商業(yè)房地產行業(yè)風險分析研究分析報告

1、2009年商業(yè)房地產行業(yè)風險分析報告摘 要一、商業(yè)地產行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位房地產業(yè)由于其產業(yè)關聯(lián)度強、對經(jīng)濟增長貢獻率高而成為我國國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。2007年7月國務院公布的“關于促進房地產市場持續(xù)健康進展的通知”中，首次將房地產業(yè)明確列為國民經(jīng)濟支柱產業(yè)。商業(yè)地產是和住宅地產相并列的兩大房地產子行業(yè)，盡管在供給總量的比重上商業(yè)地產大大低于住宅地產，然而其絕對量最近幾年進展十分迅速，商業(yè)地產在都市經(jīng)濟中的地位也越來越顯著，商業(yè)地產行業(yè)不僅能改善人們生活品質，還能吸納社會就業(yè)人口，并承載都市景觀的功能。二、商業(yè)房地產行業(yè)運行環(huán)境2008年是比較專門的一年，因為在這一年里爆發(fā)了一個世紀以來最嚴

2、峻的全球經(jīng)濟危機。鑒于我國過高的對外依存度，我國經(jīng)濟受此次金融危機的阻礙專門大，從2008年下半年開始，經(jīng)濟增長率差不多顯著下滑，大批企業(yè)（特不是出口加工型企業(yè)）倒閉、失業(yè)率上升、居民收入減少。由于此次金融危機是由美國的房地產市場次級債危機所引發(fā)的，因此對房地產行業(yè)的沖擊尤為嚴峻。商業(yè)地產行業(yè)作為房地產業(yè)的一個子行業(yè)，也處在同樣不利的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下。商業(yè)地產行業(yè)的上游行業(yè)要緊是建材、鋼材業(yè)；下游要緊是商業(yè)和居民收入水平。2008年，作為房地產要緊原材料之一的建筑材料，其價格依舊在高位運行，對房地產行業(yè)融資形成一定的壓力，但房地產行業(yè)的另一重要原料鋼材，因其受金融危機阻礙嚴峻，價格回落，從而有利

3、于減弱對房地產企業(yè)的成本壓力。然而同時，鋼材產量有較大程度的減少，這將對房地產行業(yè)原材料供應產生不利阻礙。就下游行業(yè)來看，2008年我國居民的收入增速放緩，由于收入和對外來收入預期看低的阻礙，居民的消費需求增長放緩，消費乏力不利于商業(yè)地產的進展。消費需求低迷同時也阻礙了商業(yè)行業(yè)的進展，社會服務業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)等行業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)紛紛大幅下滑，商業(yè)行業(yè)不景氣現(xiàn)象顯現(xiàn)。商業(yè)地產的關聯(lián)產業(yè)對其產生不利的阻礙。鑒于房地產行業(yè)是關系國計民生的一大支柱產業(yè)，房地產行業(yè)低迷將對我國經(jīng)濟增長產生十分不利的阻礙，因此從2008年下半年開始，中央政府和地點政府紛紛出臺一系列救市措施，只是這些措施要緊是

4、針對住宅房地產市場的，對商業(yè)地產產生的阻礙要緊是間接阻礙。同時，由于政策效果的顯現(xiàn)通常具有滯后性，因此房地產市場政策的利好并沒有使其產生專門大的起色。三、中國地產行業(yè)的現(xiàn)狀2007年3月開始，房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù)不斷提高，2007年11月達到最高值106.59，此后一路下滑，截止到2008年12月，差不多降為96.46，比2007年同期下降近10個百分點。2008年企業(yè)家信心指數(shù)也逐季下滑，四個季度分不為140.6，134.8，123.8和94.6。四季度較一季度共下降46個百分點。房地產業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)出現(xiàn)較大降幅，四個季度分不為131.1，118.4，96.3和81.9，四季度較一季度共

5、下降49.2個百分點。2008年，土地開發(fā)面積和土地購置面積增速減緩，土地開發(fā)面積占購置面積比重穩(wěn)中略降；商業(yè)房地產新開工面積和竣工面積增速大幅下降。辦公樓占商品房市場的比例小于商業(yè)營業(yè)用房。從2008年2月開始，辦公樓竣工面積大于銷售面積，2008年下半年以后，兩者差額顯著增大，到11月底差不多增大到206.44萬平米。自2008年2月起，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積超過銷售面積，2008年下半年以后，竣工面積和銷售面積之間的差額逐漸拉大，到11月底差不多增大為433.57萬平米。價格方面，商業(yè)地產一級市場上，土地交易價格漲幅大幅回落。二級市場上，各類房地產價格小幅波動或漲幅穩(wěn)中下降，三級市場上，租

