房地產(chǎn)項(xiàng)目及市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、 PAGE 龍港國(guó)發(fā)花園營(yíng)銷策劃報(bào)告市場(chǎng)調(diào)查查部分項(xiàng)目（產(chǎn)產(chǎn)品）部部分營(yíng)銷部分分四、推廣廣部分市場(chǎng)調(diào)查查目的 一個(gè)個(gè)完整的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的運(yùn)作，不僅包包括起碼碼的建筑筑設(shè)計(jì)還應(yīng)該有有理念為為其賦予予建筑生生命。不不論建筑筑設(shè)計(jì)還還是理念念設(shè)計(jì)依托的是是市場(chǎng)，是需求求；只有有把握好好市場(chǎng)方方向，才才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的最最終目的的。 因此此，對(duì)龍龍港國(guó)發(fā)發(fā)花園地地塊的營(yíng)營(yíng)銷運(yùn)作作，必須須從市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查 開(kāi)始。 大市市場(chǎng)環(huán)境境的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，就是通通過(guò)對(duì)于于龍港房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的供求關(guān)系系、銷售售狀況、消費(fèi)傾傾向、營(yíng)營(yíng)銷情況況的調(diào)查查，分析析掌握龍港房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)態(tài)，對(duì)其其前景進(jìn)進(jìn)行預(yù)測(cè)測(cè)

2、，尋找找契機(jī)，力圖把握龍港港項(xiàng)目的的營(yíng)銷理理念及營(yíng)營(yíng)銷著眼眼點(diǎn)。 在了了解龍港港房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總總體趨勢(shì)勢(shì)的前提提下，通通過(guò)區(qū)域域的環(huán)境類比，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案房型型、面積積、價(jià)格格、物業(yè)業(yè)特色等等各要素素的調(diào)查分析，為龍港港國(guó)發(fā)花花園項(xiàng)目目的具體體實(shí)施提提供參考考依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)查查內(nèi)容1、龍港港鎮(zhèn)概況況龍港鎮(zhèn)位位于溫州州之南，東海之之濱，西西接1004國(guó)道道和甬臺(tái)臺(tái)溫高速速公路，南連經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)的江南南平原，具有地地處經(jīng)濟(jì)濟(jì)最發(fā)達(dá)達(dá)的長(zhǎng)江江三角洲洲與珠江江三角洲洲的沿海海經(jīng)濟(jì)帶帶中間的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，全全鎮(zhèn)總面面積800.7平平方公里里，總?cè)巳丝?33.1萬(wàn)萬(wàn)人，其其中城區(qū)區(qū)10平平方公里里，100多萬(wàn)人

3、人口，下下轄9個(gè)個(gè)辦事處處，1007個(gè)村村，233個(gè)居民民區(qū)。由由溫州話話、蠻話話、金鄉(xiāng)鄉(xiāng)話、閩閩南話四四種語(yǔ)言言體系組組成。2、龍龍港經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展龍港建鎮(zhèn)鎮(zhèn)于19984年年，龍港港人以敢敢闖、敢敢干、敢敢試著稱稱。建鎮(zhèn)鎮(zhèn)之初，在全國(guó)國(guó)率先推推出土地地有償使使用制度度、戶籍籍管理制制度和發(fā)發(fā)展多種種經(jīng)濟(jì)成成分“三大改改革”，成功功地走出出了一條條不依賴賴國(guó)家投投資、主主要靠農(nóng)農(nóng)民自身身力量建建設(shè)現(xiàn)代代化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的新路路子，被被譽(yù)為“中國(guó)農(nóng)農(nóng)民自費(fèi)費(fèi)造城的的樣板”和“中國(guó)第第一座農(nóng)農(nóng)民城”。之后后，龍港港相繼被被列為國(guó)國(guó)務(wù)院農(nóng)農(nóng)村勞動(dòng)動(dòng)力開(kāi)發(fā)發(fā)就業(yè)試試點(diǎn)鎮(zhèn)、國(guó)家星星火計(jì)劃劃密集區(qū)區(qū)、浙江江省社會(huì)

4、會(huì)綜合發(fā)發(fā)展試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)、溫溫州市城城鄉(xiāng)一體體化試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)。220022年被國(guó)國(guó)家建設(shè)設(shè)部授名名為“中國(guó)印印刷城”，如今今的龍港港，經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持快快速發(fā)展展，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)面貌日日新月異異，投資資環(huán)境不不斷優(yōu)化化，社會(huì)會(huì)事業(yè)不不斷發(fā)展展，先后后被評(píng)為為溫州市市文明鎮(zhèn)鎮(zhèn)、浙江江省教育育強(qiáng)鎮(zhèn)、浙江省省村鎮(zhèn)建建設(shè)示范范鎮(zhèn)、全全國(guó)投資資環(huán)境百百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)、全國(guó)小小城鎮(zhèn)建建設(shè)示范范鎮(zhèn)。到到20001年全全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值388.8億億元，人人均收入入60666元。從下列數(shù)數(shù)據(jù)對(duì)比比中可以以看到龍龍港經(jīng)濟(jì)濟(jì)在近幾幾年以來(lái)來(lái)穩(wěn)定快快速的發(fā)發(fā)展。全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值 單位：億元年份19955年20000年20011年20022年

