XXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)控制

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)全程各階階段入賬票票據(jù)處理技技巧與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制一、當(dāng)前稅稅收征管環(huán)環(huán)境與財(cái)務(wù)務(wù)人員面臨臨的風(fēng)險(xiǎn)1、稅收增增長(zhǎng)如“脫韁野馬馬一日千里里”2、稅務(wù)稽稽查正逐漸漸從“執(zhí)法督查查”轉(zhuǎn)為“以抓收入入為主”，自查+重點(diǎn)稽查查，納稅評(píng)評(píng)估3、以票控控稅，查假假票白熱化化，發(fā)票是稅稅務(wù)稽查的的突破口，也也是企業(yè)稅稅收管理的的重點(diǎn)和難難點(diǎn)2013年年全國(guó)稅務(wù)務(wù)稽查工作作要點(diǎn)：查賬、查查案、查稅稅必查票2013年年的稽查重重點(diǎn)行業(yè)，分分別是：指指導(dǎo)性檢查查項(xiàng)目：房地產(chǎn)、建筑安裝裝業(yè)；資本本交易項(xiàng)目目；高收入者者個(gè)人所得得稅4、要成為為一個(gè)稅務(wù)務(wù)認(rèn)可的財(cái)財(cái)務(wù)工作者者（1）千萬(wàn)萬(wàn)不要賣弄弄你的財(cái)務(wù)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)

2、識(shí)、稅務(wù)知知識(shí)，不要要表白沒(méi)問(wèn)問(wèn)題（2）盡量量讓他們找找出你的小小錯(cuò)誤，比比如發(fā)票不不正規(guī)等等等（3）盡量量拖延時(shí)間間，承認(rèn)錯(cuò)錯(cuò)誤（4）裝傻傻充愣，推推三阻四（5）別忘忘了倒開(kāi)水水讓人家喝喝（6）稽查查是有任務(wù)務(wù)的，配合合稽查人員員完成任務(wù)務(wù)5、財(cái)務(wù)工工作者本身身：（1）學(xué)會(huì)會(huì)用稅收的的思維方式式解決經(jīng)營(yíng)營(yíng)問(wèn)題；賬表做到到“不管你信信不信，反反正審計(jì)/稽查當(dāng)時(shí)時(shí)信”（2）稅收收政策的運(yùn)運(yùn)用要在行行政機(jī)關(guān)容容忍的范圍圍內(nèi)；（3）理論論與實(shí)際有有差異，稅收政策策的運(yùn)用注注意合法與與合理的結(jié)結(jié)合，角度度不同，結(jié)論不同同；（4）知道道處理程序序比明白實(shí)實(shí)體規(guī)定更更重要，程序是解解決實(shí)體問(wèn)問(wèn)題最有效效武

3、器；（5）掌握握“法無(wú)授權(quán)權(quán)即禁止”，是規(guī)避執(zhí)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的的保障，也也是應(yīng)對(duì)稽稽查的關(guān)鍵鍵（6）具體體經(jīng)辦人員員決定成敗敗，不是財(cái)務(wù)務(wù)太無(wú)能，而而是稅法太太狡猾（7）涉稅稅問(wèn)題不是是可以隨意意咨詢的財(cái)務(wù)撥打打123666引發(fā)的的補(bǔ)稅（8）不符符合法律規(guī)規(guī)定的稅收收籌劃，無(wú)無(wú)論是地方方政府怎樣樣支持支持持，地方官官員如何保保證，都不不能阻止稅稅務(wù)機(jī)關(guān)的的查處。6、總結(jié)：（1）發(fā)票票，你心中中永遠(yuǎn)的痛痛，忠告：與與假票徹底底分手吧（2）股權(quán)權(quán)交易，你你的達(dá)摩克克利斯之劍劍（3）利潤(rùn)潤(rùn)大戶，hhold住住查與不查、稅款都在在那里，不不增不減；來(lái)與不來(lái)來(lái)，財(cái)務(wù)都都在那里，不不卑不亢；嚴(yán)稽查，你你永遠(yuǎn)都不

4、不知道下一一個(gè)倒霉的的會(huì)是誰(shuí)！7、刑法法修正案（七七）2001條：納納稅人采取取欺騙、隱隱瞞手段進(jìn)進(jìn)行虛假納納稅申報(bào)或或者不申報(bào)報(bào)，逃避繳繳納稅款數(shù)數(shù)額較大并并且占應(yīng)納納稅額100%以上的的，處三年年以下有期期徒刑；有第一款行行為，經(jīng)稅稅務(wù)機(jī)關(guān)依依法下達(dá)追追繳通知后后，補(bǔ)繳應(yīng)應(yīng)納稅款，繳繳納滯納金金，已受行行政處罰的的，不予追追究刑事責(zé)責(zé)任；五年年內(nèi)受罰或或二次以上上行政處罰罰的除外 8、稅收收征收管理理法六十三條條：納稅人偽偽造、變?cè)煸?、隱匿、擅自銷毀毀賬簿、記記賬憑證，或或者在賬簿簿上多列支支出或者不不列、少列列收入，或或者經(jīng)稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)通知知申報(bào)而拒拒不申報(bào)或或者進(jìn)行虛虛假的納稅稅申報(bào)，不

5、不繳或者少少繳應(yīng)納稅稅款的，是是偷稅。9、刑法法修正案（八八）第2205條：虛開(kāi)本法法第2055條規(guī)定以以外的其他他發(fā)票，情情節(jié)嚴(yán)重的的，處二年年以下有期期徒刑、拘拘役或者管管制，并處處罰金；情情節(jié)特別嚴(yán)嚴(yán)重的，處處二年以上上七年以下下有期徒刑刑，并處罰罰金；單位犯前前款罪的，對(duì)對(duì)單位判處處罰金，并并對(duì)其直接接負(fù)責(zé)的主主管人員和和其他直接接責(zé)任人員員，依照前前款的規(guī)定定處罰。財(cái)務(wù)人員的的涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1：虛開(kāi)發(fā)票票、非法出出售增值稅稅專用發(fā)票票罪、非法法購(gòu)買增值值稅專用發(fā)發(fā)票、購(gòu)買買偽造的增增值稅專用用發(fā)票罪、非法出售售發(fā)票罪的的，對(duì)單位位判處罰金金，并對(duì)直直接負(fù)責(zé)的的主管人員員和其他直直接責(zé)任人

6、人員（如“財(cái)務(wù)人員員”），依照照各該條的的規(guī)定處罰罰。起訴標(biāo)準(zhǔn)：最高人人民檢察院院公安部關(guān)關(guān)于公安機(jī)機(jī)關(guān)管轄的的刑事案件件立案追訴訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)規(guī)定（二）第六十十八條規(guī)定定“非法出售售發(fā)票案（刑法第2009條第四四款）非法出售售普通發(fā)票票100份以以上或者票票面額累計(jì)計(jì)在40萬(wàn)元以以上的，應(yīng)應(yīng)予立案追追訴?！必?cái)務(wù)人員的的涉稅風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2：若單位犯犯了上述幾幾項(xiàng)罪，則則判刑的是是單位法定定代表人、財(cái)務(wù)人員員。另外，全國(guó)人民民代表大會(huì)會(huì)常務(wù)委員員會(huì)關(guān)于懲懲治偷稅、抗稅犯罪罪的補(bǔ)充規(guī)規(guī)定第三三條規(guī)定，企企事業(yè)單位位犯偷稅罪罪的，對(duì)單單位判處罰罰金，并對(duì)對(duì)其直接負(fù)負(fù)責(zé)的主管管人員和其其他直接責(zé)責(zé)任人員，處處三

7、年以下下有期徒刑刑或者拘役役。二、合法有有效扣除憑憑證的種類類1、財(cái)政收收據(jù)（非稅稅收入收據(jù)據(jù)、捐贈(zèng)收收據(jù)、財(cái)政政監(jiān)制；不不含資金往往來(lái)結(jié)算收收據(jù)）2、稅務(wù)監(jiān)監(jiān)制發(fā)票3、自制原原始憑證4、合同+收據(jù)+判決書/調(diào)解書/公證書收據(jù)是否可可以稅前列列支？可以以稅前扣除除的收據(jù)同同時(shí)符合以以下條件（1）費(fèi)用用合法真實(shí)實(shí)，要有交易易或提供勞勞務(wù)的合同同；（2）與生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)關(guān)；（3）符合有有關(guān)扣除標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（4）費(fèi)用用本身不具具“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)”特征（收收款方既不不交增值稅稅，也不交交營(yíng)業(yè)稅，如如賠償款），符合不需要開(kāi)發(fā)票的條件不需要開(kāi)發(fā)發(fā)票的情形形：給予農(nóng)農(nóng)民的青苗苗補(bǔ)償費(fèi)； 工傷事故故賠償金； 職工解解聘

