柏濤前言讀題測(cè)算愿景

1、華潤(rùn)置地福州橡樹(shù)灣項(xiàng)目概念規(guī)劃方案夢(mèng)回法蘭西Back To The French Dream2010年8月23日您所讀的不只是一座座房子 更是一種更具價(jià)值的思考它得以進(jìn)入我們的內(nèi)心去探尋那深藏的需要精神與溫暖What you readIs not only the buildingsBut also the worthy ideaIt affects usTo look for what we need indeed上一輪溝通雙方達(dá)成的共識(shí)（2010年7月19號(hào)會(huì)議） 1.目標(biāo)：別墅（低密度）最大化 2.入口場(chǎng)景模式以展示別墅區(qū)為主 3.別墅層數(shù)以6+1模式為主 4.別墅的面寬以17米和19米

2、為主打產(chǎn)品，樓王可為25米面寬 5.確定建筑風(fēng)格為法式建筑 2010年8月13號(hào)甲方新一輪任務(wù)書(shū)及面積要求 1.確定C2（含C3綠地）地塊容積率為1.87 2.別墅層數(shù)可為69層 3.C2地塊建筑類(lèi)型僅為住宅和幼兒園（配套）模式 4.提出新的戶(hù)型面積及比例要求 STEP1 讀題STEP2 測(cè)算STEP3 愿景STEP4 規(guī)劃STEP5 產(chǎn)品解題步驟 第一步 讀題場(chǎng)地分析倉(cāng)山區(qū)市中心基地位置直線距離8400米1.區(qū)位條件 建設(shè)基地位于福州市閩江中第一大島嶼南臺(tái)島 ，隸屬福州倉(cāng)山區(qū)，西南側(cè)緊鄰烏龍江，距市區(qū)直線距離約為8.4公里。 由于福州市區(qū)相對(duì)較小的緣故，該基地的區(qū)位條件可以歸納成一句話：離市

3、中心不遠(yuǎn)，卻有著很清靜的生活居住環(huán)境。 2.基地現(xiàn)狀分析 （1） 周邊資源優(yōu)勢(shì) 由于南臺(tái)島本身被閩江和烏龍江四周環(huán)抱，洲渚星羅棋布、島上丘陵起伏、風(fēng)景秀麗，使得基地周邊具備較好的景觀資源?；匚髂蟼?cè)緊鄰烏龍江，江面寬闊，地塊沿江面具備良好的江面視線；東南側(cè)為飛鳳山，山體綠化良好；三環(huán)路二期景觀工程被定義為南臺(tái)島綠化走廊。 （2）周邊可能存在的隱患 基地正北方向不遠(yuǎn)處為浦上工業(yè)園，但由于福州市的主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，夏季以偏南風(fēng)為主，因此正常的工業(yè)生產(chǎn)不會(huì)對(duì)本地塊產(chǎn)生不利影響。烏龍江南臺(tái)島綠化走廊 （3） 基地場(chǎng)地高差分析 a.基地內(nèi)部場(chǎng)地主體標(biāo)高為6.5m7.4m之間，局部個(gè)別點(diǎn)具備較低或者較高的

4、標(biāo)高。整個(gè)場(chǎng)地內(nèi)部相對(duì)比較平緩。 b.基地四周道路只有三環(huán)路的標(biāo)高能確定，其余三條目前均無(wú)據(jù)可依?；谀壳叭h(huán)路的標(biāo)高與本基地的關(guān)系可以得出：基地西角標(biāo)高低于三環(huán)路慢速道標(biāo)高；基地南角標(biāo)高與對(duì)應(yīng)三環(huán)路慢速道標(biāo)高基本持平。三環(huán)路快速道標(biāo)高均高出基地標(biāo)高。 c.橡樹(shù)灣一期場(chǎng)地內(nèi)部標(biāo)高約為11.45m,場(chǎng)地相對(duì)原始高度做了抬升處理，本地塊高度是否抬升還需地塊東北側(cè)道路設(shè)計(jì)標(biāo)高作為依據(jù)。10.7514.3410.059.336.869.797.212.753.911.457.412.907.2由高到低7.4場(chǎng)地原始標(biāo)高9.33場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高3.交通分析 基地周邊道路交通便利、設(shè)施完善，沿浦上大道和福灣路

