某國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)

1、天津金地.國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 天津金地營(yíng)銷部PAGE 天津金地地國(guó)際廣廣場(chǎng)項(xiàng)目目產(chǎn)品建建議書(shū)金地（集集團(tuán)）天天津房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司 營(yíng)營(yíng)銷部20099年100月目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc244058481 一、區(qū)域域市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc244058481 h 4 HYPERLINK l _Toc244058482 1、項(xiàng)目目周邊片片區(qū)城市市定位大大幅提升升 PAGEREF _Toc244058482 h 4 HYPERLINK l _Toc244058483 2、天津津市中心心城區(qū)商商品房供供應(yīng)嚴(yán)重重不足 PAGEREF _T

2、oc244058483 h 4 HYPERLINK l _Toc244058484 2.1土土地市場(chǎng)場(chǎng) PAGEREF _Toc244058484 h 4 HYPERLINK l _Toc244058485 2.2房房地產(chǎn)市市場(chǎng) PAGEREF _Toc244058485 h 5 HYPERLINK l _Tooc244405584886 2.33 市區(qū)區(qū)別墅市市場(chǎng) PAGEREF _Toc244058486 h 5 HYPERLINK l _Toc244058487 2.4 市區(qū)高高端公寓寓市場(chǎng) PAGEREF _Toc244058487 h 6 HYPERLINK l _Toc244058

3、488 2.5小小結(jié) PAGEREF _Toc244058488 h 6 HYPERLINK l _Toc244058489 二、客戶戶分析 PAGEREF _Toc244058489 h 6 HYPERLINK l _Toc244058490 1、天津津高端客客戶分布布特征 PAGEREF _Toc244058490 h 6 HYPERLINK l _Toc244058491 2、天津津外來(lái)人人口外來(lái)來(lái)數(shù)量多多年紀(jì)輕輕素質(zhì)高高 PAGEREF _Toc244058491 h 7 HYPERLINK l _Toc244058492 3、本項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶定位位 PAGEREF _Toc24405

4、8492 h 8 HYPERLINK l _Toc244058493 三、住宅宅部分項(xiàng)項(xiàng)目定位位 PAGEREF _Toc244058493 h 10 HYPERLINK l _Toc244058494 1、本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃條件概概述 PAGEREF _Toc244058494 h 10 HYPERLINK l _Toc244058495 2、地塊塊價(jià)值分分析 PAGEREF _Toc244058495 h 11 HYPERLINK l _Toc244058496 3、市場(chǎng)場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc244058496 h 11 HYPERLINK l _Toc244058497 4、產(chǎn)品品

5、定位 PAGEREF _Toc244058497 h 12 HYPERLINK l _Toc244058498 4.1 項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃原則則 PAGEREF _Toc244058498 h 12 HYPERLINK l _Toc244058499 4.2 別墅部部分總體體規(guī)劃形形式 PAGEREF _Toc244058499 h 13 HYPERLINK l _Toc244058500 4.3 別墅戶戶型面積積區(qū)間 PAGEREF _Toc244058500 h 13 HYPERLINK l _Toc244058501 4.4 別墅部部分戶型型設(shè)計(jì)要要求 PAGEREF _Toc244058501

6、 h 14 HYPERLINK l _Toc244058502 4.5 停車方方式及車車位配比比 PAGEREF _Toc244058502 h 15 HYPERLINK l _Toc244058503 4.6 采暖及及制冷 PAGEREF _Toc244058503 h 15 HYPERLINK l _Toc244058504 4.7高高層戶型型建議 PAGEREF _Toc244058504 h 15 HYPERLINK l _Toc244058505 4.8 會(huì)所 PAGEREF _Toc244058505 h 16 HYPERLINK l _Toc244058506 4.9幼幼兒園、小

7、學(xué) PAGEREF _Toc244058506 h 17 HYPERLINK l _Toc244058507 4.100其他配配置 PAGEREF _Toc244058507 h 17 HYPERLINK l _Toc244058508 4.111立面風(fēng)風(fēng)格建議議 PAGEREF _Toc244058508 h 18 HYPERLINK l _Toc24405585009 4.112景觀觀概念以以及風(fēng)格格方向 PAGEREF _Toc244058509 h 22 HYPERLINK l _Toc244058510 四、商業(yè)業(yè)部分項(xiàng)項(xiàng)目定位位 PAGEREF _Toc244058510 h 25

8、 HYPERLINK l _Toc244058511 1、商業(yè)業(yè)主題定定位 PAGEREF _Toc244058511 h 25 HYPERLINK l _Toc244058512 2、規(guī)劃劃理念 PAGEREF _Toc244058512 h 26 HYPERLINK l _Toc244058513 3、業(yè)態(tài)態(tài)分布 PAGEREF _Toc244058513 h 26 HYPERLINK l _Toc244058514 4、停車車及車位位 PAGEREF _Toc244058514 h 27 HYPERLINK l _Toc244058515 五、公寓寓部分項(xiàng)項(xiàng)目定位位 PAGEREF _T

9、oc244058515 h 27 HYPERLINK l _Toc244058516 1、寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)簡(jiǎn)析 PAGEREF _Toc244058516 h 27 HYPERLINK l _Toc244058517 1.1 天津?qū)憣?xiě)字樓市市場(chǎng)特征征描述 PAGEREF _Toc244058517 h 27 HYPERLINK l _Toc244058518 1.2 寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)供供需分析析 PAGEREF _Toc244058518 h 28 HYPERLINK l _TToc224400585519 1.33 寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分 PAGEREF _Toc244058519 h 28 HYPE

10、RLINK l _Toc244058520 1.4 片區(qū)寫(xiě)寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目分析析 PAGEREF _Toc244058520 h 30 HYPERLINK l _Toc244058521 1.5 小結(jié) PAGEREF _Toc244058521 h 30 HYPERLINK l _Toc244058522 2、小戶戶型公寓寓市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc244058522 h 31 HYPERLINK l _Toc244058523 2.1 小戶型型公寓市市場(chǎng)細(xì)分分 PAGEREF _Toc244058523 h 31 HYPERLINK l _Toc244058524 2.2 典型項(xiàng)項(xiàng)目分

11、析析 PAGEREF _Toc244058524 h 32 HYPERLINK l _Toc244058525 2.3 小戶型型公寓貸貸款政策策與相關(guān)關(guān)費(fèi)用分分析 PAGEREF _Toc244058525 h 36 HYPERLINK l _Toc244058526 2.4 小結(jié) PAGEREF _Toc244058526 h 37 HYPERLINK l _Toc244058527 3、發(fā)展展建議 PAGEREF _Toc244058527 h 37 HYPERLINK l _Toc244058528 六、示范范區(qū)展示示建議 PAGEREF _Toc244058528 h 38 HYPER

12、LINK l _Toc244058529 附件：片片區(qū)內(nèi)寫(xiě)寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目銷售售情況概概覽 PAGEREF _Toc244058529 h 39一、區(qū)域域市場(chǎng)分分析1、項(xiàng)目目周邊片片區(qū)城市市定位大大幅提升升傳統(tǒng)的天天津中心心小白樓樓CBDD地區(qū)地地域狹小小，空間間有限，城市功功能過(guò)度度集中，人口、交通和和環(huán)境壓壓力不斷斷加大，發(fā)展局局限性較較大。因此，沿城市市發(fā)展主主軸向東東西兩側(cè)側(cè)擴(kuò)展CCBD的的范圍十十分必要要。市政府對(duì)對(duì)中心城城區(qū)空間間發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略提出出“一主兩兩副、沿沿河拓展展、功能能提升”發(fā)展策策略。將將以小白白樓CBBD為主主中心，向東西西兩端延延伸設(shè)置置城市新新中心，向北為為西站城城市

