上海金富門項(xiàng)目策劃定位報(bào)告

1、金富門項(xiàng)目策劃定位報(bào)告弘策中國2011.10第一部分 市場分析第二部分 項(xiàng)目整合分析第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與建議報(bào)告目錄Part one 市場分析一、投資環(huán)境二、房地產(chǎn)供應(yīng)、需求市場研究三、區(qū)域商業(yè)市場分析四、區(qū)域酒店式公寓市場分析五、區(qū)域辦公市場分析上海，中國大陸第一大城市，四個(gè)中央直轄市之一，是中國大陸的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心。上海創(chuàng)造和打破了中國世界紀(jì)錄協(xié)會多項(xiàng)世界之最、中國之最。上海位于我國大陸海岸線中部的長江口，擁有中國最大的外貿(mào)港口、最大的工業(yè)基地。有超過2000萬人居住和生活在上海地區(qū)，其中大部分屬漢族江浙民系，通行吳語上海話。上海又是一座新興的旅游目的地，具有深厚的近代城市

2、文化底蘊(yùn)和眾多的歷史古跡。如今上海已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)閃耀全球的國際化大都市，并致力于在2020年建設(shè)成為國際金融中心和航運(yùn)中心。上海是2010年世界博覽會舉辦城市。上海市概況一、投資環(huán)境上海市宏觀經(jīng)濟(jì)研究分析 全年實(shí)現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值（GDP）16872.42億元，繼續(xù)保持飛速增長，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長9.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值114.15億元，下降6.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值7139.96億元，增長16.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值9618.31億元，增長5%。 億元 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額5317.67億元，比上年增長0.8%。固定投資總額增速放緩。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資16.4億元

3、，比上年增長43.8%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重為0.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資1435.37億元，增長0.6%， 所占比重為27%；第三產(chǎn)業(yè)投資3865.9億元，增長0.8%，所占比重為72.7%。億元億元 全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額6036.86億元，比上年增長17.5%。其中，吃的商品零售額1819.88億元，增長12.9%；穿的商品零售額 682.12億元，增長18.3%；用的商品零售額3179億元，增長19.4%。上海常住人口飛速增長，2010年年末已達(dá)到2220萬人萬人 城市居民家庭人均年可支配收入增長迅速，達(dá)到31838元，比上年增長10.4%；農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入1374

4、6元，增長11.5%。全年城市居民人均消費(fèi)支 出23200元，比上年增長10.5%。其中，服務(wù)性消費(fèi)支出6955元，增長4.5%。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出10225元，比上年增長4.3%。其 中，服務(wù)性消費(fèi)支出2951元，增長1.9%。 元元城市發(fā)展規(guī)模 控制中心城人口和用地規(guī)模，引導(dǎo)中心城的人口和產(chǎn)業(yè)向郊區(qū)疏解。2020年，全市實(shí)際居住人口1600萬左右，其中，非農(nóng)人口1360萬，城市化水平達(dá)到 85%，集中城市化地區(qū)城市建設(shè)總用地約1500平方公里。中心城規(guī)劃人口約800萬人，城市建設(shè)用地約600平方公里；郊區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口約560萬。 城市發(fā)展方向 拓展沿江沿海發(fā)展空間，形成寶山新城、外高

5、橋港區(qū)（保稅區(qū)）、空港新城、海港新城、上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)、金山新城等組成的濱水城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；繼續(xù)推進(jìn)浦東新區(qū)功能開發(fā)和形象建設(shè)；集中建設(shè)新城和中心鎮(zhèn)；將崇明作為21世紀(jì)上?？沙掷m(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間。城市發(fā)展方向展望 寶山區(qū)概述及規(guī)劃地理位置： 寶山區(qū)位于上海市區(qū)北部，由陸地和海島組成。陸地東北瀕長江，東臨黃浦江，南與楊浦、虹口 、閘北、普陀4區(qū)毗鄰，西與嘉定區(qū)接壤，西北與江蘇太倉市交界。 大立體交通體系“三線七橫八縱”三線軌道交通1號線、3號線、7號線；七橫石太路、月鋪路、郊環(huán)、寶安公路、外環(huán)及西延伸、長江路（錦秋路）、豐翔路（包括環(huán)鎮(zhèn)北路、寶德路、殷高路）；八縱A13、外環(huán)、祁連山路（陸翔路