5、 人均國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值17.5535.9938.8842三、龍港港房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概概況自99年年以來(lái)，龍港城城鎮(zhèn)規(guī)劃劃建設(shè)如如日中天天，江濱濱外灘（東方大大廈、陽(yáng)陽(yáng)光廣場(chǎng)場(chǎng)），龍龍港大道道（銀苑苑大廈、龍港大大廈、銀銀海大廈廈、紅旗旗大廈等等）銷售售率都接接近900%以上上，出現(xiàn)現(xiàn)第一波波房產(chǎn)熱熱市。但但是龍港港房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的主要集集中在高高層開(kāi)發(fā)發(fā)，由于于土地供供給、政政府規(guī)劃劃、利益益驅(qū)動(dòng)等等原因，高層住住宅出現(xiàn)現(xiàn)供大于于求的現(xiàn)現(xiàn)象，甚甚至停滯滯銷售。而在多多層住宅宅開(kāi)發(fā)，尤其是是具有一一定規(guī)模模、一定定居家品品質(zhì)的多多層住宅宅供給量量極少。20003年初初，龍港港房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)逐逐漸回暖暖

6、，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)高高品質(zhì)多多層住宅宅大大看看好，需需求量逐逐漸增大大。特別別是螯江江龍港港二橋的的規(guī)劃，世紀(jì)大大道，高高速公路路的接線線，為龍龍港房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展注入了了新的活活力，房房產(chǎn)升值值不容質(zhì)質(zhì)疑。并并且隨“中國(guó)第第一座農(nóng)農(nóng)民城“的美譽(yù)譽(yù)不斷傳傳播，自自身印刷刷、包裝裝、禮品品區(qū)域規(guī)規(guī)模效益益的形成成，龍港港已構(gòu)筑筑成對(duì)外外輻射和和吸引投投資人士士關(guān)注的的良好氛氛圍，尤尤其對(duì)金金鄉(xiāng)、錢(qián)錢(qián)庫(kù)人影影響非常常之大。購(gòu)房者者則以龍龍港、金金鄉(xiāng)、錢(qián)錢(qián)庫(kù)人為為主，鰲鰲江、外外地人為為輔。四、龍港港多層住住宅小區(qū)區(qū)現(xiàn)狀自99年年以來(lái)，龍港樓樓市的多多層住宅宅建設(shè)，特別是是上檔次次的多層層住宅小小區(qū)

7、市場(chǎng)場(chǎng)幾乎是是一片空空白，更更不用說(shuō)說(shuō)在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，環(huán)境配配套上下下功夫了了。20003年年初，隨隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的逐漸漸回暖，消費(fèi)者者對(duì)多層層住宅小小區(qū)需求求量的加加大，各各家開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)多多層住宅宅市場(chǎng)的的看好，多層住住宅小區(qū)區(qū)規(guī)劃建建設(shè)逐漸漸出臺(tái)（如金鑫鑫花苑，錦繡名名園等）。五、龍港港房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分布情況況 價(jià)格格：元/M2物業(yè)名稱稱發(fā)展商項(xiàng)目概況況工程進(jìn)度度價(jià)格銷售率東方大廈廈一幢高層層已交付均價(jià)26600三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)100%望江大廈廈二幢高層層已竣工均價(jià)19900單位分房房100%銀苑大廈廈溫州東部部經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展公司司一幢311層大廈廈已交付24800-26680100%龍港大廈廈一

8、幢高層層已交付100%銀海大廈廈一幢高層層已交付24800100%金融大廈廈溫州金城城公司一幢211層大廈廈主體工程程建至七七層內(nèi)部預(yù)定定70%紅旗大廈廈一幢高層層已竣工25000100%財(cái)稅大廈廈市萬(wàn)科房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司二幢高層層未動(dòng)工內(nèi)部預(yù)訂訂70%廣電大廈廈龍港廣電電局一幢高層層已竣工20000（20001年年）100%長(zhǎng)運(yùn)大廈廈一幢高層層已竣工70%泰安大廈廈一幢高層層已竣工24800100%華百?gòu)V場(chǎng)場(chǎng)溫州華夏夏房地產(chǎn)產(chǎn)公司三幢高層層接近結(jié)頂頂3000050%金甌大廈廈蒼南城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)公公司一幢高層層主體工程程已建三三層均價(jià)2660024888-3222860%新世紀(jì)大大廈溫州建工

9、工集團(tuán)公公司三幢聯(lián)體體大廈未動(dòng)工預(yù)訂人數(shù)數(shù)極少金鑫花苑苑市甌海城城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司五幢多層層房型單一一已進(jìn)場(chǎng)施施工均價(jià)2330020800-2448020022年底預(yù)預(yù)定，66月開(kāi)盤(pán)盤(pán)錦繡名園園蒼南世茂茂別墅、多多層、小小高層未動(dòng)工已已圈圍墻墻未定（220033年6月月預(yù)定六、龍港港住宅小小區(qū)的銷銷售情況況20033年初，隨著龍龍港城市市化進(jìn)程程的加快快，經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)發(fā)展，居民購(gòu)購(gòu)買(mǎi)能力力的增加加以及對(duì)對(duì)優(yōu) 住住宅小區(qū)區(qū)的期望望，大多多開(kāi)發(fā)商商房產(chǎn)總總價(jià)控制制在255-355萬(wàn)之間間，面積積在955-1330房房型為三三房二廳廳之間的的銷售較較良好，這在金金鑫花苑苑高預(yù)定定率可以以看出。

