某市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc 24)

1、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告目錄一、武漢市概況二、武漢漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)概述三、武漢漢與南昌昌兩地房房地產(chǎn)市市場(chǎng)比較較四、武漢漢市房?jī)r(jià)價(jià)低迷原原因分析析五、武漢漢市房地地產(chǎn)推動(dòng)動(dòng)因素六、盤龍龍城市開開發(fā)區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)簡(jiǎn)介介七、我司司項(xiàng)目地地塊分析析八、附：武漢部部分樓盤盤調(diào)查表表一 、武武漢市概概況武漢市是是湖北省省省會(huì)，中國(guó)長(zhǎng)長(zhǎng)江流域域重要的的中心城城市，華華中地區(qū)區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中中心。世世界第三三大河長(zhǎng)長(zhǎng)江及其其最大支支流漢水水在市區(qū)區(qū)內(nèi)交匯匯，將市市區(qū)一分分為三，形成漢漢口、漢漢陽(yáng)和武武昌三鎮(zhèn)鎮(zhèn)。武漢漢市武昌昌為教育育文化、高新技技術(shù)區(qū)，漢口為為商業(yè)區(qū)區(qū)，漢陽(yáng)陽(yáng)為工業(yè)業(yè)區(qū)。武漢市

2、現(xiàn)現(xiàn)轄133個(gè)行政政區(qū)，面面積84467平平方公里里，人口口7400萬(wàn)人，流動(dòng)人人口4000余萬(wàn)萬(wàn)。20002年年國(guó)民生生產(chǎn)總值值14993億元元20002年武漢市市GDPP達(dá)14993.11億元，人均近近20000美元元，人均均可支配配收人778155元。20004年年一季度度武漢市市經(jīng)濟(jì)增增幅創(chuàng)近近三年最最高水平平。一季季度全市市完成國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值3350.84億億元，增增長(zhǎng)122.1%，同比比提高00.1個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，增幅幅為近三三年最高高水平，完成全全年計(jì)劃劃的211%，同同比提高高0.44個(gè)百分分點(diǎn)。一一季度全全市財(cái)政政收入增增長(zhǎng)177%，為為年計(jì)劃劃的244%；固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增

3、增長(zhǎng)122.8%；社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額增長(zhǎng)長(zhǎng)12.6%；城鎮(zhèn)居居民收入入和農(nóng)民民現(xiàn)金收收入分別別增長(zhǎng)88.9%和7.2%；全市新新增就業(yè)業(yè)崗位近近2萬(wàn)個(gè)個(gè)。二、武漢漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)綜述一）、市市場(chǎng)宏觀觀概述在國(guó)家擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需與鼓勵(lì)勵(lì)住房消消費(fèi)政策策的持續(xù)續(xù)推動(dòng)下下，武漢漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)保持了了持續(xù)、健康、穩(wěn)定的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。武武漢市997年、98年年、999年是樓樓市發(fā)展展的高峰峰期，住住宅均價(jià)價(jià)達(dá)過(guò)226000元/平平方米左左右；220000年、220011年樓市市有所回回落，均均價(jià)在220000元/平平方米左左右徘徊徊，近兩兩年樓市市開發(fā)、銷售正正逐步回回升。220033年底開開始

4、武漢漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)迅猛發(fā)發(fā)展，受受市場(chǎng)需需求拉動(dòng)動(dòng)，房屋屋價(jià)格迅迅速提升升，房市市均價(jià)已已達(dá)到223666元/平平方米，較20002年年上漲1160元元/平方方米，漲漲幅7.7%。并有望望在20004年年突破到到26000元/平方米米，據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)內(nèi)人士預(yù)預(yù)測(cè)武漢漢市房市市將進(jìn)入入一個(gè)335年的的持續(xù)上上升期。近兩年以以來(lái)，武武漢市城城鄉(xiāng)結(jié)合合部的郊郊區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)較為突突出?！叭逦鍏^(qū)”，即漢漢口的金金銀湖片片和后湖湖片，武武昌的南南湖片、東湖高高新開發(fā)發(fā)區(qū)片以以及漢陽(yáng)陽(yáng)地區(qū)的的沌口區(qū)區(qū)多集中中了許多多較大而而且運(yùn)作作得非常常成功的的樓盤。20033年武漢漢市房地地產(chǎn)各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)

5、20033年施工工面積中中的新開開工面積積為7556.555萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)6.35%。其中中：住宅宅面積新新開工669.553萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)3.8%；經(jīng)濟(jì)房房新開工工面788.799萬(wàn)平方方米，占占總新開開工面積積的100.411%；寫寫字樓新新開工222.668萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)1003.88%；商商鋪新開開工455.855萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)29.2%；20033年全市市商品房房銷預(yù)售售面積8835.78萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)110.007%，其中住住宅銷預(yù)預(yù)售面積積 約占占80%，中低低檔商品品住宅約約占住宅宅銷預(yù)售售面積的的50%；總銷銷售額為為1366.51

6、1億元，同比增增長(zhǎng)155.155%.；20033年全市市土地有有形市場(chǎng)場(chǎng)投入資資金588.9億億元，儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地169954畝畝；供應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)土土地355宗，面面積26618畝畝，同比比增長(zhǎng)1107%；交易易實(shí)現(xiàn)金金額411.044億元，同比增增長(zhǎng)1337%；20033年存量量房成交交702244套套，面積積為6336.553萬(wàn)平平方米，分別同同比上漲漲26.29%，交易易額為555.661億元元。存量量住宅房房成交達(dá)達(dá)300013套套，同比比增長(zhǎng)113.6675，成交面面積達(dá)2251.14 萬(wàn)平方方米（不不含房改改出售公公房），同比增增長(zhǎng)為113.222% ；20033年武漢漢市全年年

