某地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告書

1、PAGE PAGE 21更專業(yè) 更真誠 服務(wù)全中國XX地產(chǎn)荊州項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告書（項(xiàng)目前期調(diào)研一線資料）一、區(qū)域域宏觀環(huán)環(huán)境分析析湖北省位位于我國國中部，以資源源富集、交通便便捷、歷歷史悠久久、文化化燦爛、山川靈靈秀、基基礎(chǔ)雄厚厚、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)而而蜚聲海海內(nèi)外。湖北素素有“魚魚米之鄉(xiāng)鄉(xiāng)”、“千湖之之省”之之美喻，是全國國糧棉油油生產(chǎn)基基地和淡淡水養(yǎng)殖殖基地，同時(shí)也也是土特特產(chǎn)品的的重要產(chǎn)產(chǎn)區(qū)。湖湖北省是是中國內(nèi)內(nèi)陸腹地地水、陸陸、空交交通的樞樞紐，在在全國交交通運(yùn)輸輸網(wǎng)上起起著聯(lián)接接?xùn)|西、貫通南南北的作作用，省省會武漢漢市素有有“九省省通衢”之稱，長江橫橫貫全境境，溯江江而上，越三峽峽可達(dá)西西南

2、，順順流而下下，穿上上?？蛇_(dá)達(dá)東部沿沿海，境境內(nèi)現(xiàn)有有京廣、京九、漢渝、焦柳四四條鐵路路干線，構(gòu)成與與全國各各地相連連的鐵路路運(yùn)輸體體系，宜宜黃等百百余條干干支線，構(gòu)成了了干支相相連、四四通八達(dá)達(dá)的公路路網(wǎng)，航航空運(yùn)輸輸發(fā)達(dá)，擁有335條航航線。荊州市位位于長江江中游、湖北省省中南部部，市區(qū)區(qū)濱臨長長江黃金金水道，座依美美麗富饒饒的江漢漢平原，東望華華中重鎮(zhèn)鎮(zhèn)武漢，西接三三峽工程程所在地地宜昌。荊州市市有著燦燦爛的歷歷史文化化，荊州州古城是是國務(wù)院院首批公公布的座歷歷史文化化名城之之一，被被考古界界、旅游游界譽(yù)稱稱為“我我國南方方不可多多得的完完璧”。荊州市市交通便便利，通通訊條件件良好。經(jīng)黃

3、金金水道長長江可通通江達(dá)海海連五洲洲；國道道縱貫?zāi)夏媳?，國國道和宜宜黃一級級公路橫橫跨東西西，客貨貨運(yùn)輸直直達(dá)全國國多個(gè)大大中城市市；荊沙沙地方鐵鐵路與焦焦枝線接接軌，貨貨運(yùn)可通通達(dá)全國國。荊州高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)（經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)）是年月月由湖北北省人民民政府批批準(zhǔn)設(shè)立立，享受受湖北省省人民政政府關(guān)于于省級高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)的的各項(xiàng)優(yōu)優(yōu)惠政策策。荊州州開發(fā)區(qū)區(qū)位于荊荊州市城城區(qū)東端端，東立立周周家?guī)X變變電站，西抱二二級民航航沙市機(jī)機(jī)場，北北枕荊州州地方鐵鐵路貨運(yùn)運(yùn)站，南南嵌日供供水萬噸的的水廠和和噸長長江外運(yùn)運(yùn)深水碼碼頭。公路：2207、3188國道、宜黃高高速公路路、正興興建

4、的襄襄常高速速公路。交匯于于荊州，東距武武漢2000公里里，2.5小時(shí)時(shí)車程；西距宜宜昌800公里，40分分鐘車程程。過荊荊州長江江公路大大橋，沿沿襄常高高速公路路可直達(dá)達(dá)湖南常常德。荊荊州轄區(qū)區(qū)內(nèi)公路路網(wǎng)暢通通密布，客貨運(yùn)運(yùn)輸直 達(dá)全國國1000多個(gè)大大中城市市。水路：荊荊州開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)有有萬噸級級長江深深水港一一 鹽卡卡港，是是長江流流域十大大港口之之一，為為國家二二類通商商口岸，年吞吐吐能力1110萬萬噸，可可?？?30000噸級江江海輪，平均每每天有33個(gè)航班班上至重重慶，下下至武漢漢、上海海。空運(yùn)：開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)建有國國家二級級機(jī)場南南航沙市市機(jī)場，宜昌三三峽國際際機(jī)場距距離開發(fā)發(fā)區(qū)僅4

5、40分鐘鐘車程，30多多條航線線可飛抵抵國內(nèi)各各主要大大中城市市。鐵路：荊荊沙地方方鐵路終終點(diǎn)站位位于荊州州開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，與與焦枝鐵鐵路接軌軌，貨運(yùn)運(yùn)可通達(dá)達(dá)全國各各鐵路貨貨運(yùn)站醫(yī)療：全全市醫(yī)療療體系完完善，有有綜合醫(yī)醫(yī)院200座（其其中3甲甲醫(yī)院22座（其其中3座座，專科科醫(yī)院77座，開開發(fā)區(qū)還還建有自自己的中中心醫(yī)院院。文體：全全市有三三、四星星級酒店店80余余家，夜夜總會、保齡球球、網(wǎng)球球場、健健身中心心、休閑閑中心等等設(shè)施齊齊全，已已多次成成功舉辦辦大型文文化、體體育等群群眾性節(jié)節(jié)慶活動動、奧林林匹克體體育中心心可容納納3萬余余人。綠化：城城區(qū)綠化化覆蓋率率為255.6%，人均均擁有公公