10、而高層層則由于于高額的的物業(yè)管管理費(fèi)及及單價(jià)高高而銷售售不是很很理想。不妨看一一下目前前龍港住住宅小區(qū)區(qū)代表性性的樓盤(pán)盤(pán)：個(gè)案調(diào)查查龍港房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)個(gè)案調(diào)調(diào)查表 編號(hào)： 調(diào)查查日期：03.4.28案名金鑫花苑苑房屋類型型商住多多層住宅宅投資興建建溫州東甌甌建設(shè)集集團(tuán)投資資市甌海城城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司開(kāi)開(kāi)發(fā)座落地址址電話龍翔路7745號(hào)號(hào)6422285888 66422260006建筑設(shè)計(jì)計(jì)工地進(jìn)度度樁基階段段單價(jià)范圍圍20800-24480交屋時(shí)間間 220044.9總建筑面面積271880.66m2面積范圍圍97-1150主力面積積 1120總套數(shù)180套套總價(jià)范圍圍20萬(wàn)-37萬(wàn)萬(wàn)主力

11、總價(jià)價(jià) 227萬(wàn)窖積率2.5已銷面積積預(yù)定車位 機(jī)動(dòng)車 42綠化率25%非機(jī)動(dòng)車車300mm2交通：位位于龍翔翔路與建建新路處處，在龍龍翔路與與建新路路設(shè)置出出入口，附 近有11、2、9路公公交車，故交通通比較方方便。二、小區(qū)區(qū)環(huán)境和和配套：小區(qū)對(duì)對(duì)面為新新規(guī)劃金金河廣場(chǎng)場(chǎng)，配有有各種健健身設(shè)施施。小區(qū)采用用人車分分流的道道路規(guī)劃劃，244小時(shí)監(jiān)監(jiān)控，三三線入戶戶，智能能化門(mén)禁禁系統(tǒng)，確保居居家安全全。三、房型型布局：以頂式式復(fù)式及及多層住住宅布置置，共55幢，其其中E幢幢二層將將開(kāi)發(fā)為為酒店，一層皆皆為沿街街店鋪。四、付款款方式：30%首期款款,結(jié)頂頂辦銀行行貸款770%, 無(wú)優(yōu)優(yōu)惠.一次性

12、付付款 988折優(yōu)惠惠 五、物業(yè)業(yè)管理: 尚在在樁基階階段,故故未確定定.六、廣告告訴求：財(cái)富中中心、城城市中心心、生活活的中心心.七、客源源分析：主要以以龍港、金鄉(xiāng)、錢(qián)庫(kù)人人為主.八、綜合合評(píng)述：因其地地段限制制，綠化化率做到到25%，已經(jīng)經(jīng)不錯(cuò)。但其建建筑密度度大，容容積率過(guò)過(guò)高，是是該小區(qū)區(qū)最大的的抗性，然金河河廣場(chǎng)的的規(guī)劃給給其抗性性順勢(shì)弱弱化。還有因龍龍港房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的特殊殊性，這這樣有一一定規(guī)模模及在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、物業(yè)業(yè)配套上上下一定定功夫的的小區(qū)在在龍港尚尚屬不多多，并且且這樣的的地段及及價(jià)位，高預(yù)定定率現(xiàn)象象是正常常的了龍港房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)個(gè)案調(diào)調(diào)查表 編號(hào)： 調(diào)查查日期：03

13、.4.28案名錦繡名園園房屋類型型別墅、多多層、小小高層投資興建建蒼南世貿(mào)貿(mào)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司座落地址址電話金叉街、龍湖路路、海港港路6422265888 6422265565建筑設(shè)計(jì)計(jì)工地進(jìn)度度未動(dòng)工 已圍墻墻單價(jià)范圍圍6月擬定定交屋時(shí)間間 未未定總建筑面面積1800000mm2面積范圍圍獨(dú)立別墅墅22幢幢2800-4000mm2雙雙聯(lián)別墅墅 455幢 2230-2700 m2雙躍（立立體別墅墅）111幢 2200-2200 m2多多層、小小高層 1000-2440mm2總價(jià)范圍圍6月擬定定總套數(shù)獨(dú)立、雙雙聯(lián)別墅墅 1112套 多層、小高層層7088套已銷面積積接受預(yù)定定容積率1.1綠化率4

14、6%一、交通通：位于金叉叉街、龍龍湖路與與海港路路處，在在金叉街街與龍湖湖路、站站港路設(shè)設(shè)置出入口，目目前還無(wú)無(wú)公交車車通過(guò)。二、小區(qū)區(qū)環(huán)境和和配套：小區(qū)內(nèi)內(nèi)有500畝自然然河道，分5個(gè)個(gè)獨(dú)立臨臨水地塊塊，內(nèi)有有二座大大型會(huì)所所與一座座廣場(chǎng)和和各特色色小景點(diǎn)點(diǎn)，周邊邊有龍港港特色幼幼兒園，龍港高高新賓館館，小區(qū)區(qū)采用224小時(shí)時(shí)監(jiān)控，三線入入戶，智智能化門(mén)門(mén)禁系統(tǒng)統(tǒng)，確保保居家安安全。三、房型型布局：共8220套房房子，多多層、小小高層7708套套，面積積控制在在1000-2440之間其余皆為為獨(dú)立別別墅、雙雙聯(lián)別墅墅與雙躍躍（立體體別墅）共1112套，四、付款款方式：6月擬擬定 五、物業(yè)業(yè)管

