房地產(chǎn)中介門店選址與店面裝修調(diào)查報(bào)告

1、，介門店選址與店面裝修調(diào)查報(bào)告一杭州下沙第六大道商鋪P470208陳玲10亠肌皿懈沈盼盼13胡藝王瑩15ifey曙N1mpvrM林帆帆18ilttKRII,ffi-K林小釵19王麗21高蘇菲41蔡靜艷43KiWM-N目錄TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark16一、房地產(chǎn)中介店門選址條件1 HYPERLINK l bookmark18二、中介門店評(píng)估2下沙社會(huì)環(huán)境綜述2下沙房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述3下沙住宅市場(chǎng)需求43店鋪分析7商鋪現(xiàn)場(chǎng)照片11平米布置圖12 HYPERLINK l bookmark20三、軟裝和硬裝主要成本估算表13 HYPERLINK l bookmar

2、k24預(yù)算表113 HYPERLINK l bookmark28預(yù)算表214 HYPERLINK l bookmark32預(yù)算表316 房地產(chǎn)中介門店選址與店面裝修調(diào)查報(bào)告杭州下沙第六大道商鋪一、房地產(chǎn)中介店門選址條件1、成熟商圈范圍；2、目標(biāo)店方圓3公里區(qū)域內(nèi)（10萬(wàn)人30萬(wàn)人），居民聚居、人口集中的地方；3、店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的；4、交通方便，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個(gè)主要車站的附近，可以在顧客步行不到10分鐘的路內(nèi)的街道開店；5、有大型樓盤即將交付的地方；6、地標(biāo)性樓盤區(qū)域；7、中介門店比較集中的地方；8、一些大型的專業(yè)市場(chǎng)旁邊；9、大型或

3、重點(diǎn)學(xué)校的旁邊；10、交通比較方便的地方，有停車位更好；11、主干道或次級(jí)主干道的寫字樓。二、中介門店評(píng)估下沙社會(huì)環(huán)境綜述社會(huì)文化；杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1993年4月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，行政管轄面積104.7平方千米。目前在34平方千米建成區(qū)已構(gòu)建了完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的園區(qū)環(huán)境、便捷的生活設(shè)施、高效規(guī)范的政府服務(wù)，目前轄區(qū)人口40萬(wàn)。曾被日本貿(mào)易振興機(jī)構(gòu)評(píng)為中國(guó)75個(gè)城市開發(fā)區(qū)投資環(huán)境最佳開發(fā)區(qū)，被聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署等多家機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)為跨國(guó)企業(yè)投資的最佳開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)生活;杭州開發(fā)區(qū)以打造國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地為目標(biāo)，大力實(shí)施“工業(yè)興區(qū)”戰(zhàn)略，近五年來(lái)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)以年均30%以上的速度增長(zhǎng)，形

4、成了電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)械制造、食品飲料四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2006年，開發(fā)區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值1113.4億元，外貿(mào)出口71.11億美元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全國(guó)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)第十二位。杭州開發(fā)區(qū)以打造國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)基地為目標(biāo)，大力實(shí)施“工業(yè)興區(qū)”戰(zhàn)略，近五年來(lái)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)以年均30%以上的速度增長(zhǎng)，形成了電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)械制造、食品飲料四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2006年，開發(fā)區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值1113.4億元，外貿(mào)出口71.11億美元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全國(guó)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)第十二位。下沙房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述杭州大都市格局形成后，城市多核、多組團(tuán)已是勢(shì)在必行。作為房地產(chǎn)來(lái)講，也全面進(jìn)入了板塊時(shí)期。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，杭州無(wú)論有多少板塊，

5、在房產(chǎn)品上都有與地塊相關(guān)聯(lián)的特色、特點(diǎn)，投資什么板塊的房產(chǎn)，必須先了解地塊本身的特性和其城市背景。對(duì)于下沙，極大多數(shù)杭州市民可能并不十分了解。在許多市民眼里，下沙原是一塊沙地，后來(lái)變成杭州的工業(yè)城，所以，下沙是與工業(yè)聯(lián)在一起。在另一群市民眼里，下沙有大學(xué)城，所以，下沙與大學(xué)聯(lián)在一起，事實(shí)上，近年的一些房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也都打“學(xué)院”牌，如東海未名園的“新學(xué)院e派”、偉星房產(chǎn)的下沙文匯苑等。其實(shí)，下沙是工業(yè)城，下沙有大學(xué)城，這些都是片面的認(rèn)識(shí)。從新一輪規(guī)劃開始（20002020年），下沙的定位是杭州的一個(gè)副城，其功能是綜合性的，與英國(guó)、韓國(guó)等倡導(dǎo)和開發(fā)建設(shè)的新城一樣，是獨(dú)立的城區(qū)，十分強(qiáng)調(diào)人口居住與就