6、）、滬太路、潘涇路、富長路（康寧路）、蘊(yùn)川路、江楊路、同濟(jì)路（逸仙路）；來源于寶山規(guī)劃局寶山區(qū)城市結(jié)構(gòu)概括為“一帶、兩軸、三片區(qū)”?！耙粠А保?以精品鋼和延伸產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流航運(yùn)業(yè)和觀光旅游業(yè)為特色的長江、黃浦江濱江發(fā)展帶；是寶山未來濱江功能調(diào)整、拓展、整合和提升的沿江功能發(fā)展帶?！皟奢S”： 即以現(xiàn)代新興城市功能（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）發(fā)展為重點(diǎn)的沿寶楊路-寶安公路的東西向綜合發(fā)展軸；以城鎮(zhèn)組團(tuán)發(fā)展為重點(diǎn)的沿滬太路的南北向城鎮(zhèn)發(fā)展軸，一帶兩軸呈“H”型共同構(gòu)建寶山新城基本發(fā)展框架?！叭瑓^(qū)”： 即上海中心城寶山部分、寶山新城區(qū)和北部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)?？臻g布局規(guī)劃來源于寶山規(guī)劃局軌道交通規(guī)劃軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃立足長

7、遠(yuǎn)，一次規(guī)劃、分步實(shí)施，構(gòu)建與周邊地區(qū)快速便捷的聯(lián)系，建設(shè)和完善包括地鐵停車場、車輛段在內(nèi)的軌道交通設(shè)施。根據(jù)上海市城市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃方案，規(guī)劃進(jìn)入寶山區(qū)域的軌道交通共有7條，總長度約82.4公里。軌道分類線路名稱代號起訖點(diǎn)總長度(公里)區(qū)內(nèi)走向距離本案距離市域快速鐵軌道交通1號線R1崇明金山118.9共富路、寶安公路6公里市區(qū)地鐵軌道交通3號線M3富錦路鐵路上海南站38.9寶楊路，友誼路，水產(chǎn)路1公里軌道交通7號線M7羅店新國際博覽中心43.6劉行，潘廣路、顧村公園12公里軌道交通10號線M1虹橋外高橋40.4新江灣城10公里市區(qū)輕軌軌道交通15號線L1錦秋路紫竹園36.8祁連山路/軌道交

8、通17號線L3南大路軍工路22.5真南公路、南大路、場中路/軌道交通18號線L5長江西路周浦37富長路、長江西路、長江南路、何家灣路、國江路/來源于寶山規(guī)劃局產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃外環(huán)線以南即上海中心城寶山部分。 重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、大學(xué)科研產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流及與城市居住相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)；調(diào)整置換現(xiàn)有污染產(chǎn)業(yè)，逐步向都市型產(chǎn)業(yè)發(fā)展和向北部產(chǎn)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移。外環(huán)線郊環(huán)線之間即寶山新城區(qū)域。 大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、商務(wù)辦公、房地產(chǎn)以及文化教育和體育等產(chǎn)業(yè)。郊環(huán)線以北區(qū)域。 以寶山工業(yè)園區(qū)北區(qū)和寶鋼為核心的產(chǎn)業(yè)區(qū)，將建成全國重要的精品鋼及其延伸業(yè)基地。來源于寶山規(guī)劃局本案寶山產(chǎn)業(yè)基本分為三個(gè)區(qū)

9、域，本案位于新城區(qū)小結(jié)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平有所提高寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開始由傳統(tǒng)工業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展寶山新城區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)。本案位于新城區(qū)范圍。 寶山區(qū)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的的態(tài)勢，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場主要分為楊行西城板塊，高境淞南板塊，大華上大板塊，顧村板塊。 作為上海背面的門戶寶山區(qū)，近年來隨著郊區(qū)房產(chǎn)的不斷推進(jìn)，已越來越受到重視，不僅因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格相對較低，更由于近年寶山市政建設(shè)不斷完善，很多消費(fèi)者看好它未來的前景，如今，地鐵一、三號線延伸段開通，給寶山的生活便利邁上了新臺階寶山區(qū)房地產(chǎn)市場概況 二、房地產(chǎn)供應(yīng)、需求市場研究寶山區(qū)房地產(chǎn)市場供需情況統(tǒng)計(jì)分析 近年來寶

10、山區(qū)商辦市場成交均保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢受到政策影響，住宅市場的成交出現(xiàn)小幅回落。商辦均價(jià)也保持穩(wěn)定上升的態(tài)勢。住宅市場均價(jià)出現(xiàn)僵持局面。地塊名區(qū)域用途土地面積建筑面積成交開發(fā)商(米2)(米2)樓板價(jià)大場鎮(zhèn)文海路西側(cè)地塊東至文海路,西至規(guī)劃路,南至場中路,北至環(huán)鎮(zhèn)北路普通商品房31,663.7063,327.4012127上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司,同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司寶劉加油站東至閩樂鋼鐵有限公司,西至菊盛路,南至寶安公路綠化帶退界,北至周家浜河道藍(lán)線退界其它商服2,191.202,191.203012上海寶山寶劉加油站羅涇鎮(zhèn)滬太路東側(cè)地塊東至上海松川精密電子有限公司、南至潮塘、西