15、理: 未確確定.六、廣告告訴求：領(lǐng)秀龍龍港超大大規(guī)模高高尚社區(qū)區(qū)七、客源源分析：主要以以龍港、金鄉(xiāng)、錢(qián)庫(kù)人人為主。八、綜合合評(píng)述：作為政政府規(guī)劃劃中的大大型康居居住宅小小區(qū)，在在目前龍龍港房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的確是是別樹(shù)一一幟。并并由專業(yè)業(yè)企化公公司宣傳傳包裝，在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)設(shè)計(jì)及物物業(yè)配套套上在龍龍港房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)都有新新的突破破。從這這些方面面看出，業(yè)主的的確是下下了工夫夫，綜上所述述龍港鎮(zhèn)鎮(zhèn)由于地地域、人人口限制制，雖然然目前房房地產(chǎn)市市場(chǎng)有所所回暖，但是總總體需求求相對(duì)較較弱。然然而龍港港規(guī)模性性住宅小小區(qū)的甚甚少及物物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的有限限，為國(guó)國(guó)發(fā)花園園開(kāi)發(fā)留留下銷售售空間。引導(dǎo)居居民觀

16、念念，吸引引周邊農(nóng)農(nóng)村、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民的并入入。充分分利用龍龍港鎮(zhèn)未未來(lái)發(fā)展展規(guī)劃，是我策策劃銷售售的關(guān)鍵鍵。國(guó)發(fā)花園園市場(chǎng)位位置：“國(guó)發(fā)花花園”的開(kāi)發(fā)發(fā)把握住住了總體體市場(chǎng)脈脈搏：我我們?cè)诓卟邉濅N售售過(guò)程中中應(yīng)當(dāng)充充分認(rèn)識(shí)識(shí)到以上上客觀現(xiàn)現(xiàn)狀。利利用好本本地的市市場(chǎng)空白白點(diǎn)。充充分挖掘掘區(qū)域客客戶，營(yíng)營(yíng)造小區(qū)區(qū)文化氣氣氛，優(yōu)優(yōu)化居住住條件，提高居居住質(zhì)量量。吸引引周邊農(nóng)農(nóng)村、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民的眼光光。把小小區(qū)的差差異性及及唯一性性發(fā)揮極極至，以以期打破破本項(xiàng)目目地處鎮(zhèn)鎮(zhèn)郊的差差距。使使部分鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)享受受型客戶戶流入，進(jìn)一步步擴(kuò)大影影響，打打破本地地居民的的固用模模式。帶帶給本地地消費(fèi)者者物業(yè)之之外的

17、感感受。三三管齊下下，最終終使物業(yè)業(yè)銷售成成功，最最大限量量的回籠籠資金，創(chuàng)造品品牌價(jià)值值。為大大家?guī)?lái)來(lái)名利雙雙豐的良良好結(jié)果果。項(xiàng)目（產(chǎn)產(chǎn)品）部部分一、 項(xiàng)目部部分二、 項(xiàng)目客客觀優(yōu)劣劣勢(shì)分析析一、項(xiàng)目目簡(jiǎn)介物業(yè)座落落： 龍港港龍金大大道、白白河路物業(yè)名稱稱： 國(guó)發(fā)發(fā)花園AA區(qū)物業(yè)類型型： 多層層住宅 （錯(cuò)層層、 復(fù)復(fù)式）、商鋪總建筑面面積：5592330平方方米 總用地面面積：3332661平方方米 總戶數(shù)： 建建筑密度度 ： 29.8%容積率： 1.78綠綠化率： 33%得房率： 車位位：機(jī)動(dòng)動(dòng)車 非非機(jī)動(dòng)車車 會(huì)所 商業(yè)用用面積：物業(yè)管理理： 竣工日日期：004年底底發(fā)展商：溫州國(guó)國(guó)

18、發(fā)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司物業(yè)管理理：溫州州國(guó)發(fā)物物業(yè)管理理有限公公司具體相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)等擴(kuò)初初敲定之之后核對(duì)對(duì)二、項(xiàng)目目客觀優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分分析項(xiàng)目客觀觀存在的的優(yōu)勢(shì)創(chuàng)龍港甌甌江杯優(yōu)優(yōu)秀工程程，影響響力強(qiáng)、容易產(chǎn)產(chǎn)生市場(chǎng)場(chǎng)共鳴轟轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)、帶來(lái)效應(yīng)應(yīng)銷售。首創(chuàng)龍港港江南園園林式風(fēng)風(fēng)格規(guī)模模住宅社社區(qū)首創(chuàng)龍港港“三化合合一”的花園園式社區(qū)區(qū)房型設(shè)計(jì)計(jì)以1220為主主，適合合當(dāng)?shù)氐牡南M(fèi)需需求，有有錯(cuò)層、復(fù)式等等房屋類類型，選選擇面相相對(duì)較廣廣。有多層、聯(lián)體別別墅、小小高層，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)類型型較多可可互為補(bǔ)補(bǔ)充。龍港鎮(zhèn)有有如此規(guī)規(guī)模及規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，景觀觀設(shè)計(jì)，物業(yè)配配套比較較到位的的小區(qū)稀稀缺。小區(qū)環(huán)境境