6、共綠地地面積1142平平方米。安居：開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)和市區(qū)區(qū)內(nèi)建有有各種檔檔次住宅宅可供購購置和租租用。各各類商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍遍布每一一個(gè)居住住小區(qū)，物價(jià)水水平較低低。交通：市市內(nèi)道路路縱橫交交錯(cuò)，公公共交通通事業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，有有近200路公共共汽車從從市內(nèi)各各處開往往開發(fā)區(qū)區(qū)。區(qū)域的行行政區(qū)分分布及人人口荊州市轄轄荊州、沙市22個(gè)區(qū)，公安、監(jiān)利、江陵33個(gè)縣，代管松松滋、石石首、洪洪湖3個(gè)個(gè)縣級市市。8個(gè)個(gè)縣市區(qū)區(qū)下轄1103個(gè)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、12個(gè)個(gè)街道辦辦事處、3877個(gè)居民民委員會會、28891個(gè)個(gè)村民委委員會。全市國國土面積積140067平平方公里里，占湖湖北省國國土面積積的7.6%。其中平平原湖區(qū)區(qū)占

7、788.8%，丘陵陵低山區(qū)區(qū)占211.2%；市區(qū)區(qū)面積115588平方公公里，市市區(qū)建成成面積559平方方公里。整個(gè)荊荊州人口口6433萬，其其中，沙沙市區(qū)面面積 4469平平方公里里，人口口 511萬；荊荊州區(qū)面面積 9938平平方公里里，人口口 577萬。區(qū)域的宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展情情況區(qū)域的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展情況荊州年全全市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值按可可比價(jià)格格計(jì)算比比上年增增長8.1%。其中，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完成成增長33.0%；第二二產(chǎn)業(yè)完完成增長長10.7%；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完成成增長99.7%。全年年主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)完成情情況如下下：規(guī)模模以上工工業(yè)增加加值822.2億億元，比比上年增增長177.8%；全部部

8、固定資資產(chǎn)投資資完成1116.8億元元，比上上年增長長7.99%；社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額2221.6億元元，比上上年增長長12.5%；出口總總額2.4億美美元，比比上年增增長277.9%；財(cái)政政收入224.44億元，按可比比口徑比比上年增增長8.4%；城鎮(zhèn)人人均可支支配收入入80994元，比上年年增長66.5%；農(nóng)民民人均純純收入331088元，比比上年增增長3.5%元元。區(qū)域的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重重隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展和產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的的調(diào)整，荊州市市三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)逐漸取取代第一一產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成成為處于于主導(dǎo)地地位，第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展勢勢頭強(qiáng)勁勁，主要要與荊州州市工業(yè)業(yè)園區(qū)的的發(fā)展和和建筑業(yè)業(yè)的發(fā)展

9、展密不可可分。而而荊州的的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)則在在強(qiáng)勁的的工業(yè)發(fā)發(fā)展勢頭頭中，也也呈現(xiàn)出出快速發(fā)發(fā)展的趨趨勢。時(shí)機(jī)、地地段和質(zhì)質(zhì)量是決決定房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成敗的的三大要要素，本本項(xiàng)目初初步規(guī)劃劃為用地地面積約約735540平平米，在在土地資資源日益益緊缺的的今天，開發(fā)時(shí)時(shí)機(jī)對項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)尤其重重要，系系統(tǒng)的分分析宏觀觀因素，有助于于我們得得出正確確的結(jié)論論。1333 居民民的收入入水平及及消費(fèi)情情況20006年荊荊州城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民的的收入水水平繼續(xù)續(xù)穩(wěn)步增增長，居居民消費(fèi)費(fèi)能力明明顯增強(qiáng)強(qiáng)。農(nóng)民民收入繼繼續(xù)增加加。全年年農(nóng)民人人均純收收入31108元元，增長長3.55%。非非農(nóng)收入入成為農(nóng)農(nóng)民增收收的亮點(diǎn)點(diǎn)

10、。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收收入穩(wěn)步步增長。全年城城鎮(zhèn)人均均可支配配收入880944元，比比上年增增長6.5%。工薪收收入和養(yǎng)養(yǎng)老金收收入仍是是家庭收收入的主主要來源源。工薪薪收入占占家庭總總收入的的比重為為87.6%。財(cái)產(chǎn)性性收入（主要是是利息收收入和股股息與紅紅利收入入）比上上年增長長2800%；經(jīng)經(jīng)營性收收入比上上年增長長42.8%，成為居居民收入入的增長長點(diǎn)。居居民收入入的增加加帶動居居民儲蓄蓄出現(xiàn)了了快速增增長。年年末城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲儲蓄存款款達(dá)到3345.9億元元，比上上年增長長16.9%。其中：城鎮(zhèn)儲儲蓄存款款增長117.88%，農(nóng)農(nóng)村儲蓄蓄存款增增長122.7%，居民民人均儲儲蓄存款款54443