6、賃市場價格小幅上漲。四、商業(yè)地產投融資情況2008年各類型房地產開發(fā)投資情況年月房地產開發(fā)打算總投資房地產開發(fā)投資總額住宅房地產開發(fā)投資總額辦公樓房地產開發(fā)投資總額商業(yè)營業(yè)用房房地產開發(fā)投資總額(億元)(%)(億元)(%)(億元)(%)(億元)(%)(億元)(%)2008-0276763.83202373.7232.91669.4530.795.713250.64282008-0390927.4426.34687.7532.33316.4834.7165.1611.2485.5120.92008-0498885.5433.86952.0832.14944.3835.2239.69-5.5705

7、.5820.82008-05104694.334.19519.2831.96806.2635331.5-3.2963.0421.72008-06112066.333.813195.6733.59497.0936.6440.110.11325.9520.72008-07115159.333.415883.5430.911486.1733.7534.080.71602.8319.22008-08118159.933.218429.9729.113384.831.7624.340.11860.5717.42008-09121342.73221277.6926.515508.3128.7717.13-

8、1.42156.7416.82008-10124252.12523917.7124.617482.3527.4815.18-1.52418.2516.72008-11127704.429.926545.7322.719332.6625.2923.1502695.4416.12008-12135296.529.330579.8220.922081.2622.61111.587.43200.2114.9數(shù)據(jù)來源：中國產業(yè)分析平臺截至2008年12月底，全國累計完成城鎮(zhèn)房地產開發(fā)總投資30579.82億元，同比增長20.9%，增幅逐季滑落。累計完成城鎮(zhèn)住宅開發(fā)投資22081.26億元，比去年同期增長

9、22.6%，增速逐季滑落。累計完成辦公樓開發(fā)投資1111.58億元，同比增長7.4%，各季度增速變化較大；累計完成商業(yè)營業(yè)用房投資3200.21億元，同比增長14.9%，增速逐季回落?？偟膩砜矗?008年，辦公樓開發(fā)投資總額增長速度較2007年顯著下滑，房地產開發(fā)投資總額以及住宅房地產開發(fā)總額增長速度從2008年下半年開始緩慢下滑，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資相對平穩(wěn)，增幅略有增加。數(shù)據(jù)來源：中國產業(yè)分析平臺房地產開發(fā)各類資金來源所占比例總的來看，2008年自籌資金和其他資金是房地產開發(fā)最重要的兩大資金來源，其次是國內貸款，利用外資僅占資金來源專門小的一部分。與2007年相比，2008年資金來源結構最

10、大的變化莫過于其他資金來源比重相對下降，自籌資金所占比重相對上升。而這要緊是由于其他資金來源中定金及預售款項較去年大幅減少所造成的。隨著房價拐點的呼聲越來越高，和國內房地產市場在國際金融危機沖擊下不景氣加劇的阻礙下，人們對房地產市場的觀望情緒愈加濃厚，對房價下降的預期也更加強烈，正是這種對以后房價將接著下跌的預期，導致房地產市場交易量，特不是期房交易量大幅下跌，而這直接導致定金及預售款項的大幅下跌。目前我國房地產融資途徑比較單一，要緊是自籌資金、定金及預收款和國內貸款的組合，此外還有利用外資、民間融資等方式，只是這些方式籌得的資金所占比重專門小，不是房地產市場的主流融資渠道。這與發(fā)達國家相比不

11、太一樣。就目前西方發(fā)達國家的房地產融資模式來講，差不多形成了以房地產信托投資基金(REITs)為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎的多元化融資模式?？偨Y當前世界上普遍流行的房地產融資途徑，要緊有如下幾種：銀行貸款、企業(yè)上市融資、信托項目融資、房地產信托投資基金（REITs）、房地產債券融資、夾層融資，此外，還有私募融資、典當融資、合作開發(fā)、海外地產基金等方式。五、2008年商業(yè)地產重點都市進展分析截至到2007年底，北京市有2699家房地產企業(yè)。2008年北京市房地產企業(yè)景氣指數(shù)逐季下跌。四個季度房地產企業(yè)景氣指數(shù)分不為133.4，132.6，125.1和115.2，較2007年同期分不減少11.7，

12、16.4，27.7和39。2008年北京市商業(yè)地產新開工面積較去年小幅下滑，竣工面積較去年略有增長。2008年北京市商業(yè)地產銷量大幅萎縮，空置率降低。2008年北京市商業(yè)房地產銷售面積同2007年相比大幅減少，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房空置面積較2007年大幅增加，商業(yè)地產市場需求低迷的情況差不多專門明朗。北京市房地產投資資金來源要緊是其他資金、國內貸款和自籌資金。利用外資所占比重專門小。其他資金和國內貸款是商業(yè)房地產投資的要緊資金來源。其中，國內貸款所占總的投資資金來源比例逐月下滑，從2008年2月的37.23%下滑到12月份的26.77%。截止到2007年，上海市的房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)目為3116家