13、新中中心，向向南則為為天鋼柳柳林城市市新中心心。天鋼柳柳林片區(qū)區(qū)的戰(zhàn)略略地位由由原先海海河上游游開(kāi)發(fā)改改造六大大節(jié)點(diǎn)之之一智慧城城板塊提提升為天天津天鋼鋼柳林城城市新中心，城市定定位大幅幅提升。中外建建項(xiàng)目正正位于天天鋼柳林林片區(qū)中中心位置置。根據(jù)最新新規(guī)劃定定位，天天鋼柳林林城市新新中心將將建成面面向國(guó)際際，集商商務(wù)辦公公、會(huì)議議展覽、商業(yè)娛娛樂(lè)、創(chuàng)創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)業(yè)及高端端居?。▏?guó)際社社區(qū)）于于一體的的，集中中展現(xiàn)天天津城市市形象的的生態(tài)型型城市新新中心，也必將將成為天天津?qū)ν馔忾_(kāi)放及及國(guó)際化化程度最最高的區(qū)區(qū)域。天天鋼柳林林城市新中心整體體建設(shè)規(guī)規(guī)劃范圍圍約155平方公公里，規(guī)規(guī)劃“一帶七七區(qū)”

14、，總開(kāi)開(kāi)發(fā)建筑筑面積約約12660萬(wàn)平平方米，其中住住宅（含含還遷房房）建筑筑面積6605.5萬(wàn)平方方米；公公寓2111萬(wàn)平平方米；辦公占占2144.5萬(wàn)平方方米；公公建（含含會(huì)展、柳林公公園）1176.5萬(wàn)平方方米；商商業(yè)522.5萬(wàn)平方方米。 目前，該區(qū)建建設(shè)指揮揮部已成成立，已已完成55路3橋1堤岸及及輕軌等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建建造，會(huì)會(huì)展中心心即將開(kāi)開(kāi)建。天鋼柳林林城市新新中心道道路功能能明確，交通組組織有序序，對(duì)接接快速交交通系統(tǒng)統(tǒng)。區(qū)域域軌道交交通密集集、發(fā)達(dá)達(dá)。過(guò)境軌軌道交通通線路有有M1,M9,M7,M100,Z11（市域域快速鐵鐵路線）等。本本項(xiàng)目距距離M9M7ZZ1的換換乘站僅

15、僅3000米，出出行便捷捷，亦可可通過(guò)軌軌道交通通換乘到到達(dá)全市市各角落落。區(qū)域定位位的大幅幅度提升升，該區(qū)區(qū)域發(fā)展展前景廣廣闊，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的定位位提出了了更高的的要求，也為本本案調(diào)整整規(guī)劃，提升項(xiàng)項(xiàng)目檔次次提供了了充足的的發(fā)展空空間。城城市功能能定位提提升，也也使得天天鋼柳林林區(qū)域?qū)⒊蔀槔^繼水上奧奧體、梅梅江、老老城廂后后的又一一高端居居住區(qū)的的聚集地地。此外，河河?xùn)|區(qū)沿沿海河開(kāi)開(kāi)發(fā)力度度不斷加加大，南南站CBBD中的的嘉里項(xiàng)項(xiàng)目，中中信項(xiàng)目目，中糧糧六緯路路等項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)必必將提升升河?xùn)|區(qū)區(qū)整體城城市形象象與地位位。2、天津津市中心心城區(qū)商商品房供供應(yīng)嚴(yán)重重不足2.1土土地市場(chǎng)場(chǎng)

16、市區(qū)土地地總體供供需關(guān)系系異常緊緊張，可可用于開(kāi)開(kāi)發(fā)的土土地供應(yīng)應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不能滿足足商品住住宅需求求量，土土地供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的問(wèn)題直直接導(dǎo)致致市區(qū)商商品住宅宅市場(chǎng)供供應(yīng)量的的短缺。住宅土地宗數(shù)數(shù)土地面積積（含公公建）住宅建筑筑面積住宅銷售售面積20055年1572.33151.743920066年1041.5583.7732420077年524.2245.3332720088年512.0025.4412720099上半年年316.3319.88140此外，從從市區(qū)近近期批租租土地的的規(guī)劃指指標(biāo)分析析，容積積率均在在2.33以上，也就是是說(shuō)低密密度產(chǎn)品品將在未未來(lái)不長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間間內(nèi)在市市區(qū)絕跡跡。2

17、.2房房地產(chǎn)市市場(chǎng)商品房成成交情況況20044年20055年20066年20077年20088年20099年1-8月市內(nèi)六區(qū)區(qū)供應(yīng)量量（萬(wàn)平平方米）438449.5285339.5191.782.55全市供應(yīng)應(yīng)量（萬(wàn)萬(wàn)平方米米）869991.693210655.610266.7448.2市內(nèi)六區(qū)區(qū)占全市市比例50.440%45.333%30.558%31.886%18.667%18.441%市內(nèi)六區(qū)區(qū)成交量量（萬(wàn)平平方米）616.8439324.6327.3127.8204.2全市成交交量（萬(wàn)萬(wàn)平方米米）11099.299905834.9990.4502.5823.7市內(nèi)六區(qū)區(qū)占全市市成交比比

18、例55.660%48.551%38.888%33.005%25.443%24.779%市內(nèi)六區(qū)區(qū)成交均均價(jià)（元元）38711516666396682244100883104113市內(nèi)六區(qū)區(qū)均價(jià)環(huán)環(huán)比漲幅幅32.226%33.445%23.881%28.558%22.660%3.277%全市成交交均價(jià)（元）310444028848033612886938871199全市均價(jià)價(jià)環(huán)比漲漲幅32.330%29.777%19.224%27.559%13.222%2.611%市內(nèi)六區(qū)區(qū)較全市市均價(jià)漲漲幅差值值-0.004%3.699%4.577%0.999%9.399%0.666%市區(qū)商品品住宅供供應(yīng)量逐

19、逐年萎縮縮，成交交面積也也相應(yīng)不不斷下降降。20004年年，市區(qū)區(qū)商品住住宅供應(yīng)應(yīng)量面積積約占全全市總面面積的一一半，220099年已下下降至118%，市區(qū)成成交面積積占全市市的比重重也由220044年的555.66%下降降至20009年年的255%。市市區(qū)商品品住宅嚴(yán)嚴(yán)重的供供需矛盾盾造成成成交價(jià)格格逐年快快速上漲漲，上漲漲幅度每每年均高高于全市市價(jià)格上上漲幅度度。產(chǎn)品供不不應(yīng)求，尤其低低密度產(chǎn)產(chǎn)品的稀稀缺性日日益顯現(xiàn)現(xiàn)，為項(xiàng)項(xiàng)目差異異化定位位創(chuàng)造條條件。2.3 市區(qū)別別墅市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目名稱稱項(xiàng)目別墅墅規(guī)模項(xiàng)目已推推出已推未售售量后期供應(yīng)應(yīng)量待售總量量鉆石山5.53.30.52.22.7西康路3

20、36號(hào)3.8553.8551.05501.055霞光道55號(hào)4.1224.122000檀府6.5666.5661.101.1Townn中堂4.3114.311000荷蘭墅3.53.50.600.6小計(jì)27.88425.6643.2552.25.455從上表可可以看出出，市區(qū)區(qū)別墅項(xiàng)項(xiàng)目已非非常稀有有，截至至今年上上班年末末，各項(xiàng)項(xiàng)目存量量所剩無(wú)無(wú)幾，各各項(xiàng)目存存量以聯(lián)聯(lián)排別墅墅為主，約5.45萬(wàn)平平方米。而今年年上半年年市內(nèi)六六區(qū)消化化別墅產(chǎn)產(chǎn)品1117套，約3.6萬(wàn)平平方米。也就是是說(shuō)，按按目前的的速度，市區(qū)別別墅存量量將在未未來(lái)半年年到一年年的時(shí)間間內(nèi)全部部消化完完畢。未未來(lái)市區(qū)區(qū)別墅的的