11、，比比上年增增長166.9%，居民民消費(fèi)能能力明顯顯增強(qiáng)。城市規(guī)劃劃情況0001年年20110年，起飛階階段，實(shí)實(shí)現(xiàn)二二個(gè)轉(zhuǎn)變變，利利用優(yōu)良良的資源源條件、區(qū)位條條件及基基礎(chǔ)設(shè)施施條件，全面發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)，接近近富裕水水平。220100年以后后，騰飛飛階段。三峽大大壩的建建成，基基本解決決了荊州州市水水患的的影響，國家建建設(shè)重點(diǎn)點(diǎn)將轉(zhuǎn)移移到荊州州市及長長江沿岸岸區(qū)域，強(qiáng)大的的農(nóng)業(yè)支支撐作用用和優(yōu)越越的建設(shè)設(shè)條件，將使荊荊州市經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會進(jìn)入全全面騰飛飛階段，逐步達(dá)達(dá)到國內(nèi)內(nèi)同類城城市的領(lǐng)領(lǐng)先水平平。城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃城鎮(zhèn)發(fā)展展戰(zhàn)略優(yōu)優(yōu)先發(fā)展展中心城城區(qū)，積積極發(fā)展展中、小小城市，大力發(fā)發(fā)展小城城鎮(zhèn)，

12、逐逐步形成成與區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展相適適應(yīng)的規(guī)模有有序，分分工合理理，布局局科學(xué)，協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的的市域城城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，促進(jìn)進(jìn)區(qū)內(nèi)社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展。實(shí)行行一點(diǎn)點(diǎn)兩線帶帶全面的布局局戰(zhàn)略，一點(diǎn)點(diǎn)即荊荊州中心心城區(qū)，兩線線指長長江、2207國國道等兩兩條以中中小城市市為主的的城鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展軸線線，全全面指指市域內(nèi)內(nèi)分布均均勻各具具特色的的小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。城市市人口規(guī)規(guī)模根據(jù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展分分析，中中心城區(qū)區(qū)人口規(guī)規(guī)模為：近期：常住總總?cè)丝?60.0萬人人 遠(yuǎn)期期：常住住總?cè)丝诳?800.0萬萬人。城城市用地地規(guī)模與與人口規(guī)規(guī)模相應(yīng)應(yīng)的用地地規(guī)模為為：現(xiàn)狀狀：466.844平方公公里，人人均建設(shè)設(shè)用地887.114平方

13、方米；近近期：554.000平方方公里，人均建建設(shè)用地地90.00平平方米 ；遠(yuǎn)期期：744.600平方公公里，人人均建設(shè)設(shè)用地993.228平方方米。 總體評評價(jià)根據(jù)據(jù)地域和和宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析，總結(jié)結(jié)荊州未未來宏觀觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展對區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場的影響響：荊州經(jīng)經(jīng)濟(jì)在未未來幾年年仍將保保持著較較高的速速度的發(fā)發(fā)展，經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，收收入水平平的提高高，增強(qiáng)強(qiáng)了居民民的購買買力，為為荊州的的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展提提供了有有利條件件。荊州的的城市規(guī)規(guī)劃有利利于改善善城市環(huán)環(huán)境，提提高城市市價(jià)值，為房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展提供了了良好的的外部環(huán)環(huán)境，荊荊州市場場的未來來發(fā)展?jié)摑摿薮蟠蟆ＧG州區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的

14、發(fā)展展，投資資力度的的加大，第二和和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅迅速發(fā)展展，人口口的增多多，為荊荊州區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展提供供了穩(wěn)定定的客源源基礎(chǔ)。荊州房地地產(chǎn)市場場概況006年荊荊州城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資為113.66億元，相比去去年增長長40%。其中中，房地地產(chǎn)住宅宅投資為為8億元元，相比比去年投投資額增增加了11倍。住住宅投資資占房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)總投資資的588%。006年荊荊州城區(qū)區(qū)商業(yè)用用房投資資比例上上升較快快，商業(yè)業(yè)用房投投資為22.7億億元，相相比4月月上漲近近1倍多多。（數(shù)數(shù)據(jù)來源源：荊州州市統(tǒng)計(jì)計(jì)局）荊州房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模20066年荊州州城區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)施工工面積1187.5萬m

15、m2,比比上年增增長511.1%；其中中住宅施施工面積積1299.2萬萬m2,比上年年增長556%；其中商商業(yè)用房房施工面面積177萬m22，比上上年增長長45.5%。荊州房地地產(chǎn)銷售售情況目前以預(yù)預(yù)售為主主的商品品房銷售售體系中中，商品品房的預(yù)預(yù)售面積積可基本本顯示一一個(gè)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)交易的的活躍程程度。006年荊荊州市全全市銷售售量相比比05年年增加了了3.22萬，增長幅幅度為66.4。但城城區(qū)住宅宅銷售量量在066年呈現(xiàn)現(xiàn)出一定定幅度負(fù)負(fù)增漲。城區(qū)住住宅銷售售面積比比05年年的減少少了3.79萬萬，下下降幅度度為100左右右。荊州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場出出現(xiàn)全市市銷售量量上升，而城區(qū)區(qū)內(nèi)銷售售量