11、至滬太路；商住29,581.9047,331.002348上海益源達(dá)實(shí)業(yè)有限公司月浦鎮(zhèn)月羅公路南側(cè)地塊東至顓橋生產(chǎn)隊(duì)、南至顓橋生產(chǎn)隊(duì)、西至沈家生產(chǎn)隊(duì)、北至月羅公路其他商服2,925.602,925.603900中國石油化工股份有限公司上海石油分公司,上海月達(dá)投資有限公司寶山工業(yè)園區(qū)C-2-1-1地塊北塊東至楓葉路,西至潘涇路,北至金石路；商辦24,928.2049,856.401350上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司楊行鎮(zhèn)西城區(qū)北塊G-2-1地塊（A塊）東至楊泰路,西至規(guī)劃湄浦路,南至綠龍路；普通商品房137,708.20275,416.4011378遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（上海）有限公司大場鎮(zhèn)捆綁基地塘祁路南側(cè)地

12、塊東至規(guī)劃道路,西至新開河,南至葑潤華庭,北至塘祁路普通商品房98,805.10197,610.2013445上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司羅店新鎮(zhèn)A1-3地塊東至羅太路,西至滬太路,南至規(guī)劃道路,北至月羅路；商住35,642.3089,105.806041遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（上海）有限公司合計(jì)363446.2727763.99100222011年寶山區(qū)共推出8塊商品房用地，其中住宅類3塊，商業(yè)商辦類5塊，商業(yè)面積191410平米。寶山土地市場分析未來2年寶山商辦供應(yīng)量的預(yù)測 土地供應(yīng)量191410平米商品房市場存量405851平米即將開盤樓盤 25246平米合計(jì)未來2年寶山商業(yè)供應(yīng)量在62萬平方米左右。小

13、結(jié)：寶山區(qū)房地產(chǎn)市場近年來穩(wěn)步發(fā)展土地市場開始略有萎縮，供應(yīng)有所減少。未來2年來，寶山商辦供應(yīng)量將要達(dá)到62萬平米 本案位于淞寶商圈，該區(qū)域性商業(yè)中心在新一輪發(fā)展中，正在完善功能，改善環(huán)境、提升層次。主要標(biāo)志商業(yè)有：牡丹江路北段的黃金廣場、寶鋼商場；牡丹江路中段的安信商業(yè)廣場（建筑面積14.8萬平方米，在建）、永樂家電賣場，牡丹江路中段西側(cè)碧水路、雙城路、同濟(jì)路、海江路之間的寶蓮城現(xiàn)代商務(wù)區(qū)（暫定名、規(guī)劃中）等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)設(shè)施。以牡丹江路為軸心的淞寶區(qū)域性商業(yè)中心，地處寶山區(qū)政治經(jīng)濟(jì)文化中心，是前一輪商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究提出的重點(diǎn)調(diào)整提升的地區(qū)。經(jīng)過幾年來的調(diào)整提升，使該地區(qū)形成功能相對完善、布局相

14、對合理、業(yè)態(tài)相對齊全、基本滿足區(qū)域內(nèi)不同層次消費(fèi)需求的區(qū)域性商業(yè)中心。區(qū)域商業(yè)概況三、區(qū)域商業(yè)市場分析 項(xiàng)目周邊有四大商圈西城區(qū)商圈位于楊行鎮(zhèn)內(nèi)。發(fā)散周邊2.5公里范圍淞寶商圈牡丹江路為軸心，發(fā)散周邊1.5公里范圍大華商圈位于大場鎮(zhèn)內(nèi)。發(fā)散周邊2公里范圍大寧商圈東起共和新路，西鄰彭越浦河、運(yùn)城路，南接大寧路；北至靈石路。 西城區(qū)商圈淞寶商圈大華商圈大寧商圈本案商圈分析 主要商業(yè)分布北上海商業(yè)廣場安信商業(yè)廣場本案大華銅鑼灣大寧國際寶蓮城景瑞生活廣場大華商圈分析商圈概述：商圈主題以大華銅鑼灣項(xiàng)目為主結(jié)合周邊分散經(jīng)營的街鋪形成集現(xiàn)代生活中心、休閑娛樂中心、文化康體中心、美食服務(wù)中心等功能于一體綜合社