21、稀缺性性毋庸置置疑。2.4 市區(qū)高高端公寓寓市場(chǎng)隨著天津津經(jīng)濟(jì)的的快速發(fā)發(fā)展，房房地產(chǎn)總總體開(kāi)發(fā)發(fā)水平也也取得了了長(zhǎng)足的的發(fā)展，一批開(kāi)開(kāi)發(fā)水平平高，溢溢價(jià)能力力強(qiáng)，高高單價(jià)，高總價(jià)價(jià)的項(xiàng)目目在市場(chǎng)場(chǎng)立足，并被高高端客戶戶高度認(rèn)認(rèn)可。天天津高端端市場(chǎng)正正在被激激發(fā)，高高端客戶戶對(duì)于真真正高品品質(zhì)住宅宅的需求求正在逐逐步釋放放。中心心城區(qū)高高端產(chǎn)品品消化迅迅猛，為為項(xiàng)目提提高定位位提供了了市場(chǎng)支支撐。仁恒海河河廣場(chǎng)220099年8月1日開(kāi)盤(pán)，推出2250房房套開(kāi)盤(pán)盤(pán)即告售罄罄，均價(jià)價(jià)160000元元/平方米米，目前前均價(jià)已已調(diào)整至至200000元元；金融街津津塔項(xiàng)目目，20009年年3月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，截

22、至至目前實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售額155.2億億，目前前均價(jià)2210000元/平方米米；2.5小小結(jié)近年來(lái)，天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展，增幅居居全國(guó)前前列，收收入金字字塔中上上部客戶戶的基數(shù)數(shù)迅速放放大，高高端商品品住宅需需求旺盛盛。同時(shí)時(shí)，一批批高品質(zhì)質(zhì)，高單單價(jià)，高高總價(jià)的的項(xiàng)目入入市，并并取得良良好銷售售成績(jī)，高端客客戶需求求被進(jìn)一一步激發(fā)發(fā)，天津津高端住住宅市場(chǎng)場(chǎng)在質(zhì)量量和容量量上均進(jìn)進(jìn)入快速速發(fā)展期期。二、客戶戶分析1、天津津高端客客戶分布布特征天津高端端住宅市市場(chǎng)大致致可以劃劃分為水水上奧體體、梅江江、老城城廂等幾幾個(gè)板塊塊，不同同版塊依依托區(qū)域域自身良良好的自自然資源源、人文文資源、政策導(dǎo)導(dǎo)向等優(yōu)

23、優(yōu)勢(shì)逐步步發(fā)展成成為天津津市高端端住宅區(qū)區(qū)域。水水上奧體體版塊是是天津傳傳統(tǒng)的高高端住宅宅區(qū)域，區(qū)域內(nèi)內(nèi)有水上上公園、堆山公公園、奧奧林匹克克體育中中心公園園等一批批市區(qū)稀稀缺的自自然資源源及人文文資源，吸引了了天津市市南部地地區(qū)教育育、科研研、醫(yī)院院等行業(yè)業(yè)高端人人士以及及韓、日日、歐美美等外籍籍人士的的入住。特別是是20004年以以來(lái)，借借助奧運(yùn)運(yùn)場(chǎng)館建建設(shè)、水水上公園園改造等等契機(jī)，該區(qū)域域已迅速速成熟并并成為天天津市高高端市場(chǎng)場(chǎng)的標(biāo)桿桿。梅江江區(qū)域同同樣憑借借其良好好的水域域資源，在政府府規(guī)劃的的多項(xiàng)目目同時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)的條條件下，迅速獲獲得天津津市中南南部私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主主、周邊邊企業(yè)中中高端

24、管管理者及及外地進(jìn)進(jìn)津高端端人士的的青睞，成為市市區(qū)又一一高端住住宅區(qū)域域。老城城廂區(qū)域域在老城城區(qū)拆遷遷改造后后，一批批高端住住宅項(xiàng)目目破繭而而出，憑憑借其優(yōu)優(yōu)越的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，良好好的商業(yè)業(yè)和商務(wù)務(wù)氛圍，吸引了了大量的的政府公公務(wù)人員員、高端端商務(wù)人人士、高級(jí)白白領(lǐng)以及及一批對(duì)對(duì)老城廂廂有深厚厚情結(jié)的的客戶的的入住，成為市市中心新新興的高高端住宅宅區(qū)。此此外，隨隨著天津津?yàn)I海新新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)開(kāi)放力力度不斷斷加大，濱海地地區(qū)聚集集了大量量的天津津新貴階階層，成成為金融融、現(xiàn)代代制造、信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、航航空航天天等新興興產(chǎn)業(yè)的的高端人人群比較較聚集的的地區(qū)。中外建項(xiàng)項(xiàng)目憑借借天鋼柳柳林副中中心的政政府

25、規(guī)劃劃導(dǎo)向、濱海新新區(qū)快速速開(kāi)發(fā)的的帶動(dòng)、海河沿沿線的快快速開(kāi)發(fā)發(fā)、良好好的軌道道、快速速路交通通體系、城市土土地資源源的日益益稀缺，必將進(jìn)進(jìn)一步激激發(fā)天津津市區(qū)與與濱海新新區(qū)各類類高端人人士聚集集，成為為又一高高端居住住聚集區(qū)。2、天津津外來(lái)人人口外來(lái)來(lái)數(shù)量多多年紀(jì)輕輕素質(zhì)高高日前市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局公公布的20008年我我市人口口發(fā)展?fàn)顮顩r報(bào)報(bào)告顯示示：20008年年，本市市常住人人口成為為進(jìn)入新新世紀(jì)以以來(lái)增長(zhǎng)長(zhǎng)最快的的一年，主要原原因是外外來(lái)人口口大量涌涌入本市市。20008年年，本市市新增加加外來(lái)人人口主要要呈現(xiàn)以以下特點(diǎn)點(diǎn)：一是增量量大幅上上揚(yáng)。220088年本市市常住人人口是進(jìn)進(jìn)入新世世紀(jì)

26、以來(lái)來(lái)增長(zhǎng)最最快的一一年。數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，20008年年全市外外來(lái)常住住人口達(dá)達(dá)2244萬(wàn)人，比上年年增加了了53萬(wàn)萬(wàn)人，占占全年常常住人口口增量的的比重高高達(dá)866.899%。本市的的外來(lái)人人口增量量首次超超過(guò)京滬滬，比北北京多77.6萬(wàn)萬(wàn)人，比比上海多多34.77萬(wàn)萬(wàn)人。二是本市市常住人人口年齡齡老化進(jìn)進(jìn)程趨緩緩，本市市外來(lái)人人口中，15歲歲644歲人口口為1992.33萬(wàn)人，占全部部外來(lái)人人口的比比重達(dá)到到85.85%。使常常住人口口的年齡齡結(jié)構(gòu)趨趨向年輕輕化，減減緩了本本市人口口的老齡齡化進(jìn)程程。三是外來(lái)來(lái)高素質(zhì)質(zhì)人員增增加，高新技技術(shù)和高高端化、高層次次的產(chǎn)業(yè)業(yè)逐步形形成，對(duì)對(duì)高素質(zhì)質(zhì)