16、下降降的現(xiàn)象象，其主主要原因因如下：隨著荊荊州市縣縣地區(qū)房房地產(chǎn)的的開發(fā)規(guī)規(guī)模逐漸漸擴(kuò)大，城區(qū)內(nèi)內(nèi)市場價(jià)價(jià)格不斷斷攀升，使得部部分對價(jià)價(jià)格承受受力較弱弱的客戶戶群體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向市縣縣地區(qū)市市場，從從而影響響了城區(qū)區(qū)內(nèi)的銷銷售量。在066年國家家調(diào)控政政策對購購房者信信心的影影響。由由于政策策的滯后后效應(yīng)還還在，使使得政策策的沖擊擊波在短短期內(nèi)難難以釋放放出來，加上短短期內(nèi)的的市場走走勢并不不明朗，使得購購房者持持幣觀望望的態(tài)度度不會輕輕易改變變。荊州房地地產(chǎn)價(jià)格格情況20066年荊州州城區(qū)房房地產(chǎn)市市場價(jià)格格為15510元元/,比上年年上漲了了1655元/，上漲漲幅度為為13.3。據(jù)荊州州市統(tǒng)計(jì)計(jì)局

17、所公公布的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，去99年月份份，荊州州城區(qū)住住宅成交交均價(jià)達(dá)達(dá)到了116322元/，較之之05年年荊州市市場成交交均價(jià)上上漲了2217元元/，上漲幅幅度為115.55。通通過以上上數(shù)據(jù)反反映出，荊州市市場仍然然保持著著一個(gè)持持續(xù)上漲漲的趨勢勢。那么么，支撐撐荊州市市場價(jià)格格持續(xù)上上漲的因因素如下下：成本因因素土地本身身的稀缺缺性和不不可再生生性，決決定了今今后相當(dāng)當(dāng)長的時(shí)時(shí)期內(nèi)土土地價(jià)格格仍將繼繼續(xù)上漲漲。作為為房價(jià)重重要組成成因素的的地價(jià)，它的上上漲必將將帶動房房屋建造造成本的的增加；住房品品質(zhì)要求求的不斷斷提高，住宅開開發(fā)項(xiàng)目目在環(huán)境境建設(shè)、配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)等方面面的投入入將進(jìn)一一

18、步增加加，同時(shí)時(shí)，隨著著新材料料、新技技術(shù)在住住宅建設(shè)設(shè)中的廣廣泛應(yīng)用用，這都都帶來建建造成本本的增加加。這些些因素，將進(jìn)一一步推動動房價(jià)的的上漲。預(yù)期收入入的增加加隨著國民民經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)快快速增長長，居民民的人均均可支配配收入正正在得到到較快的的提高，一部分分富裕起起來的城城市居民民迫切需需要通過過購買住住房來改改善居住住條件，提高生生活質(zhì)量量。據(jù)荊荊州統(tǒng)計(jì)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)顯示，荊州全全年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均可可支配收收入80094元元，比上上年增長長6.55%。并并預(yù)期今今年居民民人均可可支配收收入增長長的幅度度仍有較較高水平平的增長長。城市化進(jìn)進(jìn)程的加加快城市化進(jìn)進(jìn)程的推推進(jìn)帶來來了城市市人口的的增加。

19、城市人人口的自自然增長長和外來來人口的的遷入，都會帶帶來城市市人口的的增加，必將拉拉動住房房的消費(fèi)費(fèi)?？偨Y(jié)：住宅市市場開發(fā)發(fā)規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張，市市場發(fā)展展?jié)摿^較大目前中國國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)正正處于開開發(fā)規(guī)模模迅速擴(kuò)擴(kuò)張的時(shí)時(shí)期，荊荊州市也也不例外外。近三三年內(nèi)荊荊州市的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)規(guī)規(guī)模迅速速擴(kuò)大，房地產(chǎn)產(chǎn)住宅市市場投資資由20003年年3.22億元增增加到220066年的99億元，增長幅幅度達(dá)到到了1880。住宅施施工工面面積由220033年的664.551萬平平方米猛猛增到220066年的1110.8萬平平方米；3年內(nèi)內(nèi)施工面面積也有有70的增長長。 商業(yè)用用房迅速速擴(kuò)張，將為住住宅市場場提供良

20、良好的配配套環(huán)境境素來是房房地產(chǎn)開開發(fā)的重重點(diǎn)住宅宅用房迅迅猛發(fā)展展的同時(shí)時(shí)，商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房的開開發(fā)也開開始成為為荊州市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的又一個(gè)個(gè)熱點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)用用房市場場投資由由20005年22.7億億元增加加到20006年年的4.2億元元，增長長幅度達(dá)達(dá)到了7750。住宅宅施工工工面積由由20005年的的12.4萬平平方米猛猛增到220055年的117萬平平方米；增長幅幅度為444。住宅規(guī)規(guī)模的擴(kuò)擴(kuò)張勢必必帶來配配套商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房開發(fā)發(fā)規(guī)模的的擴(kuò)大，同時(shí)，商業(yè)營營業(yè)用房房的規(guī)模模擴(kuò)大將將為住宅宅項(xiàng)目提提供良好好的配套套環(huán)境，改善城城市面貌貌，這將將有助于于住宅市市場的發(fā)發(fā)展。荊州房

