鲅魚(yú)圈項(xiàng)目市場(chǎng)查詢(xún)拜訪申報(bào)終稿

1、營(yíng)口鲅魚(yú)圈前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告大商地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理中心 2009-3-26目 錄第一局部 工程區(qū)域宏觀概述及分析一、營(yíng)口市宏觀概述二、鲅魚(yú)圈區(qū)宏觀分析一鲅魚(yú)圈區(qū)概況二經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r三鲅魚(yú)圈政府對(duì)本工程的重視第二局部 鲅魚(yú)圈商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)分析及建議一、鲅魚(yú)圈商業(yè)調(diào)查一商圈構(gòu)成及分布二典型商用物業(yè)狀況調(diào)查三結(jié)論及建議二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及分析一最新?tīng)顩r二供銷(xiāo)市場(chǎng)三商鋪客戶(hù)群分析三、餐飲業(yè)調(diào)查與分析一餐飲業(yè)調(diào)查二消費(fèi)人群分析 三餐飲業(yè)結(jié)論及建議四、商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)論及建議一結(jié)論二建議第三局部 鲅魚(yú)圈住宅市場(chǎng)調(diào)查分析、結(jié)論及建議一、鲅魚(yú)圈住宅地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查分析二、市場(chǎng)總體供給量現(xiàn)狀調(diào)查分析三、房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析一鲅魚(yú)

2、圈購(gòu)置客群分析二期房和建筑形態(tài)所占比例三房型四單價(jià)五總價(jià)六產(chǎn)品裝修七物業(yè)管理情況調(diào)查分析四、結(jié)論及建議一結(jié)論第四局部 工程開(kāi)發(fā)建議一、工程概況二、SWOT分析三、工程市場(chǎng)定位建議四、外銷(xiāo)商鋪的有關(guān)建議五、工程住宅局部建議鲅魚(yú)圈工程市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告第一局部 工程區(qū)域宏觀概述及分析一、營(yíng)口市宏觀概述營(yíng)口市位于遼東半島西北部，大遼河入?？谧蟀丁Ｎ髋R渤海遼東灣，與錦州、葫蘆島隔海相望；北與大洼、海城為鄰；東與岫巖、莊河接壤；南與瓦房店、新金相連。營(yíng)口城區(qū)距沈陽(yáng)市166公里，距大連市204公里，距鞍山市84公里，距盤(pán)錦市70公里。地理坐標(biāo)處于東經(jīng)12156至12302之間，北緯3955至4056之間。營(yíng)口是

3、遼寧省管轄的地級(jí)市，是全國(guó)重點(diǎn)沿海開(kāi)放城市。面積5402平方公里，海岸線長(zhǎng)96公里，近海灘16萬(wàn)多畝。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/993715.htm t _blank 站前區(qū) 面積 70平方千米， 人口26萬(wàn)。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/993717.htm t _blank 西市區(qū) 面積 20平方千米， 人口16萬(wàn)。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/993718.htm t _blank 鲅魚(yú)圈區(qū)面積 268平方千米， 人口33萬(wàn)。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1

4、17730.htm t _blank 老邊區(qū) 面積 305平方千米， 人口13萬(wàn)。大石橋市面積 1379平方千米，人口72萬(wàn)。蓋州市 面積 2928平方千米，人口73萬(wàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)口市政府發(fā)布的相關(guān)資料，人口統(tǒng)計(jì)日期截至2004年近年來(lái)國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的導(dǎo)向；規(guī)劃確定營(yíng)口市城市性質(zhì)為：我國(guó)東北重要的港口城市和先進(jìn)制造業(yè)基地，遼寧中部城市群和遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上的區(qū)域中心城市，營(yíng)口所獨(dú)有的中心城市的地位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)提速開(kāi)展的環(huán)境以及近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，為營(yíng)口帶來(lái)了許多商機(jī)。二、鲅魚(yú)圈區(qū)宏觀分析一鲅魚(yú)圈區(qū)概況【城市規(guī)劃】營(yíng)口鲅魚(yú)圈位于遼東半島中部的渤海之濱。坐落在營(yíng)口市南端52公里處，地處北緯

5、40154020，東經(jīng)121812215，北、東、南三面與蓋州市接壤，西瀕渤海，與錦州市葫蘆島市相望，東西橫據(jù)23公里、最窄處18公里，南北縱距最長(zhǎng)處23公里、最短處18公里，南距大連170公里。目前，營(yíng)口鲅魚(yú)圈行政區(qū)劃面積268平方公里，下轄熊岳、紅旗、蘆屯三個(gè)鎮(zhèn)，海星、海東、紅海、望海四個(gè)辦事處，33個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，50個(gè)自然村。東北第二大港營(yíng)口港，坐落在鲅魚(yú)圈內(nèi)，現(xiàn)有泊位29個(gè)，萬(wàn)噸以上泊位17個(gè)，進(jìn)入全國(guó)十大港口行列。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)于1992年在遼寧省營(yíng)口市鲅魚(yú)圈設(shè)立，地理位置十分優(yōu)越，是遼寧省3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之一?！久褡迦丝凇块_(kāi)展壯大中的新興城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在剛

6、性需求。據(jù)政府網(wǎng)站發(fā)布的資料顯示：截至2004年，營(yíng)口鲅魚(yú)圈現(xiàn)有人口33萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口14萬(wàn)人，城市人口近20萬(wàn)人；隨鞍鋼入?yún)^(qū)但未落戶(hù)員工大約5萬(wàn)人；流動(dòng)人口10萬(wàn)人，其中，黑龍江省籍和吉林省籍人口占了2/3。?營(yíng)口鲅魚(yú)圈國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要?提出營(yíng)口鲅魚(yú)圈的總體目標(biāo)定位是：年建成百萬(wàn)人口現(xiàn)代化濱海港口城市。建設(shè)百萬(wàn)人口現(xiàn)代化濱海港口城市是鲅魚(yú)圈區(qū)今后年的長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展目標(biāo)。其中第一階段到2021年，全區(qū)人口數(shù)量將到達(dá)50萬(wàn)，將比2004年新增17萬(wàn)人，其中外地轉(zhuǎn)入人口15萬(wàn)人，城市人口比重到達(dá)80?！咀匀毁Y源】 營(yíng)口鲅魚(yú)圈及周邊地區(qū)已探明的金屬和非金屬礦藏有32種，其中金屬礦有

7、金、銀、銅、鐵、鋁、鋅等，非金屬礦有菱鎂、硼、滑石、硅等；天然礦泉水日涌水量500多噸，熊岳等地的地?zé)崴亓控S富；沿海鹽田年產(chǎn)海鹽80萬(wàn)噸。 二經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r2021年?duì)I口鲅魚(yú)圈的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)又好又快開(kāi)展。鲅魚(yú)圈全年國(guó)民生產(chǎn)總值234億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資200億元，財(cái)政一般預(yù)算收入9億元，躍居營(yíng)口地區(qū)首位。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額43億元，旅游總收入23億元。人民生活條件不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13300元；農(nóng)民人均純收入8100元；人均住房平方米。三鲅魚(yú)圈政府對(duì)本工程的重視營(yíng)口鲅魚(yú)圈充分發(fā)揮資源、交通、鋼港、環(huán)境等綜合優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持“走出去，引進(jìn)來(lái)，強(qiáng)化一、

8、二、三產(chǎn)業(yè)全面招商，工程引進(jìn)再創(chuàng)歷史新高。2021年引進(jìn)的重點(diǎn)工程，總投資12億元，集綜合性、現(xiàn)代化于一體的營(yíng)口鲅魚(yú)圈新瑪特城市廣場(chǎng)工程正式簽約，充分顯示了大商集團(tuán)敏銳的戰(zhàn)略眼光和非凡的開(kāi)展魄力，也必將成為營(yíng)口鲅魚(yú)圈現(xiàn)代效勞業(yè)蓬勃開(kāi)展的一個(gè)重要標(biāo)志。副市長(zhǎng)、鲅魚(yú)圈黨工委書(shū)記高作平在致辭中指出：在今后的合作中，鲅魚(yú)圈將秉承“一切讓路，一切效勞，一切保障的效勞宗旨，為該工程提供強(qiáng)有力的支持，并有信心與大商集團(tuán)一道展開(kāi)深層次、寬領(lǐng)域的廣泛合作，盡早把該工程打造成遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上連接沈大之間又一現(xiàn)代化國(guó)際化商業(yè)旗艦。鲅魚(yú)圈是一座環(huán)境優(yōu)美、功能完備、宜居宜游的現(xiàn)代化、生態(tài)化海濱城市。因其港口城市及旅游城