27、人才的的吸納作作用也在在逐步體體現(xiàn)。220088年本市市外來(lái)人人口中，大學(xué)及及以上受受教育程程度人口口比重已已達(dá)到110.22%，與與上年相相比提高高了1.79個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。天津經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展，人才引引進(jìn)政策策的逐步步落實(shí)，越來(lái)越越多的大項(xiàng)項(xiàng)目、大大企業(yè)在在津投產(chǎn)產(chǎn)，都是是高端人人才選擇擇天津的的重要因因素。越越來(lái)越多多的高端端人士在在津落戶戶與天津津經(jīng)濟(jì)活活力與日日增強(qiáng)形形成良性性互動(dòng)，互相促促進(jìn)。而而越來(lái)越越多的高學(xué)學(xué)歷、高高收入、高素質(zhì)質(zhì)的人士士落戶天天津必將將對(duì)天津津高端商商品住宅宅市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生巨大大拉動(dòng)。3、本項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶定位位項(xiàng)目位于于河?xùn)|區(qū)區(qū)，天鋼鋼柳林城城市副中中心，片片區(qū)

28、城市市地位的的提升、市場(chǎng)形形勢(shì)以及及本項(xiàng)目目成本等等因素，都要求求我們必必須要牢牢牢抓住住高端市市場(chǎng)，樹(shù)樹(shù)立起天天津東部部乃至全全天津市市最高端端的產(chǎn)品品形象。從和平平區(qū)小白白樓CBBD、河河?xùn)|區(qū)南南站CBBD、河河西區(qū)友友誼路地地區(qū)等經(jīng)經(jīng)濟(jì)最活躍，高高端人口口最密集集的區(qū)域域吸引客客戶，這這是項(xiàng)目目成功的的前提和和關(guān)鍵。項(xiàng)目客戶戶總體定定位于講講究生活活品味，追求生生活品質(zhì)質(zhì)，高學(xué)學(xué)歷、高高素質(zhì)、高收入入，現(xiàn)代代、時(shí)尚尚、有國(guó)國(guó)際化視視野的客客戶。由由于本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模模較大，同時(shí)不不同地塊塊產(chǎn)品有有所區(qū)別別，因此此將按照照地塊定定位不同同進(jìn)行客客戶定位位：別墅客戶戶年齡：主主力客戶戶年齡段段4

29、0-55歲歲之間；來(lái)源地市區(qū)655%主要來(lái)自自小白樓樓CBDD、河西西友誼路路地區(qū)、南站CCBD等等濱海300%空港、西區(qū)、TEDDA等外地投資資客5%職業(yè)特征征中型以上上私營(yíng)企企業(yè)主金融、地地產(chǎn)、物物流、鋼鋼鐵、貿(mào)貿(mào)易等傳傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)高高級(jí)管理理者壟斷行業(yè)業(yè)等大型型企業(yè)中中高級(jí)管理理者新金融、IT、電子、信息技技術(shù)、現(xiàn)現(xiàn)代制造造、航空空航天等等新興行行業(yè)高級(jí)級(jí)管理者濱海地區(qū)區(qū)各類外外資企業(yè)業(yè)中高級(jí)級(jí)管理者者各類在津津的外籍籍人士，以以及外地地來(lái)津的的經(jīng)營(yíng)者者或新天天津人客戶特征征：這部部分客戶戶是天津津高學(xué)歷歷，高素素質(zhì)，高高收入的的客戶群群體，很很多客戶戶有海外外學(xué)習(xí)或或生活的的背景，目

30、前事事業(yè)有成成，他們們對(duì)于生生活的品品味有較較高追求求，對(duì)于于住區(qū)的的品質(zhì)要要求極高高。家庭構(gòu)成成：國(guó)內(nèi)內(nèi)客戶主主要以三三口之家家為主，少量有有三代同同堂，小小孩年齡齡初中以以上，如如果是三三代同堂堂家庭，則階段段性或長(zhǎng)長(zhǎng)期會(huì)有有駐家保姆姆；置業(yè)類型型：多次次置業(yè)；出行方式式：家庭庭主要成成員自駕駕私家車車出行為為主，會(huì)會(huì)有部分分公車接接送，部分女主主人駕私私家車； 價(jià)值訴求求：城市市別墅、理想居所所，有“一步到到位”的心理理。他們對(duì)對(duì)居住品品質(zhì)要求求很高，認(rèn)為居居住的社社區(qū)一定定要體現(xiàn)現(xiàn)身份認(rèn)認(rèn)同感和和尊貴感感。他們們既要靠靠近濱海海新區(qū)這這個(gè)中國(guó)國(guó)北方經(jīng)經(jīng)濟(jì)高地地，又要要享受天天津城市市新

31、中心心提供的的完善配配套；對(duì)對(duì)于房產(chǎn)產(chǎn)美觀、戶型舒舒適型、景觀環(huán)環(huán)境、配配套等各各方面均均有較高高要求，愿意為為高品質(zhì)質(zhì)的居住住區(qū)付出出較高的的代價(jià)。由于年齡齡的問(wèn)題題，對(duì)于于居住健健康和舒舒適進(jìn)一一步關(guān)注注；生活習(xí)慣慣：這部部分客戶戶工作繁繁忙，壓壓力大。因此，對(duì)于業(yè)業(yè)余時(shí)間間的休閑閑生活要要求比較較高，對(duì)對(duì)于社區(qū)區(qū)配套會(huì)會(huì)所、家家庭內(nèi)部部的休閑閑娛樂(lè)及及學(xué)習(xí)的的空間均均有一定定的要求求；景觀高層層部分年齡：主主力客戶戶年齡段段30-45歲之之間；來(lái)源市區(qū)主要來(lái)來(lái)自小白白樓CBBD、河河西友誼誼路地區(qū)區(qū)、南站站CBDD60%濱?？崭?、西區(qū)220%東麗區(qū)高高端人口口15%外地客戶戶5%職業(yè)特征

32、征中小型私私營(yíng)企業(yè)業(yè)主金融、地地產(chǎn)、物物流、鋼鋼鐵、貿(mào)貿(mào)易等傳傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)中中高級(jí)管理理者壟斷行業(yè)業(yè)等大型型企業(yè)中中高級(jí)管理理者公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師等等新金融、IT、電子、信息技技術(shù)、現(xiàn)現(xiàn)代制造造、航空空航天等等新興行行業(yè)中高級(jí)管理理者及科研研人員濱海地區(qū)區(qū)各類外外資企業(yè)業(yè)中高級(jí)級(jí)管理者者各類在津津的外籍籍人士客戶特征征：這部部分客戶戶是同樣樣是高學(xué)學(xué)歷，高高素質(zhì)，高收入入的客戶戶群體，很多客客戶有海海外學(xué)習(xí)習(xí)或生活活的背景景，事業(yè)業(yè)蒸蒸日日上，前前景廣闊闊，他們們別墅客客戶在對(duì)對(duì)品味和和品質(zhì)的的欣賞和和追上沒(méi)沒(méi)有本質(zhì)質(zhì)的區(qū)別別，只是是由于年年齡、資資歷的原原因，在在收入水水平和社社會(huì)地

33、位位方面存存在差距距。由于于其良好好的教育育背景，這部分分客戶對(duì)對(duì)于健康康、環(huán)保保的居住住方式尤尤為關(guān)注注。家庭構(gòu)成成：主要要以三口口之家為為主，小小孩年齡齡多處于于學(xué)齡；置業(yè)類型型：2次次及以上上置業(yè)；出行方式式：家庭庭主要成成員自駕駕私家車車出行為為主，有有少數(shù)客客戶公車車接送，部分女女主人自自駕私家家車； 價(jià)值訴求求：高品品質(zhì)社區(qū)區(qū)，強(qiáng)調(diào)調(diào)身份認(rèn)認(rèn)同感，對(duì)產(chǎn)品品舒適度同同樣要求求較高，對(duì)于周周邊基礎(chǔ)礎(chǔ)教育配配套有一一定需求求，對(duì)于于健康、環(huán)保的的生活方方式有一一定的偏偏好和追追求；生活習(xí)慣慣：生活活忙碌，業(yè)余時(shí)時(shí)間渴望望休閑健健康的生生活方式式；公寓部分分年齡：主主力客戶戶年齡段段25-