19、良好，綠化率率高便于于小區(qū)買(mǎi)買(mǎi)點(diǎn)的預(yù)預(yù)埋。小區(qū)內(nèi)住住宅朝向向比較合合理、基基本戶戶戶朝南。項(xiàng)目配套套費(fèi)分?jǐn)倲?，每戶戶相?duì)較較低，項(xiàng)項(xiàng)目配套套比較豐豐富，呈呈多元化化趨勢(shì)。10、八八中、四四中與項(xiàng)項(xiàng)目比鄰鄰，為項(xiàng)項(xiàng)目文化化抄作埋埋下優(yōu)筆筆。11、小小區(qū)內(nèi)潛潛在車位位充足，可解決決客戶的的后顧之之憂。目客觀存存在的劣劣勢(shì)理位置所所處區(qū)域域?yàn)槌墙冀?，且處處工業(yè)園園區(qū)之內(nèi)內(nèi)，距城城市中心心相對(duì)較較遠(yuǎn)。生活配套套較少，項(xiàng)目附附近雖然然有西排排菜場(chǎng)，有2002路、8路等等公交車車通過(guò)，但是對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目還有一一定的距距離。前期成本本投入總總量較大大。區(qū)域客戶戶消化有有限，必必須有大大量非區(qū)區(qū)域性，消費(fèi)群群體

20、的導(dǎo)導(dǎo)入，以以支援我我物業(yè)的的大量消消費(fèi)客戶戶。部分消費(fèi)費(fèi)群體觀觀念的滯滯后，及及部分居居民對(duì)自自建房的的鐘愛(ài)，對(duì)我物物業(yè)炒作作帶來(lái)相相當(dāng)壓力力。小區(qū)為期期房銷售售，將流流失相當(dāng)當(dāng),以現(xiàn)房房為消費(fèi)費(fèi)對(duì)象的的直線群群體。并并且必需需在期房房銷售過(guò)過(guò)程中投投入相當(dāng)當(dāng)精力。以解決決客戶消消費(fèi)信心心的問(wèn)題題。 （3）針針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目客觀觀劣勢(shì)的的轉(zhuǎn)換1、 針針對(duì)房型型及期房房問(wèn)題可裝修部部分房型型樣板，讓客戶戶心理有有所滿足足，避免免目前狀狀況客戶戶只能觀觀看我現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工地形形象較亂亂等問(wèn)題題。2 、針針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)形象問(wèn)問(wèn)題在現(xiàn)場(chǎng)臨臨街部分分豎立大大型外打打燈廣告告板，將將樓體外外立面美美化，將將現(xiàn)場(chǎng)客戶眼

21、光光吸引至至此。另另外建筑筑樓體擬擬定營(yíng)造造銷售氛氛圍之廣廣告條幅幅，進(jìn)一步烘托托氛圍。3. 針針對(duì)地段段區(qū)域問(wèn)問(wèn)題塑造我物物業(yè)的的的差異性性及唯一一性，充充分營(yíng)造造小區(qū)文文化氣氛氛，優(yōu)化化居住條件，提提高居住住質(zhì)量，在媒體體宣傳、單張派派發(fā)上引引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)！三、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析通過(guò)以上上市調(diào)部部分對(duì)該該區(qū)域樓樓盤(pán)分析析得知：錦繡名園園距離國(guó)國(guó)發(fā)花園園最近，可比性性較強(qiáng)，目前起起價(jià)格雖雖然未制制定，但是從其其規(guī)模上上遠(yuǎn)超于于本項(xiàng)目目，給國(guó)國(guó)發(fā)花園園造成一一定壓力力。國(guó)發(fā)發(fā)花園要在市場(chǎng)場(chǎng)中占優(yōu)優(yōu)勢(shì)，可可以做好好以下幾幾點(diǎn)：1.樹(shù)立立好物業(yè)業(yè)管理、發(fā)展商商形象，給客戶戶以值得得信賴，可靠的的感覺(jué)。2

22、.區(qū)別別與其物物業(yè)的特特性，在在價(jià)格制制定、套套型設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)境境設(shè)計(jì)及及在以后后的宣傳上上必須到到位，塑塑造本物物業(yè)的唯唯一性與與差異性性。四、項(xiàng)目目整體定定位（1）、產(chǎn)品定定位1、項(xiàng)目目綜序基于本項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀，達(dá)到到物業(yè)在在市場(chǎng)中中有鮮明明個(gè)性及及市場(chǎng)立立足點(diǎn)是是我們努力方向向。本項(xiàng)項(xiàng)目以江江南園林林風(fēng)格為為主，營(yíng)營(yíng)造景觀觀住宅的的概念，另我物業(yè)有多多樣戶型型（平面面、錯(cuò)層層、躍層層等），多樣開(kāi)開(kāi)發(fā)類型型（多層層、小高高層等）充充分增加加了花園園社區(qū)的的附加品品味，同同時(shí)小區(qū)區(qū)的文化化氛圍的的營(yíng)造也是項(xiàng)目目品質(zhì)、品位的的保證。為達(dá)到到物業(yè)在在市場(chǎng)中中有鮮明明個(gè)性與與共性，立足未來(lái)來(lái)，建議議以

23、穩(wěn)步步發(fā)展、循序漸漸進(jìn)的指指導(dǎo)思想想對(duì)物業(yè)業(yè)進(jìn)行定定位，才能承受受激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目商商鋪與小小區(qū)住宅宅遙相呼呼應(yīng)互為為買(mǎi)點(diǎn)，互相支支持，互互為依存存，同時(shí)時(shí)改變目前前自然商商鋪的狀狀況，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為主主題商鋪鋪，為商商鋪的增增值埋下下伏筆。（2）、項(xiàng)目定定位社區(qū)定位位為：首創(chuàng)龍港港江南園園林式風(fēng)風(fēng)格景觀觀住宅社社區(qū)20033年龍港港全新景景觀住宅宅首創(chuàng)龍港港“三化合合一”的花園園式社區(qū)區(qū)（園林林化、智智能化、人性化化）（3）.名稱的的擬定：為營(yíng)造良良好的小小區(qū)氛圍圍，考慮慮項(xiàng)目識(shí)識(shí)別性現(xiàn)現(xiàn)將社區(qū)區(qū)內(nèi)各幢幢樓初擬擬名稱頂為：鴻福樓（閣）金金喜樓（閣） 名流流苑、名名人苑 等 （4）、國(guó)發(fā)發(fā)花園的的