9、市的特點(diǎn)，其獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和開(kāi)展前景，使鲅魚(yú)圈的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展異?；顫?。當(dāng)前，鲅魚(yú)圈政府的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、外來(lái)移民人口的不斷增加及消費(fèi)力的持續(xù)增長(zhǎng)，為商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了開(kāi)展的時(shí)機(jī)。本工程的進(jìn)駐將對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)升級(jí)、城市開(kāi)展、功能完善和人民生活品質(zhì)的提升具有重要意義。第二局部 鲅魚(yú)圈商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查、分析及建議一、鲅魚(yú)圈商業(yè)調(diào)查一商圈構(gòu)成及分布鲅魚(yú)圈傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)主要集中在老城區(qū)板塊的唯一一個(gè)商圈商業(yè)大廈商圈當(dāng)?shù)厝肆?xí)慣稱(chēng)之為圈內(nèi)。此商業(yè)中心是鲅魚(yú)圈目前最繁華的商業(yè)中心，聚集了商業(yè)大廈、紅運(yùn)商業(yè)街、聚寶樓等大型購(gòu)物商場(chǎng)。但其業(yè)態(tài)相對(duì)單一，以百貨為主，餐飲、服裝等行業(yè)中的低檔次店鋪比例偏高，服裝群眾化，飲食多以

10、快餐式、小吃類(lèi)為主。主要顧客是工薪階層。1、商圈范圍以昆侖大街為縱軸，淮河路以南、長(zhǎng)江路以北為橫軸，商業(yè)大廈為圓心半徑500米范圍構(gòu)成的，主要以購(gòu)物、餐飲、住宿功能為主，是鲅魚(yú)圈城市居民綜合消費(fèi)的商業(yè)圈。昆侖大街及商業(yè)大廈已成為鲅魚(yú)圈居民商業(yè)消費(fèi)最具代表性的街道和商場(chǎng)。2、商圈內(nèi)業(yè)態(tài)種類(lèi)構(gòu)成商場(chǎng)超市： 商業(yè)大廈 聚寶樓 紅運(yùn)商業(yè)街 雅威家居 組美超市 三星電器 萬(wàn)達(dá)電器 新新家私 百合鞋業(yè) 紅運(yùn)電子城 海爾專(zhuān)賣(mài) 三和超市餐飲機(jī)構(gòu)： 稻香快餐 天津包子 隆仁漁港 湯池羊湯 富港海鮮 骨頭館 明麗酒樓 肥牛豆撈 火透了烤肉 春餅店 粗糧館 小肥羊 嘉旺火鍋 福祿餃子 漁民時(shí)代 蘭州抻面 吉原飯店

11、東升源飯店 錦城火鍋 老八餃子 滿族火鍋 馨海都飯店 永和豆?jié){ 大同江狗肉城 烤鴨店 會(huì)濱餃子館西餐廳： 肯德基 米蘭西點(diǎn) 凱倫咖啡品牌專(zhuān)賣(mài)： 馬克華菲 報(bào)喜鳥(niǎo) 鵬達(dá)體育 金馬皮具名店 富貴鳥(niǎo)男裝 眼鏡店 移動(dòng)通信 萃華金店蛋糕店 效勞性配套：美容美發(fā) 洗浴中心大酒店： 港豐大酒店 金燦快捷酒店 雅豐賓館 弘泰賓館雙誼賓館 華能賓館 曼哈頓大酒店教育機(jī)構(gòu)： 好仕外語(yǔ)培訓(xùn) 樂(lè)器培訓(xùn) 縱橫外語(yǔ) 鐵路小學(xué) 新港小學(xué) 二十四中 淮河路小學(xué) 二十九中 海平電腦培訓(xùn) 廣闊外語(yǔ) 銳達(dá)電腦 金融機(jī)構(gòu)： 交通銀行 營(yíng)口銀行 中國(guó)銀行 建設(shè)銀行醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 成大方圓大藥房 區(qū)中心醫(yī)院舊址 文化機(jī)構(gòu)： 新華書(shū)店 育紅

12、書(shū)店 娛樂(lè)： 鲅魚(yú)圈大劇院 網(wǎng)吧 KTV歌廳機(jī)關(guān)企事業(yè)： 商業(yè)局 人壽保險(xiǎn)公司 客運(yùn)物流： 老客運(yùn)車(chē)站 公汽公司樞紐站周邊住宅小區(qū)：大廈小區(qū) 新港小區(qū) 站前小區(qū) 雙富小區(qū) 明珠小區(qū)金盾小區(qū) 華電小區(qū) 學(xué)府花園分析：1該商業(yè)中心面積與人口密度大，商業(yè)大廈和紅運(yùn)商業(yè)街已成為鲅魚(yú)圈居民購(gòu)物消費(fèi)的首選場(chǎng)所，原因如下：A根底設(shè)施完善，功能完備，業(yè)態(tài)豐富，交通便利；B該商場(chǎng)具批發(fā)零售于一體，商品品種豐富，能滿足中低階層消費(fèi)需求；C通訊業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等特色商業(yè)街區(qū)已初具消費(fèi)規(guī)模。二、典型商用物業(yè)狀況調(diào)查根據(jù)工程的規(guī)模及地理位置，以及整個(gè)城市的規(guī)模，我們以工程所在地為圓心，取周邊2公里為半徑進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)

13、查重點(diǎn)為銷(xiāo)售型商用物業(yè)。其他詳見(jiàn)附表九。1、商業(yè)大廈工程名稱(chēng)商業(yè)大廈工程具體位置距本案200米，昆侖大街與黃河路交口開(kāi)發(fā)商鲅魚(yú)圈大廈集團(tuán)建筑格局獨(dú)棟L型工程類(lèi)型綜合性購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)時(shí)間9：00-20：00總建筑面積萬(wàn)平米實(shí)用率1-5層建筑層數(shù)5層進(jìn)深100米柱距8米層高營(yíng)業(yè)額08年的營(yíng)業(yè)額鋪位面積6-200平米主力面積6-20平米產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)宇房地產(chǎn)公司建筑風(fēng)格中庭式業(yè)種規(guī)劃一樓：超市、食品區(qū)、美食廣場(chǎng)；二樓：大商電器、小家電、藥店、服裝；三樓：鞋襪、化裝品；四樓：品牌服裝店、針織內(nèi)衣；五樓:童裝、男女裝、體育用品經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一管理，對(duì)外租賃、聯(lián)營(yíng)和自營(yíng)形式共存目標(biāo)客戶(hù)群以鲅魚(yú)圈本地居民消費(fèi)為

14、主，局部來(lái)自蓋州、熊岳租金范圍 -7元/ 平米/天出租率 97%售價(jià)-當(dāng)?shù)乜诒?好物業(yè)管理大廈物業(yè)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 已含租金內(nèi)招商單位聯(lián)宇公司周邊標(biāo)志性建筑 港豐大酒店、雅威家居交通便利度十分方便附近公交線路 102、105、103、205、208分析：商業(yè)大廈設(shè)計(jì)和建筑理念已經(jīng)落后，始建于1997年，2000年開(kāi)業(yè)。地理位置優(yōu)越，交通便利，客戶(hù)群龐大。商業(yè)大廈第二層賣(mài)少局部獨(dú)立商鋪，考慮到目前房款、客戶(hù)接受度，其內(nèi)鋪面積多集中在10-15平米，少量超過(guò)20平米，臨街外鋪在100-240平米左右。獨(dú)立店鋪由商戶(hù)自己經(jīng)營(yíng)，影響商廈整體形象，對(duì)商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)造成困難。2、紅運(yùn)商業(yè)街工程名稱(chēng)紅運(yùn)商業(yè)街工程

15、具體位置距本工程100米，昆侖大街中段開(kāi)發(fā)商遼寧紅運(yùn)集團(tuán)建筑格局圍合、并列工程類(lèi)型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間2004年總建筑面積萬(wàn)平米實(shí)用率1-3層建筑層數(shù)3層進(jìn)深14米柱距5、8米開(kāi)間5、10米層高1層米；2層米；3層米鋪位面積140-400平米主力面積140-240平米產(chǎn)權(quán)歸屬紅運(yùn)公司或投資者建筑風(fēng)格現(xiàn)代商業(yè)街業(yè)種規(guī)劃 品牌店、品牌服飾店、組美超市、三星電器、紅運(yùn)電子商場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)，局部紅運(yùn)自營(yíng)，對(duì)外租賃或出售。目標(biāo)客戶(hù)群以鲅魚(yú)圈本地居民消費(fèi)為主，局部來(lái)自蓋州、熊岳租金1.0元-2.5元/ /天出租率 85%售價(jià)6500-7000元/平方米當(dāng)?shù)乜诒?一般物業(yè)管理紅運(yùn)物業(yè)物業(yè)收費(fèi)

16、標(biāo)準(zhǔn)已含租金內(nèi)招商單位紅運(yùn)招商周邊標(biāo)志性建筑 區(qū)中心醫(yī)院、雅威家居交通便利度十分方便附近公交線路 102、105、103、205、208分析：紅運(yùn)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)主要以購(gòu)物功能為主，以化裝品超市、品牌專(zhuān)賣(mài)店等業(yè)態(tài)復(fù)合構(gòu)成。開(kāi)發(fā)商本意是對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)街進(jìn)行升級(jí)，但因經(jīng)營(yíng)不善，物業(yè)管理落后，產(chǎn)權(quán)不明晰，造成局部商戶(hù)出兌或出賣(mài)，使商城內(nèi)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，客流量少。目前除街內(nèi) 一條街已形成規(guī)模外，其它如三層空置面積已達(dá)6600平米，并且局部?jī)?nèi)街店鋪關(guān)門(mén)停業(yè)。紅運(yùn)商業(yè)街銷(xiāo)售的情況也不理想。三結(jié)論及建議1、鲅魚(yú)圈商業(yè)市場(chǎng)將升級(jí)換代首先對(duì)于低檔百貨業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，市場(chǎng)趨于飽和，而中高檔百貨市場(chǎng)、中高檔餐飲市場(chǎng)及娛樂(lè)消費(fèi)