34、35歲歲之間；來(lái)源市區(qū)555%東麗區(qū)220%投資客，租客通通過(guò)輕軌軌來(lái)自市市區(qū)或空空港等地地區(qū)255%家庭構(gòu)成成：二人人世界、三口之之家（小小孩較小小），部部分家庭庭成員工工作地點(diǎn)點(diǎn)分別在在市區(qū)和和濱海；置業(yè)類型型：1次次置業(yè)，過(guò)渡型型產(chǎn)品，或投資資型；出行方式式：自駕駕私家車車、公共共交通、班車等等價(jià)值訴求求：過(guò)渡渡型房產(chǎn)產(chǎn)，不離離開(kāi)市中中心，希希望能有有較好的的城市環(huán)環(huán)境、便便捷的公公共交通通，良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)教育配配套；生活習(xí)慣慣：奮斗斗型客戶戶三、住宅宅部分項(xiàng)項(xiàng)目定位位1、本項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃條件概概述宗地位于于天津市市東南區(qū)區(qū)域，東東南半環(huán)環(huán)快速路路與外環(huán)環(huán)之間，行政隸隸屬于市市內(nèi)六區(qū)區(qū)之一

35、的的河?xùn)|區(qū)區(qū)。宗地地地處中中心城區(qū)區(qū)濱海新新區(qū)的城城市發(fā)展展主軸帶帶上，北北側(cè)緊鄰鄰連接天天津市區(qū)區(qū)與濱海海新區(qū)核核心區(qū)的的主干道道津塘塘路和地地鐵9號(hào)號(hào)線(原原津?yàn)I輕輕軌)一一號(hào)橋站站，同時(shí)規(guī)規(guī)劃地鐵鐵7號(hào)線線也在項(xiàng)項(xiàng)目東側(cè)側(cè)設(shè)站，南側(cè)距距海河約約1.22公里，地理位位置優(yōu)越越。規(guī)劃性質(zhì)土地面積積建筑面積積建筑密度度綠地率居住A663337.99（包括括小學(xué)用用地1000000）1423364.7容積率不不大于11.8，建筑面面積23353002.11平米(不含小小學(xué)、幼幼兒園)不大于220%不小于445%B760226.88（包括括幼兒園園用地224000）商業(yè)金融業(yè)A-1地地塊36511

36、8.99365118.99不大于11000000平平米不大于440%不小于220%1788883.6平米（含幼兒兒園小學(xué)學(xué)用地）3353302.1平米米（不含含小學(xué)幼幼兒園）2、地塊塊價(jià)值分分析本地塊四四面臨路路，北側(cè)側(cè)為津塘塘路，南南側(cè)為規(guī)規(guī)劃先鋒鋒路，東東側(cè)為變變電所路路（規(guī)劃劃武當(dāng)路路），西西側(cè)為鋼鋼廠路。周邊這這四條路路均有拓拓寬改造造的規(guī)劃劃，津塘塘路將進(jìn)進(jìn)一步拓拓寬，路路兩側(cè)進(jìn)進(jìn)行大規(guī)規(guī)模綠化化，變電電所路拓拓寬后將將更名為為武當(dāng)路路，直通通即將開(kāi)開(kāi)建的柳柳林橋，道路通通達(dá)性極極佳，南南側(cè)先鋒鋒路及西西側(cè)鋼廠廠路也將將于近期期動(dòng)工改改造，這這兩條路路均將建建設(shè)成為為區(qū)域內(nèi)內(nèi)的重要要

37、交通干干線。地塊周邊邊為傳統(tǒng)統(tǒng)的居民民區(qū)與企企事業(yè)單單位混雜雜的地區(qū)區(qū)。地塊塊北側(cè)與與津塘路路隔路相相望的是是萬(wàn)客隆隆超市和和二號(hào)橋橋居民區(qū)區(qū)，以及及一些企企事業(yè)單單位；地地塊西側(cè)側(cè)為待整整理的一一機(jī)床廠廠、月牙牙河及新新建居住住區(qū)，東東側(cè)與居居民區(qū)與與科研單單位臨近近，再向向東3公里左右右就到達(dá)達(dá)東麗區(qū)區(qū)區(qū)中心心，地塊塊南側(cè)是是正在拆拆遷改造造的天鋼鋼分廠、村莊等等，向南南1公里里為海河。從未來(lái)來(lái)規(guī)劃看看，周邊邊地區(qū)除除了一些些剛剛出出讓的土土地之外外，其余余的企事事業(yè)單位位及村莊莊都將被被拆遷，搬離這這一地區(qū)區(qū)。地塊塊西南側(cè)側(cè)的天津津鋼廠已已完成拆拆遷，土土地基本本平整，準(zhǔn)備重重新出讓讓。

38、地塊南側(cè)側(cè)靠近海海河及河河濱公園園，交通通便捷，鬧中取取靜，景觀資資源好，居住舒適適度較好好，適合合安排低低密度高高端產(chǎn)品品。地塊塊北側(cè)靠靠近津塘塘路一號(hào)號(hào)橋，津津塘路不不但有地地鐵9號(hào)線在在此設(shè)站站，而且且有多條條公交線線路通達(dá)達(dá)市內(nèi)各各地及濱濱海地區(qū)區(qū)，此外外在地塊塊北部還還規(guī)劃有有商業(yè)綜綜合體，生活便便利性非非常好，適合安安排高層層產(chǎn)品，這樣布布置也可可最大限限度避免免項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部各物物業(yè)類型型間的互互相遮擋擋問(wèn)題。地塊東西西兩側(cè)緊緊鄰交通通主干線線，恐怕怕會(huì)有一一定的噪噪音干擾擾，規(guī)劃劃時(shí)應(yīng)加加以考慮慮。3、市場(chǎng)場(chǎng)定位項(xiàng)目客戶戶總體定定位于講講究生活活品味，追求生生活品質(zhì)質(zhì)，高學(xué)學(xué)歷、高

39、高素質(zhì)、高收入入，現(xiàn)代代、時(shí)尚尚、有國(guó)國(guó)際化視視野的客客戶。因因此，本本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)充充分迎合合這部分分客戶的的偏好，努力營(yíng)營(yíng)造項(xiàng)目目品味，追求建建筑品質(zhì)質(zhì)，項(xiàng)目目總體風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代代、時(shí)尚尚、國(guó)際際化，別墅產(chǎn)品品不失典典雅、穩(wěn)穩(wěn)重、大大氣的氣氣質(zhì)。此外，本本項(xiàng)目年年齡較長(zhǎng)長(zhǎng)的客戶戶則對(duì)于于健康配配置十分分關(guān)心，年輕客客戶大都都有良好好的教育育背景，對(duì)于環(huán)環(huán)保類技技術(shù)十分分關(guān)注，而對(duì)于于。因此此，對(duì)于于建筑新新技術(shù)方方面?zhèn)戎刂亟】?、環(huán)保，提升居居住舒適適度等技技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用。本項(xiàng)目別別墅部分分定位為為：大隱隱于市的的官邸型型城市別別墅本項(xiàng)目高高層住宅宅部分定定位為：五星級(jí)級(jí)城市公公館本項(xiàng)目商商業(yè)部分