13、。2008年，上海市房地產企業(yè)家信心指數(shù)逐季下滑，房地產企業(yè)景氣指數(shù)也呈現(xiàn)逐季下滑的走勢。2008年，上海市商業(yè)地產新開工面積和竣工面積較去年均有較大增長；銷售面積大幅縮減。2008年上海市房地產開發(fā)投資資金累計達2112.1億元。其中，最要緊的來源是其他資金來源，其次為自籌資金、國內貸款和利用外資。截止到2007年，重慶市共有房地產企業(yè)數(shù)目2039家，差不多形成了較強的競爭格局。總的來看，2008年重慶市辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的市場新增供應量比2007年均有較大幅度的減少；完成辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積347.7萬平方米，比2007年減少22.47萬平方米，降幅達到6.07%，完成商業(yè)房地

14、產銷售面積161.4萬平方米，比2007年減少了47.43萬平方米，降幅達到22.7%。就供需兩方面分析，2008年重慶市完成商業(yè)房地產竣工面積260.4萬平方米，銷售慶市商業(yè)房地產市場處于供大于求的狀態(tài)。2008年，重慶市完成房地產投資1242.62億元，比2007年減少115.8億元，減幅為8.48%。從商業(yè)地產投資資金來源分析，除了其他資金來源外，自籌資金所占比重最大。六、子行業(yè)情況我們把商業(yè)地產行業(yè)細分為辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩個子行業(yè)。2008年全國辦公樓房地產市場處于供過于求的局面。市場上可供銷售的辦公樓面積超過1647.97萬平方米，而全年實現(xiàn)銷售面積1110.67萬平方米，辦公樓

15、空置面積在2007年的基礎上接著增長。另外，從新開工面積指標來看，短期內全國辦公樓房地產市場的供給仍將會有較快的增長。以后一段時刻內，供大于求的局面將接著存在。2008年全國實現(xiàn)辦公樓開發(fā)投資總額1111.58億元，比2007年增加了74.63億元。就月度同比增長速度來看，2008年2月份，辦公樓開發(fā)投資總額同比增幅最大，為13%，4月份最小，為-5.5%。此后一直到11月份，全國辦公樓開發(fā)投資總額比2007年同期有所減少或差不多持平。12月份辦公樓投資有較大的增長，致使2008年全年累計實現(xiàn)辦公樓開發(fā)投資總額比2007年略有增長，增幅為7.4%。2008年全國商業(yè)營業(yè)用房存在較大程度的供大于

16、求狀況。全國累計新增商業(yè)營業(yè)用房供給5488.58萬平方米，加上去年空置面積，供給量超過5488.58萬平方米，而實現(xiàn)銷售量3852.07萬平方米，2008年全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積數(shù)額較大，一方面將會阻礙以后商業(yè)營業(yè)用房的價格走勢，另外，預示著市場需要花費一段時刻來消化商業(yè)營業(yè)用房的存量，以后新開工面積的增長步伐可能有所放緩。2008年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額達到3200.21億元，比2007年同期增加424.65億元。各月累計實現(xiàn)商業(yè)營業(yè)用房投資額均比2007年同期有所增長，但增長速度逐月下滑。其中，2008年2月份增速最大，為28%，12月份最小，為14.9%。增速的放緩與金融危機顯現(xiàn)

17、后，企業(yè)家融資困難和對以后市場預期不樂觀有關。七、商業(yè)地產行業(yè)重點企業(yè)分析依照中國房地產業(yè)協(xié)會，國務院進展研究中心企業(yè)研究所，清華大學房地產研究所和中國指數(shù)研究院所進行的“2008中國房地產百強企業(yè)綜合實力TOP10”受金融危機和我國房地產拐點論的阻礙，2008年萬科的盈利能力、綜合償債能力、經(jīng)營能力、進展能力等指標比以往幾年明顯下降。2008年首開集團具有較好的盈利能力。截止到2008年三季度，首開集團的經(jīng)營能力同前幾年相比有所下降。公司存量房增多，銷售能力下降，資產利用率低；流淌比率比2007年年末有所增長，公司短期償債能力有所提高；利息保障倍數(shù)為3.1482，略低于2007年年末3.97

18、99的水平，高于國際負債率偏高，具有較大的財務風險。公司進展勢頭強勁，進展前景專門好。恒大集團銷售毛利率、凈利率、總資產收益率和凈資產收益率比2007年年末均有較大幅度的增長，盈利能力有所提高；存貨周轉率和總資產周轉率均有所下降，存量房（空置率）有所增長，銷售能力有所下降；利息保障倍數(shù)為連續(xù)兩年為負值，公司負債經(jīng)營的風險專門大，償債能力專門弱；公司的進展能力比2007年大幅增強，進展勢頭強勁。八、行業(yè)信貸建議綜合國內國外宏觀經(jīng)濟的阻礙和我國房地產業(yè)自身的運行周期，我們認為，短期來看，我國房地產市場仍將在低迷狀態(tài)徘徊。因此，2009年銀行業(yè)對房地產市場的信貸原則是：接著保持審慎態(tài)度，嚴格把好房地