17、市場(chǎng)仍有較大空間。從鲅魚(yú)圈商業(yè)開(kāi)展來(lái)看，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)尚未多元化、商業(yè)布局尚欠合理性、商業(yè)設(shè)施陳舊、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、經(jīng)營(yíng)混雜的問(wèn)題仍十分突出，缺少實(shí)力強(qiáng)大的現(xiàn)代綜合購(gòu)物中心對(duì)鲅魚(yú)圈商業(yè)進(jìn)行全面整合。如何深化商業(yè)中心功能，滿足市場(chǎng)多元化之消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)從形象、功能到環(huán)境的改善與升級(jí)，最終促本錢(qián)地城市居民中心消費(fèi)與外地觀光旅游消費(fèi)的合二為一。從城市與商業(yè)開(kāi)展的角度來(lái)說(shuō)，該商圈急需升級(jí)和改造。大商集團(tuán)鲅魚(yú)圈新瑪特購(gòu)物休閑廣場(chǎng)的出現(xiàn)，填補(bǔ)了鲅魚(yú)圈現(xiàn)代化購(gòu)物中心市場(chǎng)的空白，將引領(lǐng)鲅魚(yú)圈新商業(yè)的快速開(kāi)展。開(kāi)業(yè)后，將直接拉動(dòng)鲅魚(yú)圈本地居民到此消費(fèi)，同時(shí)也會(huì)吸引城南及熊岳、蓋州等地的居民前來(lái)跨區(qū)域消費(fèi)。2、特色街道

18、層出不窮鲅魚(yú)圈政府發(fā)布?鲅魚(yú)圈“十一五商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃?、?老區(qū)改造規(guī)劃?兩個(gè)文件后，已啟動(dòng)昆侖大街及其輔街的升級(jí)和改造。目前,鲅魚(yú)圈的 一條街、小吃一條街、KTV一條街,裝修裝飾一條街等已初具規(guī)模，且商業(yè)氣氛比擬濃厚，說(shuō)明市場(chǎng)具備一定潛力。根據(jù)規(guī)劃，鲅魚(yú)圈政府鼓勵(lì)同類(lèi)市場(chǎng)進(jìn)行多種形式的聯(lián)合、兼并，鼓勵(lì)連鎖市場(chǎng)和集團(tuán)市場(chǎng)入駐，并積極吸引國(guó)際國(guó)內(nèi)批發(fā)企業(yè)在鲅魚(yú)圈落戶(hù)，以提升鲅魚(yú)圈商業(yè)的整體水平。建議我工程規(guī)劃與設(shè)計(jì)應(yīng)多考慮增加餐飲、娛樂(lè)、休閑等特色商業(yè)街內(nèi)容，如主題式餐廳、量販自助式KTV、多廳電影院、數(shù)碼城、音像書(shū)店等。二、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查一最新?tīng)顩r2021年鲅魚(yú)圈在政府南移后的新城區(qū)建設(shè)開(kāi)展

19、和老城區(qū)城市商業(yè)的升級(jí)改造過(guò)程中，據(jù)鲅魚(yú)圈政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)2021年開(kāi)工面積2.5萬(wàn)平米；預(yù)計(jì)2021年開(kāi)工面積27萬(wàn)平米，可售面積達(dá)25萬(wàn)平米，銷(xiāo)售比率到達(dá)93%。分析：鲅魚(yú)圈商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。目前城南新城區(qū)因開(kāi)展剛剛起步，住宅人口入住率較低，商業(yè)市場(chǎng)供給量較大，價(jià)格偏高，定位錯(cuò)誤，建筑結(jié)構(gòu)不合理等造成了住宅底商未售或店鋪售出而無(wú)人經(jīng)營(yíng)的情況比比皆是。鲅魚(yú)圈商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)城南局部過(guò)?，F(xiàn)象。二供銷(xiāo)市場(chǎng)鲅魚(yú)圈商業(yè)地產(chǎn)終端產(chǎn)品包括社區(qū)底商、商業(yè)街商鋪、商圈臨街商鋪3個(gè)種類(lèi)。鲅魚(yú)圈內(nèi)的各住宅社區(qū)存在的社區(qū)商業(yè)約占鲅魚(yú)圈總商業(yè)開(kāi)發(fā)面積的70%具體詳見(jiàn)附表八：住宅

20、底商的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表。1、市場(chǎng)供給方面 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，目前新建、在建的商業(yè)工程，包括老區(qū)、城南兩大區(qū)域，從建筑形態(tài)上看，都是高層/小高層建筑，且絕大多數(shù)都是底“商上“住形式，鲅魚(yú)圈現(xiàn)有商業(yè)面積約萬(wàn)平方米，目前體量較大的商業(yè)地產(chǎn)工程主要有兩家。具體如下：新商業(yè)大廈紅旺廣場(chǎng)工程位于紅海新區(qū)西側(cè)，平安大街與日月大道交口南側(cè)、新區(qū)中心醫(yī)院南側(cè)，緊臨鴻基國(guó)際東側(cè)。新商業(yè)大廈商場(chǎng)面積8.8萬(wàn)平米；總面積13.6萬(wàn)平米；其中地下車(chē)庫(kù)1.16萬(wàn)平米；賓館3.7萬(wàn)平米；規(guī)劃1-5層為商場(chǎng)、6層為辦公、7-25層為賓館。開(kāi)發(fā)商為商業(yè)大廈聯(lián)宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。翔峰國(guó)際花園大型購(gòu)物廣場(chǎng)工程位于新城區(qū)的南部，政府投資

21、中心大樓西側(cè)，日月大道國(guó)稅局旁邊。大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)劃面積4萬(wàn)平米。小結(jié)：以上兩個(gè)所列工程是鲅魚(yú)圈現(xiàn)有的、即將形成較大規(guī)模的商業(yè)工程，工程總體量將近18萬(wàn)平米，在新城區(qū)臨近日月湖海濱浴場(chǎng)。目前新商業(yè)大廈工程因?yàn)槟撤N原因現(xiàn)已停工，翔峰國(guó)際規(guī)劃在二期開(kāi)發(fā)，上市時(shí)間尚不確定，城南新區(qū)假設(shè)形成商業(yè)氣氛還需較長(zhǎng)一段時(shí)間，這兩個(gè)商業(yè)工程的上市對(duì)我工程不會(huì)造成太大的沖擊。2、市場(chǎng)銷(xiāo)售方面從上面圖表看到，鲅魚(yú)圈的底商價(jià)格在05年-07年呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)，從05年的4000元/平米漲到07年的7000元/平米；07年-08年價(jià)格漲到10000元/平米左右。A、鲅魚(yú)圈的社區(qū)底商價(jià)格從2500-11000元/平米不

22、等，只有3%產(chǎn)品超過(guò)10000元/平米特指城南臨近海濱公園區(qū)域。B、商業(yè)街價(jià)格：目前鲅魚(yú)圈沒(méi)有新開(kāi)商業(yè)街，工程附近的紅運(yùn)商業(yè)街為2004年開(kāi)發(fā)的工程，里側(cè)街區(qū)為6500-7500元/平米，臨昆侖大街一側(cè)主街區(qū)價(jià)格為7000元/平米-9000元/平米。C、工程附近1公里半徑內(nèi)的臨街商鋪價(jià)格：根本都為二手房，沒(méi)有新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，價(jià)格在3000元-5000元/平米之間。小結(jié)：我工程所在商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)工程近年幾乎沒(méi)有新開(kāi)工程，且規(guī)模都較小，一般都為臨街一托二底商，銷(xiāo)售后租金價(jià)格偏低，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)混雜。從鲅魚(yú)圈商業(yè)客群的選擇方向來(lái)看，地段好的臨街商鋪仍是廣闊投資者的首選對(duì)象，目前，由于近年鲅魚(yú)圈城南的商業(yè)地產(chǎn)工

23、程開(kāi)發(fā)面積較大和鲅魚(yú)圈政府的城市開(kāi)展規(guī)劃實(shí)施，包括清華園、紅運(yùn)地產(chǎn)、富吉地產(chǎn)、翔峰國(guó)際、鴻基國(guó)際等一批大型樓盤(pán)屬于住宅底商范疇鋪天蓋地的廣告宣傳，大大提高了鲅魚(yú)圈居民對(duì)商鋪的認(rèn)可度和接受度，將商鋪售價(jià)從每平方米缺乏6000元一下突破到現(xiàn)在的-1.1萬(wàn)元/。鴻基國(guó)際憑借得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)，通過(guò)炒作后，將商鋪售價(jià)提高至歷史最高水平1.1-1.2萬(wàn)/，近三年的平均銷(xiāo)售率缺乏60%，金融危機(jī)來(lái)后銷(xiāo)售停滯。3、租賃市場(chǎng)方面商圈內(nèi)臨街商鋪?zhàn)饨穑?-4元/平米/天，以租金較高的聚寶樓一層萃華金店為例，其240的商鋪08年的租金30萬(wàn)元/年，現(xiàn)在漲到35萬(wàn)元/年，折合4元/平米/天，聚寶樓年增長(zhǎng)幅度在5-7%