15、區(qū)商業(yè)圈。區(qū)位寶山區(qū)大華商圈業(yè)態(tài)組合綜合性商業(yè)市場商業(yè)體量137480客戶特征以社區(qū)為主兼部分商務(wù)人群可達(dá)性便捷大華商圈分析現(xiàn)有項(xiàng)目項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)間建筑面積樓層檔次大華虎城綜合性廣場 4年122480綜合（高低配）中高周邊街鋪餐飲、購物以現(xiàn)狀為主 15000 層為主中低結(jié)合西城區(qū)商圈分析商圈概述西城區(qū)商圈以北上海商業(yè)廣場為重要組成部分，但是開業(yè)后由于開發(fā)商的經(jīng)營思路以及運(yùn)營水平與項(xiàng)目難以融合項(xiàng)目失敗，目前雖然由百聯(lián)接手但是效果一般。區(qū)位寶山西城區(qū)商圈業(yè)態(tài)組合綜合性商業(yè)市場商業(yè)體量 100000客戶特征以社區(qū)和公共交通人群為主可達(dá)性比較便捷西城區(qū)商圈分析現(xiàn)有項(xiàng)目項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)間建筑面積樓

16、層檔次北上海商業(yè)廣場綜合性商業(yè)市場2005.4730003中低 泰富商業(yè)廣場 商業(yè)街 2008.3 270003中低淞寶商圈分析商圈概述淞寶商圈目前寶山地區(qū)相對較成熟且有一定規(guī)模的商圈，主要由景瑞生活廣場、安信商業(yè)廣場、寶蓮城等組成，經(jīng)營上并未達(dá)到成熟商圈的要求，后續(xù)運(yùn)營均存在管理難度。區(qū)位寶山區(qū)淞寶商圈業(yè)態(tài)組合商業(yè)、購物、酒店、辦公商業(yè)體量553197平方米客戶特征區(qū)域社區(qū)客群為主可達(dá)性交通較為便利淞寶商圈分析現(xiàn)有項(xiàng)目項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)間建筑面積樓（F）檔次安信商業(yè)廣場百貨/購物中心2006.11148197 中高寶蓮城酒店/綜合服務(wù)樓2007.10175000中高景瑞生活廣場寫字樓，商業(yè)2

17、007.121600003中低長江國際商貿(mào)中心百貨商場2007.11700004中檔大寧商圈分析商圈概述商圈主要由大寧商業(yè)廣場、延長路、共和新路街鋪組成是目前閘北連接寶山地區(qū)最具有影響力的商業(yè)圈，這種社區(qū)型生活中心已經(jīng)成為新的商業(yè)亮點(diǎn)。區(qū)位閘北區(qū)大寧商圈業(yè)態(tài)組合LifeHub（生活中心）生活購物休閑中心商業(yè)體量 280000客戶特征區(qū)域社區(qū)及商務(wù)客群為主可達(dá)性交通便利大寧商圈分析現(xiàn)有項(xiàng)目序號項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)間建筑面積樓層檔次1大寧國際商業(yè)廣場綜合性廣場年月250000中高2大寧周邊主要街鋪綜合以現(xiàn)狀為主300002中低 近年來寶山區(qū)酒店式公寓發(fā)展較為迅猛，隨著寶山萬達(dá)廣場的落地，大量酒店式公

18、寓如雨后春筍一般的冒出。 由于酒店式公寓具有“自用”和”投資”兩大功效，由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士的青睞。 而相比較高檔住宅項(xiàng)目所占用的資金相對較多，回報(bào)周期相對較長，酒店式公寓在近今年的時(shí)間在房地產(chǎn)市場中成為中長線投資者青睞的目標(biāo)。寶山區(qū)酒店式公寓概述四、區(qū)域酒店式公寓市場分析 寶山酒店式公寓分布泰富商業(yè)廣場綠地北郊商業(yè)廣場寶山萬達(dá)廣場綠地領(lǐng)海綠地公園廣場風(fēng)尚天地本案寶山區(qū)酒店式公寓較為分散，共康附近較多。主要以寶山萬達(dá)廣場為代表項(xiàng)目地址總建筑面積開盤時(shí)間售價(jià)銷售率泰富商業(yè)廣場楊行鎮(zhèn)水產(chǎn)路2399號275982008.32100088

19、%綠地北郊商業(yè)廣場滬太路5255弄686382011.71650029%寶山萬達(dá)廣場紀(jì)念路878弄2950002011.225000100%綠地領(lǐng)海真陳路1188號3500002011.91300021%綠地公園廣場陸翔路111號2300002011.414286100%綠地風(fēng)尚天地廣場共康路5號1200002011.521000100%寶山區(qū)酒店式公寓售價(jià) 部分酒店式公寓產(chǎn)品銷售火爆，價(jià)格在21000-25000元/平方米。競品分析 綠地風(fēng)尚天地位于寶山區(qū)中南部，地處寶山成熟居住區(qū)-共康板塊核心，總規(guī)模近12萬平米，產(chǎn)品類型集產(chǎn)權(quán)商鋪、準(zhǔn)甲級寫字樓和酒店式公寓為一體，其中商業(yè)部分規(guī)劃引進(jìn)中高