19、產信貸企業(yè)經(jīng)營狀況和資金鏈的關，區(qū)不對待優(yōu)質大企業(yè)和中小房地產商，合理分配信貸額度和信貸期限，對優(yōu)質的大企業(yè)以大額和較長期限的信貸為主，對中小企業(yè)實施以小額和短期信貸為主。就對企業(yè)授信來講，除了關注企業(yè)的規(guī)模和實力外，還應該重點關注企業(yè)的償債能力指標，要緊包括以下三個指標：第一，資產負債率指標。第二，流淌比率指標。第三，已獲利息倍數(shù)指標?？赡?009年辦公樓房地產市場供求不符的矛盾將接著深化，由此導致房地產商回籠資金風險加大，對辦公樓房地產市場的信貸要加強風險監(jiān)測和風險操縱，對資產結構良好的房地產商的利好項目能夠予以信貸扶持，但關于資產負債比例過高，資金鏈風險大，或者關于沒有明顯利好的項目，要

20、嚴格操縱信貸規(guī)模和信貸期限，并加強銀行對企業(yè)和項目的監(jiān)督力度，最大化降低信貸風險?；诋斍捌毡樾纬傻膶?009年，特不是上半年經(jīng)濟復蘇無望的預期，我們對商業(yè)營業(yè)用房市場的前景看淡。在商業(yè)營業(yè)用房信貸方面，建議銀行分地段分項目區(qū)不對待。目 錄 TOC o 1-2 h z t 標題 3,3 HYPERLINK l _Toc228075787 第一章 2008年商業(yè)地產行業(yè)差不多情況 PAGEREF _Toc228075787 h 1 HYPERLINK l _Toc228075788 第一節(jié) 商業(yè)地產的定義及分類 PAGEREF _Toc228075788 h 1 HYPERLINK l _Toc

21、228075789 第二節(jié) 商業(yè)地產在國民經(jīng)濟中的地位 PAGEREF _Toc228075789 h 2 HYPERLINK l _Toc228075790 一、房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè) PAGEREF _Toc228075790 h 2 HYPERLINK l _Toc228075791 二、商業(yè)地產業(yè)在都市經(jīng)濟中的地位 PAGEREF _Toc228075791 h 4 HYPERLINK l _Toc228075792 第二章 2008年商業(yè)房地產行業(yè)運行環(huán)境分析 PAGEREF _Toc228075792 h 6 HYPERLINK l _Toc228075793 第一節(jié) 200

22、8年宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 PAGEREF _Toc228075793 h 6 HYPERLINK l _Toc228075794 一、國際經(jīng)濟環(huán)境對房地產業(yè)的阻礙 PAGEREF _Toc228075794 h 6 HYPERLINK l _Toc228075795 二、國內宏觀經(jīng)濟狀況及對房地產業(yè)的阻礙 PAGEREF _Toc228075795 h 7 HYPERLINK l _Toc228075796 第二節(jié) 2008年房地產關聯(lián)行業(yè)進展情況 PAGEREF _Toc228075796 h 9 HYPERLINK l _Toc228075797 一、上游行業(yè)的進展及阻礙 PAGEREF _T

23、oc228075797 h 9 HYPERLINK l _Toc228075798 二、下游行業(yè)的進展及阻礙 PAGEREF _Toc228075798 h 12 HYPERLINK l _Toc228075799 第三節(jié) 2008年商業(yè)地產行業(yè)政策環(huán)境分析 PAGEREF _Toc228075799 h 15 HYPERLINK l _Toc228075800 一、近幾年房地產行業(yè)要緊政策回憶 PAGEREF _Toc228075800 h 15 HYPERLINK l _Toc228075801 二、2008年房地產要緊政策分析 PAGEREF _Toc228075801 h 16 HYP

24、ERLINK l _Toc228075802 第三章 2008年中國商業(yè)地產現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc228075802 h 27 HYPERLINK l _Toc228075803 第一節(jié) 2008年房地產企業(yè)整體景氣狀況推斷 PAGEREF _Toc228075803 h 27 HYPERLINK l _Toc228075804 一、房地產開發(fā)景氣總體走勢 PAGEREF _Toc228075804 h 27 HYPERLINK l _Toc228075805 二、房地產企業(yè)景氣指數(shù)水平 PAGEREF _Toc228075805 h 28 HYPERLINK l _Toc228075

25、806 第二節(jié) 2008年全國商業(yè)房地產市場供給情況分析 PAGEREF _Toc228075806 h 30 HYPERLINK l _Toc228075807 一、土地開發(fā)與土地購置 PAGEREF _Toc228075807 h 30 HYPERLINK l _Toc228075808 二、商業(yè)房地產開發(fā)規(guī)模與結構 PAGEREF _Toc228075808 h 32 HYPERLINK l _Toc228075809 第三節(jié) 2008年全國商業(yè)地產市場需求情況分析 PAGEREF _Toc228075809 h 38 HYPERLINK l _Toc228075810 一、商品房銷售下