24、/年。商業(yè)大廈內(nèi)租金：一層8-10元/平米/天，二層7元/平米/天，三層5-6元/平米/天，四層4.5元/平米/天，五層3.5元/平米/天，已連續(xù)多年遞增，其中2021年漲幅高達(dá)20%?？傮w來(lái)說(shuō),鲅魚(yú)圈整體商鋪?zhàn)饨鹱邉?shì)呈平緩向上的良好開(kāi)展態(tài)勢(shì)。小結(jié)：1鲅魚(yú)圈商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)活潑，綜合情況好的商鋪?zhàn)赓U呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面；2商業(yè)中心的地域唯一性，決定了商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)群集中，商業(yè)氣氛濃厚，開(kāi)展?jié)摿薮螅瑸槲夜こ痰於肆己玫纳虡I(yè)開(kāi)展根底。三商鋪客戶(hù)群分析1、關(guān)于經(jīng)營(yíng)客戶(hù)群分析調(diào)查當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)客群有以下幾類(lèi)經(jīng)營(yíng)人群，這類(lèi)經(jīng)營(yíng)客戶(hù)因?yàn)轹阳~(yú)圈目前的商業(yè)店鋪的租金較低，多以租賃方式經(jīng)營(yíng)。外省市人士，來(lái)自黑、吉

25、兩省或沈陽(yáng)、大連、鞍山、盤(pán)錦等地，他們看重鲅魚(yú)圈的寬廣的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展空間，帶著新穎的經(jīng)營(yíng)理念，欲在鲅魚(yú)圈大展拳腳，租鋪經(jīng)營(yíng)。來(lái)自熊岳、蓋州等地經(jīng)營(yíng) 、小餐飲的經(jīng)營(yíng)者比擬成功，他們的進(jìn)駐往往會(huì)帶旺一個(gè)片區(qū)。 特色經(jīng)營(yíng)商戶(hù)如肯德基、永和豆?jié){等特色餐飲或鵬達(dá)體育以品牌專(zhuān)賣(mài)為主，緊貼潮流步伐，善長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)。 2、關(guān)于投資客戶(hù)群分析投資鲅魚(yú)圈商業(yè)的客戶(hù)群主要有以下幾類(lèi)人：具有豐富經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者占43%。此類(lèi)人士對(duì)鲅魚(yú)圈的市場(chǎng)趨勢(shì)把握較好，投資額較大100萬(wàn)元以上，決策也相對(duì)果斷。鲅魚(yú)圈的區(qū)域內(nèi)局部具有較高穩(wěn)定收入的企業(yè)高級(jí)管理人員、政府高級(jí)公務(wù)員及炒股票人士。其商業(yè)投資欲望很強(qiáng)，投資額在50萬(wàn)

26、-100萬(wàn)之間，此類(lèi)客戶(hù)群占到51%，其投資行為較為謹(jǐn)慎。受鲅魚(yú)圈的拆遷政策賠償?shù)谋镜厝苏?%。其資金充裕，對(duì)投資商鋪收租、造福子孫、期望世代享用的意愿極大，此類(lèi)客戶(hù)投資額在50萬(wàn)元一下。三、餐飲業(yè)調(diào)查與分析一餐飲業(yè)調(diào)查餐飲業(yè)在鲅魚(yú)圈商業(yè)市場(chǎng)綜合業(yè)態(tài)當(dāng)中所占的比重很大。由于鲅魚(yú)圈餐飲業(yè)近年來(lái)開(kāi)展速度迅猛，盲目競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象隨之出現(xiàn)，缺少有品牌的，中高檔次并具一定規(guī)模的大型餐飲。相比擬，在城南新城區(qū)由于商業(yè)氣氛沒(méi)有形成，因而臨街公建的小型餐飲經(jīng)營(yíng)滑坡，效益均不太理想。市場(chǎng)調(diào)查如下詳見(jiàn)附表三五1、餐飲業(yè)開(kāi)展不成熟，分布不均衡。主要分布于遼東灣大街、昆侖大街、平安大街、長(zhǎng)江路和淮河路等街道，其中尤以遼東

27、灣大街和淮河路、昆侖大街最為集中，連鎖和大型餐飲數(shù)量很少。大多數(shù)是小型餐飲。2、該區(qū)域內(nèi)品牌連鎖餐飲店很少，僅有8家。品牌連鎖餐飲列表如下：品牌數(shù)量個(gè)品牌數(shù)量個(gè)品牌數(shù)量個(gè)上島咖啡1家肯德基1家永和豆?jié){2家加州牛肉面3家摸錯(cuò)門(mén)牛肚王1家合計(jì)8 家3、按照人均消費(fèi)額對(duì)鲅魚(yú)圈餐飲規(guī)模進(jìn)行分類(lèi)，高檔人均消費(fèi)150-200元、中高檔人均消費(fèi)50-150元之間、低檔人均消費(fèi)50元以下數(shù)據(jù)顯示：高檔餐廳所占比重雖小，但消費(fèi)能力很強(qiáng)。4、鲅魚(yú)圈餐飲業(yè)從業(yè)單位數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈。菜系品種以火鍋、燒烤類(lèi)和海鮮類(lèi)經(jīng)營(yíng)單位為多。僅有兩家川味特色飯店，如：川三川、沸騰漁鄉(xiāng)。5、經(jīng)調(diào)查，較大規(guī)模的餐廳多為承租人，市場(chǎng)

28、反映鲅魚(yú)圈目前規(guī)模較大的餐廳由于建筑的首層高度均低于5米，裝修后檔次不高，難以表達(dá)酒店的檔次。6、西餐類(lèi)只有四家，如高檔規(guī)模的米蘭西點(diǎn)建筑面積1000平米，低檔規(guī)模的凱倫西餐建筑面積500平米、凱悅西餐廳建筑面積500平米和華海假日建筑面積800平米等。在此消費(fèi)的人群較少。二消費(fèi)人群分析1、消費(fèi)人群鲅魚(yú)圈的大型企業(yè)，如營(yíng)口港務(wù)局、中鐵、鞍鋼、華能等內(nèi)部普通員工和鲅魚(yú)圈原住居民形成群眾消費(fèi)群體；鲅魚(yú)圈的機(jī)關(guān)公務(wù)人員、私有業(yè)主、公司高級(jí)管理人員和外來(lái)商務(wù)人員構(gòu)成該區(qū)域的中高檔消費(fèi)群體，且消費(fèi)能力很強(qiáng)；鲅魚(yú)圈城區(qū)以外，如熊岳、蓋州等周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)人群經(jīng)常開(kāi)車(chē)到鲅魚(yú)圈就餐的高端人群，這局部人群占到中高端

29、消費(fèi)一定比例。旅游客群在每年的5-11月來(lái)此集中消費(fèi)，屬于中低端集中消費(fèi)人群。2、經(jīng)營(yíng)客群鲅魚(yú)圈餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng)者大多來(lái)自外埠區(qū)域，東三省當(dāng)中的長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、鞍山、蓋州、熊岳人占到一定比例。三餐飲市場(chǎng)的結(jié)論及建議：1、結(jié)論鲅魚(yú)圈區(qū)域的餐飲工程在規(guī)模上呈現(xiàn)低檔泛濫，高檔奇缺的狀況，鲅魚(yú)圈區(qū)域目前40萬(wàn)人口、高檔餐飲與品牌連鎖餐飲總計(jì)不到12家，隨著不斷涌入的外來(lái)人口和區(qū)域不斷提高的餐飲消費(fèi)需求，已經(jīng)很難滿足鲅魚(yú)圈區(qū)域居民不斷提高的生活消費(fèi)需求。目前，鲅魚(yú)圈高端人群由于當(dāng)?shù)厝狈Ω邫n餐飲消費(fèi)場(chǎng)所，而轉(zhuǎn)到沈陽(yáng)或大連消費(fèi)。隨著鲅魚(yú)圈餐飲業(yè)的不斷開(kāi)展，市場(chǎng)需求將會(huì)進(jìn)一步引導(dǎo)餐飲經(jīng)營(yíng)的平衡化開(kāi)展。而鲅魚(yú)圈現(xiàn)有的餐

30、飲市場(chǎng)格局及消費(fèi)能力已經(jīng)為高端的餐飲工程經(jīng)營(yíng)提供了足夠的市場(chǎng)支持。鲅魚(yú)圈的地理位置得天獨(dú)厚，隨著港口的不斷擴(kuò)大開(kāi)展，三資企業(yè)的大量涌入，城市化建設(shè)步伐的日益加快，經(jīng)濟(jì)的飛速開(kāi)展，給鲅魚(yú)圈的餐飲業(yè)提供了非常難得的開(kāi)展契機(jī)。2、建議 根據(jù)以上調(diào)查與分析，建議在我工程上應(yīng)增加主題式大型餐飲2-3家規(guī)模在2000平米，中高檔。其他也可適當(dāng)引入如：肯德基、麥當(dāng)勞等西式連鎖餐廳、上島咖啡等休閑消費(fèi)場(chǎng)所以及民族特色餐飲?？傊?，在我工程上，餐飲配套應(yīng)占到相當(dāng)比重，并對(duì)本工程開(kāi)展起到良好作用。建筑局部，從建筑設(shè)計(jì)角度考慮，工程中規(guī)劃特色餐飲區(qū)應(yīng)成為本工程亮點(diǎn)，尤其在設(shè)計(jì)風(fēng)格上要符合現(xiàn)代主題餐飲的硬件條件，比方大