6、業(yè)機(jī)會(huì)的平衡性。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，下沙新城將有常住人口是50萬(wàn)，這樣的規(guī)模，就已經(jīng)是中等城市了，自身的城市配置必須非常完備。所以，投資下沙房產(chǎn)，不要認(rèn)為只是在投資工廠宿舍和教師公寓。另外，從地理位置講，下沙在杭州的東部，現(xiàn)在杭州整個(gè)臉都在向東轉(zhuǎn)，并且明確提出“錢塘江時(shí)代”的概念，這對(duì)下沙是有利的。下沙新城，從大氛圍來(lái)講，就是錢塘江所帶來(lái)的那種具有視野開闊、氣勢(shì)不凡的感覺(jué)，什么都是新的，完全可以不受西湖時(shí)代、西湖文化的影響。這對(duì)外來(lái)人和杭州向往現(xiàn)代時(shí)尚的年輕人以及創(chuàng)業(yè)者是有吸引力的。現(xiàn)在杭州正在討論“創(chuàng)業(yè)在杭州”，從方向上講，要?jiǎng)?chuàng)業(yè)，在下沙肯定是首選。目前在下沙開發(fā)的樓盤不多，這可能是與下

7、沙板塊不被大家看好有關(guān)。不過(guò)，因?yàn)橛写髮W(xué)城的宣傳和正式啟動(dòng)，正在開發(fā)的幾個(gè)樓盤：東海未名園、商宇香榭里花園和下沙文匯苑都得到了教師們的青睞，其中，東海未名園已銷售得差不多了，商宇香榭里花園正在銷售之中，下沙文匯苑還未正式推出銷售，銷售價(jià)格目前在3600元/平方米左右。從時(shí)機(jī)上講，投資下沙房產(chǎn)，目前比較理想，理由是杭州大多數(shù)人還不了解下沙房產(chǎn)的真正價(jià)值所在，等到大家都看好這一區(qū)域，下沙的房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲。并且比較而言，杭州老城區(qū)實(shí)在少有可投資的房產(chǎn)，高價(jià)位的房子只能適宜居住，不適宜投資。另外，下沙新城通過(guò)十多年的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)在已經(jīng)具備居住的條件。過(guò)去在上海有“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”的說(shuō)法

8、，現(xiàn)在已成笑話，作為投資者，在這笑話的背后，可以從中得到一些啟示。下沙房地產(chǎn)開發(fā)量：下沙住宅市場(chǎng)需求A、意向購(gòu)房者的重點(diǎn)需求研究區(qū)域選擇：市中心、城西、城東、城北是最受歡迎區(qū)域，濱江受支持率驟降，下沙需求持衡，呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。訓(xùn)研者勦慮宜向區(qū)域苗況圉30252015to604一-二Wr-TK-w闞ti而中Tr?鉗屆STtA哥山-*2007-10亂1T17.Sa4：.57SI1.4L.S3.-2:1.3L0.S比=3(5.5id9.6【5-3IE4.5L.3LBD.90.61.91.?7.6卜工e冷7.01&.&7-?E3.-15.2匪畫3.：31J1.20.75.27.50.19.殳7a.3吁

9、i657.2LT1.21413弋iirq.?w0.59.98218.S18.-1S.fil17.1-1.l.T5.Bi0.3D.31.5t.2L0.210.e氐$1=.Sas.1.8.55.33L”a.TD.S2.T1LTJ本次調(diào)研顯示：意向購(gòu)房者區(qū)域的選擇發(fā)生了較大的變化，市中心因其稀缺性以及商業(yè)、配套的成熟度和價(jià)格抗跌性成為最受歡迎的區(qū)域，以24.3%的占比取代城西占據(jù)首位；城西以19.3%退居第二，但依然是購(gòu)房者青睞的宜居之地。下沙配套的逐漸完善和居住環(huán)境的日益提升，需求持衡，呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)在所有區(qū)域選擇中變化較大的是濱江區(qū)域。前幾年，濱江一直是意向購(gòu)房者選擇的前三甲；而在本次調(diào)研中，此

10、項(xiàng)比例大幅降至8.5%，成為歷年最低。這跟近兩年隨著杭州車輛的快速增多，錢江一橋和三橋高架交通情況堪憂，成為居住在濱江最大的障礙，也是不少人選擇離開濱江的重要原因。同樣，三墩因在售樓盤的稀少、九堡因房?jī)r(jià)的快速上升，區(qū)域關(guān)注度均有所下降。與此相反的是，閑林、下沙等近郊板塊由于配套的日趨完善、交付樓盤的增多，居住的可實(shí)現(xiàn)性日漸提升，因此，區(qū)域的接受度有逐漸升高的趨勢(shì)。B、兩房需求比例大幅上升，占比50.6%4o一至一廳冊(cè)室一JT的至曲JT三至一JT三荃的廳凹至?xí)A丁復(fù)式製韓!35.736.320.251U2L.53.21.B4.435.日ES.-619.72.T0.SE0DIT.55.331.520