26、降 PAGEREF _Toc228075810 h 38 HYPERLINK l _Toc228075811 二、商品房空置面積分類指數(shù)回落 PAGEREF _Toc228075811 h 39 HYPERLINK l _Toc228075812 第四節(jié) 2008年全國房地產市場供需結構特征與價格走勢 PAGEREF _Toc228075812 h 40 HYPERLINK l _Toc228075813 一、房地產供需結構的特征 PAGEREF _Toc228075813 h 40 HYPERLINK l _Toc228075814 二、房地產市場價格走勢 PAGEREF _Toc22807

27、5814 h 41 HYPERLINK l _Toc228075815 第四章 2008年商業(yè)地產投融資情況 PAGEREF _Toc228075815 h 44 HYPERLINK l _Toc228075816 第一節(jié) 2008年商業(yè)地產投資狀況 PAGEREF _Toc228075816 h 44 HYPERLINK l _Toc228075817 第二節(jié) 2008年商業(yè)地產融資情況 PAGEREF _Toc228075817 h 46 HYPERLINK l _Toc228075818 一、房地產開發(fā)資金來源分析 PAGEREF _Toc228075818 h 46 HYPERLINK

28、 l _Toc228075819 二、融資方式剖析 PAGEREF _Toc228075819 h 50 HYPERLINK l _Toc228075820 第五章 2008年商業(yè)地產重點都市進展分析 PAGEREF _Toc228075820 h 55 HYPERLINK l _Toc228075821 第一節(jié) 2008年北京商業(yè)房地產行業(yè)進展分析及預測 PAGEREF _Toc228075821 h 55 HYPERLINK l _Toc228075822 一、北京商業(yè)房地產行業(yè)運行狀況分析 PAGEREF _Toc228075822 h 55 HYPERLINK l _Toc228075

29、823 二、北京商業(yè)地產進展預測 PAGEREF _Toc228075823 h 63 HYPERLINK l _Toc228075824 第二節(jié) 2008年上海商業(yè)地產行業(yè)進展分析及預測 PAGEREF _Toc228075824 h 64 HYPERLINK l _Toc228075825 一、上海商業(yè)房地產行業(yè)運行狀況分析 PAGEREF _Toc228075825 h 64 HYPERLINK l _Toc228075826 二、上海市商業(yè)地產進展預測 PAGEREF _Toc228075826 h 72 HYPERLINK l _Toc228075827 第三節(jié) 2008年重慶商業(yè)地

30、產行業(yè)進展分析及預測 PAGEREF _Toc228075827 h 73 HYPERLINK l _Toc228075828 一、重慶商業(yè)房地產行業(yè)運行狀況分析 PAGEREF _Toc228075828 h 73 HYPERLINK l _Toc228075829 二、重慶市商業(yè)地產進展預測 PAGEREF _Toc228075829 h 79 HYPERLINK l _Toc228075830 第六章 2008年商業(yè)地產細分子行業(yè)分析 PAGEREF _Toc228075830 h 81 HYPERLINK l _Toc228075831 第一節(jié) 2008年辦公樓房地產行業(yè)分析 PAGE

31、REF _Toc228075831 h 81 HYPERLINK l _Toc228075832 一、供求分析 PAGEREF _Toc228075832 h 81 HYPERLINK l _Toc228075833 二、投資情況分析 PAGEREF _Toc228075833 h 83 HYPERLINK l _Toc228075834 三、辦公樓市場進展預測 PAGEREF _Toc228075834 h 83 HYPERLINK l _Toc228075835 第二節(jié) 2008年商業(yè)營業(yè)用房行業(yè)分析 PAGEREF _Toc228075835 h 84 HYPERLINK l _Toc2

32、28075836 一、供求分析 PAGEREF _Toc228075836 h 84 HYPERLINK l _Toc228075837 二、投資情況分析 PAGEREF _Toc228075837 h 86 HYPERLINK l _Toc228075838 三、商業(yè)營業(yè)用房市場進展預測 PAGEREF _Toc228075838 h 86 HYPERLINK l _Toc228075839 第七章 2008年商業(yè)地產行業(yè)重點企業(yè)分析 PAGEREF _Toc228075839 h 87 HYPERLINK l _Toc228075840 第一節(jié) 萬科地產分析 PAGEREF _Toc228

33、075840 h 87 HYPERLINK l _Toc228075841 一、萬科集團簡介 PAGEREF _Toc228075841 h 87 HYPERLINK l _Toc228075842 二、股權關系結構 PAGEREF _Toc228075842 h 88 HYPERLINK l _Toc228075843 三、經(jīng)營狀況分析 PAGEREF _Toc228075843 h 88 HYPERLINK l _Toc228075844 四、進展趨勢分析 PAGEREF _Toc228075844 h 91 HYPERLINK l _Toc228075845 第二節(jié) 北京首都開發(fā)控股集團

34、有限公司 PAGEREF _Toc228075845 h 92 HYPERLINK l _Toc228075846 一、集團公司簡介 PAGEREF _Toc228075846 h 92 HYPERLINK l _Toc228075847 二、股權結構 PAGEREF _Toc228075847 h 93 HYPERLINK l _Toc228075848 三、經(jīng)營狀況分析 PAGEREF _Toc228075848 h 93 HYPERLINK l _Toc228075849 四、進展趨勢分析 PAGEREF _Toc228075849 h 94 HYPERLINK l _Toc228075