20、端餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)中高端商業(yè)空白。個(gè)案一：風(fēng)尚天地 項(xiàng)目東至共和新路，南至共康路，緊臨南北高架共江路上匝道，距離地鐵一號線共康路站步行僅需3分鐘。 地理位置 綠地風(fēng)尚天地項(xiàng)目定位采用“辦公+商業(yè)裙房+商業(yè)街”的模式產(chǎn)業(yè)組合，打造一個(gè)較高層次，有較強(qiáng)輻射效應(yīng)的與現(xiàn)有大賣場商圈錯(cuò)位經(jīng)營的購物休閑中心及商務(wù)中心。 風(fēng)尚天地MINI公館在產(chǎn)品上更適宜居住，產(chǎn)品物管費(fèi)僅為3元/平米/月.帶有獨(dú)立衛(wèi)生間。層高4米，給用戶更大的拓展空間，滿足各自需求。英文名稱Fashion World Square投資商綠地集團(tuán)開發(fā)商上海綠地康和置業(yè)有限公司開盤日期2011-5-1交房日期2012-2-29

21、容積率1.46物業(yè)管理上海永綠置業(yè)有限公司物業(yè)管理費(fèi)3元/平米/月地址上海市寶山區(qū)共康路5號售價(jià)21000戶型展示面積在47-56平米。售價(jià)21000元/平米 伴隨著一個(gè)城市的發(fā)展和推進(jìn)，城市的地標(biāo)將不僅僅局限于市中心，城市副中心商圈將隨著人口的遷移、住宅社區(qū)的形成而不斷涌現(xiàn)?？v觀上海版圖，除了人民廣 場、淮海路商圈等上海絕對核心地標(biāo)，北上海等商圈已經(jīng)飛速發(fā)展，寶山區(qū)將逐漸將城市中心擴(kuò)大和外延，也為市民辦公休閑提供了更多選擇和便利。 寶山萬達(dá)廣場為寶山區(qū)辦公的新興代表。寶山萬達(dá)廣場擁有近30萬平方米物業(yè)，是集合商業(yè)廣場、產(chǎn)權(quán)旺鋪、小戶型辦公、高檔寫字樓等業(yè)態(tài)的大型城市綜合體。據(jù)過往案例來看，擁

22、有長期成熟商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的萬達(dá)集團(tuán)在商業(yè)廣場運(yùn)營方面深有造詣，每個(gè)萬達(dá)廣場在建立不久后往往迅速成為一個(gè)地區(qū)的核心地標(biāo)，在人氣和口碑上實(shí)現(xiàn)雙贏。以寶山目前對大型商 圈的稀缺性和市場需求來看，寶山萬達(dá)廣場樹立北上海地標(biāo)指日可待。 區(qū)域辦公市場概述五、區(qū)域辦公市場分析 寶山萬達(dá)廣場本案區(qū)域?qū)懽謽欠植际廊A國際廣場1919半島創(chuàng)意園逸仙大廈高景國際大廈尚中心本案周邊辦公寫字樓較為分散，缺少辦公氛圍。目前寫字樓主要集中在殷高西路段鋼領(lǐng)項(xiàng)目地址建筑面積價(jià)格/租金寶山萬達(dá)廣場寶山一二八紀(jì)念路878弄295000平米25000元/平米 世華國際廣場 寶山水產(chǎn)路2659號69000平米 19000元/平方米

23、鋼領(lǐng) 友誼路1588弄 320000平米1.2元/平方米/日1919半島創(chuàng)意園 寶山淞興西路258號73000平米1.5元/平方米/日逸仙大廈 寶山高逸路103-105號16000平米1.8元/平方米/日高景國際大廈 寶山殷高西路101號26346平米2.8元/平方米/日尚中心 寶山殷高西路638號12187平米2元/平方米/日區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹗蹆r(jià) 項(xiàng)目周邊寫字樓目前售價(jià)在19000-25000元/平米之間，租金在1.2-2.8元/平方米/日競品分析個(gè)案一：鋼領(lǐng) “鋼領(lǐng)” 占地347畝，總建筑面積約40萬方。其中，一期硬件建設(shè)已經(jīng)完成，包含“獨(dú)棟總部樓”、“綜合商務(wù)樓”、 “交易市場”、 “沿街