8、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)補(bǔ)償金； 給予個(gè)人人的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償金； 股股權(quán)收購(gòu)和和資本收購(gòu)購(gòu)支出； 經(jīng)濟(jì)合合同違約支支出營(yíng)業(yè)稅細(xì)細(xì)則第119條：條條例第六條條所稱符合合國(guó)務(wù)院稅稅務(wù)主管部部門有關(guān)規(guī)規(guī)定的憑證證（合法有有效憑證），是是指： 支付給給境內(nèi)單位位或者個(gè)人人的款項(xiàng)，且且該單位或或者個(gè)人發(fā)發(fā)生的行為為屬于營(yíng)業(yè)業(yè)稅或者增增值稅征收收范圍的，以以該單位或或者個(gè)人開(kāi)開(kāi)具的發(fā)票票為合法有有效憑證； 支付的的行政事業(yè)業(yè)性收費(fèi)或或者政府性性基金，以以開(kāi)具的財(cái)財(cái)政票據(jù)為為合法有效效憑證； 支付給給境外單位位或者個(gè)人人的款項(xiàng)，以以該單位或或者個(gè)人的的簽收單據(jù)據(jù)為合法有有效憑證，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)對(duì)簽收單據(jù)據(jù)有疑義的的，可以要要求其提

9、供供境外公證證機(jī)構(gòu)的確確認(rèn)證明； 國(guó)家稅稅務(wù)總局規(guī)規(guī)定的其他他合法有效效憑證。三、跨期取取得發(fā)票的的稅務(wù)處理理與會(huì)計(jì)處處理1、跨年度度發(fā)放工資資（工資薪薪金扣除的的原則收付實(shí)現(xiàn)現(xiàn)制，實(shí)際際支付）國(guó)稅函220093號(hào)實(shí)實(shí)施條例第三十四四條所稱的的“合理工工資薪金”，是指企企業(yè)按照股股東大會(huì)、董事會(huì)、薪酬委員員會(huì)或相關(guān)關(guān)管理機(jī)構(gòu)構(gòu)制訂的工工資薪金制制度規(guī)定，實(shí)際發(fā)放放給員工的的工資薪金金。稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)在對(duì)工工資薪金進(jìn)進(jìn)行合理性性確認(rèn)時(shí)，可可按以下原原則掌握：（一）企業(yè)業(yè)制訂了較較為規(guī)范的的員工工資資薪金制度度；（二）企業(yè)業(yè)所制訂的的工資薪金金制度符合合行業(yè)及地地區(qū)水平；（三）企業(yè)業(yè)在一定時(shí)時(shí)期所發(fā)放

10、放的工資薪薪金是相對(duì)對(duì)固定的，工工資薪金的的調(diào)整是有有序進(jìn)行的的；（四）企業(yè)業(yè)對(duì)實(shí)際發(fā)發(fā)放的工資資薪金，已已依法履行行了代扣代代繳個(gè)人所所得稅義務(wù)務(wù)。（五）有關(guān)關(guān)工資薪金金的安排，不不以減少或或逃避稅款款為目的實(shí)施條例例第三十十四條企企業(yè)發(fā)生的的合理的工工資薪金支支出，準(zhǔn)予予扣除。前款所所稱工資薪薪金，是指指企業(yè)每一一納稅年度度支付給在本本企業(yè)任職職或者受雇雇的員工的的所有現(xiàn)金金形式或者者非現(xiàn)金形形式的勞動(dòng)動(dòng)報(bào)酬，包包括基本工工資、獎(jiǎng)金金、津貼、補(bǔ)貼、年年終加薪、加班工資資，以及與與員工任職職或者受雇雇有關(guān)的其其他支出2、已付款款但跨期取取得發(fā)票的的費(fèi)用 某公司在22010年年9月發(fā)生一一筆代

11、理費(fèi)支出出，20111年取得得發(fā)票，該該費(fèi)用是否否允許扣除除？ 3、無(wú)發(fā)票票、無(wú)付款款的預(yù)提費(fèi)費(fèi)用（后付付的利息、租金） 總局20112年155號(hào)公告：企業(yè)依據(jù)據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)制度規(guī)定定，并實(shí)際際在財(cái)務(wù)會(huì)會(huì)計(jì)處理上上已確認(rèn)的的支出，凡凡沒(méi)有超過(guò)過(guò)企業(yè)所所得稅法和有關(guān)稅稅收法規(guī)規(guī)規(guī)定的稅前前扣除范圍圍和標(biāo)準(zhǔn)的的，可按企企業(yè)實(shí)際會(huì)會(huì)計(jì)處理確確認(rèn)的支出出，在企業(yè)業(yè)所得稅前前扣除，計(jì)計(jì)算其應(yīng)納納稅所得額額。4、跨期成成本之存貨貨 5、跨期成成本之固定定資產(chǎn) 6、以前年年度應(yīng)扣未未扣費(fèi)用，應(yīng)應(yīng)如何處理理？總局公告22012年年第15號(hào)號(hào)： 根據(jù)據(jù)稅收征征收管理法法的有關(guān)關(guān)規(guī)定，對(duì)對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)以前年度度實(shí)際發(fā)

12、生生的、按照照稅收規(guī)定定應(yīng)在企業(yè)業(yè)所得稅前前扣除而未未扣除或者者少扣除的的支出，企企業(yè)做出專專項(xiàng)申報(bào)及及說(shuō)明后，準(zhǔn)準(zhǔn)予追補(bǔ)至至該項(xiàng)目發(fā)發(fā)生年度計(jì)計(jì)算扣除，但但追補(bǔ)確認(rèn)認(rèn)期限不得得超過(guò)5年年。企業(yè)由于上上述原因多多繳的企業(yè)業(yè)所得稅稅稅款，可以以在追補(bǔ)確確認(rèn)年度企企業(yè)所得稅稅應(yīng)納稅款款中抵扣，不不足抵扣的的，可以向向以后年度度遞延抵扣扣或申請(qǐng)退退稅。虧損企業(yè)追追補(bǔ)確認(rèn)以以前年度未未在企業(yè)所所得稅前扣扣除的支出出，或盈利利企業(yè)經(jīng)過(guò)過(guò)追補(bǔ)確認(rèn)認(rèn)后出現(xiàn)虧虧損的，應(yīng)應(yīng)首先調(diào)整整該項(xiàng)支出出所屬年度度的虧損額額，然后再再按照彌補(bǔ)補(bǔ)虧損的原原則計(jì)算以以后年度多多繳的企業(yè)業(yè)所得稅款款，并按前前款規(guī)定處處理?？偩?

13、0111年第334號(hào)第六六條規(guī)定，匯匯繳期前取取得發(fā)票才才能稅前扣扣除（企業(yè)當(dāng)年年度實(shí)際發(fā)發(fā)生的相關(guān)關(guān)成本、費(fèi)費(fèi)用，由于于各種原因因未能及時(shí)時(shí)取得該成成本、費(fèi)用用的有效憑憑證，企業(yè)業(yè)在預(yù)繳季季度所得稅稅時(shí)，可暫暫按賬面發(fā)發(fā)生金額進(jìn)進(jìn)行核算；但在匯算算清繳時(shí)，應(yīng)應(yīng)補(bǔ)充提供供該成本、費(fèi)用的有有效憑證），而總局局20122年第155號(hào)第七條條規(guī)定，企企業(yè)發(fā)生應(yīng)應(yīng)扣未扣的的支出，可可以在5年年內(nèi)追補(bǔ)扣扣除。即115號(hào)第七七條是否否否定了344號(hào)第六條條？沒(méi)有，是讓讓追溯在所屬屬年度扣除除，然后該該退就退稅稅，或者抵抵當(dāng)年的應(yīng)應(yīng)交所得稅稅7、匯算清清繳結(jié)束后后，取得以以前年度開(kāi)開(kāi)具的發(fā)票票如何處理理？本

14、年支支付所屬期期為以前年年度的費(fèi)用用，如何處處理？四、財(cái)務(wù)人人員如何規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)發(fā)票的審核核要點(diǎn)1、票據(jù)種種類是否合合規(guī)（視收收款方應(yīng)交交何種稅而而定） 普通通發(fā)票代碼碼第一位，根根據(jù)收款方方經(jīng)營(yíng)主業(yè)業(yè)來(lái)判斷2、票據(jù)來(lái)來(lái)源是否合合法（發(fā)票票來(lái)源地與與開(kāi)票單位位所在地相相符）普通通發(fā)票代碼碼第2-55位3、發(fā)票有有效期：發(fā)發(fā)票所屬年年份，普通通發(fā)票第66-7位。4、票據(jù)與與經(jīng)濟(jì)合同同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)是否相符符（交易雙雙方名稱、勞務(wù)/貨貨物）5、票據(jù)形形式是否合合規(guī)（抬頭頭、印章）匯總開(kāi)具發(fā)票必須附清單6、付款方方向與支付付方式7、真?zhèn)螜z檢查五、權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制的運(yùn)運(yùn)用與以票票控稅之爭(zhēng)爭(zhēng)，“實(shí)際發(fā)生生”如