7、舊城改改造299片，882766畝，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)2922 .77%。全全面拆遷遷面積2260萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)334.772%，拆遷戶戶數(shù)為2244333戶，較上一一年增加加114413戶戶，拆遷遷購(gòu)買存存量房占占60%；20033年武漢漢市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)完成投投資1770.441億元元，同比比增長(zhǎng)228.99%，增增幅為近近5年之之最；20033年武漢漢市房地地產(chǎn)投資資保持227.992%的的增長(zhǎng)速速度，施施工面積積增長(zhǎng)115.77%，竣竣工面積積增長(zhǎng)77.8%，實(shí)際際預(yù)銷售售面積增增長(zhǎng)100.077%；20033年武漢漢市商品品房?jī)r(jià)格格上漲77.255 %,存量房房?jī)r(jià)格上上漲9.98

8、%，基本本顯示了了房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)步、合合理上升升的發(fā)展展勢(shì)態(tài)。武漢市220033年四季季度各城城區(qū)價(jià)格格形勢(shì)（單位：元/平平方米）城區(qū)均價(jià)較上季度度增長(zhǎng)全年增長(zhǎng)長(zhǎng)江岸區(qū)2622274172江漢區(qū)2754452136口去206118063東西湖區(qū)區(qū)2089942155漢陽(yáng)區(qū)2215573135武昌區(qū)26900120340洪山區(qū)25744114248青山區(qū)1928810210120044年武漢漢房地產(chǎn)產(chǎn)上半年年指標(biāo)一季度，武漢市市完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資2841億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)727，高出全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資同同期增幅幅202個(gè)百百分點(diǎn)，其中住住宅投資資仍是我我市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)的

9、主要要?jiǎng)恿?。目前商商品房供供?yīng)和銷銷售兩旺旺，一季季度，武武漢市商商品房竣竣工面積積為311133萬(wàn)平方方米，而而銷售面面積達(dá)668997萬(wàn)平平方米昨悉，155月份，江城商商品房待待售空置置率同比比下降了了54，銷售售額達(dá)336億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)80。15月，江城新新開工面面積達(dá)3355萬(wàn)萬(wàn)平方米米，銷售售商品房房1500萬(wàn)平方方米，均均增長(zhǎng)近近一半。、市場(chǎng)微微觀特點(diǎn)點(diǎn)1）、房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資邁上新新臺(tái)階，主動(dòng)作作用明顯顯20033年武漢漢市房地地產(chǎn)完成成投資1170.41億億元，增增幅為近近年之最最，對(duì)GGDP增增長(zhǎng)額的的直接貢貢獻(xiàn)率達(dá)達(dá)到8個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)全全市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展起到到支撐和和

10、拉動(dòng)作作用。2）、房房地產(chǎn)開開發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)供求呈呈現(xiàn)良性性互動(dòng)效效應(yīng)武漢市今今年來(lái)加加大舊城城改造力力度，全全面實(shí)行行貨幣化化拆遷，住房貨貨幣化分分配工作作全面推推開等因因素極大大刺激了了武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的開發(fā)速速度，房房地產(chǎn)各各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)表表現(xiàn)出良良好的態(tài)態(tài)勢(shì)（參參上述相相關(guān)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)）。3）房地地產(chǎn)投資資性消費(fèi)費(fèi)顯現(xiàn)隨著武漢漢市房?jī)r(jià)價(jià)不斷上上揚(yáng)，政政府相關(guān)關(guān)部門、媒體或或是普通通市民對(duì)對(duì)市場(chǎng)持持樂觀態(tài)態(tài)度，投投資價(jià)值值正在逐逐步呈現(xiàn)現(xiàn)，從“炒房團(tuán)團(tuán)”到各類類項(xiàng)目旺旺銷現(xiàn)象象，說(shuō)明明了除了了置業(yè)外外，購(gòu)房房已成為為新的投投資渠道道之一，投資性性消費(fèi)也也是市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)的的一種形形勢(shì)，只只要比

11、例例適當(dāng)，應(yīng)起到到推動(dòng)房房地產(chǎn)積積極作用用，這說(shuō)說(shuō)明房?jī)r(jià)價(jià)雖然在在漲，但但仍未到到“最高點(diǎn)點(diǎn)”，其間間仍有上上浮空間間。4）住宅宅銷售價(jià)價(jià)格穩(wěn)步步上揚(yáng)20011年、220022年武漢漢市商品品房?jī)r(jià)格格一直徘徘徊在220000元/平平方米，20003年商商品房?jī)r(jià)價(jià)格均價(jià)價(jià)為23366元元/平方方米，較較前年上上漲1660元/平方米米。有關(guān)關(guān)人士預(yù)預(yù)計(jì)20004年年房?jī)r(jià)漲漲幅在2200元元3000元/平平方米，均價(jià)有有望達(dá)到到26000元/平方米米，多方方合力作作用將支支撐武漢漢房?jī)r(jià)在在未來(lái)三三年內(nèi)穩(wěn)穩(wěn)步上升升。并認(rèn)認(rèn)為武漢漢市房?jī)r(jià)價(jià)比較合合理的均均價(jià)應(yīng)該該是35500元元/平方方米，所所以房?jī)r(jià)價(jià)