5、，連接南二環(huán)；通過(guò)浦上大橋和灣邊大橋，貫通市區(qū)和郊區(qū)八縣；江邊城市三環(huán)亦已通車(chē)。 地塊西南側(cè)為三環(huán)路，東南側(cè)為鳳山路，西北側(cè)為林蔭路，東北側(cè)則為規(guī)劃中的城市次干道。 基地城市快速路城市主干道城市次干道4.周邊配套分析社區(qū)配套：5000平米雙會(huì)所，集多功能運(yùn)動(dòng)、休閑于一體。商業(yè)配套：近 2萬(wàn)平米集中式商 業(yè)；沿流花溪公園設(shè)置親水物業(yè)。 教育配套：規(guī)劃中學(xué)和小學(xué)各一座，擬引進(jìn)福州市重點(diǎn)教育資源。 市政配套：濕地公園內(nèi)建造面向全體市民的運(yùn)動(dòng)主題公園；學(xué)校與社區(qū)共享開(kāi)放式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 ?；叵饦?shù)灣一期在建的橡樹(shù)灣一期規(guī)劃中的集中商業(yè)基地規(guī)劃中的濕地公園規(guī)劃中的中小學(xué)4.地塊綜合條件總結(jié) 優(yōu)點(diǎn)： （1）地理

6、區(qū)位條件較好，離市區(qū)較近卻有著相對(duì)寧?kù)o的居住生活環(huán)境。 （2）景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯 （3）基地周邊交通便利，四通八達(dá)。 （4）周邊規(guī)劃配套設(shè)施完善，且離基地相對(duì)都很近。 可能存在的問(wèn)題： （1）工業(yè)園區(qū)的存在對(duì)未來(lái)小區(qū)生活存在一定隱患。 （2）基地周邊目前基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏，很多市民對(duì)該地區(qū)還抱著觀望態(tài)度。 （3）地塊偏轉(zhuǎn)角度相對(duì)正南北達(dá)到39，對(duì)建筑規(guī)劃布局及日照存在一定影響。 5.反問(wèn) 如何規(guī)避不利因素，充分發(fā)揮基地的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)基地的居住品質(zhì)得到進(jìn)一步的提升？這將是我們?cè)谠O(shè)計(jì)中的主要任務(wù)，我們將如何實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)？ 第二步 測(cè)算終極目標(biāo)別墅產(chǎn)品最大化測(cè)算條件總建筑面積：200632.1平米總

7、用地面積：107276.53平米容積率： 1.87新的戶(hù)型要求：住宅可使用總建筑面積：216741.2平米住宅可用地面積：100386.5平米C2地塊住宅實(shí)際容積率：2.16住宅平均層數(shù)理論值=容積率/建筑密度 =2.16/0.22 =9.82層品類(lèi)系列產(chǎn)品名稱(chēng)建筑面積(m2)可使用面積（m2)面積合計(jì)（約萬(wàn)m2）占比A1高層-2房75883.5218%A2高層-2房半871007.03 36%A3高層-舒適3房1101270.593.0%A4高層-舒適4房1351560.593.0%A5高層-4房半1561800.593.0%P1系列大平層6F400-450NULL0.593.0%P2系列大

8、平層6-9F180-300NULL6.6534%總計(jì)19.56100%目標(biāo)容積率（住宅）目標(biāo)產(chǎn)品62米高層 6-9層平層大公寓考慮法式立面造型，其極限層數(shù)為19F考慮戶(hù)型得房率及經(jīng)濟(jì)性，最優(yōu)層數(shù)為18F考慮法式立面造型，其層數(shù)不宜過(guò)高層數(shù)每增加一層，建筑間距增加3.2米+住宅單元模塊組合的確定品類(lèi)系列產(chǎn)品名稱(chēng)建筑面積(m2)可使用面積（m2)面積合計(jì)（約萬(wàn)m2）占比A1高層-2房75883.5218%A2高層-2房半871007.03 36%A3高層-舒適3房1101270.593.0%A4高層-舒適4房1351560.593.0%A5高層-4房半1561800.593.0%P1系列大平層6F