15、何界定定1、實(shí)際發(fā)發(fā)生與實(shí)際際支付實(shí)際發(fā)生就就是一項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的的義務(wù)和權(quán)權(quán)益現(xiàn)在發(fā)發(fā)生了；實(shí)實(shí)際支付就就是現(xiàn)在兌兌現(xiàn)了一項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)的義務(wù)和和權(quán)益。顯顯然實(shí)際發(fā)發(fā)生中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的的義務(wù)和權(quán)權(quán)益時(shí)點(diǎn)就就是現(xiàn)在，而而實(shí)際支付付中的經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)務(wù)的義義務(wù)和權(quán)益益時(shí)點(diǎn)則可可能是過(guò)去去、現(xiàn)在和和將來(lái)。從從時(shí)點(diǎn)和對(duì)對(duì)價(jià)上來(lái)看看：實(shí)際發(fā)發(fā)生實(shí)際際支付。收入和費(fèi)用用的確定不不能以是否否收付款項(xiàng)項(xiàng)作為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，要遵循循權(quán)責(zé)發(fā)生生制原則，除非有明確規(guī)定（如工資薪金支出），所以款項(xiàng)支付行為不是扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生標(biāo)志。但是企業(yè)支支付的款項(xiàng)項(xiàng)并不能與與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)形成對(duì)價(jià)價(jià)關(guān)系，而而且支付的的款項(xiàng)金額額無(wú)法確定定為扣除項(xiàng)

16、項(xiàng)目支出的的金額，所所以款項(xiàng)支支付行為不不一定就是是表示扣除除項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際發(fā)生。實(shí)際發(fā)生的的稅金是企企業(yè)為取得得經(jīng)營(yíng)收入入實(shí)際發(fā)生生的必要的的、正常的的支出，與與企業(yè)發(fā)生生的成本、費(fèi)用性質(zhì)質(zhì)相同，是是企業(yè)取得得經(jīng)營(yíng)收入入實(shí)際發(fā)生生的經(jīng)濟(jì)負(fù)負(fù)擔(dān)，符合合稅前扣除除的基本原原則。因此此，將稅金金和成本、費(fèi)用并列列為支出，支付義務(wù)務(wù)發(fā)生即為為實(shí)際發(fā)生生，也就意味味著扣除項(xiàng)項(xiàng)目支出發(fā)發(fā)生，無(wú)論論款項(xiàng)是否否支付，還還是付款憑憑據(jù)是否取取得，納稅稅人最終都都要負(fù)擔(dān)此此項(xiàng)費(fèi)用，把把支付義務(wù)務(wù)發(fā)生時(shí)間間作為扣除除項(xiàng)目實(shí)際際發(fā)生時(shí)間間符合權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制原原則。2、實(shí)際發(fā)發(fā)生與取得得發(fā)票收到發(fā)票只只是取得了了支付款項(xiàng)

17、項(xiàng)的憑證的的行為，并并不能說(shuō)明明扣除項(xiàng)目目什么時(shí)間間發(fā)生的。若將收到到發(fā)票作為為扣除項(xiàng)目目的實(shí)際發(fā)發(fā)生，最終終就是稅前前扣除遵循循收付實(shí)現(xiàn)現(xiàn)制，所以以收到發(fā)票票也不能作作為扣除項(xiàng)項(xiàng)目真實(shí)發(fā)發(fā)生的標(biāo)志志。況且發(fā)票票也不是費(fèi)費(fèi)用真實(shí)發(fā)發(fā)生的唯一一憑據(jù)，如如農(nóng)民拆遷遷補(bǔ)償?shù)?，但但需提供適適當(dāng)憑據(jù)，否否則如果成成本確已發(fā)生，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)可可以核定開(kāi)具或收到到發(fā)票不僅僅僅是表示示取得了收收付款項(xiàng)憑憑證的行為為，同樣也也表現(xiàn)雙方方對(duì)該經(jīng)濟(jì)濟(jì)業(yè)務(wù)的義義務(wù)和權(quán)益益互相確認(rèn)認(rèn)行為。即即使是違規(guī)規(guī)提前開(kāi)具具發(fā)票沒(méi)有有款項(xiàng)支付付行為，也也屬于承擔(dān)擔(dān)約定義務(wù)務(wù)，具有不不可撤消的的性質(zhì)，也就是說(shuō)說(shuō)雙方確定定的發(fā)生時(shí)時(shí)間和

18、支出出金額。3、實(shí)際發(fā)發(fā)生與權(quán)利利義務(wù)發(fā)生生支付義務(wù)發(fā)發(fā)生也就意意味著扣除除項(xiàng)目支出出發(fā)生，無(wú)無(wú)論款項(xiàng)是是否支付，還還是付款憑憑據(jù)是否取取得，納稅稅人最終都都要負(fù)擔(dān)此此項(xiàng)費(fèi)用，把把支付義務(wù)務(wù)發(fā)生時(shí)間間作為扣除除項(xiàng)目實(shí)際際發(fā)生時(shí)間間符合權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制原原則。至于于這種支付付義務(wù)的金金額是否能能夠確定、是否有支支付憑據(jù)這這只是稅前前能否扣除除的條件，并并不能否認(rèn)認(rèn)納稅人對(duì)對(duì)支付義務(wù)務(wù)的負(fù)擔(dān)。當(dāng)然支付付金額不能能確定、沒(méi)沒(méi)有合法憑憑據(jù)即使扣扣除項(xiàng)目實(shí)實(shí)際發(fā)生也也不能在稅稅前扣除。稅法和會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)銷售（交交易行為）的的規(guī)定差異異在于“相相關(guān)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益很可可能流入企企業(yè)”；都都強(qiáng)調(diào)“企企業(yè)已將商商品所

19、有權(quán)權(quán)上的主要要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)報(bào)酬轉(zhuǎn)移給給購(gòu)貨方；收入的金金額能夠可可靠地計(jì)量量；已發(fā)生生或?qū)l(fā)生生的銷售方方的成本能能夠可靠地地核算”。在這里稅稅法排除了了“可能”性卻強(qiáng)調(diào)調(diào)“可靠”性，觀注注點(diǎn)在“所所有權(quán)轉(zhuǎn)移移”和“義義務(wù)承擔(dān)”上。通過(guò)上述分分析，判斷斷“實(shí)際發(fā)發(fā)生”實(shí)用用簡(jiǎn)易的方方法：應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用貨物物商品（服服務(wù)）名義義交付與支支付義務(wù)發(fā)發(fā)生雙重標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定定，即只有同時(shí)時(shí)符合這兩兩個(gè)條件才才可認(rèn)定為為“實(shí)際發(fā)發(fā)生”。六、入賬票票據(jù)管理1、自查發(fā)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票票如何補(bǔ)救救，納稅檢檢查發(fā)現(xiàn)假假發(fā)票如何何定性處罰罰？2010年年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目未完工工，稅務(wù)檢檢查發(fā)現(xiàn)有有10000萬(wàn)假發(fā)票票計(jì)入開(kāi)發(fā)發(fā)成本

20、，應(yīng)應(yīng)該如何定定性處罰？如果是費(fèi)費(fèi)用發(fā)票呢呢？2、當(dāng)年票票據(jù)的入賬賬時(shí)效與不合規(guī)票票據(jù)的補(bǔ)救救3、跨年度度發(fā)票的稅稅務(wù)處理土增稅清算算后轉(zhuǎn)讓房房產(chǎn)，扣除除項(xiàng)目按清清算時(shí)單位位建筑面積積成本乘以以銷售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓面積計(jì)計(jì)算（嚴(yán)重重侵犯房地地產(chǎn)企業(yè)利利益，清算算之后發(fā)生生的成本，清清算時(shí)已發(fā)發(fā)生但尚未未取得，清清算之后取取得合法票票據(jù)將無(wú)法法扣除）4、發(fā)票遺遺失如何處處理5、如何避避免取得虛虛開(kāi)、代開(kāi)開(kāi)的發(fā)票6、稽查查查處假票應(yīng)應(yīng)如何定性性處罰，企企業(yè)如何應(yīng)應(yīng)對(duì)七、違約金金專題1、房產(chǎn)企企業(yè)支付的的違約金支付給業(yè)主主支付給供應(yīng)應(yīng)商或建筑筑商2、房產(chǎn)企企業(yè)收取的的違約金向供應(yīng)商或或建筑商收收取向業(yè)主收取

21、取八、征地過(guò)過(guò)程票據(jù)（拆拆遷補(bǔ)償）（一）土地地閑置費(fèi)的的扣除企業(yè)所得稅稅國(guó)稅發(fā)發(fā)20009311號(hào)第277條，土地地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)土地增值稅稅國(guó)稅函函201102220號(hào)，不不得扣除（二）拆遷遷還建發(fā)票票如何開(kāi)具具2009年年1月，A房產(chǎn)公司司參與舊城城改造，以以評(píng)估價(jià)值值為基準(zhǔn)，拆拆遷補(bǔ)償協(xié)協(xié)議約定，被被拆遷人可可選擇貨幣幣補(bǔ)償，也也可選擇按按面積置換換新建房屋屋（協(xié)議價(jià)價(jià)48000/平方）。20100年6月開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目完工，現(xiàn)現(xiàn)房銷售價(jià)價(jià)格為60000/平平方，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)提出出安置部分分應(yīng)按60000/平平方計(jì)稅，你你認(rèn)為是否否正確？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)拆遷實(shí)物物補(bǔ)償如何何繳稅一、營(yíng)業(yè)稅稅 1