21、房地產(chǎn)市市場健康康平穩(wěn)增增長，未未來市場場發(fā)展前前景看好好荊州房地地產(chǎn)市場場近3年年來銷售售量和銷銷售價(jià)格格均保持持著平穩(wěn)穩(wěn)的增長長，房地地產(chǎn)市場場環(huán)境較較為健康康，未來來發(fā)展前前景看好好。住宅宅市場銷銷售量由由20003年222.003萬平平方米增增加到220066年的442.661萬平平方米，增長幅幅度達(dá)到到了788。住住宅銷售售價(jià)格由由20003年的的9455.733元/平平方米增增到20005年年的15595元元/平方方米；增增長幅度度為533.5。通過過以上的的數(shù)據(jù)比比較，住住宅市場場的銷售售量和銷銷售價(jià)格格的同步步增長，說明荊荊州房地地產(chǎn)保持持著健康康發(fā)展，同時(shí)也也預(yù)示未未來的發(fā)發(fā)

22、展前景景看好。小 結(jié)：從去年下下半年起起，國家家雖多次次出臺抑抑制房價(jià)價(jià)上漲的的措施，但在這這些重拳拳的出擊擊下，荊荊州的房房價(jià)依然然在上漲漲，只是是購房者者購買行行為更理理智性。在中部部崛起的的背景下下，荊州州的外地地資本投投資建設(shè)設(shè)明顯增增多，那那么荊州州經(jīng)濟(jì)必必然發(fā)展展了、就就業(yè)機(jī)會會增多、收入增增加，此此外荊州州舊城改改造產(chǎn)生生的購房房需求、省內(nèi)周周邊在荊荊州購房房者增多多等因素素，也是是支撐房房價(jià)的有有利因素素。所以以荊州的的房價(jià)在在最近幾幾年還會會平緩上上漲，對對開發(fā)商商來說無無疑是一一利好消消息，但但我們一一定要把把握住產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，來面面對購房房者的審審視。從從列表中中不難發(fā)發(fā)

23、現(xiàn),沙沙市區(qū)在在近段時(shí)時(shí)間里,地產(chǎn)價(jià)價(jià)格漲幅幅變化很很快,在在普遍面面臨銷量量下降的的情況下下,其銷銷售減量量也不算算太大。近郊區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展速度度超過荊荊州區(qū)及及其他城城市中心心地段，其房價(jià)價(jià)也將越越來越向向城中心心的房價(jià)價(jià)靠近。很自然然，這是是城市發(fā)發(fā)展，都都市邊緣緣化所形形成的一一種趨勢勢，離不不開城市市規(guī)劃和和基礎(chǔ)建建設(shè)的完完善，追追趕的過過程自然然也需要要一定的的時(shí)間。（二）荊荊州形成成三園兩兩區(qū)格局局，地產(chǎn)產(chǎn)開拓機(jī)機(jī)遇來臨臨荊州房地地產(chǎn)市場場：整體良性性發(fā)展與與現(xiàn)階段段迅速升升溫 1、湖北北省宏觀觀政策的的指導(dǎo)220044年6月月，為了了促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)快速健健康發(fā)展展，根

24、據(jù)據(jù)國務(wù)務(wù)院關(guān)于于促進(jìn)房房地產(chǎn)市市場持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展的通通知，結(jié)合我我省實(shí)際際，湖北北省政府府出臺省政府府關(guān)于促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)健康康發(fā)展的的意見，將在在一定程程度上刺刺激商品品房市場場，保證證房產(chǎn)市市場健康康發(fā)展。 2、政府府出臺房房改政策策，取消消福利分分房自220000年年底底荊州政政府取消消福利分分房制度度，個(gè)人人購房數(shù)數(shù)量驟增增。同時(shí)時(shí)，隨著著居民收收入水平平不斷提提高以及及消費(fèi)者者觀念的的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者者對商品品房的需需求也持持續(xù)呈上上升趨勢勢，在很很大程度度上刺激激了商品品房市場場迅猛發(fā)發(fā)展。3、人口口城鎮(zhèn)化化，擴(kuò)大大了市場場消費(fèi)需需求。 荊州是是一個(gè)文文化古城城，有著著悠久的

25、的歷史，自古以以來就是是連貫?zāi)夏媳钡慕唤煌ㄒ臀镔Y資集散地地，隨著著近年來來城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的的逐步完完善，吸吸引了許許多外地地人來荊荊州投資資經(jīng)商。另外戶戶籍制度度的改革革，使農(nóng)農(nóng)村人口口城鎮(zhèn)化化，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口大大量增加加。這些些都為荊荊州市的的商品房房消費(fèi)市市場增添添了新的的主力軍軍。4、隨著著人均收收入的增增加，人人民生活活水平的的提高，市場消消費(fèi)能力力逐步增增強(qiáng)。 20003年荊荊州市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入70093元元，上年年增長77.4%。人均均消費(fèi)支支出54400元元，增長長3.33%；220033年全市市農(nóng)民人人均純收收入25502元元，增長長3.99%。(摘自：

26、荊州州縱橫之220033年荊州州市經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行特特點(diǎn)、問問題及對對策) 20004年年荊州市市完成生生產(chǎn)總值值4300億元左左右，同同比增長長855，城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入76600元元，比上上年增長長722；農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入30002元，比上年年增加5500元元，增長長200，增長速速度創(chuàng)九九年來最最好水平平，增長長速度居居全省第第一位，增加絕絕對額居居全省第第二位。（摘自自：荊州州市人民民政府新新聞發(fā)言言人辦公公室220044年經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展情情況新聞聞發(fā)布稿稿）以以上數(shù)據(jù)據(jù)反映了了企業(yè)和和個(gè)人的的投資與與消費(fèi)仍仍蘊(yùn)藏著著較大的的增長潛潛力。近近年來，相當(dāng)一一部分住住舊樓房房和平房房