35、850 第三節(jié) 恒大地產集團有限公司 PAGEREF _Toc228075850 h 96 HYPERLINK l _Toc228075851 一、集團公司簡介 PAGEREF _Toc228075851 h 96 HYPERLINK l _Toc228075852 二、股權結構 PAGEREF _Toc228075852 h 97 HYPERLINK l _Toc228075853 三、經(jīng)營狀況分析 PAGEREF _Toc228075853 h 97 HYPERLINK l _Toc228075854 四、進展趨勢分析 PAGEREF _Toc228075854 h 98 HYPERLIN

36、K l _Toc228075855 第八章 2009商業(yè)地產行業(yè)風險分析 PAGEREF _Toc228075855 h 100 HYPERLINK l _Toc228075856 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟波動風險 PAGEREF _Toc228075856 h 100 HYPERLINK l _Toc228075857 第二節(jié) 需求風險 PAGEREF _Toc228075857 h 101 HYPERLINK l _Toc228075858 第三節(jié) 政策風險 PAGEREF _Toc228075858 h 102 HYPERLINK l _Toc228075859 第九章 2009年行業(yè)信貸建議

37、PAGEREF _Toc228075859 h 103 HYPERLINK l _Toc228075860 第一節(jié) 2009年行業(yè)授信原則 PAGEREF _Toc228075860 h 103 HYPERLINK l _Toc228075861 第二節(jié) 2009年細分子行業(yè)授信建議 PAGEREF _Toc228075861 h 105 HYPERLINK l _Toc228075862 一、辦公樓信貸建議 PAGEREF _Toc228075862 h 105 HYPERLINK l _Toc228075863 二、商業(yè)營業(yè)用房信貸建議 PAGEREF _Toc228075863 h 10

38、5附 表 TOC h z t 表題 c HYPERLINK l _Toc228075864 表12008年中國經(jīng)濟增長率 PAGEREF _Toc228075864 h 7 HYPERLINK l _Toc228075865 表22008年三大產業(yè)生產總值和指數(shù) PAGEREF _Toc228075865 h 7 HYPERLINK l _Toc228075866 表32008年固定資產投資增速 PAGEREF _Toc228075866 h 8 HYPERLINK l _Toc228075867 表42008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平 PAGEREF _Toc228075867 h 12

39、HYPERLINK l _Toc228075868 表52008年農村居民人均現(xiàn)金收入水平 PAGEREF _Toc228075868 h 12 HYPERLINK l _Toc228075869 表62008年商品房新開工面積和竣工面積 PAGEREF _Toc228075869 h 32 HYPERLINK l _Toc228075870 表72008年全國辦公樓竣工面積和新開工面積 PAGEREF _Toc228075870 h 32 HYPERLINK l _Toc228075871 表82008年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積和新開工面積 PAGEREF _Toc228075871 h 33

40、HYPERLINK l _Toc228075872 表92008年商品房竣工面積和增速 PAGEREF _Toc228075872 h 34 HYPERLINK l _Toc228075873 表102008年辦公樓竣工面積和增速 PAGEREF _Toc228075873 h 34 HYPERLINK l _Toc228075874 表112008年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積和增速 PAGEREF _Toc228075874 h 35 HYPERLINK l _Toc228075875 表122008年1-11月各類型物業(yè)累計供給量 PAGEREF _Toc228075875 h 35 HYPER

41、LINK l _Toc228075876 表132008年1-11月累計各類物業(yè)銷竣情況 PAGEREF _Toc228075876 h 40 HYPERLINK l _Toc228075877 表142008年1-11月辦公樓竣工面積和銷售面積差額 PAGEREF _Toc228075877 h 40 HYPERLINK l _Toc228075878 表152008年1-11月商業(yè)營業(yè)用房竣工面積和銷售面積差額 PAGEREF _Toc228075878 h 41 HYPERLINK l _Toc228075879 表16各類型用地交易價格指數(shù)季度數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc228075

42、879 h 42 HYPERLINK l _Toc228075880 表17各類型房地產銷售價格指數(shù)季度數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc228075880 h 42 HYPERLINK l _Toc228075881 表18各類型房地產租賃價格指數(shù)季度數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc228075881 h 43 HYPERLINK l _Toc228075882 表192008年各類型房地產開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc228075882 h 44 HYPERLINK l _Toc228075883 表202008年房地產開發(fā)資金來源情況 PAGEREF _Toc228075883 h 4

43、6 HYPERLINK l _Toc228075884 表21房地產開發(fā)資金構成情況 PAGEREF _Toc228075884 h 47 HYPERLINK l _Toc228075885 表22房地產開發(fā)資金構成情況續(xù)表 PAGEREF _Toc228075885 h 48 HYPERLINK l _Toc228075886 表232008年北京市房地產企業(yè)家信心指數(shù) PAGEREF _Toc228075886 h 56 HYPERLINK l _Toc228075887 表242008年北京市房地產企業(yè)景氣指數(shù) PAGEREF _Toc228075887 h 57 HYPERLINK l