22、、納稅義義務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在辦辦理拆遷補(bǔ)補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅稅的納稅義義務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)間目前沒(méi)沒(méi)有明確規(guī)規(guī)定，一般般認(rèn)為拆遷遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)營(yíng)業(yè)稅納稅稅義務(wù)發(fā)生生時(shí)間應(yīng)該該為補(bǔ)償房房產(chǎn)竣工并并與被拆遷遷戶辦理交交接手續(xù)時(shí)時(shí)。2、計(jì)稅依依據(jù) 國(guó)稅函函發(fā)199955549號(hào)規(guī)規(guī)定，對(duì)外外商投資企企業(yè)從事城城市住宅小小區(qū)建設(shè)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例的有關(guān)規(guī)規(guī)定，就其其取得的營(yíng)營(yíng)業(yè)額計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面面積與拆遷遷建筑面積積相等的部部分，由當(dāng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)機(jī)關(guān)按同類類住宅房屋屋的成本價(jià)價(jià)核定計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅。這里的成本本價(jià)如何確確定？有的的地方認(rèn)為為，考慮到到被拆遷房房產(chǎn)原占有有土地，開(kāi)開(kāi)發(fā)商不需需對(duì)

23、該土地地支付成本本，補(bǔ)償房房產(chǎn)的成本本價(jià)不應(yīng)再再計(jì)算土地地成本；有有的地方則則認(rèn)為應(yīng)包包括土地成成本。回遷遷房的成本本和正常銷銷售的商品品房一樣，應(yīng)應(yīng)分為土地地成本和建建筑成本兩兩個(gè)方面，只只不過(guò)這里里土地成本本是以房換換地?fù)Q回來(lái)來(lái)的，成本本價(jià)應(yīng)該包包括土地成成本。從籌劃角度度，建議把把回遷房單單獨(dú)核算，別別對(duì)外出售售，這樣無(wú)無(wú)法取得同同類房屋銷銷售價(jià)，回回遷房成本本價(jià)就無(wú)法法從市場(chǎng)獲獲得，只能能從建筑成成本、前期期工程費(fèi)等等方面考慮慮土地成本本，降低土土地成本，才才是降低營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、土土地增值稅稅的路子。某些縣的的征管水平平達(dá)不到如如此高度，按按照建筑成成本交也有有可能。 3、開(kāi)具銷銷售不動(dòng)產(chǎn)

24、產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題題 無(wú)論怎么開(kāi)開(kāi)發(fā)票，都都不影響償償還面積與與拆遷建筑筑面積相等等的部分按按成本價(jià)核核定計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。二、土地增增值稅 國(guó)稅函22010220號(hào)號(hào)規(guī)定，房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)用建造的的本項(xiàng)目房房地產(chǎn)安置置回遷戶的的，安置用用房視同銷銷售處理，按按國(guó)稅發(fā)200661877號(hào)第三條條第（一）款款規(guī)定確認(rèn)認(rèn)收入，同同時(shí)將此確確認(rèn)為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)?！叭⒎欠侵苯愉N售售和自用房房地產(chǎn)的收收入確定（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品用于于職工福利利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資資、分配給給股東或投投資人、抵抵償債務(wù)、換取其他他單位和個(gè)個(gè)人的非貨貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)等，發(fā)生生所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視視同銷售房房地產(chǎn)

25、, 其收入按按下列方法法和順序確確認(rèn)：1.按本企企業(yè)在同一一地區(qū)、同同一年度銷銷售的同類類房地產(chǎn)的的平均價(jià)格格確定；2.由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年、同同類房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格或評(píng)估估價(jià)值確定定。”與企業(yè)所得得稅不同的的是，在與與被拆遷戶戶辦理交接接手續(xù)時(shí)，不不需要立即即進(jìn)行土地地增值稅清清算，只需需要預(yù)征。 三、企業(yè)所所得稅 企業(yè)業(yè)所得稅法法實(shí)施條例例第六十十六條第三三款規(guī)定，通通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非非貨幣性資資產(chǎn)交換、債務(wù)重組組等方式取取得的無(wú)形形資產(chǎn)，以以該資產(chǎn)的的公允價(jià)值值和支付的的相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)為計(jì)稅基基礎(chǔ)。國(guó)稅稅發(fā)20009331號(hào)第七七條規(guī)定，企企業(yè)將開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品用于于捐贈(zèng)、贊贊助、職

26、工工福利、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外外投資、分分配給股東東或投資人人、抵償債債務(wù)、換取取其他企事事業(yè)單位和和個(gè)人的非非貨幣性資資產(chǎn)等行為為，應(yīng)視同同銷售，于于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品所有權(quán)或或使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，或于于實(shí)際取得得利益權(quán)利利時(shí)確認(rèn)收收入（或利利潤(rùn)）的實(shí)實(shí)現(xiàn)。 注意意，不能按按預(yù)計(jì)毛利利率計(jì)算繳繳稅，而是是要確認(rèn)視視同銷售所所得計(jì)算繳繳款。四、以上三三種稅計(jì)稅稅依據(jù)比較較1、營(yíng)業(yè)稅稅是模糊的的，“按同同類住宅房房屋的成本本價(jià)核定計(jì)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅稅”。2、土地增增值稅較清清晰“1.按本企業(yè)業(yè)在同一地地區(qū)、同一一年度銷售售的同類房房地產(chǎn)的平平均價(jià)格確確定； 22.由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)參照當(dāng)?shù)氐禺?dāng)年、同同類房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格

27、或評(píng)估估價(jià)值確定定。”3、企業(yè)所所得稅更清清晰“（一一）按本企企業(yè)近期或或本年度最最近月份同同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)銷銷售價(jià)格確確定。 （二）由由主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)參照照當(dāng)?shù)赝愵愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品品市場(chǎng)公允允價(jià)值確定定。 （三）按按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的成本利利潤(rùn)率確定定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本本利潤(rùn)率不不得低于115%，具具體比例由由主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)確定定”五、以上三三種稅納稅稅時(shí)間比較較1、營(yíng)業(yè)稅稅：沒(méi)規(guī)定定。2、土地增增值稅：發(fā)發(fā)生所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)。3、企業(yè)所所得稅：“于開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品所有權(quán)權(quán)或使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移，或或于實(shí)際取取得利益權(quán)權(quán)利時(shí)確認(rèn)認(rèn)收入（或或利潤(rùn)）的的實(shí)現(xiàn)”連連續(xù)幾個(gè)或或者，你看看著如何或或者吧。六、契稅拆遷補(bǔ)償要要繳

28、納契稅稅。依據(jù)：財(cái)稅（22004）1134號(hào) 出讓國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)的，其其契稅計(jì)稅稅價(jià)格為承承受人為取取得該土地地使用權(quán)而而支付的全全部經(jīng)濟(jì)利利益。 (一)以協(xié)協(xié)議方式出出讓的，其其契稅計(jì)稅稅價(jià)格為成成交價(jià)格。成交價(jià)格格包括土地地出讓金、土地補(bǔ)償償費(fèi)、安置置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著著物和青苗苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、市政政建設(shè)配套套費(fèi)等承受受者應(yīng)支付付的貨幣、實(shí)物、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)及及其他經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益。 (二)以競(jìng)競(jìng)價(jià)方式出出讓的，其其契稅計(jì)稅稅價(jià)格，一一般應(yīng)確定定為競(jìng)價(jià)的的成交價(jià)格格，土地出出讓金、市市政建設(shè)配配套費(fèi)以及及各種補(bǔ)償償費(fèi)用應(yīng)包包括在內(nèi)。七、扣除憑憑據(jù)1、委托拆拆遷公司的的，要有拆拆遷合同，拆拆

29、遷公司開(kāi)開(kāi)具的建筑筑業(yè)發(fā)票。2、居民部部分要有：合同、補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、花名冊(cè)、位置、聯(lián)聯(lián)系方式、身份證復(fù)復(fù)印件、收收條等。（三）某房房產(chǎn)公司以以每畝5660萬(wàn)元價(jià)價(jià)格中標(biāo)某某宗地，協(xié)協(xié)議書另附附條件：房房產(chǎn)公司需需在協(xié)議簽簽訂之日起起1年內(nèi)為政政府無(wú)償修修建一條長(zhǎng)長(zhǎng)5公里的市市政公路，該該代修公路路行為是否否征營(yíng)業(yè)稅稅，所發(fā)生生支出如何何處理？觀點(diǎn)一：無(wú)無(wú)償代建，不不征營(yíng)業(yè)稅稅；觀點(diǎn)二：征征收營(yíng)業(yè)稅稅土地出讓/轉(zhuǎn)讓協(xié)議議出讓金返返還涉稅條條款地方政府出出于招商引引資、建設(shè)設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等原原因，對(duì)企業(yè)通通過(guò)招拍掛掛取得土地地后繳納的的土地出讓讓金進(jìn)行一一定比例或或額度的返返還。由于于政府