11、.119.13.6Z.G0.320QT.102.727516.323.72.12.94.8-a-200&.54.8I24.522.-921.17.8S.S4.5t20D5.1Q:M迫123.1律4J.43.0-2009.52.833.415.6Z218.24.615*2009.10433.511.62T.73.63.2201ftS3.7iS4.316.3S.33本次調(diào)研顯示：兩房和三房戶型仍是市場(chǎng)需求的主流選擇，分別占50.6%和37.4%。不斷新生的首次置業(yè)者對(duì)兩房保持較咼的興趣，而大部分改善居住需求的二次置業(yè)者依然青睞三房，因此，二房和三房的戶型格局各有所需，始終保持著較咼的比例。對(duì)比歷次

12、調(diào)研數(shù)據(jù)，本次調(diào)研中兩房的需求比例出現(xiàn)大幅上升，成為2007年以來(lái)最高峰；而三房戶型的需求歲仍占有較大比重，但持續(xù)兩年的上升態(tài)勢(shì)被打破，形成了2007年以來(lái)的最低點(diǎn)。兩者反向的發(fā)展態(tài)勢(shì)預(yù)示著樓市的需求發(fā)生了一定的改變，從原本較為舒適的三房需求轉(zhuǎn)向滿足單個(gè)家庭基本居住需求為主，這是部分二次置業(yè)客戶受新政影響放棄購(gòu)房而首次置業(yè)群體回歸樓市的直接結(jié)果。3店鋪分析店鋪地址第八大道384號(hào)商鋪面積52開間5米進(jìn)深10米層咼3.8米租金3.5萬(wàn)/年裝修情況未裝修附近樓盤夢(mèng)琴灣、海天城、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、第六大道、金沙居附近中介店鋪文業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、嘉禾中介、第八大道售樓中心樓盤名稱樓盤情況夢(mèng)琴灣下沙江景人文社區(qū)華元

13、夢(mèng)琴灣，以年度58套的銷售佳績(jī)成為2005年杭州人氣最旺的業(yè)主大家庭，現(xiàn)已售完，進(jìn)入二手房市場(chǎng)。二手房掛牌均價(jià)：11995元/平米2010年6月共有228套二手房掛牌網(wǎng)海天城海天城剩余20余套最后房源，面積范圍在113-270方左右，均價(jià)為13000元/平米。一次性付款98折，按揭99折。2010-5-20第八大道已售完，進(jìn)入二手房市場(chǎng)。住宅全面售馨，商鋪面積區(qū)間在300-500平米之間。均價(jià)18000元/平米。住宅12000元/平米，購(gòu)房暫無(wú)優(yōu)惠朗詩(shī)國(guó)際朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)剩余尾房20套，主要分布在1號(hào)樓1單元的一樓、二樓，以及32樓房源，戶型面積有80方和180方，剩余房源均價(jià)在150001600

14、0元平方米。預(yù)計(jì)將于2011年12月交付，交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯。2010-03-26金沙居二手房掛牌均價(jià)：9423元/平米2010年6月共有18套；新房成交均價(jià)：7893元/平米2010年5月共有9套近幾年，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也迎來(lái)了一個(gè)黃金發(fā)展時(shí)期。據(jù)了解，在國(guó)外，90%以上的房屋流通都是通過(guò)中介企業(yè)完成，存量房的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了增量房，達(dá)到了5:1。而在中國(guó)市場(chǎng)上，增量房的消費(fèi)仍是主體，部分城市達(dá)到了1：50，二、三級(jí)市場(chǎng)非常活躍的城市也只不過(guò)1:1左右。無(wú)論是從1:50還是從1:1，要達(dá)到國(guó)外的5:1的水平，中介在此中的商機(jī)是無(wú)比巨大的。調(diào)查還顯示，房產(chǎn)中介連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)的店鋪數(shù)量和收入兩項(xiàng)指標(biāo)