40、分定位：生活主主題的休休閑商業(yè)業(yè)公園4、產(chǎn)品品定位4.1 項(xiàng)目規(guī)劃劃原則從06年年至今，市區(qū)內(nèi)內(nèi)成交的的土地平平均容積積率達(dá)22.5，本項(xiàng)目目住宅部部分容積積率僅為為1.88，為市市區(qū)內(nèi)非非常稀缺缺的低容容積率項(xiàng)項(xiàng)目，也也是唯一一具備拆拆分容積積率，規(guī)規(guī)劃高附附加值產(chǎn)產(chǎn)品的項(xiàng)項(xiàng)目，而而這樣的的高附加加值產(chǎn)品品同樣將將是市區(qū)區(qū)非常稀稀缺的產(chǎn)產(chǎn)品類型型；目前，天天津市區(qū)區(qū)內(nèi)的別別墅產(chǎn)品品即將絕絕跡，本本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)抓住這這一市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)遇，規(guī)劃城城市別墅墅類產(chǎn)品品，填補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)空空白，迎迎合高端端客戶對(duì)對(duì)于城市市中的高高檔次、低密度度社區(qū)的的向往，必將獲獲得極大大的產(chǎn)品品溢價(jià)能能力；近來(lái)，天天津高端端公寓市

41、市場(chǎng)正被被逐步激激發(fā)，一一些高品品質(zhì)、高高舒適度度的公寓寓產(chǎn)品也也取得了了很好的的業(yè)績(jī)，也是一一種高附附加值，高溢價(jià)價(jià)能力的的產(chǎn)品類類型；在以上兩兩種主要要的住宅宅類產(chǎn)品品中，我我們應(yīng)盡盡量多的的排布別別墅類產(chǎn)產(chǎn)品，剩剩余面積積安排景景觀高層層產(chǎn)品；在A-11地塊內(nèi)內(nèi)，根據(jù)據(jù)容積率率、覆蓋蓋率等規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)，規(guī)劃劃約6萬(wàn)萬(wàn)平方米米經(jīng)濟(jì)型型公寓類類產(chǎn)品，適應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)仄胀ㄍ蛻粜栊枨?；?guī)劃4萬(wàn)萬(wàn)平方米米地上商商業(yè)面積積，2萬(wàn)萬(wàn)平方米米地下商商業(yè)面積積。通過(guò)合理理的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，保持基基地原有有的規(guī)劃劃肌理和和原生樹(shù)樹(shù)木，讓讓建筑散散落于樹(shù)樹(shù)木之間間，力爭(zhēng)爭(zhēng)將其建建設(shè)成為為現(xiàn)代建建筑、原原生地貌貌及人文

42、文積淀完完美結(jié)合合的經(jīng)典典項(xiàng)目。 項(xiàng)目規(guī)劃劃注重主主題營(yíng)造造，為后后期推廣廣鋪墊；要符合中中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)“風(fēng)水”理論；物業(yè)類型型面積（萬(wàn)萬(wàn)平米）位置聯(lián)排別墅墅9B地塊及及A地塊塊南側(cè)景觀高層層14.55A地塊公寓6A-1地地塊商業(yè)（地地上+地地下）4+2A-1地地塊4.2 別墅部部分總體體規(guī)劃形形式建議采用用合院別別墅的規(guī)規(guī)劃形式式概念，形成組組團(tuán)的圍圍合感，加強(qiáng)土土地利用用效率，同時(shí)注注意避免免合院形形式的別別墅對(duì)居居住私密密性等方方面的影影響，在在小院范范圍、開(kāi)開(kāi)窗方式式、入戶戶方式等等細(xì)節(jié)處處理上應(yīng)應(yīng)充分考考慮。盡量保證證三級(jí)院院落的空空間體系系，即社社區(qū)空間間、合院院空間、私家庭庭院空間間

43、，每一一層空間間強(qiáng)調(diào)不不同的功功能。社社區(qū)空間間為完全全開(kāi)放空空間，社社區(qū)內(nèi)所所有人均均可享受受，讓老老人和兒兒童有相相對(duì)較開(kāi)開(kāi)闊的空空間休閑閑；合院院空間為為半開(kāi)放放空間，提供鄰鄰里交流流、小型型聚會(huì)的的空間；私家庭庭院則完完全私密密空間。A區(qū)靠近近景觀高高層的11-2排排布置經(jīng)經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)產(chǎn)品，其其余布置置舒適型型產(chǎn)品，端戶或或景觀位位置較好好的位置置也可出出現(xiàn)少量量高端型型產(chǎn)品。B地塊塊最南側(cè)側(cè)靠近主主路的一一排及兩兩側(cè)臨路路位置安安排經(jīng)濟(jì)濟(jì)型戶型型，其余余大部分分位置安安排舒適適型產(chǎn)品品，中心心位置安安排高端端型產(chǎn)品品，以上上各類產(chǎn)產(chǎn)品端戶戶可變異異出面積積稍大戶戶型。4.3 別墅戶型型面

44、積區(qū)區(qū)間類型地上部分分戶均面面積戶數(shù)比經(jīng)濟(jì)型180-190035%舒適型22545%高端型25015%旗艦型2805%B區(qū)產(chǎn)品類型型：聯(lián)排排別墅容積率：不低于于0.77類型戶數(shù)比位置經(jīng)濟(jì)型15%外圍，環(huán)環(huán)形車道道邊舒適型50%中心位置置高端型30%中心位置置，靠近近主景觀觀旗艦型5%靠近主景景觀端戶戶A區(qū)別墅墅產(chǎn)品類型型：聯(lián)排排別墅容積率：不低于于0.775類型戶數(shù)比位置經(jīng)濟(jì)型50%外圍，環(huán)環(huán)形車道道邊舒適型40%中心位置置高端型10%中心位置置，靠近近主景觀觀4.4 別墅部部分戶型型設(shè)計(jì)要要求地下室所有戶型型設(shè)計(jì)地地下室，充分理理解政策策規(guī)定，地下室室須為全全部贈(zèng)送送面積，不計(jì)入入容積率率，

45、有分分割產(chǎn)權(quán)權(quán)；地下室面面積基本本與首層層面積基基本相同同，在空間間上預(yù)留留較寬敞敞的活動(dòng)動(dòng)空間； 除經(jīng)濟(jì)型型外，所所有戶型型配工人人房及專專用衛(wèi)生生間，設(shè)設(shè)置于地地下；地下室空空間應(yīng)充充分利用用，結(jié)合合規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)下沉沉式院落落，保證證地下部部分充分分采光與與良好的的空氣流流通； 給水、排排水、強(qiáng)強(qiáng)弱電、暖氣等各各種配套套設(shè)施應(yīng)應(yīng)可在地地下室正正常使用用；贈(zèng)送面積積所有戶型型可適當(dāng)考考慮贈(zèng)送送附加值值，不超超過(guò)總面面積100%，但但前提是是要保證證戶型使使用的合合理性；A地塊最最靠近景景觀高層層的一排排利用第第四層贈(zèng)贈(zèng)送面積積，提升升這排戶戶型的附附加值；層高戶型層高高首層層3.3米，二層層3

46、.00米，三三層坡頂頂室內(nèi)最最低處33.0米米，地下下室2.8米；可根據(jù)據(jù)戶型面面積適當(dāng)當(dāng)調(diào)整；戶型設(shè)計(jì)計(jì)具體要要求經(jīng)濟(jì)型戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)原則主要要針對(duì)三三口之家家，開(kāi)間間5.11米起，三室格格局，首首層不設(shè)設(shè)居室，二層兩兩個(gè)居室室（未必必設(shè)套房房），三三層主臥臥套（主主臥、衛(wèi)衛(wèi)生間、書(shū)房、衣帽間間，保證證主臥舒舒適度，書(shū)房、衣帽間間尺度可可適當(dāng)控控制）舒適型戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)原則主要要針對(duì)三三口之家家，開(kāi)間間6米起，三三室格局局，首層層不設(shè)居室，二二層兩個(gè)個(gè)套房，三層主主臥套（主臥、衛(wèi)生間間、書(shū)房房、衣帽帽間，保保證主臥臥舒適度度，書(shū)房房、衣帽帽間尺度度可適當(dāng)當(dāng)控制），室內(nèi)內(nèi)可設(shè)計(jì)計(jì)中庭、吹拔等等情趣