31、跨距、高首層、外掛觀光電梯、一定要有足夠多的停車(chē)位，便于提升餐飲的經(jīng)營(yíng)檔次。四、商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)論及建議一結(jié)論1、市場(chǎng)投資及經(jīng)營(yíng)者熱衷于接受商業(yè)中心旺地臨街商鋪，對(duì)于城南新城區(qū)的封閉式小區(qū)的社區(qū)底商熱度不夠。2、鲅魚(yú)圈近二年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁，開(kāi)發(fā)面積持續(xù)攀升，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)和已建完成的總商業(yè)面積已經(jīng)出現(xiàn)較大空置，但空置的商業(yè)多為住宅底商，由于鲅魚(yú)圈城南商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)間短，小規(guī)模商業(yè)工程較多，且經(jīng)營(yíng)檔次不高，缺乏經(jīng)營(yíng)特色，無(wú)法強(qiáng)有力吸引居民前來(lái)消費(fèi)。3、從鲅魚(yú)圈商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)階段開(kāi)展的趨勢(shì)來(lái)看，極需通過(guò)一些上規(guī)模、上檔次、經(jīng)營(yíng)層面廣泛、經(jīng)營(yíng)特色突出的大型商業(yè)工程來(lái)帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)展。二建議：根據(jù)調(diào)查情況的分析及鲅魚(yú)

32、圈經(jīng)營(yíng)、投資商鋪人群的需求，我工程商業(yè)1、2層的臨街商鋪，外立面設(shè)計(jì)要有特色、顏色要鮮明個(gè)性,有足夠的停車(chē)位，步行街臨街商鋪價(jià)格應(yīng)該定位在10000-12000元/平米。第三局部 鲅魚(yú)圈住宅市場(chǎng)調(diào)查、分析及建議一、鲅魚(yú)圈住宅地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查2006年至今，隨著鲅魚(yú)圈城市化開(kāi)展的步伐加快，鲅魚(yú)圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了前所未有的高速開(kāi)展，格局也重新劃分。鲅魚(yú)圈政府南移，外來(lái)人口的不斷增加使房地產(chǎn)市場(chǎng)正向城市東部、南部等郊區(qū)化開(kāi)展。其中城市大面積開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)主要集中在紅海河南岸，云集了翔峰地產(chǎn)、鴻基地產(chǎn)、聯(lián)宇地產(chǎn)等眾多本地及外地大型開(kāi)發(fā)企業(yè)。我工程所在鲅魚(yú)圈老城區(qū)，是鲅魚(yú)圈的商業(yè)中心，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展最為成

33、熟的區(qū)域?，F(xiàn)有的住宅絕大多數(shù)為5年以上房齡的多層磚混結(jié)構(gòu)，且戶(hù)型和建筑設(shè)計(jì)早已過(guò)時(shí)，通過(guò)前幾年的大面積開(kāi)發(fā)建設(shè)，使得工程周?chē)壳巴恋叵∪保鹿┙o量減少；鲅魚(yú)圈老城區(qū)居民為了改善居住條件或進(jìn)行房產(chǎn)投資而紛紛在城南新區(qū)購(gòu)置住宅，而使老城區(qū)大局部房屋進(jìn)入到了二手房市場(chǎng)。二、市場(chǎng)總體供給量現(xiàn)狀調(diào)查據(jù)鲅魚(yú)圈政府初步統(tǒng)計(jì)公布的數(shù)據(jù)顯示：截止2021年底鲅魚(yú)圈房地產(chǎn)目前可銷(xiāo)售面積200萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積30萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)住宅工程的開(kāi)工量將到達(dá)225萬(wàn)多平米。本次市調(diào)主要針對(duì)鲅魚(yú)圈區(qū)域內(nèi)在售、未開(kāi)盤(pán)工程進(jìn)行調(diào)查分析。案例16個(gè)。詳見(jiàn)表一表一：鲅魚(yú)圈樓盤(pán)信息匯總表工程名稱(chēng)水岸尚品清華園海星芳華園

34、鵬發(fā)融新苑龍逸家園福地山水文園御景灣鴻基國(guó)際工程位置平安大街與水岸路交口平安大街與桃花潭路交口世紀(jì)廣場(chǎng)西南，遼東灣大街中段平安大街與閩江路交口平安大街與文德路交口，紅海河南岸平安大街立交橋南，碧霞山公園東側(cè)遼東灣大街與紅海路交口，紅海河南新中心醫(yī)院對(duì)過(guò)開(kāi)發(fā)商營(yíng)口誠(chéng)信房地產(chǎn)營(yíng)口宏晟實(shí)業(yè)營(yíng)口海星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)口鲅魚(yú)圈鵬發(fā)房屋開(kāi)發(fā)營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)中渤房地產(chǎn)公司營(yíng)口翔峰置業(yè)營(yíng)口錢(qián)塘江房地產(chǎn)營(yíng)口鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占地面積76,233平37600平3680平米約60000平米5萬(wàn)平米6萬(wàn)平米66350平米65000平米建筑面積20萬(wàn)平米10萬(wàn)平米3萬(wàn)平米18萬(wàn)平米20萬(wàn)平米約6萬(wàn)平米13萬(wàn)多平米近20萬(wàn)平米容積率834

35、13住宅價(jià)格3180-3600元/平，均價(jià)3300元/平2177-3697元/平，均價(jià)3100元/平3380元/平起價(jià)，均價(jià)3680元/平未定2300起價(jià)元/平均3200元/平米起價(jià)3200元/平米，均價(jià)3500元/平米起價(jià)3200元/平均價(jià)3500元/平商業(yè)價(jià)格均價(jià)5500元/平4000-11000元/平4680元/平起未定6000-7000元/平未定8000-10000元/平10000-11000元/平物業(yè)類(lèi)別高層、小高層多層、小高層高層高層小高層、高層小高層高層、小高層高層、小高層規(guī)劃戶(hù)數(shù)1800戶(hù)800戶(hù)268戶(hù)一期300戶(hù)一期400戶(hù)500戶(hù)1200戶(hù)1500戶(hù)賣(mài)點(diǎn)地段、物管、環(huán)境、

36、配套地段、環(huán)境、配套地段、物管、配套、醫(yī)療地段、物管、環(huán)境、配套、交通地段、環(huán)境、觀光電梯、入戶(hù)花園公園、地段、開(kāi)發(fā)實(shí)力地點(diǎn)、環(huán)境、海景、娛樂(lè)未來(lái)城市中心、配套完善鲅魚(yú)圈樓盤(pán)信息匯總表續(xù)工程名稱(chēng)翔峰國(guó)際花園陽(yáng)光100新遠(yuǎn)山水人家富吉家園平安家園灣畔書(shū)香門(mén)第觀瀾天下群星國(guó)際新城工程位置月亮湖公園東，日月大道北遼東灣大街與桃花潭路交口平安大街北段、大廈小區(qū)B區(qū)對(duì)面長(zhǎng)江路與泰山路交口北側(cè)原小陸屯、青龍山公園、長(zhǎng)江路小學(xué)對(duì)面鲅魚(yú)圈蝴蝶泉路第一高中南閩江路西段、春華海鮮城北150米海豐路與平安大街交口，紅海河南岸。開(kāi)發(fā)商營(yíng)口翔峰置業(yè)遼寧天鴻實(shí)業(yè)遼寧新遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遼寧富吉集團(tuán)遼寧新遠(yuǎn)成大房地產(chǎn)營(yíng)口灣畔房地

37、產(chǎn)開(kāi)發(fā)遼寧天鴻實(shí)業(yè)集團(tuán)營(yíng)口群星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占地面積55000平米1000平米12439620萬(wàn)平米5萬(wàn)平米3萬(wàn)平米15萬(wàn)建筑面積12萬(wàn)20000平米一期12萬(wàn)45萬(wàn)平米一期約7萬(wàn)平米約9萬(wàn)平米6萬(wàn)平米總面積37萬(wàn)平米容積率2032住宅價(jià)格起價(jià)3380元/平均價(jià)3700元/平起價(jià)2880元/平均價(jià)3000元/平未定2450-2990元/平米2480-3180元/平未開(kāi)盤(pán)起價(jià)2300元/平均價(jià)2700元/平起價(jià)3080元/平均價(jià)3500元/平商業(yè)價(jià)格10000-12000元/平5500-7000元/平未定1F:5180元/平1-2F:4980-5380/平1F:6200-6500元/平1-2F:46

