熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、- - -（二）盈虧平衡分析盈虧平衡（BEP分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)， 項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值， 并以不確定性因素的臨界 值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。BEP =年經(jīng)營(yíng)成本-（年經(jīng)營(yíng)收入-年?duì)I業(yè)稅金及附加）= 22.05%計(jì)算結(jié)果表明，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到 22.05%的營(yíng)業(yè)狀態(tài)時(shí)，項(xiàng)目就可以 保本運(yùn)營(yíng)。按照目前的市場(chǎng)形勢(shì)分析，實(shí)現(xiàn) 22.05%的營(yíng)業(yè)額比較容 易，因此項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小。四、還款能力分析本項(xiàng)目從建設(shè)期第一年開始貸款， 營(yíng)運(yùn)期第一年開始還貸， 將凈 收入及折舊主要用于還貸，借款期限為 5 年，償還期為 3 年（即第 1 年借款，第 3 年開始還款），還款能力較強(qiáng)（詳見

2、借款還本付息計(jì)算 表）。第十一部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、 城市化水平和居民的收入 能力有著密切的相關(guān)關(guān)系。 目前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展， 城市化水平 處于加速提高階段， 居民收入水平也在不斷提高， 這些都為旅游市場(chǎng) 的加快發(fā)展提供了良好的支撐。 08 奧運(yùn)的勝利召開與閉幕，更為旅 游項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。該項(xiàng)目應(yīng)該充分利用這一難得機(jī)遇， 盡早進(jìn)行開發(fā)，占領(lǐng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益。但在項(xiàng)目建設(shè)中可能會(huì) 遇到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，影響項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入。 所以在項(xiàng)目開發(fā)過程中一定要做好項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作， 盡早著手項(xiàng) 目的市場(chǎng)推廣工

3、作。適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，采用靈活多變的營(yíng)銷策略， 在最短的時(shí)間內(nèi)獲得回籠資金，順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資的預(yù)期效益。（二）政策風(fēng)險(xiǎn)作為城市大型開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目， 該項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中必須考慮 政府政策因素。 隨著土地市場(chǎng)規(guī)范化進(jìn)程的推進(jìn)， 國(guó)家和政府將逐步 加強(qiáng)對(duì)城市土地供給和土地使用的管理， 包括土地儲(chǔ)備制度的推行和 土地公開拍賣制度的實(shí)施。這些政策的推行，將有利于土地的規(guī)范， 同時(shí)也提高了土地開發(fā)的成本。 目前應(yīng)該抓住沈撫同城化這一有利時(shí) 機(jī)，盡早進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期收益。（三）金融風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目占地面積較大，區(qū)位和交通條件優(yōu)越，規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，通 過精心的運(yùn)作，能夠獲得較高市場(chǎng)回報(bào)。在資金運(yùn)作上

4、，開發(fā)企業(yè)除 了可以利用自有資金開發(fā)外， 還可以利用自身良好的信譽(yù)進(jìn)行融資建 設(shè)。這種情況下， 項(xiàng)目可能面臨因?yàn)槔收{(diào)整和國(guó)際金融危機(jī)帶來的 金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，該項(xiàng)目應(yīng)該盡快投資建設(shè)，實(shí)行滾動(dòng)發(fā)展，盡快實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目的變現(xiàn)。（四）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金使用量大，管理難度大。所 以，在項(xiàng)目投入建設(shè)后，要進(jìn)行周密的市場(chǎng)分析，根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)背 景和自身特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)， 嚴(yán)格監(jiān)理工程的進(jìn)度和建設(shè)成本， 制定 項(xiàng)目的營(yíng)銷策略，適時(shí)推出項(xiàng)目的賣點(diǎn)，為項(xiàng)目贏得廣泛的客戶群， 增大項(xiàng)目的贏利空間， 避免可能因管理不善或其他因素變動(dòng)引起的經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第十二部分 研究結(jié)論、問題與建議一、研究結(jié)論豐

5、遠(yuǎn) ?熱高樂園項(xiàng)目是 * 市、撫順市城市建設(shè)的需要， 是使* 成為國(guó)際性現(xiàn)代化城市的一個(gè)重要舉措， 可以提升 * 及撫順旅游業(yè) 的硬件設(shè)施，并可提高 * 及撫順旅游度假品牌內(nèi)涵及國(guó)際知名度。該項(xiàng)目中各種娛樂設(shè)施符合相應(yīng)的國(guó)家、 * 、撫順的規(guī)劃要求 及旅游娛樂業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)前景良好。二、問題與建議由于項(xiàng)目總投資較大， 開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)， 建議項(xiàng)目聘請(qǐng)信譽(yù)度高的 項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目的資金使用嚴(yán)格把關(guān)并聘請(qǐng)優(yōu)秀的監(jiān)理公司對(duì)工程 質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程的成本， 使工程的收益可以達(dá)到最大化。（一）立項(xiàng)開發(fā)建議 由于項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目市場(chǎng)前景為眾人看好， 因此要利用開 發(fā)企業(yè)良好的資質(zhì)信譽(yù)， 雄厚的資金實(shí)力， 盡早的進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)開發(fā)。 這樣做可以在其他企業(yè)加入競(jìng)爭(zhēng)之前進(jìn)行經(jīng)營(yíng)， 避免因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)而使項(xiàng) 目風(fēng)險(xiǎn)加大，獲得預(yù)期效益。（二）規(guī)劃調(diào)整建議從土地利用上說， 該項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積較大， 而且為特殊建筑， 這說明該項(xiàng)目土地利用強(qiáng)度較高。 因此，項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該盡量利用周邊 的市政設(shè)施和廣場(chǎng)綠化帶，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。（三）開發(fā)理念建議在開發(fā)工程中， 該項(xiàng)目一定要樹立品牌意識(shí)。 要樹立項(xiàng)目本身的 品牌形象，從項(xiàng)目的立項(xiàng)，規(guī)劃，開發(fā)，環(huán)境設(shè)計(jì)，營(yíng)銷直至整個(gè)項(xiàng) 目的后期管理，一定要講究速度，講究質(zhì)量，講究效率。（四）景觀設(shè)計(jì)建議在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中， 建議聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外頂尖的規(guī)劃設(shè)