44、 _Toc228075888 表252008年北京市商業(yè)房地產空置面積和增速 PAGEREF _Toc228075888 h 61 HYPERLINK l _Toc228075889 表262008年北京市商業(yè)房地產月度價格 PAGEREF _Toc228075889 h 61 HYPERLINK l _Toc228075890 表272008年北京市房房地產投資資金來源情況 PAGEREF _Toc228075890 h 63 HYPERLINK l _Toc228075891 表282008年上海市房地產企業(yè)家信心指數(shù) PAGEREF _Toc228075891 h 65 HYPERLIN

45、K l _Toc228075892 表292008年上海市房地產企業(yè)景氣指數(shù) PAGEREF _Toc228075892 h 65 HYPERLINK l _Toc228075893 表302008年上海市商業(yè)地產成交價格 PAGEREF _Toc228075893 h 70 HYPERLINK l _Toc228075894 表312008年上海市房地產開發(fā)投資資金來源 PAGEREF _Toc228075894 h 72 HYPERLINK l _Toc228075895 表322008年重慶市商業(yè)房地產價格 PAGEREF _Toc228075895 h 78 HYPERLINK l _

46、Toc228075896 表332008年重慶市房地產投資資金來源 PAGEREF _Toc228075896 h 79 HYPERLINK l _Toc228075897 表34萬科集團股權結構 PAGEREF _Toc228075897 h 88 HYPERLINK l _Toc228075898 表35萬科集團財務指標 PAGEREF _Toc228075898 h 91 HYPERLINK l _Toc228075899 表36北京首開集團股權結構 PAGEREF _Toc228075899 h 93 HYPERLINK l _Toc228075900 表37首開集團財務指標 PAGE

47、REF _Toc228075900 h 94 HYPERLINK l _Toc228075901 表38恒大集團股權結構 PAGEREF _Toc228075901 h 97 HYPERLINK l _Toc228075902 表39恒大集團財務指標 PAGEREF _Toc228075902 h 98附 圖 TOC h z t 圖題 c HYPERLINK l _Toc228075903 圖1城鎮(zhèn)房地產開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產投資比重 PAGEREF _Toc228075903 h 3 HYPERLINK l _Toc228075904 圖2房地產開發(fā)投資總額對GDP直接貢獻率 PAGEREF

48、 _Toc228075904 h 3 HYPERLINK l _Toc228075905 圖3房地產行業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率 PAGEREF _Toc228075905 h 4 HYPERLINK l _Toc228075906 圖4商業(yè)地產投資占房地產投資總額的比重 PAGEREF _Toc228075906 h 4 HYPERLINK l _Toc228075907 圖5消費率 PAGEREF _Toc228075907 h 5 HYPERLINK l _Toc228075908 圖6社會消費品零售總額增長情況 PAGEREF _Toc228075908 h 8 HYPERLINK l _T

49、oc228075909 圖71999-2007年建筑材料工業(yè)部門工業(yè)品出廠價格指數(shù)（上年同期=100） PAGEREF _Toc228075909 h 9 HYPERLINK l _Toc228075910 圖82008年建筑材料工業(yè)部門工業(yè)品出廠價格指數(shù)（上年同期=100） PAGEREF _Toc228075910 h 10 HYPERLINK l _Toc228075911 圖91996-2007年鋼材產量及增速 PAGEREF _Toc228075911 h 11 HYPERLINK l _Toc228075912 圖102008年粗鋼產量和增速 PAGEREF _Toc2280759

50、12 h 11 HYPERLINK l _Toc228075913 圖112007-2008年消費者景氣指數(shù) PAGEREF _Toc228075913 h 13 HYPERLINK l _Toc228075914 圖12企業(yè)家信心指數(shù) PAGEREF _Toc228075914 h 14 HYPERLINK l _Toc228075915 圖132008年房地產開發(fā)綜合景氣指數(shù) PAGEREF _Toc228075915 h 27 HYPERLINK l _Toc228075916 圖142008年房地產開發(fā)分類指數(shù) PAGEREF _Toc228075916 h 28 HYPERLINK

51、l _Toc228075917 圖152008年企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù) PAGEREF _Toc228075917 h 29 HYPERLINK l _Toc228075918 圖162008年完成土地開發(fā)面積及增速 PAGEREF _Toc228075918 h 30 HYPERLINK l _Toc228075919 圖172008年度累計土地購置面積及增速 PAGEREF _Toc228075919 h 30 HYPERLINK l _Toc228075920 圖182007和2008年土地開發(fā)面積占購置面積比例 PAGEREF _Toc228075920 h 31 HYPERLI