27、的居民民為了改改善居住住條件，將以舊舊換新，以小換換大，逐逐漸從追追求“居居者有其其屋”向向“居者者優(yōu)其屋屋”發(fā)展展。電腦腦、移動動電話、摩托車車等消費(fèi)費(fèi)的快速速增長帶帶動了城城市消費(fèi)費(fèi)品市場場的活躍躍，汽車車、住房房消費(fèi)的的增加預(yù)預(yù)示著新新一輪消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)升級已已為期不不遠(yuǎn)。5、同類類物業(yè)的的市場情情況 荊荊州花園園、順馳馳太陽城城、翰林林苑、觀觀邸、白白云綠水水、麗景景家園等等一批高高檔次概概念住宅宅的推出出，完成成了對本本類產(chǎn)品品的市場場說明任任務(wù)，人人們對高高檔住宅宅已廣為為認(rèn)同和和接受，希望擁擁有這類類高檔住住宅。在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，本本類產(chǎn)品品的推廣廣、銷售售也逐步步成熟，深入人人心。

28、二、荊州州房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)市市場的新新機(jī)遇：舊城改造造與銀行行按揭 1、舊舊城改造造，造成成了需求求量的增增加 鑒鑒于原荊荊州城內(nèi)內(nèi)人口密密度過大大的狀況況，為減減輕市政政壓力， 20003年年，政府府出臺“為古城城減壓，城內(nèi)只只許拆房房，不許許建房”的新規(guī)規(guī)劃，開開始對城城墻及城城內(nèi)古跡跡、古建建筑加以以保護(hù)。同時(shí)下下令城內(nèi)內(nèi)十二萬萬人外遷遷六萬，短期目目標(biāo)是三三年遷出出三萬人人。這給給城外的的房地開開發(fā)提供供了良好好的市場場環(huán)境。 2、銀行行按揭政政策的出出臺，讓讓大量經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力不是很很強(qiáng)的家家庭也步步入了購購房者的的行業(yè)，增加了了市場的的需求量量。在銀銀行按揭揭政策，這些消消費(fèi)者通通常僅需

29、需支付相相當(dāng)于總總房款兩兩至四成成的首付付款，即即可提前前入住，享受房房產(chǎn)的居居住權(quán)。這就大大大增加加了消費(fèi)費(fèi)人群數(shù)數(shù)量，有有效刺激激了房地地產(chǎn)市場場。（三）沙沙市區(qū)商商住樓盤盤調(diào)研分分析見附1比較分析析：從銷售市市場來看看，沙市市的房價(jià)價(jià)不再是是物美價(jià)價(jià)廉，沙沙市的房房價(jià)與荊荊州城區(qū)區(qū)中心區(qū)區(qū)域房價(jià)價(jià)的差距距在不斷斷縮小，荊州人人在沙市市購房的的求低心心理也逐逐漸被改改變，對對地段和和發(fā)展?jié)摑摿Φ恼J(rèn)認(rèn)同的同同時(shí)，也也接受著著高價(jià)格格的現(xiàn)實(shí)實(shí)。2、戶型型配比及及銷售進(jìn)進(jìn)度比較較：見附1比較分析析：通過調(diào)研研發(fā)現(xiàn)面面積在550800平方米米和8001055平方米米左右的的樓盤銷銷售情況況比較好好

30、，說明明消費(fèi)者者在購買買該區(qū)域域樓盤時(shí)時(shí)較注重重實(shí)用性性，也可可以說成成是以居居住為主主的消費(fèi)費(fèi)者。另另外上述述樓盤的的戶型配配比較多多樣，可可以滿足足不同的的消費(fèi)者者的需求求。3、樓盤盤主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)比比較：樓盤名稱稱綠化率容積率紫荊御景景綠化311.5%2.1津泰園綠化 334%1.844楚天明珠珠綠化400%6恒生國際際綠化344.1%3.5新城國際際綠化455%5.7玉蘭小區(qū)區(qū)綠化177%4.6御龍?zhí)煜孪戮G化377%2.6淺水灣綠化300.9%1.8比較分析析：從列表中中發(fā)現(xiàn),在所有有樓盤中中，都注注重綠化化和對容容積率的的追求，但這些些樓盤大大多數(shù)都都是大體體量、分分期開發(fā)發(fā)的

31、樓盤盤，如果果沒有一一定的用用地面積積，做綠綠化是只只能是修修飾性的的點(diǎn)綴，而不能能將其作作為樓盤盤設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃的重重要因素素來考慮慮，所以以，通過過認(rèn)真研研究后我我們認(rèn)為為貴方在在燎原區(qū)區(qū)工業(yè)園園地塊的的項(xiàng)目建建設(shè)上，由于擁擁有7335400平方米米的占地地面積，因此可可具備追追求低容容積率和和高綠化化率的條條件。在在大量的的同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品中，別人“大而全全”，我們們完全可可以做到到“小而精精”，同時(shí)時(shí)，通過過綜合性性物業(yè)配配置，最最大化的的增大建建設(shè)體量量和功能能設(shè)置，不但彌彌補(bǔ)市場場的空缺缺，同時(shí)時(shí)，在激激烈的競競爭中，以差異異化的市市場定位位，最小小化市場場占領(lǐng)份份額方面面的阻力力。4、周邊

