方米米之間的的占18.58%，居住面積積不足50平平方米的的占13.46%，居住面面積超過(guò)過(guò)1500平方米米以上的的有100.899%；三、調(diào)查查對(duì)象是是否有購(gòu)購(gòu)房意愿愿：調(diào)查對(duì)象象中，有20.5的的購(gòu)房者者預(yù)計(jì)在在1年內(nèi)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住住宅，還