12、有上漲漲空間。5）、外外地知名名企業(yè)繼繼續(xù)看好好武漢房房地產(chǎn)市市場(chǎng)由于前幾幾年武漢漢市房?jī)r(jià)價(jià)低造成成市場(chǎng)一一被激活活后爆發(fā)發(fā)力大，武漢龐龐大的的的人群產(chǎn)產(chǎn)生了巨巨大的購(gòu)購(gòu)買力，吸引了了外地知知名企業(yè)業(yè)陸續(xù)加加入。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年662家外外地企業(yè)業(yè)來(lái)武漢漢投資房房地產(chǎn)，其中不不乏香港港九龍昌昌、深圳圳萬(wàn)科、大連萬(wàn)萬(wàn)達(dá)、廣廣州保利利等知名名品牌。6）土地地市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作規(guī)范范不夠，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理制度度不健全全武漢市前前兩年的的大多土土地多是是經(jīng)過(guò)協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓讓，地價(jià)價(jià)較低，即使進(jìn)進(jìn)土地管管理中心心也只是是一個(gè)形形式，土土地部門門收取土土地拍賣賣價(jià)的335%，對(duì)于私私底下土土地協(xié)議議價(jià)格一一概不管管。

13、象城城郊一帶帶的大宗宗土地，如萬(wàn)科科、長(zhǎng)青青花園等等地塊價(jià)價(jià)格只有有5萬(wàn)元元8萬(wàn)元元/畝。而在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理制制度尚不不健全。許多開開發(fā)歸費(fèi)費(fèi)有相當(dāng)當(dāng)?shù)膹椥孕浴?）、土土地儲(chǔ)備備量大，超大樓樓盤司空空見慣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市市現(xiàn)有樓樓盤超過(guò)過(guò)10000畝的的達(dá)到336個(gè)，武漢市市幅員遼遼闊，國(guó)國(guó)家級(jí)的的經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)有有三個(gè)，還有武武漢市自自身設(shè)立立的盤龍龍經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)近近年來(lái)相相繼被圈圈出大批批土地。但受價(jià)價(jià)格因素素的影響響，各開開發(fā)商開開發(fā)速度度都采取取分批開開發(fā)的策策略，有有相當(dāng)一一部分的的土地被被儲(chǔ)備起起來(lái)。8）、人人口基數(shù)數(shù)大，購(gòu)購(gòu)買力強(qiáng)強(qiáng)。武漢市人人口含流流動(dòng)人口口在內(nèi)超超過(guò)1000

14、0萬(wàn)萬(wàn)，形成成了強(qiáng)大大的購(gòu)買買群體，而且武武漢三鎮(zhèn)鎮(zhèn)有相當(dāng)當(dāng)一部分分的成功功商人，其較強(qiáng)強(qiáng)的購(gòu)買買力。三、武漢漢與南昌昌兩地房房地產(chǎn)市市場(chǎng)比較較1）、武武漢市商商品房?jī)r(jià)價(jià)（23366元元/平方方米）較較南昌市市商品房房均價(jià)（24550元/平方米米）低，但普遍遍品質(zhì)要要好于南南昌。武武漢市大大多樓盤盤的容積積率都低低于2，另外從從小區(qū)景景觀設(shè)計(jì)計(jì)、建筑筑形態(tài)、綠化效效果、物物業(yè)管理理、房屋屋間距普普遍好于于南昌。2）、武武漢市市市民消費(fèi)費(fèi)心理較較為理性性，購(gòu)房房時(shí)更注注重物業(yè)業(yè)的品質(zhì)質(zhì)，地段段并非首首要考慮慮因素。如萬(wàn)科科在金銀銀湖區(qū)的的項(xiàng)目已已低處城城郊，但但其價(jià)格格高于周周邊及市市內(nèi)的一一些

15、樓盤盤。3）、武武漢市自自然資源源較南昌昌豐富，所以別別墅、低低密度ttownnhouuse等等高端產(chǎn)產(chǎn)品明顯顯多于南南昌，出出現(xiàn)了大大量的別別墅物業(yè)業(yè)，許多多普通的的多層、小高層層的樓盤盤都會(huì)出出現(xiàn)一些些別墅。由此帶帶來(lái)的是是武漢市市房?jī)r(jià)相相差較大大，從220000元/平平方米60000多元元/平方方米。但但無(wú)論是是低端產(chǎn)產(chǎn)品還是是高端產(chǎn)產(chǎn)品都具具有很大大的市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)群群體，呈呈現(xiàn)供不不應(yīng)求的的景象。4）、樓樓盤炒作作及泡沫沫成分低低于南昌昌，但房房地產(chǎn)推推廣行銷銷、物業(yè)業(yè)包裝的的細(xì)節(jié)尚尚屬一般般（光谷谷的一些些樓盤已已走在前前列）。武漢市市人口基基數(shù)大，消費(fèi)群群體經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力更更強(qiáng)，舊舊城區(qū)

16、改改造力度度加大，原有220萬(wàn)戶戶公房二二手房交交易有待待釋放（受955%業(yè)主主無(wú)土地地證不能能交易制制約），未來(lái)幾幾年商品品房需求求將大大大增加，以23366元元/平方方米的均均價(jià)而言言武漢市市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)更為實(shí)實(shí)在和堅(jiān)堅(jiān)挺。5）、武武漢市土土地取得得機(jī)制與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理較南南昌更為為混亂。比如武武漢市規(guī)規(guī)定多層層物業(yè)須須封頂、高層物物業(yè)須完完成主體體的2/3才能能正式預(yù)預(yù)售，但但許多開開發(fā)商采采取排隊(duì)隊(duì)拿號(hào)等等形式規(guī)規(guī)避這些些硬性規(guī)規(guī)定。還還有對(duì)于于一次性性的購(gòu)房房合同甚甚至可以以不進(jìn)房房管局備備案。6）、武武漢市政政府部門門、媒體體、購(gòu)房房者對(duì)市市場(chǎng)都報(bào)報(bào)有充分分的信心心，許多