30、與開(kāi)開(kāi)發(fā)商之間間約定返還還的條件和和形式不同同，其稅務(wù)務(wù)處理也不不盡相同。稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)對(duì)返還收收入的涉稅稅認(rèn)定，主主要依據(jù)是是政府與企企業(yè)簽訂的的出讓協(xié)議議和補(bǔ)充協(xié)協(xié)議的約定定內(nèi)容。一、土地出出讓金返還還條款1、用于建建設(shè)購(gòu)買安安置回遷房房例：某房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)通過(guò)招招拍掛購(gòu)入入土地1000畝，與與國(guó)土部門門簽訂的出出讓合同價(jià)價(jià)格為100000 萬(wàn)元，企企業(yè)已繳納納。協(xié)議約約定，在土土地出讓金金入庫(kù)后以以財(cái)政支持持的方式給給予乙方補(bǔ)補(bǔ)助30000萬(wàn)元，用用于該項(xiàng)目目100000平回遷遷房建設(shè)，回回遷房建成成后無(wú)償移移交給動(dòng)遷遷戶。相關(guān)關(guān)稅務(wù)處理理：（一）營(yíng)業(yè)業(yè)稅：本例例實(shí)際上是是由政府出出資購(gòu)

31、買回回遷房，用用于安置動(dòng)動(dòng)遷戶。對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)，屬屬于銷售回回遷房行為為。在返還還款營(yíng)業(yè)稅稅的計(jì)稅依依據(jù)上，應(yīng)應(yīng)區(qū)分以下下三種情形形。1、返還款款相當(dāng)于回回遷房營(yíng)業(yè)業(yè)稅組成計(jì)計(jì)稅價(jià)格確確認(rèn)收入的的部分如果返還款款30000萬(wàn)元相當(dāng)當(dāng)于回遷房房組成計(jì)稅稅價(jià)格確認(rèn)認(rèn)收入，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)按按取得售房房30000萬(wàn)收入計(jì)計(jì)算繳納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。 2、返還款款大于回遷遷房組成計(jì)計(jì)稅價(jià)格確確認(rèn)收入的的部分如果土地出出讓金返還還協(xié)議約定定返還款大大于回遷房房組成計(jì)稅稅價(jià)格確認(rèn)認(rèn)收入，則則取得的土土地出讓金金返還應(yīng)作作為銷售回回遷房收入入，征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。超超過(guò)的部分分，如果協(xié)協(xié)議未約定該部分的特特定用途

32、，應(yīng)應(yīng)視同購(gòu)買買回遷房的的價(jià)款或價(jià)價(jià)外費(fèi)用，征征收營(yíng)業(yè)稅稅。3、返還款款小于回遷遷房組成計(jì)計(jì)稅價(jià)格確確認(rèn)收入的的部分開(kāi)發(fā)商取得得土地出讓讓金返還款款小于回遷遷房組成計(jì)計(jì)稅價(jià)格確確認(rèn)收入，則則取得的土土地出讓金金返還應(yīng)作作為銷售回回遷房收入入，征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。返返還款與計(jì)計(jì)稅價(jià)格確確認(rèn)收入的的差額部分分，屬于營(yíng)營(yíng)業(yè)稅條例例細(xì)則中的的價(jià)格明顯顯偏低，如如果沒(méi)有正正當(dāng)理由，應(yīng)應(yīng)補(bǔ)征營(yíng)業(yè)稅稅。（二）企業(yè)業(yè)所得稅本業(yè)務(wù)屬于于政府主導(dǎo)導(dǎo)的拆遷安安置工作，由由政府部門門將土地出出讓金部分分返還予開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該該款項(xiàng)是開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷銷售回遷房房取得的收收入，應(yīng)當(dāng)當(dāng)并入所得得計(jì)征企業(yè)業(yè)所得稅。關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)

33、取得的土土地出讓金金返還款是是否屬于不不征稅收入入問(wèn)題：根根據(jù)財(cái)稅200881511號(hào)：對(duì)企企業(yè)取得的的由國(guó)務(wù)院院財(cái)政、稅稅務(wù)主管部部門規(guī)定專專項(xiàng)用途并并經(jīng)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)的財(cái)財(cái)政性資金金，準(zhǔn)予作作為不征稅稅收入，在在計(jì)算應(yīng)納納稅所得額額時(shí)從收入入總額中減減除。財(cái)稅20011770號(hào)明確確：企業(yè)從從縣級(jí)以上上各級(jí)人民民政府財(cái)政政部門及其其他部門取取得的應(yīng)計(jì)計(jì)入收入總總額的財(cái)政政性資金，凡凡同時(shí)符合合以下條件件的，可以以作為不征征稅收入，在在計(jì)算應(yīng)納納稅所得額額時(shí)從收入入總額中減減除：（1）企業(yè)業(yè)能夠提供供規(guī)定資金金專項(xiàng)用途途的資金撥撥付文件；（2）財(cái)政部部門或其他他撥付資金金的政府部部門對(duì)該資資金

34、有專門門的資金管管理辦法或或具體管理理要求；（3）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。此例業(yè)務(wù)屬屬于政府采采購(gòu)行為，不不屬于不征征稅收入所所對(duì)應(yīng)的財(cái)財(cái)政性資金金。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)收到的土土地款返還還實(shí)為一種種補(bǔ)貼收入入，按照上上述政策規(guī)規(guī)定一般不不屬于不征征稅的財(cái)政政性資金，應(yīng)應(yīng)當(dāng)作為收收入計(jì)算繳繳納企業(yè)所所得稅。（三）土地地增值稅1、返還款款相當(dāng)于回回遷房土地地增值稅確確認(rèn)收入的的部分如果返還款款30000萬(wàn)元相當(dāng)當(dāng)于回遷房房土地增值值稅確認(rèn)收收入，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)按取取得售房收收入30000萬(wàn)元收收入計(jì)算繳繳納土地增增值稅；企業(yè)繳納納的土地出出讓金100000萬(wàn)萬(wàn)元全額計(jì)

35、計(jì)入開(kāi)發(fā)成成本中的土土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)的金額額。2、返還款款大于回遷遷房土地增增值稅確認(rèn)認(rèn)收入的部部分土地出讓金金返還協(xié)議議如果約定定返還款大大于回遷房房土地增值值稅確認(rèn)收收入的部分分，協(xié)議如如果沒(méi)有約約定該部分的特特定用途，應(yīng)應(yīng)抵減房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本中的土土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)的金額額。3、返還款款小于回遷遷房土地增增值稅確認(rèn)認(rèn)收入的部部分如果返還款款30000萬(wàn)元小于于回遷房土土地增值稅稅視同銷售售確認(rèn)的收收入，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)將取取得的返還還款30000萬(wàn)元全全部計(jì)算售售房收入計(jì)計(jì)算繳納土土地增值稅稅。然后還還要因“轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的成交交價(jià)格低于于房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估價(jià)格，又又無(wú)正當(dāng)理

36、理由”，根據(jù)國(guó)稅稅發(fā)200061187號(hào)應(yīng)應(yīng)視同銷售售房地產(chǎn)的的土地增值值稅收入確確認(rèn)的方法法和順序，按按照房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估價(jià)格格計(jì)算征收收。對(duì)開(kāi)發(fā)商取取得土地出出讓金返還還款小于回回遷房土地地增值稅確確認(rèn)收入的的部分，計(jì)計(jì)算征收土土地增值稅稅。企業(yè)繳繳納的土地地出讓金1100000萬(wàn)元全額計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)成成本中的土土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)的金額額。 （四）會(huì)計(jì)計(jì)處理土地出讓金金返還用于于建設(shè)購(gòu)買買安置回遷遷房，企業(yè)業(yè)應(yīng)做營(yíng)業(yè)業(yè)收入處理理。2、用于拆拆遷（代理理拆遷、拆拆遷補(bǔ)償） 目前招拍掛掛制度要求求土地以“熟地”出讓，但但現(xiàn)實(shí)工作作中一些開(kāi)開(kāi)發(fā)商先期期介入拆遷遷，政府或或生地招拍拍掛，由開(kāi)開(kāi)發(fā)商代

37、為為拆遷。在在開(kāi)發(fā)商交交納土地出出讓金后，政政府部門對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)行部分返返還，用于于拆遷或安安置補(bǔ)償。某房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)通通過(guò)招拍掛掛購(gòu)入土地地100畝畝，與國(guó)土土部門簽訂訂的出讓合合同價(jià)格為為100000 萬(wàn)元元，企業(yè)已已繳納。協(xié)協(xié)議約定，在在土地出讓讓金入庫(kù)后后以財(cái)政支支持的方式式給予乙方方補(bǔ)助30000萬(wàn)元元，用于該該項(xiàng)目100000平平土地及地地上建筑物物的拆遷費(fèi)費(fèi)用支出。國(guó)土部門門委托房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司代理進(jìn)進(jìn)行建筑物物拆除、平平整土地并并代委托方方向原土地地使用權(quán)人人支付拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還還的30000萬(wàn)中，用用于拆遷費(fèi)費(fèi)用10000萬(wàn)元，用用于動(dòng)遷戶戶補(bǔ)償20000萬(wàn)元元。