24、價(jià)格定定位綜合考慮慮價(jià)格因因素市場(chǎng)因因素考慮整體體市場(chǎng)形形式及區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)狀狀況，在在客戶選選擇面較較廣的情情況下，價(jià)格比較較是價(jià)格格制定的的考慮因因素之一一。建造成成本因素素土地費(fèi)用用、公建建配套、建材品品質(zhì)、總總體規(guī)劃劃、配套套設(shè)施、稅費(fèi)等等。銷售參參考因素素總價(jià)、房房型面積積、付款款方式、付款條條件、樓樓層朝向向等。租金參參考因素素房型面積積、裝修修成本、軟、硬硬件成本本及質(zhì)素素、回報(bào)報(bào)率、市市場(chǎng)狀況況等。綜合以上上因素，我物業(yè)業(yè)如想在在銷售上上達(dá)到迅迅速去化化的目的的，必須須在價(jià)格格上、在在市場(chǎng)中中占據(jù)一一定優(yōu)勢(shì)勢(shì)，以彌彌補(bǔ)我物物業(yè)自身身缺陷。價(jià)格總趨趨勢(shì)低開(kāi)開(kāi)高走。當(dāng)然我我價(jià)格在

25、在市場(chǎng)中中，價(jià)格格的攀升升在一定定難度之之上， 只是形形式上的的攀升。在實(shí)際際銷售過(guò)過(guò)程中我我銷售可可靈活控控制。如如銷售趨趨熱，可可攀升周周期縮短短，如銷銷售平穩(wěn)穩(wěn)，可用用實(shí)際價(jià)價(jià)格放讓讓形式直直接讓利利客戶，或用促促銷形式式讓利客客戶，讓讓銷售進(jìn)進(jìn)一步趨趨熱。具體價(jià)價(jià)格詳細(xì)細(xì)擬訂于于本項(xiàng)目目擴(kuò)初制制定后另另行安排排營(yíng) 銷銷 部部 分分一塑造造住宅“物業(yè)的的差異性性和唯一一性塑造住宅宅“物業(yè)的的差異性性和唯一一性從地段上上塑造物物業(yè)的差差異性本案可以以充分突突出小區(qū)區(qū)的高尚尚居住氛氛圍來(lái)表表現(xiàn)和強(qiáng)強(qiáng)調(diào)地域域的差異異性概念念，在全鎮(zhèn)范范圍以及及周邊各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)掠掠奪目標(biāo)標(biāo)客源。2、從房房型上塑塑造

26、物業(yè)業(yè)的唯一一性本案戶型型分平面面、錯(cuò)層層、躍層層等，選選擇面較較廣，房房型功能能配套的的齊整，是絕大多多數(shù)物業(yè)業(yè)所無(wú)法法比擬的的，是塑塑造物業(yè)業(yè)唯一性性的客觀觀依據(jù)，提出景景觀住宅的的概念，強(qiáng)調(diào)居居民良好好的的室室外風(fēng)景景，盡量量爭(zhēng)取視視覺(jué)最佳佳，每個(gè)個(gè)戶型通通過(guò)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)和陽(yáng)光光室、景景觀落地地窗、將將室外庭庭園、小小區(qū)中心心、城市市景觀及及河流，使住戶戶有融入入風(fēng)景之之感受，增加生生活情趣趣。要讓客戶戶在實(shí)際際考察中中發(fā)現(xiàn)確確實(shí)是非非常合理理，很有有必要，這就要要求樣板板房的設(shè)計(jì)計(jì)布置一一定要有有獨(dú)創(chuàng)性性和精典典性，從從而使物物業(yè)既有有別于城城區(qū)的少少量競(jìng)爭(zhēng)物物業(yè)，同同時(shí)也更更高于未未來(lái)的物

27、物業(yè)，在在龍港地地區(qū)是創(chuàng)創(chuàng)造性和和領(lǐng)導(dǎo)性性的。3、從從環(huán)境景景觀上塑塑造物業(yè)業(yè)的差異異型人車分流流、綠地地和中庭庭廣場(chǎng)花花園是物物業(yè)環(huán)境境的大買(mǎi)買(mǎi)點(diǎn)，大大環(huán)境的的整體規(guī)劃是有有別于自自建房的的基本點(diǎn)點(diǎn)，在園園區(qū)塑造造一種四四季有綠綠、季季季有花的概念。我們要要從環(huán)境境景觀設(shè)設(shè)計(jì)理念念的更深深層次上上說(shuō)服和和引導(dǎo)客客戶，使人民產(chǎn)產(chǎn)生共鳴鳴。4、從文文化理念念上塑造造物業(yè)的的差異性性我物業(yè)門(mén)門(mén)樓可根根據(jù)我們們的整體體物業(yè)包包裝、策策劃思路路。從小小處、精精處入手設(shè)計(jì)。大門(mén)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)為整個(gè)個(gè)小區(qū)第第一道風(fēng)風(fēng)景線。制造高高檔物業(yè)業(yè)、園中園、綠綠中園的的氛圍。使物業(yè)業(yè)溶入園園林中成成為園中中樓、園園中