17、多購(gòu)房者者都認(rèn)為為武漢市市的商品品房?jī)r(jià)格格將會(huì)有有大幅度度的攀升升。7）、武武漢市有有大批儲(chǔ)儲(chǔ)備土地地，出現(xiàn)現(xiàn)了大批批超大的的樓盤，而且大大盤銷售售無(wú)論是是價(jià)格還還是速度度都優(yōu)于于單棟物物業(yè)或小小樓盤的的銷售。8）、武武漢市各各大樓盤盤比較多多的是先先做好銷銷售中心心、主題題花園以以及小區(qū)區(qū)綠化效效果而再再銷售的的。9）、武武漢市物物業(yè)管理理，如小小區(qū)綠化化維護(hù)、整潔性性普遍好好于南昌昌。且物物業(yè)管理理費(fèi)多層層與小高高層相差差不大，多層多多為0.8 元元/平方方米，小小高層11元/平平方米。四、武漢漢市房?jī)r(jià)價(jià)低迷原原因分析析武漢市220033年商品品房均價(jià)價(jià)為23366元元/平方方米，而而且平

18、均均了大量量的高端端產(chǎn)品的的價(jià)格。這一房房?jī)r(jià)與其其城市地地位及城城市購(gòu)買買力非常常不符。象同為為長(zhǎng)江流流域上的的重慶房房屋均價(jià)價(jià)達(dá)到了了35000元/平方米米，而南南京的房房?jī)r(jià)已超超過(guò)40000元元/平方方米。究究其原因因有以下下幾點(diǎn)：1）、武武漢市近近年來(lái)批批出大量量土地，土地交交易價(jià)格格低，開開發(fā)規(guī)費(fèi)費(fèi)有彈性性。2）、武武漢市最最近幾年年推出了了大量的的經(jīng)濟(jì)適適用房，且限制制其價(jià)格格不能超超過(guò)19998元元/平方方米。220022年武漢漢市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房供應(yīng)量量超過(guò)2200萬(wàn)萬(wàn)平方米米，對(duì)商商品房造造成了極極大的壓壓力。3、）武武漢市人人均國(guó)民民生產(chǎn)總總值低，市內(nèi)許許多大型型國(guó)有企企業(yè)經(jīng)營(yíng)

19、營(yíng)困難產(chǎn)產(chǎn)生了大大批的下下崗工人人，制約約了市民民的消費(fèi)費(fèi)水平。4）、湖湖北省政政府與武武漢市政政府關(guān)系系一直不不好，省省政府的的資金很很少投向向武漢市市，武漢漢市城市市規(guī)劃相相對(duì)滯后后，商品品房環(huán)境境及配套套很難改改善，導(dǎo)導(dǎo)致物業(yè)業(yè)價(jià)格偏偏低。五、武漢漢市房地地產(chǎn)推動(dòng)動(dòng)因素在政策拉拉動(dòng)的效效應(yīng)以及及市場(chǎng)的的醞釀的的多項(xiàng)合合力的共共同作用用下，220033年開始始，武漢漢市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)快速發(fā)發(fā)展，房房地產(chǎn)開開發(fā)等各各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)創(chuàng)武漢市市近5年年之最。而且在在市場(chǎng)合合力的作作用下，武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已已進(jìn)入一一個(gè)持續(xù)續(xù)、健康康、快速速發(fā)展的的時(shí)期。1、）武武漢市有有10000余萬(wàn)萬(wàn)人口，

20、構(gòu)成了了巨大的的購(gòu)買群群體。2）、土土地將更更加稀缺缺。武漢漢市土地地運(yùn)作及及開發(fā)管管理制度度正在逐步步規(guī)范化化，土地地協(xié)議出出讓的操操作難度度加大，今后土土地轉(zhuǎn)讓讓將一定定要進(jìn)入入掛牌拍拍賣程序序。前幾幾年武漢漢市市區(qū)區(qū)及近郊郊土地被被各開發(fā)發(fā)商圈地地完畢，開發(fā)商商將很難難拿到一一手土地地。而且且開發(fā)商商廉價(jià)取取得的土土地也開開發(fā)了許許多。3）、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房明顯顯減少，20004年預(yù)預(yù)計(jì)投向向市場(chǎng)的的經(jīng)濟(jì)適適用房大大約在66070萬(wàn)萬(wàn)平方米米，且以以前被低低價(jià)批出出去的土土地也改改變其經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的開開發(fā)目的的，轉(zhuǎn)而而開發(fā)普普通的商商品房，也拉動(dòng)動(dòng)了房?jī)r(jià)價(jià)的上漲漲。4）20003年年武漢