52、NK l _Toc228075921 圖192008年1-11月各類型物業(yè)供給（竣工面積）結構圖 PAGEREF _Toc228075921 h 35 HYPERLINK l _Toc228075922 圖202008年1-11月各類型物業(yè)供給（新開工面積）結構圖 PAGEREF _Toc228075922 h 36 HYPERLINK l _Toc228075923 圖212008年各類型物業(yè)銷售面積比例圖解 PAGEREF _Toc228075923 h 38 HYPERLINK l _Toc228075924 圖222008年1-11月各類型物業(yè)銷售額增長速度趨勢圖 PAGEREF _T

53、oc228075924 h 39 HYPERLINK l _Toc228075925 圖23商品房空置面積指數(shù) PAGEREF _Toc228075925 h 39 HYPERLINK l _Toc228075926 圖242008年各類型房地產投資月度累計額增速 PAGEREF _Toc228075926 h 44 HYPERLINK l _Toc228075927 圖252008年房地產開發(fā)本年資金來源和上年末結余資金增速對比 PAGEREF _Toc228075927 h 46 HYPERLINK l _Toc228075928 圖26房地產開發(fā)各類資金來源所占比例 PAGEREF _T

54、oc228075928 h 48 HYPERLINK l _Toc228075929 圖27房地產資金來源指數(shù) PAGEREF _Toc228075929 h 49 HYPERLINK l _Toc228075930 圖28北京市房地產企業(yè)數(shù)目 PAGEREF _Toc228075930 h 56 HYPERLINK l _Toc228075931 圖292008年北京市辦公樓累計新開工面積和增速 PAGEREF _Toc228075931 h 57 HYPERLINK l _Toc228075932 圖302008年北京市商業(yè)營業(yè)用房累計新開工面積和增速 PAGEREF _Toc228075

55、932 h 58 HYPERLINK l _Toc228075933 圖312008年北京市辦公樓累計竣工面積和增速 PAGEREF _Toc228075933 h 58 HYPERLINK l _Toc228075934 圖322008年北京市商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積和增速 PAGEREF _Toc228075934 h 59 HYPERLINK l _Toc228075935 圖332008年北京市辦公樓累計銷售面積和增速 PAGEREF _Toc228075935 h 60 HYPERLINK l _Toc228075936 圖342008年北京市商業(yè)營業(yè)用房累計銷售面積和增速 PAGE

56、REF _Toc228075936 h 60 HYPERLINK l _Toc228075937 圖352008年北京市商業(yè)房地產開發(fā)投資月度累計增速 PAGEREF _Toc228075937 h 62 HYPERLINK l _Toc228075938 圖36上海市歷年房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)目和增長速度 PAGEREF _Toc228075938 h 64 HYPERLINK l _Toc228075939 圖372008年上海市辦公樓新開工面積月度累計 PAGEREF _Toc228075939 h 66 HYPERLINK l _Toc228075940 圖382008年上海市商業(yè)營業(yè)用房新

57、開工面積月度累計 PAGEREF _Toc228075940 h 66 HYPERLINK l _Toc228075941 圖392008年上海市辦公樓竣工面積月度累計 PAGEREF _Toc228075941 h 67 HYPERLINK l _Toc228075942 圖402008年上海市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積月度累計 PAGEREF _Toc228075942 h 68 HYPERLINK l _Toc228075943 圖412008年上海市辦公樓銷售面積月度累計 PAGEREF _Toc228075943 h 69 HYPERLINK l _Toc228075944 圖422008

58、年上海市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積月度累計 PAGEREF _Toc228075944 h 69 HYPERLINK l _Toc228075945 圖432008年上海市商業(yè)地產開發(fā)投資增速 PAGEREF _Toc228075945 h 71 HYPERLINK l _Toc228075946 圖44重慶市歷年房地產企業(yè)數(shù)目 PAGEREF _Toc228075946 h 73 HYPERLINK l _Toc228075947 圖452008年重慶市辦公樓新開工面積月度累計 PAGEREF _Toc228075947 h 74 HYPERLINK l _Toc228075948 圖462008

59、年重慶市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積月度累計 PAGEREF _Toc228075948 h 74 HYPERLINK l _Toc228075949 圖472008年重慶市辦公樓竣工面積月度累計 PAGEREF _Toc228075949 h 75 HYPERLINK l _Toc228075950 圖482008年重慶市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積月度累計 PAGEREF _Toc228075950 h 75 HYPERLINK l _Toc228075951 圖492008年重慶市辦公樓銷售面積月度累計 PAGEREF _Toc228075951 h 76 HYPERLINK l _Toc228075

60、952 圖502008年重慶市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積月度累計 PAGEREF _Toc228075952 h 77 HYPERLINK l _Toc228075953 圖512008年重慶市商業(yè)房地產投資增速 PAGEREF _Toc228075953 h 78 HYPERLINK l _Toc228075954 圖522008年全國辦公樓新開工面積 PAGEREF _Toc228075954 h 81 HYPERLINK l _Toc228075955 圖532008年全國辦公樓竣工面積 PAGEREF _Toc228075955 h 81 HYPERLINK l _Toc228075956