47、空空間高端型戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)原則針對(duì)對(duì)三代同同堂，開(kāi)開(kāi)間6.6米以上，四室格格局，首首層設(shè)父父母房，二層兩兩個(gè)套房房，三層層主臥套套（主臥臥、衛(wèi)生生間、書(shū)書(shū)房、衣衣帽間，保證主主臥舒適適度，書(shū)書(shū)房、衣衣帽間尺尺度可適適當(dāng)控制制），室室內(nèi)可以以中庭、吹拔、家庭廳廳等情趣趣空間。4.5 停車方方式及車車位配比比B區(qū)聯(lián)排排別墅類型停車方式式車位配比比經(jīng)濟(jì)型（最南一一排）小院停車車1：1舒適型地下1：2高端型地下1：2旗艦型地下1：2A區(qū)聯(lián)排排別墅類型停車方式式車位配比比經(jīng)濟(jì)型地下1：1舒適型地下1：2高端型地下1：24.6 采暖及制制冷熱源采用用市政集集中供暖暖，室內(nèi)內(nèi)采用地地輻射采采暖方式。制冷，預(yù)預(yù)

48、留戶式式中央空空調(diào)位置置。4.7高高層戶型型建議A區(qū)超高高層樓座單層戶數(shù)數(shù)層數(shù)戶型面積積停車方式式及車位位配比中間雙塔塔4戶43117（兩室）+80（一室）+180（舒舒適三室室）+2240（四室室）全地下，1：11.2第二及第第五棟4戶43最外側(cè)高高塔4戶33145+1455+1005+1055全地下11：1在兩個(gè)超超高層之之間，可可用低于于24米米的7層層舒適型型公寓連連接，該該公寓為為舒適型型產(chǎn)品，兩梯兩戶戶戶型。居室位置面積戶數(shù)戶數(shù)比總面積面積比一居43F8017217.33%17.33%1376609.4%9.4%二居33F10513213.33%30.66%1386609.4%23

49、.22%43F11717217.33%20122413.77%三居33F14613213.33%33.44%19277213.11%37.33%7F162282.8%453663.1%43F18017217.33%30966021.11%四居7F209141.4%18.77%292662.0%30.11%43F24017217.33%41288028.11%147.6 994100%100%1467718100%100%層數(shù)棟數(shù)居室面積戶數(shù)戶數(shù)比總面積面積比434一居8017217.33%69.22%1376609.4%72.33%二居11717217.33%20122413.77%三居180

50、17217.33%30966021.11%四居24017217.33%41288028.11%332二居10513213.33%26.66%1386609.4%22.66%三居14613213.33%19277213.11%73三居162282.8%4.2%453663.1%5.1%四居209141.4%292662.0%147.6 994100%100%1467718100.0%100%大堂物業(yè)類型型面積要求求高度裝修景觀高層層（433F、33FF）120平平方米以以上兩層(南南北貫通通)高檔精裝裝公寓80平方方米以上上一層（隨隨商業(yè)首首層高度度）時(shí)尚精裝裝大堂管理理應(yīng)考慮慮后期提提升服務(wù)務(wù)

51、品質(zhì)需需要，考考慮設(shè)置置大堂助助理等，提升服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)。4.8 會(huì)所同類項(xiàng)目目會(huì)所配配置項(xiàng)目名稱稱面積主要功能能備注鉆石山60000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)恒溫泳泳池、壁壁球館、健身房房、瑜伽伽、SPPA、足足浴共兩層，地下一一層時(shí)代奧城城30000游泳池、健身房房、瑜伽伽、壁球球館、乒乒乓球、臺(tái)球、棋牌室室地下一層層仁恒海河河廣場(chǎng)25000左右游泳館、健身房房、乒乓乓球、羽羽毛球，其余未未定不確定江勝天鵝鵝湖50000游泳池、西餐廳廳、會(huì)客客區(qū)、辦辦公區(qū)（局部二二層部分分）地上一層層，局部部?jī)蓪痈涣Τ?0000游泳館、健身房房、乒乓乓球、羽羽毛球，其余未未定地下三層層本項(xiàng)目會(huì)會(huì)所定位位會(huì)所主題題：健康休閑

52、會(huì)所所總面積：30000平米米，基本全全部地下下，注意意結(jié)合下下沉廣場(chǎng)場(chǎng)、小院院考慮自自然通風(fēng)風(fēng)、采光光需求；位置：安安排在AA地塊與與A-11地塊之之間，結(jié)結(jié)合商業(yè)業(yè)及超高高層大堂堂入口預(yù)預(yù)留出入入口主要功能能：游泳池4泳道225米泳池+兒童戲戲水池或或按摩池池，約8800平平米，有有加熱功功能，可可四季使使用泳池在高高檔商品品房項(xiàng)目目中仍為為標(biāo)志型型設(shè)施，是檔次次的象征征，對(duì)客客戶心理理影響很很大，形形成獨(dú)特特優(yōu)勢(shì)SPA健康SPPA依托泳池池，高檔檔次定位位臺(tái)球/棋棋牌/乒乓球球占用較小小面積，2000平米左左右健身房選用名牌牌設(shè)備，面積適適中，2200平平米左右右4.9幼幼兒園、小學(xué)子女

53、教育育問(wèn)題是是影響客客戶置業(yè)業(yè)的重要要因素。景觀高高層和公公寓部分分的客戶戶較年輕輕，其子子女會(huì)有有部分在在幼兒園園及小學(xué)學(xué)年齡段段。盡量引入入優(yōu)質(zhì)教教育資源源，豐富富周邊配配套；在布置操操場(chǎng)與教教學(xué)樓位位置時(shí)應(yīng)應(yīng)充分考考慮學(xué)校校操場(chǎng)、教學(xué)樓樓與住宅宅的相互互影響；4.100其他配置置常規(guī)配置置別墅部分分舒適型型以上面面積戶型型，預(yù)留留私家電電梯位置置，并可可改造為為儲(chǔ)藏空空間；智能化：家居智智能集成成溫度度、對(duì)講講、安防防、信息息交流等等一卡通：實(shí)現(xiàn)車庫(kù)庫(kù)、門(mén)禁禁、電梯梯、繳費(fèi)費(fèi)的全功功能覆蓋蓋；入戶門(mén)電電子鎖可選選擇密碼碼、指紋紋等形式式加強(qiáng)安防防系統(tǒng)配配備：電電子防護(hù)護(hù)設(shè)備、室內(nèi)保保險(xiǎn)柜

54、位位置預(yù)留留等，希希望能有有某項(xiàng)特特別能值值得說(shuō)的的配置；國(guó)際衛(wèi)星星電視系系統(tǒng)；分戶中央央空調(diào)機(jī)機(jī)位預(yù)留留；健康配置置LOW-e低輻輻射玻璃璃；全置換式式新風(fēng)新風(fēng)風(fēng)機(jī)組將將室外新新鮮空氣氣經(jīng)過(guò)濾濾、除塵塵、加熱熱（降溫溫）、加加濕（除除濕）等等處理后后，以低低速地面面送風(fēng)的的方式送送到每一一個(gè)房間間，相對(duì)對(duì)污濁的的空氣從從衛(wèi)生間間、廚房房的排氣氣系統(tǒng)有有組織的的排除室室外；光導(dǎo)照明明對(duì)于于本項(xiàng)目目大量地地下室空空間而言言，本項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)實(shí)實(shí)際應(yīng)用用效果較較好；地源熱泵泵地下下水源中中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)是是利用地地球表面面淺層的的地?zé)崮苣苜Y源（地下水水）進(jìn)行行制冷的的高效、節(jié)能、環(huán)保的的系統(tǒng)。地下水水源熱