21、市市政府加加大了舊舊城改造造力度，全面實(shí)實(shí)行了貨貨幣化拆拆遷。武漢省省直單位位20004年元元月1日日實(shí)行貨貨幣化分分房，實(shí)實(shí)物分房房一律停停止，住住戶貨幣幣化分配配工作全全面推開開，都極極大的刺刺激了房房地產(chǎn)開開發(fā)的快快速發(fā)展展。5）外地地著名企企業(yè)紛紛紛看好武武漢房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。20003年年，622家外地地企業(yè)到到武漢投投資房地地產(chǎn)，注注冊(cè)資金金達(dá)122.433億元，武漢市市注冊(cè)開開發(fā)企業(yè)業(yè)已達(dá)到到了8993家之之多。大大連萬(wàn)達(dá)達(dá)、深圳圳金地、上海復(fù)復(fù)地、保保利集團(tuán)團(tuán)大華集集團(tuán)等知知名企業(yè)業(yè)的到來(lái)來(lái)，加快快了市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)整組組合的進(jìn)進(jìn)程，加加劇了武武漢市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，提提升了武武漢

22、市房房地產(chǎn)的的品質(zhì)。6）諸多多合力作作用下，武漢市市購(gòu)房者者都認(rèn)識(shí)識(shí)到武漢漢市房地地產(chǎn)將有有大幅度度的增長(zhǎng)長(zhǎng)，對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)持有有很大的的信心，有許多多市民具具有了購(gòu)購(gòu)房作為為投資的的心理。而聲勢(shì)勢(shì)浩大的的溫州購(gòu)購(gòu)房團(tuán)也也看準(zhǔn)了了武漢市市場(chǎng)的巨巨大潛力力。如大大連萬(wàn)達(dá)達(dá)在武漢漢的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目有有70%是外地地經(jīng)商和和炒房團(tuán)團(tuán)所購(gòu)買買的。六、盤龍龍城市開開發(fā)區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)簡(jiǎn)介介一）、盤盤龍城經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介介盤龍城開開發(fā)區(qū)是是19992年經(jīng)經(jīng)武漢市市人民政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)興辦的的綜合性性開發(fā)區(qū)區(qū)，現(xiàn)正正處于國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)部門的的調(diào)查審審核階段段。開發(fā)區(qū)區(qū)被成為為武漢的的浦東，擬建成成為武漢漢的第四四

23、鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)位于于黃陂南南岸，隔隔府河與與市中心心相望。南距武武漢市新新華路220公里里，距武武漢天河河機(jī)場(chǎng)66公里，漢口火火車站55公里。規(guī)劃面面積43平方公公里，通通過(guò)漢黃黃公路與與機(jī)場(chǎng)路路連接漢漢口市中中心，車車程約115分鐘鐘，20005年年年底盤盤龍公路路的建成成通車將將拉近盤盤龍開發(fā)發(fā)區(qū)與武武漢市中中心的地地理距離離以及客客戶的心心理距離離。盤龍城古古城遺址址被規(guī)劃劃為國(guó)家家級(jí)名勝勝風(fēng)景旅旅游區(qū)，作為武武漢之根根，是武武漢市總總體規(guī)劃劃的五大大風(fēng)景區(qū)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)水水資源較較為豐富富，有許許多湖泊泊如盤龍龍湖、后后湖、張張斗湖以以及長(zhǎng)湖湖等。開發(fā)區(qū)市市政配套套設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)在基本本上

24、沒有有，現(xiàn)有有的水電電、網(wǎng)管管不可能能滿足其其規(guī)劃的的需求。二）盤龍龍城開發(fā)發(fā)區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)簡(jiǎn)介盤龍城開開發(fā)區(qū)土土地基本本被各大大開發(fā)商商瓜分完完畢。附附大宗土土地審批批表：序號(hào)公司名稱稱用地畝數(shù)數(shù)（單位位：畝）1武漢名流流340002武漢地產(chǎn)產(chǎn)300003香港縱橫橫294004漢飛220005泓江220006深圳寶安安200007佳海地產(chǎn)產(chǎn)200008武漢華力力179009華源亞光光88610武漢正和和80011新陽(yáng)光700開發(fā)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)僅有縱縱橫地產(chǎn)產(chǎn)公司開開發(fā)的FF、天下下已啟動(dòng)動(dòng)。F、天下占占地24490畝畝，為武武漢市首首個(gè)純別別墅小區(qū)區(qū)，一期期10000畝，開發(fā)6600余余套別墅墅，

25、面積積最小3300平平方米，價(jià)格最最低1220萬(wàn)，銷售非非常好，現(xiàn)已售售出4772套。象深圳寶寶安等地地產(chǎn)項(xiàng)目目都只是是在平地地，仍未未正式推推出。七、我司司項(xiàng)目地地塊分析析一）、地地塊簡(jiǎn)介介我司地塊塊位于黃黃陂盤龍龍經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)，占地地約17790畝畝。呈LL狀。該該地塊為為丘陵地地，地勢(shì)勢(shì)較低，坡向南南北，東東臨漢黃黃告訴公公路，南南接府河河堤，西西靠35500年年歷史的的商代盤盤龍古城城遺址，北面約約3000米沿開開發(fā)區(qū)主主干道楚楚天大道道。整塊塊地由長(zhǎng)長(zhǎng)湖、張張斗湖千千畝水面面（水面面正在迅迅速縮小?。┌鼑鷩?。該地段距距航空路路約188公里，距漢口口火車站站12公公里，距距天河機(jī)機(jī)