28、景。為龍港首家園園林中的的家居，充分發(fā)發(fā)揮有文文化品味味園林規(guī)規(guī)劃的作作用。采采集一些“石”賦予其其文化內(nèi)內(nèi)涵，使使我園中中之“石”都有出出處，都都有緣由由，都能產(chǎn)生生文化的的聯(lián)想。園中可可大量采采用文人人喜歡、文化氛氛圍較濃濃之“樹(shù)”。如“梅”“蘭”“竹”“菊”“四君君子”。園中中的“花草”將盡量量到四季有有綠，季季季開(kāi)，全面營(yíng)營(yíng)造江南南園林式式風(fēng)格的的感受。充分利利用的水的靈性性，貫穿穿整個(gè)小小區(qū)，使使水的功功能充分分得到利利用。5、從建建材和設(shè)設(shè)備上塑塑造物業(yè)業(yè)的差異異性物業(yè)的的建材和和設(shè)備的的選擇一一定部分分高檔，不論是是建筑用用材還是是裝飾用用材，都要體現(xiàn)現(xiàn)出與眾眾不同的的地方，這樣

29、特特別是樣樣板層次次裝飾材材料上，更是要要體現(xiàn)出不同同凡響的的品味文文化風(fēng)格格來(lái)。由由于客戶戶對(duì)于樁樁基、結(jié)結(jié)構(gòu)、空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)等建材和設(shè)設(shè)備的認(rèn)認(rèn)識(shí)和功功能性不不是很明明確，同同時(shí)必須須在更深深層次的的理念和和利益上進(jìn)行行宣傳和和引導(dǎo)。6、從建建筑風(fēng)格格上塑造造物業(yè)的的差異性性，讓客客戶從這這些建材材和設(shè)備備感覺(jué)不不同于自自建房的的享受，那就是是尊貴身身份文化化的象征征。7、建建立會(huì)所所從生活活配套上上塑造物物業(yè)的差差異性考考慮到物物業(yè)會(huì)所所配套規(guī)規(guī)模較少少，因此此格外要要注意會(huì)會(huì)所在功功能配置置和裝修修布置上上的合理理性和精精致性，并能迎迎合目標(biāo)標(biāo)客戶的的喜好心心理，一一些大的的生活配配套設(shè)

30、施施一定要要借助外外力進(jìn)行行聯(lián)動(dòng)合合作。如如建立小小區(qū)主動(dòng)動(dòng)性服務(wù)務(wù)的健康康VIPP體系（與知名名的大醫(yī)醫(yī)院聯(lián)動(dòng)動(dòng)，并在在小區(qū)實(shí)實(shí)行定期期的體檢檢和對(duì)于于老人和和小孩的的定期主主動(dòng)上門(mén)門(mén)咨詢等等）；建建立小區(qū)區(qū)與外界界大型休休閑娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所的的休閑VVIP體體系；建建立小區(qū)區(qū)與外界界名校的的聯(lián)動(dòng)體體系解決決小區(qū)業(yè)業(yè)主孩子子上學(xué)問(wèn)問(wèn)題。這這里需要要特別強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是是小區(qū)巴巴士的配配備，考考慮到業(yè)業(yè)主的家家人出行行的方便便，建議議務(wù)必要要配備小小區(qū)巴士士進(jìn)行往往返的接接送服務(wù)務(wù)。8、從安安保和智智能化體體系上塑塑造物業(yè)業(yè)的差異異性目前物業(yè)業(yè)的四重安保保體系（周界紅紅外報(bào)警警、小區(qū)區(qū)入口門(mén)門(mén)禁、小小區(qū)巡

31、更更、客戶戶窗磁及及紅外報(bào)報(bào)警、每每戶緊急急求助）和同時(shí)時(shí)建立小小區(qū)內(nèi)外外信息交交換網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的建立立，在廣廣告的推推廣宣傳傳中著重重強(qiáng)調(diào)各各自的功功能，并并從根本本上詳解解利益，也就是是說(shuō)要讓讓客戶明明白我們們?yōu)槭裁疵匆@樣樣做？選選擇這些些系統(tǒng)會(huì)會(huì)給他們們帶來(lái)什什么樣的的利益？讓差異異化進(jìn)一一步突顯顯。上文中中所提大大都卻在在某種程程度上去去化物業(yè)業(yè)抗性及及弱勢(shì)，在此文文中只羅羅列部分分。9、從物物業(yè)的管管理和服服務(wù)塑造造物業(yè)軟軟件上的的差異性性和唯一一性通過(guò)的的高水準(zhǔn)準(zhǔn)管理，促成品品牌概念念。增加加物業(yè)的的附加值值，并在在實(shí)行的的管理和和服務(wù)內(nèi)容容上實(shí)際際體現(xiàn)，尤其是是在服務(wù)務(wù)上要著著重強(qiáng)調(diào)

32、調(diào)必須具具備的是是：1、服務(wù)中中心的設(shè)設(shè)立2、高素質(zhì)質(zhì)的家政政服務(wù)33、高水水準(zhǔn)的護(hù)護(hù)理服務(wù)務(wù)4、孩童童的看護(hù)護(hù)和接送送服務(wù)5、代租租服務(wù)6、保姆姆式的貼貼身服務(wù)務(wù)7.、兒兒童樂(lè)園園老年活動(dòng)動(dòng)中心健身房臺(tái)球室室推 廣 部分分一、 訴求點(diǎn)點(diǎn)二、 形象定定位三、 市場(chǎng)推推廣階段段四、 媒體的的選擇五、 推廣的的內(nèi)容六、 物業(yè)銷銷售上的的工程配配合一 訴求求點(diǎn)：環(huán)境、人人文、景景觀、組組團(tuán)等在在上文中中所提之之差異化化特點(diǎn)是是我們廣廣告訴求求重點(diǎn)。（在此不不一一重重復(fù)羅列列）二 形象象定位龍港首家家甌江杯杯優(yōu)秀工工程，首創(chuàng)龍港港江南園園林式風(fēng)風(fēng)格景觀觀住宅社社區(qū)首創(chuàng)龍港港“三化合合一”的花園園式社區(qū)