32、邊環(huán)境情情況：由于該區(qū)區(qū)域的樓樓盤所處處的地理理位置周周邊都有有不同的的國有企企業(yè)的存存在，周周邊工廠廠較多，外來人人員多，學(xué)生多多，人口口動向雜雜亂，環(huán)環(huán)境不是是很好，但隨著著政府在在開發(fā)前前段投入入的不斷斷加強(qiáng)，沙市開開發(fā)新區(qū)區(qū)建設(shè)的的步伐的的加快，全新的的規(guī)劃（最新的的規(guī)劃自自然是最最有前瞻瞻性的，其設(shè)計(jì)計(jì)和配套套等各個(gè)個(gè)方面都都具備科科技含量量最高、操作效效率最高高），另另一個(gè)角角度來看看，在外外來人員員多的新新興區(qū)域域里，隱隱含著大大量第一一次置業(yè)業(yè)者，隨隨著沙市市周邊環(huán)環(huán)境的不不斷完善善，相應(yīng)應(yīng)的小區(qū)區(qū)和公寓寓的建設(shè)設(shè)，人口口管理必必將得以以規(guī)范。以目前前的開發(fā)發(fā)趨勢和和城市運(yùn)運(yùn)營

33、的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來看看，在未未來的335年年里，沙沙市（開開發(fā)區(qū)）片區(qū)個(gè)個(gè)各種環(huán)環(huán)境配套套都將達(dá)達(dá)到很高高標(biāo)準(zhǔn)。5、樓盤盤開發(fā)商商實(shí)力比比較：樓盤名稱稱開發(fā)商紫荊御景景湖北興業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司小天鵝 津泰泰園湖北小天天鵝房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司楚天明珠珠荊州神明明房地產(chǎn)產(chǎn)恒生國際際湖北恒生生房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司新城國際際湖北新城城國際置置業(yè)投資資有限公公司玉蘭小區(qū)區(qū)荊州市長長宏房地地產(chǎn)御龍?zhí)煜孪潞闭畎罘康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司比較分析析：上述樓盤盤開發(fā)商商實(shí)力都都較可，建筑商商實(shí)力亦亦都不分分高下，其中亦亦大部分分以外地地開發(fā)商商和外地地建筑商商，說明明外來的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建筑企業(yè)業(yè)已經(jīng)捷捷足先登登看好了了

34、荊州這這片熱土土，亦說說明該地地段的潛潛力。當(dāng)當(dāng)然開發(fā)發(fā)商背景景不同，對項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)利益取取向不一一樣，寸寸土寸金金的熱土土上，靠靠著實(shí)力力和公關(guān)關(guān)策略去去爭取地地段和地地價(jià)，貴貴方憑借借自身資資源，在在開發(fā)區(qū)區(qū)、未來來核心區(qū)區(qū)占有良良土一方方，可謂謂是占地地利，又又逢荊沙沙如火如如荼的大大發(fā)展，得天時(shí)時(shí)，無論論企業(yè)大大小，得得天時(shí)地地利，只只要加以以合理的的規(guī)劃、精準(zhǔn)定定位，方方能以小小博大。6、配套套評價(jià)：所調(diào)研樓樓盤由于于都處在在北京路路、荊津津路，沿沿線交通通及生活活配套情情況相似似，交通通線路十十分便捷捷，生活活配套亦亦較完善善，相比比較而言言開發(fā)區(qū)區(qū)在生活活配套的的比較上上稍顯距

35、距離，但但相信配配合好的的銷售模模式，使使用好的的銷售策策略，挖挖掘其他他優(yōu)勢賣賣點(diǎn)，是是完全可可以拉近近、縮小小甚至是是消除差差距的。消費(fèi)市場場分析（一）區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)市場構(gòu)構(gòu)成背景景1、地理理位置沙市地處處荊州東東部，南南臨長江江，沿江江向南就就是武漢漢、上海海。全市市總面積積1.441萬平平方公里里，總?cè)巳丝?447萬，城鎮(zhèn)人人口超過過2000萬，占占總?cè)丝诳诘?33.0%，中心心城區(qū)面面積544平方公公里。比比去年同同期人口口增長55.699%。從從數(shù)據(jù)顯顯示上我我們可以以看出荊荊沙的發(fā)發(fā)展速度度之快。從目前前發(fā)展趨趨勢可以以看到，荊沙正正在形成成玉橋民民營科技技工業(yè)園園、清華華農(nóng)業(yè)科科

36、技示范范園、東東方高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、燎原現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)業(yè)區(qū)、沙沙龍生化化工程試試驗(yàn)區(qū)組組成的三三園兩區(qū)區(qū)分布，發(fā)展中中的燎原原現(xiàn)代工工業(yè)區(qū)正正以中央央開發(fā)區(qū)區(qū)的定位位在積極極發(fā)展。政策環(huán)境境隨著荊沙沙新區(qū)建建設(shè)的拉拉開帷幔幔，沙市市已明確確定位于于了發(fā)展展方向：“工業(yè)興興市”，是荊荊、沙兩兩城區(qū)中中明確將將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為為主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的城城區(qū)，政政府的規(guī)規(guī)劃支持持為房地地產(chǎn)提供供了良好好的政策策環(huán)境；基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的進(jìn)進(jìn)一步完完善，環(huán)環(huán)境改造造的進(jìn)一一步深入入，道路路交通系系統(tǒng)的進(jìn)進(jìn)一步成成熟，加加快了現(xiàn)現(xiàn)代商住住城建設(shè)設(shè)的步伐伐，必將將成為都都市人置置業(yè)的新新樂園。一些精精明的開開發(fā)商把把眼光投投發(fā)