24、商鋪”、“地下停車庫”等多種建筑業(yè)態(tài)。其中，商務(wù)辦公面積11萬平方米；餐飲為主題的配套商業(yè)1.2萬平方米，鋼材交易中心9000平方米；地下車位近500個(gè)?！颁擃I(lǐng)”二期將在一期的基礎(chǔ)上推陳出新，酒店、公寓式辦公樓、LOFT、STUDIO等新的業(yè)態(tài)將以更加個(gè)性化的面貌迎接來自世界各地的“鐵哥們”，打造鋼鐵產(chǎn)業(yè)生態(tài)型的共同市場。項(xiàng)目建成后，可容納1500家以上企業(yè)，產(chǎn)生超過1000億元的銷售額，為地方每年創(chuàng)造10億元以上的財(cái)政收入，提供2萬個(gè)以上的就業(yè)機(jī)會。剛領(lǐng)主要分為四大服務(wù)平臺：項(xiàng)目功能分析電子商務(wù)平臺交易物流平臺資金資源平臺會議展示平臺園區(qū)一覽房型展示獨(dú)棟辦公樓房型綜合商務(wù)樓房型政策支持人才護(hù)

25、持政策： 專項(xiàng)資金扶持： 注冊“一條龍”服務(wù)：凡注冊在“鋼領(lǐng)”的企業(yè)，“鋼領(lǐng)”將協(xié)助該企業(yè)辦理外地員工的上海市居住證，幫助該企業(yè)解決外地員工子女在滬就讀、高考等事宜。鋼領(lǐng)項(xiàng)目符合市、區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向，市、區(qū)均有專項(xiàng)資金對本項(xiàng)目和落戶在鋼領(lǐng)的企業(yè)進(jìn)行扶持，鋼領(lǐng)將對符合條件的企業(yè)進(jìn)行甄選上報(bào)，為企業(yè)申請10500萬元的專項(xiàng)資金，助力企業(yè)發(fā)展。 鋼領(lǐng)將提供公司注冊手續(xù)辦理，一般納稅人資格申請，企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)結(jié)算，企業(yè)工商年檢等一條龍服務(wù)；對符合條件者，鋼領(lǐng)還可以為企業(yè)提供資金服務(wù)。 管理費(fèi)用低廉：注冊資金300萬（含）元以上的，上交管理費(fèi)為2000元/年；注冊資金300萬元以下的，上交管理費(fèi)為1000元/

26、年。企業(yè)名稱樓號房號聯(lián)系方式上海鋼之源電子商務(wù)有限公司14號樓整幢51683333上海鋼聯(lián)電子商務(wù)有限公司1501-810上海舜業(yè)鋼鐵集團(tuán)有限公司11701-1710上海舜業(yè)鋼鐵集團(tuán)有限公司11801-1810上海寶靜工貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司230556789811上海鋼詢貿(mào)易有限公司2401上海寶鋼新工貿(mào)物資分公司2403上?？┵Q(mào)易240456126760上海彪龍貿(mào)易有限公司2501上海山度工貿(mào)250266798699上海昌神實(shí)業(yè)有限公司2503美國納拉利鋼鐵有限公司上海代表處2506部分企業(yè)名錄個(gè)案二：寶山萬達(dá)廣場 寶山萬達(dá)廣場占地面積61345.80m，總建筑面積約為295000m，其中地上建

27、筑面積215000m平方米，地下建筑面積約 80000m平方米。擬建造地下二層，地上由二幢24層寫字樓、一幢20層寫字樓、一幢19層寫字樓、一幢7層寫字樓、3-6層商業(yè)裙房、商業(yè)步行街以 及地下車庫組成。項(xiàng)目功能為辦公、商業(yè)。 地理位置： 項(xiàng)目地處共和新路以東，一二八紀(jì)念路以南，三湘盛世花園以西，海博出租車有限公司六公司以北 總平面圖寶山萬達(dá)廣場主要由4棟純辦公，一棟SOHO辦公組成，總建筑面積95400平方米。房型展示目前萬達(dá)推出純辦公小戶型40-60平米，售價(jià)25000元/平米房型展示目前小戶型SOHO已經(jīng)售完，成交均價(jià)達(dá)到25000元/平米小結(jié)商業(yè) 寶山區(qū)有4大商圈，本案靠近淞寶商圈，以

28、及西城商圈酒店式公寓近期寶山區(qū)推出多個(gè)酒店式公寓類項(xiàng)目。在政策的影響下，純投資型產(chǎn)品受到了較大影響。投在政策的影響下，純投資型產(chǎn)品受到了較大影響。投資者更偏向于投資與居住屬性更適宜的項(xiàng)目或低價(jià)樓盤。辦公本案區(qū)域周邊缺乏辦公氛圍周邊產(chǎn)業(yè)主要以鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主。Part two 項(xiàng)目整合分析一、項(xiàng)目整體分析二、項(xiàng)目市場定位分析項(xiàng)目概況占地面積16033容積率5.0 地上建筑面積80165其中（1號樓）甲級商務(wù)辦公25165（1號樓）酒店16000國際鋼鐵電子交易中心（含部分商業(yè)）12000（2號樓）服務(wù)型酒店式公寓27000地下建筑面積18000總建筑面積98165 上海市金富門酒店座落于上海北翼新城