38、企業(yè)實(shí)實(shí)際向動(dòng)遷遷戶支付補(bǔ)補(bǔ)償款15500萬(wàn)元元。相關(guān)稅稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)業(yè)稅：國(guó)稅函200995200號(hào)第二條條規(guī)定：納納稅人受托托進(jìn)行建筑筑物拆除、平整土地地并代委托托方向原土土地使用權(quán)權(quán)人支付拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)的過(guò)程中中，其提供供建筑物拆拆除、平整整土地勞務(wù)務(wù)取得的收收入應(yīng)按照照“建筑業(yè)”稅目繳納納營(yíng)業(yè)稅；其代委托托方向原土土地使用權(quán)權(quán)人支付拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)的行為屬屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)應(yīng)以提供代代理勞務(wù)取取得的全部部收入減去去其代委托托方支付的的拆遷補(bǔ)償償費(fèi)后的余余額為營(yíng)業(yè)業(yè)額計(jì)算繳繳納營(yíng)業(yè)稅稅。返還款30000萬(wàn)中中，取得的的提供建筑筑物拆除、平整土地地勞務(wù)取得得的收入11000萬(wàn)

39、萬(wàn)元，應(yīng)按按建筑業(yè)繳繳納營(yíng)業(yè)稅稅30萬(wàn)元。代理支付付動(dòng)遷補(bǔ)償償款差額，應(yīng)應(yīng)按服務(wù)業(yè)業(yè)代理業(yè)征征收營(yíng)業(yè)稅稅（20000-15000）5%75萬(wàn)元。 （二）企業(yè)業(yè)所得稅：返還款33000萬(wàn)萬(wàn)元中：1、取得的的提供建筑筑物拆除、平整土地地勞務(wù)取得得的收入11000萬(wàn)萬(wàn)元，扣除除相對(duì)應(yīng)的的成本費(fèi)用用，差額應(yīng)應(yīng)計(jì)入當(dāng)年年的應(yīng)納稅稅所得額。 2、代理支支付動(dòng)遷補(bǔ)補(bǔ)償款差額額，應(yīng)計(jì)入入當(dāng)年的應(yīng)應(yīng)納稅所得得額。3、企業(yè)實(shí)實(shí)際發(fā)生的的與上述業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的的營(yíng)業(yè)稅等等稅費(fèi)，可可以在發(fā)生生當(dāng)年扣除除。（三）土地地增值稅企業(yè)取得的的返還款33000萬(wàn)萬(wàn)中，屬于于提供建筑筑物拆除、平整土地地勞務(wù)取得得的收入和和代理服務(wù)務(wù)

40、取得的收收入，不屬屬于轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)收入入，因此，不不征收土地地增值稅。企業(yè)繳納納的土地出出讓金100000萬(wàn)萬(wàn)元全額計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)成成本中的土土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)的金額額。（四）會(huì)計(jì)計(jì)處理3、用于開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相相關(guān)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)（BT） 在經(jīng)營(yíng)性用用地招標(biāo)、拍賣、掛掛牌的實(shí)際際工作中，大大量存在著著“毛地”出讓的情情況，很多多政府部門門在招拍掛掛出讓土地地后，都會(huì)會(huì)以土地出出讓金返還還的形式，用用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)城城市道路、供水、排排水、燃?xì)鈿?、熱力、防洪等工工程建設(shè)的的補(bǔ)償。案例：某房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)通過(guò)過(guò)招拍掛購(gòu)購(gòu)入土地1100畝，與與國(guó)土部門門簽訂的出出讓合同價(jià)價(jià)格為100000 萬(wàn)元

41、，企企業(yè)已繳納納100000 萬(wàn)元元。協(xié)議約約定，在土土地出讓金金入庫(kù)后以以財(cái)政支持持的方式給給予乙方補(bǔ)補(bǔ)助30000萬(wàn)元，用用于該項(xiàng)目目外城市道道路、供水水、排水、燃?xì)?、熱熱力、防洪洪等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施工程建建設(shè)。相關(guān)關(guān)稅務(wù)處理理： （一）營(yíng)業(yè)業(yè)稅：本例符合合投融資建建設(shè)模式（BT模式即“建設(shè)-移交”）的特征。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。對(duì)此開(kāi)發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營(yíng)業(yè)稅征收管理：1、無(wú)論其其房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)是是否具備建建筑總承包包資質(zhì)，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)認(rèn)定為建建筑業(yè)總承承包方，按按建筑業(yè)稅稅目征收

42、營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。 2、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)取得的返返還款，應(yīng)應(yīng)全額交納納建筑業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，并并全額開(kāi)具具建安發(fā)票票。如果協(xié)議約約定返還款款用于項(xiàng)目目?jī)?nèi)應(yīng)收開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)自自行承擔(dān)的的城市道路路、供水、排水、燃燃?xì)?、熱力力、防洪等等基礎(chǔ)設(shè)施施工程支出出，則應(yīng)按按企業(yè)取得得政府補(bǔ)貼貼處理，不不征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。（二）企業(yè)業(yè)所得稅： 本案例企業(yè)業(yè)取得的提提供基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)勞勞務(wù)收入33000萬(wàn)萬(wàn)元，扣除除相對(duì)應(yīng)的的成本費(fèi)用用，差額應(yīng)應(yīng)計(jì)入當(dāng)年年的應(yīng)納稅稅所得額。企業(yè)實(shí)際際發(fā)生的與與上述業(yè)務(wù)務(wù)相關(guān)的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅等稅稅費(fèi)，可以以在發(fā)生當(dāng)當(dāng)年扣除。（三）土地地增值稅規(guī)規(guī)定企業(yè)取得的的返還款33000萬(wàn)萬(wàn)，屬于提提供基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建

43、設(shè)勞勞務(wù)收入，不不屬于轉(zhuǎn)讓讓不動(dòng)產(chǎn)收收入，因此此，不征收收土地增值值稅。企業(yè)業(yè)繳納的土土地出讓金金100000萬(wàn)元全額計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)成成本中的土土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)的金額額。（四）會(huì)計(jì)計(jì)處理借：銀行存存款30000貸：其它業(yè)業(yè)務(wù)收入330004、用于建建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)公共共配套設(shè)施施（學(xué)校/醫(yī)院/幼兒園/體育場(chǎng)館館）公共配套設(shè)設(shè)施是開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)發(fā)生的、獨(dú)獨(dú)立的、非非營(yíng)利性的的，且產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于全體體業(yè)主的，或或無(wú)償贈(zèng)與與地方政府府、政府公公用事業(yè)單單位的公共共配套設(shè)施施。是企業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)時(shí)承諾建建設(shè)的，其其成本費(fèi)用用應(yīng)由企業(yè)業(yè)自行承擔(dān)擔(dān)。而且開(kāi)開(kāi)發(fā)商在制制定房?jī)r(jià)時(shí)時(shí)，已經(jīng)包包含了公共共配套設(shè)施施的內(nèi)

44、容。此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)質(zhì)上是土地地出讓金的的折扣或折折讓，應(yīng)收收到的財(cái)政政返還的土土地出讓金金應(yīng)沖減“開(kāi)發(fā)成本本土地征征用費(fèi)及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)”。企業(yè)將建建成的公共共配套設(shè)施施移交給全全體業(yè)主，或或無(wú)償贈(zèng)與與地方政府府、政府公公用事業(yè)單單位，不屬屬于視同銷銷售行為。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)發(fā)商通過(guò)設(shè)設(shè)定房?jī)r(jià)，從從銷售給業(yè)業(yè)主的房款款中取得了了相應(yīng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益。案例：某房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)通過(guò)過(guò)招拍掛購(gòu)購(gòu)入土地1100畝，與與國(guó)土部門門簽訂的出出讓合同價(jià)價(jià)格為100000 萬(wàn)元，企企業(yè)已繳納納100000 萬(wàn)元元。協(xié)議約約定，在土土地出讓金金入庫(kù)后以以財(cái)政支持持的方式給給予乙方補(bǔ)補(bǔ)助30000萬(wàn)元，用用于企業(yè)在在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)

45、建造的會(huì)會(huì)所、物業(yè)業(yè)管理場(chǎng)所所、電站、熱力站、水廠、文文體場(chǎng)館、幼兒園等等配套設(shè)施施。相關(guān)稅稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)業(yè)稅：此業(yè)務(wù)實(shí)實(shí)際上是由由政府出資資購(gòu)買全部部或部分公共配套套設(shè)施。此此業(yè)務(wù)返還還款30000萬(wàn)元，應(yīng)應(yīng)作為房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)取得銷銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)收入計(jì)算算繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅（3000055%）150萬(wàn)元元。 返還款30000萬(wàn)元元如小于公公共配套設(shè)設(shè)施的成本本的差額部部分，不屬屬于視同銷銷售行為。這部分應(yīng)應(yīng)取得的的的經(jīng)濟(jì)利益益，開(kāi)發(fā)商商已經(jīng)通過(guò)過(guò)設(shè)定房?jī)r(jià)價(jià)，從銷售售給業(yè)主的的房款中取取得了相應(yīng)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利利益，并由由銷售商品品房收入中中實(shí)現(xiàn)并繳繳納營(yíng)業(yè)稅稅。 （二）企業(yè)業(yè)所得稅根據(jù)國(guó)稅發(fā)發(fā)2