37、到這這片熱土土上。房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)已已呈現(xiàn)加加速，其其開發(fā)銷銷售現(xiàn)狀狀出現(xiàn)了了一個(gè)新新的局面面?，F(xiàn)有交通通路線以以北京路路中山公公園為中中心，輻輻射荊沙沙四方。10路江津路紅星星路北京路路白白云路北湖湖路太岳路路江江津路11路三岔路北京京路沙洪公公路江北磚磚瓦廠12路有堤路 北北京路園林林路碧波路路江江津西口口荊荊南路荊東東路荊中路路郢郢都路13路北京路沙洪洪路14路荊秘路荊中中路屈原路路荊荊南路江津津西路太岳岳路北京路路江江漢南路路沿沿江路15路江津路紅門門路北京路路紅紅漢南路路中中山路沿江江路白云路路金金龍路太岳岳路荊沙河河南岸武德德路東環(huán)路路-荊荊南路屈原原路荊中路路郢郢都路南環(huán)環(huán)路西環(huán)

38、路路四四機(jī)廠16路北環(huán)路-人民路路-荊北北路-荊荊中路-屈原路路-荊南南路-江江津路-白云路路-北京京路-三三岔路17路南湖路-廖子河河-沿江江路-大大灣-新新沙路-北京路路-園林林路-洪洪垸二村村-長港港路-港港門路橋橋-十號號路口18路三灣路-北京路路-塔橋橋路-江江津路-荊南路路-屈原原路19路北京路-三灣路路-江津津路-荊荊南路-屈原路路-荊中中路20路南環(huán)路-郢都路路-荊中中路-屈屈原路-荊南路路-荊州州大道-紀(jì)南鎮(zhèn)鎮(zhèn)1路三灣路-北京路路-荊沙沙路-荊荊京南路路-屈原原路-荊荊中路22路人民路-郢都路路-荊中中路-屈屈原路-荊南路路-東環(huán)環(huán)路-江江沙路24路荊州大道道-江津津路-江江

39、漢北路路-文化化宮路-園林路路-北京京路2路九龍公司司-金龍龍路-白白云路-北京路路3路北京路-江漢北北路-江江荊路-紅門路路-十號號街-漢漢沙公路路4路南環(huán)路-南湖路路-荊沙沙路-太太岳路-金龍路路-白云云路-廖廖子河路路-北京京路-江江漢北路路-長港港路-紅紅星北路路5路白云路-沿江路路-中山山路-便便河西路路-北京京路-月月堤路6路北京路-鼓湖路路-沙岑岑路8路荊州大道道-園園林北路路-長長港路江農(nóng)農(nóng)路江津路路-塔塔橋路北京京路紅門路路-長長港路9路塔橋北路路 碧波路路園園林路北京京路豉湖路路長長港路特1路北京路-荊沙路路-荊京京南路-屈原路路-荊中中路新1路北京路-公園路路-荊沙沙路-

40、荊荊南路-黃金堂堂-荊東東路-屈屈原路-荊北路路-郢都都路根據(jù)以上上公交線線路不難難看出，荊州市市的公交交始終是是圍繞著著沙市區(qū)區(qū)的中心心地段北北京路及及江津路路行駛的的。這兩兩條主干干道的重重要性可可見一斑斑。而項(xiàng)項(xiàng)目正好好坐落在在主干道道之一的的江津路路上，未未來的發(fā)發(fā)展?jié)摿ακ菬o法法估量的的。項(xiàng)目特征征及SWWOT市市場分析析（一）項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)劣劣勢分析析1、項(xiàng)目目優(yōu)勢簡簡述：1）踞沙沙市都市市中心的的東方，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越越，空氣氣干凈；周遍更更是有荊荊州XXX次種高高檔學(xué)府府，人文文環(huán)境氛氛圍濃厚厚。2）沙市市的發(fā)展展趨勢，和周邊邊建設(shè)進(jìn)進(jìn)程快，并帶來來巨大的的增值空空間大。3）項(xiàng)目目占地XX萬方，可以擁擁有一定定環(huán)境綠綠化空間間，可以以提升居居住的品品質(zhì)感。4）XXX地產(chǎn)的的強(qiáng)大品品質(zhì)實(shí)力力保障。5）地處處非繁華華地段，居住安安靜性好好。2、項(xiàng)目目劣勢簡簡述：1）項(xiàng)目目位于XXX路與與XX路路交匯處處，居城城東，位位置較偏偏。2）同地地及開發(fā)發(fā)體量不不大，難難形成開開發(fā)規(guī)模模效應(yīng)。3）開發(fā)發(fā)區(qū)現(xiàn)只只處于冰冰封市場場，需要要2-33年的發(fā)發(fā)展期。市民們們普