38、00元/平未開(kāi)盤(pán)5226元/平起價(jià)5500-8000元/平物業(yè)類(lèi)別小高層、高層多層、小高層多層、小高層、高層多層、小高層、高層多層、小高層小高層、高層高層高層、小高層規(guī)劃戶(hù)數(shù)9003001800共4000戶(hù)一期300戶(hù)500600500一期規(guī)劃500賣(mài)點(diǎn)地段、物管、環(huán)境交通、配套地段、物管、環(huán)境交通、配套地段、物管、環(huán)境交通、配套地段、物管、環(huán)境交通、配套地段、物管、環(huán)境交通、配套地段、物管、環(huán)境交通、配套地段、物管、環(huán)境交通、配套地段、物管、環(huán)境交通、配套、精裝小戶(hù)型以上調(diào)研的樓盤(pán)90%都集中在新城區(qū)，少局部在城區(qū)東部。三、房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析一鲅魚(yú)圈購(gòu)置客群調(diào)查分析鲅魚(yú)圈當(dāng)前正處在經(jīng)濟(jì)增

39、長(zhǎng)期，城市化的開(kāi)展速度加快，大量的經(jīng)商、外地流動(dòng)人口對(duì)住宅構(gòu)成一定的需求，這局部人群占到20%；當(dāng)?shù)匾驀?guó)家扶農(nóng)優(yōu)惠政策而致富的農(nóng)民和因政府規(guī)劃而動(dòng)遷的城市居民，形成需求量最大的購(gòu)置人群，這局部人群占到50%；因免費(fèi)落戶(hù)政策的原因在鲅魚(yú)圈購(gòu)置樓房的外地落戶(hù)人群占到10%；長(zhǎng)期看好鲅魚(yú)圈經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?jié)摿Φ耐獾赝顿Y客群占到20%。二期房和建筑形態(tài)所占比例 由上表可知：目前鲅魚(yú)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)以期房居多，建筑形態(tài)也從多層轉(zhuǎn)向小高層、高層等。三房型： 由上表可知：從供給量和類(lèi)型分析發(fā)現(xiàn)，一房與二房是鲅魚(yú)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力房型，在鲅魚(yú)圈占到了目前很多樓盤(pán)售房總數(shù)的50%-60%，兩室戶(hù)型住房正成為開(kāi)發(fā)商主打產(chǎn)品。

40、從供給的產(chǎn)品看，更適應(yīng)市場(chǎng)需求的房型是90平米以下的兩室一廳中小戶(hù)型。四單價(jià) 從上面價(jià)格圖表中分析， 2021年鲅魚(yú)圈新房的平均價(jià)大體為3100元/平米。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，3100元/平米以下樓盤(pán)比重占到50%以上。五總價(jià)： 不同樓盤(pán)在15萬(wàn)-27萬(wàn)區(qū)間的總價(jià)熱銷(xiāo)，集中度很高。六產(chǎn)品裝修工程名稱(chēng)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)元/平米裝修內(nèi)容群星國(guó)際新城精裝修600-800地板/地磚/墻磚/衛(wèi)浴手盆、坐便/戶(hù)內(nèi)門(mén)/油煙機(jī)/櫥柜、理石面板/燈具、開(kāi)關(guān)、插座東方新城精裝修800-1000待定平安家園毛坯0富吉家園毛坯0翔峰國(guó)際花園毛坯0御景灣毛坯0鴻基國(guó)際毛坯0陽(yáng)光100毛坯0水岸尚品毛坯0清華園毛坯0龍逸家園毛坯0觀

41、瀾天下毛坯0從調(diào)查數(shù)據(jù)分析，鲅魚(yú)圈精裝修的樓盤(pán)有二家，其他樓盤(pán)為毛坯交工，其中東方新城預(yù)計(jì)09年5月開(kāi)盤(pán)，暫定裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平米，群星國(guó)際新城現(xiàn)已開(kāi)盤(pán)，起價(jià)3300元/平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)800元/平米。七物業(yè)管理情況調(diào)查分析序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)用元/平米/月1鴻基國(guó)際香港安瑞斯特物業(yè)管理公司1.22陽(yáng)光100天鴻物業(yè)0.53新遠(yuǎn)山水人家新遠(yuǎn)物業(yè)14富吉家園開(kāi)發(fā)區(qū)裕龍物業(yè)5平安家園開(kāi)發(fā)區(qū)新遠(yuǎn)物業(yè)6群星國(guó)際新城國(guó)內(nèi)知名1.27清華園宏晟物業(yè)管理公司18鵬發(fā)融馨苑鵬發(fā)物業(yè)管理公司-1.29龍逸家園營(yíng)口中渤物業(yè)管理公司-110福地山水文園營(yíng)口翔峰物業(yè)管理公司1目前鲅魚(yú)圈的住宅物業(yè)的物業(yè)費(fèi)多層價(jià)

42、格在0.4元/平米/月左右，帶電梯的物業(yè)費(fèi)1-1.2元/平米/月。四、結(jié)論及建議一結(jié)論1、工程過(guò)渡的開(kāi)發(fā)，造成大面積住宅市場(chǎng)閑置，大局部住宅工程銷(xiāo)售情況均不理想，尤其是南部地區(qū)尤其突出，新開(kāi)盤(pán)工程銷(xiāo)售率均未突破40%。2、議目.5圈目前房地產(chǎn)上市量激增，無(wú)論開(kāi)發(fā)面積、竣工面積區(qū)域住宅消費(fèi)仍以剛性需求為主，購(gòu)置面積以60平米到90平米為主，購(gòu)房總價(jià)主要集中在15-27萬(wàn)元的價(jià)位。3、鲅魚(yú)圈區(qū)域人口數(shù)量缺乏，人均住宅使用面積目前為30.3平米，甚至超過(guò)大連目前人均住宅使用面積28平米，有很多家庭已擁有第二套，甚至第三套住宅。4、鲅魚(yú)圈目前房地產(chǎn)上市量激增，無(wú)論開(kāi)發(fā)面積、竣工面積和房地產(chǎn)總套數(shù)都相應(yīng)

43、增長(zhǎng)。以鲅魚(yú)圈政府發(fā)布的目前鲅魚(yú)圈住宅可售面積200萬(wàn)，2021年新開(kāi)工225萬(wàn)平方米，到2021年將累計(jì)500萬(wàn)平米以上商品房。按照政府人口規(guī)劃，到2021年城市人口新增長(zhǎng)10萬(wàn)人到達(dá)50萬(wàn)人口規(guī)模，其中5萬(wàn)人購(gòu)置商品房計(jì)算，那么到2021年底應(yīng)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售150萬(wàn)平方米。由此可以推斷，目前鲅魚(yú)圈住宅市場(chǎng)已出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面。雖然鲅魚(yú)圈政府大力宣傳開(kāi)發(fā)城南新城區(qū)，加大房地產(chǎn)土地供給量，但是，鲅魚(yú)圈房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)5年內(nèi)住宅市場(chǎng)均會(huì)呈飽和狀態(tài)，大面積的房屋閑置，我們的工程入市應(yīng)非常慎重。第四局部 工程開(kāi)發(fā)建議一、工程概況工程名稱(chēng)：鲅魚(yú)圈新瑪特城市廣場(chǎng)地理位置：工程位于營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)鲅魚(yú)圈商業(yè)中心

44、，東臨主干道昆侖大街；南臨長(zhǎng)江路；北側(cè)到鲅魚(yú)圈中心醫(yī)院舊址，西側(cè)為住宅小區(qū)，目前沒(méi)有規(guī)劃道路工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):規(guī)劃總用地面積：41313規(guī)劃總建筑面積：195000地上建筑面積：167000其中：1、新瑪特商場(chǎng)：600002、商鋪：226003、酒店：80004、公寓：154005、住宅：61000地下建筑面積：28000其中：1、超市+商鋪：6000+20002、設(shè)備用房：30003、地下停車(chē)場(chǎng)：17000數(shù)據(jù)摘自?新瑪特購(gòu)物休閑廣場(chǎng)概念性規(guī)劃總平面圖?二、SWOT分析一工程優(yōu)勢(shì)S1、 工程處于鲅魚(yú)圈商家最密集、人氣最旺的核心商業(yè)區(qū)，市政配套設(shè)施成熟，周邊有成規(guī)模的生活區(qū)，商業(yè)、生活氣氛

45、濃厚，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)消費(fèi)潛力。本區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)中心區(qū)域，因此將成為投資類(lèi)客戶(hù)群的首選。2、 工程有較好的商業(yè)沉淀，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，滿足消費(fèi)者多種消費(fèi)需求，商業(yè)規(guī)模鲅魚(yú)圈內(nèi)最大，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，有良好的開(kāi)展前景和升值空間。3、 工程位于鲅魚(yú)圈主干道昆侖大街上，地理位置優(yōu)越，交通便捷，人流動(dòng)線異常順暢，利于聚集人氣，商業(yè)街可以借勢(shì)，滿足客戶(hù)和消費(fèi)者雙重需求。4、 工程周邊大型商業(yè)物業(yè)匱乏，有利于本工程迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。5、 工程屬于城市綜合體，新瑪特購(gòu)物中心整體檔次較高，工程規(guī)模適中，具有良好的硬件設(shè)施。6、工程周邊沒(méi)有明顯的視線遮擋，擁有非常好的可視性，工程一定會(huì)成為鲅魚(yú)圈的標(biāo)志性建筑。二工程劣勢(shì)W 1、受