29、寶山的金富門酒店是一家設(shè)計(jì)新穎別致，環(huán)境幽雅的涉外酒店。本項(xiàng)目為金富門改造項(xiàng)目.一、項(xiàng)目整體分析項(xiàng)目四至牡丹江路海江路海江一路本案海江四路本案牡丹江路海江四路海江一路海江路四至： 北靠海江四路 西靠牡丹江路 東臨海江一路 南近海江路（白玉蘭廣場）項(xiàng)目周邊資源 項(xiàng)目周邊配套較為齊全，坐擁寶山白玉蘭廣場的綠化景觀優(yōu)勢。酒店自帶娛樂會所棋牌休閑吧。項(xiàng)目SWOT分析strengths（優(yōu)勢） weaknesses（劣勢） opportunities(機(jī)會) threats（威脅） 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地處繁華的牡丹江路。項(xiàng)目所在金富門酒店在寶山有一定的知名度項(xiàng)目景觀優(yōu)勢明顯，坐擁寶山白玉蘭廣場的無敵景觀

30、項(xiàng)目交通便利，緊鄰3號線寶楊路站本案屬于舊改項(xiàng)目，原金富門酒店占地面積較大，改造有一定困難市場政策近一步收緊，投資客大量減少，本案的投資性產(chǎn)品去化難度較大離市區(qū)較遠(yuǎn)。周邊缺乏商務(wù)氛圍上海大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商務(wù)板塊外延，加大對外圍區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目的需求量中國鋼鐵正處于無序發(fā)展階段，市場有待整合結(jié)論辦公部分：1、建議建設(shè)成有主題性質(zhì)的特色辦公產(chǎn)品，可按照企業(yè)要求訂制樓層分割 主要企業(yè)為鋼鐵行業(yè)，要設(shè)置展示部分的空間。 2、寫字樓入住企業(yè)可享受政策優(yōu)惠措施。酒店式公寓：方案一：利用特殊主題（如會展，論壇）來吸引投資客，以投資回報(bào) 的方式收回公寓使用權(quán)，把公寓作為以后金富門酒店客房使用. 方案二：建設(shè)成

31、居住功能加強(qiáng)的服務(wù)式公寓，建議減少物業(yè)費(fèi)等支出， 使用節(jié)能環(huán)保及高科技系統(tǒng)（新風(fēng)系統(tǒng)，地暖，太陽能）來 對外出售（辦公部分企業(yè)的高層管理人員，以及一些白領(lǐng)）二項(xiàng)目市場定位分析1、當(dāng)前市場動態(tài)寶山是上海的北大門，重要的鋼鐵生產(chǎn)基地、港口集裝箱生產(chǎn)和出口基地及能源、水源、副食品生產(chǎn)、供應(yīng)基地。改革開放三十年來寶山以“一業(yè)特鋼，帶動多元發(fā)展”為定位宗旨，給寶山帶來了翻天覆地的巨變。同時(shí)也集聚了醞釀可持續(xù)發(fā)展的新課題，提出了寶山十二五規(guī)劃發(fā)展的新思路。 2、未來市場趨勢深度挖據(jù)“一業(yè)特鋼，帶動多元發(fā)展”的內(nèi)涵。從重要的鋼鐵生產(chǎn)基地發(fā)展成為國際鋼鐵行業(yè)某一方向的領(lǐng)導(dǎo)者。提升寶山區(qū)的政治影響力及經(jīng)濟(jì)向心力

32、，打造升級版鋼鐵中心。 為全力提升寶山區(qū)的政治影響力及經(jīng)濟(jì)向心力，打造升級版鋼鐵中心。本項(xiàng)目定位圍繞鋼鐵主題深度挖掘，擴(kuò)展思路。最大化建筑本身所能承載的功能。就金富門酒店部分保留重建及金富門酒店全部拆除新建兩種思路，做出兩套方案。3、項(xiàng)目市場定位建議方案一：保留（金富門酒店）重建項(xiàng)目定位為：華東鋼鐵金融及電子交易中心初步規(guī)劃包含以下功能定位：華東地區(qū)鋼鐵金融及鋼鐵電子商務(wù)交易平臺寶山區(qū)5A級寫字樓 （寶山第一高樓）（大型鋼鐵企業(yè)銷售辦公及展示中心）寶山區(qū)頂級商務(wù)，宴請場所（升級版 新金富門大酒店）（優(yōu)先承接本項(xiàng)目內(nèi)相關(guān)企業(yè)商務(wù)宴請，空閑時(shí)段承接大型婚宴）寶山區(qū)規(guī)模最大配置同聲翻譯設(shè)備的高檔會議