9、400-450NULL0.593.0%P2系列大平層6-9F180-300NULL6.6534%總計(jì)19.56100%依據(jù)戶(hù)型面積要求及配比A2A1 A1A2A2 A2A2A3A1 A1A2A4A5A513棟(18層) P13棟(18層) 3棟(18層) 1棟(18層) 3棟(4-5層) 36-42棟(7-8層) P2從得房率及高層總量壓力考慮，以二梯四戶(hù)為主要的單元組合形式。僅A5戶(hù)型可考慮二梯二戶(hù)的模式，成為高層中的“樓王”。A系列高層：12.32萬(wàn)平米P系列別墅：7.14萬(wàn)平米住宅戶(hù)型模塊尺寸估算依據(jù)戶(hù)型房間數(shù)及面積要求品類(lèi)系列產(chǎn)品名稱(chēng)建筑面積(m2)可使用面積（m2)A1高層-2房75

10、88A2高層-2房半87100A3高層-舒適3房110127A4高層-舒適4房135156A5高層-4房半156180P1系列大平層6F400-450NULLP2系列大平層6-9F180-300NULLA1 75m2(88m2) 二房二廳一衛(wèi) 中間戶(hù) 3.5面寬 10米 A2 87m2(100m2) 2+1房二廳一衛(wèi) 中間戶(hù) 3.5面寬 11米 A2 87m2(100m2) 2+1房二廳二衛(wèi) 端頭戶(hù) 2面寬 7.2米 A3 110m2(127m2) 三房二廳二衛(wèi) 端頭戶(hù) 3面寬 11米 A4 135m2(156m2) 四房二廳二衛(wèi) 端頭戶(hù) 3.5面寬 12米 A5 156m2(180m2) 4

11、+1房二廳二衛(wèi) 端頭戶(hù) 4面寬 15米 P2 180-300m2 17-19米 P2 400-450m2 25米 經(jīng)濟(jì) 舒適奢華戶(hù)型編號(hào) 建筑面積(可使用面積) 房型 位置 南向面寬個(gè)數(shù) 南向面寬值 住宅單元模塊尺寸估算地塊裁剪別墅高層高層別墅別墅高層方式一 方式二 方式三 方式四？別墅高層地塊裁剪方式一地塊裁剪高層占地面積:7.02ha高層建筑面積：135831m2高層層數(shù)： 19F別墅占地面積：3.24ha別墅建筑面積:62460m2別墅層數(shù)： 8.5F地塊裁剪方式二高層占地面積:6.17ha高層建筑面積：130435m2高層層數(shù)： 19F別墅占地面積：4.09ha別墅建筑面積:67872

12、m2別墅層數(shù)： 7.5F地塊裁剪方式三高層占地面積:5.5ha高層建筑面積：118464m2高層層數(shù)： 18F別墅占地面積：4.76ha別墅建筑面積:77136m2別墅層數(shù)： 6.5-7.5F地塊裁剪方式四高層占地面積:4.98ha高層建筑面積：111186m2高層層數(shù)： 18F別墅占地面積：5.28ha別墅建筑面積: 86184m2別墅層數(shù)： 6.5-7.5F別墅高層結(jié)論：1.本地塊東西向短，南北向長(zhǎng)，因此日照要求是地塊劃分方式的重要判斷條件 2.高層在南側(cè)越多，其占地越大，別墅產(chǎn)品量遞減 3.由以上兩點(diǎn)，方式一可以排除323m265m140m315m高層用地面積 7.02ha 6.17ha