15、均高于連鎖行業(yè)平均增長(zhǎng)水平，店鋪數(shù)量達(dá)到了兩倍以上，收入更是在三倍以上。豐厚的投資回報(bào)刺激著中介連鎖店如雨后春筍般出現(xiàn)在大街小巷。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在房產(chǎn)中介的眼中，門店是宣傳自身品牌的最好招牌，如何讓自己的門店更加搶眼，盡可能地吸引最多的客源，成為中介在布點(diǎn)時(shí)首先必須考慮的問(wèn)題。我們所選店面位于杭州下沙高教園區(qū)東區(qū)，25號(hào)大街以東的第六號(hào)大街384號(hào)。這里交通方便，東側(cè)是景觀大道和錢塘江，距離市區(qū)40分鐘左右的車程，新開通的江東大橋在本案北側(cè)約800米，蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)到項(xiàng)目?jī)H15分鐘左右的車程。沿項(xiàng)目旁邊的沿江大道前往錢江新城，僅需20分鐘左右的車程。地鐵一號(hào)線延伸段（今年開工建設(shè)的“迎賓路站”

16、）和快速公交站點(diǎn)距離項(xiàng)目約步行10分鐘。且在此店面正前方具有公交車站（大量居民上下班最多的車站）顧客步行不到五分鐘便可到店內(nèi)咨詢。除此之外，此門店的前方具有停車位，有利于前來(lái)詢問(wèn)顧客車輛的停行。目前下沙人口預(yù)計(jì)在60萬(wàn)左右，其中有15萬(wàn)大學(xué)在校生,8萬(wàn)外來(lái)職工，流動(dòng)人口占了絕大多數(shù)。且東區(qū)各個(gè)樓盤正在建設(shè)銷售中,隨著東區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，鐵路和樓盤的大量建成，將極大的吸引顧客。此選址的店面，其西側(cè)是杭州第4中學(xué)和文海小學(xué)，斜對(duì)面是浙江經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，北面是杭州工商大學(xué)。且附近具有大量的大型樓盤，女口：金沙學(xué)府，野風(fēng)海天城，華元夢(mèng)琴灣，多藍(lán)水岸，朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)等。如下圖:匡竺琴冷彳圭苑他IX裙11

17、油0仍P1申譏亍n1U1mUJ=華無(wú)-云水苑日曰PTNNNE此區(qū)位于學(xué)校附近和樓盤交付的地帶，居民聚集，人口集中，可以大量的吸引顧客前往本店咨詢，有益于提供相應(yīng)的服務(wù)。此區(qū)房產(chǎn)中介集中，有第六大道售樓中心、嘉禾房產(chǎn)、文業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等，雖中介集中，商家之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是其好處也不可忽略：買房的人看起來(lái)方便，可以貨比三家，在眾多的中介公司中挑選到自己滿意的房子。只要我們中介具有品牌優(yōu)勢(shì)，且店面整潔規(guī)范，服務(wù)周到，相信顧客還是會(huì)作出明知的選擇。從以上幾點(diǎn)評(píng)估可以看出，此選取的門店具有很高的可行性 商鋪現(xiàn)場(chǎng)照片 平米布置圖 三、軟裝和硬裝主要成本估算表房地產(chǎn)中介門店裝修預(yù)算表預(yù)算表1公司地址：第六大道3

18、84號(hào)名稱面積血數(shù)量/單價(jià)小計(jì)服務(wù)臺(tái)2mX400800桌臺(tái)板8mX1601280背景墻3mX100300形象墻2mX160320玻璃門800800吊頂50582900頂乳膠漆50201000墻面乳膠漆120182160網(wǎng)線電線等35003500門面玻璃15001500地磚38003800黃沙水泥12001200踢腳線30mX15450更衣室隔墻570350清運(yùn)垃圾打地磚等13001300小計(jì)（元）21660材料采購(gòu)（人工費(fèi)）21660X3%649.8管理費(fèi)21660X15%3249總計(jì)（元）25558.8備注：門頭形象墻字費(fèi)用未算入預(yù)算中房地產(chǎn)中介門店辦公用品預(yù)算表預(yù)算表2新店地址：第六大道384號(hào)面積：52平方米聯(lián)系人：電話:編號(hào)預(yù)置資產(chǎn)名稱商家產(chǎn)地規(guī)格參考單價(jià)運(yùn)費(fèi)需求情況需求數(shù)量備注VX1黑色網(wǎng)面辦公椅華東家私市場(chǎng)廣東外貿(mào)產(chǎn)品（固定）160無(wú)2黑色網(wǎng)面辦公椅安吉電鍍銀色加邊雙網(wǎng)高背（固定）1303仿皮咼腳吧椅安吉電鍍銀色1804硬面升降吧椅安吉塑面加厚氣壓桿140產(chǎn)地板材鋼管厚度不同有差異5軟面圓形升降小吧椅安吉油壓桿856常用單層面板會(huì)議桌/2.4/1.2米800-9007雙層加厚面板會(huì)議桌/2.4/1.2米1000-13008常用普通面板電腦桌/1.2/0.6米30096門更衣柜河南鐵質(zhì)0.9/1.8米板0.6厚55010鐵質(zhì)文件柜河