33、、會展中心（承接本項(xiàng)目內(nèi)相關(guān)企業(yè)會議及寶山區(qū)政府部門大型會議）寶山區(qū)唯一日式服務(wù)性公寓（引進(jìn)全日式愛泊滿管理）（優(yōu)先面向本項(xiàng)目內(nèi)相關(guān)企業(yè)員工銷售或租賃）方案二：拆除新建項(xiàng)目定位為：國際鋼鐵論談總部 國際鋼鐵論談（英文：International iron and steel talk，縮寫IIS，或鋼鐵寶山論壇），由寶山區(qū)政府發(fā)起，寶鋼集團(tuán)承辦，申特集團(tuán)協(xié)辦，在本項(xiàng)目召開的大會。論壇為非官方、非營利性、定期、尋址的國際組織；為政府、企業(yè)及專家學(xué)者等提供一個(gè)共商鋼鐵經(jīng)濟(jì)、鋼鐵高科技發(fā)展方向、環(huán)境及其他相關(guān)問題的高層對話平臺；上海寶山為論壇總部的永久所在地。本項(xiàng)目初步規(guī)劃包含以下功能定位：寶山區(qū)5

34、A級寫字樓 （寶山第一高樓，雙塔景觀）（大型鋼鐵企業(yè)銷售辦公及展示中心）寶山區(qū)頂級企業(yè)會館（頂樓360度全景觀旋轉(zhuǎn)餐廳）（本項(xiàng)目內(nèi)企業(yè)家專屬會所）寶山區(qū)頂級商務(wù)，宴請場所（全新升級版 新金富門大酒店）（優(yōu)先承接本項(xiàng)目內(nèi)相關(guān)企業(yè)商務(wù)宴請，空閑時(shí)段承接大型婚宴）寶山區(qū)規(guī)模最大配置同聲翻譯設(shè)備的高檔會議、會展中心（優(yōu)先承接國際鋼鐵論談年會及各項(xiàng)年度分會議；其余時(shí)段優(yōu)先承接寶山區(qū)政府部門大型會議）寶山區(qū)唯一日式服務(wù)性公寓（引進(jìn)全日式愛泊滿管理）（優(yōu)先承接國際鋼鐵論談與會人員，其余時(shí)段對外營業(yè)）4、項(xiàng)目市場定位風(fēng)險(xiǎn)分析方案一利益及風(fēng)險(xiǎn)分析：利益：鋼鐵金融及電子交易是鋼鐵業(yè)快速發(fā)展的平臺，也是未來的發(fā)展方

35、向。有助于寶山區(qū)鋼鐵業(yè)結(jié)構(gòu)完善，提升提升寶山區(qū)的政治影響力及經(jīng)濟(jì)向心力。申特作為鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)，打造鋼鐵電子交易平臺有助于企業(yè)自身銷售渠道的完善；此外，鋼鐵期貨市場的運(yùn)作有助與其更快速、便捷的找尋到可能達(dá)到的高位價(jià)格的合適買家。風(fēng)險(xiǎn)：鋼鐵金融及電子交易當(dāng)下考慮及正在運(yùn)作的企業(yè)及團(tuán)體較多，并有部分具備了一定的影響力，如大宗鋼鐵交易平臺。項(xiàng)目的成功打造需要政府和企業(yè)多方的配合及努力。方案二利益及風(fēng)險(xiǎn)分析：利益：國際鋼鐵論談總部的定位有助于寶山區(qū)打造升級版鋼鐵中心。將大力提升寶山區(qū)的政治影響力及經(jīng)濟(jì)向心力。申特作為協(xié)辦單位和會議接待方，將大大的提升企業(yè)影響力及美譽(yù)度。本項(xiàng)目在“國際鋼鐵論談總部”的概念影響下，其重要地位及物業(yè)價(jià)值亦不言自明。風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)下國內(nèi)已有的鋼鐵論壇眾多，其中較有影響力的有河南鄭州舉辦的中國鋼鐵貿(mào)易高峰論壇，目前已舉辦三屆，有1000余家企業(yè)參會；在上海浦東喜來登由由大酒店召開的由上海鋼聯(lián)電子商務(wù)股份有限公司、日本鋼鐵新聞“JapanMetalDaily”以及韓國“Steel&Steel”鋼鐵研究機(jī)構(gòu)三方聯(lián)合舉辦的為期兩天的2011第二屆亞洲鋼鐵論壇。這些論壇都是行業(yè)內(nèi)已經(jīng)舉辦的不同規(guī)格和級別的鋼鐵論壇，具備了一定的影響力。本項(xiàng)目的成功打造需要寶山區(qū)政府乃至上海市政府、工業(yè)部等多級政府部門大力推進(jìn)，加之企業(yè)自身的配合及努力。5、推薦方案方案二推