8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分一、估價背案例分一、估價背2、估價目的：為委托方抵在估價時點上的抵押價值提供價值參考而評估估價對3、估價時點：20081030日委托方擬以其擁有的位于本市中心城區(qū)路的一宗出讓商業(yè)、住宅用地土地使用權(quán)（土地使用權(quán)總面積 17096.70 平方米）押估，因此委托我公司對該宗地在估價時點上的抵押價值進(jìn)二、估價技術(shù)路線和估價方法的確定局規(guī)劃設(shè)計條件通知知中對建設(shè)用地性質(zhì)、容積率、建筑度、總建筑面積、建筑控制高度、建筑控制層數(shù)、綠地率等指標(biāo)都出了明確規(guī)定因此經(jīng)估法之一具體操作過程研究決定使用剩余法作為主要評估1經(jīng)過估共同研究認(rèn)為估價對象作為商業(yè)住宅用其最佳利用方式應(yīng)為一層作車庫，地上一層作為商業(yè)市

2、，地上二至五層作為辦公用房，地上六至十六層作為電梯公寓2、對車庫，經(jīng)估了解，在區(qū)域內(nèi)交易情況不多但出租情況普遍，其屬于具有收益和潛在收益的房但出租情況普遍，其屬于具有收益和潛在收益的房地產(chǎn)，因此可采收益法進(jìn)行評估的客觀收益，因此本次未采用收益法進(jìn)行評估；又因為本市基準(zhǔn)地及修正體系近年內(nèi)未予更新，而本市土地使用權(quán)市場行情變化較大因此本次也未采用基準(zhǔn)地價系數(shù)。三、本案例估價工作的主要難點和解決方案（一此具體應(yīng)如何確定將來欲開發(fā)房地產(chǎn)的用途和建設(shè)規(guī)模是個技術(shù)難點。解決方案1、詳了解土地位置，包括土地所在的本市的城市性質(zhì)本市為西南工商重鎮(zhèn)，也著名旅游城著名的宜市；估價對象所在區(qū)域在城市中的性質(zhì)：為本市

3、的商業(yè)和住宅新區(qū)2、經(jīng)過估對本市各類房地產(chǎn)市：包括對其場供求狀況、市場競爭狀況、市場占有率分析、市場定位分析，即對最佳用途的選擇考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)時社需要程度和未來對最佳用途的選擇考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)時社需要程度和未來發(fā)展趨勢，結(jié)合與委托，了解委托方的發(fā)計劃和宗地的實際情況認(rèn)為估價對象作為商業(yè)、住宅用地用于開發(fā)商業(yè)門市、辦公用房和電梯公寓能實現(xiàn)土地最佳利用的3、根據(jù)估價對象地塊面積17096.70方米、形狀規(guī)則、地勢定，結(jié)合上述對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場情況和況的了解確其最佳利用方式應(yīng)（規(guī)劃條件規(guī)定容積率小于等于 2.5，本次2.5 計算，可開發(fā)總建筑面積42741.

4、75 平方米，在同時滿足建筑密度、總建筑面積、建筑控制高度、建筑控制層數(shù)、綠地率等其他指情況下一層作車庫（建筑面積 3000 平方米地上一作為商業(yè)門市（建筑面積 2400 平方米地上二至五層作為辦公用（單層建筑面積 2400 平方米地上六至十六層作為電梯公寓（單建筑面積 2400 平方米，其余為物管用房和附屬用房等面積2、各類參數(shù)確定的原則及在本次評估中如何運(yùn)用是題解決方案：由于本次評估目的為抵，因此在進(jìn)行評估時堅持“謹(jǐn)慎性”原則，尤其在使用剩余法時，由于采用了最高最佳收益法和市場比較法評估房地產(chǎn)開發(fā)完成后價值時對未來可能獲得的收的價值，由于其具有不確定性，本著審慎態(tài)度，因此們在評估中盡量不高

5、估收，而主要以當(dāng)前市場主，同時在計算各種成本費(fèi)用和開發(fā)利潤時，保證不漏項并按照不估的原則取值同樣在采用市場比較法首先從嚴(yán)格選擇交易案例時就格把關(guān)，避免選取成交價格偏高的成交案例，另外在利用修正體系價格進(jìn)行修正時對修正幅度仔細(xì)推敲依照謹(jǐn)慎原則對不地產(chǎn)價值的影響幅度和權(quán)重重點把握對3、如價格進(jìn)行修正時對修正幅度仔細(xì)推敲依照謹(jǐn)慎原則對不地產(chǎn)價值的影響幅度和權(quán)重重點把握對3、如何確定收益法中率率的確定十分關(guān)鍵率的取值對估價值的響較大，不同區(qū)域、不同用途的房地產(chǎn)，甚至相同用途不同層數(shù)的地產(chǎn)率也不同在實踐主要采用按租售比推率方法，通過市，收集同類房地產(chǎn)的售價、出租率、剩收益年限等數(shù)據(jù)，運(yùn)用收益法公式計算1、估價方法的綜合運(yùn)用率，這樣取得的數(shù)據(jù)在估價實踐中，如何根據(jù)不同類型的房地產(chǎn)和相關(guān)數(shù)據(jù)靈活用、綜合使用各種評估方法，根據(jù)估價目的、估價原則、估價對象點正確選用估價方法體現(xiàn)著估的估價水平通過多種法相互印證才能評估出一個較為科學(xué)準(zhǔn)確的價值，在本例中，估價2在使用剩余法時在合法前提下綜合運(yùn)用房地產(chǎn)市與分析等相關(guān)知識確定估價對象的最有效利用途徑顯得非常重要最效利用既要符的相關(guān)規(guī)定，又要符合市場規(guī)律，要經(jīng)過分的論證，合法、合理、有效的假設(shè)，而非簡單假設(shè)3、參數(shù)確定評估