55、泵泵通過(guò)輸輸入少量量的高品品位能源源電能能，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)低位熱熱能向高高位熱能能的轉(zhuǎn)移移。地?zé)釤崮茉谙南募咀鳛闉闊岜弥浦评涞睦淅湓?，也也可在冬冬季作為為熱泵供供熱的熱熱源。毛?xì)網(wǎng)柵柵采暖制制冷系統(tǒng)統(tǒng)該類技術(shù)術(shù)確實(shí)具具有一定定的溢價(jià)價(jià)能力，對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)起到很很好的提提升作用用，而且且在天津津市場(chǎng)目目前基本本上是空空白，具具有一定定的新鮮鮮度和號(hào)號(hào)召力。在不影影響建筑筑平面布布局的情情況下，結(jié)合各各項(xiàng)技術(shù)術(shù)目前的的成熟度度，可在在充分調(diào)調(diào)查研究究的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對(duì)對(duì)部分分分項(xiàng)技術(shù)術(shù)適當(dāng)使用用。4.111立面風(fēng)風(fēng)格建議議別墅部分分穩(wěn)重、典典雅、大大氣、時(shí)時(shí)尚的總總體風(fēng)格格，突出出項(xiàng)目品品質(zhì)感；減低高度度感

56、，突突出層次次變化采用三段段式手法法采用米黃黃系列顏顏色，幾幾層采用用石材，上層可可考慮涂涂料；采用灰色色調(diào)坡屋屋頂；方向選擇擇一：北北美風(fēng)情情優(yōu)勢(shì)可操作性性強(qiáng)；風(fēng)格總體體偏內(nèi)斂斂，迎合合部分高高檔次客客戶需求求；有一定的的風(fēng)情感感，對(duì)于于宣傳推推廣有利利；與高層相相對(duì)好配配合；劣勢(shì)沖擊力不不夠；優(yōu)勢(shì)建筑符號(hào)號(hào)感強(qiáng)，對(duì)客戶戶的沖擊擊力較強(qiáng)強(qiáng)風(fēng)情感較較強(qiáng)；劣勢(shì)設(shè)計(jì)、施施工難度度均較大大，要形形成一定定精細(xì)度度較困難難；建筑形式式有些地地方不適適宜北方方天氣，需做調(diào)調(diào)整；高層部分分采用豎線線條的哥哥特式建建筑風(fēng)格格強(qiáng)調(diào)公建建感，體體現(xiàn)品味味與檔次次強(qiáng)調(diào)高層層建筑的的背景感感突出典雅雅、時(shí)尚尚、現(xiàn)代

57、代的風(fēng)格格；在前期設(shè)設(shè)計(jì)中充充分考慮慮燈光效效果的設(shè)設(shè)計(jì)；提升公共共區(qū)域的的檔次，大堂的的面積、高度、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、入入口形式式感等；4.122景觀概概念以及及風(fēng)格方方向強(qiáng)調(diào)與社社區(qū)建筑筑形式的的和諧統(tǒng)統(tǒng)一；追求景觀觀種植密密度的同同時(shí)，注注重精細(xì)細(xì)操作；別墅部分分社區(qū)入入口強(qiáng)調(diào)調(diào)儀式感；社區(qū)圍墻墻采用較較厚重、不可透透視圍墻墻，增強(qiáng)強(qiáng)私密性性及專屬屬感；重視對(duì)外外公共設(shè)設(shè)計(jì)。社社區(qū)外退退綠帶上上也應(yīng)有有所設(shè)計(jì)計(jì)，提升升總體項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)及客戶戶感受龍涵道短短期內(nèi)無(wú)無(wú)過(guò)境交交通，可可做為我項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)街街重點(diǎn)考慮慮景觀設(shè)設(shè)計(jì)；項(xiàng)目地塊塊內(nèi)有大大量幾十十年樹(shù)齡齡的原生生大樹(shù)，在規(guī)劃劃時(shí)可將將一部分分樹(shù)木

58、保保留，打打造項(xiàng)目目景觀環(huán)環(huán)境；除了基地地內(nèi)保留留的部分分原生樹(shù)樹(shù)木外，可移栽栽大量品品種優(yōu)良良的成樹(shù)樹(shù)，在樹(shù)樹(shù)型、花花期等方方面統(tǒng)籌籌考慮，協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一；社區(qū)內(nèi)可可規(guī)劃小小型水系系，不做做大面積積水景，增加項(xiàng)項(xiàng)目景觀觀的情趣趣性。；活水與野野趣，能能夠最有有效地提提升園林林的品質(zhì)質(zhì)檔次近人尺度度用植物物增強(qiáng)私私密性宅間小徑徑，營(yíng)造造低密度度別墅風(fēng)風(fēng)情小品與景景觀結(jié)合合，標(biāo)示示與景觀觀結(jié)合四、商業(yè)業(yè)部分項(xiàng)項(xiàng)目定位位1、商業(yè)業(yè)主題定定位打造以家家庭為主主題的LLifee sttylee型商業(yè)業(yè)公園打造中高高檔次，以家庭庭消費(fèi)為為主題，以“品位時(shí)時(shí)尚、精精致生活活”為理念念，締造區(qū)域域型一站站式休閑

59、閑、娛樂(lè)、購(gòu)物中中心，兼顧本社社區(qū)配套套型需求求及周邊邊地區(qū)中中高端目目的型消消費(fèi)需求求，將住住宅的配配套需求求與時(shí)尚尚的零售售理念相相結(jié)合。在商業(yè)業(yè)類型上上既滿足足小區(qū)高高檔人員員的生活活需要，又能夠夠?qū)⒈容^較時(shí)尚的的零售理理念引入入，以聚聚集高消消費(fèi)人流流為目的的，提升升項(xiàng)目的的市場(chǎng)地地位。在這里休休憩、社社交、購(gòu)購(gòu)物、美美食、欣欣賞藝術(shù)術(shù)、享受受都市DDAY+NIGGHT生生活。通通過(guò)自身身的建筑筑特色與與時(shí)尚的的零售理理念相結(jié)結(jié)合，發(fā)發(fā)展成為為河?xùn)|區(qū)區(qū)最有特特點(diǎn)的時(shí)時(shí)尚中心心公園式休休閑購(gòu)物物中心美美國(guó)購(gòu)物物中心協(xié)協(xié)會(huì)定義義：購(gòu)物物中心是是由開(kāi)發(fā)發(fā)商策劃劃、建設(shè)設(shè)、統(tǒng)一一管理的的商業(yè)設(shè)

60、設(shè)施，擁?yè)碛写笮托偷闹髁αΦ?，多多元化商商業(yè)街和和足夠的的停車場(chǎng)場(chǎng)，能滿滿足消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)物需求求與日常常活動(dòng)的的商業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所。購(gòu)物公園園是購(gòu)物物中心的的另一種種形態(tài)。購(gòu)物公公園既是是市民節(jié)節(jié)假日購(gòu)購(gòu)物、休休閑、娛娛樂(lè)的理理想去處處，又是游游客了解解地方風(fēng)風(fēng)俗民情情、采購(gòu)購(gòu)特色商商品的旅旅游觀光光進(jìn)店，具有文文化性、平民性性、休閑閑性。購(gòu)購(gòu)物公園園個(gè)性鮮鮮明的園園林小品品，具趣趣味性的的建筑物物色彩、風(fēng)格，與綠色色植物相映成成趣，質(zhì)質(zhì)樸親切切。購(gòu)物公園園具有購(gòu)購(gòu)物中心心的集中中商業(yè)和和實(shí)現(xiàn)物物業(yè)整體體商業(yè)價(jià)價(jià)值的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，也也具有商商業(yè)街靈靈活、分分散、多多變的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)，同同時(shí)又兼兼有公園園的綠色色