26、場(chǎng)8公公里，項(xiàng)項(xiàng)目以北北、東西西向的楚楚天大道道已建成成通車。南北走走向的盤盤龍一路路正在建建設(shè)中，府河堤堤觀光路路（可連連接古城城遺址）規(guī)劃待待建。該項(xiàng)目范范圍內(nèi)，有5個(gè)個(gè)自然村村，大約約1400戶，房房屋建筑筑面積約約1.99 萬(wàn)平平方米，房屋多多為破舊舊的平房房。該項(xiàng)目東東起漢黃黃高速公公路沿府府河（已已基本斷斷流）堤堤約15500米米，大堤堤較窄，為規(guī)劃劃，堤高高29米米，該項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)最最高標(biāo)高高30.2米，最低標(biāo)標(biāo)高199.6米米，一般般標(biāo)高在在2426米米之間。二）、SSWOTT分析1、項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)分分析開發(fā)價(jià)價(jià)值高。該地塊塊地價(jià)便便宜，前前期投資資相對(duì)較較小，開開發(fā)附加加投資較較少，

27、投投入產(chǎn)出出比可觀觀。而且且整個(gè)高高新開發(fā)發(fā)區(qū)地塊塊基本被被圈地完完畢，一一手土地地將很難難取得，隨著市市場(chǎng)的積積蓄，地地價(jià)呈加加速上漲漲的態(tài)勢(shì)勢(shì)。自然資資源豐富富。項(xiàng)目目周邊及及內(nèi)部有有后湖、張斗湖湖、長(zhǎng)湖湖等湖泊泊，西面面有全國(guó)國(guó)重點(diǎn)文文物保護(hù)護(hù)單位的的盤龍城城古城遺遺址，武武漢盤龍龍文物博博覽園被被列為武武漢市“十五”重點(diǎn)建建設(shè)項(xiàng)目目，即將將動(dòng)工興興建。項(xiàng)目處處于經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)，享有有當(dāng)?shù)乇姳姸喽愂帐盏葴p免免優(yōu)惠，保留有有“二免三三減”稅金返返回收益益作為風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備備。 項(xiàng)項(xiàng)目位置置與武漢漢市中心心的垂直直距離并并不比金金銀湖等等熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域遠(yuǎn)，更多的的是心理理距離的的差距。2、項(xiàng)目目劣勢(shì)

28、分分析 該該項(xiàng)目位位于盤龍龍開發(fā)區(qū)區(qū)，位置置較偏，沿漢黃黃公路進(jìn)進(jìn)漢口有有14公公里，距距城中心心約有220公里里。沿機(jī)機(jī)場(chǎng)路到到漢口距距離更遠(yuǎn)遠(yuǎn)。且兩兩條高速速公路都都需要交交費(fèi)。 盤盤龍城開開發(fā)區(qū)尚尚未正式式啟動(dòng)，水電、網(wǎng)管等等配套設(shè)設(shè)施基本本沒有配配備。項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊無(wú)配套套設(shè)施可可言。大大多數(shù)樓樓盤仍持持觀望、積蓄態(tài)態(tài)度。 該該項(xiàng)目地地處遠(yuǎn)郊郊，無(wú)當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩窨赏诰蚓颍錆h漢市區(qū)購(gòu)購(gòu)房客戶戶，對(duì)物物業(yè)品質(zhì)質(zhì)和項(xiàng)目目推廣要要求很高高。 武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)蓬蓬勃發(fā)展展，但盤盤龍城開開發(fā)區(qū)并并非購(gòu)房房群體的的熱點(diǎn)選選擇區(qū)域域。市中中心有大大批土地地將拆遷遷重建，而近郊郊的“三片五五區(qū)

29、”更是分分散了大大批購(gòu)房房者的注注意力。 該該項(xiàng)目地地塊形狀狀不規(guī)則則，地勢(shì)勢(shì)低洼，以丘陵陵地為主主，難以以規(guī)劃。3、項(xiàng)目目機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn) 武武漢市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體體氣候好好，房地地產(chǎn)處于于快速上上升期。 盤盤龍開發(fā)發(fā)區(qū)的土土地基本本審批完完畢，開開發(fā)區(qū)已已進(jìn)駐了了深圳寶寶安、香香港縱橫橫、武漢漢名流等等地產(chǎn)商商，其他他樓盤的的逐步啟啟動(dòng)將對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目產(chǎn)生連連動(dòng)效應(yīng)應(yīng)。而且且與其隔隔府河相相望的后后湖片區(qū)區(qū)和金銀銀湖片區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)熱度度對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目也有巨大輻射射作用。 連連貫盤龍龍經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)與與武漢市市中心的的盤龍大大橋有望望在20005年年5月份份建成通通車，且且并不收收取過(guò)路路費(fèi)和過(guò)過(guò)橋費(fèi)，

30、方便了了盤龍開開發(fā)區(qū)來(lái)來(lái)往的車車輛，大大大縮短短了盤龍龍開發(fā)區(qū)區(qū)與市中中心的地地段距離離與心理理距離。 20003年山山東魯能能與盤龍龍城開發(fā)發(fā)區(qū)簽約約：與深深圳科盈盈集團(tuán)、中國(guó)華華力控股股集團(tuán)一一道，44年內(nèi)投投資400億元，對(duì)開發(fā)發(fā)區(qū)西部部地區(qū)進(jìn)進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套建設(shè)設(shè)，對(duì)開開發(fā)區(qū)東東部的我我司項(xiàng)目目也將產(chǎn)產(chǎn)生積極極影響。4、項(xiàng)目目威脅點(diǎn)點(diǎn) 開開發(fā)區(qū)東東部的地地塊已經(jīng)經(jīng)全部被被劃出去去，總投投資約約約百億元元。一旦旦市場(chǎng)醞醞釀成熟熟其帶來(lái)來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也也將非常常激烈。 武武漢城區(qū)區(qū)大面積積拆遷以以及新熱熱點(diǎn)“五片三三區(qū)”仍有大大量?jī)?chǔ)備備土地，其開發(fā)發(fā)量也非非常驚人人。 盤盤龍城經(jīng)經(jīng)濟(jì)開