13、 5.5ha 4.98ha 高層建筑面積 135831m2 130435m2 118464m2 1111186m2 別墅用地面積 3.04ha 4.09ha 4.76ha 5.28ha別墅建筑面積 62460m2 67872m2 77136m2 86184m2高層層數(shù) 19F 19F 18F 18F 別墅層數(shù) 8.5F 7.5F 6.5-7.5F 6.5-7.5F高層視野寬闊性 較差 一般 良好 一般別墅對(duì)城市展示度 較差 一般 良好 好 第三步 愿景讓我們沿回家的路體驗(yàn)一番法式風(fēng)格的精神實(shí)質(zhì)需要在整個(gè)社區(qū)每個(gè)部分體現(xiàn)START前景香榭麗舍林蔭大道利用短邊全長(zhǎng)度做前區(qū)，務(wù)必獲得足夠的景深秩序、

14、幽深、整潔160米可開(kāi)口邊界通過(guò)視覺(jué)盲區(qū)原則消除入口處高層的壓迫感視覺(jué)盲區(qū)視覺(jué)盲區(qū)視覺(jué)焦點(diǎn)40m灌木 喬木(大樹(shù)) 小品 景觀道路 中心景觀軸 人行道 小品 喬木(大樹(shù)) 灌木3m 7m 1m 4m 10m 4m 1m 7m 3m中景儀式感中央中心區(qū)有個(gè)街心公園，可以休息，帶著孩子玩耍，散步社區(qū)客廳、活動(dòng)、交流遠(yuǎn)景而廣場(chǎng)對(duì)面就是一座唯一的超大面寬平層別墅，莊重、尊貴幽靜小路黃昏下可以在社區(qū)迷人的林蔭路下帶著家人散步聊天社區(qū)客廳、活動(dòng)、交流幽靜、休憩組團(tuán)入口每天穿過(guò)樹(shù)林回家對(duì)稱(chēng)、氣質(zhì)、幽深組團(tuán)內(nèi)部組團(tuán)內(nèi)部環(huán)境靜謐而優(yōu)雅社區(qū)客廳、活動(dòng)、交流對(duì)稱(chēng)、整齊、多樹(shù)庭院深深在這里生活，寧?kù)o而奢華社區(qū)客廳、活

15、動(dòng)、交流對(duì)稱(chēng)、整齊、多樹(shù)如果您開(kāi)車(chē)回家。依然能感受陽(yáng)光和庭院START與地面景觀結(jié)合設(shè)計(jì)的可自然采光地下車(chē)庫(kù)地上地下雙入戶(hù)大堂 第四步 規(guī)劃方案一主要入口次要入口N解題一：如何劃分各類(lèi)產(chǎn)品區(qū)？對(duì)城市的展示面長(zhǎng)度約為320米高層組團(tuán)高層組團(tuán)別墅組團(tuán)高層組團(tuán)呈U型姿態(tài)環(huán)抱別墅組團(tuán)別墅組團(tuán)對(duì)城市展示面長(zhǎng)度約為地塊總長(zhǎng)的2/3，即320米主要入口次要入口解題二：如何劃分空間層級(jí)？12234N4高層樓王分割水系高層庭院空間主軸空間別墅庭院空間主軸空間場(chǎng)景一 主軸空間場(chǎng)景二 視覺(jué)盲區(qū)視覺(jué)盲區(qū)主軸空間場(chǎng)景三 主軸空間場(chǎng)景四 主軸空間場(chǎng)景五 主軸空間景觀元素對(duì)稱(chēng)軸線+林蔭大道+規(guī)則幾何廣場(chǎng)對(duì)稱(chēng)景觀軸線 軸線是