46、0009311號(hào)第十八八條：企業(yè)業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)建造的的郵電通訊訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施施應(yīng)單獨(dú)核核算成本，其其中，由企企業(yè)與國(guó)家家有關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)管理部門門、單位合合資建設(shè)，完完工后有償償移交的，國(guó)國(guó)家有關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)管理部部門、單位位給予的經(jīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可可直接抵扣扣該項(xiàng)目的的建造成本本，抵扣后后的差額應(yīng)應(yīng)調(diào)整當(dāng)期期應(yīng)納稅所所得額。 企業(yè)取得返返還款30000萬(wàn)元元，應(yīng)直接接抵扣該項(xiàng)項(xiàng)目公共配配套設(shè)施的的建造成本本，抵扣后后的差額應(yīng)應(yīng)調(diào)整當(dāng)期期應(yīng)納稅所所得額。 （三）土地地增值稅企業(yè)在實(shí)際際交納的土土地出讓金金100000萬(wàn)元，全額額計(jì)入開(kāi)發(fā)發(fā)成本中的的土地征用用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。企企業(yè)取得的的返還款33000萬(wàn)萬(wàn)

47、，土地增增值稅清算算時(shí)：1、如可以以認(rèn)定為屬屬于向政府府銷售全部部或部分公公共配套設(shè)設(shè)施的行為為，即為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)收入，因因此，應(yīng)征征收土地增增值稅。2、如不能能認(rèn)定為屬屬于向政府府銷售全部部或部分公公共配套設(shè)設(shè)施的行為為，企業(yè)應(yīng)應(yīng)將從政府府部門取得得的30000萬(wàn)補(bǔ)償償款項(xiàng)，抵抵減房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本本中的土地地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)的金額。（四）會(huì)計(jì)計(jì)處理收到返還款款時(shí)：如是是補(bǔ)貼行為為：借：銀行存存款30000 貸：開(kāi)開(kāi)發(fā)成本33000或、如是購(gòu)購(gòu)買行為：借：銀行存存款30000 貸：營(yíng)營(yíng)業(yè)收入330005、返還給給其它關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)目前土地招招拍掛制運(yùn)運(yùn)作過(guò)程中中，出于各各種考慮，在在開(kāi)發(fā)商交

48、交納土地出出讓金后，政政府部門對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的的關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)進(jìn)行部分分返還，用用于企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼貼等等。案例：某房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)通過(guò)過(guò)招拍掛購(gòu)購(gòu)入土地1100畝，與與國(guó)土部門門簽訂的出出讓合同價(jià)價(jià)格為100000 萬(wàn)元，企企業(yè)已繳納納100000 萬(wàn)元元。協(xié)議約約定，在土土地出讓金金入庫(kù)后以以財(cái)政支持持的方式給給予乙方的的關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)丙補(bǔ)助33000萬(wàn)萬(wàn)元，用于于丙企業(yè)招招商引資獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政政補(bǔ)貼。（一）營(yíng)業(yè)業(yè)稅本案例房地地產(chǎn)企業(yè)（乙乙方）未取取得收入，也也未直接獲獲得經(jīng)濟(jì)利利益，不征征收營(yíng)業(yè)稅稅。丙企業(yè)業(yè)取得政府府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)業(yè)的30000萬(wàn)元，但但未發(fā)生營(yíng)營(yíng)業(yè)稅條例例規(guī)定的勞勞務(wù)

49、、有償償轉(zhuǎn)讓無(wú)形形資產(chǎn)或者者有償轉(zhuǎn)讓讓不動(dòng)產(chǎn)所所有權(quán)的行行為，因此此也不征收收營(yíng)業(yè)稅。（二）企業(yè)業(yè)所得稅：本案例房地地產(chǎn)企業(yè)（乙乙方）未取取得收入，也也未直接獲獲得經(jīng)濟(jì)利利益，不征征收企業(yè)所所得稅。丙丙企業(yè)取得得政府獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)貼30000萬(wàn)元，是是否屬于不不征稅收入入問(wèn)題，要要進(jìn)行判定定：如符合財(cái)稅稅2011170號(hào)的三三個(gè)條件，應(yīng)應(yīng)作為不征征稅收入處處理，但根根據(jù)企業(yè)所所得稅實(shí)施施條例第二二十八條的的規(guī)定，上上述不征稅稅收入用于于支出所形形成的費(fèi)用用，不得在在計(jì)算應(yīng)納納稅所得額額時(shí)扣除；用于支出出所形成的的資產(chǎn)，其其計(jì)算的折折舊、攤銷銷不得在計(jì)計(jì)算應(yīng)納稅稅所得額時(shí)時(shí)扣除。如不符合財(cái)財(cái)稅

50、2011170號(hào)的三三個(gè)條件，則則不屬于不不征稅的財(cái)財(cái)政性資金金，應(yīng)當(dāng)作作為收入計(jì)計(jì)算繳納企企業(yè)所得稅稅。 （三）土地地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)（乙方）企企業(yè)在實(shí)際際交納的土土地出讓金金100000萬(wàn)元后，全全額計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)成本中中的土地征征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)。乙方企業(yè)業(yè)未取得的的返還款，土土地增值稅稅清算時(shí)，不不計(jì)收入，也也不沖減開(kāi)開(kāi)發(fā)成本。丙企業(yè)取得得政府獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)30000萬(wàn)元，但但未發(fā)生出出售或者其其他方式有有償轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的行行為，因此此，不應(yīng)征征收土地增增值稅。此此收入不應(yīng)應(yīng)計(jì)算土地地增值稅清清算收入。（四）會(huì)計(jì)計(jì)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)（乙乙方）未取取得返還款款，會(huì)計(jì)上上不作處理理。丙企業(yè)業(yè)取得3

51、0000萬(wàn)元元政府獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)貼。 收到獎(jiǎng)勵(lì)或或補(bǔ)貼款時(shí)時(shí)：借：銀行存存款30000貸：營(yíng)業(yè)外外收入300006、未約定定任何事項(xiàng)項(xiàng)，只是獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助助例：某房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)通過(guò)招招拍掛購(gòu)入入土地1000畝，與與國(guó)土部門門簽訂的出出讓合同價(jià)價(jià)格為100000 萬(wàn)元，企企業(yè)已繳納納100000 萬(wàn)元元。協(xié)議約約定，在土土地出讓金金入庫(kù)后以以財(cái)政支持持的方式給給予乙方補(bǔ)補(bǔ)助30000萬(wàn)元，目目的是給企企業(yè)招商引引資的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)，未規(guī)定定規(guī)定資金金專項(xiàng)用途途。（一）營(yíng)業(yè)業(yè)稅本例房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)（乙乙方）取得得政府獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)企業(yè)的33000萬(wàn)萬(wàn)元，但未未發(fā)生營(yíng)業(yè)業(yè)稅條例規(guī)規(guī)定的勞務(wù)務(wù)、有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資資產(chǎn)或

52、者有有償轉(zhuǎn)讓不不動(dòng)產(chǎn)所有有權(quán)的行為為，因此不不征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅。（二）企業(yè)業(yè)所得稅：本案例房地地產(chǎn)企業(yè)（乙乙方）取得得政府獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)補(bǔ)貼30000萬(wàn)元，是是否屬于不不征稅收入入問(wèn)題，要要根據(jù)財(cái)稅稅200081551號(hào)、財(cái)稅2201170號(hào)進(jìn)進(jìn)行判定：本例業(yè)務(wù)，由由于土地出出讓協(xié)議未未規(guī)定資金金專項(xiàng)用途途，因此，不不符合財(cái)稅稅2011170號(hào)文件件所稱的“不征稅收收入”的三個(gè)條條件之一，不不能作為不不征稅收入入處理。應(yīng)應(yīng)在企業(yè)取取得政府獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政政補(bǔ)貼30000萬(wàn)元元時(shí)，計(jì)入入當(dāng)年應(yīng)納納稅所得額額繳納企業(yè)業(yè)所得稅。（三）土地地增值稅：企業(yè)在實(shí)際際交納的土土地出讓金金100000元后，全全額計(jì)入

53、開(kāi)開(kāi)發(fā)成本中中的土地征征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)。實(shí)務(wù)操作中中，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)收到政府府返還的“土地出讓讓金”或政府給給予的補(bǔ)償償返還款，雖雖然是政府府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的一種補(bǔ)補(bǔ)助，是企企業(yè)的一項(xiàng)項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收收入，但實(shí)實(shí)質(zhì)上是政政府給與房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的土土地價(jià)款的的折讓，因因此應(yīng)扣減減土地成本本。因?yàn)榉捣颠€30000萬(wàn)地價(jià)價(jià)款，實(shí)質(zhì)質(zhì)上并不是是“取得土地地使用權(quán)所所支付的金金額”的范疇。因此，企業(yè)業(yè)取得的返返還款30000萬(wàn)，土土地增值稅稅清算時(shí)，應(yīng)應(yīng)抵減房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本中的土土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)。 土地增值值稅暫行條條例實(shí)施細(xì)細(xì)則第七七條，條例第六六條所列的的計(jì)算增值值額的扣除除項(xiàng)目