31、發(fā)發(fā)區(qū)為武武漢市審審批的單單位，屬屬于國(guó)家家調(diào)查撤撤消的范范圍之列列，其前前景特別別是做為為開發(fā)區(qū)區(qū)的相關(guān)關(guān)優(yōu)惠政政策堪憂憂。三）、該該項(xiàng)目調(diào)調(diào)查綜合合意見武漢市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)正處處于蓬勃勃發(fā)展的的上升階階段，發(fā)發(fā)展前景景看好。我公司司盤龍城城開發(fā)區(qū)區(qū)項(xiàng)目屬屬于未來(lái)來(lái)武漢市市的熱點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展區(qū)區(qū)域，具具有極大大的發(fā)展展?jié)撡|(zhì)。在控制制地價(jià)成成本的前前提下，待相關(guān)關(guān)條件的的成熟后后，23年內(nèi)內(nèi)將該項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)成為一一個(gè)從旅旅游、度度假并逐逐步向普普通住宅宅過(guò)渡的的低密度度、高品品質(zhì)的樓樓盤，將將有很大大的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。八、 附附部分樓樓盤調(diào)查查表1（20004年44月）附部分樓樓盤調(diào)查查表2（200

32、03年77月）市場(chǎng)發(fā)展展部20044年4月月F、天下下開發(fā)商：縱模（武漢）盤龍城城置業(yè)有有限公司司地處楚天天大道，占地331600畝，為為大型生生態(tài)別墅墅群，容容積率00.333，綠化化率666.355%.規(guī)劃及景景觀設(shè)計(jì)計(jì)：日本本MAOO一級(jí)建建筑土事事務(wù)所物物管費(fèi)11.8元元/平方方米一期推出出6000套左右右，已銷銷售4000套左左右；銷銷售良好好；面積積為30005000平方米米總價(jià)為1130萬(wàn)萬(wàn)左右；打造了了漢口第第一個(gè)后后花園式式的別墅墅。城開紫竹竹園開發(fā)商：武漢中中鄂聯(lián)房房地產(chǎn)股股份有限限公司地處江岸岸后湖區(qū)區(qū)金橋大大道，占占地7447044平方米米，建面面750000平平方米，

33、車位比例例1：44 規(guī)劃住住戶4112戶綠綠化率338%容容積率：1.116小區(qū)由多多層、別別墅組成成，多層層面積為為16002600平方米米，均價(jià)價(jià)為28800元元，只剩剩幾套尾尾房，別別墅均價(jià)價(jià)為31100元元，目前前已售完完小區(qū)環(huán)境境優(yōu)美，密度底底，價(jià)格格為后湖湖區(qū)最高高。金色港灣灣開發(fā)商：新港房房地產(chǎn)開開發(fā)（武武漢）有有限公司司地處漢陽(yáng)陽(yáng)：為550萬(wàn)平平米意大大利湖畔畔小鎮(zhèn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：澳大大利亞柏柏濤（墨墨爾本）建筑設(shè)設(shè)計(jì)多層：均均價(jià)23300元元/平方方米，物物管費(fèi)00.8元元/平方方米，220033年已售售完。小高層：均價(jià)225000元/平平方米，現(xiàn)價(jià)229000元/平平方米左左

34、右，物物管費(fèi)11.0、1.22及1.6元/平方米米。世紀(jì)家園園開發(fā)商：武漢中中聯(lián)三星星實(shí)業(yè)有有限公司司地處漢口口后湖，占地6600畝畝，武漢漢地區(qū)唯唯一的國(guó)國(guó)家小康康住宅示示范小區(qū)區(qū)。物管：中中航物管管公司園林景觀觀顧問：呂元中中均價(jià)：22500026000元/平方米米物管費(fèi)：0.88元/平平方米小區(qū)由多多層、花花園洋房房、聯(lián)排排別墅組組成；小小區(qū)規(guī)劃劃、景觀觀及戶型型設(shè)計(jì)均均好，得得房率高高達(dá)955%以上上，一期期已售完完。后湖華庭庭開發(fā)商：武漢后后湖物業(yè)業(yè)地處金橋橋大道后后湖鄉(xiāng)人人民政府府旁均價(jià)：224000元/平平方米物管：00.8元元/平方方米 交交房：220044年5月月小區(qū)由66棟

35、多層層（6樓樓）組成成，間距距23米米，目前前小區(qū)只只剩2套套一樓，面積為為1399平方米米的三房房二廳，價(jià)格224200元/平平方米綠色新都都開發(fā)商：武漢宏宏宇實(shí)業(yè)業(yè)有限公公司地處漢口口后湖金金橋大道道占地4000余畝畝均價(jià)：24000元/平方米米一期銷售售完畢，二期正正排號(hào)。武漢金地地太陽(yáng)城城開發(fā)商：武漢市市金地/洪華房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司地址：武武漢光谷谷關(guān)山一一路占地133.433公頃，總建筑筑面積222萬(wàn)平平方米，總套數(shù)數(shù)14446套，均價(jià)229500元/平平方米，容積率率1.445車位位比率22：1，物業(yè)費(fèi)費(fèi)0.66元/平平方米武漢保利利花園開發(fā)商：保利（武漢）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限