33、區(qū)四季有綠綠、季季季有花的的健康生生態(tài)社區(qū)區(qū)擁有國(guó)發(fā)發(fā)花園身份份尊貴、權(quán)威、品味的的象征名人、名名流出入入的高尚尚生活社社區(qū)國(guó)發(fā)花園園高品質(zhì)質(zhì)、高信信譽(yù)的代代言詞國(guó)發(fā)房地地產(chǎn)公司司實(shí)力品品牌公司司精心打打造之精精致生活活園區(qū)戶戶朝南南、人車車分流無(wú)無(wú)不體現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)之以以人為本本的規(guī)劃劃原則保姆式全全新物管管理念三、市場(chǎng)場(chǎng)推廣階階段將國(guó)發(fā)花花園推向向市場(chǎng)，我們準(zhǔn)準(zhǔn)備分為為五個(gè)階階段推向向市場(chǎng)：第一階段段：為市市場(chǎng)認(rèn)知知階段、品牌塑塑造品牌牌銷售（開(kāi)盤(pán)期期20003年99月中旬旬左右暫暫定）推推廣策略略（略）第二階段段：市場(chǎng)場(chǎng)熟知階階段、定定位銷售售期（熱銷期期20003年111月中中下旬）

34、推推廣策略略（略）第三階段段：了解解物業(yè)階階段，策策略銷售售期（強(qiáng)銷售售期20004年年2月中中旬）推推廣策略略（略）第四階段段：全面面銷售階階段，全全面細(xì)化化期。（去化期期20004年55月初） 推廣廣策略（略）第五階段段：盤(pán)整整物業(yè)階階段，物物業(yè)調(diào)整整期（調(diào)整期期20004年88月初） 推廣廣策略（略）具體推廣廣策略視視具體情情況另定定四、開(kāi)盤(pán)盤(pán)期具體體推廣手手段通過(guò)樓盤(pán)盤(pán)開(kāi)盤(pán)前前后，利利用現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的相應(yīng)應(yīng)廣告如如橫幅、燈箱等等廣告形形式讓人人們初步步認(rèn)識(shí)樓樓盤(pán)（注注：特別別要在龍龍港鎮(zhèn)、各鄉(xiāng)、村設(shè)立立刀旗、戶外廣廣告）前期在進(jìn)進(jìn)行軟廣廣告的炒炒作預(yù)熱熱進(jìn)行預(yù)登登記積壓壓客戶、造成開(kāi)開(kāi)盤(pán)日火

35、火暴熱烈烈的空前前氣氛。媒體進(jìn)行行密集開(kāi)開(kāi)盤(pán)5、 軟廣廣告的跟跟進(jìn)炒作作（如：國(guó)國(guó)發(fā)花園園為什么么開(kāi)盤(pán)就就出現(xiàn)排排隊(duì)現(xiàn)象象？國(guó)發(fā)發(fā)花園開(kāi)開(kāi)盤(pán)排隊(duì)隊(duì)搶購(gòu)帶帶來(lái)的思思考等）在溫州州各大媒媒體進(jìn)行行軟廣告告宣傳五、媒體體的選擇擇溫州電視視臺(tái)（黃黃金時(shí)段段）電視視節(jié)目2）溫州州都市報(bào)報(bào)、溫州州晚報(bào)、溫州商商報(bào)、溫溫州日?qǐng)?bào)報(bào)等3）雜志志：溫州州生活等等4）網(wǎng)絡(luò)絡(luò)：制作作網(wǎng)頁(yè)和和網(wǎng)址，以備客客戶查詢?cè)?）戶外外：大型型看板（在龍港港城區(qū)中中心或主主要交通通干道設(shè)設(shè)立大型型看 板、定期期更換。五、推廣廣的內(nèi)容容1）案場(chǎng)場(chǎng)包裝AA看房房動(dòng)線包包裝及配配置。BB售樓樓處的包包裝（詳詳情見(jiàn)第第六大點(diǎn)點(diǎn)）C工地地現(xiàn)場(chǎng)包包裝：做做好工地地現(xiàn)場(chǎng)的的形象展展示工作作D樣樣板房（詳情見(jiàn)見(jiàn)第六大大點(diǎn)）2）宣傳傳品的設(shè)設(shè)計(jì)制作作A樓書(shū)書(shū)、海報(bào)報(bào)、DMM、SP特刊刊等：樓樓書(shū)設(shè)計(jì)計(jì)要求極極品品質(zhì)質(zhì)， 內(nèi)內(nèi)容詳盡豐富，能體現(xiàn)現(xiàn)出物業(yè)業(yè)的品味味，并能能夾附光光碟、海海報(bào)。B禮品品：包括括SP活動(dòng)動(dòng)禮品，形象禮禮品（日日歷、臺(tái)臺(tái)歷、筆筆等）。C銷售售道具：名片、信封、信紙、手機(jī)袋袋、模型型、展板板、電腦腦、音響響、幻燈燈等。六、物業(yè)業(yè)銷售上上的工程程配合