16、連接兩點(diǎn)或更多點(diǎn)的線性規(guī)劃要素，園林景觀軸線的界定是必要的，因?yàn)檩S線的引入可以使景觀系統(tǒng)具有方向性、秩序性。界定軸線的目的就是為了確立空間組織的邏輯順序，以此契合景觀的功能需求，創(chuàng)造景觀的場(chǎng)所氛圍。主要入口次要入口N解題三：1.如何進(jìn)行交通組織？私家車(chē)怎么走？主要入口次要入口N解題三：2.如何進(jìn)行交通組織？出租車(chē)、訪客車(chē)怎么走？主要入口次要入口N解題三：3.如何進(jìn)行交通組織？人怎么走？消防出入口消防出入口N解題三：4.如何進(jìn)行交通組織？消防車(chē)怎么走？主要入口次要入口N生成總平面圖方案一體量模型 鳥(niǎo)瞰圖一 鳥(niǎo)瞰圖二 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位用地面積107276.53m2總建筑面積199853

17、m2其中高層建筑面積118152m2平層建筑面積77436m2幼兒園建筑面積3200m2配套設(shè)施建筑面積1065m2建筑密度21.2%容積率1.86 -綠化率43.7%停車(chē)位967輛其中公共停車(chē)位30輛地下停車(chē)位937輛居住戶(hù)數(shù)1616戶(hù)戶(hù)均人口3.2人/戶(hù)居住人數(shù)5171 人品類(lèi)系列產(chǎn)品名稱(chēng)建筑面積(m2)可使用面積（m2)面積合計(jì)（m2）占比A1高層-2房75883510018%A2高層-2房半8710064206 33%A3高層-舒適3房11012759403.1%A4高層-舒適48%A5高層-4房9%P1系列大平層6F400-450N

18、ULL64323.3%P2系列大平層6-9F180-300NULL6830435%總計(jì)192888100%主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 戶(hù)型配比指標(biāo) 方案二總平面圖鳥(niǎo)瞰角度一 鳥(niǎo)瞰角度二 一.功能結(jié)構(gòu)分析 高層區(qū)別墅區(qū)規(guī)劃次軸線規(guī)劃主軸線幼兒園兩軸三片1.設(shè)置兩條十字交叉的軸線，作為提領(lǐng)整個(gè)小區(qū)的功能區(qū)劃線2.根據(jù)地塊的功能性將整個(gè)地塊劃分成三個(gè)不同的功能區(qū)域。 對(duì)城市的展示面長(zhǎng)度約為265米二.道路交通分析 小區(qū)車(chē)行流線主要步行流線城市次干道城市主干道小區(qū)出入口車(chē)庫(kù)出入口1.在車(chē)行出入口就近設(shè)置車(chē)庫(kù)出入口，使車(chē)輛便捷的進(jìn)入車(chē)庫(kù)。2.整個(gè)小區(qū)完全做到完人車(chē)分流，著力營(yíng)造小區(qū)的步行空間。 三.綠化景觀分析

19、組團(tuán)中心綠地庭院綠地次要景觀軸線 主要景觀軸線組團(tuán)分割綠地城市道路防護(hù)綠地 景觀中心 景觀節(jié)點(diǎn)景觀設(shè)計(jì)原則：1.著力打造小區(qū)主入口林蔭大道的場(chǎng)景的縱深感和標(biāo)識(shí)性。2.尋求綠化景觀的通透性，與地塊西南側(cè)的江景資源形成共生。3.營(yíng)造庭院綠化的場(chǎng)所感，使地塊內(nèi)部景觀與外部景觀達(dá)到層次分明、整體和諧的效果。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值單位用地面積107276.53m2總建筑面積198116m2其中高層建筑面積129675m2平層建筑面積64176m2幼兒園建筑面積3200m2配套設(shè)施建筑面積1065m2建筑密度19.6%容積率1.85 -綠化率45.2%停車(chē)位950輛其中公共停車(chē)位30輛地下停車(chē)位920輛居住戶(hù)數(shù)1718戶(hù)戶(hù)均人口3.2人/戶(hù)居住人數(shù)5498 人戶(hù)型配比指標(biāo) 品類(lèi)系列產(chǎn)品名稱(chēng)建筑面積(m2)可使用面積（m2)面積合計(jì)（m2）占比A1高層-2房75883705019%A2高層-2房半