36、公司司地址：武武漢光谷谷洪山區(qū)區(qū)關(guān)山一一路744號(hào)建筑面積積43萬(wàn)萬(wàn)平方米米，價(jià)格格22000元24000元/平方米米，名稱位置開發(fā)單位位規(guī)模戶型售價(jià)物管費(fèi)備注東湖林語(yǔ)語(yǔ)武漢市武武昌東湖湖路3668號(hào)武漢典藏藏置業(yè)有有限公司司開80畝，共244棟低層公寓寓組成容積率11.255每百戶777個(gè)車車位二房988.122三房房1277.655、1139.65、1443.933四房1168.293800051000元/，均價(jià)445000元/1元/銷售情況況良好，準(zhǔn)現(xiàn)房房植貝眾多多，環(huán)境境優(yōu)美東湖旁藍(lán)灣俊園園武昌臨江江（長(zhǎng)江江）大道道75號(hào)號(hào)武漢建工工富強(qiáng)置置業(yè)有限限公司占地1880畝，建筑面面積222

37、萬(wàn)，共12200戶戶兩房955.6111004.113、三房1132、1447、1152、155524000元45000元/平方米米，均價(jià)331500元/平平方米1.2元元/銷售二期期，環(huán)境境良好，一期尚尚有300%65部奧奧的斯電電梯臨長(zhǎng)江麗江城較差樓盤盤武昌區(qū)臨臨江大道道六十號(hào)號(hào)武漢常陽(yáng)陽(yáng)集團(tuán)、三緣置置業(yè)有限限公司開開發(fā)占地4萬(wàn)萬(wàn)，建建面8.3萬(wàn)，規(guī)劃劃多層住住戶6550戶二房1002.99、1110.96、三房房1377.999、1143.96623000元/平平方米至至26550元/平方米米，均價(jià)224000元/平平方米0.6元元/平方方米圍合型分分布，銷銷售一般般。車庫(kù)庫(kù)7.55萬(wàn)至

38、99萬(wàn)/個(gè)個(gè)臨長(zhǎng)江天源城新新澳園武昌中北北路（內(nèi)內(nèi)環(huán)線）1088號(hào)武漢道博博物業(yè)發(fā)發(fā)展有公公占地1550畝，近20000多多住戶小高層112層及及14層層三房1337.996、1400.155、1158.1525866元/29006元/，層層差不大大1元/銷售良好好，車位位8、99萬(wàn)，可可辦產(chǎn)權(quán)權(quán)。商鋪鋪未發(fā)售售，價(jià)格格在40000元元/平方方米左右右尚隆地球球村武漢市武武昌中山山路3553號(hào)武漢星王王城市綜綜合開發(fā)發(fā)有限公公司占地1441畝，由222棟多層層和7棟棟小高層層組成三房1220.551、1344.755、1136.39、四房房1822多層22220至至26880元/平方米米，高層

39、層均價(jià)227000元/平平方米，最高價(jià)價(jià)33000元/平方米米（一次次性付款款98折折）多層0.6元/，小小高層11元/銷售三期期，位置置無(wú)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，銷售售很好注：開發(fā)發(fā)建設(shè)單單位也需需維繳存存維修基基金,220022年每平平方米繳繳存標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為：（1）磚磚混100元、（2）無(wú)無(wú)電梯框框架122元、（3）有有電梯框框架300元名稱位置開發(fā)單位位規(guī)模戶型售價(jià)物管費(fèi)備注時(shí)尚歐洲洲武昌徐東東路（內(nèi)內(nèi)環(huán)線）徐東平平價(jià)商場(chǎng)場(chǎng)旁武漢市徐徐東房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司綠化率441%，總建筑筑面積112.551萬(wàn),由七座座16層層建筑組組成主力戶型型為1550平方方米的三三房，小小戶型較較少平層價(jià)位位從31178元元40

40、998元/，復(fù)復(fù)式最高高價(jià)52488元/0.8 元/平平方米地段好,商業(yè)環(huán)環(huán)境好，銷售不不錯(cuò),三三菱電梯梯都市經(jīng)典典天梨大道道徐東路路段（內(nèi)內(nèi)環(huán)線）武漢三鎮(zhèn)鎮(zhèn)實(shí)業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司總占地面面積4660平方方米，建建筑面積積45平平方米，其中一一期占地地1988畝,建建筑面積積22萬(wàn)萬(wàn)平方米米,由77棟155層以下下條式建建筑及88棟188層蝶式式建筑組組成,容容積率11.977,建筑筑密度116.66%,綠綠化率558%,停車位位9000個(gè),總總戶數(shù)114433戶.兩房966.552、三房1120。63、1332、四房1159、1770一期起價(jià)價(jià)27000元/，均價(jià)330000元/，二期

41、未未正式發(fā)發(fā)售，均均價(jià)35500元元/，最高價(jià)價(jià)43000元/13層層1元/，33樓以上上1.33元/地段好、綠化率率高,沿沿沙湖,親水住住宅城市花園園較差樓樓盤彭劉楊路路與解放放路交界界處湖北新凱凱房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司三期共八八棟，住住戶1112戶，建筑面面積1660000平方米米,多層層住宅三房1221.777平方方米、1466.577平方米米、1566.977平方米米。23755元/27880元/0.5元元/車庫(kù)288個(gè)，綠綠化率低低，配套套不完善善，點(diǎn)式式多層結(jié)結(jié)構(gòu)金色港灣灣武漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)三三角湖畔畔(漢口口)新港房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)（武漢漢）有限限公司占地7000畝，共30000多多住戶,多層,聯(lián)排及及別墅聯(lián)排面積積2644.166多層19968元元至21100元元/，小高層層18998元至至24008元/，聯(lián)聯(lián)排別墅墅28888元至至25888元/，島島上單