54、，具具體為：（一一）取得土土地使用權(quán)權(quán)所支付的的金額，是是指納稅人人為取得土土地使用權(quán)權(quán)所支付的的地價(jià)款和和按國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定交交納的有關(guān)關(guān)費(fèi)用。這這里所稱“地價(jià)款”，應(yīng)為實(shí)實(shí)際支付的的價(jià)款，應(yīng)應(yīng)為扣除政政府返還后后的土地實(shí)實(shí)際價(jià)款。九、前期規(guī)規(guī)劃立項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)票據(jù)管管理1、支付境境外咨詢費(fèi)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)的代扣義義務(wù)：在勞務(wù)的境境內(nèi)外所得得的劃分上上，企業(yè)所所得稅以勞勞務(wù)發(fā)生地地作為判定定原則。而而營(yíng)業(yè)稅則則以提供或或接受勞務(wù)務(wù)方是否在在境內(nèi)作為為判定原則則 判定是否為為常設(shè)機(jī)構(gòu)構(gòu)、判定勞勞務(wù)與特許許權(quán)、技術(shù)術(shù)轉(zhuǎn)讓 常設(shè)機(jī)構(gòu):提供勞務(wù)務(wù)方在締約約國(guó)一方任任何12個(gè)月中中連續(xù)或累累計(jì)超過(guò)66個(gè)月（或或1

55、83天）為為限2、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)委托托境外設(shè)計(jì)計(jì)公司進(jìn)行行方案設(shè)計(jì)計(jì)，在簽訂訂設(shè)計(jì)合同同時(shí)注意：（1）設(shè)計(jì)計(jì)成本歸屬屬的約定-開(kāi)發(fā)商所所有，如果果合同約定定成果歸設(shè)設(shè)計(jì)方所有有，或未約約定歸屬（按按著作權(quán)法法歸設(shè)計(jì)方方所有），應(yīng)應(yīng)認(rèn)定特許許權(quán)使用費(fèi)費(fèi)；（2）明確確境內(nèi)外工工作時(shí)限企業(yè)應(yīng)與境境外設(shè)計(jì)公公司協(xié)定提提供設(shè)計(jì)服服務(wù)的方式式，若全部部為境外提提供的，應(yīng)應(yīng)在合同中中說(shuō)明。這這要求境外外設(shè)計(jì)公司司提供相關(guān)關(guān)在境外工工作的證明明和索取合合法收款憑憑證，以便便稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)審查。若若需要境外外設(shè)計(jì)公司司在中國(guó)境境內(nèi)提供監(jiān)監(jiān)督管理和和技術(shù)指導(dǎo)導(dǎo)的，應(yīng)在在合同中分分別說(shuō)明境境內(nèi)和境外外的服務(wù)費(fèi)費(fèi)金額。這這

56、樣可以避避免為境外外設(shè)計(jì)公司司代扣繳一一些額外的的稅負(fù)和一一些不必要要的稅務(wù)麻麻煩 3、勘察/監(jiān)理合同同 （1）工程程監(jiān)理合同同不屬于“技術(shù)合同同” 稅目目中的技術(shù)術(shù)咨詢合同同，不征印印花稅（2） HYPERLINK /article/7b/13066.html 國(guó)稅稅發(fā)199931149號(hào)，設(shè)計(jì)、制制圖、測(cè)繪繪、勘察設(shè)設(shè)計(jì)勞務(wù)屬屬于營(yíng)業(yè)稅稅稅目中“服務(wù)業(yè)其他服服務(wù)業(yè)”應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)。國(guó)稅函2006612445號(hào)規(guī)定定：對(duì)勘察察設(shè)計(jì)單位位將承擔(dān)的的勘察設(shè)計(jì)計(jì)勞務(wù)分包包或轉(zhuǎn)包給給其他勘察察設(shè)計(jì)單位位或個(gè)人并并由其統(tǒng)一一收取價(jià)款款的，以其其取得的勘勘察設(shè)計(jì)總總包收入減減去支付給給其他勘察察設(shè)計(jì)單位位或

57、個(gè)人的的勘察設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)后的余余額為營(yíng)業(yè)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)營(yíng)業(yè)額。上述設(shè)計(jì)合合同分包給給境外企業(yè)業(yè)，境內(nèi)企企業(yè)均可以以按國(guó)稅函函2000612245號(hào)規(guī)規(guī)定差額納納稅，但在在支付分包包給境外單單位的勞務(wù)務(wù)款時(shí)，根根據(jù)條例第第十一條關(guān)關(guān)于“營(yíng)業(yè)業(yè)稅扣繳義義務(wù)人”的的規(guī)定，應(yīng)履行扣扣繳營(yíng)業(yè)稅稅義務(wù)十、建設(shè)施施工發(fā)票取取得（一）混合合銷售發(fā)票票如何開(kāi)具具甲公司提供供設(shè)備并負(fù)負(fù)責(zé)安裝，設(shè)設(shè)備價(jià)款3300萬(wàn)，安安裝費(fèi)1000萬(wàn)，應(yīng)應(yīng)如何納稅稅，如何開(kāi)開(kāi)具發(fā)票？ AA、300增值值稅+1000營(yíng)業(yè)稅稅 BB、300+100增增值稅 CC、300+100營(yíng)營(yíng)業(yè)稅D、不一定定（二）施工工階段常見(jiàn)見(jiàn)合同類型型與發(fā)票開(kāi)開(kāi)具：

58、A：?jiǎn)渭冐涁浳镔?gòu)銷合合同B：混合銷銷售（銷售售方提供貨貨物并施工工）合同C：工程大大包、清包包工合同D、工程總總包、分包包合同某建筑公司司總包價(jià)款款為10000萬(wàn)，將將一部分工工程分包給給其它單位位，分包方方銷售自產(chǎn)產(chǎn)防水材料料并提供建建筑勞務(wù)，合合同中約定定，防水材材料為2000萬(wàn)，工工程費(fèi)是440萬(wàn)，分分包方應(yīng)如如何開(kāi)具發(fā)發(fā)票，如何何納稅；總總包方如何何開(kāi)具發(fā)票票，計(jì)稅依依據(jù)是多少少，如何納納稅申報(bào)？【問(wèn)】混合合銷售與甲甲供行為如如何開(kāi)具發(fā)發(fā)票？ 企業(yè)工程建建設(shè)中設(shè)備備的發(fā)票及及稅收問(wèn)題題企業(yè)搞工程程建設(shè)，情情況有兩種種：一是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)，然然后出售；二是企業(yè)業(yè)自建自用用

59、。工程中中總少不了了設(shè)備：中中央空調(diào)、電梯等。那么，這這些設(shè)備到到底應(yīng)當(dāng)取取得增值稅稅發(fā)票，還還是營(yíng)業(yè)稅稅發(fā)票？是是繳納增值值稅還是營(yíng)營(yíng)業(yè)稅？一、企業(yè)從從生產(chǎn)廠家家或者經(jīng)銷銷商購(gòu)入設(shè)設(shè)備，然后后，交給安安裝公司安安裝，安裝公司和和搞基建的的公司不是是一家。這這種情況下下，企業(yè)以以購(gòu)入設(shè)備備的增值稅稅發(fā)票計(jì)入入開(kāi)發(fā)成本本或者在建建工程。根根據(jù)安裝公公司建筑業(yè)業(yè)發(fā)票（工工程所在地地地稅局完完稅發(fā)票）計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)成成本或者在在建工程，建建議代扣代代繳該營(yíng)業(yè)業(yè)稅。設(shè)備備款不繳納納營(yíng)業(yè)稅，建建筑公司和和該事項(xiàng)沒(méi)沒(méi)關(guān)系。發(fā)發(fā)票：設(shè)備備增值稅普普通發(fā)票和和安裝費(fèi)部部分的建筑筑業(yè)發(fā)票。設(shè)備不繳納納營(yíng)業(yè)稅的的依據(jù)

60、：營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則第十六條條除本細(xì)細(xì)則第七條條規(guī)定外，納納稅人提供供建筑業(yè)勞勞務(wù)（不含含裝飾勞務(wù)務(wù)）的，其其營(yíng)業(yè)額應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括工工程所用原原材料、設(shè)設(shè)備及其他他物資和動(dòng)動(dòng)力價(jià)款在在內(nèi)，但不不包括建設(shè)設(shè)方提供的的設(shè)備的價(jià)價(jià)款。設(shè)備與材料料劃分范圍圍：山東地地稅20110年1號(hào)號(hào)公告二、企業(yè)從從生產(chǎn)廠家家購(gòu)入設(shè)備備，廠家負(fù)負(fù)責(zé)安裝。適用混合銷銷售特殊規(guī)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)當(dāng)有廠家向向工程所在在地地稅機(jī)機(jī)關(guān)出具其其機(jī)構(gòu)所在在地國(guó)稅局局自產(chǎn)貨物物銷售證明明。設(shè)備開(kāi)開(kāi)具增值稅稅普通發(fā)票票，安裝勞勞務(wù)費(fèi)向工工程所在地地地稅局開(kāi)開(kāi)具建筑業(yè)業(yè)發(fā)票。計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)成成本或者在在建工程。否則，國(guó)國(guó)地稅分別別核定。結(jié)結(jié)果