46、經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，市場(chǎng)的投資熱度降低，市場(chǎng)萎縮。2、隨著鲅魚(yú)圈政府城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的實(shí)施，鲅魚(yú)圈新城區(qū)的大力開(kāi)發(fā)，使老城區(qū)居民、增容的城市人口大都選擇政府規(guī)劃的城南新城區(qū)居住，對(duì)工程的商業(yè)氣氛產(chǎn)生一定影響。3、住宅市場(chǎng)產(chǎn)品投放量大，選擇余地較大，同時(shí)已呈現(xiàn)飽和的趨勢(shì)。4、工程商鋪單體面積較大，總價(jià)較高，投資客范圍較窄。三工程時(shí)機(jī)O1、正逢鲅魚(yú)圈區(qū)大力開(kāi)展時(shí)機(jī)。2、消費(fèi)者不滿足目前城市的商業(yè)形態(tài)，渴望現(xiàn)代化商業(yè)中心的進(jìn)駐。3、城市的旅游人口多，但因商業(yè)不興旺造成旅游的消費(fèi)少，潛力大。4、區(qū)域大型招商引資工程相繼落成，較高消費(fèi)水平的人群將逐年增多。5、政府部門(mén)非常重視本工程，給與工程眾多相關(guān)優(yōu)惠政策

47、。6、目前大局部住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念落后。四工程威脅T1、商業(yè)從初級(jí)階段進(jìn)入成長(zhǎng)階段，必然面臨劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)。2、新商業(yè)工程將在南區(qū)相繼落成，可類(lèi)比工程日漸增多，大批商業(yè)物業(yè)分批入市，競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸增大。3、住宅市場(chǎng)過(guò)渡開(kāi)發(fā)、人口基數(shù)的缺乏，對(duì)住宅市場(chǎng)的推動(dòng)將構(gòu)成極大威協(xié)。4、住宅市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)。三、工程市場(chǎng)定位建議一功能定位功能定位: 具有現(xiàn)代水準(zhǔn)的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物功能為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存的城市綜合體，具有強(qiáng)烈的城市代表性。二形象定位形象定位：具有強(qiáng)烈的濱海都市氣氛的現(xiàn)代城市綜合體。本工程做為鲅魚(yú)圈未來(lái)城市建筑中的地標(biāo)式建筑，將增加城市亮點(diǎn)及投資力度，從建筑角度可加大消費(fèi)者對(duì)本工程

48、的歸屬感及榮耀感。三目標(biāo)群體需求分析現(xiàn)區(qū)內(nèi)零售商業(yè)不興旺，商業(yè)知名品牌較少，普遍裝修及檔次偏低，中高檔消費(fèi)人群的強(qiáng)烈需求方便的商業(yè)布局，齊全的商業(yè)品種及商業(yè)檔次，綜合餐飲、娛樂(lè)、及休閑等功能的購(gòu)物環(huán)境和商業(yè)設(shè)施。四目標(biāo)群體定位投資客戶(hù)為跨區(qū)內(nèi)、外的私營(yíng)企業(yè)主、銀行、企業(yè)高級(jí)管理人員、政府高級(jí)公務(wù)員及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。消費(fèi)群體為區(qū)域內(nèi)中高檔收入人群及外來(lái)旅游人口。四、外銷(xiāo)商鋪商業(yè)規(guī)劃建議一外銷(xiāo)商鋪定義1、臨街商鋪位置及面積位于新瑪特購(gòu)物中心的外圍，面積約為 22600平米的步行商業(yè)街。二外銷(xiāo)商鋪功能定位銷(xiāo)售層面具有現(xiàn)代水準(zhǔn)的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等功能于一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存的商業(yè)街。三外銷(xiāo)商鋪經(jīng)營(yíng)

49、定位和經(jīng)營(yíng)主題建議A區(qū)規(guī)劃為大型主題餐飲區(qū)；B1區(qū)規(guī)劃為洗浴,休閑餐飲區(qū)；B2區(qū)規(guī)劃為中小規(guī)模休閑餐飲區(qū)；C,D區(qū)規(guī)劃為滿足本工程住宅人口需要的效勞功能性配套工程及與新瑪特錯(cuò)位互補(bǔ)的其他業(yè)態(tài)業(yè)種；E區(qū)規(guī)劃為教育配套及醫(yī)療保健區(qū)；F區(qū)北區(qū)規(guī)劃為婚紗攝影、金融及通訊等功能配套效勞區(qū)。四外銷(xiāo)商鋪的有關(guān)建議A區(qū)規(guī)劃為主題餐飲區(qū),招商對(duì)象為大中型餐飲(洗浴),可提升工程整體品質(zhì)及檔次.偏注于商務(wù)功能.建筑要求層高三層，一層層高6米左右。二、三層層高4米左右，柱距8-10米,進(jìn)深18-20米。建筑可自由分割組合.要考慮排煙,排風(fēng),上下水,隔油池，化糞池,三相動(dòng)力電,煤氣等均需預(yù)留.同時(shí)要充分考慮停車(chē)場(chǎng)的使

50、用問(wèn)題，除了地上停車(chē)的需求外，要考慮地下停車(chē)的消費(fèi)者如何順利到達(dá)就餐地點(diǎn)的問(wèn)題。擬招商目標(biāo)為大連的天天漁港, 雙盛園,三寶粥店,現(xiàn)代食尚等類(lèi)似的當(dāng)?shù)刂放频?。B1區(qū)規(guī)劃為洗浴,休閑餐飲區(qū),目標(biāo)招商為一家大型洗浴、休閑類(lèi)餐飲如酒吧,咖啡廳等。因洗浴要求荷載等功能,具體可由業(yè)戶(hù)負(fù)責(zé)提出要求并支付費(fèi)用,我方提供技術(shù)支持和施工。B2區(qū)規(guī)劃為休閑餐飲區(qū),在東側(cè)第一家店規(guī)劃為麥當(dāng)勞或肯德基等國(guó)際品牌餐飲,目的是吸引客流,提升人氣.其余為品牌類(lèi)休閑餐飲如永和豆?jié){,尖沙嘴茶餐廳、真鍋咖啡、休閑小站等，滿足本工程住宅及其他區(qū)域消費(fèi)者的就餐需要。C,D區(qū)規(guī)劃為滿足本工程住宅人口需要的效勞功能性配套工程及與新瑪特

51、錯(cuò)位互補(bǔ)的其他業(yè)態(tài)業(yè)種,作到平衡整個(gè)業(yè)態(tài)布局，如休閑類(lèi)小型餐飲,酒吧,咖啡,美容美發(fā),藥房,眼鏡店,鮮花店,圖書(shū)音像,品牌專(zhuān)賣(mài)店.干洗,商務(wù)中心等。C區(qū)規(guī)劃的單體面積較小可利于銷(xiāo)售及招商,但工程應(yīng)該滿足自由分割組合。D區(qū)店鋪單體面積相對(duì)較大,招商目標(biāo)為品牌知名度高,租金承受力強(qiáng)的廠商,同時(shí)設(shè)計(jì)上應(yīng)滿足自由分割組合。E區(qū)規(guī)劃為教育配套及醫(yī)療保健區(qū)，目標(biāo)廠商為品牌知名度較高的文化藝術(shù)培訓(xùn)類(lèi)學(xué)校及健康體檢機(jī)構(gòu)、畫(huà)廊等。此規(guī)劃為配合住宅銷(xiāo)售及提升本工程檔次及形象。招商目標(biāo)為新東方學(xué)校、福音琴行、維特奧體檢中心等。F區(qū)南區(qū)規(guī)劃為休閑餐飲區(qū),北區(qū)規(guī)劃為婚紗攝影、金融及電信配套效勞區(qū)。招商目標(biāo)為各大銀行分理

52、處， 、電信等效勞廳及品牌婚紗攝影?；榧啍z影要求層高比擬高，攝影棚高度為6米左右，設(shè)計(jì)上應(yīng)該滿足業(yè)戶(hù)后期裝修所需。商業(yè)街內(nèi)景觀不容無(wú)視，因商業(yè)街較長(zhǎng)，顧客容易身心疲勞，應(yīng)增加環(huán)境裝飾、雕塑、綠化、休閑區(qū)等視覺(jué)焦點(diǎn)，即可以提升工程品質(zhì)又能吸引消費(fèi)者。商業(yè)街要充分考慮輔助入口及進(jìn)貨通道。商業(yè)街在建筑上要做框架結(jié)構(gòu)，一層局部可直接出售。同時(shí)用連廊形式把二層連為一體，二層可分割為獨(dú)立店鋪出租或銷(xiāo)售。商鋪銷(xiāo)售均價(jià)擬建議定在10000元/平米-12000元/平米之間。五、工程住宅局部建議一結(jié)合工程市調(diào)情況建議工程分二期推售。一期新瑪特商場(chǎng)和兩棟高層，一棟點(diǎn)式樓精裝修公寓；另外一棟為板式住宅。二期住宅局部何

53、時(shí)推出根據(jù)市場(chǎng)情況而定。二工程一期銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)合理，建議住宅局部應(yīng)將均價(jià)控制在3200 -3400元/平米之間。(三)考慮市場(chǎng)引導(dǎo)和實(shí)際消費(fèi)能力，房型面積應(yīng)加以控制，不宜過(guò)大。一期開(kāi)發(fā)的二棟高層格局以1室、2室套型為主，面積在30-60平米之間、二室面積在60-80平米之間。表二：公寓戶(hù)型配比面積區(qū)間建筑面積房型配比比例30-40平米一室一衛(wèi)10%40-60平米一室一廳一衛(wèi)40%60-80平米二室一廳一衛(wèi)25%另一棟板式，一室60平米，二室60-100平米，三室為90-120平米戶(hù)型詳見(jiàn)戶(hù)型配比表表三：住宅戶(hù)型配比面積區(qū)間建筑面積房型配比比例60平米以下一室一廳一衛(wèi)20%60-70平米70-10

54、0平米二室一廳一衛(wèi)二室二廳50%90-120平米三室二廳一衛(wèi)20%120平米以上三室二廳二衛(wèi)10%四設(shè)計(jì)上應(yīng)力求居室多樣實(shí)用，以滿足不同層次、不同需求的購(gòu)置者的需要；社區(qū)配套形態(tài)盡可能豐富，營(yíng)造具現(xiàn)代居住、休閑、舒適氣息的高尚社區(qū)。五結(jié)合上面一期推盤(pán)戶(hù)型的銷(xiāo)售情況決定二期工程的開(kāi)發(fā)數(shù)量、戶(hù)型配比、開(kāi)工及銷(xiāo)售時(shí)間，有效降低本工程的風(fēng)險(xiǎn)。 附表一：鲅魚(yú)圈高檔KTV、酒吧、咖啡廳、茶餐廳調(diào)查表單位名稱(chēng)規(guī)模平米樓層開(kāi)間米進(jìn)深米物業(yè)信息租金元/平米/天海緣俱樂(lè)部4002層8-1410-12租賃樂(lè)富豪KTV4002層8-1410-12租賃紅杜鵑4002層8-1410-12租賃天王KTV4002層8-141

55、0-12租賃云頂KTV10003層8-1410-12租賃光芒歲月3002層8-1410-12租賃把戲年華3002層8-1410-12租賃金碧輝煌3002層8-1410-12租賃西苑KTV3002層8-1410-12租賃弘樂(lè)天KTV2002層8-1410-12租賃午夜星河2002層8-1410-12租賃上島咖啡地址閩江東路、融馨苑底商規(guī)模及功能400平米，西餐、咖啡、聚會(huì)、商務(wù)層數(shù)1F接待臺(tái)、操作間、散臺(tái)、景觀、包房2F包房共計(jì)2層開(kāi)間/柱距/進(jìn)深14米/7米/16米層高一層米二層米三層四層消費(fèi)人群商務(wù)、集體聚餐、朋友聚餐、休閑社交、隨便吃吃包房大包1個(gè)8人小包8個(gè)，2-6人標(biāo)準(zhǔn)散臺(tái)8個(gè)車(chē)位20

56、個(gè)以上檔次高檔裝修狀況精裝、特色， 經(jīng)營(yíng)時(shí)間1年以上菜系西餐、咖啡為主，經(jīng)營(yíng)者信息本地人、房產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)狀況停車(chē)數(shù)量在5輛以上，規(guī)模較大標(biāo)志性建筑俄羅斯大廈、世紀(jì)廣場(chǎng)個(gè)性化分析高檔咖啡全國(guó)連鎖餐廳，高端消費(fèi)人群，停靠的車(chē)輛售價(jià)在10萬(wàn)元以上。但尚未形成大規(guī)模消費(fèi)場(chǎng)所，客戶(hù)零散。凱倫咖啡地址昆侖大街與長(zhǎng)江路交口南，金盾小區(qū)底商規(guī)模及功能600平米，商務(wù)、集體聚餐、朋友聚餐、休閑社交層數(shù)1F接待臺(tái)、操作間、散臺(tái)、景觀、包房2F包房總2層開(kāi)間/柱距/進(jìn)深14米/5米/20米層高一層米二層米三層四層消費(fèi)人群本地及外地包房大包1個(gè)10人小包11個(gè)，2-6人標(biāo)準(zhǔn)散臺(tái)6個(gè)車(chē)位5-10 個(gè)檔次高檔裝修狀況精裝、

57、古典、特色， 經(jīng)營(yíng)時(shí)間2年以上菜系西點(diǎn)、牛排、咖啡經(jīng)營(yíng)者信息本地人、房產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)狀況新區(qū)新建，停車(chē)數(shù)量5輛左右，知名度不高標(biāo)志性建筑萬(wàn)達(dá)電器、華能賓館個(gè)性化分析高檔咖啡廳，休閑消費(fèi)人群，高端人群，但客戶(hù)零散。茗香堤岸茶吧地址昆侖大街與閩江路交口南，龍成園底商規(guī)模及功能300平米，茶道、聚會(huì)、商務(wù)層數(shù)1F接待臺(tái)、操作間、散臺(tái)、景觀、包房2F包房共2層開(kāi)間/柱距/進(jìn)深10米/5米/14米層高一層米二層米三層四層消費(fèi)人群商務(wù)、集體聚餐、朋友聚餐、休閑社交、隨便吃吃包房大包1個(gè)8人小包6個(gè)，2-6人標(biāo)準(zhǔn)散臺(tái)6個(gè)車(chē)位5-10 個(gè)檔次高檔裝修狀況精裝、古典、特色， 經(jīng)營(yíng)時(shí)間2年以上菜系茶道為主，經(jīng)營(yíng)者信息

58、本地人、房產(chǎn)租賃標(biāo)志性建筑世紀(jì)廣場(chǎng)、新聞大廈個(gè)性化分析高檔茶餐廳，休閑消費(fèi)人群，但尚未形成大規(guī)模消費(fèi)場(chǎng)所，客戶(hù)零散。夜色酒吧地址閩江西路、春華海鮮西100米規(guī)模及功能400平米，聚會(huì)、休閑層數(shù)1F接待臺(tái)、大廳2F包房3F包房共3層開(kāi)間/柱距/進(jìn)深10米/5米/14米層高一層米二層米三層米四層消費(fèi)人群休閑社交、休閑散臺(tái)車(chē)位5-10 個(gè)檔次高檔裝修狀況精裝、特色， 經(jīng)營(yíng)時(shí)間2年以上經(jīng)營(yíng)者信息本地人、房產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)狀況當(dāng)?shù)刂雀摺?biāo)志性建筑分局、王朝烤肉個(gè)性化分析高檔特色酒吧，消費(fèi)人群年輕化麥莎酒吧地址昆侖大街與長(zhǎng)江路交口南，金海灣大酒店南側(cè)規(guī)模及功能400平米，聚會(huì)、休閑層數(shù)1F接待臺(tái)、大廳2F包

59、房3F包房共計(jì)三層開(kāi)間/柱距/進(jìn)深10米/5米/14米層高一層米二層米三層米四層消費(fèi)人群休閑社交、休閑包房大包散臺(tái)車(chē)位5-10 個(gè)檔次高檔裝修狀況精裝、特色， 經(jīng)營(yíng)時(shí)間2年以上經(jīng)營(yíng)者信息本地人、房產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)狀況當(dāng)?shù)刂群芨?，消費(fèi)頻次高，良好標(biāo)志性建筑郵政大廈、東方洗浴個(gè)性化分析高檔特色慢搖酒吧，消費(fèi)人群年輕化附表二：鲅魚(yú)圈高檔洗浴單位調(diào)查表東方洗浴地址昆侖大街與錢(qián)塘江路交口，彩霞小區(qū)對(duì)面規(guī)模及功能2000平米，集洗浴、住宿層數(shù)1F接待臺(tái)、男女浴室、2F大廳3F包房4F包房開(kāi)間/柱距/進(jìn)深35米/7米/15米層高一層米二層米三層米四層米消費(fèi)人群本、外地消費(fèi)、其他車(chē)位20個(gè)以上檔次高檔裝修狀況精

60、裝經(jīng)營(yíng)時(shí)間3年以上經(jīng)營(yíng)者信息本地人、租賃使用經(jīng)營(yíng)狀況規(guī)模大，停車(chē)10輛以上，當(dāng)?shù)乜诒脴?biāo)志性建筑金海灣大酒店、郵政大廈個(gè)性化分析位于昆侖大街南側(cè)，休閑場(chǎng)所規(guī)模很大，檔次高園盛洗浴地址昆侖大街與閩江路交口南規(guī)模及功能1200平米，集洗浴、住宿層數(shù)1F接待臺(tái)、男女浴室、2F大廳3F包房 總計(jì)三層開(kāi)間/柱距/進(jìn)深25米/7米/15米層高一層米二層米三層米四層消費(fèi)人群本、外地消費(fèi)、其他車(chē)位20個(gè)以上檔次高檔裝修狀況精裝經(jīng)營(yíng)時(shí)間3年以上經(jīng)營(yíng)者信息本地人、租賃使用標(biāo)志性建筑工會(huì)大廈、世紀(jì)廣場(chǎng)南個(gè)性化分析位于昆侖大街南側(cè)，休閑場(chǎng)所規(guī)模很大，檔次高 金泊水岸洗浴會(huì)館地址閩江路與平安大街交口、融馨苑一期底商規(guī)模